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1、 报告 GVA 衡信柏迪 地址: 北京市朝阳区霄云路36号 国航大厦 406-407 室 邮编:100027 电话:(86 10)64668485-8013 传真: (86 10)64668487 长沙华悦城长沙华悦城 A、B 地块地块 综合商业体项目定位与发展策略综合商业体项目定位与发展策略 整体定位与开发战略研究报告整体定位与开发战略研究报告 2011 年年 10 月月 26 日日 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 2 目目 录录 1.1. 序言 4序言 4 1.1. 项目名称及地址 4 1.2. 用地性质 . 4 1.3. 投资方 4 1.4. 委托方
2、及被委托方 4 1.5. 投资者愿景 . 5 1.6. 经济技术指标 . 6 1.7. 资料来源 . 7 1.8. 假设 7 1.9. 声明 8 2.2. 摘要 9摘要 9 3.3. 长沙宏观市场 10长沙宏观市场 10 3.1. 城市概况 . 10 3.2. 城市发展 . 22 3.3. 区域发展规划 . 26 3.4. 项目立地环境特征与分析 . 29 4. 整体房地产市场 344. 整体房地产市场 34 4.1. 房地产现状 . 34 4.2. 未来供应 . 37 5. 商业市场定位分析 . 395. 商业市场定位分析 . 39 5.1. 长沙市商业市场概况 . 39 5.2. 区域商业
3、市场状况 52 5.3. 未来商业市场预判 53 5.4. 商业定位 . 54 6. 办公楼市场定位分析 . 666. 办公楼市场定位分析 . 66 6.1. 长沙市办公楼市场概况 . 66 6.2. 未来办公楼市场预判 . 71 6.3. 办公楼定位 . 77 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 3 7. 酒店市场定位分析 . 797. 酒店市场定位分析 . 79 7.1. 长沙市酒店市场概况 . 79 7.2. 区域市场 . 84 7.3. 未来酒店市场预判 86 7.4. 酒店定位 . 92 8. 住宅市场定位分析 . 1098. 住宅市场定位分析 . 1
4、09 8.1. 长沙市住宅市场概况 . 109 8.2. 未来住宅/公寓市场预判 114 8.3. 公寓定位 . 117 9. SWOT 分析 1189. SWOT 分析 118 9.1. 优势（STRENGTH） 118 9.2. 劣势（WEAKNESS） . 118 9.3. 机遇（OPPORTUNITY） . 119 9.4. 威胁（THREAT） 120 9.5. 综合分析 . 121 10. 财务分析 . 12210. 财务分析 . 122 10.1. 项目主要经济指标 122 10.2. 项目投资估算及投资计划 . 123 10.3. 项目收入预测 . 125 10.4. 项目投资
5、利润分析 128 10.5. 项目资金筹措 . 129 10.6. 财务评价 . 130 10.7. 财务分析结论 . 135 11. 投资策略 . 13611. 投资策略 . 136 11.1. 持有比例 . 136 11.2. 开发次序 . 137 11.3. 后备方案 . 138 11.4. 退出机制 . 139 11.5. 公司架构 . 140 12. 总结 14112. 总结 141 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 4 1.1. 序言 1.1. 序言 1.1. 项目名称及地址 项目名称及地址 项目名称：长沙华悦城 AB 地块（以立项后核准的项目名称
6、为准，下简 称“本项目”） 项目地址：长沙华悦城 AB 地块位于长沙市湘府路与洞井路交汇处 1.2.1.2. 用地性质 用地性质 本项目 A、B 两地块均为商业用地 1.3.1.3. 投资方 投资方 湖南华悦投资有限公司 1.4.1.4. 委托方及被委托方 委托方及被委托方 投资方通过其下属公司湖南华悦行商业地产经纪有限公司委托北京衡信 柏迪房地产经纪公司（以下简称“GVA”）就本项目进行整体定位及开发 战略研究，并提交“整体项目定位及开发战略研究报告”（以下简称“本报 告”）。 除 GVA 外，投资方另委托深圳世联地产顾问股份有限公司为销售代理， 并对公寓及办公楼市场进行研究； 美国思纳史密
7、斯集团（中国）成都设 计中心为建筑概念设计。经投资方及委托方同意，GVA 可在本报告内引 用该两家公司提供的市场数据，作为依据。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 5 1.5.1.5. 投资者愿景 投资者愿景 投资方对本项目内各业态的投资愿望及功能策略如下: 1.5.1. 公寓 虽然目前长沙市住宅市场正受政府打压，但公寓产品用地性质属于商业 用地，不受限购影响；小户型公寓总价低，销售比较容易，可迅速回笼 资金，故计划以小户型为主，全部散售以套取现金回流。 1.5.2. 办公楼 目前长沙市办公楼的零售价比公寓高，受到投资市场与自用市场追捧， 销售难度不高，故拟以
8、高端办公楼产品投放市场，全部散售，套取现金 回流。 1.5.3. 酒店 酒店对整体项目产生标杆作用，可协助其它业态的销售或出租，故计划 建造高星级酒店（5 星级或以上）。 投资方了解到酒店投资较大，并作出长期持有的打算。 1.5.4. 商业 本项目商业分 3 部分： a. 住宅、办公楼、公寓的沿街底商：受市场追捧，售价较高，且不对其 它商业构成威胁或影响，全以散售处理； b. A 地块大体量商业：中档，在资金允许情况下自行持有，待 3-5 年营 运成熟后整售 c. B 地块酒店配套商业：高档，为酒店配套，长期持有 GVA 将就以上投资方的愿景进行可行性分析，并就项目整体定位及投资 策略提供专业
9、建议。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 6 1.6.1.6. 经济技术指标 技术指标 经济技术指标 技术指标 位置 雨花区湘府东路与洞井路交汇处 用地面积 约 5.0 万平方米（A、B 地块） 容积率 约 6.5 建筑密度 50% 建筑面积 约 35 万 建筑限高 100 m 物业类型 含甲级写字楼、酒店、商业及公 寓等多种业态的大型城市综合体 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 7 1.7.1.7. 资料来源 资料来源 本报告内引用的资料来源如下： 1.7.1. 长沙市及其它城市政府统计数据； 1.7.2. GVA 内部资料
10、库； 1.7.3. 长沙市实地市场调查； 1.7.4. 业内人士访谈； 1.7.5. 深圳世联地产顾问股份有限公司及美国思纳史密斯集团（中国）成都设 计中心报告内数据。 1.8.1.8. 假设 假设 本报告编写过程中 GVA 设定了如下假设： 1.8.1. 假定本报告期间及预测期内， 中国市场及长沙市场不会发生重大的政治、 经济及灾难变动； 1.8.2. 假定人民币汇率持续平稳； 1.8.3. 假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变； 1.8.4. 假定本项目设计施工水平达到一定水准，施工顺利进展，从而本项目按 照计划时间及质量投入使用； 1.8.5. 假定本项目开业后，管理团队运营管理维
11、持于一定水平，无重大失误。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 8 1.9.1.9. 声明 声明 本报告书主要针对项目投资者（含日后有可能之合作开发商）所需要的 内容设计。 GVA 在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金的估计是对 未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物预示性的 评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许 多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结 果，GVA 在此提请投资方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸 多因素的影响，例如场地特性、开发项目
12、性质、质量和条件、产权的抵 押、限制和其他障碍等。该报告并没有包括上述这些因素。 因此，GVA 认为该报告中的分析只是预示性的，对于投资方或任何第三 方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引 起的任何损失和损害，GVA 不承担任何责任。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 9 2. 摘要摘要 长沙正面对千载难逢的机遇，经济迅速发展。高铁开通、长株潭一体化、 省政府南迁、城际列车建设等一系列重大举措，推动城市更新换代进程。 传统的城市商务中心与市级商圈，受到发展空间与投资成本的制约，较 难有突破。南城片区乘势崛起，极有可能成为长沙市副商务中心
13、及核心 商圈，与芙蓉路 CBD 和五一商圈南北分庭抗礼。 与机遇同时到来的是巨大的竞争，而它的速度远比机遇来得快。未来的 三年内将有大量不同业态的房地产项目投放市场，特别是商业地产，他 们均标榜高星级豪华酒店、5A 级办公楼、超大购物中心、配套完善， 预计长沙的供求关系将会逆转。 片区内几个综合项目的产品尚未确定，但估计档次肯定不低。加上本项 目的地理位置并非优越，本项目各业态必须具备一定的卖点，才能在激 烈的竞争中突围而出。 GVA 对长沙市各业态进行深入的研究分析，初步构思了： - 以欢乐为主题的室内街区型购物中心 - 长株潭核心甲级办公楼 - 精品（奢侈品牌）商务酒店 - 精品行政公寓
14、并就此组合提供财务分析与投资策略研究，结论如下： 投资本项目是可行的是可行的 但必须注意规避竞争与政策所带来的风险 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 10 3. 长沙宏观市场长沙宏观市场 3.1.3.1. 城市概况 3.1.1. 城市概况 3.1.1. 地理位置 地理位置 长沙市位于湖南省东部偏北， 湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省宜 春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳 阳、益阳两市。东西长约 230 公里，南北宽约 88 公里。 长沙在中部地区中的区位： 全市土地面积 1.1819 万平方公里， 其中城区面积 556 平方公里。
15、 长沙市 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城、6 区，长沙、宁乡 2 县及浏 阳市。 小结：长沙是中国中部省会城市之一，地理位置一般，未见突出。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 11 3.1.2.3.1.2. 人口概况 人口概况 据长沙市第六次人口普查： 全市常住人口：全市常住人口为 7044118 人，同第五次全国人口普查的 6138719 人相比，十年共增加 905399 人，增长 14.75 %。年平均增长 率为 1.39 %。全市户籍人口为 6511888 人。 性别构成：全市常住人口中，男性人口为 3581350 人，占 50.84 %；女 性人
16、口为 3462768 人，占 49.16 %。 年龄构成：全市常住人口中，0-14 岁人口为 955887 人，占 13.57 %； 15-64 岁人口为 5452222 人，占 77.40 %；65 岁及以上人口为 636009 人，占 9.03 %。 数据来源：长沙市统计局 人口地区分布：全市 9 个区县（市）中，常住人口居前五位分别是：浏 阳市（1278928 人） 、宁乡县（1168056 人） 、长沙县（979665 人） 、岳 麓区（801861 人） 、雨花区（725353 人） ，占全市总人口的比重分别为 18.16%、16.58%、13.91%、11.38%、10.30%。
17、小结： a. 长沙市人口偏年轻 b. 长沙市及雨花区均具备足够人口支撑高端房地产产品 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 12 3.1.3.3.1.3. 经济发展 3.1.3.1. 经济发展 3.1.3.1. GDP 总额 GDP 总额 2005 年至 2010 年长沙市 GDP 表现如下： 2005-2010长沙市GDP总额与年增长情况 1519 1790 2190.2 3000.9 3744.76 4547 14.0% 13.6% 16.0% 15.1% 17.5% 15.5% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
18、 4500 5000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% GDP（亿元）年增长率 数据来源：长沙市统计局 分析：长沙市 GD P 稳步增长，过去 4 年增幅均在 15% 以上。 比对其它中部省会城市，长沙的 GDP 表现如下： 长株潭2010年GDP增幅与主要城市的对比 6624.0 5515.8 4153.0 2702.1 2100.0 16.1% 14.7% 12.0% 17.5% 14.0% 0.0 1000.0 2000.0 3000.0
19、4000.0 5000.0 6000.0 7000.0 长株潭武汉 郑州 合肥 南昌 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% GDP（亿元）增长速度 数据来源：长沙市统计局 分析：长沙在各中部省会城市 GDP 排名中，名列第二，次于武汉；长株 潭概念形成后， “大长沙“的 GDP 已超逾武汉， 成为中部省会城市的首位； GDP 增长率居中部城市第二位，仅落后于合肥。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 13 2010 年投资热点 30 大城市 GDP 排名 城市 GDP（亿）排名城市 GDP（亿） 排名 上海 16872.42 1 东莞 4246
20、.25 16 北京 14777.9 2 郑州 4153 17 广州 10604.48 3 济南 3300 18 深圳 9510 4 石家庄 3457.5 19 天津 9108.83 5 西安 3241.49 20 苏州 9010 6 合肥 2700 21 重庆 7894.24 7 洛阳 2300 22 长株潭 6624 8 邯郸 2250 23 杭州 5945.82 9 南昌 2100 24 无锡 5750 10 厦门 2053.5 25 青岛 5666.19 11 南宁 1800 26 武汉 5515.76 12 惠州 1730 27 成都 5480 13 岳阳 1592.2 28 大连 5
21、150 14 株洲 1230 29 南京 5086 15 乌鲁木齐 1311 30 分析： 湖南省政府致力于打造长沙成为二线城市的前列， 长株潭 GDP 总 额全国名列第 8，已超越杭州、武汉、成都、南京等传统热门“二线城市” 。 小结: 长沙正面对井喷式的经济发展，城市将进行革命性的转型。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 14 3.1.3.2.3.1.3.2. 人均 GDP 人均 GDP 长沙市2004-2009年人均GDP增长情况： 05-09年长沙人均GDP及增长速度 22238 27853 33711 45765 56620 14.8% 13.3%
22、14.8% 14.0%14.0% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2005年2006年2007年2008年2009年 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 人均GDP（元）年增长率 数据来源：长沙市统计局 分析：长沙市人均 GDP 在过去 5 年里，稳步增长，势头非常良好，年增 幅均在 14% 以上； 近年略低于 GDP 总额增长的 15%， 显示长沙市人口 也有一定的增长。 比对其它中部省会城市，长沙的人均 GDP 表现如下： 长沙市2009年人均GDP与主要城市的对比 56620 62783 41543
23、39669 44000 13.7% 13.2% 12.3% 10.8% 16.0% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 长沙武汉合肥南昌 郑州 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 人均GDP（元）增长速度 数据来源：长沙市统计局 分析： 人均国 GDP 于 2009 年超过 50000 大关， 与其它中部省会城市的 对比来看，增幅巨大，表明长沙市的经济实力在稳步增强，为商业的发 展提供了良好的市场基础。 小结： b. 长沙近年强劲的生产力，为地产发展提供有力的经济支持; c. 长沙市市民的财富不断增加，相应提高了其消费力。
24、 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 15 3.1.3.3.3.1.3.3. 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 2004-2009 长沙市社会消费品零售总额表现如下： 2004-2009年长沙市社会消费品零售总额（亿元） 525.1 743.4 865.6 1037.0 1273.9 1524.9 16.2%16.1%16.4% 19.8% 22.8% 19.7% 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 1600.0 1800.0 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 0.0
25、% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 社零总额（元）年增长率 数据来源：长沙市统计局 分析：社会消费品零售总额连续 5 年保持在两位数的增长，表明商业市 场持续活跃，供销两旺。 小结：经济增长的成果在消费市场得到充分体现，消费的火爆为商业地 产的开发提供了良好的市场基础。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 16 3.1.3.4.3.1.3.4. 居民可支配收入与消费支出 居民可支配收入与消费支出 2004-2009 长沙人均可支配收入与消费性支出如下： 长沙04-09人均可支配收入与人均消费性支出 9032 9660 10680 122
26、88 12960 15020 9840 11284 12823 15265 17587 20238 0 5000 10000 15000 20000 25000 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 人均消费性支出人均可支配收入 数据来源：长沙市统计局 长沙04-09人均可支配收入与人均消费性支出增长情况 8.4% 7.0% 10.6% 15.1% 5.5% 15.8% 8.4% 7.0% 10.6% 15.1% 5.5% 15.8% 11.0% 12.8% 12.0% 16.0% 13.2%13.1% 11.0% 12.8% 12.0% 16.0% 13.2%13.1
27、% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 人均消费性支出增长率人均可支配收入增长率 数据来源：长沙市统计局 分析：过去五年人均可支配收入与消费性支出均呈现稳定增长；两者差 距从 10%逐渐增大至 25%，表示人均存款在增加。 小结： a. 长沙市市民消费力稳定增长 b. 长沙市市民消费从过去的疯狂性超前消费，转为较理性的消费模式。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 17 3.1.3.5.3.1.3.5. 消费者动向表现 消费者动向表现 年份 食品 衣着 设备
28、用 品 医疗保 健 交通通 讯 教育文化 娱乐 杂项 居住 2009 4.90% 15.60%45.90%-3.40% 56.70% 19.40% 26.80% 3.10% 2008 11.50% 3.90% 27.30%19.80%-16.10%-16.60% 8% 29.10% 2007 23.10% 18.40%9.40% 37.70%-1.30% -3.10% -5.40% -1.30% 2006 7.80% 8.90% 9.10% 10% 15.60% 6.50% 7.30% 27.90% 2005 7.00% 14% 26.60%19% 1.20% 4.90% 7.10% -7.9
29、0% 2004 14.80% 9.30% -13.2 8.90% 7.20% 2.00% 6.10% 16.70% 数据来源：长沙市统计局 分析： 从城镇居民在近年来消费性支出的增长幅度和各项增长比率来看， a. 食品与衣着方面的消费每年均呈现正增长，表示长沙市市民在餐饮与 衣着方面消费意欲较强； b. 近年交通/通讯与服务业的增长最为明显，表示长沙市市民已从小康进 入富裕； c. 由于近年国家的医疗福利不断改善，医疗保健有所放缓； d. 居住方面有比较显着的波动，主要是受国家政策影响； 小结： 随着长沙市居民收入的增加， 消费市场稳中趋升， 布局结构和经营业态的 进一步调整，消费环境进一步改
30、善； 长沙市民消费意欲强劲，商业市场表现良好； 受国家政策影响，住宅市场将放缓，投资将转向商业类物业。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 18 3.1.3.6.3.1.3.6. 恩格尔系数 恩格尔系数 数据来源：长沙市统计局 分析：长沙市近年来城镇居民生活恩格尔系数一直保持在 30%-40%之 间。 按照联合国粮农组织提出的评判标准：恩格尔系数 40%至 50%为小康， 30%至 40%为富裕的标准进行评判，目前长沙市的恩格尔系数已进入富 裕区间。 2009 年达到 32.4%比上年下降 4.5 个百分点，表示长沙市的富裕程度有 所提升。 小结：长沙市市民已从
31、小康进入富裕。 历年城市居民生活恩格尔系数（%）历年城市居民生活恩格尔系数（%） 33.4 32.6 36.9 32.4 33.4 34. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 19 3.1.4.3.1.4. 交通状况 交通状况 a. 道路交通 长沙市区现有道路（可供小汽车通行且有路名）中，快速路、主次干路 和支路的密度分别为 0.13 公里/平方公里、 1.92 公里/平方公里和 0.91 公 里/平方公里， 所有铺装道路面积的人均水平为 5.89 平方米。 与国家规范 相比，长沙市现状道路各项指标均偏
32、低，这说明城市道路基础设施建设 还远远不够。 长沙市的公共交通基础较好，主要包括公共汽车和中巴。由于地形和城 市形态等因素，城市居民出行中乘坐公共交通的比例较高；居民万人拥 有公共交通车辆数 （标台） 在全国名列前茅， 也与国标大城市每 800-1000 人一辆标准车的水平相当。 长沙市具有消费性城市特点，为出租车的发展提供了有利条件。出租车 作为一种辅助的公共交通，在该市确实得到了很快的发展。 b. 长途汽车 通往全国 31 个城市，半小时车程辐射周边 12 个城市。 益阳市、益阳市、常德市方向常德市方向 岳阳市、赤壁市方向岳阳市、赤壁市方向 浏阳市方向浏阳市方向 长沙市 飞机场 长沙市 飞
33、机场 株洲市方向株洲市方向湘潭市方向湘潭市方向 衡阳市方向衡阳市方向 萍乡市方向萍乡市方向 韶山市、韶山市、娄底市、邵阳市方向娄底市、邵阳市方向 长沙市第一汽车站长沙市第一汽车站 长沙市新火车站长沙市新火车站 长沙市东三环与京珠高速公路重合长沙市东三环与京珠高速公路重合 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 20 c. 火车 武广客运专线于 2005 年 6 月 23 日在长沙首先开始动工， 在 2009 年 12 月 26 日正式运营。 它大大拉近了长沙与广州及武汉的距离， 广州至长沙， 最短耗时 2 小时 02 分；长沙至武汉，最短耗时 1 小时 11 分。
34、华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 21 d. 民航 2009 年全国机场业务量排序： 2009 年统计数据显示，长沙机场旅客吞吐量全国排名第十三位，货流吞 吐量全国第十八位，已经超越了天津、大连、沈阳、哈尔滨、郑州、合 肥、南昌、三亚等城市。强大的客流与货流充分说明了长沙经济的活力。 小结：长沙对内对外的交通系统已基本形成，对经济发展提供必须而重 要的支持。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 22 3.2.3.2. 城市发展 3.2.1. 城市发展 3.2.1. 城市规划 城市规划 长沙城市迅速成长壮大，范围拓展，空间延伸。由
35、 2006 年初的 556.3 平方公里扩展到 2010 年的 954.6 平方公里，市区面积扩大 71.6%；城 市建成区面积由 167.7 平方公里扩展到 249.3 平方公里。 随着体育新城、岳麓山大学城、新港城和金鹰文化城的建设，城市经济 社会发展的战略空间进一步放大和延伸，城市承载能力不断增强。 2007 年 11 月 16 日经国务院同意，长沙、株洲、湘潭城市群被批准为全 国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。规划打造“一 主两副环绿心”格局；区域融合和城市分工细化将为长沙带来新发展动力 长沙作为长株潭最具潜力的产业增长中心，以高新技术产业和第三产业 为重点，特别是要
36、发展壮大以电子信息为主的高新技术产业；加快发展 金融、科技、教育、文化、信息、旅游业，着重构筑现代科教中心、商 贸中心、文化中心及信息中心。 借助长株潭组团，新规划中长沙规模持续扩大，地位日益提升。长沙将 发挥核心增长极作用，成为国际二层级核心城市。 小结：长株潭概念为长沙发展带来不可多得的机遇。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 23 3.2.2.3.2.2. 交通规划 交通规划 a. 道路网 长沙人均拥有道路面积由 1999 年的 6.36 平方米增加到现在的 12.15 平方米；形成了“市内结网、市外成环、三纵三横、六桥三环”的现代 化城市立体交通网络。
37、 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 24 b. 轨道交通： 长沙城市轨道交通远景线网由号线及其支线线， 号线及其、 ，号线和号线共条线组成，总约 172 公里，形成网格加放射 形状的网络系统。 根据轨道交通规划和前期研究准备情况， 在 2014 年前 建设完成 2 号线一期工程和 1 号线一期工程， 线路总长为 52.275km， 共 设车站 43 座。 其中，2007 至 2012 年，建成 2 号线高新路站至新长沙站，线路长 23.14km，设站 16 站。2009 至 2014 年，建成号线彩霞路站至黑石铺 路站，线路长 29.13km，设站 20 座。
38、2020 年前建成黄兴车辆段与综合 基地翻身垸车辆段和九峰停车场。 2020年前建成芙蓉广场控制中心1座。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 25 c. 城际铁路 长株潭城际铁路已于 2010 年开始施工，将于 2014 年全面开通，全 长 95.5 公里，全线设车站 21 个，长沙市范围内 12 个车站，株洲市 设 5 个车站；湘潭市 4 个车站。其中长沙站东西广场与已开工建设的 长沙地铁二号线、开福寺站、中信新城与规划长沙地铁一号线、树木 岭站与规划地铁三号线、 滨江新城站与规划的地铁五号线均考虑有旅 客通道换乘。 小结：城际铁路的建设，对长株潭一体化起关
39、键的推动作用 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 26 3.3.3.3. 区域发展规划 3.3.1. 区域发展规划 3.3.1. 片区规划片区规划： 项目属于南城片区，南城跨天心、雨花两个行政区，面积约100多平方公 里，是长沙发展的核心基地和战略支撑点，也是长沙未来的城市副中心， 片区快速发展已具备一定基础。 自湖南省政府南迁，省会行政中心的转移。出于城市南拓规划实施的战 略眼光，以重大基础设施为核心的建设和投资热潮也随之在南城板块展 开。以省府绿化广场为中心，省地质博物馆、省科技馆、省群众艺术馆、 省青少年活动中心等一大批省、市级重大文化设施落户南城也在紧锣
40、密 鼓的筹建中。另外像高标准的医院、全日制学校、社会福利院等一批社 区公益设施也将相继落户于南城 与省政府南迁相得益彰的是天心区政府和雨花区政府也跟随南迁。省政 府和二个区政府南迁后，整个南长沙板块行政中心的地位将变得不可动 摇。近年来，由于公务员的不断加薪，使得公务员的购买力不可忽视， 而在长沙行政中心南移后，处居南城的庞大公务员群体和其巨大的消费 能力已经被有远见的地产开发商所看中， 因此一场迫不及待的“圈地运动” 也在南城迅速展开。 南城片区的定位为新型生态城市， “三心六区”的规划将带来商务与 商业的发展契机。 “三心”即政务文化中心、商务中心 和商贸会展中心； “六区”即行政文 化中
41、心区、 商务及总部区、 会展及 商贸区、 生态环保工业园区、 现代 物流园区和生态型健康住宅区。 小结：项目具备省府、红星资源及武广新城开发优势，片区发展利好因 素巨大。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 27 3.3.2.3.3.2. 交通发展 交通发展 a. 道路网 南城目前已基本形成“六纵六横的”路网骨架，以芙蓉南路为主轴，连 通了 20 余条雨花区与天心区的“融区”道路； 107 国道穿境而过，距 京珠高速公路不足 2 公里。交通路网稠密，日益成熟。 b. 公交系统 区内汽车南站是长沙重要交通节点，共 11 条市内公交线路及超过 30 条中长途汽车线路
42、从这里始发。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 28 c. 城际铁路： 长沙到株洲、湘潭不到半小时，每天 216 对动车穿梭长株潭；未来城 际铁道将与高铁无缝接驳，香樟路站距本项目 500 米左右。 小结：随着轻轨、地铁、武广铁路、京珠高速、机场高速、沿江大道、 过江隧道相继发展，2015 年区域内将形成四通八达的交通网，片区 整体价值的提升不可限量。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 29 3.4.3.4. 项目所在地环境特征与分析 3.4.1. 项目所在地环境特征与分析 3.4.1. 项目位置 项目位置 项目位于长沙市南城
43、片区，属于红星板块覆盖范围，同时具备省府、武 广资源、长株潭等优势，片区价值巨大。 项目四周由湘府东路、洞井路、圭塘路、建设路（新城路）围合而成， 华新路将地块分隔开。 目前主要车流沿湘府路从西向东流动，故本项目属于动线末端。从未来 竞争项目的位置看，基本处于区域交通干道旁，对本项目存在一定的客 群竞争和拦截。 小结：本项目位置一般 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 30 3.4.2.3.4.2. 地块分析 地块分析 项目南临城市主干道，昭示性较好，应充分利用此资源，东、西两面次 之，北面为地块内部道路，进入性相对较差。项目东侧东润置地对项目 有一定影响，重点
44、影响东侧的进入性与昭示性。 周边四至 东面：五矿地产万境长洲住宅项目、洞井花园 南面：红星商务楼、大市场 西面：已建成住宅区、莲湖汽配市场、小市场等 北面：华盛世纪城（一期）住宅区及待建住宅 小结： a. 虽然项目具备四大区位资源价值，但作为新区，片区目前仍处于快速 建设发展期，区域成熟度有待提高，价值实现还需要市场培育。 b. 本项目四周以住宅和专业市场为主，商业氛围欠缺 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 31 3.4.3.3.4.3. 人口 人口 据 2010 年 1 月统计，项目 1 公里内住宅全入住人口为 58，516 人，其 中商品房占比 82%。目
45、前仅入住 33，133 人。 小区名称小区名称 现状现状 户数户数 人数人数 世纪新城 在建 3200 9600 新华盛丽园 在建 1370 4110 丰升小区 现楼 576 1728 莲湖花苑 现楼 420 1260 红星建材市场 现楼 972 2916 汽配城 现楼 1580 4740 绿荫家园 现楼 624 1872 莲湖大厦 现楼 522 1566 洞井铺社区 现楼 - - 10000 融城花园 现楼 767 2301 红区抽屉 现楼 350 1050 湘府名邸 在建 1291 3873 理想城 在售 1200 3600 汇丰观邸 在建 1400 4200 天华村安置区 现楼 1600
46、 4800 两个城中村 现楼 300 900 合计 16172 58516 合计 16172 58516 分析： a. 项目周边小区众多，但均未完全入住，预计 5 年后才能成熟。 b. 本项目所属区分以中高档住宅及办公楼为主，人口密度不高，具备档 次与消费力， 小结：本项目所属区域档次定位中高，潜力优厚；但目前未算成熟，尚 需等待一段时间。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 32 3.4.4.3.4.4. 景观资源 景观资源 项目周边邻近圭塘河风光带、省森林公园等绿化资源。 小结: 本项目景观资源尚可，可全面提升项目价值 3.4.5. 项目周边规划项目周边规划
47、 项目所在片区及周边片区规划整体以住宅为主，但湘府路两侧规划用地 性质以商业商务用地为主。由此可看出，政府旨在打造以湘府路为轴线 的“带型”商业商务区。 项目位于长、株、潭三市城市群的核心区域，毗邻省府板块，周边分布 有数十家省级行政机构，为湖南政治、文化、经济三位一体的中心区域， 片区的大力发展将拉动房地产的发展，为项目发展提供规划基础，地域 升值潜力巨大。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 33 3.4.6.3.4.6. 公路交通系统分析 公路交通系统分析 地块位于城市主干道湘府路沿线；地块内部交通通畅，行车方便。 周边路网经已形成，但公交系统较不发达，有
48、待完善。 项目地为京珠高速、武广客运专线、城际轨道交通必经之路，地铁毗邻。 达火车站、达飞机场都在 30 分钟以内。 小结：项目位置交通便利，但公交设施有待改善。 华悦城整体定位及开发战略研究报告华悦城整体定位及开发战略研究报告 34 4.4. 整体房地产市场 4.1. 整体房地产市场 4.1. 房地产现状 房地产现状 自 20 世纪 80 年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关 产业的发展，成为国民经济的支柱产业。长沙房地产业是在我国住房制 度改革中不断发展起来的，进入 20 世纪 90 年代后期，长沙房地产才真 正进入市场化阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断 发展壮大。 2008 年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产 市场步入调整。面对严峻形势，市委、市政府果断出台了一系列稳定市 场的产业扶持措施，