中国不动产研究中心 全国房地产11月报.pdf

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1、 研究员： 肖楠 李四光 全国全国房地产房地产年年报（报（2011 年年） 2011 年全国房地产市场是房地产调控政策夯实的一年。房 地产紧缩性政策向二三线城市的扩散、房产税的试点与保障房政策 的大规模推出使得房地产行业再度被聚焦。 国房景气指数全面回调；全年房地产开发投资为 61739.77 亿元，同比增长 27.91%，增速放缓；资金来源 83245.94 亿元，同 比增长 38.85%，其中自筹资金增速最大。 商品房销售面积 10.99 亿平方米，同比增长 4.9%；销售额 5.91 亿元，同比增长 12.1%；年销售均价为 5377.12 元/平方米。 主流房企业绩抢眼，但整体行业前景

2、预期并不乐观。销售额 过百亿的房企达 41 家，排行榜前十位房企共销售 6300 亿元；销售 面积过 500 万平米的房企 6 家，前十位销售 6317 万平米；2011 年 见证了“高周转”模式的辉煌， 2012 年也将对现存中小规模房企 提出更严峻考验。 重点监控城市价格普遍上涨，重心开始向二三线城市转移； 一线城市价格继续上涨，成交跌幅均超过 15%；二线城市存在价格 上涨压力，地区结构性调整显著；三线城市全面上涨，成交量涨跌 参半。 展望 2012，房地产市场将基本延续经济发展和政府调控相 结合的基本逻辑，并逐步向着更加规范的方向发展。在整体通胀得 到有效控制前提下，房地产将有望维持稳

3、定并对经济增长作出应有 的贡献。 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 1 目录 一、全国房地产分析 3 （一）全国房地产行业景气指数 3 （二）国房景气指数 5 （三）房地产开发企业完成投资及增速情况分析 6 （四）房地产开发资金来源 8 （五）商品房销售面积和销售额增长情况分析 8 1. 商品房销售面积同比增长 4.9%，商品房销售额增长 12.1% . 8 2. 2011 年全国商品房销售均价 5377.12 元/平方米 9 二、主流房企业绩回顾 11 （一）房企整体销售情况 11 1、销售额过百亿房企达 41 家，前十位房企销售近 6

4、300 亿。 . 11 2、销售面积过 500 万平米房企有 6 家，前 10 位共销售面积 6317 万平米 12 （二）主流房企的发展战略 13 1、万科集团 . 13 2、恒大集团 . 14 3、绿地集团 . 14 三、重点监测楼市表现 16 1一线城市价格继续上涨，成交量跌幅均超 15%以上 16 2二线城市价格存在上涨压力，地区结构性调整显著 . 16 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 2 3三线城市价格全面上涨，成交量涨跌参半 . 18 4. 2011 年房地产市场走势基本延续了政府调控的逻辑 18 四、展望 2012 19

5、全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 3 一、一、全国房地产分析全国房地产分析 （一）全国房地产行业景气指数（一）全国房地产行业景气指数 1. 先行指数构成指标：先行指数构成指标： *1. 商品房新开工面积 *2. 土地购置费投资总额 *3. 自筹资金 *4. 自有资金 *5. 资金来源 注：指标名前有“ *” 号的是逆转指标 图示如下： （2010=100） （领先 8 个月） 从图上可以看出， 全国房地产景气先行指数自 2009 年年底达到最高点以来， 然后开始回调，并于 2010 年 4 月份达到阶段性最低点，此后在中位进行震荡。 全国

6、全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 4 就长期发展趋势而言，先行指数出现爬升的趋势但并不明朗。造成这种现象的主 要原因是房地产行业政策负向预期与整个房地产行业的基础定位判断所决定的。 具体而言，宏观房地产调控对开发商和购房真实需求的预期效应：一方面，宏观 紧缩性调控政策收紧了开发商的资金来源， 而以治理通胀为目的的全面紧缩政策 导致整体消费的收缩，而且短期内房地产政策不太可能出现松动；另一方面，购 房需求因为价格预期将会出现跨期的替代效应， 而更加严厉的房地产政策与潜在 的房产税政策则加速了这种预期的形成。 2. 一致指数构成指标：一致指数构成

7、指标： 1. 商品房销售额 2. 商品房销售面积 3. 其他资金 4. 定金及预收款 5. M1 图示如下： （2010=100） 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 5 全国房地产景气一致指数于 2010 年年初封顶后增速回落，6 月跌至低位， 此后景气指数一直处于低位盘整期，且尚未出现回暖的迹象。究其原因，这主要 源于紧缩性房贷政策对需求泡沫的打压，真实消费需求的跨期替代效应，以及进 一步严厉政策的预期自我实现。从先行指数来看，目前的政策大环境还不会出现 松动，这与治理通胀的理性逻辑相背离。随着保障房被提上日程，这种低位调整 的态势有可

8、能会继续延续至明年。 （二二）国房景气指数）国房景气指数 图图 3 国房景气指数国房景气指数 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 6 资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心 整体而言，2011 年国房景气指数整体在 100 左右，说明与 2010 年相比，本 年度房地产景气度有所收敛。从年度变化趋势来看，与 2010 年相同，2011 年国 房景气指数也呈下降的趋势，延续了 2010 年的变化基调，并体现出季节性因素 的影响；从整体数值来看，2011 年国房景气指数较去年要低两个百分点，体现 出逐步落实的房地产调控政策影响。基于目前形势判

9、断，我们认为国房景气指数 将延续本年度的整体态势，且下调空间较小。 （三三）房地产开发企业完成投资及增速情况分析）房地产开发企业完成投资及增速情况分析 图图 4 2011 年年房地产开发企业累计完成总投资（房地产开发企业累计完成总投资（左轴：左轴：亿元）及增速（亿元）及增速（右轴：右轴：%） 94.00 96.00 98.00 100.00 102.00 104.00 106.00 108.00 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010 2011 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 7 资料

10、来源：国家统计局、中国不动产研究中心 图图 5 2011 年年房地产开发企业累计完成住宅投资（房地产开发企业累计完成住宅投资（左轴：左轴：亿元）及增速（亿元）及增速（右轴：右轴：%） 资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心 2011 年全国房地产开发投资 61739.77 亿元，同比增长 27.91%。其中，住宅 投资 44308.44 亿元，环比增长 11.17%，占房地产开发投资的比重为 71.77%。 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

11、 5500 6000 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖 南 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 完成投资 同比增长 CRRC -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖

12、南 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 完成投资 同比增长 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 8 （四）房地产开发资金来源（四）房地产开发资金来源 图图 6 1-11 月月房地产开发企业资金来源构成房地产开发企业资金来源构成 资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心 2011年全国房地产开发企业本年资金来源83245.94亿元， 同比增长38.85%。 其中，国内贷款 12563.79 亿元，增长 0.2%；利用外资 813.63 亿元，增长 2.9%； 自筹资金 34

13、093.40 亿元，增长 28.0%；其他资金 35775.12 亿元，增长 8.6%。在 其他资金中，定金及预收款 21610.12 亿元，增长 12.1%；个人按揭贷款 8359.84 亿元，下降 12.2%。 （五五）商品房销售面积和销售额增长情况分析）商品房销售面积和销售额增长情况分析 1. 商品房销售面积商品房销售面积同比增长同比增长 4.9%，商品房销售额增长，商品房销售额增长 12.1% 2011 年全国商品房销售面积 109945.56 万平方米，同比增长 4.9%；全国商 品房销售额 59119.09 亿元，同比增长 12.1%。 15.09% 0.98% 40.96% 42

14、.98% 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 9 图图 7 2010-2011 年年商品房销售面积（万平米）及增速（商品房销售面积（万平米）及增速（%） 资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心 图图 8 2010-2011 年年商品房销售额（亿元）及增速（商品房销售额（亿元）及增速（%） 资料来源：国家统计局、中国不动产研究中心 2. 2011 年全国商品房销售均价年全国商品房销售均价 5377.12 元元/平方米平方米 根据统计局数据，2011 年全国年均销售价格为 5377.12 元/

15、平方米，其中东 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2010年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售面积 同比增长率 CRRC 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2010年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月

16、 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售额 同比增长率 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 10 部地区除了河北、 辽宁和山东以外， 其他省市平均成交价格均超过全国平均水平， 而中西部地区则低于全国平均水平。北京和上海年均销售价格最高，分别为 16845.37 元/平方米和 14502.79 元/平方米。 图图 9 2011 年各省市商品房销售价格图示年各省市商品房销售价格图示 图图 10 2010-2011 年全国房屋销售价格及住宅销售价格年全国房屋销售价格及住宅销售价格 资料来源：国家统计局、中

17、国不动产研究中心 就 2011 年 12 月份而言，全国房屋平均销售价格 5277.12 元/平方米，环比 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 北京市 天津市 河北省 山西省 内蒙古 辽宁省 吉林省 黑龙江省 上海市 江苏省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山东省 河南省 湖北省 湖南省 广东省 广西省 海南省 重庆市 四川省 贵州省 云南省 西藏 陕西省 甘肃省 青海省 宁夏 新疆 CRRC 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 7000.0 2010年1-2月 3月 4

18、月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 房屋销售价格 住宅销售价格 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 11 上月的 5474.36 元/平方米上下跌 2.27%，同比上升 6.92%。住宅平均销售价格为 5010.76元/平方米， 环比上月的5095.62元/平方米下降了1.67%， 同比上升6.08%。 二、主流房企业绩回顾二、主流房企业绩回顾 2011 年房地产市场延续了 2010 年的地产调控基调，是房地产调控政策进一

19、步落实的一年。主流房企经营的大环境具有如下特征：1、整体宏观经济环境紧 缩。 自金融危机后，中国的扩张性财政政策和大手笔货币政策导致整体环境中流 动性过剩，并呈现出顺周期性通货膨胀。在全面性通胀预期的整体情境下，调控 政策内在延续了紧缩性防御态势逻辑，使得房地产依然充当着保值的耐用品，为 全年的靓丽态势奠定了基调。2、保障房政策强势登场。在高涨的房价面前，政 府加快了保障房政策的落实，经济体开始对政府政策形成正向预期，并对后续房 地产预期形成了导向作用。在这种强势预期作用下，主流房地产企业在年底的销 售态势出现回落，并导致后续前景预期低迷。因此，在政策调控渐成常态的情况 下， 主流房企更需运营

20、稳健和多元化系统性风险， 以期在项目推售节奏把握得当， 从而销售业绩节节攀升，再创新高。 （一）房企整体销售情况（一）房企整体销售情况 1、销售额过百亿房企达、销售额过百亿房企达 41 家，前十位房企销售家，前十位房企销售近近 6300 亿。亿。 2011年销售金额突破百亿的企业近41家， 其中超过500亿元的企业有6个， 万科以 1215.4 亿元的总销售额位居榜首，同时也是唯一一家破千亿的企业。销 售额排行榜前十位的总销售额为 6299.3 亿元。数据显示，2011 年度全国前十强 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 12 企业市场份额

21、达到 10.43%，较 2010 年上升了 0.32 个百分点，与 2010 年 1.97 个 百分点的增长相比明显萎缩。 表表 1 销售金额前销售金额前 10 房企排名房企排名 排名 企业名称 销售金额（亿元） 1 万科集团 1215.4 2 恒大集团 803.9 3 绿地集团 776 4 保利地产 732 5 中海地产 720 6 万达集团 560 7 碧桂园 430 8 龙湖集团 381 9 华润置地 366 10 世茂地产 315 总计 6299.3 资料来源：中国不动产研究中心 2、销售面积过销售面积过 500 万平米万平米房企有房企有 6 家，前家，前 10 位共销售面积位共销售面

22、积 6317 万平米万平米 从销售面积来看，2011 年销售面积超过 500 万平方米的房企有 6 家，其中 排行榜前十位的房企总销售面积为 6317 万平方米。恒大超越万科成为房企销售 面积冠军。 表表 2 销售销售面积面积前前 10 房企排名房企排名 排名 企业名称 销售面积（万平米） 1 恒大集团 1220 2 万科集团 1060 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 13 3 绿地集团 808 4 碧桂园 684 5 保利地产 647 6 中海地产 566 7 万达集团 392 8 龙湖集团 339 9 雅居乐 301 10 华润置地

23、 300 总计 6317 资料来源：中国不动产研究中心 （二）主流房企的发展战略（二）主流房企的发展战略 2011 年尽管房地产调控政策贯穿始终，房地产市场纷繁复杂，但是部分主 流房地产企业凭借其恰当的发展战略为其带来了逆境中的突出表现。 他们的发展 战略大多体现在项目布局良好、 可售面积放量带动资金周转加速、 销售策略灵活、 产品丰富、竞争力强等方面。本部分将选取销售额排行榜前三位的房企万科 集团、恒大地产和绿地集团做简要分析。 1、万科集团万科集团 2011 年， 万科以 1215.4 亿的销售额和 1075.3 万平方米的销售面积成为房地 产行业的龙头企业。从增速来看，与 2010 年相

24、比，2011 年万科销售额增长仍超 过 12%，销售面积增长达到 20%。总的来看，万科的发展战略可以归纳为“快速 周转、审慎投资以及纵深发展”。 具体来看，表现为：1、快速周转。在市场整体情况低迷的大环境下，由于 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 14 受限购和限贷政策的影响，精品路线往往易受到压制，而高周转模式的产品受限 购的影响比较小，采取这种战略的房企销售情况也就比较好；2、审慎投资。保 持一定的现金流；拿地采取“宁可错过、绝不错拿”的战略，规避土地价格较贵、 竞争较为激烈的市场，审慎投资；3、采取纵深发展战略，提高二三线城市业务

25、 占比，丰富区域层次结构，分散风险。 2、恒大集团恒大集团 2011 年恒大地产以 803.9 亿元和 1220 万平方米的成交业绩居于销售额排行 榜第二位和销售面积的榜首，分别较 2010 年增长 59.4%和 54.7%。“快速周转、 锁定主流需求”是恒大集团强势增长的直接推动力。 恒大集团的标准化模式，加 上快速复制，以及优先战略市场的思路成就了恒大集团的“ 高周转” 模式的辉煌。 恒大集团在 2011 年的成功离不开如下关键性因素：1、标准化模式。标准化 模式便于资金的周转和快速滚动， 在产品周转模式和资金模式非常匹配的情形下， 能够快速实现扩大市场份额的目标。2、优先占有市场份额。恒

26、大集团在快速占 领市场的同时必然牺牲掉了部分利润， 但通过周转率来弥补利润率方法成就了恒 大集团，导致周转率的提升远远弥补利润率下降所带来的负面影响，并成功地提 高了资产回报率。在目前情况下，优先选择追求规模、追求市场占有率，是企业 重要的战略选择，因为有了规模以后市场机会就会越多，企业既可以继续扩大规 模，又可以提高利润率，可进可退。 3、绿地集团绿地集团 2011 年绿地集团在全国的销售金额达 776 亿元，仅次于万科集团和恒大集 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 15 团， 较 2010 年的 665 亿元增加 16.7%。 同时，

27、 绿地集团 2011 年的销售面积达 808 万平方米， 相比 2009 年的 743 万平方米增加了 8.7%。 绿地集团的发展战略以“差 异化竞争、多元化发展”为主。 2005 年政府针对住宅市场的调控开始后，绿地集团更加速在商业地产领域 的开发，开始有意识地向商务地产倾斜。逐步转向商业地产和现代服务业，向办 公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。目前绿地新增项目基本以综合性项目为主， 70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。绿地集团的发展战略是看重长期发展， 走高端精品路线，以期实现稳打稳扎。与其他标杆房企一样，绿地集团近年来采 取重点深耕市场好、潜力大的省会城市，择机布点二三线城市的

28、发展战略，全国 布局的变化凸显出重心向二三线城市转移的倾向。这样的城市布局，有效地抵御 了市场风险，帮助开发商在市场低迷预期中走出来。当然，绿地集团的成功并非 任意企业都可以模仿，因为固守利润率需要资金作为保障，以实现提高对资金回 笼不及时所带来风险的冲击。 万科集团、恒大集团和绿地地产的发展战略解析表明，要想取得较好的销售 业绩和发展前景， 迎合市场需要以及多元化发展分散风险是发展战略的重要构成 要素。 首先，广泛布局的分散化策略可以有效地多元化市场风险。这些企业往 往通过将触角延伸到发展潜力较大的二三线城市， 同时实现预先抢占市场份额和 实现企业的平衡快速发展。其次，定位清晰也是成功抵御房

29、地产调控和宏观经济 风险的关键。如果产品有独有的特点，具有一定程度的垄断性，那么必然能在市 场竞争中脱颖而出，占据足够的市场份额。 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 16 三、重点监测楼市表现三、重点监测楼市表现 1一线城市价格继续上涨，成交量跌幅均超一线城市价格继续上涨，成交量跌幅均超 15%以上以上 2011 年全国一线城市受紧缩性房地产调控政策影响，整体成交量出现较大 幅度下降，而成交价格则依然出现小幅度上升。具体而言，成交价格同比幅度最 大的为北京， 涨幅达到5.6个百分点， 其次为广州、 深圳和上海， 涨幅分别为3.1,3.0

30、和 1.8 个百分点。就成交量而言，北京成交量同比下跌了 21.51 个百分点，其次 为深圳、广州和上海。 图图 11 一线城市成交情况图示一线城市成交情况图示 资料来源：中国不动产研究中心 2二二线城市价格线城市价格存在存在上涨上涨压力压力，地区结构性调整显著地区结构性调整显著 2011 年，在我们监控的 15 个二线城市中，商品房成交量涨跌参半，有八个 城市出现下跌，六个城市出现上涨（西安数据暂缺） 。具体而言，跌幅超过 30% -25 -20 -15 -10 -5 0 0 1 2 3 4 5 6 北京 上海 广州 深圳 销量同比 价格同比 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011

31、 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 17 的四个城市为大连、无锡、杭州和重庆；而涨幅前三分别为济南、青岛和东莞， 其中济南的涨幅达到 104.04%。 图图 12 二线城市商品房成交情况图示二线城市商品房成交情况图示（单位：（单位：%） 资料来源：中国不动产研究中心 图图 13 二线城市成交价格图示（百分点：二线城市成交价格图示（百分点：%） 二线城市价格存在上涨压力，仅有 4 个城市同比价格出现一定下降。具体而 言，跌幅超过 1%的城市有苏州（跌幅为 5.4%）和宁波（跌幅为 1.2%） ；相比而 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 苏州 宁波

32、 重庆 南京 无锡 青岛 济南 杭州 天津 成都 大连 武汉 厦门 西安 东莞 CRRC -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 苏州 宁波 重庆 南京 无锡 青岛 济南 杭州 天津 成都 大连 武汉 厦门 西安 东莞 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 18 言，涨幅超过 2%的城市则有 5 个，分别为东莞（涨幅为 6.7%） ，西安（涨幅为 3.4%） ，厦门（涨幅为 3.2%） ，武汉（涨幅为 2.3%）和大连（涨幅为 2.2%） 。 3三线城市价格全面上涨，成交量涨跌参半三线城市价格全面上涨，成交量涨跌参半 2011

33、年我们监控的三线城市价格普遍上涨，涨幅最大的长沙超过 4.6%；销 售量则涨跌参半，涨幅最大的哈尔滨成交量超过 114.7%，跌幅最大的长沙超过 -24.5%。 图图 11 三三线城市成交情况图示线城市成交情况图示 资料来源：中国不动产研究中心 4. 2011 年年房地产市场走势基本延续了政府调控的逻辑房地产市场走势基本延续了政府调控的逻辑 从全国范围来看， 2011 年商品房销售面积 10.99 亿平方米， 比上年增长 4.9%， 这是经济发展进而房地产需求增加的重要结果， 在工业化和城市化尚处于加速时 期的中国，这一趋势将长期持续下去。然而，随着城市化进程的加速，必然导致 成交量在区域间分

34、布的变化，原有大中城市成交量下降、中小城市逐步发展成为 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 哈尔滨 昆明 石家庄 福州 长沙 价格同比 销量同比 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 19 大中型城市同时成交量逐步上升是未来区域分布的发展特点。 中国不动产研究中 心认为，2011 年全国房地产市场走势是经济增长和政府调控合力的结果，体现 了城市化进程和地区结构性调整的内在逻辑。 一方面，商品房调整进入转型期，市场中逐步形成了对政府政策正向

35、预期和 反馈的力量，并开始影响到微观层面的经营诉求。在这个过程中，我们不仅观测 到了一线城市的全面盘整，也观测到了二三线城市的逐步升温的过程，还观测到 了市场中理性投资的开始。另一方面，就长期发展趋势而言，城市化过程必将进 一步推动中国房地产市场的繁荣，并进一步为中国实体经济做出其应有的贡献， 对此我们的态度是毋庸置疑的。不可否认，房地产调控是中国经济实现软着落的 关键所在，而且我们也逐步看到了这种情形开始出现，但如何进一步深化调控并 将调控与现实经济转型联系起来，也是摆在政府和国家面前的难题，也是企业家 判断经济形势并抓住机遇的关键所在。 四、展望四、展望 2012 对于 2012 年而言，

36、我们有太多的话要说，但总结起来就是控制好通胀，夯 实现有政策以成功实现房地产市场的规范化发展。 从先行指数的分析来看，已 经逐步出现了回升的趋势但并不明朗。随着经济体中稳定预期的形成，在整体经 济环境中通胀压力没有得到完全控制之前， 未来几个月房地产的景气度可能还需 要进一步调控来消化长期积累的泡沫。就房地产行业本身的健康发展而言，这并 非什么坏事，但这个过程却显得略微漫长了些。 从 2010 年房地产调控的教训和 2011 年的部分成功经验来看， 房地产调控应 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 20 与宏观调控紧密配合。如果 2012

37、年无法有效地管理通胀预期和治理通货膨胀， 房地产作为保值增值的较好选择，将会带来投资性需求的进一步上升，抬高资产 价格，甚至可能形成资产泡沫，进而使房地产成交价格难以得到有效控制。从现 阶段的宏观调控形势来看，治理通胀是 2012 年宏观调控的重点，物价的全面、 持续上涨有望得到有效遏制，从而为房地产调控创造条件。 2012 年房地产调控将继续加码。保障性住房的放量供给、限购令执行范围 的扩大、房贷利率全面提升和房产税的试点都是 2012 年房地产调控加码的重要 表现，如果政策执行到位，房地产有望在 2012 年回归常态，房价将维持稳定甚 至在后期出现小幅下降，成交量也可能出现小幅下滑。 总的

38、来看，2012 年前半年房地产市场将会在通胀与房地产调控的交互作用 下运行，行业景气度有望维持上升，当然 2 月份受春节等因素的影响，成交量可 能会有较大幅度的下降。后半年通胀有望得到合理控制，房地产调控的影响将占 据主导因素，房价有望保持稳定并出现小幅下降。 全国全国房地产月报房地产月报（2011 年年 11 月月） CRRC 中国不动产研究中心 21 免责条款免责条款 本报告中的信息均来源于公开资料， 我中心对这些信息的准确性及完整性不 做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和 意见仅供参考。 我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损 失概不负

39、责。 本报告版权归中国不动产研究中心所有。 未获得中国不动产研究中心事先书 面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转 载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有 悖原意的引用、删节和修改。 中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 中心介绍中心介绍 中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写 CRRC）是专注 于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜 狐焦点网牵头成立，全国工商联房地产商会提供行业指导，国家信息中心经济预 测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产 业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等 方面的机构作为理事研究单位。