乐宾扬州项目商业策划顾问报告（201页） .pdf

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1、Page 0 乐宾扬州项目商业策划顾问报告乐宾扬州项目商业策划顾问报告 谨致：力宝集团-乐宾百货有限公司 戴德梁行戴德梁行 商铺部商铺部 2008.82008.8 Page 1 目录目录 扬州宏观经济状况概述扬州宏观经济状况概述 扬州城市规划发展研究分析概述扬州城市规划发展研究分析概述 地块分析地块分析 扬州主要商圈市场分析扬州主要商圈市场分析 区域内主要竞争商圈分析区域内主要竞争商圈分析 案例经验借鉴案例经验借鉴 主力商户的研究主力商户的研究 定位建议定位建议 Page 2 第一部分第一部分 扬州宏观经济概述 Page 3 扬州简介扬州简介 2007年年 土地面积土地面积6,634 平方公里

2、平方公里 市区土地面积市区土地面积980平方公里平方公里 户籍人口户籍人口459.25万人万人 人均人均GDP 29,400 元元 （江苏省排名第八）（江苏省排名第八）32,985元元(江苏江苏) 人均可支配收入人均可支配收入15,057元元 16,250元元 (江苏江苏) 人口密度人口密度 整体整体692人人/平方公里平方公里 市区市区3,513人人/平方公里平方公里 Page 4 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 数据来源：扬州市统计年鉴 ? 2007年底扬州全市总人口459.2万，其中市区人口128万人。 ? 从地区人口组成情况来看，扬州目前的人口结构呈现以下特点：市区人口比例还较低，市

3、区的中心辐射 能力有限，市区人口增长潜力较大；外来人口比例偏低，暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸 引能力有限。 表表1：扬州历年人口变化情况 （万人）：扬州历年人口变化情况 （万人） 年份年份2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年 全市年末总人口453.61454.39456.31458.64 116.81 459.2 市区年末总人口112.52115.13115.23128 表表2：江苏各城市暂住人口情况对比：江苏各城市暂住人口情况对比 地区扬州扬州南京苏州无锡泰州徐州 总人口（万人）459.2459.2772598.85

4、518502.77960.15 暂住人口（万人）34.434.4176325.8721919.5472.4 暂住人口比率7.41%7.41%22.28%54.42%42.27%3.89%7.54% 数据来源:江苏统计局 Page 5 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 数据来源：扬州市统计年鉴表表3：扬州市历年：扬州市历年GDP增长情况统计增长情况统计 年份年份2000年2000年2001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年 GDP总量（亿元）GDP总量（亿元）472.12505.46558.9364

5、7.22788.139221100 15.2 % 24540 20.36% 1311 增幅增幅7.10%10.60%15.80%21.77%15.0%15.7% 人均GDP（元）人均GDP（元）10515112051236814290173592038929400 增幅增幅6.60%10.40%15.50%20.50%17.45%19.8% 城市城市GDP(亿) GDP(亿) 人均GDP（元）人均GDP（元） 人均GD人均GDP排名P排名 苏州市570091360 65203 44179 27566 52602 19221 18000 29400 45130 26093 1 无锡市3858 2

6、 南京市3275 5 南通市21117 常州市1880 3 徐州市17009 镇江市1213 4 泰州市1200 8 盐城市1368 10 扬州市1311 6 表表4：江苏主要城市：江苏主要城市GDP比较比较-2007 ? 扬州的经济基础相对江苏其他城市而言 比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水 平。 ? 近几年来扬州的GDP增长较快且增速也 一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 ? 随着扬州城市各项基础设施建设的完善 和招商引资力度的扩大，预计扬州的经 济将在今后仍将保持平稳的增长。 Page 6 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 ? 2007年扬州第一产业增 加 值 101 亿 元 ， 增

7、长 5%；第二产业增加值 748亿元，增长17.1%;第 三产业增加值462亿元， 增长16.1%。 ? 三次产业增加值比例由 上年的 8.6：56.4：35调 整为7.7：57：35.3。二、 三产业增加值占GDP比 重达到92.3，比上年 提高0.9个百分点。产业 结构不断优化。 2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年 第一产业比重第一产业比重10.810.19.38.6 56.4 35 7.7 第二产业比重第二产业比重51.453.356.257 第三产业比重第三产业比重37.836.634.535.3 表表5：扬州市产业结构

8、：扬州市产业结构数据来源：扬州市统计年鉴 Page 7 扬州市人均可支配收入 12944.78 15056.87 8704.55 9851.05 11378.74 16.32% 13.76% 15.51% 13.17% 11.13% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 18,000 20032004200520062007 0% 4% 8% 12% 16% 20% 扬州市人均可支配收入（单位：元）人均收入增长率 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 数据来源：扬州市统计年鉴 ? 自2003年以来，扬州市人 均可支配收入均保持10% 以上的增长速度。 ? 2007年，

9、市区居民人均可 支配收入15057元，比上 年增长16.3%，扣除物价 因素，实际增长11.8% 。 ? 根据国家统计局统计资料 显示，2007年上海、江苏、 浙江三省市16个城市的人 均 可 支 配 收 入 达 到 近 19719元/人，而扬州位列 第15位。 ? 扬州市居民不断增长的收入水平为商业的进一步发展创造了良好的消费基础。但与此同时，如与长三角地 区其他城市相比，扬州相对偏低的人均可支配收入将对其商业发展的档次与定位产生一定影响。 Page 8 扬州人均消费性支出构成 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2003

10、2004200520062007 食品教育文化娱乐服务居住医疗保健 衣着交通和通信家庭设备用品及服务杂项商品和服务 5,9105,910 单位：元 6,508 9,695 6,508 9,695 7,3877,387 8,2738,273 数据来源：扬州市统计年鉴 ? 自2003年以来，扬州人 均消费性支出金额占人 均可支配收入的比重始 终保持在65%左右。扬 州市居民一直保持较高 的消费意愿。 ? 从消费结构来看，扬州 市居民的恩格尔系数 （食品占总消费支出的 比重）由2003年的0.42 下降至2007年的0.38。 居民生活富裕水平逐步 提升。 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 ? 与此

11、同时，扬州居民对于交通、教育文化娱乐服务和家庭设备用品及服务三类的消费始终保持在30%左右。 随着未来扬州居民生活水平的进一步提高，预计未来扬州居民对休闲文化、娱乐及其他服务类的消费将进一 步提升，消费结构进一步得到优化。 Page 9 扬州市社会消费品零售总额 178.7 230.2 265.2 306.9 202.6 418.9 355.8 13.37% 15.73% 17.72% 15.95% 15.18% 13.66% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2001200220032004200520062007 12% 13% 14% 15% 16

12、% 17% 18% 社会消费品零售总额（亿元）增长率 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 数据来源：扬州市统计年鉴 ? 扬州消费品市场持续活跃。 自2003年以来，扬州时社 会消费品零售总额的增速 始终保持在13%以上，且 呈现逐年增加的趋势。 ? 2007年完成社会消费品零 售总额418.9亿元，比上年 增长17.7%，增速提高1.7 个百分点。其中批发和零 售贸易业实现零售额355.5 亿元，增长16.9%；住宿和 餐饮业实现零售额58.4亿 元，增长22.5%。 ? 扬州市居民收入水平的逐渐提升，居民消费意愿的持续增长将极大地促进居民即期消费的动力，从而进一步 带动扬州市消费品市场的发展。

13、 Page 10 扬州宏观经济概述扬州宏观经济概述 ?根据扬州市车辆管理所的统计，截止至2007年上半年，扬 州全市车辆总数已近12万辆。仅2007年上半年，扬州市新 增各类机动车辆（不包含小马力的）12893辆，与往年同比 增长12.4%，其中全市私家车总量已达66475辆，同比增长 18%，其中，市区车辆增长占了整个增长总数的近4成。尤 其是私人轿车发展迅猛，每天以56辆的速度走进千家万户。 截止至2007年上半年截止至2007年上半年 总数总数12万辆 私家车数量私家车数量约6.7万辆 私家车所占比重私家车所占比重56% 表表6：扬州市机动车数量构成：扬州市机动车数量构成 ?扬州市居民私

14、车保有量的迅速增加，将在很大 程度上缩短居民到城市各区域的时间，城市内 部各区域间的关系也因此将得到进一步加强。 这为城市中心区域向外拓展奠定了良好的基础。 ?与此同时，作为本项目发展的角度，应充分考 虑当地居民私车拥有量的情况，预留充足的停 车位，以便于消费者驾车到达。 Page 11 第二部分第二部分 扬州城市规划发展概述 Page 12 整体规划发展目标整体规划发展目标 1）、人口 预测市域总人口到2010年473万人、 2020年482万人；城镇人口至2010年 265万人、2020年318万人；城市化水 平2010年56%、2020年66%。 2）、用地规模 控制在 85 平方公里左

15、右，土地投放量 每年约在 5 平方公里左右，其中 1 1.5 平方公里左右用于住宅建设， 2 2.5 平方公里作为工业发展 Page 13 城市布局城市布局 ?扬州市的城市布局为“一主三副”。 ?“一主”是指原来的老城区，规划 以保护为主。“三副”分别为城西 新区、广陵新区和城南瓜洲沿江 副中心。 ?本项目位于扬州市的城西新区， 所处区域为扬州城市的副中心。 Page 14 ? 扬州的城市发展方向主要是“主导向 南，拓展东西”。 南延 扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜 洲分区，作为发展第二产业的主要载体。 西进东拓 ? 城市主要居住人口向西部分区集中，充 分提高基础设施和公共服务设施的利用

16、 率。 ? 东部分区注重对现有居住用地进行整合 和改造，提高居住环境质量和各类服务 设施配套水平。 城市布局城市布局 Page 15 ?扬州市城市总体规划建设用地范围 分为12个城市分区。 ? 各个分区确定主导的用地功能，灵 活处理其用地结构，有一定的独立 性、又相依存，形成完整的城市空 间结构。 老城区老城区 ? 用地范围：东至古运河、西至二道 河、北至北护城河、南自古运河一 线，用地面积约5.1平方公里。 ? 功能定位：历史文化名城内涵的重 要体现区域、城市重要的文化旅游 商业地区、具有传统特色的居住场 所。 城市布局城市布局 Page 16 西部分区西部分区 ? 用地范围：东至二道河、北

17、至沿山河、 扬冶路一线、南至江阳路，西至润扬 大桥北接线 ，用地面积32.9平方公里。 ? 功能定位：城市新区、主要的居住生 活区域，市级行政、体育、文化、现 代商业中心。 东部分区东部分区 ? 用地范围：东至大运河，北、西至 古运河，南自南绕城线，用地面积 23.3平方公里。 ? 功能定位：以生活居住用地为主， 增加商贸和文化设施，作为老城区 商业文化功能的补充。 城市布局城市布局 Page 17 河东分区河东分区 ? 用地范围：东至廖家沟，西至大运 河，南至大众港，北至茱萸湾，用地 面积22.4平方公里。 ? 功能定位：集居住、商贸、科教、工 业为一体的综合性城市分区 。 西南分区西南分区

18、 ? 用地范围：东至古运河、北至江阳 路、南自仪扬河、西至润扬大桥北 接线，用地面积27.7平方公里。 ? 功能定位：以高新技术和一类工业 及科教产业为主的分区 。 城市布局城市布局 Page 18 东南分区东南分区 ? 用地范围：东至大运河、北至南绕城 线、南至扬子津风景区、西至古运 河，用地面积13平方公里。 ? 功能定位：城市新区，未来的城市生 活居住用地，为沿江港口分区建设提 供必要的生活配套服务 西北分区西北分区 ? 用地范围：北至西北绕城一线，南至沿 山河、扬冶路一线，东至槐泗河，扬子 江北路一线，西至西北绕城公路 ，用地 面积25.5平方公里。 ? 功能定位：集区级行政、商业金融

19、服务、 文化、教育科研为一体，以高新技术提 升传统产业为主导的综合性城市分区。 城市布局城市布局 Page 19 东北分区东北分区 ? 用地范围：东、南至古运河与北护城 河一线，北至宁启铁路线，西至扬菱 路，用地面积15.5平方公里 ? 功能定位：火车货站枢纽及相应配套 工业基地，居住生活区 港口分区港口分区 ? 用地范围：南至长江，北至施沙公路， 东至大运河，西至古运河，用地面积约 为35.7平方公里。 ? 功能定位：长江枢纽港口与物流中心， 扬州市大型工业基地。 城市布局城市布局 Page 20 瓜洲分区瓜洲分区 ? 用地范围：东至古运河，西至润扬大 桥北接线，南至长江，北至施沙公路 西延

20、线，用地面积约为23.7平方公里 ? 功能定位：集居住、工业、旅游、商 业服务为一体的综合性城市分区，体 现扬州滨江城市风貌和传统特色旅游 的重要区域 蜀冈蜀冈-瘦西湖分区瘦西湖分区 ? 用地范围：东至扬菱路，北至宁启铁路 一线，西至扬子江路，南至蜀冈路、北 城河一线，用地面积为11.8平方公里 ? 功能定位：以古城文化为基础，以重要 历史文化遗迹和瘦西湖古典园林群为特 色，与城市紧密相依的国家重点风景名 胜区 城市布局城市布局 Page 21 扬子津分区扬子津分区 ? 用地范围：用地范围：北至仪扬河一 线，南至施沙路，东至大运河，西至 润扬大桥北接线，用地面积约为16平 方公里。 ? 功能定

21、位：集人文景观与自然景观为 一体，具有传统特色的生态旅游景 区，扬州主城区与沿江港口工业区之 间重要的生态隔离带 。 城市布局城市布局 Page 22 各区住宅用地规划各区住宅用地规划 ? 根据扬州规划局的相关规划，减少老城 区、蜀冈瘦西湖分区和扬子津分区人 口，城市主要居住人口向西部分区集中。 1.调整老城区用地布局和用地结构，减 少居住用地，疏散老城区人口。 2.西部分区为主要的居住用地集中区 域， 3.在西南分区、西北分区、东北分区和 河东分区分别布置一定规模的居住用 地 4.东南分区作为居住备用地 5.沿江地区的瓜洲镇和施桥镇的住宅建 设应逐步由乡镇型向城市型转变,统 一按城市住宅标准

22、规划建设 1 2 3 3 3 3 4 5 Page 23 分区住宅人口分布分区住宅人口分布 ? 根据扬州规划局的相关规划，扬州市各分区的 住宅人口分布如下 ： 分区分区住宅人口规划住宅人口规划分区分区住宅人口规划住宅人口规划 老城区7万港口分区5万 西北分区5万东北分区6万 西部分区39万河东分区8万 西南分区7万东部分区16万 瓜洲分区7万总计100万 ?根据以上规划，项目所在的西部分区将是未来 扬州市内居住人口最为聚集的区域，占扬州城 市规划总住宅人口数的近40%。稳定而庞大的 住宅居民数量将对该地区的商业发展产生较大 的需求，也将为该地区的商业发展提供消费支 持。 根据以上规划，项目所在

23、的西部分区将是未来 扬州市内居住人口最为聚集的区域，占扬州城 市规划总住宅人口数的近40%。稳定而庞大的 住宅居民数量将对该地区的商业发展产生较大 的需求，也将为该地区的商业发展提供消费支 持。 Page 24 公路公路 近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五 峰山桥位）及改建南绕城，进一步改善城 市南线交通状况，为城南经济开发区和沿 江副中心的发展提供支持。 城市道路系统城市道路系统 快速路系统：环线加纵横道路。 一环为运河南路、运河北路、北外环路、 西外环路、南外环路。 东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、 江阳东路、运河西路。 南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江 中路、扬子江南路；贾七

24、路、扬瓜路；扬 圩路。 交通规划交通规划 Page 25 轻轨交通系统轻轨交通系统 “一纵一横加环线”。 一横：（铁路客站）文昌西路扬子 江中路江阳中路江阳东路 江都路文昌东路江都市区：总 长度约为24公里。 一纵：（江阳工业园）扬子江北 路扬子江中路扬子江南路（港 口）：总长度约为20公里。 环线：沿城区东环路、南环路、西环路、 江阳工业园区中心路、漕河路。 交通规划交通规划 Page 26 项目所在西区发展规划项目所在西区发展规划 ? 根据扬州规划局的相关规划，东至二 道河、北至沿山河、扬冶路一线、南 至江阳路，西至润扬大桥北接线。 ? 新城西区总规划面积约15平方公里， 按照城市整体规划

25、，新城西区作为扬 州的城市副中心，由文教体育、生活 居住、商贸流通、交通客运等四大功 能区构成。 ? 根据规划，新城西区共规划有7个组 团，分别为：行政中心区、体育休闲 区、文教区、对外交通枢纽区及3个 大型居住组团。 ?本项目所在区位为新城西区的大型居 住组团之一。 本项目所在区位为新城西区的大型居 住组团之一。 Page 27 项目所在西区发展规划项目所在西区发展规划 ? 根据扬州规划局的相关规划， 西区规 划形成一个市级（城市）副中心。四 个区级中心，十二个居住级中心规划 结构，另外拥有一个供全市服务的市 场群带。 ? 市级副中心以为京华城商贸项目、双 博馆、国际会展中心、行政商务中心

26、等为代表。其定位为辐射整个扬州市 区。 ? 区级中心以汽车站区域、嘉信茂区域 为代表。 ?本项目所在位置为新城西区的汽车站 区域，属于西区的区级中心定位，在 区域内具有一定的集聚能力，而对整 个扬州市缺乏足够的凝聚力。 本项目所在位置为新城西区的汽车站 区域，属于西区的区级中心定位，在 区域内具有一定的集聚能力，而对整 个扬州市缺乏足够的凝聚力。 Page 28 项目所在西区发展规划项目所在西区发展规划 ? 土地规划方面，新城 西区的大部分用地为 住宅用地，这也与扬 州整体城市规划对住 宅人口西迁的规划相 符合。 ? 除位于市级副中心的 区域规划有集中面积 的商业用地外，其余 商业用地均零星分

27、布 于住宅用地周边。 Page 29 项目所在西区发展规划项目所在西区发展规划 ? 道路交通方面，西区将形成“四纵（西外 环、润扬中路、邗江中路、扬子江路）五 横（江阳路、文汇西路、望月路、文昌西 路、翠岗路）”的主干道系统。 ? 区内路幅为110米的文昌西路，作为西区东西 方向的主要干道，加强了与扬州城其他市县 区的连接。与京沪、宁通、沪宁线全线贯通 的西北绕城公路西出口，以及火车站这一重 要的对外交通枢纽的投入使用，方便了扬州 和周边城市以及和全国其他重要城市的联系。 Page 30 第三部分第三部分 项目分析 Page 31 项目基本情况项目基本情况 ? 地理位置： 扬州新城西区邗江路西

28、侧、幸福河南侧 ? 项目地块面积： 约44.36亩 ? 用地性质： 项目平面布局上分为东西两块，东块为商业用 地，西块为居住用地 ? 总建筑面积： 该地块地上总建筑面积为20万 ? 其中，东侧商业部分（含办公）：约13万 ? 西侧居住约7万 以上数据来源：案场资料 Page 32 周边环境分析周边环境分析 整体区位整体区位 ? 本项目地处扬州城市未来重点发展的区域：西部新城 区。根据规划，西部新城区将为扬州市内住宅人口最 为集中的片区。 ? 作为未来扬州市的另一个城市副中心，西部新城区已 通过一系列公建配套的建设、大型住宅社区的开发， 逐步加强其对整个扬州市的聚集和吸引力。 ? 从片区角度来看

29、，项目所处的邗江 路-幸福河区域靠近西区的长途汽车 站，周边主要以住宅功能组团为主。 ? 由于长途汽车站所在区域规划为整个 西区的区级中心，根据该定位，项目 所在区域将对西部片区内部产生一定 的凝聚效应。 Page 33 周边环境分析周边环境分析 交通条件道路设施交通条件道路设施 ? 乐宾广场所处的地理位置主要有2条道路 连接其与周边区域。 1.东西向：江阳西路 江阳西路为城市主干道，现为双向6车 道；江阳路是与文昌路平行和扬子江路 垂交的城市主动脉 2.南北向：邗江中路 邗江中路为城市次干道，现为双向4车道 向北依次与兴城西路、文汇西路、孙庄 路、文昌西路及扬冶路平交，是连接扬 州城市南北的

30、重要道路 ?项目所在位置具有良好的道路交通条件，便于当地消费者驾车到达。另一方面，高等级的机 动车道路却不利于消费者步行到达本项目。因此，项目商业的发展应充分利用道路优势，发 展目的性较强的商业业态。 项目所在位置具有良好的道路交通条件，便于当地消费者驾车到达。另一方面，高等级的机 动车道路却不利于消费者步行到达本项目。因此，项目商业的发展应充分利用道路优势，发 展目的性较强的商业业态。 Page 34 周边环境分析周边环境分析 交通条件城市内部公共交通交通条件城市内部公共交通 ? 本项目周边的主要公共汽车站点为：汽车西站，经统 计，经过汽车西站的主要公交线路为： 游1游1 上行 汽车西站汽车

31、西站 扬子妇科医院 邗江区政府 天乐港 曙光新苑 扬州大学 江阳学院 扬州大剧院 砚池小区 南宝带小区 双虹 桥 苏北医院 育才小学 渡江桥 七二三所 何园 长城饭店 跃进桥 第一人民医院 东关古渡 莱茵苑小区 个园 史公祠 瘦西 湖 迎宾馆 五亭桥 扬庄 平山堂停车场 （共28站） 下行 平山堂停车场 扬庄 五亭桥 迎宾馆 瘦西湖 史公祠 个园 莱茵苑小区 东关古渡 第一人民医院 跃进桥 长城饭店 何 园 七二三所 渡江桥 育才小学 苏北医院 双虹桥 南宝带小区 砚池小区 扬州大剧院 江阳学院 扬州大学 曙光新苑 天乐港 邗 江区政府 扬子妇科医院 汽车西站汽车西站 （共28站） 8路8路

32、上行 汽车西站汽车西站 邗江中专 开发大厦 侨光公司 工人新村 冶金厂 水利学院 亚细亚商厦 城南医院 绿杨旅社 世纪联华 妇幼保 健院 工艺公司 计划生育指导所 漕河桥 公路处 城北乡政府 弘扬中学 市二院 （共19站） 下行 市二院 弘扬中学 城北乡政府 公路处 漕河桥 计划生育指导所 工艺公司 妇幼保健院 世纪联华 绿杨旅社 城南医院 亚 细亚商厦 水利学院 冶金厂 工人新村 侨光公司 开发大厦 邗江中专 汽车西站汽车西站 （共19站） Page 35 周边环境分析周边环境分析 交通条件城市内部公共交通交通条件城市内部公共交通 31路 上行 汽车西站汽车西站 汽车西站南 玫瑰花园 养路费

33、征嵇所 新能源小区 月亮园 广润发超市 望月路 百祥园 百祥路 雍华府 紫薇苑 嘉 丰苑 时新修理厂 翠岗中学 念香苑 维扬路 蜀岗西峰 变压器厂 西湖镇 建安公司 江阳商贸城 光明 五亭龙玩具厂 （共24站） 下行 五亭龙玩具厂 光明 江阳商贸城 建安公司 西湖镇 变压器厂 蜀岗西峰 维扬路 念香苑 翠岗中学 时新修理厂 嘉丰苑 紫薇 苑 雍华府 百祥路 百祥园 望月路 广润发超市 月亮园 新能源小区 养路费征嵇所 玫瑰花园 汽车西站南 汽车西站汽车西站 （共24站） 33路33路 上行 汽车西站汽车西站 邗江区政府 琼都宾馆 扬州大剧院 南宝带小区 时代超市 新华中学 崇文苑(天虹大酒店)

34、 人民大厦(中医院) 西 门 石塔寺 文昌阁 世纪联华 琼花观 解放桥 印染厂 沙北三村 鸿泰家园 文昌花苑 （共19站） 下行 文昌花苑 鸿泰家园 沙北三村 印染厂 解放桥 琼花观 世纪联华 文昌阁 石塔寺 西门 人民大厦(中医院) 崇文苑(天虹大酒 店) 新华中学 时代超市 南宝带小区 扬州大剧院 琼都宾馆 邗江区政府 汽车西站汽车西站 （共19站） 3636路路 上行 广润发超市北大门 广润发超市 新能源小区 江阳西路 邗江区政府 汽车西站汽车西站 扬子妇产医院 汽车西站南 莱福花园 红星美 凯龙 蒋王镇 高力汽配城 开发西路 银柏路 扬州漆器厂 银河小区 汊河镇 （共17站） 下行 汊

35、河镇 银河小区 扬州漆器厂 银柏路 开发西路 高力汽配城 蒋王镇 红星美凯龙 莱福花园 汽车西站南 扬子妇产医院 汽车汽车 西站西站 邗江区政府 江阳西路 新能源小区 广润发超市 广润发超市北大门 （共17站） Page 36 周边环境分析周边环境分析 交通条件城市内部公共交通交通条件城市内部公共交通 3838路路 上行 扬州职大 邗江中学 百祥路 翠岗路 雍华府 莱福花园 邗江区政府 广润发超市 新能源小区 扬子妇产医院 汽车西站汽车西站 邗江 中路北 邗江中路南 创业园 鸿扬路 富扬路 商务高等职业学校 扬子津科教园 广陵学院 工业职业技术学校 环境资源学 院 （共21站） 下行 环境资源

36、学院 工业职业技术学校 广陵学院 扬子津科教园 商务高等职业学校 富扬路 鸿扬路 创业园 邗江中路南 邗江 中路北 汽车西站汽车西站 扬子妇产医院 新能源小区 广润发超市 邗江区政府 莱福花园 雍华府 翠岗路 百祥路 邗江中学 扬州职 大 （共21站） 66路66路 上行 汽车西站汽车西站 邗江区政府 新能源小区 莱福花园 广润发超市(汇好数码广场) 翠岗小区 东方医院(福满楼饭店) 人民大厦(中 医院) 市政府 春兰大酒店 西门 石塔寺 世纪联华 琼花观 市人医 跃进桥 武警医院 石油指挥部(新兴金属公司) 汽车东站 燃汽 总公司(省水机总厂) 文昌苑 （共21站） 下行 文昌苑 燃汽总公司

37、(省水机总厂) 汽车东站 石油指挥部(新兴金属公司) 武警医院 跃进桥 市人医 琼花观 世纪联华 石塔 寺 西门 春兰大酒店 市政府 人民大厦(中医院) 东方医院(福满楼饭店) 翠岗小区 广润发超市(汇好数码广场) 莱福花园 新能 源小区 邗江区政府 汽车西站汽车西站 （共21站） 101路101路 上行 文昌苑 燃气总公司 石油指挥部 汽车东站 武警医院 工业品市场 东花园 汽配城 冶金厂 工人新村 水利学院 侨光公 司 开发大厦 邗江中专 汽车西站汽车西站 玫瑰花园 百祥园 月亮园 邗江中学 液化气公司 国展中心 （共21站） 下行 国展中心 液化气公司 邗江中学 月亮园 百祥园 玫瑰花园

38、 汽车西站汽车西站 邗江中专 开发大厦 侨光公司 水利学院 工人新 村 冶金厂 汽配城 东花园 工业品市场 武警医院 汽车东站 石油指挥部 燃气总公司 文昌苑 （共21站） Page 37 周边环境分析周边环境分析 交通条件城市内部公共交通交通条件城市内部公共交通 203路203路 上行 荷花池公园 苏北医院 新华中学 扬大农学院 双虹桥 时代超市 市政府 东方医院 春兰大酒店 翠岗小区 大润发 新能源 莱福 花园 邗江区政府 扬子妇产医院 汽车西站汽车西站 汽车西站(南) 珠宝城 红星美凯龙 方正苑 琴曼集团 蒋王中学 蒋王镇 （共23站） 下行 蒋王镇 蒋王中学 琴曼集团 方正苑 红星美凯

39、龙 珠宝城 汽车西站(南) 汽车西站汽车西站 扬子妇产医院 邗江区政府 莱福花园 新能 源 大润发 翠岗小区 春兰大酒店 东方医院 市政府 时代超市 双虹桥 扬大农学院 新华中学 苏北医院 荷花池公园 （共23站） 209路209路 上行 红星美凯龙 珠宝城 汽车西站汽车西站 汽车西站(南) 东方医院 莱福花园 大润发 翠岗小区 邗江区政府 春兰大酒店 市政府 人民大 厦 西门 京华大酒店 畜牧兽医院 双虹桥 苏北医院 育才小学 渡江桥 七二三所 何园 长城饭店 跃进桥 武警医院 石油指挥部 汽车 东站 大桥东 副食品城 金盛国际家居 三笑集团 牙刷城 杭中村 加油站 琼花集团 老菜场 杭集车

40、站 （共36站） 下行 杭集车站 老菜场 琼花集团 加油站 杭中村 牙刷城 三笑集团 金盛国际家居 副食品城 大桥东 汽车东站 石油指挥部 武警医 院 跃进桥 长城饭店 何园 七二三所 渡江桥 育才小学 苏北医院 双虹桥 畜牧兽医院 京华大酒店 西门 人民大厦 市政府 春兰大酒 店 邗江区政府 翠岗小区 大润发 莱福花园 东方医院 汽车西站(南) 汽车西站汽车西站 珠宝城 红星美凯龙 （共36站） 303路303路 上行 汽车西站汽车西站 淮左郡 新港名兴花园 金鑫花园 扬州大剧院 琼都宾馆 建工大厦 金阳光商城(汽车西站) 西站南 武塘 宝带宾馆 新 华中学 时代超市 人民大厦 西门 石塔寺

41、 文昌阁 蓝天大厦 友好会馆 梅岭派出所 公交总公司 市三院 新疆干休所 综合场 三布 厂 张庄 兴森市场 槐泗镇 扬子厂 隋炀帝陵 嘉迪集团 马家 酒甸镇 三超能源公司 通承公司 鲍家 卜庄 仇庄 花亭 汤庄 方巷镇 马 庄 房庄 河大桥 牌坊 清合 裔家 聂庄 小赵庄 官塘 黄珏镇 （共51站） 下行 黄珏镇 官塘 小赵庄 聂庄 裔家 清合 牌坊 河大桥 房庄 马庄 方巷镇 汤庄 花亭 仇庄 卜庄 鲍家 通承公司 三超能源公司 酒甸 镇 马家 嘉迪集团 隋炀帝陵 扬子厂 槐泗镇 兴森市场 张庄 三布厂 综合场 新疆干休所 市三院 公交总公司 梅岭派出所 友好会 馆 蓝天大厦 文昌阁 石塔寺

42、 西门 人民大厦 时代超市 新华中学 宝带宾馆 武塘 西站南 金阳光商城(汽车西站) 建工大厦 琼都宾 馆 扬州大剧院 金鑫花园 新港名兴花园 淮左郡 汽车西站汽车西站 （共51站） Page 38 周边环境分析周边环境分析 交通条件城市内部公共交通交通条件城市内部公共交通 ? 从经过汽车西站的主要公交线路运行图来看，市区线 路线路主要包括： 市区线路市区线路起迄点起迄点 8路万都装饰城-瘦西湖新苑 22路火车站-汽车西站 29路友谊广场-汊河镇 33路汽车西站-文昌花苑 66路汽车西站-文昌苑 31路汽车西站-五亭龙玩具城 36路大润发邗江店北门-邗江开发区停车场 39路五亭龙玩具城-川奇光

43、电 102路曲江装饰城-高力汽配城 203路荷花池公园-和月社区 郊区线路郊区线路起迄点起迄点 209路红星美凯龙-杭集车站 16路汽车西站-润扬森林公园 ? 从经过汽车西站的主要公交线路运行图来 看，市区线路主要为老城中心区外围线路 为主，仅有66、33、8路3个公交线路进 入老城中心区，市区线路主要以连接城市 的西北区和西南区为主。 Page 39 周边环境分析周边环境分析 交通条件对外交通交通条件对外交通 ? 项目所在区域与外城市的主要交通连接包括： 1.扬州长途汽车站西站 2.西北绕城公路 3.扬州火车站 ? 项目所在地至扬州长途汽车西站步行距离约5分钟，长途汽车西 站设有开往常州、江

44、阴、无锡、张家港、常熟、苏州、太仓、南 京、昆山、南通、镇江、徐州、淮安等众多江苏所属城市及上海、 杭州、宁波等地众多长途线路 江苏所属城市及上海、 杭州、宁波等地众多长途线路。 ? 自项目所在地至西北绕城公路车行时间约10分钟，西北绕城公路 西出口与润扬大桥、京沪、宁通、沪宁线全线贯通。 ? 自项目所在地至扬州火车站距离为3.44公里，火车站这一重要的 对外交通枢纽方便了扬州和周边城市以及和全国其他重要城市的 联系。 ? 此外，由镇江搭乘轮渡至扬州，本项目所在区域也是其必经之路。 ?本项目所处地区对扬州周边城市以及全国其他重要城市的交通辐 射能力很强，集中公路、铁路、水路的优势。 本项目所处

45、地区对扬州周边城市以及全国其他重要城市的交通辐 射能力很强，集中公路、铁路、水路的优势。 西北绕城公路西北绕城公路 长途汽车西站长途汽车西站 扬州火车站扬州火车站 周边对外交通设施示意 Page 40 周边环境分析周边环境分析 西区整体住宅环境西区整体住宅环境 ? 如前所述，在扬州市“西进东连”的城市发展思想指导 下，西区逐渐成为扬州市房产发展的领军区域，2003年 以来90%以上的房产开发项目均位于西区。 ? 以2008年5月的成交数据来看，西区占据着绝对的成交 比例，京华城中城、和美第、蓝山庄园、中信泰富锦苑 等成交排名前列的楼盘均位于西区 。项目所在西区的确 吸引了扬州市内众多居民的入住

46、。 ? 从价格来看，西区整体住宅成交均价高于扬州市其他板 块的价格，西区住宅整体档次高于其他板块。由此也吸 引了相当一部分扬州当地具有一定收入水平的居民置业。 扬州各区域新建商品房成交比例扬州各区域新建商品房成交比例 扬州近来市区新建商品房成交均价走势扬州近来市区新建商品房成交均价走势 住宅板块住宅板块板块内住宅均价板块内住宅均价 西区5000-5500元/m2 北区3000-3500元/m2 东区4000-4500元/m2 南区3000-3500元/m2 ? 现有的住户以政府公务员、 医生、银行职员、企业白 领、老师、私营业主、外 地投资者居多，也有一部 分拆迁的工薪阶层，江都 油田职工，还

47、有一部分老 城区的居民等待拆迁后立 即在城西购房。 Page 41 周边环境分析周边环境分析 西区主要住宅分布西区主要住宅分布? 以文汇西路为界，西区的住宅又可分为南、北2个板块。北侧板 块靠近西区城市副中心，新住房开发量集中于北侧板块，而南侧 板块则更临近城市分区的西南分区。从价格来看，南北2个分区 住宅价格也有较大的差异。 住宅板块住宅板块代表性楼盘代表性楼盘 多层、小高层均价 （元/m2） 多层、小高层均价 （元/m2） 中信泰富锦苑 京华城中城四期 和美第项目四期5500 富丽康城3500 蓝山庄园3720 南侧及临近西南分区板块 金湖湾墅园 5900 6200 3772 北侧板块 北

48、侧板块 南侧及临 近西南分 区板块 ? 从以上比较来看，尽管整个西区的住宅档次高于扬州市整体水 平，但项目所在的西区南侧板块近期新建住宅供应较少，多为临 近西南分区板块的新建住宅。且项目所在区域的住宅价格和档次 要低于西区北侧板块，相应项目周边区域的居民消费和购买力也 低于北侧板块。 且项目所在区域的住宅价格和档次 要低于西区北侧板块，相应项目周边区域的居民消费和购买力也 低于北侧板块。 ?京华城所在区域北侧住宅板块的入住率相对较低。形成物业档次 高而住宅人群稀的特点。 京华城所在区域北侧住宅板块的入住率相对较低。形成物业档次 高而住宅人群稀的特点。 Page 42 周边环境分析周边环境分析

49、办公、酒店环境办公、酒店环境 编号编号写字楼写字楼写字楼建筑面积写字楼建筑面积 1新能源金茂广场1.5万 2新能源公元国际大厦3.5万 4双子星国际广场2.5万 5联合广场4万 6华远国际大厦4万 7德馨经贸大厦3万 名门都汇广场 总计总计 34.5万 23万23万 1 2 3 4 5 6 7 项目周边主要写字楼分布项目周边主要写字楼分布 ? 目前扬州西区的酒店主要分布在北侧板块区域，本项目周 边范围内除自身规划建设的写字楼外，距离最近的写字楼 为联合广场、华远国际大厦和双子星国际广场。 ? 由于写字楼为扬州市内近2-3年新兴起的房地产开发项目， 因此发展尚不成熟，需一段时间培养，并需要政府的导向 支持和产业配套，因此预计未来区域写字楼的吸纳率将在预计未来区域写字楼的吸纳率将在 60%左右。左右。 ? 如按照以上吸纳率计算，假设人均办公面积为12平方米， 则预计未来西区的办公人口将会达到近预计未来西区的办公人口将会达到近10,000人人。 Page 43 周边环境分析周边环境分析 办公、酒店环境办公、酒店环境 编号编号酒店名称酒店名称星级星级 1如家快捷/ / / 4 4 / 3 / / 总计总