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1、莱蒙鹏源集团 富阳项目市场报告,莱蒙置业(富阳)有限公司,2010年3月,目 录,第一部分 大杭州房地产市场格局演变 第二部分 杭州豪宅版图扩张进程 第三部分 近期土地市场成交分析 第四部分 大之江板块格局形成及发展 第五部分 富阳东洲板块资源及优势 第六部分 富阳项目运作节点说明,大杭州房地产市场格局演变,杭州为中国七大古都之一，已有2200多年历史。作为华夏文明的发祥地之一，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋及明清文化，构成了“文化之邦”和历史名城的品位。 杭州是中国著名的风景旅游城市，素有“人间天堂”之称。自然赋予的独特环境和几千年的人类文化积淀，造就驰名中外的自然景观和人文景
2、观，是著名的旅游胜地。全市有两个国家级风景名胜区：一是西湖风景名胜区，二是富春江新安江千岛湖国家风景名胜区。 2001年杭州荣获“联合国人居奖”、“中国人居环境奖”，是中国最具发展潜力和最安全的城市之一。杭州优秀的人居环境吸引了大量的国内外知名开发商。,杭州商品房市场从1994年开始启动，一直为本土民营房地产开发企业所垄断。 2005年国家宏观调控后，在2006、2007年集中涌入大量的全国品牌开发商。2009年之后的杭州房地产市场已经汇集了几乎所有的全国各大房产大鳄。 从进驻的区域来看，各大开发商基本都以外围板块作为他们进驻杭州的跳板，以及作为后期开发的主战场（05-06年申花、三墩、城北等
3、区域均处于启动发展期，是当时杭州市场的外围板块）。,杭州外来开发商信息,下沙板块：金隅、世茂、保利、朗诗、龙湖,华丰板块：嘉里,闻堰板块：中粮,滨江板块：中海、卓越、世茂,三墩板块：中天、金地,乔司板块：复地,城北板块：远洋、凯德,钱江新城板块：高德、新鸿基、华润,之江板块：九龙仓、雅戈尔、华润,九堡板块：万科,市中心板块：雅戈尔,留下板块：雅戈尔,申花板块：保利,良渚板块：万科,富阳板块：万科、复地,杭州外来开发商分布,东洲板块：万科,结论 国内及境外一流开发商进驻对杭州各区域的房地产市场均产生了明显的价格拉升作用。 经历了2009年的市场回暖，杭州在中国房地产市场中，已经和北京、上海、深圳
4、一起被列为“金砖四城”。 在各大公司的战略中，杭州均已列为长期多项目开发的重点市场。,杭州豪宅版图扩张进程,绿城九溪玫瑰园 杭州第一代别墅代表产品,2001动工开发的金都富春山居 富阳银湖板块的代表别墅大盘,小和山板块的代表别墅项目浪漫和山,绿城桃花源 闲林板块最高端的别墅项目,第三轮外扩：继续向西延伸 青山湖板块：属临安市青山镇，距西湖32公里，2004年开发； 代表项目：锦绣钱塘、绿城青山湖玫瑰园 千岛湖板块：属淳安县，距西湖129公里，2004年开发， 代表项目：绿城千岛湖度假公寓、顺发随园 第四轮外扩：继续向西南、向北延伸 东洲板块：属富阳市，距西湖19公里，2006年开发； 代表项目
5、：万科 公望 莫干山板块：属德清市，距西湖40公里，2009年开发。 代表项目：金都莫干山阳光田园,结论： 随着市区周边近郊的开发逐渐饱和，杭州低密度豪宅板块不断外扩，带动客源逐步外移。目前，东洲板块已经成为交通便利和山水资源丰富的近郊豪宅新兴板块。,近期土地市场成交分析,1995-2009年杭州市供地基本情况（单位：亩）,杭州率先在全国于1999年实施了经营性土地全面挂招拍制度。 经营性土地挂招拍制度增强了土地市场竞争性和透明度，最终是显化了土地价值，进而在房地产热的背景下，挂招拍地价不断上升，又强化房价上涨的预期，推动房价的上涨。 杭州地价也同步带动了周边近郊其他县市的土地升值。,近期杭州
6、土地市场成交分析2009年四季度及2010年一季度,从2009年底至2010年3月中旬成交杭州市场的土地成交情况分析： 在面临政策出台、市场降温等各种因素影响下，各大开发商拿地依然积极，楼面价格与2009年高位时保持稳定态势，并没有出现土地价格回调的迹象。,近期富阳土地市场成交分析,2009年12月25日，富政储出（2009）18号地块出让，位于东洲板块，在丹枫华墅项目北侧，占地12万平方米，180亩。成交楼面地价8600元/平方米，容积率1.0，由浙江奔腾房地产开发有限公司取得。,相比离杭州市中心同距离区域及东洲区域内成交的土地，本地块有明显的土地价格优势。,2009年杭州新拍土地楼面价格分
7、布图,华润置地 2009年10月27日,奔腾房产 2009年12月25日,大之江板块格局形成及发展,大之江板块由转塘、银湖、东洲构成一个等边三角形。该区域拥有山景、江景和丰富的人文历史底蕴。集中了中国美院、杭州市委党校等高端教育资源，是杭州楼盘品质资源最高端的一个板块。也是距离杭州新中心钱江新城最近的别墅集聚板块。,大之江板块竞争项目售价,阴影部分价格为未开盘物业市场报价,国都阳明谷,雅戈尔篁外,图元公寓,万科 公望,公元沐桥 豪华精装修平层大宅,金都九龙仓合作项目 高尔夫艺墅 全精装修高层公寓,国都 阳明谷,万科公望,绿城 未来世界项目,金都 富春山居,雅戈尔 篁外,高尔夫艺墅,图元公寓,公
8、元 沐桥,新帝 郎郡,本案,结论： 杭州的转塘、富阳的东洲、银湖以三足鼎立的态势构成了一个杭州最集中的豪宅板块。其中别墅单价在28万区间。 该板块拥有与市区便捷的交通、杭州最丰富的山水资源、房产开发的高端历史地位，加之从2009年到2010年的全国一线品牌房企高端产品的陆续面世，已经成为大杭州市场上，别墅和高端公寓齐头并进的大之江豪宅板块。未来市场前景十分乐观。,富阳东洲项目资源分析,项目优势,莱蒙创造的豪宅经验保证 1、丰富的豪宅开发经验 2、独特的产品创新能力 3、丰富的市场规划能力 4、优秀的住宅开发质量 5、优质的战略联盟资源 6、高溢价的土地价格 7、所在区域背山面水，坐北朝南 8、
9、拥有江景、湿地、山景多层次景观,项目机会,1、富阳融杭大力推进 2、富阳东洲及沿江高端配套启动 3、西湖时代迈向钱江时代，钱江新城、滨江区成为杭州新中心 4、国家严格控制别墅用地审批，低密度产品供应缺乏 5、万科、绿城等众多实力开发商共聚东洲、板块强强打造 6、丰富的交通配套快速启动,双轴辐射 富阳融入大杭州城市发展,富阳的经济结构以第二产业为主，主营造纸及纸制品业、通信设备制 造及加工业以及有色金属采选、冶炼及压延加工业等；100多个纸类品种、300多家通讯企业及传统纺织服装业等，民营经济走在全国前列； 富阳市2008年人均GDP达5万以上，同一年，临安市和桐庐县的人均GDP均为4万。,富阳
10、市拥有丰富且雄厚的民营产业，有较强的经济实力。,板块背景产业、经济优势,富阳东洲板块有较强的文化底蕴、优美的自然景观、世界一流的度假酒店，如：富春山居度假村、富春高尔夫、郁达夫故里、黄公望森林国家公园等。,东洲板块拥有多重景观，区域环境优美，高档属性确立。,板块背景自然景观优势,富春山居的设计特色，也呈现在它的高尔夫俱乐部上。高尔夫球场由曾任南非 Gary Player球场首席设计师的Daniel J. Obermeyer所设计，由18洞、79个 沙坑、12道水障碍组成，是中国华东地区唯一以茶园为主题的丘陵地形国际标 准高尔夫球场。,富春山居 中国首家入选顶级设计酒店的奢华酒店 该度假中心距本
11、地块两公里，车程5分钟,富春山居，由度假酒店、SPA、度假别墅、高尔夫球场以及上海T8餐厅所组成。酒店由Denniston International首席设计师Jean-Michel Gathy规划，成为中国第一家以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑风格的顶级度假酒店，兼具了水乡韵味与现代风格。曾经有人这么评价富春山居酒店：“那是一种对于遥远文化的渴慕，对于感官欢愉的欲求，对于创意及优雅生活的激赏。”,板块背景融入杭州的规划发展,城市发展方向：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江发展；实现城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江的城市空间发展战略；“一主三副、六大组团”开放式空间
12、结构模式。 沿江城市发展轴：下沙新城、钱江新城（CBD）、江南新城、东洲运动休闲新城（富阳）； 城市生态发展轴：形成西湖度假区、之江度假区、西溪湿地、杭州西郊公园、野生动物园（富阳）,杭州城市特性决定城市西、南为发展方向， 而富阳处于生态发展和沿江城市发展的双轴辐射，融入大杭州城市发展,小客厅、大阳台 富阳高端的规划配套，提升板块价值,2008.5.28富阳城市“小客厅”项目正式签约；规划用地约792亩，建成后将是集城市隧道、市民广场、五星级酒店、国际会议会展、健康会所、SOHO、滨水休闲商业岸线、独立别墅、城市排屋、江景公寓等功能为一体的富阳“城市客厅”综合体； 大市政工程是城市“小客厅”的
13、基础工程，西起富春江第一大桥东侧，东至高尔夫路以西，全长约2.3公里。地面道路为城市主干路，主要服务于地方出行、公交和旅游观光交通，是一条区域性的景观道路；项目分为7个子项目，2010年要全部动工，其中，地下道路工程要求2010年底前试通车，2011年4月竣工；希尔顿酒店2010年10月动工，2011年6月完成主体等；计划总投资45亿元,板块背景小客厅项目,区域引入大型产业，推动区域内居住人气，结合自身优秀的自然景观打造以运动休闲为主题的生态型人居新城。,东洲街道着力打造运动休闲新城，培育运动休闲经济产业链，作为富阳市接轨杭州市的桥头堡，融入杭州生活品质建设； 北支江整治和黄公望森林公园开发为
14、一体，以东洲综合码头开发为主，形成南部聚居区； 绿城与富阳政府已签订协议，开发东洲岛。拟建造一个集水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店等于一体，与富阳主城区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的城市“大阳台”。,板块背景大阳台项目,一桥、两路、两隧道 交通改善吸引杭州钱江新中心客群,杭州是中国最发达的长江三角洲中仅次于上海的区域性大都市，也是浙江省省会，离上海、宁波仅180多公里。 杭州是华东地区的交通枢纽，沪杭、杭赣、宣杭、杭甬、杭金衢高速公路，萧山国际机场、京杭大运河和钱塘江等交通设施使杭州可直接辐射至国内外大城市。 东洲板块是富阳连接杭州的门户位置
15、。直接连接杭新景高速。 随着国道、高速等公路的投入使用，加强了富阳市东洲板块与杭州的交通便捷度。,规划中的杭州都市经济圈高速公路环线（杭州“二绕”）圈进了富阳主城区，拉近了杭州和富阳的距离。,板块背景交通便捷优势,杭富沿江公路西起富春江第一大桥北岸引道，经东洲进入杭州西湖区，全长18余公里，双向6车道拓宽工程即将完工. 钱江7桥正筹建中,是实现富阳与杭州无缝对接、加快从郊县向郊区转变的重点基础设施,板块背景未来交通优势,杭州的购买习惯中有很强的区域认同感，即城西客户认可城西、城东客户认可城东。 本项目地处杭州西南，与杭州新城市中心钱江新城一脉沿江。而钱江新城、滨江区大量积聚市政府公务机构、文教
16、产业、世界500强企业、高新产业的优秀人群。未来交通的利好会大量就近吸引钱江新城和滨江的高端客户。,钱江新城进驻机构 杭州市政府 杭州大剧院 杭州文广集团 高德置地广场七星级酒店 万象城 滨江区进驻知名企业 阿里巴巴总部 网易总部 诺基亚 摩托罗拉 阿尔卡特 博世、松下、三菱 大宇、宜家、麦德隆等,六和塔,银湖东洲隧道,银湖小和山隧道,对于以钱江新城和滨江为工作圆心的高端人士，在低密度别墅板块的选择上，东洲以其快速发展的便捷交通成为他们购买的主要选择区域。,青山湖板块,闲林板块,德清板块,小和山,转塘,钱江新城,本案,从项目战略角度出发，我们根据区域的SWOT条件来确定所采取的开发战略和核心价值点,项目SWOT分析,结论： 东洲板块拥有富春高尔夫、黄公望森林公园等绝佳资源，规划中的小客厅、大阳台也将大力推进提高板块的配套与档次，从景观、交通、配套等各方面，东洲板块与转塘、银湖相并行的高档属性已经建立。未来随着政府打造力度的加大,区域将成为杭州豪宅的新兴板块，同时也会成为富阳最顶级的居住板块。,