武汉天合国际营销策划报告103P.ppt

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1、天合国际营销策划报告,用 心 创 造 价 值,|序|,PREFACE,2011年，国家“限购、限价、限贷”等三限新政频频出台，从中央到地方，从一线到二线，无一能逃脱过国家的新政“魔掌”；武汉目前住宅市场几乎举步为艰，在此情况下，商业地产作为一种新型的投资主流产品，势必会使商业地产成为将来较长一段时间投资开发的热点。,我们需要找到在目前的市场形式下，我们的产品如何定位？利用相应的营销手段实现产品商业价值最大化？如何降低项目的开发风险？如何实现项目速通过市场？,观察-1：透过新政看市场,国家政策：2010年出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知； 关于坚决遏制部分城房价过快上涨的通知； 关于进一

2、步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知。 2011年新政策导向： 1月新版国八条的颁布实施； 2月武汉版限购令的颁布实施； 3月武汉版限价令出台，价格涨幅不得高于GDP增长速度。,小结：随着国家新政逐步得到落实，未来一段时间住宅投资、投机性客户会逐渐减少，住宅刚性需求仍将是市场的主流，商业将会成为一种“新型投资产品”成为投资者的追捧，同时，商业地产投资开发将迎来较大的机会点。,观察-2：从宏观数据察武汉楼市动向,小结： 武汉整体楼市受新政影响非常明显，呈现 “销量急剧回落，价格坚挺并小幅上扬”态势； 开发商和消费者均对市场走势不明朗，客户 观望情绪较浓； 综上分析看出，在市场环境不断变化的

3、 条件下，中心区楼盘的价值表现的更加 明显，楼盘抗风险能力相对较强。,观察-3：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。,小结： 从我们对市场监控情况来看，在1月份， 区域市场供应与销售量均达到了最高点；随 着2、3月份新政出台，客户观望反应明显， 开发商也谨慎行事，不少楼盘都选择了短期 观望，开盘加推速度明显放缓； 今年2月份汉阳中心区商品房98套，商品房销 售量下降67%；2月份成交均价8546.16元/平 方米，价格涨幅0.42元/平方米； 综上分析，汉阳区域刚性需求仍然较大，客户 对汉阳区域的价值、认知度正逐渐加深。,观察-4：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。,小结： 汉阳区域房地产发展与

4、全市相比相对滞后， 大部分房地产开发集中在临主干道开发（汉 阳大道、龙阳大道和鹦鹉大道）。与汉口中 心区、武昌中心区相比，汉阳中心区配套还 相对较弱，客户对配套的依赖性很强； 随着新区整体环规划明晰并得到落实，临汉 江滨江板块价值会逐渐显现，预计1-2年内 该区域会成为 汉阳的重点发展区域，待贯 穿本地块地铁线贯通至少也需2-3年时间， 短期内给项目带来的直接效益还不明显； 近年来，国内一线品牌开发商纷纷进驻汉 阳，汉阳市场未来竞争会日趋激烈。,市场观察结论,随着国家新政逐步得到落实，住宅投资、投机型客户会逐渐减 少，刚性需求将成为市场的主流。商业产品正好适合目前的市 场形势，是个较好的机会点

5、，但应保持谨慎乐观的态度； 汉阳中心区配套与汉口、武昌中心区相比相对滞后，而且客户 对生活配套依赖性很强，导致汉阳中心区房地产开发呈现“沿 主干道发展开发”模式。随着地铁全线贯通，汉阳滨江板块将 成为汉阳未来开发的热点，区域价值会得到较大提升，对本项 目开发来说是个较好的机会点。 随着汉阳区域价值逐渐显现，国内一线品牌公司纷纷进驻，未 来市场竞争会日趋激烈，应保持高度警惕性。,武汉新区：武汉新区规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万，建设成为辐射华中地区乃至全国的现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游中心和独具滨江滨湖特色的现代化商居住新城。 城市二环线：随着汉口二

6、环高架的全线建成后，将贯通城市二环线，极大的增强二环线对汉阳中心区以及武汉新区辐射能力，全面提升区域价值。,2.4 区域价值,稀缺景观环境,新区、二环线,交通环境,项目所在地,王家湾商圈,地铁交通：规划中的地铁3号、4号线将分别经过汉阳王家湾，轨道交通贯通会带动沿线区域价值的提升。 公共交通：204路、 205路、 208路 、222路、 520路、 531路、 537路 、541路、 556路、 575路、 579路、 580路 、597路、 646路、 649路 、710路、 720路、 808路。,2.4 区域价值,稀缺景观环境,新区、二内环,交通环境,王家湾商圈,稀缺“江景观资源”：

7、本项目3-5公里范围内拥有稀缺的自然景观资源和人文景观资源，为营造舒适、高端的居住生活氛围奠定良好基础； 区域远期规划：据武汉市城市总体规划，本项目所在区域划入城市中央活动区，将集中打造以汉江为依托，集本区域将打造成为集自然景观资源为一体的高端滨江居住生活区。,2.4 区域价值,稀缺景观环境,新区、二内环,交通环境,王家湾商圈,本项目紧邻王家湾商圈，距离王家湾商圈仅一站路，该商圈超市购物、商店、百货等生活休闲一应俱全。,2.4 区域价值,稀缺景观环境,新区、二内环,交通环境,王家湾商圈,优 势： 地块位置：本区域属传统王家湾商圈内，离王家湾核心商圈不到1500米，共享中心区生活配套； 产品：本

8、项目酒店公寓的产品投资价值高，回报大； 国信品牌：国信地产集团在汉阳有较高的知名度和美誉度，拥有丰富客户和社会资源。,劣 势： 配套：周边配套薄弱、商业氛围不够。,机会点： 区域价值：处于汉阳三环以内、龙阳大道与琴台大道交汇处、地铁3、4号线，具有很大的发展前景与升值空间； 市场竞争力：本项目产品在区域内具有唯一性； 政策：本案属商业地产不受新政限购限制。,威 胁： 由于本项目周边未启动项目较多，未来竞争激烈。,项目SWOT分析,通过对本项目区域环境、地理位置和机会点分析后， 我们对本项目的关键词提炼如下：,武汉新区 / 城市二环线 / 桥头堡经济圈,王家湾商圈 / 一线江景资源 / 商业综合

9、体,我们应该怎么做?,假设一下我们均价必须定在10000元/平方米以上,我们有机会吗? 我们先看看武汉什么样的房子可以卖到1万上吧?,晋合世家13000元,武汉天地15000-20000元,新世界12000元,融科天城30楼以上13000,世贸锦绣12000元,武汉10000元以上的楼盘有哪些?,时代豪苑看江16000元,不看江13000,万科金色小复式12000元,金都汉宫毛坯12000元,装修15000,天下红公馆10000-13000,中南奥山星座12000元,他们为什么可以卖到1万以上呢?,他们为什么可以卖到1万以上呢?,我们可以将10000元以上项目的价值点总结一下:,4）偷面积：万

10、科金色小复式、奥山星座；,1）提供酒店式服务的公寓:天下红公馆;,3）具有特别景观的项目:金都汉宫、武汉天地、锦绣长江、融科天城高层部分；,2）高端写字楼:新世界中心、时代豪苑写字楼,5）通过装修提高单价：晋合世家,我们可以卖到1万以上吗?,带着这个问题我们访谈了30几位高端置业客户。我们得到了这样的结论： 1）如果是投资的话，主要是看投资回报率和升值空间，但是1万以上的房子的投资回报和升值空间，客户持否定的态度；客户提出如果是象向上海和北京那样的具有较高投资回报率的酒店式公寓可能会考虑； 2）如果是自住的话，客户觉得这个价格买不买主要是周边楼盘比较，客户觉得为项目的软件如服务，档次定位可以接

11、受的价格差异在20%以内，因为景观可以接受的价格差异在30%以内； 3）这个项目比较小，如果卖到1万以上，我觉得有江景有一定吸引力一些，这个项目除非有特别吸引人的亮点。,普通小户型住宅不具备投资价值，高档酒店式公寓有市场需求。,产品定位差异的溢价空间在10-20%间，景观的溢价空间在20-30间。,项目自身条件不能支持项目的价格定位，必须要附加值支撑。,我们的出路在哪呢?,通过分析，我们的思路已渐渐清晰，我们只有以下的出路可以选择：,一、功能提升,二、附加值提升,1）酒店式服务公寓,2）写字楼式公寓,1）产品附加值提升,2）景观附加值提升,3）配套附加值提升,4）管理附加值提升,我们的出路在哪

12、呢?,设想一:定位为酒店式公寓可行吗?,我们来看看武汉酒店式公寓市场吧?,武汉酒店业状况分析,汉阳酒店业状况分析,王家湾商圈酒店业分析,个案分析,酒店式公寓的深入研究,（以下数据来自武汉年鉴、市场调研。）,酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。,Industrial Area Regeneration Plan,据了解，截止2007年武汉共有星级酒店142家，可容纳2.5万人入住 。 从不同星级划分来看，到2007年末，武汉市星级酒店共142家，其中，五星级酒店6家，准五星级酒店12家，四星级酒店

13、22家，三星级酒店65家。二星级酒店7家，四、五星级酒店所占的比例一般。 从客房的规模来看，到2007年末，酒店客房数300499间的有9家，200-299间的有15家，100-199间的有21家，199间的有97家。 由此可见，武汉市的酒店规模主要集中在100-200间左右。,武汉酒店业状况,2010年各大城市酒店出租率比较,结论：从上面的统计表可以看出，武汉的酒店出租率与其他城市相比并不高，说明市场还存在一定的发展空间。,目前武汉的星级酒中，存在星级越高，出租率越高的现象，如五星级酒店武汉香格里拉大酒店和美华达天禄酒店的出租率均在70%以上，远高于武汉平均水平。,通过实际调研，随着武汉经济

14、的发展，商务人员对星级酒店的需求增长较快，虽然武汉市近几年加大了星级酒店建设力度，但星级酒店的建设周期长，原有星级酒店逐渐老化，所以目前武汉的高档星级酒店供应略微不足 。,高档酒店缺乏,星级越高，出租率越高,为迎合武汉高档酒店的需求，武汉正加大力度建设星级酒店，如中心区的瑞安地产的高档酒店项目，艳阳天酒店和已经签约的希尔顿大酒店将有效的提升高档酒店的供应。,政府计划增加高档酒店,现状结论：武汉整体酒店供应量稳定，但高档星级酒店所占比例较小，导致星级高酒店出租率较高的市场状况。,从上面数据显示，2010年汉阳区的星级酒店的出租率排名第三，但星级酒店出租率与武昌区相差不大,说明汉阳区域市场星级酒店

15、前景良好。,武汉各区2010年酒店出租率比较,Industrial Area Regeneration Plan,汉阳酒店业状况,汉阳区域酒店市场分析,汉阳酒店市场档次细分,汉阳区域酒店现状分析,酒店档次普遍较低，多数以低房价抢占市场，缺乏高档次酒店； 酒店经营范围较单一，多以住宿为主，餐饮、娱乐、商务等功能缺乏； 服务理念薄弱，影响整体形象及档次的塑造； 目前王家湾商圈酒店客房的平均入住率在75%左右。,现状结论：目前龙阳大道区域酒店以小规模的普通酒店为主，高档酒店缺乏，服务配套设施也缺乏。此区域周边没有金融圈、且处于老城区周边环境也较为复杂，因此不具备做高档酒店的条件。,武汉圣淘沙酒店公寓

16、,区域位置：武汉江汉路万松园路199号 开业时间：2005年 经营管理：武汉圣淘沙酒店管理 客房套数：384套 入住率：72% 概况：武汉圣淘沙酒店位于武汉最繁华的商业核心地带万松园路中段矗立着两栋按照国际酒店标准进行装修配置的28层大厦，武汉圣淘沙酒店内设中西餐厅，各地美食必将让您大快朵颐；6间多媒体会议室是商务会谈的首选绝佳场所；精心设置的写字楼、商务中心、健身中心及配套齐全的休闲娱乐场所。,Industrial Area Regeneration Plan,个案研究,购买人群状况： 客户主要以本地投资性客户为主，外地客户约占20%。 较高的投资回报。 对于投资客来说包租八年，前2年6.9

17、%，后6年8%投资回报对于投资者具有较强的吸引力。 具有广泛客源的酒店管理公司管理，降低市场风险。 对于酒店式公寓来说，广泛的客户资源是成功重要的条件，项目的开发商前期聘请了广州花园酒店管理有限公司统一经营管理，该公司有广泛的客户网络资源，能有效降低市场风险。 钢结构住宅，便于分割。 采用钢结构，可以随意分割户型，投资客可以购买两套或多套，以后根据需要改变户型，提高居住舒适度。,圣淘沙酒店公寓定位分析,圣淘沙大厦酒店式公寓的主力户型大约为45-70平米之间。 目前圣淘沙酒店式公寓的月租金为1700-2200元，根据户型和房间位置有500左右价差，多采用季付的方式，选择此种方式的求租者约占60%

18、，日租的情况较少，选此种方式的求租率者约占40%。 此外圣淘沙酒店式公寓还提供年租，租金为20000-25000左右。,圣淘沙酒店式公寓出租情况,大多数服务式公寓只有很少，甚至几乎没有餐饮设施。服务式公寓的餐饮收入只占总收入的11.8%，而圣淘沙全服务酒店式公寓的餐饮收入却占到总收入的31.6%。 大多数的服务式公寓运营费用远低于全服务酒店的管理费用。服务式公寓的未分配的运营费用（包括行政、营销成本、设施和物业运营成本）仅为总收入的15.5%, 而圣淘沙全服务式酒店公寓却达到了19.6%。,圣淘沙酒店式公寓 主要运营成本和收益情况,酒店式公寓利润测算,假设我们按照200间客房计算，按酒店房间的

19、平均面积为50平方米计算。在销售均价在1万元时才能支撑7%的投资回报。,武汉酒店式公寓对比,结论:建议本项目可进入酒店式公寓市场。,本项目进入酒店式公寓可行性？,从国家新政的影响，商业投资也成为将来一段时间的重要对象，大量的住宅投资客会选择进入购置产权式酒店作为投资。 从区域酒店需求来看，各酒店出租率很高，但对星级酒店的需求更高，而且随着王家湾商圈的日益成熟，四新地块的开发逐渐完善，王家湾的商业氛围会日益趋浓，市场前景无限； 投资回报稳定,酒店式公寓可引入品牌知名酒店管理公司进驻，对项目有较大的价格提升空间,整体均价达一万元问题不大。 本项目定位酒店式公寓必须在四星及以上方可有市场竞争力。 本

20、项目的地理位置周边商业氛围浓厚,距离王家湾核心商圈仅一站路，而且本项目具有一线江景优势，距离汉口仅一桥之隔，真正享受“闹中取静”的生活居住氛围。 根据成本测算，酒店式公寓规划的最低售价需要在1万以上（含装修），若按7%的最低回报计算，以45平方米标准间计算，最低月租金需要在3200左右以上，通过酒店式管理公司来经营是完全可以达到；,我们的出路在哪呢?,设想二：行政公寓可行吗,我们再来看看武汉的写字楼市场吧?,武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在4个区域。 1. 建设大道商务圈 2. 武广商务圈 3. 中南商务圈 4. 光谷商务圈,武汉优质写字楼市场概况,武汉优质写字楼市场概况,优质写字楼市场

21、目前供应分布,优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。,汉阳市场写字楼情况,顶绣广场,闽东中天 国际城,优质写字楼供应一览表,优质写字楼各商务圈特征,我们的出路在哪呢?,设想二:定位为行政公寓可行吗?,本项目的地理位置周边的办公氛围并不浓厚,无法打造好的金融环境; 武汉目前的写字楼消化速度不快,销售价格较低,无法支撑本项目的预期价格;,结论:本项目进入写字楼或行政公寓不可行.,我们的出路在哪呢?,写字楼不可行,酒店式公寓可行, 但我们需根据客户需找准项目定位并提升产品的附加值

22、;,我们的 目标客户是谁,为了明确我们的目标客户，我们对30多组高端客户进行了深度访谈，得出如下结论： 高端客户：即有钱又有时间，不认同本项目，看重资源和地段。 准高端客户：有钱没时间，期待本项目，看重生活方式。,1、客户特征,关键词：生意在汉口、生活在汉阳,客户年龄层次在35-48岁。 基本上工作圈在汉口和汉阳，因生活和工作的需要在城市中心区拥有一套房子短期居住，但需要不要太嘈杂，需要闹中取静的居所。 客户正处于事业发展的旺盛期，工作、家庭和生活对他（她）都非常重要。 属于创业成功者和企业高级管理者。 以多次置业者为主， 购买本项目目的是暂居性居所。,2、客户“文化属性”喜好,关键词：崇洋媚

23、外,喜欢欧式洋味，厌恶香港的xxx豪、xxx庭之类的俗，认为沾点洋就高贵。 认为现代文化没有内涵。 追求工作之外的趣味，在艺术和创意中自得其乐。 看重标签化的兴趣爱好与下一阶层带来的区隔感。,3、客户“生活方式”,关键词：繁忙、注重享受、关注细节,繁忙（奔波于生意场上）、珍视时间（无空暇打理家务）； 对细节很挑剔，往往细节成为其主要关注因素。 价格考虑不是第一因素，关键是有没有独一无二的产品，认为项目生活方式在市场上应该是独一无二的，能成为象征身份（自豪、荣誉）的居住标签、符号或logo。 既努力实现价值、同时乐享生活成就。 合理分配自身资源来享受舒适的奢侈给生活带来的乐趣。 比较在意社区的居

24、住人群素质，希望社区能形成一定的符号区隔。,关键词：效率、私享，艺术生活,4.目标客户总结,售价至少在1万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？ 10000元/平米不算贵，可以接受，主要考虑投资，后期的增值是否有保障、经营状况。,假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？ 我首先会考虑着三种物业的回报率，酒店公寓主要是要看后期的经营管理，商铺更多的是市场培育周期长，投入资金大，属性单一，受周边环境影响大，风险相对来说也是最大的，精装自住公寓我目前已经有两套住宅，基本不会考虑购买。,访谈对象介绍：武汉人，

25、44岁，年薪150000左右，目前持有两套住宅，目前关注周边的商业项目。,该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？ 对地段非常了解：地段一般，但是逛街、休闲娱乐，需驱车去王家湾商圈，不是很方便，但就目前整个汉阳区域酒店发展，市场前景好，酒店物业稀缺，总的来说算的上是一个闹中取静的地方。,客户访谈,客户访谈,“您对天合国际的区位的看法怎样？ 该项目本身的位置属汉阳王家湾边缘地段，周边旧城区多，老房子较多，人口环境较为复杂。,售价至少在1万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？ 对武汉房地产的整个行情并不看好，认为就投资的角度来讲，武汉10000多元的房子升值空间极为有限，

26、现在在北京三环的地方都可以买到。相对来说武汉如有景观或临湖的房子倒是可以考虑。,假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？ 商铺不会考虑，回考虑购买酒店式公寓，毕竟自己住的少，只是出差来一下，这样即可感受下家的感觉，同时也有人帮着照看。很放心。,该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？ 还可以，主要是考虑到经常出差武汉，每次都匆匆忙忙订酒店，住的都不舒服，所以之前有考虑在武汉买一套小户型，但是怕没人搭理，有点浪费就没有买下。,访谈对象介绍：曾小姐因在武汉读过书，而且也有部份的生意在武汉，去年在楼市最好的时候看过

27、几处的小户型打算自住，现在已定居北京。,售价至少在1万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？ 因今年房市行情不乐观会多多比较一下，关键是物要有所值。,假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？ 只要项目品质能达到我的要求会考虑，如果以上集中物业类型我会考虑购买酒店式公寓，因为酒店式服务有保障，产品有升值的空间，能保值增值。,该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？ 整体感觉不错，开车去王家湾、汉口都很方便，最主要的是还有一线江景，在武汉这样的项目很少了，未来的价值能否有所保证，而且我现在就住是天

28、安假日的长包房。,访谈对象介绍：胡先生从小在武汉长大，海归，他在外地有多处房产，一心扑在工作上，现就是汉阳某酒店长包房，一直想买套星级酒店式公寓，因为在国外和国内一线城市很多这样的项目，他本人很讲究生活品质。,客户访谈,根据市场分析，我们得出区域市场需要的是一个 高品位，高档次，多功能于一体的四星级酒店,项目定位,四星级,服务型产权式 酒店公寓,大众型酒店,本项目客户定位： 从区域来看，武汉市及至8+1城市圈区域内投资客户客户为主。市区客户以汉口、沌口、汉阳中心区客户居多，其它区域为辅； 从置业目的来看，主要分纯投资型、自住型两类； 从职业来看，以大型企事业单位高管、政府官员、金融系统中高管、

29、外资企业中高层、创业派私营老板、社会名流等。,客户定位,项目价格定位,通过市场比较法确定即期可比价格,由于项目的具体工程进度、产品、规划未定，浚源仅从市场方面得出价格趋势的预判即： 通过影响项目定价的因素，与目前市场在售项目的均价进行可比分析，得出本项目的即期可比价格： 根据住宅市场和公寓市场对比测算,注：由于本项目具体规划未定，因此，定价因素主要考虑其配套、交通、成熟度等因素,项目价格定位,根据住宅市场对比测算出本案均价为10038元/，公寓市场对比测算出本案均价为12496元/，取其间值得本案均价为11267元/,项目整体定位,汉阳核心/全功能/城市级/ 服务式公寓,武汉首家四星级主题型

30、服务式酒店公寓 Boutique Serviced Apartment,客户访谈的提示,这样的价格定位可以接受,但最终买不买,主要是看你能给我什么样的体验? 这种体验可以有以下方面: 产品的精细化程度;(客户很关注细节) 商业的档次与配套;(面子问题) 稀缺的景观资源; 物业管理和服务;,豪宅案例研究,什么样的产品能够满足他们的需求呢? 我们看看国内豪宅成功的案例吧.,豪宅客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出我们的想象,客户为35-50岁的中青年占绝大多数比例； 客户的置业经历非常丰富，都具有较多次置业经历，置业次数在2-4次者约为70%。,资料来源：深圳星河丹堤香蜜湖1号客户访谈,

31、“我看过汤臣一品，景观很好，价格高的离谱。它是参照香港豪宅定价，我觉得还缺乏支撑的基础。”,“印象特别深的物业？那是外国的拉丁美洲，特别大气，当然首先都是双主卧，主卧洗手间、更衣间、储藏间空间都很大。”,“国外高端物业会有主人梯及保姆梯，而且保姆梯直到自家厨房门。”,“停车场放置几辆类似超市的载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈。”,“我有朋友想买圣莫丽斯，我一直劝他不要买，住那个地方就跟住郊区一样，多不方便啊。”,“红树西岸的装修我不喜欢，还有就是太多电子设备了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。”,高端客户访谈,二手楼价格验证：除居住品质（产品设计及材料升级）外，居住体验的细节成为价格

32、支撑关键。,“物业管理公司是嘉里建设公司同香格里拉共同组建的公司，事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服，可以享受的五星酒店的尊贵和高尚服务。” “会经常看到保安对社区的安全设施和装备进行定期维护和检修，让人觉得社区很安全。” “入户社一层上大堂，可提供餐饮服务，有可以坐在那里休憩；有时候孩子在那里独自玩耍，他们还会帮忙照顾。” “社区的礼宾车道在举行婚礼等大型聚会的时候会打开， 让业主很有面子、气派。”,资料来源：雅颂居住户访谈,“雅颂居建筑层高3-3.15米，比一般住宅的2.9米好不少，更大气些。”,品质支撑一: 产品设计注重人居细节的打造,品质支撑三: 富于温情、安全、稳定质量的物业服务,品

33、质支撑二: 公共空间品质与功能的双重塑造,“社区配有3000平方米的半地下会所，设有恒温泳池和健身设施，男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和湿蒸间。” “可保证每户人1个车位，满足10年内停车要求，车位要 宽大一些。” “配有独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。” “入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。” “公共通道的垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。” “会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具，可以订餐，由 香格里拉配送。”,香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验 和品牌带来香港先进的豪宅开发理念,产品软

34、性服务领先：中海深蓝服务体系,香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验 和品牌带来香港先进的豪宅开发理念,产品品质领先：功能细节+安防体系,豪宅居住价值： 为豪宅营造一场前所未有的居住体验, 功能化价值优化 (从户型设计细节，到公共空间的营造、配套等打造，居住感的打造),物业服务 (高价的物管费用，即是人群的门槛也是不同服务标准的体现),安防系统 (不仅仅是户内的，更是社区内的；它是社区内良好居家交往氛围的重要前提),居住精细化重要体现在:,本项目的附加值提升建议,武汉纽宾凯国际酒店,区域位置：湖北省武汉汉口新华路231号 开业时间：2006年3月 经营管理：武汉纽宾凯国际酒店管理 客房套

35、数：30层、285套 入住率：72% 概况：武汉纽宾凯国际酒店是一家国际商务型酒店，外观设计简洁流畅，整体气势宏伟。酒店位于武汉金融商业中心新华路中段，与密集商务办公区域、数家高档购物广场和武汉国际会展中心咫尺之遥。酒店客房全透空时尚设计，宽敞舒适，客房设施齐全。酒店有不同规模的会议室，中餐厅。,武汉纽宾凯国际酒店,武汉圣淘沙酒店公寓,在伦敦，英国人叫它 女王道 queens Gate 伦敦辉盛阁国际公寓融合了维多利亚时代伦敦的优雅浪漫与现代的时尚舒适。坐落于时尚的肯辛顿（Kensington），毗邻骑士桥（Knightsbridge）、肯辛顿（Kensington），以及切尔西（Chelse

36、a）享誉全球的商店，咖啡厅及酒吧、皇家公园（Royal Parks）、博物馆，及伦敦西区（West End）的剧院均信步可达。,世界顶级酒店,本项目的区域背景决定了项目将打造为武汉市顶级酒店公寓，我们从世界上最著名的顶级酒店公寓来寻找,每间公寓都拥有时尚的装潢，并设有休息区和餐饮区。房内还配备了有线电视、DVD播放器和无线宽带。 每间公寓内的的现代化厨房都配有冰箱、微波炉用具和茶/咖啡冲泡设施。酒店还提供每日家政服务和每周更换床单服务。,在巴黎，法国人叫它 香榭丽舍 harmonie 巴黎香榭丽舍国际公寓的位置优异，与凯旋门（Arc de Triomphe）、协和广场（Place de la

37、Concorde）、罗浮宫（Louvre）、大皇宫（Grand Palais），及埃菲尔铁塔（Eiffel Tower）相邻，巴黎著名的杜乐丽花园（Parc des Tuileres）及香榭丽舍沿街的花园亦与公寓相邻，这一区汇集了世界最有名的豪华商店，如娇兰（Guerlain）及路易威登（Louis Vuitton）。,人性化、商务化、生活化,迈阿密EPIC座落在迈阿密河和比斯坎湾的滨水区，号称世界上最贵酒店式公寓。酒店内有411 个客房和套间，房间内静逸的褐色色调，精美家具摆设和独具特色的风格让人流连忘返。 EPIC正好位于城市的门口，美丽的水边风景也和建筑的设计有这几分相似之处：酒店的正面

38、像是船帆；其中一座高楼就像是船首；流线型的水平线条给你带来船身移动和微风吹来的感觉。住在这里，也就意味着你住在了城市活力的中心,在迈阿密，美国人叫它 EPIC,我们跟国际接轨 我们吸取精华 我们打造顶级产品 ,案名建议,迪纳酒店公寓,自我介绍：没错，我就是迪纳酒店公寓。为了不拖沓、不冗长，我对外的统一名称叫“迪纳”。这个名，源自“帕萨迪纳”。 缘起：帕萨迪纳，是美国的一座城市。1873年创建，北面靠山，风景美丽，属于旅游休养胜地。帕萨迪纳城市属于美国浪漫之都，这个城市，每年都会举办一次大型的花车活动，深受年轻族的追捧。 鉴赏：准确来看，当年的帕萨迪纳，被“分割”成两部分：星河城和迪纳酒店公寓。

39、名变不代表意变。不管是以商业为主题的星河城还是以住宅为主的酒店公寓，它们都不忘在各种场合标明其年轻时尚的国际定位。“玩物”不一定能“丧志”，在帕萨迪纳，“玩物以明志”，其用意可见一斑。,酒店式公寓,产品建议,建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透露出十足的现代感。 局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。,外立面建议一,产品建议,外立面建议二,建筑外立面设计采用Art Deco风格，以浅色系石材作为外立面材质。 在造型和建筑元素运用上，充分运用Ar

40、t Deco风格元素，在细节中表现项目高贵气质。,大堂建议,大堂连廊，内外景致顺势流转,大堂：外挑式精装大堂，四星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动，大气卓越。,地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚 墙面：木饰面和乳胶漆，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属 板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。,吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。 走道：地毯铺地，木质踢脚线； 墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯 吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。,电梯厅及电梯建议,电

41、梯： 采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯。,电梯厅： 采用纯天然大理石墙裙； 电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢。,其他部位建议,内部公共走道： 建议铺设高级防滑地砖 墙面喷涂高级乳胶漆； 消防梯部分： 采用高级面砖铺设踏板 平台等部位： 墙面和天花板采用高级涂料喷刷。,会所建议,简化会所配套设施，做到精致而全面,商务功能： 设置商务中心与小型会议室，提供商务服务 娱乐健身： 屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。 其他： 书报阅览室、咖啡吧,智能化建议,公共部位 磁卡门禁系统、停车场门禁系统 建议在停车场到服务式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。,智能化建议,室内部分

42、 智能化建议 可视对讲门禁系统 室内智能化控制开关 厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能,网络设施配置,网络设施： 打造全无线自由社区，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。 布线系统： 每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网路。,其他配置,24小时热水： 在楼顶设置热水锅炉，提供24小时热水服务。 分质供水： 采用双路供水管道，提供直饮水。 自助式洗衣间： 设置公共自助式洗衣间，既减少占用房间面积，也方便 租赁客户洗熨衣物。,服务建议,基础服务： 家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣、电话接听等） 商务服务（包括商务

43、中心服务，会议室租赁等） 安全服务（24小时服务，24小时保安等） 交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）,个性化量身定做的服务： 针对每一个居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是让租客感觉到宾至如归的感觉。营造温馨的家居氛围。,户型面积及配比建议,1）反映功能面积效率和收益配置比例,2）反映经营特点的客房配置比例,3）反映客户需求的客房配置比例,商业定位思路,在此综合项目中商业所占体量较小，配合小户型酒店式公寓的整体高端定 位，势必对商业配套提出更高要求，不仅局限于功能的满足，更是体现项 目品质和品位的窗口。 各物业类型有机地结合，合理定位，充分挖掘其中的互动关联，增强产品 特色，是

44、项目成功的关键。创造1+1+13的整体形象。 商业整体定位基调以休闲娱乐型为主，与本案商务型酒店式公寓形成互补,消费者分析,核心消费： 本案的商务客户消费群,辅助消费： 周边商务消费和高档住宅 消费群,边缘消费： 其他区域的消费客群,事业成功，追求 高品位和知名品 牌，享受高质量 生活。,熟悉、青睐周 边商业氛围， 对档次要求较 高、消费力 强。,追求高品位的生 活，文化及收入 水平较高，休闲 娱乐为消费主 导。,商业定位,品位化 时尚化 配套化,定 位 基 准,联动王家湾路的高档商圈，提升区位新形象,提升区域总体消费水平,周边商业的基础上形成群聚效应,吸引周边高档社区居民及商务客群,为高端酒店公寓提供配套服务,案名建议,商业,星河城,业态规划建议,商业业态从品位、档次、功能上加以完善，真正迎合目标客群的需求。 本项目商业业态的组合应是在充分利用王家湾商圈的资源上形成互补 加以提升，形成为特色商业地带，满足自身及周边需求。,业态组合建议,主力业态,主题餐饮、休闲餐饮、KTV、桑拿、夜总会等,一层、二层规划建议,餐饮区 建议选择中高档主题餐厅 和休闲餐厅,三、四层规划建议,娱乐休闲 专区,THANK YOU,