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1、广州市海珠区重点商业项目市调 报告 目录前言 海珠区商业分布图 重点项目调查 广百新一城 万国广场 丽影广场 燕汇广场 江南新地 海珠区最新商业项目调查 华亿百货江南店 万城儿童反斗城 万城小商品城 总结 3 4 5 13 9 21 25 29 33 36 3 前言 海珠区是广州市南拓发展的核心区域，早在20世纪90年代，大量的房地 产开发使海珠区由工业城区向生活型城区转变，但由于缺乏目标导向和统一 部署，一度出现重开发，轻配套的现象。导致海珠区落后于广州其他市区， 出现了居住在河南，购物到河北的现象。 随广州城市化进程的加快，政府提出大力发展广州南部的生态岛、智慧 岛、信息岛，创造宜商宜居，
2、适宜创业的生态型城区。海珠区商业面积的增 加出现爆发性增长，现时的海珠区已形成四大商圈，六大商业街的商业布 局。 未来政府规划中海珠区将继续承担连接市中心和番禺区的重任，加大力 度发展新中轴线赤岗段的商业物业，形成一城两片，绿心蓝脉的广州城市副 中心。 海珠区主要商业项目分布图 四大商圈 琶洲国际会展中心商务区 广州大道南专业批发物流园区 江南西商业区 赤岗商业区 六大商业街 滨江西海珠异国风情街 江南大道北婚纱商业特色街 江南西时尚商业街 南华路、同福路传统骑楼商业街 宝业路美食一条街 新港西路科技文化用品商业街 政府现时规 划的海珠区 商业格局 万国广场 万城儿童反斗城 江南新地 广百新一
3、城 丽影广场 燕汇广场 万城小商品交易中心 华亿百货江南店 广百新一城 项目地址：海珠区宝岗大道498号， 项目规模：总建筑面积7.3万平方米。 交通条件：周边公交线路20多条，地 铁二号线江南西站A出口过去约500米， 有地铁接驳3线直达 。 商业环境：区域型购物中心。 经营档次：中档偏低。 形象定位：广百新一城定位为集购 物、餐饮、娱乐休闲、金融服务等多元 素于一体的地标性区域时尚购物中心 主力租户： 广百百货、百佳超市、UME国际电 影城、奇乐儿儿童乐园 项目情况 广百新一城 楼层布局 广百百货区 餐饮区 外租区 停车场 百佳超市区 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 B3
4、广百 百货 UME国际影城 百佳超市大快活绿茵阁 奇乐儿儿童乐园 新广海沐足城 宝岗大道 宝 业 路 欧时力屈臣氏 太湖 悦料理 真功夫 大城小厨 棒约翰 项目剖面图 广百新一城 租金情况 首层街铺 欧时力：租金235元/ ，50%实用率，管理费60元/ 二楼卡路约翰：租金200元/， 50%实用率，管理费60元/ 三楼老船长：租金110元/，50%实 用率，管理费60元/ 广百新一城 项目分析 广百新一城2006年开业以来，不断进行品牌调整，由于自身硬件原因及早 期对于楼层布局的设计失误等等，该项目一直半红不火，有消息指出近期 日本时装品牌优衣库已与新一城达成协议，短时间内会进驻该项目，反映
5、 该项目管理层意识到项目短板，有意进行调整，未来该项目经营情况如何 仍需考虑品牌调整最终结果。 该项目是海珠区重点商业项目之一，广百集团首个试水购物中心形态的商 业体，品牌号召力优势明显。 项目地址：广州市海珠区前进路40号（江南 大道133号） 项目规模：占地面积14000m2，经营面积 80000 m2 交通条件：有50多条公交线路到达，距离地 铁二号线市二宫和江南西出口600米。 商业环境：市域型购物中心 辐射范围：周边5公里范围常住人口 形象定位：一座引领新型奥特莱斯购物模式 同时紧贴城市生活的大型综合休闲娱乐购物中 心。 主力租户：家乐福超市、力美健健 身中心、耐克工厂店、美奇乐园
6、项目情况 万国广场 万国广场 楼层布局 前 进 路 江 南 大 道 江湾路 6F 时尚美食 7F 休闲健身 5F 潮流前线 4F 运动工厂店二期 3F 家乐福 2F 名店城 1F 名店城 -1F 工厂店一期 -2F 停车场 KFC Adidas Nike 仙踪林 特乐路 屈臣氏 麦当劳 儿童用品区 散铺 散铺 家乐福 萨莉亚意式餐厅 月半弯西日式餐厅美奇乐园 力美健健身中心 大型特价活动场 品牌特价场 土大力 马六甲食街 山田寿司 室外电玩街 万国广场 租金情况 5楼散铺，20m2，实用率为50%， 租金为2700元/月。 万国广场 广州万国广场是由原来的久负盛名的万国电器城的旧址上重新建设的
7、现代化商业中心 ，一座现代大型纯购物中心。2000年初开始筹建开发，2002年1月落成正式开业。 作为一个大型的购物中心，万国广场在面积上商业功能上都具备了相应的规 模。八万平方的经营面积、八层的经营场地、大型超市、名牌广场、悠闲娱乐场所这作为 购物中心必备的三大商业版块，在万国广场得到充分体现。万国广场是广州第一家引进国 际大型超市家乐福的购物中心；中国首家也是国内唯一一家城市版奥特莱斯，是一座引领 新型奥特莱斯购物模式同时紧贴城市生活的大型综合休闲娱乐购物中心。 项目分析 丽影广场 项目地址：港中路356号 项目规模：7.5万平方米 交通条件：周边公交线路20多条，地铁2，3 号线交汇处。
8、 商业环境：区域型地标性购物中心 辐射范围：45公里常住居民 形象定位：丽影广场为集购物、餐饮、娱乐 休闲、等多元化时尚购物中心 主力租户：好又多、力美健、国 美、必瘦站、丽影盛会KTV、 项目情况 丽影广场 A A区区B B区区C C区区D D区区 新港中路新港东路 洛溪大桥 广 场 总体布局 丽影广场 哎发廊 2F 1F 711 成田 寿司 72街 72街民益堂 面积：8000平方米 定位：以金融、饮食物为主 A区楼层布局 丽影广场B区 1F: 2F： B1 B2 服装 百货、服 装 好又多 新港中路 通往C区 KFC 如茶文化 商业区 无 层数 4F： 3F： 5F： 仙棕林 无 国美电
9、器 必瘦站、美甲 保城、 力美健 餐饮区 国美电器 仙棕林 通 往 广 场场 区 和 A 区 面积：3万平方米 定位：中高档品牌、个体户、娱乐、餐饮 B区楼层布局 丽影广场C区 1F: 2F： B1 B2 奈瑞儿塑身中 心 屈臣士、服装 时尚服饰、精品、百货 新港中路 通往D区 上岛咖啡餐厅 必胜客 商业区 无 层数 4F： 3F： 5F： 君临盛宴酒家 无 无 丽影盛会KTV 丽影盛会KTV 餐饮区 丽影盛会 KTV 通 往 B 区 地 铁 D 出 入 口 罗密欧西餐 厅 百千代 B3 停车场 面积：3万平方米 定位：年轻品牌、个体户、娱乐、餐饮 C区楼层布局 丽影广场 D区楼层布局 麦当劳
10、数码产品专卖 3F 2F 1F 丽影广场 租金情况 丽影广场 丽影广场位于广州市新港中路356号，地铁二三号线交汇客村站上 盖。总经营面积7万平方米，是集购物、休闲、饮食、娱乐为一体的综合型购物 长廊。 丽影广场于2003年开业，自东向西分为ABCD四个区域，其中为社区配套商 业、B为名店城、C为时尚汇、D为区数码港。目前，已引进的大客户包括好又 多、国美电器、力美健、奈瑞儿、丽影盛会量贩式KTV、食临盛宴、同湘会、必 胜客、KFC、上岛咖啡、仙踪林、泰越工坊、成田寿司、禾尚网络等，奠定了良 好的商业经营基础。 该项目是海珠区重点商业项目之一，随着会展中心落户琶洲以及地铁二 号线、三号线的陆续
11、开通，海珠东的区域辐射范围越来越大。 项目分析 燕汇广场 项目地址：江燕路108号。 项目规模：总建筑面积约为4万平方米，楼高5 层，车位200个。 交通条件：地铁2号线江燕路站步行10分钟 商业环境：社区Shopping Mall 辐射范围：项目周边2公里左右居民 形象定位：燕汇广场经营模式只租不售，比较 合理，但由于华润万家所占位置过大，导致项目 自身形象有所弱化，主要以服务周边居民日常消 费为主。 主力租户：华润万家、上影联合 电影城、潮流仓、KFC、屈臣氏 等 项目情况 燕汇广场 楼层布局 5F 4F 3F 2F 1F屈臣氏肯德基 华润万家 华润万家 华润万家 影中联合电影院 潮流仓
12、爱婴 岛 爱婴 岛 美婴开心 堡乐园 毛家饭 店 麻田会 FUN快 餐 食尚纸 上烤肉 馆 陈德 记茶 餐厅 萨莉 亚餐 厅 仙 踪 林 大地通 讯 达芙妮古川琦艾哲 1F 2F3F 燕汇广场 租金情况 2楼 潮流仓旁商铺 面积：40平方米 月租：120元/ 月管理费：40元/ 一年一签 燕汇广场整体出租率较高，周边地产中介均无放盘，商场内租户亦无意向 转让，反映该项目经营情况不错。 燕汇广场 项目分析 燕汇广场总建筑面积约4万平方米，是广州地铁二号线支线与广佛地 铁在海珠区唯一交汇处的商业项目。所在区域为海珠区相对集中的居 住区，周边聚集了海富花园、晓燕湾、珠江南景园、顺意花园、动感 华庭、
13、翠城花园、保利花园等10多个大型成熟居住小区，常住人口达 30万之多。 该项目定位为社区shopping mall，以满足周边楼盘居住人群的日常消 费需要为主，华润万家自营两条巴士线路来回接送周边楼盘人群，项 目辐射范围有限，但基本能满足该区域的购物需求。 江南新地 项目情况 项目地址：江燕路108号。 项目规模：总建筑面积约为1.8万平方米。 交通条件：地铁2号线江南西站接驳公交车站 通道 商业环境：地下商业步行街 辐射范围：位于江南西区域级商圈内 形象定位：江南新地定位为服务80后、90后的 潮流集中地，项目分为5个区域,各自拥有不同景 观,分别为:风谷、金矿、竹林、柳园等。 主力租户：大
14、和寿司、水果捞、 鳗鱼先生、屈臣氏等 江南新地 楼层布局 江南新地 租金情况 负一层商铺月租价： 450-1200元/平方米 ， 月管理费60元。 负二层商铺月租价：150-200元/平 方米，月管理费为60元，实用率为 50%。 江南新地 江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直驳地铁及 两个公车站的地下商业街。商场由裕龙投资集团投资开发，贯穿江南 西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道。目前一期建设长520米， 建筑面积约为2万平方米，规划有260多个商铺，设有13个出入口直达 地面，并与地铁二号线江南西站无缝接驳。 二期工程建设开通后会与广百新一城连通，令商圈延伸到工 业大道、 宝岗大
15、道、昌岗路、宝业路等主要路段。 现时，江南新地仍处于初期探索阶段，商场内缺乏品牌，租 金偏高，项目定位未明确，负二层出租率仍不足5成。场内人流以快 速通过为主，部分商铺反映成本太高导致经营困难。 项目分析 华亿百货江南店（未开业） 项目地址：华忆百货江南大道南分店位处于海 珠区江燕路、江南大道南以及南泰路交界。 项目规模：总建筑面积14647平方米，楼高6层 交通条件：地铁2号线8号线近在咫尺，步行1分 钟就能到达244公交总站和江南大道南公交车站 商业环境：单体百货店 辐射范围：项目周边2公里左右居民 形象定位：大型百货为主，餐饮为辅的特色百 货店 主力租户：华亿百货、麦当劳、 万宁 项目情
16、况 华亿百货江南店 6F 美容院、儿童乐园 5F 体育用品、休闲服、 特色餐饮 4F 时尚女装、床品、内 衣、童装、特色餐饮 3F 青春少女装、特色餐 饮 2F 时尚鞋区、快速餐饮 1F 金银首饰 超市、 便 利店、零食店、药店 B1 停车场 楼层布局 华亿百货江南店（未开业） 租金情况 街铺月租金：200-300元/ 月管理费：40元/ 二楼以上采用扣点形式管理 一签三年 可经营餐饮 实用率为50% 一楼中岛位置月租金：180元/ 华亿百货江南店（未开业） 项目分析 华忆百货江南大道南分店位处于海珠区江燕路、江南大道南以及南 泰路交界，周边拥有晓港新村、细岗社区、海富花园、康泰花园等大型住宅
17、 小区。百货以年轻时尚女性顾客为主要目标顾客，主力经营化妆用品、少淑 女装、行政女装、皮具鞋类、化妆品、运动、金银首饰、精品等。 但由于经营场地为老建筑，受制于硬件设施及固定格局，变化可能不 大。而且位置距离燕汇广场较近，客户将不可避免被分流部分，业态较为单 一，难以形成规模效应。 万城儿童反斗城 项目地址：广州市海珠区前进路148号 项目规模：30000平方米 交通条件： 周边公交线路10多 条 商业环境：区域购物娱乐中心 形象定位：童品、饮食娱乐集于一体 项目概况 万城儿童反斗城 开盘卖均价：50000 元/平方米 管理费：16元/平方米 使用期：35年 发展商反租三年，按铺价的8%为 每
18、年租金 主力店： 租金情况 万城儿童反斗城 万城儿童反斗城位于前进路段，晓港公园旁边，是集餐饮、娱 乐、购物、培训等多功能的大型儿童主题商城。项目投资门槛较低，最低 首付仅需12万元。麦当劳已进驻商场首层，此外还引进了迪士尼、反斗乐 园、奇乐儿等国际品牌商家。 项目前3年由发展商统一招租管理，每年返利8%。整个项目共两层 ，首层着力打造儿童早教、儿童服装及餐饮区；二层则主要是儿童摄影、 电玩、游乐等休闲娱乐区。 由于该项目整体出售，日后经营情况并不乐观。 项目分析 万城小商品交易中心 项目地址：项目地处江燕路116号，位 于江燕路与江南大道南交界。 项目规模：占地面积约13000m2，经营 面
19、积约39000m2。 交通条件：有10多条公交线路到达，距 离地铁二号线江泰路站600多米。 商业环境：区域零售批发中心 形象定位：以批发零售集于一体的综合 市场。 项目概况 万城小商品交易中心 平均售价:410万/平方米 管理费 :16元/平方米 备注：发展商反租三年，按 铺价的8%为每年租金。 租金情况 万城小商品交易中心位于江燕路与江南大道南交界处南珠广场。地 处地铁二号线江泰路站上盖，多条公交线路途径，交通便捷。项目两面临 街，易显性强。 万城小商品交易中心主营项目：日用百货，酒店用品，工艺品，饰品 精品，文体精品，家居饰品等。万城小商品交易中心销售的是1层和3层的 商铺，面积在6-1
20、0平方米，均价5万-8万元/平方米，投资门槛相对较低。 截止市调当天，该项目商铺销售率已达到90%，项目销售情况乐观。 万城小商品交易中心 项目分析 总结 海珠区的商业网点不少，但比较分散，总体档次不高， 业态多以超市为主，缺乏综合性的大型购物中心，名牌名店不够 多，更没有像天河城、北京路那样在全国都有影响力的亮点。很 多居住在海珠区的居民还是喜欢到天河城、北京路等地方消费。 海珠区政府意识到问题后提出发展现代商业的重点就是要将现有 的商业资源进行整合，化零为整，发展品牌认知度高、吸引力强 的大型商业网点。 因此沿着宝岗大道、江南大道、宝业路、工业大道、昌岗 中路一带，形成了集中的中高档时尚消费中心，满足海珠区居民 各种消费需求特别是中高档消费需求的大江南西商业功能区。 本次市调主要以该区域及附近的重点商业为调查对象，反映该类 商业体主要经营业态及部分租金情况，为日后开发提供参考。