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1、广东交通职业技术学院公路学院房地产经营与估价专业毕业论文广东交通职业技术学院公路学院 房地产经营与估价专业毕业论文浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 二0一四年三月摘要在房地产估价中，市场比较法是估价师运用最多的方法。本文以广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601房为例，编写了估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用市场比较法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明等问题，这些问题必须有对应的对策或方法来解
2、决，从而使市场比较法在房地产评估中得到更好的应用。关键词:市场比较法、房地产估价、 房地产市场 、市场信息AbstractIn the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the room 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road DaShi Street Panyu District Guangzhou City, for example,
3、 write the appraisal report. In the valuation report, according to the actual situation of appraisal object and other related factors, the main of the valuation object by market comparison method to measure evaluation, the appraisal result is based on the analysis of the influence factors of the val
4、uation object, using the weighted average ultimately determine its ultimate value. Of course, the market comparison method exist in the real estate appraisal using the real estate market is not standard, not mature, information asymmetry, information opaque, these problems must have the correspondin
5、g countermeasures and methods to solve, so that the market comparison method to get better application in the real estate appraisal.Keywords: real estate appraisal 、 market comparison approach、 the real estate market、market information 目录摘要2Abstract3第1章 市场比较法概述51.1 市场比较法的定义51.2 市场比较法的适用条件和适用对象51.3 市
6、场比较法的运用51.4 市场比较法估价需要注意的问题6第2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告82.1 个别因素分析82.2 区域因素分析82.3 市场背景分析82.4、最高最佳使用分析112.5 估价方法选用分析112.6、估价测算分析122.7 估价结果16第3章 房地产市场比较法存在的一些问题173.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大173.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得173.3 信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正183.4 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响193.
7、5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生193.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，导致评估价格过高19第4章 提高市场法在估价中应用的对策214.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道214.2 政府方面对信息不对称的弥补214.3 房地产评估机构应采取积极措施224.4 估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神22结束语23参考文献24致谢25附 录26第1章 市场比较法概述1.1 市场比较法的定义市场比较法又叫市价比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合
8、理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格称为比准价格。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。1.2 市场比较法的适用条件和适用对象市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件的。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。市场比较法要求估价人员具有广博的专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯非常熟悉，否则很难运用市场比较法得出正确的的估价结果。市场比较法适用的对象是具有
9、交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。1.3 市场比较法的运用运用市场比较法估价应按下列7个步骤进行：（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）综合修正求出比准价格。具体过程见图1-1。房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例A价格建立价格可比基础交易情况修正比准价格A房地产状况调整市场状况调整可比实例B价格建立价格可比基础交易情
10、况修正比准价格B房地产状况调整市场状况调整可比实例C价格建立价格可比基础交易情况修正比准价格C房地产状况调整市场状况调整分析估价对象最终比准价格求取最终比准价格图1-1市场比较法估价的步骤1.4 市场比较法估价需要注意的问题1.4.1 类似房地产的实际交易情况报价复杂，要求把实际的成交价格修正为正常的市场价格。1.4.2 可比实例的成交日期与估价对象的估价时点相近，要注意成交日期与估价时点这一时期类似房地产的市场变化情况。1.4.3 既要看估价对象的房地产状况，也有必要考察可比实例房地产的情况，并在估价报告中对可比实例房地产做必要的描述。1.4.4 权重的确定运用市场法估价通常选取三个可比实例
11、得出三个比准价格，如果需要对这三个比准价格进行加权算术平均，一般来讲，每一个比准价格的权重不宜大于0.6或者小于0.2。房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况，因此，对房地产状况的调整也包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。权重F1 、F2 、F3 的确定不能相差太大，具体数据要根据估价对象房地产的具体情况而确定。将影响估价对象房地产状况的各个因素进行比较，根据影响程度的不同赋予不同的权重。第2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告2.1 个别因素分析2.1.1 估价对象概况本次房地产估价对象为广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，位于
12、广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园内，该花园北邻沿江东路，附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。多路公交车通过，交通较方便。委估对象所在楼宇为钢混18层电梯楼，所在楼层为第16层，装2部电梯。户型布局为5房2厅1厨3卫3阳台，朝向南北。该物业所在区域生活配套和市政配套齐全，安防、物业管理较好，物业所在区域内绿化及居住环境较好。委估对象所在楼宇外墙为涂料，内部装修情况为：室内客厅地面铺抛光地砖,内墙与天花均刷乳胶漆，天花为跌级吊顶。房间地面铺实木地板，墙面和天花刷乳胶漆，入户门为豪华实木门，装铝合金窗。厨房、卫生间地面为防滑地砖，瓷片到顶，天花刷乳胶漆。2.1.2 物业权属
13、根据委托方提供的房地产权证(粤房地权证穗字第0210225991号)复印件显示：广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，产权人为姚海燕；建筑面积为246.4。委估对象已收取土地使用权出让金，从2000年7月7日起计。居住份额用地70年；商业、旅游、娱乐份额用地40年；其他用地50年。2.2 区域因素分析委估对象的所在区域为番禺区大石镇区片，在番禺区的北部，该区域为番禺区中市政配套条件好，商住较好的区域。 2.3 市场背景分析广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处中国大陆南方，广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交
14、通通讯枢纽，是中国的南大门。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设136个街道办事处、34个镇。2012年末常住人口1283.89万人。市辖十区面积3843.43平方千米，年末常住人口1118.56万人；市辖两个县级市面积3590.97平方千米，年末常住人口165.33万人。广州作为改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口，经济突飞猛进，各项事业得到全面的发展，成为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。经济的发展，促进了广州城市面貌和居住环境的不断改善。广州是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。地铁1
15、号至6号线和8号线的开通、环城高速公路、丫髻沙大桥、广州国际会展中心、广州白云国际机场，以及广州大学城的落成。都证明了广州这座千年古城正日益显现出二十一世纪现代化国际大都市的无限魅力。广州市番禺区地处广东省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋与东莞市相望，西与南海、顺德、中山市（区）相邻，南滨珠江口，与南沙区接壤，地理位置优越。全区总面积529.94平方公里，辖6个镇、10个街道，有177个行政村、84个社区居委会，全区户籍人口80.6万人，登记在册外来人口113万人。改革开放30多年来，特别是历经广州亚运的洗礼，番禺城市发生蝶变，城市核心竞争力和发展承载力显著增
16、强，经济发展连上台阶，城乡面貌焕然一新，社会事业蓬勃发展，民生福利持续改善，社会大局和谐稳定。2012年,番禺区实现生产总值1369.42亿元，增长11.6%;地方财政一般预算收入79.96亿元，增长12.9%；万元生产总值能耗下降4.5%；完成固定资产投资额395.36亿元，增长12.3%；实际利用外资4.54亿美元，增长15.5%；农村居民年人均纯收入19906元，城镇居民年人均可支配收入35478元，分别增长14.2%、11.8%。站在新的历史起点，番禺确立了建设宜业宜居、现代文明、价值凸显的广州时尚创意都会区的目标定位，新一轮科学发展大幕徐徐开启，古老番禺将再次扬帆起航，为广州推进新型
17、城市化发展、建设国家中心城市作出积极贡献。2013年10 月，广州市 （包括市辖 10 区、从化和增城 2 县级市，下同）新建商品住宅网上签约面积 102.80万平方米，同比减少 8.4%，环比增长 9.7%；网上签约均价 12824 元/平方米，同比上升 6.9%，环比下降 3.9%。广州市存量住宅交易登记面积 54.06 万平方米，同比减少 1.8%，环比减少 25.1%。2013 年 1-10月，广州市新建商品住宅网上签约面积 908.53 万平方米，同比增长 8.9%；网上签约均价 13367 元/平方米，同比上升 12.1%。广州市存量住宅交易登记面积 774.34 万平方米，同比增
18、长 76.7%。据阳光家缘网数据显示：2013年10 月，广州市批准预售商品房 12766 宗，同比增长12.2 % ，环比增长26.1 % ；批准预售面积137.49万平方米，同比减少 0. 6%，环比增长 36.9 %。其中，广州市批准预售商品住宅 9772 宗，同比增长 19.7 % ，环比增长14.0 % ；批准预售面积113.49 万平方米，同比增长0.1% ，环比增长29.6 % 。2013年10 月，广州市新建商品房网上签约 14601 宗，同比增长16.1 % ，环比增长23.9 % ；网上签约面积124.64 万平方米，同比减少3. 3% ，环比增长15.9 %；网上签约金额
19、 174.25 亿元，同比增长4.0% ，环比增长9.1% ；网上签约均价 13980 元/ 平方米，同比上升 7.6%，环比下降5.8% 。其中，广州市新建商品住宅网上签约9217 宗，同比减少5.8% ，环比增长10.5%；网上签约面积 102.80 万平方米，同比减少8.4%，环比增长9.7% ；网上签约金额 131.84 亿元，同比减少2.1% ，环比增长5.4% ；网上签约均价 12824 元/ 平方米，同比上升6.9% ，环比下降3.9% 。2013年10 月，市辖 10区新建商品住宅网上签约面积 71.79 万平方米，同比减少 15.3% ，环比增长 6.1% ，占广州市新建商品
20、住宅签约总面积的 69.8%，与去年同期相比比重减少 5.6 个百分点，与上月相比比重减少2.4 个百分点。其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区（以下简称中心 6 区）新建商品住宅网上签约面积15.47 万平方米，同比减少25.8 %，环比减少6.8% ，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 15.0 % ，与去年同期相比比重减少3.5 个百分点，与上月相比比重减少2.7 个百分点；花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围4 区）新建商品住宅网上签约面积 56.32 万平方米，同比减少11.8 % ，环比增长10.3 % ，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 54.8 % ，与去年同期相
21、比比重减少 2.1 个百分点，与上月相比比重增加 0.3个百分点；增城市新建商品住宅网上签约面积 25.58 万平方米，同比增长 20.9%，环比增长 25.1%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 24.9%，与去年同期相比比重增加 6.0 个百分点，与上月相比比重增加 3.1个百分点；从化市新建商品住宅网上签约面积 5.43 万平方米，同比减少14.6 % ，环比减少2.8%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 5.3% ，与去年同期相比比重减少0.4 个百分点，与上月相比比重减少0.7 个百分点。 。另外，估价对象所在区域的二手楼盘层次丰富，各种价位的房屋都有分布，能满足到不同买家的
22、需求，这些多样性和适应也一定程度上保持了该区楼市的交投活跃度。由于调控新政的坚持，广州市成交量有所得到控制，随着市场对新政的影响的逐渐消化，跌幅逐步减轻，全市成交量会逐渐进入成交回暖，开始一段徘徊盘整期。近期由于通胀压力加大，流动性过剩，相关加息、上调存款储备金率等货币政策相继出台，对楼市也会产生一定的影响。另外值得关注的是存量商品房、存量商品住宅交易登记面积再次出现超过新建商品房、新建商品住宅的情况，说明存量房市场在广州市整个房地产市场中的所占比重持续增加，体现广州市房地产市场结构性变化日趋明显。2.4、最高最佳使用分析2.4.1 法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况
23、的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。估价对象为住宅房，具有合法的产权，符合城市规划的要求。2.4.2 技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象为住宅房，能满足施工技术等方面的要求。2.4.3 经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投放而能获得最大收益的使用方式。估价对象当前的房地产市场价值大于其土地取得成本与建筑物建造成本。本次评估房地产价值时，根据类似房地产的交易、租赁情况，采用市场比较法进行测算。2.4.4 价值最大性。在所有具有经济可行性的使用方式中，
24、能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象交通便捷，周边配套设施完备度较高，在符合规划的前提下，住宅用途是其价值最高最大的使用方式。2.4.5 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。2.4.6 与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳经济效益的用途估价。2.4.7 可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用、即研究房地产市场的发展趋势、使未来利益最大化的使用方式。总之，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场查勘以及对当前市场的调查和预期分析，我们认
25、为保持现状用途住宅最为有利，以此为前提进行估价。2.5 估价方法选用分析估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，待估物业用途为住宅，此类物业在广州市房地产市场交易案例较多，宜选用市场法；委估对象为商品住宅，该类房产的置业目的主要以自用为主，较难体现其收益性，难以用收益法来推算其市场价值；近年来本地区商住房地产价格受市场因素影响较大，与单纯成本累加有较大偏离，难以用原始成本来推算其市场价值；委估对象为已开发建成的商品住宅，不适宜使用假设开发法评估。市场法也是房地产评估方法中首选的方法。综合以上分析为使估价结果更具科学性、准确
26、性、客观性，本报告确定选用市场法来评估。市场法是指将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作交易情况修正、市场状况修正、区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正，以此估算评估对象的公开市场价值。市场法计算公式为： 其中：P为待评房地产价值；Pn为待估房地产比准价格；P0为比较实例房地产成交价格；A为待评房地产交易情况指数；A0为比较实例资产交易情况指数；B为待评房地产评估时点市场状况指数；B0为比较实例房地产市场状况指数；C为待评房地产区位状况条件指数；C0为比较实例房地产区位状况条件指数；D为待评房地产权益状况条件指数；D0为比较实例房地产权益状况条件指
27、数；E为待评房地产实物状况条件指数；E0为比较实例房地产实物状况条件指数。2.6、估价测算分析2.6.1 技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。计算公式： 交易 市场 区位 权益 实物估价对象价格 = 实例价格情况 状况 状况 状况状况 修正 修正 修正 修正 修正2.6.2 价值测算：2.6.2.1 选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定A、B、C三个比较交易实例。2.6.2.2 估价测算过程 （1）房地
28、产评估计算表：修正系数确定说明： 交易情况可能是正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有强迫出售、购买；利害关系人的交易；急于出售、购买；特殊交易等。以上交易实例价格为统一了面积内涵、面积单位和价格单位后的正常交易价格，交易情况正常，交易情况修正系数为100/100。 估价对象所处区域的房地产市场在近期无较大的波动，故市场状况不做修正。 区位因素包括交通因素调节、繁华程度调节、环境、景观因素、公共配套设施因素、城市规划限制因素等，可比实例为同一住宅物业所在区域内相近的实例，其区位因素基本相同。 权益状况因素主要为年限、容积率，可比实例为同一住宅物业所在区域内相近的实例，其权益状况因素基本相
29、同。 实物状况修正主要在建筑面积、临街状况、新旧程度、楼层、小区配套、建筑结构、设计、装修、通风采光、朝向等方面进行比较修正。（2）修正计算：交易案例实例A实例B实例C实例价格(元/)23,07723,23722,882交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正100/100100/100100/100区位状况修正100/100100/100100/100权益状况修正100/100100/100100/100实物状况修正100/97100/98100/97（3）确定比准价格：比准价格A =23,077100/100100/100100/100100/100100/972
30、3,791元/)比准价格B =23,237100/100100/100100/100100/100100/9823,711（元/)比准价格C =22,882100/100100/100100/100100/100100/9723,590元/)经过比较分析，求算出各比较案例经因素修正后达到估价对象条件的房地产价格，由于上述各个比准价格比较接近，故我们取三者的算术平均值作为市场比较法计算的结果。则：评估单价 = (23,791+23,711+23,590) / 3 23,700 (元/) （取整至十位）评估市场价值 = 246.423,7005,839,680.0(元) （取整至十位）（4）确定法
31、定优先受偿款数额根据法定优先受偿权证明文件，估价师获悉的估价对象法定优先受偿款数额=0（5）确定估价对象抵押价值估价对象抵押价值=评估市场价值-法定优先受偿款数额 =5,839,680.0-0 =5,839,680.0 (元) （取整至十位）2.7 估价结果姚海燕委托的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，用途为住宅，建筑面积为246.4，于上述物业在估价时点市场价值为：人民币5,839,680.0元，大写：人民币伍佰捌拾叁万玖仟陆佰捌拾元整，其法定优先受偿款数额为零元，该房地产抵押价值为：人民币5,839,680.0元，大写：人民币伍佰捌拾叁万玖仟陆佰捌拾元整。单价为23
32、,700元/平方米。第3章 房地产市场比较法存在的一些问题尽管市场比较法是一种最简单、最便捷的、最适用的估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是市场比较法实际运用中还是存在不少问题。以广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告为例，我对我国房地产评估运用市场法存在的问题提出与分析。3.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大市场比较法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场比较法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处
33、于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。我的实习工作地点在广州，我上面所介绍的评估案例是在广州番禺区的，广州近几年的房地产行业发展很不错，也因此带动了房地产评估行业的发展。相比其它二线城市，广州的房地产市场要相对规范、成熟一点，但是仍然有很大的发展空间。因此，我的估价报告是建立在一个相对成熟一点的房地产市场基础上的。3.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房
34、地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。在搜集交易案例时，我基本上都是上一些房地产网站，例如搜房网、58同城去找与估价对象相同或相近的二手房的案例，从中选择几个作为可比实例。由于信息不对称，导致获取案例的集合比较少，客观上使
35、得搜集案例难度加大，尤其是成交案例更加难以获得，使得在使用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大打折扣。由于主观原因和时间的限制，我有的时候只是单凭从报纸上和网上获取的影响房地产售楼信息，进行评估，没有亲临现场查勘，很难准确找出案例与评估物的差异性，而这就会给量化带来困难，最终影响评估结果。我在做这个初评时，为了了解评估对象的市场交易情况，我一般会去询问同样在评估公司工作的同学，了解他们公司做这个楼盘的评估情况，我也会去询问一些房地产中介的朋友，关于估价对象二手房交易成交价格和一些基本情况，从而对评估价格有一个初步的判断。或者干脆假装卖家或买家，打电话去咨询房地产中介，从他们那边了解楼盘的二
36、手交易情况。3.3 信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正3.3.1 信息资料不清市场比较法是一种最简单、最便捷的估价方法，一般是通过收集可比实例资料与估价对象进行比较来评估估价对象的价格或价值。所以对估价对象的区位状况和实物状况了解以及估价对象的具体情况、特点等信息的掌握是不可少的。但是由于某些资料的不清晰，如发布在网上的或报纸上的信息不全、在记录评估对象的各种相关资料的不详细或不及时等，导致了信息的查找困难。对信息的无法掌握，会使交易情况的无法修正，也会影响评估结果的真实性。在搜集资料时，很少有资料齐全的案例，而且很多都是没有成交的，即使成交的，有些资料也没有写明，会导致
37、有些状况没有办法修正，所以有时我只能假设案例是在正常的交易情况下进行的，这在一定情况下会拉高或降低比准价格。3.3.2 交易背景不透明在房地产评估中必须了解估价对象所处地区的状况，如当地的消费水平、社区环境、经济发展状况、居民收入水平、物价水平等，因为这些都可以作为房地产的交易背景。但是由于有些信息政府、房地产主管部门认为的信息屏障，导致信息的不通畅，无法真正的价交易背景透明化，从而无法对交易情况进行修正 。关于估价对象所处地区的状况，我都是从房管局、国土局、统计局等多个官方网站查询，但因为这些网站很少能及时公布当月或当季的数据，所以我查到的数据有时未能及时反映当前的市场交易状况，这在一定情况
38、下会对估价结果有些影响。 3.4 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响交易案例库中的案例并不都来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。房地产估价师虽然不能左右房地产市场交易价格，但可以用估价结果影响房地产市场交易价格。特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。利用成交案例估价结果作为可比实例是可行的，可以节约可比实例调查费用。必须指出的是由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人本身存在一定问题，这张成交价格本身就是非正
39、常市场价格，需要进行交易情况修正。有的机构甚至并不调查估价结果是否被直接利用就作就把近期的同类估价项目作为可比实例。估价效率是提高了，项目成本是降低了，但估价结果会和市场产生越来越大的差异，就像近亲繁殖一样。最终会使估价结果脱离市场。 不要忘了市场才是最准确的估价师。在价格方面应永远向市场看齐。在撰写初评时，我会查一下公司以前是否做过同个楼盘的初评，可以借鉴一下，根据市场的变化，估计现在大概的价格，这是比较快速、便捷的方法，但是有一个前提是公司做过的类似案例比较多，而且与估价时点的时间间隔不能太长。 3.5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生有的估价员估价经验不足，对估价对象所
40、在区域房地产走势把握不准，对房地产中各类不同物业的特征缺乏了解，无法抓住与估价对象类似物业的主要特征，对影响估价对象价值主要因素的修正与次要因素的修正主次不分，造成评估结果偏差的现象时有发生。修正系数调整过程中存在着不确定性因素，导致随意性较大。不同估价员对修正系数的把握不同，出现的结果也会不同。估价师在审核我的初评时，总会对我的修正系数做一些调整，因为我有时考虑不够周到，对评估对象与可比实例不够了解，导致修正系数调整不够准确，这对评估结果也有一定的影响。3.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，导致评估价格过高“公平、公正、公开”是房地产估价人员基本的职业道德标准，绝大多数估价人员是能够遵
41、守的。可是由于不同的原因，如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等，总有一些估价人员为了迎合委托方，选择案例往往带有倾向性，整个估价过程受结果支配，对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足，故意抬高评估价格，使估价报告内容全部或部分失实。与同时，也给自己埋下了一棵“定时炸弹”，说不定什么时候就会被追究责任。 我做的每一份初评和报告都是要交给评估师审核，当估价师审核后，再跟银行报价，银行觉得价格可以，就可以直接出初评，要是觉得价格过低，无法达到他们的要求，就会要求我们再调高一下价格。有时估价师为了争取业务，就会把价格再调高一点，但是这都是在正常的市场价格范围内的。如果只是为了争取业务，而随
42、意抬高价格，一旦被查出来，评估师和公司都会承担责任的。这个我认为我们公司做得很好，不会一味为了争取业务而故意把评估价格抬高。第4章 提高市场法在估价中应用的对策提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：4.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资
43、，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。4.2 政府方面对信息不对称的弥补4.2.1 完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。例如:对于卖方发布信息的行为，应当有类似于反欺骗法和真实
44、披露法这样的法律来加以管制。4.2.2 完善监督机制监督机制历来是房地产的薄弱环节。监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。4.2.3 建立客观有效的评价标准目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定
45、，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。4.3 房地产评估机构应采取积极措施4.3.1 对可比实例进行充分调查估价人员不可以忽视可比实例的查勘工作，及时时过境迁，时点属于过去，也不一定没有调查价值，对网上的报价案例也要进行必要的调查，勿必不要想当然的认为房地产状况应该是怎样。对可比实力的调查和研究必须充分，尽量避免造成市场比较法中房地产状况调查属于纸上谈兵。4.3.2 设立专门的信息资料部门 设立专门的信息资料的部门，负责收集市场信息、房地产交易资料，进行实地查看，核对成交的真实性；对资料进行汇总、分析、归纳，以掌握市场动态和发展趋势，为估价部门提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。4.4 估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神按照房地产评估规范要求，房地产估价人员应有极强的敬业精神，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。这就要求我们房地产评估人员要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。对于每个项目，估价人员都要亲临实例现场进行现场勘察，