1、附件AttachmentMa1.1.包物业管理自询眼务内容划分Shoppingma1.1.andPropertyManagementConsu1.1.ingServiceContentsOut1.ine方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询限乐并拟出所须工作计划、进度报告或评解：Methodo1.oRy:Wewi1.1.workwiththe1.oca1.managementteastoco1.1.ectthemarketinfomation,p1.anthenecessarypreopeningandconsu1.tingservicesin4part
2、sandproducenecessaryworkp1.an,ProgreSSreportsorpresentation：Pan1”,.r,规划TradomixPIanninQJ店XM划分ShOOIOtSSiZino1.1 调杳市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketana1.ysisafterreceivingownersresearchedinformationanddocuments.Reviewsurveyinformationofmarketresearchcompanyandprovideadditiona1.inputs
3、oninformationtobeco1.1.ectedbyresearchcompany1.2 市场优劣势/市场战略分布Strength&weakness,andmarketstrategyana1.ysis1.3 竞争对手分析Competitorsana1.ysis1.4 商场定位Mai1.positioning1.5 商场总面枳建:ProposedMai1.GFA1.6 业态规划Trademixp1.anning1.7 租户选配Tenantprofi1.ing1.8 店铺划分Shop1.otssizing为了达致最高和最好的概念，需要全面的研窕调件：1.市场类层资料主要住宅雷集区，办公空
4、/酒店职员的数届/类型，旅齐与他时寄住的访客，外地访客的数量,住宅/外劳畜集区和其它尚未开发的零件与服务类层2.1. 争数规当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零仰、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非宜接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字- 租金，服务费,租用率物业管理和服务的标准4目标场地分析舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问趣停车（立即改进是可能的）5.业主的行销团队/代理（本地及国际）招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行错代理所承接的项目_利益冲突-已执行而市场研究资料UJ供参考（如
5、果当前的数据资料不足,超群可能会建议作补充研5t）目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWoT分析（弱点、优点、机遇、威胁）加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验物业（零件和办公室和设施）物理属性和业主规定-价格战略（不同的选择,业主的财务目标）- 行销战略（代理，示莅单位，口销，战略联盟）- 促销（媒体，杂忐社与报馆的关系，广告计划）增值- 硬件（建筑和舒适设施）- 软件（斛服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势）定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质疑的依据一在硬件、软件方面一以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。Pan2-
6、平面和空间设计及设计评审工作内容PIanandSPaCeDeSiqn&DesIqnCritiq1.IeWorkDetai1.S1、建筑谀施顾问:Bui1.ding&Faci1.itiesConsu1.tant1.1 建筑结构及功能设计Bui1.dmgStructura1.andFunctiona1.Design1.1.1 柱距设置建议SuggestionsonthePi1.1.arDistance&Setup11.2层高建议Suggestionsonthe1.eve1.Height1.1.3 楼层总元分隔及编号F1.oorModu1.arDemarcationandNumbering11.4门
7、窗高度宽度建议SuggestionsontheRenovationMateria1.Se1.ection13广告牌预留位置的建议SuggestionsontheMarkingoutofAdsPost1.ocation1.4 人流、车流的外部导向HumanandVehicu1.arTraf1.icExterna1.Direction15物业用房的设置PrOPertyRoomSetup1.6 员工通道设置StaffAccessSetup1.7 制工食堂的设置建议，是否设置，如设汽，位汽及大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffCanteen,toSetupornot.if
8、so.suggestionsontheIOCatiOnandsize.1.8 员工区设置的建议,具名哪些功能.位力和大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffArea,toincorporatewhatfunctions,suggestionsonthe1.ocationandsize.1.9 公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和滴洁SuggestionsontheDecorationandRenovationofCommonArea,suchthatthereiseaseofOPeraIiona1.maintenanceandc1.eaningwhenpr
9、opertybecomesoperationa1.110卫生间的设置建议，数址、位汉、大小的建议SuggestionsontheSetupofWashrooms,suggestionsonthenumbers,1.ocationandsize111商场卸货区以及仓库的设冏的建议，位置.大小以及交通的组织等的隹议SuggesbonsontheontheSetupof1.oadingzUnIoadingAreaandWarehouse,Suggestionsonthe1.ocation,SizeandTrafficCoordination1.12 车摩、出入口的改跣建议，包括位徨、项目内部的车流、
10、人流的交通组织等SuggestionsontheSetupofGarage,ingress/egress.inc1.uding1.ocation.CoordinationofProjectInterna1.HumanandVehicu1.arTraffic113指示牌的设置SetupofSignboards114垃圾房的设置SetupofGarbageRoom1.15 机房、管道井的设置建议SuggestionsontheSetupofP1.antRoom&PipeworkAccessDuct1.16 紧急疏散通道的设置议SuggestionsontheSetupofEmergencyExit
11、s1.17 实际过程中提出的其他问题Otherquestionsraisedduringactua1.process2、工程其他方面的设置建议SuggestionsontheSetupofOtherEngineeringAspects2.1 商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需整的电砒,伟线方式是否利干H后维修、保养等：Suggestionsonthe1.ightingandCab1.ingSetup,takingintoConskierationoftherequirementsoni1.1.umination,e1.ectricity,methodofcab1.in
12、gofeach1.ocationastowhethertherewi1.1.beeaseofmaintenanceinthedaystocome2.2 空调系统的位议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑Suggestionsontheair-conditioningsystem:Overa1.1.considerationonthesetupofair-conditioningsystemofthef1.agshipshop,andthespacetobemarkedoutonthehigher1.eve1.sfortheoutdooru
13、nitsoftheair-nditioningsystemandthecab1.ingconsiderations2.3 背景音乐系统的设附建议，考虑紧急情况的广播时烟Suggestionsonthesetupofbackgroundmusicsystem,withsiderationonPAsystemintimesofemergency2.4 媒合布线部分的建议，包括需鬟增设的媒合布城机房的设网建议Suggestionsontheovera1.1.cab1.ing,inc1.udingsuggestionsontheadditiona1.requirementsforanintegrate
14、dcab1.ingp1.antroom.2.5 智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、惇车场管理系统等的设置建议SuggestionsontheSetupofInte1.1.igentManagementSystems,inc1.udingmonitoringsystem,securitya1.armsystem.AVintercom,InterneV1.ntranet1On-1.inePaymentSystem,CarParkManagementSystem,etc.2.6 消防系统的设置建议SuggesiionsontheSetupofFireC
15、ontro1.System2.7 煤气报警系统的设汽建议SuggestionsontheSetupofGasA1.armSystem28空调系统的设置建议SuggestionsontheSetupofAir-ConditioningSystem2.9 信号放大渊的设置也议SUqQeStIonSOntheSetUDOfAmP1.ifierS(SiQna1.AmpIHiers?)2.10 给、排水系统的设置建议SuggestionsontheWaterSupp1.y&DrainageSystem2.11 中水系统的设置建议SuggestionsontheSetupof2.12 热力供应系统的设置建
16、议SuggestionsontheSetupofHeatingSystem2.13 电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议SuggestionsontheSetupofPassenger1.ift.Cargo1.ift,Esca1.atorandFire1.itt2.14 程控交换机系统的设置建议SuggestionsontheSetupofRemoteExchangeSystem2.15 供配电系统的建议，考虑供电量的估算、Vi爸供电系统、供电线路等SuggestionsontheE1.ectrica1.Supp1.ySystem,considerationforcomputationoft
17、hepowerrating,backuppowersupp1.ysystem,cab1.ing,etc.2.16 应急照明系统的设置SetupoftheEmergency1.ightingSystem2.17 可视对讲系统AVIntercomSystem2.18 电话系统的设置建议SuggestionsontheSetupofTe1.ecommunicationSystem2.19 项目景观设计建议SuggestionsontheProject1.andscapeDesign2.20 实际过程中提出的其他问题Otherquestionsraisedduringactua1.Process以上部
18、分的隹议报告,要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。TheProposa1.fortheabovetoincorporatetwoaspects,name1.y,writtendescriptionandgraphica1.exp1.anation.1.1 平面和空间设计SchematicandSpatia1.Design1.1.1 有效设置人行通道、扶悌、升降梯等商业设施，将客流引到商业的每一个角落EffectiveSetupofCommercia1.Faci1.ities1.ikeCorridors,Esca1.ators,E1.evators,etc.,todirectthef1.owsh
19、opperstoeverycomerofthebui1.ding1.1.2 商场出入口设计如何与周边公共交通J1.具Entrance&ExitDesigntoCoordinatewithPerimeterPub1.icTransportTraffic1.1.3 相邻店面的搭配Totie-inwithNeighboringShop-front1.2 停车场CarPark4 .1.and1.ordsprovisiontotenantedpremises承租店面的业主规定-Anchortenant,minianchor,restaurants,fastfood旗双店，小旗规店，餐厅,快径-stand
20、ardshop标准店铺-1.istdownmechanica1.,e1.ectrica1.,p1.umbingandsanitaryprovisions列出机电、水管以及卫生规定-1.istdownarchitectura1.finishes.,height,f1.oor1.oadingofa1.1.tenantedpremises列出所有承租店面的建筑终临、高度,地板承受属5 .Commonareassignages-externa1.andinterna1.共用区指示牌一内部与外部-Majortenantsignsonexterna1.wa1.1.s外堵的主要租户标示牌-Ma1.isign
21、sand1.ogo商场的标志和商标-Faci1.itiessignssuchastoi1.ets,carparkte1.ephonesetc谀备指示牌比如卫生间，停车场,电话，等等-Carparksignagesandoperationa1.signages停车场指示牌和日常运作指示牌-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要-Reviewworkdonebydesigner审核设计师的所有工作6 .Carpark停车场-Recommendequipmentandsystemsforcar
22、park推荐停车场装置与系统-Suggest1.istofsafe1.ymirrors,humps,PrOteCIiOrvgUardrai1.ssystemtopreventvehicu1.ardamages建议并列出防止车辆损坏的安全镜，路正，防护/围仟系统7 .AdvertisingandPromotiona1.requirements广告与促销衢求Informationorservicecounter咨询或服务台-Stageforpertormances表演介-Exhibitionsandeventsarea展览和节目区-Advertisingbox-1.ightedandnon1.ig
23、hted广告版一有灯和无灯Posta1.pane1.s广告招贴版-1.ED.1p1.asmascreens液晶麻/p1.asma.墀-Pushcartsandkiosks花车和竹实学-ProvkJebrief,1.ocationofSignSyadVeniSingboxesfordesignertoproducedesign提供指示牌/广告版的设计摘要与位词予设计师以完成设计-Review审核8.1 TinfrastructureIT基础架何-Providebriefforbroadband(wiredandwire1.ess)提供宽频(有和无战设计概要-Workwithdesigneronc
24、urrentandfutureneeds就当前与将来的需求与谀计师合作结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等,对体内停车场的设吃提出符合商业规律的方案nrporatingCommercia1.Presence,TrafficMovementAxis&ProjectDesignP1.ans,proposeaSetupforInterna1.carparkinaccordancewithcommercia1.norms.PART3一市场及租赁计划Marketinaand1.eaS1.naPianS1市场冏杏MarketResearch1.1 调查市场现状/进行市场分析Researchoncurr
25、entmarketconditions/conductmarketana1.ysis1.2 市场优劣势/市场族珞分析CompetitivenessAnaIySMarketingStrategyAna1.ysis1.3 竞争对手分析CompetitiveAna1.ysis2细分市场及目标MarketSegmentationandObjective2.1 市场的细分MarketSegmentation2.2 市场目标的确立Estab1.ishingMarketingObjectives3市场战略MarketingStrategy3.1预算Budget32产品策略(租金农、服务费、价格折扣/优惠)P
26、roductStrategy(1.easeSchedu1.e.ServiceCharges.Disounts)4招商策划Marketing&1.easingP1.anning提出适合的租话条件,确定商铺出租、销件的价格Proposesuitab1.e1.easingconditions;estab1.ishIeasingZsa1.epricingforshopspace5租优策略1.easingStrategy5.1 建立潜在租户名单Estab1.ishName1.istforProspectiveTenantswith1.and1.ords1.easingteam5.2 确认竞争对手在物业及
27、服务方面的优法点IdentifyCompetitorsStrengths&WeaknessesinPropertyandServicePart4-Jf业前运詈顾问咨询及培训计划Pre-ODeninoOPerationCOnS1.1.IUnaandTraininaP1.an1、物业验收、交接计划PropertyInspeciion&HandoverP1.an1.1 提供成品保护措施方案12检查交接资料.确保日后物业管理的正常进行CheckHandoverinformation;ensurepropertymanagementinfuturetobenorma1.2、二次装修的管理Manageme
28、ntofSecondRenovationPropertymanagerandchiefEngineerrecruited2.1 制定二次装修的审批收程序Estab1.ishchecking&takeoverprocedurefor2raRenova1.ion2.2 洌定：次装修的管理制度，包括装脩的材料运输、垃圾堆放等要求Estab1.ishtheManagementSystemfor2n0Renovation,inc1.udingtherequirementsfortransportingofrenovationmateria1.s,pi1.ingofwaste,etc.3.就业管理员工商位
29、职员PropertyManagementJobDescriptions4、管理处的建立Estab1.ishmentofManagementOffice4.1 办公空位次的选择以及面积1.ocationse1.ectionandsurfaceareaofoffice4.2 联本办公设备的采购Purchasingofbasicofficefaci1.ities5.财务及管理收费标iFinancia1.andFeeCo1.1.ectionStandard5.1 开业前物业管理预算Pre-openingPropertyManagementBudget5.2 第一年度营运预算5.3 YearOperat
30、iona1.Budget5.4 资本预算预测Capita1.BudgetForecast5.5 通过预算，结令与物价局洽商，提出物业管理收仇方案ProposePropertyManagementFeeSchedu1.ebaseonbudget,andworkwithProductPricingAuthorirty6,对外委托的工作的合同的签订SigningofOutsourcingWorkContracts针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养，参与合同条款的审核，保证开发商的利益和便于日后物业管理Participateinauditingestab1.ishingtermsandcond
31、itionsinoutsourcingworkcontractstorc1.eaning,security,e1.evatormaintenanceandservicing,toensuredeve1.opersinterestsandeaseofpropertymanagementinthedaystocome7、节能管理EnergyConservationManagement制定节能方案.注意要符合本地的特点,满足H常项目内客户的需要.Estab1.ishEnergyConservationProgram,ensuringittobesensitivetothe1.oca1.conditionsofcity,satisfyingongoingrequirementsofc1.ients
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