1、理财资金违规投向房地产领域审计案例分析一、研究背景影子银行是游离于银行监管体系之外,可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介机构，业务复杂，呈现出产品结构层层嵌套、信息披露不充分、杠杆率高的特点,资金流向往往偏好于信用水平较差、违约风险较高或国家政策禁止投向的高收益领域,银行理财业务属于影子银行业务的一种。过去，中国的经济增长模式以房地产-基建产业链为主，这样的增长模式造成了中国宏观杠杆率增速较快，为了去杠杆，国家对房地产-基建产业链的表内融资进行了限制，2012年房地产监管收紧以来，房地产领域融资由银行表内贷款转向影子银行渠道，其中很多资金流向不合法、不合规，影响了国家关于房住不炒”的宏
2、观调控政策。国家审计作为我国经济社会运行过程中的监督员，应该发挥“免疫功能”作用，在审计商业银行的过程中关注理财资金违规流向房地产领域问题。本文将以X行为例，介绍银行理财违规投向房地产领域的业务模式、分享审计经验、归纳审计难点，据此提出政策建议，以期为审计实务提供一些帮助。二、业务模式分析（一）理财资金违规投向土地储备项目自从财综（2016）4号文出台后，土储机构不得再向银行举借土地储备贷款，筹资方式开始转向银行理财。以X行为例，为了规避监管，X行将表内审批未通过的土地储备融资项目转到表外,借道基金计划将资金投向国家限制的土地储备项目（如图1）,其业务模式涉及地方政府及多个SPV（即平台公司）
3、合同包括基金合同、购买服务合同、委托合同，适用的监管政策包括土地储备管理办法、中华人民共和国政府采购法、政府采购法实施条例、关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知等。一级整理一图1:理财资金违规投向土地储备项目业务模式图（二）理财资金违规开展房地产企业前期融资业务银发（2007）359号文规定了商业银行不得向房地产企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，房地产企业的前期融资需求因此转向银行理财。X行通过纯债权投资或股权+债权投资方式（如图2）向项目公司投资,从结构上看规避了监管。然而,深入挖掘发现,置换的股东前期投资实质上是缴交的土地价款。口还股东借款股东d政府域交地价款一银行，出资分配糕
4、 资管计划，委托贷款股权投费一还款. .项目公司一政府一墩交地价款O股东图2:理财资金违规开展房地产企业前期融资业务模式图（三）理财资金违规投向房地产项目根据相关文件规定，商业银行不得对未满足四三二条件（四三二指的是地产商必须项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证四证齐全，企业资本金达到30%,开发商二级以上资质）的房地产项目发放任何形式的贷款。商业银行利用理财业务信息透明度低的特点,将理财资金发放给房地产企业，名义用于为并购贷款或者归还股东借款，实质上用于不满足四三二条件的房地产项目（如图3）银行。Z出资分配本息.资忤计I*1三ftj正款，J*公司”、
5、1.购项目公司，卜，F1不合规项u股股东IZX实图3:理财资金违规投向房地产项目业务模式图三、审计经验分享（一）充分查找判罚依据由于理财监管法规较少以及资管新规过渡期的延长,审计理财业务过程中在定性阶段存在障碍。例如，X行以理财资金投向房地产用于并购贷款，实际用于获取被并购单位的土地，审计定性依据通常为银监发（2011）91号商业银行不得通过理财业务规避审慎监管政策及银发（2007）359号”商业银行不得向房地产企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，定性依据不够充分。为了实现依法审计的要求，审计人员查找了大量银保监会的处罚案例，以沪银监罚决字（2018）1号、厦银监罚决字201814号为参考，充实了审计定性依据。（二）灵活运用审查方式对理财资金流向房地产领域是否违规的判定,关键在于资金是否用于缴交地价款或者不合规项目，因此审计人员在审计过程中重点关注了资金流向，由于直接追查银行流水受到权限等方面的局限,审计人员需要灵活运用其他的审查方式。例如：分析项目公司财务报表，比对其地价款与实收资本、其他应付款等，可以判断股东借款是否用于支付地价款,也可以判断理财资金是否在实质上用于缴交地价款。
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