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1、第 1 页 从经济学的角度浅析房地产市场 特征码 mGBmJriCsGzygUiGhyQG 从经济学的角度浅析房地产市场 前段时期的惆怅中，自己在思索的过程中对自己的定位明确了 许多，会计和金融这二者之间，我选择了后者，在网上搜索了 一些关于金融专业的培养方案信息，以后也将在学好会计的前 提下，抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失。 时隔一年自己再次翻开西方经济学教材，看了微观部分中 的关于市场分析的知识，了解了一些经济理论，为了使自己更 进一步的掌握理论知识，我以平常关注较多的房地产市场为例， 将自己这段时期所学的知识运用其中，从经济学的角度来解读 房地产市场，主要是运用供求分析方法研究住房市场
2、的均衡状 况，包括均衡数量和均衡价格的形成。 我认为住房有两个属性，内在属性中，一是自住，一是投资； 第 2 页 外在属性中，房地产与金融体系有着密切的联系。从内在属性 的角度，可以把住房视为消费品；而从外在属性的角度，则应 将其视为“金融衍产品” 。 一，作为消费品的住房市场（消费品市场研究主要就是用供求 分析方法进行研究） 1. 房地产市场的需求。 房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需 求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作 为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这 个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房 需求和出租房屋的需求。
3、我们从自住房需求开始研究。经济学 所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没 有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑， 因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿 和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受 消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影 响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素 第 3 页 影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的 需求。 2. 房地产市场的供给。 房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给 是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给 也取决于厂商的供
4、给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要 是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂 商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价 格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也 可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。 3. 房地产市场的局部均衡。 供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何 消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。 这就是经济学中的局部均衡分析。 第 4 页 4. 中国房地产市场的供求分析。 通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行 政策分析。 作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者 支
5、付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支 付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社 会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消 费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产 品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来 越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市 化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房， 毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也 使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市 场需求的增加。 另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策 和市场结构下，政府政策、
6、市场形态和厂商看涨的未来预期使 第 5 页 得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供 给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压 力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生 产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商 更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是， 住房产品最重要的投入品土地，是一个非常稀缺的资源， 这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地 产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。 这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点， 是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、
7、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由 土地的稀缺性造成的） ，就使得房地产产品的供给是非常低的。 由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价 格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改 变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影 响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何 作用。 二，作为金融市场重要环节的住房市场 第 6 页 住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认 识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商 向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方 式进行的，因此，房地产市场的健康发展
8、是金融体系健康状况 的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上 签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回 笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开 发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金 融市场。 金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义 的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者 的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这 已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点 来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所 有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交 换提高社会
9、整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形 成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效； 房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容 易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用， 也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。 第 7 页 由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地 产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开 发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开 发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价 要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。 金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合 起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房 地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政 府的心。