《影响我区房地产发展的制约因素和对策.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《影响我区房地产发展的制约因素和对策.docx（7页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 影响我区房地产发展的制约因素和对策 特征码 YopxwQpqxEgSNIRGvKID 区委政研室 根据区委领导的安排，区委政研室会同有关部门对我区房 地产市场发展情况进行了调查，现报告如下。 一、我区房地产市场发展的基本情况 1999 年以来，我区先后建设了沿河、林运、酒厂、阳场、 西苑、金庄、文化住宅小区（组团）7 个，开发建设了台北商 贸城、箭道街、台湾街、车站街等商业街。据统计，房地产开 发投资完成 1.8 亿元，各类房屋竣工面积 13 万平方米，城区居 民人均居住面积达到 25 平方米。累计完成旧城改造面积 24 万 平方米,城区居住人口达 5 万多人。纵向比较，城市建设有
2、效地 改善了城市居民的居住条件和生活条件，使区驻地城市面貌大 大改观。横向比较，我区的房地产市场发展与全国房地产市场 持续升温的发展状况相比，仍处于“冷”的状态之中。尤其近 三年来，我区完成房地产开发面积仅 5 万平方米，开发住宅 400 余套，净增城市居住人口 1 千人左右，阻缓了城市化步伐。 但从我区的有利条件分析，台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带， 京杭运河穿城而过，积淀了深厚的运河文化，旅游资源丰富， 第 2 页 生态环境优美，地绿、水清、气爽，城区面貌颇具江南水乡特 色，是人们较为理想的城市居住选择地。城市规划面积 30 平方 公里，建成区面积达到 12 平方公里，建设了七纵七横道路框架
3、， 城市基础设施较为配套完善，容纳城市人口的余地很大。所以， 与全国抑制房地产市场过热的局面相比，我区房地产市场处于 发展的初步阶段。 二、制约我区房地产市场发展的主要因素 在全国房地产市场投资规模居高临下、房价快速上涨的形 势下，我区房地产市场发展不温不火。针对这一问题，我们进 行了调查分析，认为影响我区房地产市场发展的因素很多，但 主要问题是土地供应不畅，规划滞后，影响了房地产发展的规 模。具体表现在以下几个方面：一是供地时间长、效率低。由 于国家对耕地的严格控制，房地产市场只能盘活存量土地，从 城市存量土地中取得土地，按理政府应该高度垄断一级土地市 场，随时为二级市场提供土地，但是我区土
4、地储备中心没有资 金储备净地，无法为开发商及时出让土地。如果现储备、现拆 迁，时间周期长，外地开发商担心在土地拍卖时有许多不确定 因素，只好别寻它处投资。这样就形成一个怪圈，即没有净地 外地有实力的开发商不来；而有实力的开发商不来，政府又不 先行储备大宗土地。如此恶性循环，供地效率低下。二是供地 零星，规划滞后。实行招标拍卖挂牌出让土地以来，共拍卖土 地 23 宗，面积 98810 平方米（148 亩） ，平均每宗土地只有 6.4 第 3 页 亩。在供地时，只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖，没 有将稍远的地块整体捆绑、统一规划后拍卖。由于缺少整体规 划或者规划和供地不能有效结合，零星插建控
5、制不严，供地零 散，住宅区开发建设规模较小，建设不配套，不便于实施物业 管理。三是开发力量弱，拆迁费用高。我区房地产开发公司只 有四家，除区建设局下属的城建综合开发公司成立稍早外，其 余 3 家都是 20XX 年后成立的，且 4 家开发公司资质为允许开发 房地产的最低级（四级） ，由于成立时间晚、经营规模小、管理 不规范，缺乏资金实力和综合竞争力，只能承揽一些零星插建 工程，又要追求利益最大化，加之房地产市场监管不力，开发 的商品房存在这样那样的问题也就见怪不怪了。另外拆迁费用 高也影响了我区房地产市场。开发商一般只愿购买净地，但是 政府无资金先拆迁，而拆迁补偿标准呈每年递增之势，甚至土 地出
6、让金不低拆迁费用，增加了拆迁的难度。如阳场小区四期 开发工程补偿费用需 80 万元，而土地出让金估计 40 多万元， 政府要赔一半，对于我区吃饭财政来说，无力投入，拆迁难以 进行，即使开发商愿出 80 万元购买土地，财政也没有收益。 三、发展我区房地产的建议对策 随着城市化进程加快，农民变市民是不可逆转的历史趋势， 一部分先富起来的从事二、三产业或为子女求学的农民要入城 居住，城市居民追求更加舒适的居住环境，这两方面的住房消 费需求，将有力拉动我区房地产在较长时期出现快速增长。从 第 4 页 调查情况看，房屋销售基本上不存在积压，人们购买力旺盛， 房地产处于买方市场。我区房地产市场潜力巨大，如
7、果按每年 增加城市居住人口 1 千人计算，大约要开发 5 万平方米的商品 房。为使我区房地产市场持续快速健康发展，提出以下建议对 策。 （一）超前规划，加强宣传，提高人们的购房预期。做好 前期规划工作。坚持政府主导与市场运作相结合的原则，在继 续搞好沿街商住楼开发的同时，应把规模小区开发摆上议事日 程，选择较大的区域，确定其建设规模，争取每年开发一个小 区，如金色花园小区、月河园小区等。对近期要开发的纳入建 设规划，做出具体的进度安排。土地供应前，提前公布土地供 应的计划，包括建设规模、供应量、区位、方式、用途等，对 住宅小区提出套型面积、标准、开竣工时间、配套设施、容积 率等控制性要求。新建
8、小区要突出规模开发和精品原则，进行 高起点规划设计、高质量建设、高标准配套、高水平物业管理。 加强宣传工作。对拟开发小区和建成的住宅利用效果图、举办 房交会等形式进行宣传，通过宣传提高人们购买预期和开发商 的投资信心。要抓住当前全国控制房地产投资规模的时机，大 力开展招商引资和项目融资，借助外力求发展，重点引进实力 强、口碑好的开发企业来参与我区房地产开发。 （二）搞好土地储备，垄断一级市场，提高经营城市的实 力。近几年，政府虽已拍卖土地成交价格 2880 万元，但土地出 第 5 页 让金大部分返给了原划拨单位，因为没有自有资金，区土地储 备中心无能力储备土地，制约了房地产市场发展。对此，土地
9、 储备中心要研究如何从银行取得贷款或动员开发商在自愿前提 下先行垫资，使其具有储备土地的实力。国土部门对列入年度 计划或近期要开发的建设用地，有计划地收回或收购，依法实 施拆迁后的净地进入土地储备库，再招拍挂出让。这样一方面 可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以随时为开发商 供地，改变土地储备库无地储备的尴尬局面，真正垄断土地一 级市场，提高经营城市的实力。 （三）规范市场，堵住漏洞，形成平等竞争的局面。任何 一种产业没有一个公平的竞争环境是发展不起来的。调查中发 现，有相当一部分城区居民私自到城郊农村置地买房，有个别 单位利用划拨土地私自开发房地产，还有的单位和居民不按规 划私自乱搭乱
10、建。这样开发出来的房子土地成本低或无成本， 且不缴纳各种税费，因而售价也低。如果不堵住这个“漏洞” ， 人们群起而效仿之，那么房地产市场秩序将混乱，严重冲击房 地产市场的健康发展，规矩房产商开发出来的商品房在价格上 无法与之竞争。据反映，本地有的开发商欲垄断房地产市场， 在竞拍过程中，威胁其他投标人员，甚至殴打外地开发商，以 致外地开发商不敢问津我区房地产市场。相关职能部门应切实 履行自己的职责，增强干事创业的责任感，大力开展我区房地 产市场清理整顿活动，对私自处置土地、擅自开发房产、欺行 第 6 页 霸市的行为要严厉处罚，以敬效尤。并研究制定出长效治理措 施，规范房地产开发市场，真正形成我区
11、房地产市场公平竞争、 健康发展的局面。 （四）创造宽松环境，聚集城市人口，加快城市化进程。 我区属于欠发达地区，财政供养人口月工资在 1 千元左右，企 业工人月工资平均不到 1 千元，决定了人们的购买水平和承受 能力不高。一方面住宅开发要以中低价位普通商品房和经济适 用房为主，价格一般在 812 万元之间。对能够减免的税费尽 可能减免，降低开发商供房成本，保持住我区在售房价格上的 优势。另一方面政府应创造环境，推动住房消费，提高人们的 购房能力。继续加大职工住房贷款力度，区住房公积金管理中 心在这方面做得较好，目前，共归集住房公积金 3000 万元，为 住房贷款 1000 余万元，仅今年贷款
12、840 万元，全市同期为 1900 万元，为提高人们购房能力发挥了积极作用。今后应提高 住房公积金的标准和收缴力度，为进一步加大住房贷款力度提 供条件。区农村信用社提供住房贷款 2000 多万元，但其利息高 达 9 厘，用于住房消费负担较重，农信社准备积极创造条件， 开办住房按揭贷款。积极探讨用土地置换的方法，将城区边缘 的村庄整体迁移到城区，大规模增加城市人口数量，聚集城市 人气，加快城市化进程。 （五）领导重视，协调一致，推进房地产开发工作顺利开 展。房地产工作具体到建设、规划、开发、国土、拆迁等多个 第 7 页 部门，涉及到不同的分管领导，需要在工作中形成合力，步调 一致。据调查了解，阳场小区开发商急于四期工程开发，已准 备 100 万元提供政府搞拆迁，但是涉及方方面面，需要制定联 合工作方案，统一行动，故工作迟迟难以开展。政府应建立该 项工作的协调机制。年初，由有关部门拿出小区开发的整体计 划，制定工作进度，在实施中各个关键阶段应加强协调，互相 配合，行动一致。政府办公会应定期研究房地产工作情况及部 署工作，对重点具体工作要一事一议，特事特办，推进房地产 开发工作顺利开展。