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1、第 1 页 如何签订购房合同1 特征码 IKebFVlZvtrFcorkyDaU 如何签订购房合同 目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工 商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本 。由于示 范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的 权利和义务关系，因此，采用示范文本签订合同有利于保 护购房人的合法权益。但切不可认为采用示范文本就万事 大吉，即使采用示范文本签订商品房买卖合同，购房时也 应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购 房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交 纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种
2、情况：一种 情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工 认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已 取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订 的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额 的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就 可能无权要回所交纳的认购款。 第 2 页 第一种情况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商 品房销售管理办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是 不能预售商品房的，而依据我国合同法第 52 条的规定，违 反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况 的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于 20
3、03 年 4 月 28 日公布，于 2003 年 6 月 1 日起施行的关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称最高法 院解释)第 2 条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与 买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前 取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取 得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉 前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商 在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开 发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下 面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书
4、，需要看认购书是否满足了合同成立的要 件，主要是看合同条款是否完备。 最高法院解释第 5 条规定： 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经 按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同， 肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品 房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 第 3 页 这些认购书的法律效力如何?最高法院解释并未作明确规定， 笔者认为不能从最高法院解释第 5 条的规定，反推出不具 备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主 要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购
5、书仅规 定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具 备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根 据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签 订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律 师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款， 如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分 摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包 含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中 规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装 的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影
6、响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责 任。 ”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语， 一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签 订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充 协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充 协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在 专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开 第 4 页 发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要 和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发 售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来
7、 说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介 绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、 优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上 一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商 的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责 任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据广告法 第 37、38 条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买 商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承 担行政违法责任，而且要依法承担民事 事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误 导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉
8、 请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规 定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内 第 5 页 容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。 不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求 开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容 的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样 板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当 购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或 “样品房” ，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没 有约
9、定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房 人无权要求退房。事实并不如此。 商品房销售管理办法第 31 条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商 品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际 交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房 人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据合 同法关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更 或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管 部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品 房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定
10、，开发商在交 付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住 宅使用说明书 ，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购 房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品 第 6 页 房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每 一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人 所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和 住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订， 侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的 质量问题。 根据最高法院解释第 12 条和第 13 条第 1 款的规定，在下 列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要 求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋 交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质 量问题严重影响正常居住使用。 最高法院解释第 13 条第 1 款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人 应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修 复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期 间造成的其他损失由出卖人承担。 总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询 一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买 卖合同。