1、洛阳中央广场项目洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议整体定位与物业发展建议谨呈：洛阳银润置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755
2、83513598 QQ:69031789项目背景项目背景项目解析客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目区位项目区位洛阳新城核心区，交通便利洛阳新城核心区，交通便利u洛南新区于2003年正式规划、开工建设，目前重大基础设施已基本建设完毕，体育公园等已投入使用。项目所在的行政中心区共建设“八纵”、“十二横”20条道路，交通十分便捷。u目前新区与旧城区的连接主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4 4座大桥座大桥。未来还将新
3、架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共公交路线共2020条条。u新区南侧的火车南站（已经动工，将于09年9月建成投用）将是未来唯一的客运火车站，这将使洛南新区洛南新区成为洛阳的门户区域成为洛阳的门户区域，对外交通更加便捷。经开元大道至本项目关林5分钟经王城大道至本项目西工中心区15分钟经王城大道至本项目栾川约1小时多王城大道往机场往栾川等区县往关林往产业园开元大道火车南站本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目属于纯住宅用
4、地，临近市政府和公务项目属于纯住宅用地，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域员小区，属于高素质人群聚集区域123453公务员小区公务员小区4第二城第二城1人防办人防办5亚威卓越国际广场亚威卓越国际广场2市政府市政府u东至人防办，东侧临近新区的行政中心；u西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区；u南至建设中的洛南大酒店，南侧临近规划中的新区商务中心。u北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住，入住率约20%。u项目属于纯住宅用地。临近市政府、公务员小区以及规划的商务区，具备良好的区域意向，是高素质人群的聚集区域。本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！
5、策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地块价值分析地块价值分析北侧居住氛围浓厚，北侧居住氛围浓厚，南南侧有一定商业商务氛围侧有一定商业商务氛围u本项目北侧地块居住氛围浓厚。地块北侧紧邻公务员小区，已经形成一定的居住氛围，西侧邻近在售的商品住宅，未来将会是居住氛围较浓厚的区域。u本项目南侧地块具备商业商务氛围项目南侧临建设中的洛南大酒店，南侧的政和路上多数项目都规划了住宅底商，将形成较一定的商业商务氛围。本项目本项目第二城底商天元项目底商亚威项目底商在建住宅底商洛南大酒店元华国际公寓第二城住宅天元.在水一方公务员小区开
6、开 元元 大大 道道行政办公行政办公本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目规划指标，项目规划指标，1 1期住宅部分已开工期住宅部分已开工经济技术指标经济技术指标资料来源：洛阳五号地块方案说明用地面积66452.7m2 总建筑面积223826 m2 容积率2.82地上建筑面积187198m2 住宅112175m2 办公46152m2 商业26026m2 会所及配套2845m2 地下建筑面积36628m2 地下车库32352m2 其它4276 m2
7、 分两期开发。其中一期规划了北侧5栋住宅和2栋独立商业，以及其中北侧临路部分的住宅底商。二期规划了南侧的商业裙楼和2栋写字楼以及会所。住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅底商底商商业商业商业商业商业商业商业商业办公楼办公楼办公楼办公楼会所会所本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们对于客户目标的理解我们对于客户目标的理解以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌，增强以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌，增强项目和公司品牌的知名度。
8、项目和公司品牌的知名度。战略目标战略目标财务目标财务目标尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。1.1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；2.2.项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售，为二期物项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售，为二期物业提供资金支持；业提供资金支持；3.3.以以0.8-10.8-1亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计1 1亿元亿元的销售回款，支撑本项目的持续开发。的销售回款，支撑本项目的持续开发。控制风险控制风险本报告是严格保密的。2008-20
9、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目研究问题本项目研究问题 1.住宅定位于城市顶端住宅，总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现，为后期提供资金支持？2.二期产品如何确定，以实现项目的高利润？3.二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进，共同提升项目价值？本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789思维框架图思维框架图
10、城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标综合体各物业发展关系综合体各物业发展关系住宅市场分析住宅市场分析二期地块分析前提二期地块分析前提项目问题项目问题典型案例分析典型案例分析发展战略及定位发展战略及定位物业发展建议物业发展建议各物业市场研究各物业市场研究发展方向判断发展方向判断方案细化建议方案细化建议一期住宅一期住宅二期地块二期地块本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6
11、9031789洛阳洛阳河南省的副中心，历史文化名城河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市和生态宜居城市u城市概况：城市概况：洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里，市区面积544544平方公里平方公里。2006年末，洛阳总人口646万，市区人口145145万万。u城市定位：城市定位：洛阳是河南省的副中心河南省的副中心，豫西的中心城市。作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城历史文化名城。洛阳北望邙山、南靠洛河，自然环境绝佳，先后荣膺“国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。属于生态宜居型城市生态宜居型城市。新安县新安县孟津县孟津县洛阳市洛阳市偃师市偃师市宜
12、阳市宜阳市伊川县伊川县嵩县嵩县汝阳县汝阳县栾川县栾川县洛宁县洛宁县洛河夜景洛河夜景洛浦公园洛浦公园历史文脉：历史文脉：洛阳有4000多年的建城史，1500多年的建都史，先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建都，至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789123456789101112141315中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。1.长
13、三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.7.中原城市群中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群u洛阳在中原城市群中的洛阳在中原城市群中的职能：职能：中原城市群的副中中原城市群的副中心心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。u中原城市群的地位：中原城市群的地位：是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移产业转移、西部资源输出资源输出的
14、枢纽和核心区域的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地洛阳洛阳郑州郑州中原城市群中原城市群河河 南南 省省资料来源：中原城市群总体规划研究报告本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力洛阳整体经济
15、总量增长迅速，其经济实力在中部地区排名靠前在中部地区排名靠前u2000年以来，洛阳市GDP一直保持两位数增幅，经济发展强劲。u除中心城市郑州外，洛阳的经济总量远远领先经济总量远远领先于中原城市群内其他城市。而与中部六省省会的横向比较可见，洛阳的经济实力甚至超过了南昌、合肥等省会城市，在中部地区居于前列。洛阳与中原六省省会城市洛阳与中原六省省会城市0606年年GDPGDP（亿元）（亿元）0606年中原城市群主要城市年中原城市群主要城市GDPGDP（亿元）（亿元）本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载
16、0755-83513598 QQ:69031789洛阳人均洛阳人均GDPGDP接近接近28002800美金，且稳步增长，美金，且稳步增长，房地产处于快速发展时期房地产处于快速发展时期u2003年至今，洛阳的人均GDP增速维持在20左右。u2006年洛阳人均GDP达20979元，接近2800美金。u根据经济水平判断，洛阳房地产市场正处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求
17、为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均人均GDP与房地产发展关系与房地产发展关系本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显业优势明显u洛阳三次产业呈二、三、二、三、一形态一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。u洛阳的第二产业重点发展先进制造业、铝工业、电力能源工业、石化工业、硅材料及太阳能光电产业、钼钨钛产业等六大支柱
18、产业六大支柱产业。0606年三次产业贡献率年三次产业贡献率资料来源：2007年洛阳市统计年鉴洛阳历年三次产业比例图洛阳历年三次产业比例图洛阳历年第二产业增加值及增长率洛阳历年第二产业增加值及增长率u重点的大型工业企业大型工业企业，如：洛阳石化、一拖、新安电力、伊川电力、中铝河南铝业分公司、洛钼集团、中信重机、洛铜、洛玻等，都是洛阳的重点工业企业。本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。大型工业企业的发
19、展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展了较多的科研机构，形成了高同时，依托工业基础发展了较多的科研机构，形成了高级科研人员这一主力高端消费人群级科研人员这一主力高端消费人群u大量国内知名大型工业企业安家洛阳，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费能力和消费水平。u依托工业基础，洛阳科洛阳科技优势突出技优势突出。有部属科研院所14个，省市属科研院所18个，每万名职工中有科技人员1972名，人才密度高于全国平均水平。612、613等国防科技研究机构的高端科研人才高端科研人才薪酬水平较高，成为高端消费高端消费的人群主力的人群主力之一“一五”时期，全国156
20、项重点工程有7项安排在洛阳，现已成为以先进制造业基地，洛阳石化总厂、中国一拖集团、洛阳轴承集团、中信重机公司、洛阳铜加工集团、洛阳浮法玻璃集团、新安电力集团、伊川电力集团、洛阳北方易初摩托车有限公司等大型企业在国际国内市场都具有较强的竞争力。洛阳市政府网站：洛阳工业发展战略的成因、目标及进展 科研单位科研单位58个专业技术人员专业技术人员9万人部属科研院所部属科研院所14个中职以上技术人员中职以上技术人员3万人省市属科研院所省市属科研院所18个科研人员密度科研人员密度19.72%2006年洛阳市科研机构相关指标年洛阳市科研机构相关指标资料来源：洛阳市房产管理局王运州局长洛阳宜居城市发展战略及房
21、地产业发展展望，访谈记录洛阳有较多重点科研机构，如：洛阳有较多重点科研机构，如：612、613导弹研究所导弹研究所以及以及725船舶材料研究所，其中的技术骨干和管理者形船舶材料研究所，其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成了高端的消费力。了高端的消费力。本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
22、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有钼洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有钼矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层u洛阳物产资源丰富，已探明有钼、铝、金等甲类矿产资源26种，储量大，品位高，易于开采。其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一u洛阳的矿场分布：煤矿：煤矿：新安、伊川、宜阳；钼矿：钼矿：嵩县、栾川；金矿：金矿：洛宁u洛阳金矿多为国有，钼矿私有比例较高；2006年，洛阳有色金属行业非公有企业工业总价值占总量的44.62%，大量私有厂矿的大量私有厂矿的矿主位于洛阳郊
23、县财富金矿主位于洛阳郊县财富金字塔的最顶端字塔的最顶端u辖县与洛阳距离较近，增强了洛阳城区对周边区县的吸引力，使得矿主矿主这一财富阶层大量在洛阳城大量在洛阳城区置业区置业洛阳最有钱的主要是栾川、嵩县、伊川的钼矿矿主，家产几千万很正常；而且钼矿矿粉价格近年刚刚大幅上涨，将来他们的财富会加速积累，豪华车、豪宅的主力消费人群就是他们洛阳广州本田汽车键通特约销售服务店李双喜总经理资料来源：洛阳市房产管理局王运州局长洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望，访谈记录洛阳的矿产分布，新安、伊川、宜阳的煤矿，嵩县、栾川的鉬框、洛宁的金矿。大多数是国有的矿，个体的有一些，但是现在办开矿证很难。洛阳市建委开发办石
24、主任新安县孟津县洛阳市偃师市宜阳市伊川县嵩县汝阳县栾川县洛宁县煤矿钼矿金矿本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛阳第三产业中与商贸相关行业占比最高：关林市场为洛阳第三产业中与商贸相关行业占比最高：关林市场为洛阳的商贸业中心，关林个体老板形成了洛阳的又一主洛阳的商贸业中心，关林个体老板形成了洛阳的又一主力高端消费群体力高端消费群体u近年来，洛阳市三产高速发展，全市三产增加值由1995年-2007年，年均增速为11.95%u第三产业比重较低，2006
25、年三产增加值仅占GDP的30.18%；第三产业内部又以与商贸相关的批与商贸相关的批发零售业和运输仓储业占发零售业和运输仓储业占比最高比最高，分别达到三产的14.23%和25.22%u关林市场为全国十大商品交易市场之一，是洛阳的商贸业中心，规划中的关林商贸区也是洛南新区的发展重点，关林市场小关林市场小业主业主年收入多为数十万以上，为洛阳又一主力高端洛阳又一主力高端消费人群。消费人群。关林市场是全国十大商品交易市场之一，2006年交易额达120亿元，实现税收近4000万元，截至目前，关林市场拥有建材、鞋帽、食品等专业市场13个，带动了周边餐饮、租赁、运输、加工业的发展洛阳日报：关林市场2005年交
26、易额达亿元关林市场的老业主年交易额通常有几百万以上，占据好位置的出货量更大，近年生意不好，租金又贵，不过老人（老业主）每年收入几十万比较常见，多的也有每年赚几百万的。关林市场业主访谈关林新商贸城关林新商贸城资料来源：2007年洛阳市统计年鉴，洛阳日报：关林市场2005年交易额达亿元本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经济产业结构决定了主流消费人群经济产业结构决定了主流消费人群1.1.洛阳作为中原城市群的副中心城市，经济实力较强。其洛阳作为中原城市
27、群的副中心城市，经济实力较强。其经济总量在省内仅次于郑州，是豫西部的中心城市，具备经济总量在省内仅次于郑州，是豫西部的中心城市，具备一定的辐射力。一定的辐射力。2.2.洛阳第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业洛阳第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是洛阳中高端和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是洛阳中高端消费市场的有力支撑。关林商贸市场的个体老板也是重要消费市场的有力支撑。关林商贸市场的个体老板也是重要的中高端消费人群。的中高端消费人群。本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后
28、付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789思维导图思维导图城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标综合体各物业发展关系综合体各物业发展关系住宅市场分析住宅市场分析二期地块分析前提二期地块分析前提项目问题项目问题典型案例分析典型案例分析发展战略及定位发展战略及定位物业发展建议物业发展建议各物业市场研究各物业市场研究发展方向判断发展方向判断方案细化建议方案细化建议一期住宅一期住宅二期地块二期地块本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！
29、策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市格局城市格局城市重心在西部两区，旧城城市重心在西部两区，旧城区狭长的格局决定了城市未来向南发展区狭长的格局决定了城市未来向南发展u旧城区功能区划现状旧城区功能区划现状，洛阳旧城地形狭长，南北仅3-5公里，自东向西依次分为四个区：u涧西区为老工业区涧西区为老工业区，工业较为发达，经济实力较强，拥有洛阳市著名的“十大厂矿”，南昌路沿线最为繁华u西工区为老行政中心西工区为老行政中心，过去市政府就在西工；西工区经济最为发达，经济最为发达，商业氛围浓厚商业氛围浓厚，中州路沿线尤其王府井
30、周边最为繁华u老城区老城区为洛阳最古老的旧城，瀍河区瀍河区为回族聚居区，两区经济实力较两区经济实力较弱弱资料来源：洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要洛南新区洛南新区涧西区涧西区西工区西工区老城区老城区瀍河区瀍河区本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市发展规划：洛南定位洛阳未来的行政中心、城市发展规划：洛南定位洛阳未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心u洛阳十五纲要指出：“城市
31、布局以洛河为轴，洛河南北对应发展的组团式布局”。意指洛南的功能、规洛南的功能、规模将要向洛北看齐模将要向洛北看齐u从城市规划和目前的城市发展现状来看，洛南新区是洛阳市发展的重点区域，是新的城市核心区。它定位于它定位于洛阳市未来的行政中心、商洛阳市未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心心和交通换乘中心“加快中心城市发展，以拉大城市框架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点，坚持新区开发与旧区改造并重的原则，开发新城空间，疏解旧城压力，保护古城风貌。城市布局以洛河为轴，洛河南北对应发展的组团式布局”洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计
32、划纲要洛南新区洛南新区洛阳老市区洛阳老市区资料来源：洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要洛阳南站的建立必将提升洛南新区的交通地位，洛阳北站变为货运站，洛阳南站将成为洛阳唯一的客运站洛南新区规划办马局长本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛南新区六大组团：中心区、滨河公园区、大学城体育洛南新区六大组团：中心区、滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园、隋唐遗址公园、关林商贸区中心、洛龙科技园、隋唐遗址公园、关林商贸区u洛南新区共分为6 6个区域
33、个区域：中部是中心区，西侧是滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园，东侧是隋唐遗址公园、关林商贸区。本项目位于洛南本项目位于洛南新区的中心区新区的中心区u六大区规划定位：六大区规划定位：中心区中心区：洛阳市未来的行政、商业、文化娱乐中心大学城、体育中心大学城、体育中心：洛阳高等学府和体育基地洛龙科技园洛龙科技园：与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区关林商贸区关林商贸区：功能齐全、市场繁荣的大型商贸区滨河公园滨河公园：与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园隋唐遗址公园隋唐遗址公园：以绿色绿色园林为主体的文物保护基地资料来源：洛阳市洛阳新区总体规划、洛阳房地产2006年8月特刊、洛
34、阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要、洛阳市新区规划办 马局长访谈中心区中心区隋唐遗址公园隋唐遗址公园关林关林商贸区商贸区大学城大学城体育中心体育中心滨河滨河公园区公园区洛龙洛龙科技园科技园洛南新区功能分区图洛南新区功能分区图本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中心区沿开元大道两侧规划为三个核心功能中心区沿开元大道两侧规划为三个核心功能组团组团行政中心、商务中心、商业中心行政中心、商务中心、商业中心u新城市中心区，面积11.2平方公里。定位洛
35、阳市未来的行政、行政、文化、商务、金融、信息中心。文化、商务、金融、信息中心。u中心区的开元大道开元大道是新城的主主干道干道。中段规划为行政中心行政中心，分布了新的市政府和行政办公大厅等u西段规划为商务区商务区，目前可见移动大楼、网通大楼、商业银行都已经入住，钼业酒店也已经主体封顶，将在今年十一进行试运营。u东段规划为商业区商业区，以宝龙城市广场项目为代表，包含大型的集中商业和专业市场以及部分住宅，未来这里将形成氛围较浓厚的商业区。资料来源：洛阳市洛阳新区总体规划、洛阳房地产2006年8月特刊、洛阳市新区规划办 马局长洛南中心区功能区划图行政中心行政中心商务商务中心中心商业商业中心中心本项目本
36、项目本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789资料来源：洛阳市商业市场现状2006年1中泰华庭2奥体花城3东方今典4双溪布洛5建业.美茵湖6建业.森林半岛7世府名邸178131216191415234569101117182021本项目安置小区公务员小区新中心区发展现状新中心区发展现状土地几近出让完毕，土地几近出让完毕，大量住宅物业供给，销售较好大量住宅物业供给，销售较好8顺驰第一大街9长兴华苑10中央花园11 顺驰第一大街二期12 元华国际城市公寓1
37、3 长城花苑.第二城14天元.在水一方15 亚威卓越国际广场16康城逸树17国宝花园18湖滨苑19中弘.湖滨花园20宝龙城市广场21泉舜地块u新城市中心区，土地出让已经基本完成，大约80%的土地都已经全部出让，这些都分布在铁路以北区域。u根据新区开发办访谈，铁路以南区域剩下千余亩土地。u目前已经出让尚未动工建设的土地占到已出让总量的60%.本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们通过对新区案例的研究，寻找新区发我们通过对新区案例的研究，寻找新区发
38、展历程的一般规律展历程的一般规律城市城市政府作用政府作用结果结果南京东莞郑州深圳中心区规划方案国际招标中心基础设施持续投入中心区香港招商推荐会政府高调搬迁至市民中心区域价值提升至全市最高带动区域房价上涨吸引中大型企业入驻1992年提出新城中心概念但政府未引导2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低新城中心成形，成为东莞价值最高区域政府02年提前推出河西新区规划及概念多次举办南京新CBD论坛申办十运会吸引开发商早期介入开发高档房地产河西新区区域价值提升新区方案国际招标提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆郑东新区成为新的开发热点高档住宅、写字楼大量开发
39、新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的u洛阳市政府对洛南新区开发十分重视，曾多次召开洛南新区开发建新区开发建设动员大会设动员大会，高调举行市党政机关办公楼等标志项目的奠基仪式和竣奠基仪式和竣工仪式工仪式，积极建设体育中心等大型公建和大量市政道路，并将市委、市政府、市人大、市政协等政府部门迁至新区政府部门迁至新区u由于政府大力推动，新区开始建设仅仅4年多，取得了较快的进展。本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大
40、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京河西新城南京河西新城20022002200320032004200420052005200620062007200720082008启动期发展期高速发展期规划开始启动土地开发住宅项目放量商业项目开发p拆迁p规划完成p基础设施建设p投资启动q进行大规模基础设施建设；居住项目开始发售q居住项目开发；土地开发q奥体中心、地铁投入使用；住宅项目放量q办 公 项 目开始建设q新 的 建 设高潮开始q建 设 量 巨增q商 业 项 目开始建设；q2004年下半年，奥体板块进入
41、住宅推盘高峰期，20052006年推出的量达到300万平米左右q2004年底，政府要求规划的CBD16大标志性建筑物开工启动，并于十运会之前完成主体和立面，用于新区办公氛围不浓，很多开发商打擦边球，如韵动汇，以公寓小户型为主，如韵动汇，以公寓小户型为主，主打运动年轻概念南京河西新城案例南京河西新城案例中部以CBD、奥体中心、中高档居住区、滨江旅游为主体北部以中档居住区和鼓楼科技园区为主体南部以高档住宅区和高档休闲健身设施为主体 u河西新城规划为南京市的新城区，其核心区占地面积约21平方公里，以奥体中心和CBD为核心本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必
42、备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789合肥政务新区合肥政务新区开发建设进程研究开发建设进程研究定位于政务文化新区，规划总面积12.67平方公里，规划人口15万。合肥政务新区发展三个阶段：启动期：2001年以前发展期：20022006年；3年建成行政中心，5年建成各项配套设施快速发展期：20072010年，10年全面建成政务文化新区合肥政务新区建设进程合肥政务新区案例合肥政务新区案例启动期发展期快速发展期市府大楼及公共服务设施投入使用；住宅项目大规模放量；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；住宅供给达到顶峰；办公、公寓
43、项目供应量渐增居住区的品质得到广 泛 认 可；商业项目大规模开发01年 02年 03年 04-05年 06-07年 08-10年商业物业大规模开发办公项目开发住宅项目放量基础设施建设开始启动拆迁规划完成市政基础设施和市府大楼建成；居住项目开始发售投资启动，进行大规模基础设施建设居住项目开发；土地开发本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新区开发普遍经历基础设施住宅公建的开发次序；三新区开发普遍经历基础设施住宅公建的开发次序；三线城市新区公建发展速度
44、远远低于住宅开发速度线城市新区公建发展速度远远低于住宅开发速度时间新区发展一般模式：新区发展一般模式：最先启动基础设施建设，启动土地的一级开发；之后大量出让住宅用地，政府从中收回开发成本，因此住宅最先启动政府投资建设政府办公大楼等大型市政设施，进一步推动新区发展；随后，住宅放量到达顶峰随着住宅建成，会产随着住宅建成，会产生少量商务办公以及新生少量商务办公以及新型商业，但三线城市新型商业，但三线城市新区内对于纯办公物业需区内对于纯办公物业需求量往往低于传统商业求量往往低于传统商业区区起步期起步期 0-3年发展期发展期 4-5年快速发展期快速发展期 6-10年成熟期成熟期 10年后开开发发次次序序
45、一般城市新中心区成功开发规律土地一级开发路网设施住宅开发放量重要市政设施建设：市政府大楼大量住宅入市大型公建建设图书馆/音乐厅医院等少量办公项目建设社区商业建设面市 大量商业项目建成新型商业中心等办公项目面市资料来源：世联新区案例总结 世联理论研究标志性事件住宅放量减缓本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目前洛南新区住宅项目集中放量入市，个别写字楼、目前洛南新区住宅项目集中放量入市，个别写字楼、集中商业开始出现，处于新区的发展期集中商业开始出现，
46、处于新区的发展期资料来源：世联新区案例总结 世联理论研究城市新中心区成功开发规律城市新中心区成功开发规律起步期起步期发展期发展期快速发展期快速发展期成熟期成熟期开发次序开发次序土地一级开发；路网设施标志性事件200120012003200320042004200520052006200620072007p国务院批准洛阳市总规，含洛南新区规划p洛南新区六个功能分区规划编制完成p洛龙新区拆迁工作开始执行，建设用地开始移交p水渠以及24条市政道路等基础设施开工p体育中心等公共设施开工p党政机关办公楼开工；市委等机构迁入新区p体育中心部分投入使用p新区第一宗土地挂牌出让仪式p中泰华庭等5个商品住宅项目
47、开工p顺驰.第一大街等少量住宅项目开盘p雅香金陵酒店开工p市政府部分局委办迁入新区p人工湖等市政设施竣工p元华国际公寓等5个商品住宅项目开工p国宝花园等别墅项目开工p秀谷尚街商业项目展示中心正式开放p五洲、钼业2酒店开工p奥体花城等4个商品住宅项目开工p地矿大厦酒店开工p宝龙城市广场、帝都0379等2个商业项目开工p天元.奥林商务、广厦中央商务等2个写字楼项目开工p广厦等2个写字楼项目开盘p雅香.金陵酒店开业；钼业大酒店即将开业p宝龙城市广场大型商业开盘洛南新区概念首次提出土地一级开发工程正式开工大量路网建设开工建设用地开始公开出让部分住宅项目开始建设，有少量开盘供应；土地一级开发以及路网设施
48、基本完成住宅项目大量开工建设并大量开盘供应住宅项目继续热卖少量办公物业开始建设；少量集中商业项目开始建设住宅项目持续热卖办公物业、集中商业少量供应规划被批准；土地一级开发以及路网建设开始进行；04年起，少量住宅开始建设起步期持续标志05年，土地一级开发以及路网设施基本完成；政府大楼等重要市政设施竣工并投入使用；住宅大量开发并已经大量入市进入发展期06年起有少量写字楼、商业项目建设并入市已经进入发展期中后段起步期起步期发展期发展期重要市政设施,政府大楼洛南新区建设大事记洛南新区建设大事记本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
49、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789洛南新区的未来发展判断洛南新区的未来发展判断一、区域成熟度一、区域成熟度洛南新区处于新区发展期。新区的快速发展依靠政府的政策引导，目前新区居住氛围不洛南新区处于新区发展期。新区的快速发展依靠政府的政策引导，目前新区居住氛围不浓，预计浓，预计2-32-3年后大批项目交付后，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成年后大批项目交付后，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成二、供应量：二、供应量：洛南新区中心区的建设用地基本已经出让完毕，仅在最南端铁路附近有少量未出让用地；洛南新区中心区的建设用地基本已经出让完毕，仅在最南端铁路附
50、近有少量未出让用地；项目周边住宅供应量仍然较大，目前入市的项目将在近项目周边住宅供应量仍然较大，目前入市的项目将在近2-32-3年（年（2007200720092009）集中放量集中放量，预计预计20092009年下半年供应将逐渐放缓年下半年供应将逐渐放缓三、竞争：三、竞争：房地产开发的竞争伴随着新区开发的全过程，近房地产开发的竞争伴随着新区开发的全过程，近2 23 3年内，部分在售项目仍将持续供应，年内，部分在售项目仍将持续供应，并将有一定数量新盘入市，竞争最为激烈；楼盘周边是规划的新区中心区住宅集中区之并将有一定数量新盘入市，竞争最为激烈；楼盘周边是规划的新区中心区住宅集中区之一，大量商品
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