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1、第 1 页 无产证房屋买卖合同模板1 特征码 mgfOBQUIFlUokrxKmzDi 无产权证房屋 为什么 推荐回答：现在无产权证房屋多是指小产权房屋小产权房屋简 单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项 开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让 金和使用税（费） ，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售 许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的， 由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上， 仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家 房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。 “小 产权”楼盘大多由村、镇自己开发，
2、不存在土地出让金、土地 征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各 项税费。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将 无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允 诺办理的“乡产权” 、 “小产权” ，均不符合法律规定，不受法律 保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 对小产权的解释归纳起来主要有 3 种解释，面临整治的小产权 房，指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而 言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种 第 2 页 叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二 种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来
3、区分的， 不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产 权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小 产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发 产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的 叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上 的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购 房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房 需房屋产权证自发证日起满 5 年才可上市交易） ，其法律规定较 为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而 且拿不到真正法律意义上的产权证。小产权，所谓“小产权” 是指在农民集体土地上建
4、设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会1 颁发，所以叫做“乡产权” ，又叫“小产权” 。乡镇政府发证的 所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发 的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予 备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 无产证老房子买卖合同 没有房产证的房屋买卖合同有效吗 推荐回答：经拿着房屋买卖合同要求与解除合同理由签订合同 卖没房产证根据华民共房产管理规定：未依登记领取权属 第 3 页 证书房产转让没房产证房屋买卖合同定效?并非首先房产管理第 条规定属于行政管理性质规定目前主流观点违反该规定并必导
5、致合同效其房产证拥所权证明没房产证即意味着没所权卖没所 权房屋属于权处权处行权处取处权利便效转权处行高民院关 于适用华民共合同若干问题解释()第九条规定：依照合同第 四十四条第二款规定律、行政规规定合同应办理批准手续或者 办理批准、登记等手续才效审庭辩论终结前事仍未办理批准手 续或者仍未办理批准、登记等手续民院应认定该合同未效;律、 行政规规定合同应办理登记手续未规定登记效事未办理登记手 续影响合同效力合同标物所权及其物权能转移依规定没房产证 房屋买卖合同并非必效再房屋买卖合同约定卖拿房产证或者具 备转让条件双再履行买卖合同合同并非定效合同其实附条件合 同所附条件卖拿房产证或者具备转让条件合同
6、才效卖没拿房产 证该合同效效效旦条件合同效;合同所附条件确定实现该份效合 同符合定条件合同才效合同比说：双都知道卖没房产证却签订 份买卖没房产证房屋合同;买或者卖欺诈、胁迫或者乘危行;双 恶意串通损害家、集体或者第三者利益;等等合同应遵守现代合 同原则尽量让合同效诚实信用原则必要求同由于合同效属于绝、 、自始效发现合同现效事由应及予解除免造更损失 无产证房的租赁合同 推荐回答：主要约定产证导致继续履行租赁合同租需要承担违 约赔偿责任建议委托专业律师起草合同维护合权益需要帮助与 第 4 页 我助理联系 13661982247 预约间事务所面谈意见仅供参考 买二手房的时候，原房主还没有拿到房产证，
7、发票和合同是他 的名字，现在交易，找公证处公证行吗？ 推荐回答：没有房产证的房子，是没有产权的或者产权不确定 的房子，购买该房只在双方之间协议内有效，不能取得法律认 可的房屋所有权。法律风险是很大的，不建议购买。当然，如 果该房子预期未来可以办理房产证的，可以与原房主作出约定， 房产证办理下来后即办理过户手续。过户如果没有房产证是无 法过户的。原因在于：到房地产交易管理部门申请过户，必须 提供房产证，否则不会通过申请，其过户的要求也会因房产证 的缺失而遭拒绝。二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双 方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具 体来说，有以下几个步骤 骤：1、买卖双方
8、建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及 产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、 身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交 易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的 必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。 第 5 页 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、 房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方 签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产 交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部 门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对 符合上市条件的房屋准予办理过户
9、手续，对无产权或部分产权 又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市 交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况 和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批 准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费。税费的构成 比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回 迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办 理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完 产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋 所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受 人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款 银行办
10、理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房 屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款， 待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将 贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款， 卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全 部履行完毕。 第 6 页 无产权证房屋能否买卖 推荐回答：存争议司实践裁判者根据城市房产管理37 条未 依登记领取权属证书房产转让判决证房屋买卖合同效互相返房 屋房款近许者种裁判结提质疑且判例认定产权证房屋买卖合同 违反城市房产管理37 条并真导致合同效笔者认：应区合同 效与物权变产权证房屋买卖合同效要件维护社公益公序良俗
11、原 则发应产权证房屋买卖合同效力严掌握、房屋与产权证书关系 权属登记房屋登记机关房屋权利设定、变更、转让消灭事实记 载于产登记簿并向相关权利颁发产权证书行其性质属于行政管 理目于明晰房屋权利归属作课征税收、推行房产政策依据产权 证书证明房屋权利归属书面凭证行应房屋建定期限内申请初始 登记领取产权证书明晰产权归属保障交易顺畅产权证房屋缺乏 证实其权利归属初步证据房屋类运用劳力物化建筑材料形构筑 物物权第 30 条规定：合建造、拆除房屋等事实行设立或者 消灭物权自事实行发效力故房屋所权自房屋建造产非领取产权 证书未领取产权证书等于享房屋所权于违建造房屋情节轻微且 影响城市规划由行政机关课处行政处罚
12、补办相关审批手续使变 合建造物；违情节严重补办审批手续房屋权机关认定违建筑并 强制拆除前影响行房屋所权二、产权证书房屋买卖合同效要件 争议主要集城市房产管理37 条理解根据合同第 52 条 违反律、行政规强制性规定合同效城市房产管理37 条明确 规定：列房产转让：（六）未依登记领取权属证书数裁判者据 第 7 页 判决证房屋买卖合同效笔者认：产权证书房屋买卖合同效要件 1、房屋买卖合同卖转移房屋所权于买受买受支付价款合同行自 房屋建造事实取房屋所权买卖双基于各真实意思房屋买卖进行 协商缔约买卖合同物权变原行通交付房屋办理权属变更手续发 物权变律能否发物权变并影响买卖合同立与效 2、 城市房产管
13、理37 条属于管理性规范旨加强房产行政管理禁止权属清或权 属争议房屋进入房产市场交易保障交易安全非禁止交易或限制 合同自由 3、古罗马谚称任何自行获利益房价涨落通买卖合同 违反城市房产管理37 条由请求裁判机关确认合同效返房屋 或者付款仅权属证书径行判决合同效合同效反获取较利益极危 害交易安全诱导诚信危机产权证房屋外延极其广泛包括商品房、 集资房、自建房、公房等些源合、权属明确些权属清、严重违 故能鱼龙混杂、泥沙俱律其松绑应区别待：1、危害家利益与公 共利益买卖合同效向社销售商品房涉及公共利益未办理合发手 续且补办应认定合同效 2、侵犯共或真权利合权益买卖合同其 效力持相否定态度交由权行使撤销
14、权或追认权 3、建造合或源 证房屋权属明确完全交易；建造合补办手续证房屋买卖三、产 权证房屋权利现实处境证房屋缺乏证实权利归属初步证据故原 始建造或买受应承担由产风险证房屋难办理物权变手续存交易 风险权利难愿行使买卖、抵押、租入股等权利难物尽其用；房 屋拆迁权利获同证房屋价值相补偿；房屋认定违章建筑面临行 政处罚强行拆除证房屋现行律框架内应相应保护即使证房屋属 第 8 页 于违章建筑除定机关外任何侵占、毁损或拆除否则权利请求返 财产、排除妨碍赔偿损失；权利行使房屋权利与邻发纠纷应适 用相邻关系规定接受限制扩张权利作谨慎理性买受应审查权属 手续预测交 易风险明知证仍购买意味着甘冒风险买卖合同效要
15、求卖办理权 属变更手续或者请求解除合同难支持作者：北京沧海律师事务 所 邢万兵律师 关于房子的房产证，购房合同，安置协议找不到了，该怎么证 明房子是我的？ 推荐回答：要做公证且要违约金提高越越所谓拆迁安置房指城 市规划、土发等原进行拆迁安置给拆迁或承租居住使用房屋其 安置象特定迁安置户该类房屋买卖除受律、规规范外受政府政 策规约束所般商品房交易同拆迁安置房取产权并且没规定限制 外售或者限制转让期限已满拆迁安置房般商品住宅没区别完全 市交易现今市面挂牌手拆迁安置房往往没取产证或者刚刚取产 证按规定 5 内限制转让房购买房风险甚至没保障尚未取产证拆 迁安置房按物权规定房屋属于产产产权房产管理部门登
16、记 备案准没登记备案除律特殊规定情形外具物权产权效力说类安 第 9 页 置房没取完全产权外售合即使签订附效条件买卖合同期间风险： 没产权证拆迁安置房或者产权证 5 内限制转让拆迁安置房签订 合同办理产权转移间漫确定素能现些潜风险： 1、家庭员内部 能拆迁安置房配异议万协商能内部起诉院解决终确定合权益谁 确定； 2、产证拆迁安置房能其原导致办理产权证； 3、交易 间漫房价变能性售谋取更利益房屋高价卖给并户交易先行户给 购买难实现购房目能主张债权； 4、购买等待户漫间内能发售 自身债务纠纷导致房屋债权申请院查封各种原购买能没买房屋 投入购房款都难追所想购买拆迁安置房决定前定要慎慎深入解 房实际情况
17、析防范风险要事与愿违竹篮打水场空取产权证拆迁 安置房均交易虽市场数拆迁安置房都取产权证律师提醒买房者 购买拆迁安置房能仅看其低廉价格更应看其特殊风险拆迁安置 房般商品房同安置象特定迁安置户该类房屋买卖除受律、规规 范外受政府政策约束般类房屋产权虽属于所土性质却集体土或 者政策规定取所权定期限内（通五）能市交易即便定期限条件 准许市交易般要补缴土让金享受优惠关税费才能进入市场拆迁 安置房特殊性所购房购买拆迁安置房候需要注意安置数数应经 所安置签字合同才效订立协议要售全体共亲自签名能轻信某房 产共能由某房产共代其共代签姓名限度减少律风险律师建议签 订拆迁安置房购买合同要明确约定双办理产权户间、违约责任 处理办等购置拆迁安置房首先要熟悉、解相关政策购房知识、 程序初步掌握其要查明安置房性质土性质般说已经竣工安置房 第 10 页 发公司或房产交易查询房屋产权资料、土性质等情况再决定 农民动迁后买的房子，无产证情况下，可以私人买卖吗？怎买 买卖最安全呢？ 推荐回答：购买两证齐备土非房改二手房安全其余都风险 二手房屋买卖时签合同时卖方房产证还没下来，只有一份与开 发商签订的房屋买卖合同，该合约是否有效？ 推荐回答：要看您的合同怎么约定的了，如果时间过长还是不 能过户，风险性是极大地，我公司没有房产证这种业务是不让 做的