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1、第 1 页 转让合同:林劲松房屋有偿转让合同纠纷1 特征码 sYrbUzxxteKwvXGntkzc 2000 年 10 月 16 日，原告陈冬松、陈丽萍(系夫妇)与被告林劲 松于厦门市集美区公证处订立一份赠与合同，双方约定，二原 告将座落于集美尚南路 198 号-1 房屋一座(东至太和楼围墙、 西至尚南路、南至太和楼围墙、北至陈加爱围墙，城镇居民建 房用地许可证号为厦土集(居)字(98)第 0002 号)自愿赠与被 告林劲松，林劲松同意接受此赠与。该份赠与合同经厦门市集 美区公证处公证， 以(2000)厦集民证字第 305 号公证书予以确 认。 另查明，原告陈冬松与被告林劲松于办理赠与公证当
2、日， 双方签订一份文字材料，载明：由陈冬松所赠与林劲松(法律程 序上要求体现“赠与”)的位于集美财经学院后门的一幢六层私 人住宅厦土集(居)字(98)第 0002 号实质上体现是陈冬松欠他 人借款人民币六十万元由林劲松代与还清，并于当日公证时已 还清。以后此幢住宅的所有权及使用权全数归林劲松个人所有。 在将来若有需要更改，或由于需要办理各种国家要求的项目， 陈冬松应无条件协助办理至完善。陈冬松所提供的所有原始证 件若与他人有经济上的纠纷一概由陈冬松本人负责，与此幢房 屋无关。又查明，被告林劲松确曾为原告陈冬松代为还款 60 万 第 2 页 元。上述合同及文字材料签订后，被告林劲松家人已入住诉争
3、 房屋至今。 原告诉称:1、依法确认原、被告于 2000 年 10 月 16 日签订 的赠与合同无效;2、依法判令被告返还原告址在集美区尚 南路 198 号-1 的房屋。3、由被告承担本案的诉讼费。 被告答辩称：经公证的赠与合同合法有效，请求驳回 原告的诉讼请求。 审判 福建省厦门市集美区法院认为，1、原、被告虽签订赠与合 同并经公证，但审查原、被告私下签订的文字材料，从其载明 内容足以体现，原、被告间达成的实为一项有偿的无名合同， 该份合同以被告代原告还清债务 60 万元为对价，约定原告将诉 争房屋的所有权转让与被告，从其特征看，与房屋买卖合同相 近，依中华人民共和国合同法第一百七十四条规定
4、，其相 关的法律适用可参照买卖合同的法律规定。依民法理论，本案 之赠与合同系依原、被告双方虚伪的意思表示所作出，应属无 效。但原、被告签订之房屋有偿转让合同系一隐藏的法律行为， 其代表原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规 定，应为合法有效。原告虽主张双方之间存在房屋抵押关系， 但其对此节事实无法提供证据证明，本院对此不予认同。需说 明的是，在原告陈冬松与被告林劲松签订关于房屋有偿转让的 文字材料中，仅有原告陈冬松、被告林劲松签名而未见原告陈 第 3 页 丽萍签名，原告据此提出陈丽萍对房屋有偿转让事实不知情， 但从庭审查明情况看，原告陈丽萍对被告代原告还清债务 60 万 元为已知，且
5、其参与了赠与合同(该份合同与关于房屋有偿转让 的文字材料系同日签订)的签订过程，在涉案房屋交付与被告居 住后长达 6 年的时间亦未对房屋权属提出异议。从一般的情理 分析，原告陈丽萍对其丈夫签订关于房屋有偿转让的文字材料 应为知悉并同意。退一步言，即便原告陈丽萍对其丈夫与被告 签订房屋有偿转让协议不知情，依最高人民法院关于贯彻执 行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第八 十九条：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有 财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的， 应当维护第三人的合法权益。本案中，被告林劲松依其已代为 原告偿还借款 60 万元及与原告陈冬松、陈丽萍订立
6、赠与合同的 事实，有合理的理由信赖原告陈冬松在签订房屋有偿转让协议 时已事先征得原告陈丽萍同意，因此，作为善意第三人，原告 亦有理由主张合同效力及于原告陈丽萍。综上，原、被告间签 订的房屋有偿转让协议系基于双方的真实意思表示作出，合法 有效，应受法律保护。2、被告系基于与原告订立的房屋有偿转 让协议从原告处取得涉案房屋权属，其家人入住房屋已达 6 年， 占有房屋具有合法依据，应属有权占有。综合以上分析，本院 虽认同原告关于确认赠与合同无效的诉求，但原告诉求被告返 还房屋没有事实与法律依据，本院不予支持。需说明，原告系 第 4 页 以原、被告间存在抵押法律关系提出诉请，但在本院审理中， 认为原、
7、被告间存在的是房屋有偿转让的法律关系，依最高 人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条，本院已 向原告行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，但原告未于本 院确定的期限内变更诉请，据此，本院以实际查明的法律关系 来确认本案之诉讼标的。本院依照中华人民共和国民事诉讼 法第六十四条， 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第二条， 中华人民共和国民法通则第五十四条、第五十五条 之规定，判决如下： 一、确认原告陈冬松、陈丽萍与被告林劲松签订的赠与 合同无效; 二、驳回原告陈冬松、陈丽萍要求被告林劲松返还房屋的 诉讼请求。 一审宣判后，原告陈冬松、陈丽萍提出上诉。 上诉人(原审原告)陈冬松、陈丽萍诉
8、称： ：1、原审认定事实错误;2、诉争房屋属违章建筑，不存在可以 买卖的客观基础;3、即使房屋买卖成立，陈冬松擅自处分共有 财产，应为无效;4、原审处理有违法定程序。请求撤销原审判 第 5 页 决第二项，改判林劲松返还位于集美区尚南路 198 号-1 的房屋。 被上诉人(原审被告)林劲松辩称：1、原审认定事实清楚， 适用法律正确;2、林劲松的所有权与债权应受法律保障;3、林 劲松未办理房产登记属于行政法律关系而非民事法律关系;4、 双方之间的纠纷应参照买卖合同处理;5、陈娟娟对诉争房屋不 享有共有权。原审判决应予维持。 福建省厦门市中级人民法院经审理，对原审认定的事实， 除陈冬松、陈丽萍对“林
9、劲松家人已入住诉争房屋至今”的事 实有异议外，对其余事实双方当事人均无异议。二审法院予以 确认。 福建省厦门市中级人民法院认为：根据陈冬松、陈丽萍与 林劲松签订的赠与合同及陈冬松与林劲松签署的文字材料， 林劲松通过赠与方式取得讼争房的的所有权须以代陈冬松返还 他人欠款 60 万元为前提条件，原审将双方之间的法律关系界定 为各为赠与、实为房屋有偿转让应予维持。陈冬松、陈丽萍要 求林劲松返还房屋的上诉请求应予驳回。依照中华人民共和 国民事诉讼法第一百五十三条第一款规定，作出如下判决： 驳回上诉人陈冬松、陈丽萍的上诉，维持原判。 评析 1、通谋虚伪意思表示的认定及法律效果。 依民法理论，所谓通谋虚伪
10、意思表示，是指表意人与相对 第 6 页 人故意而为非真意之意思表示，此项通谋，常为规避相关法规， 掩盖一真实的意思表示，达其私益。其要件有三：(1)须有意思 表示的存在;(2)须表示与真意不符;(3)须其非真意的表示与相 对人通谋。本案中，原、被告签订赠与合同并经公证，双方在 表面上作出赠与与接受赠与之意思表示，而原、被告在办理赠 与合同公证后当日，私下又签订一份文字材料，载明：赠与实 质上是陈冬松欠他人借款人民币六十万元由林劲松代与还清， 住宅的所有权及使用权全数归林劲松个人所有。此项约定，究 属附负担之赠与，还是房屋之有偿转让合同，值分析。理论上， 附负担之赠与与买卖合同的界分在于：所谓之
11、对价(在附负担之 赠与体现为负担)与赠与物的价值是否相当，如价值悬殊，则宜 解为附负担赠与，如价值相当，则宜认定为买卖合同。本案中， 以被告代原告还清债务 60 万元为对价，约定原告将诉争房屋的 所有权转让与被告。对比签订合同时当地行情，该项对价与房 屋价值相当，故原、被告间达成的实为一项有偿的房屋转让合 同。此项协议，系原、被告隐瞒公证机关私下订立，因此涉案 之经公证的赠与合同，应可认定为系在通谋虚伪意思表示之产 物。 对于通谋虚伪意思表示的法律效果，传统民法理论认为， 通谋虚伪意思表示，因其不体现当事人真意，于当事人间无效。 但因虚伪意思表示，隐藏他项法律行为者，适用关于该项法律 行为之规
12、定。于本案，如前所述，当事人间真实的意思表示为 第 7 页 房屋的有偿转让，依中华人民共和国民法通则第五十五条、 第五十八条，从当事人能力、意思表示真实性、内容合法性方 面审查，本案并不存在民事行为之无效情形，故本案之隐藏的 法律行为-房屋有偿转让应为合法有效。 2、夫或妻一方未参与房屋买卖合同签订情形下，如何认定 合同效力。 本案中，隐藏之房屋有偿转让协议系原告陈冬松与被告林 劲松签订，原告陈丽萍并未在该份协议上签名认可，本案案涉 标的物系一夫妻共同财产，在妻未参与合同签订情形下，本案 合同是否生效，值得研析。本案在审理思路上是分层推进的。 首先，从意思表示理论上，需要判断陈丽萍之行是否符合
13、默示 意思表示之规定。查最高人民法院关于贯彻执行中华人民共 和国民法通则若干问题的意见(试行)第六十六条：一方当事 人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字 明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本 案中，原告陈丽萍对被告代原告还清债务 60 万元为已知，且其 参与了赠与合同的签订过程，而房屋有偿转让与赠与合同同日 签订，依情理分析，陈丽萍对赠与该份房屋有偿转让应知悉， 而在合同签订之后，在被告支付对价款 60 万元后，二原告向被 告交付房屋，在被告居住后长达 6 年的时间未对房屋权属提出 异议，此项交付行为及其后不持异议的不作为行为，均可理解 为认可房屋有偿转让合
14、同的一种默示行为。故由意思表示理论 第 8 页 分析，本案并不存在合同效力待定情形，合同应为合法有效。 其次，纵使陈丽萍无房屋有偿转让的意思表示，本案亦有最 高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问 题的意见(试行)第八十九条的适用。该条规定：在共同共有 关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无 效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合 法权益。于本案，被告系在支付 60 万元对价后取得房屋交付， 已具备“有偿”要件，关键问题在于，其在取得房屋交付时是 否出于善意。如前所述，被告系在签订赠与合同的当日签订房 屋有偿转让，以一般人的角度分析，其应有理由相信原
15、告陈丽 萍已知悉并同意转让房屋，况其所支付的对价与房屋的价值相 当，应认为，被告在交易时已尽到一名善良之管理人的义务， 于已行为并无过失，故其取得房屋行为应为善意。综上，涉案 之房屋有偿转让合同合法有效。 本案诉争之房屋虽未办理所有权过户，但由于上述房屋有 偿转让合同合法有效，被告占有房屋具有合法依据，应属有权 占有。原告自不得要求被告返还房屋。作为房屋的实际权属人， 为改变实际权属与登记权属不一致的情形，本案被告并可另案 第 9 页 诉请本案原告配合办理房屋的产权变更手续。 3、有关立法的建议。 关于通谋虚伪意思表示，查我国民法，可旨适用的请求权 基础尚付阙如。相关的法条仅见于中华人民共和国民法通则 第五十八条第(四)项及第六十一条第二款，而该二款均以“恶 意串通，损害国家、集体或者第三人利益”为民事行为无效之 要件，且未规定被掩盖之行为效力究如何。而上二款规定，对 审判实践中出现的不损害国家、集体或者第三人利益的通谋虚 伪意思表示难有适用余地。我国台湾地区民法典第 87 条规定： 表意人与相对人通谋而为虚伪意思表示者，其意思表示无效。 虚伪意思表示，隐藏他项法律行为者，适用关于该项法律行为 之规定。应值我国未来在制订民法典时借鉴。