1、徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书20122012年年1212月月谨呈：徐州世茂地产谨呈：徐州世茂地产报告整体思路报告整体思路3 3、猎客、猎客2 2、问市、问市4 4、深谋、深谋1 1、审己、审己透析项目透析项目了解市场了解市场寻找客户寻找客户解决之道解决之道从本体出发寻找问题从本体出发寻找问题项目位于何处？项目位于何处？项目现状如何？项目现状如何？项目属性界定？项目属性界定？审己审己1项目概况项目概况项目位于徐州市城东云龙区内，周边景观资源充足，属项目位于徐州市城东云龙区内，周边景观资源充足，属“一城双核一城双核”规划中重要区域，发展前景较好。规划中重要区域，
2、发展前景较好。位于城东云龙风景区位于城东云龙风景区连接徐州新老城区连接徐州新老城区项目位于中心老城和东部新城之间，取两者之长；区域内核心配套及景观资源离本案不超过项目位于中心老城和东部新城之间，取两者之长；区域内核心配套及景观资源离本案不超过8 8公里。公里。徐州东站徐州东站区域属性区域属性徐州火车站徐州火车站云龙区政府云龙区政府市中心市中心云龙湖云龙湖5.25.2公里公里4.24.2公里公里8 8公里公里1 1公里公里2.92.9公里公里本案本案四至交通四至交通本案本案郭庄路郭庄路东三环路东三环路复兴南路复兴南路徐州铁路徐州铁路 公交站点：公交站点：5 5路、路、4949路、路、5858路附
3、路附、6060路、路、6565路、路、7171路、路、7272路、路、9292路、路、9393路、路、605605路、路、608608路路兵马俑路兵马俑路项目四至通达性好，郭庄路、东三环路是承接新老城区的主要干道，但周边由于高架施工，道路整项目四至通达性好，郭庄路、东三环路是承接新老城区的主要干道，但周边由于高架施工，道路整治等因素，使得交通拥堵成为常态；区域拥有多个公共站点，方便出行及与外域联系。治等因素，使得交通拥堵成为常态；区域拥有多个公共站点，方便出行及与外域联系。项目周边分析项目周边分析项目一期以大润发为核心的商业体已运营，丰富了区域配套，但周边现有待拆迁厂房、民房及低端的项目一期
4、以大润发为核心的商业体已运营，丰富了区域配套，但周边现有待拆迁厂房、民房及低端的门面房，很大程度拖累本项目形象，且道路施工致使周围环境较差，造成整体档次较低的错觉。门面房，很大程度拖累本项目形象，且道路施工致使周围环境较差，造成整体档次较低的错觉。骆驼山骆驼山狮子山楚王陵狮子山楚王陵1 12 23 31 12 23 3区域规划分析区域规划分析项目辐射项目辐射5 5公里范围内拥有近公里范围内拥有近3434万人口，现有商业难以满足其生活娱乐消费需求，本项目务必在原有万人口，现有商业难以满足其生活娱乐消费需求，本项目务必在原有的业态、定位、形象、档次等基础上进一步升级，方能在市场上立足。的业态、定位
5、形象、档次等基础上进一步升级，方能在市场上立足。本案本案居民区居民区近近3030万人口万人口世茂东都世茂东都近近0.40.4万人口万人口风景区风景区近近0.10.1万人口万人口学区学区近近1 1万人口万人口商贸物流建材市场商贸物流建材市场近近2 2万人口万人口项目现状分析项目现状分析建筑面积建筑面积（万）（万）2626容积率容积率1.881.88地理位置地理位置云龙区兵马俑路云龙区兵马俑路南，三环路西南，三环路西建筑密度建筑密度35%35%物业类别物业类别酒店式公寓酒店式公寓商业商业办公楼办公楼车位车位10451045个个售价售价（元（元/）商铺商铺一层：一层：3300033000二层：二层
6、1700017000三层：三层：1200012000酒店式酒店式公寓公寓60006000世茂广场三期世茂广场三期（待售）（待售）一期一期（自持商业、酒店式公寓尾盘在售）（自持商业、酒店式公寓尾盘在售）1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#二期世茂鑫天地二期世茂鑫天地（整体去化情况不理想）（整体去化情况不理想）项目凭借世茂广场一期约项目凭借世茂广场一期约8 8万自持商业及两幢万自持商业及两幢SOHOSOHO，积聚了市场人气，目前出售二期，积聚了市场人气，目前出售二期5 5栋独栋式商铺，栋独栋式商铺，单套面积在单套面积在70-40070-400之间，后续三期产品待售；从项目现状来看存在较多的不
7、足之处，间接影响了二之间，后续三期产品待售；从项目现状来看存在较多的不足之处，间接影响了二期商铺的整体去化及项目整体形象。期商铺的整体去化及项目整体形象。SSWOTSWOT分析分析1、新老城区交界处，地理位置优越。2、周边拥有大量居民区，消费需求旺盛。3、品牌商户（大润发、KFC等）的入驻，具有一定市场影响力4、世茂集团的品牌效应。5、26万方的大体量商业综合体。1、商铺整体持有率低。2、前期商业定位混乱，市场口碑不佳。3、周边道路整治及高架建设致使环境差，影响项目形象。4、路况不佳，交通拥堵成为常态。1、徐州经济发展迅速，人均收入可观，消费需求旺盛。2、东部新城的发展将进一步带动城市商业的兴
8、盛，本案将从中受益。3、政策打压住宅，对商业项目是一利好。1、老城区现有商业及未来新兴商 圈的形成都将加剧商业市场的竞争。2、万达广场，绿地之窗等知名房企打造的综合体将会分流本案客户。3、随着商业市场发展的升温，国家有可能出台新的政策实施干预。项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性新老城区交界新老城区交界 新老城区交界，集合两区之长处，地位位置优越。区域发展成熟区域发展成熟 项目周边拥有大量成熟居民住宅区、商贸物流建材市场及学区，人流量 大，消费需求可观。区域商圈区域商圈 本案以大润发为核心，并与片区内万达广场相呼应，形成新区域商圈。自然资源丰富自然资源丰富 区域拥有骆驼山、狮子山楚王陵等自
9、然景观资源。项目属性项目属性四至道路四至道路 道路通达性好，连接新老城区的主干道均临近本案。交通工具交通工具 周边公交站点较多，出行往来十分便捷。周边环境周边环境 周边拥有待拆迁厂房、民房及低端门面房，且道路施工致使周围环境 较差。产品属性产品属性项目体量项目体量 总建面近26万方，体量巨大，具有规模效应。品牌效应品牌效应 由知名房企世茂集团倾力打造，品牌影响力巨大。交通通达性好，临近徐州核心商圈，成熟度高，但周边整体环境不佳，档次较低；未来依托以大润交通通达性好，临近徐州核心商圈，成熟度高，但周边整体环境不佳，档次较低；未来依托以大润发为核心的一期商业，配合二、三期多功能商业，打造与万达相呼
10、应的一站式商业综合体。发为核心的一期商业，配合二、三期多功能商业，打造与万达相呼应的一站式商业综合体。市场背景研究及竞争市场分析市场背景研究及竞争市场分析宏观政策背景下市场发展方向？宏观政策背景下市场发展方向？城市不断发展所带来的机遇？城市不断发展所带来的机遇？从典型个案看房地产市场特征从典型个案看房地产市场特征问市问市2宏观政策解读宏观政策解读官方说法一脉相承，维稳仍是调控的主要基调；部分地方政府出台新政刺激楼市，双方陷入深度博官方说法一脉相承，维稳仍是调控的主要基调；部分地方政府出台新政刺激楼市，双方陷入深度博弈。但在扩容房产税的问题上，地方与中央基本达成一致，政策焦点仍在住宅类物业。弈。
11、但在扩容房产税的问题上，地方与中央基本达成一致，政策焦点仍在住宅类物业。国务院参事夏斌国务院参事夏斌：房地产调控方向绝不会变。房地产调控方向绝不会变。就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。关关于行政性的限购买房的措施在什么时候退出，关于税收、于行政性的限购买房的措施在什么时候退出，关于税收、市场的长效制度什么时候推出，取决于投资的替代和稳增市场的长效制度什么时候推出，取决于投资的替代和稳增长的状况。长的状况。住建部部长住建部部长：限购政策短期内不会退出。限购政策短期内不会退出。在十八大新闻中心举行的记者招待会上，住建部部长姜伟新明确表示，限购政策短期内不会退出。人民日报人民日
12、报：楼市调控短期内不可能松动。楼市调控短期内不可能松动。11月19日，人民日报在题为“房价走势将趋于稳定”的述评文章中断言：“今后一段时期，影响楼市走势的很多因素都有可能发生变化，惟一确定的是，严厉的房地产市场调控政策短期内不可能松动。”多地出台公积金多地出台公积金 新政新政 ，加重房价上涨预期加重房价上涨预期：深圳深圳从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元；大连大连将首套房公积金贷款首付比例降至两成；从10月20日起，武汉武汉市民首次使用公积金买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元；昆明昆明也将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。公积金互贷也在越来越多
13、的城市中推开公积金互贷也在越来越多的城市中推开：武汉武汉在外地用商贷购房也能提取住房公积金。沈阳、珠三角及湖南长株沈阳、珠三角及湖南长株潭等城市潭等城市也加入到公积金异地互贷行列。住房公积金提取条件也适当宽松。湖南、湖北、安徽部分城市湖南、湖北、安徽部分城市房产税试点低调推行；海南、广海南、广州、杭州州、杭州等地也均在为扩围房产税做准备。VSVS中央政府、官方媒体中央政府、官方媒体地方政府地方政府政策影响政策影响对全国商办市场的影响对全国商办市场的影响商品房销售分类增速商品房销售分类增速20112011房地产开发投资额各物业类型占比房地产开发投资额各物业类型占比进入进入20122012年，商办
14、市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。整体商办市场投资信心逐步得到显现，年，商办市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。整体商办市场投资信心逐步得到显现，其良好的市场抗风险能力以及盈利能力受到投资者包括部分知名开发商的认可。其良好的市场抗风险能力以及盈利能力受到投资者包括部分知名开发商的认可。2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，达到9876.42亿元，同比增长36.17%，呈爆发式增长的态势；爆发式增长的态势；2012 2012 年年1-10 1-10 月份月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%；其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积办公楼销售面积增长增长
15、6.0%6.0%，商业营业用房销售面积下降，商业营业用房销售面积下降0.4%0.4%。2012年110月，徐州所在的中部地区房地产投资同比增幅徐州所在的中部地区房地产投资同比增幅16.4%16.4%，高于东部区域，高于东部区域。是当前全国房地产投资发展的重点区域。政策影响政策影响对开发商的影响对开发商的影响保利地产：保利地产：将全力冲刺商业地产领域。未来的35年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。首创置业：首创置业：未来5-10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。中粮集团：中粮集团：以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个“全服务链城市综合体”，并
16、以此作为公司商业地产的发展战略。合生创展：合生创展：将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力，其在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。金地集团：金地集团：商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划，2012年，其在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。绿地集团：绿地集团：更多介入商业地产开发，加大国内商业地产的投入。各大开发商为规避风险已逐步转向商业地产开发，商业地产企业的增多也将加剧市场竞争，未来市场各大开发商为规避风险已逐步转向商业地产开发，商业地产企业的增多也将加剧市场竞争，未来市场机遇与风险并存。机遇与风险并存。全国范
17、围内商业潜在供应量巨大全国范围内商业潜在供应量巨大在当前住宅市场受挫的情况下，开发商将投资重心转入了商业市场，尤其是二三线城市，未来商业市场将会面临更为激烈的竞争，产品同质化问题必将日趋显现。商办物业，商办物业，“危危”与与“机机”并存并存当前从中央到地方政策调控的焦点仍为住宅，商办物业发展机遇依旧存在；但应谨防商办物业过剩带来的竞争压力，也不排除将来出台政策干预的可能性。开发商办物业，以不变应万变开发商办物业，以不变应万变精准的客户定位永远是项目制胜的法宝。本项目也应从目标客户出发，制定针对性的营销推广策略，吸引市场的高度关注，给予投资客户信心。城市区位城市区位淮海经济区位于我国两大沿海经济
18、圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。徐州作为区域中心，江苏省重点建设的四个特大城市之一，发展潜力巨大。间。徐州作为区域中心，江苏省重点建设的四个特大城市之一，发展潜力巨大。环渤海经济圈环渤海经济圈长三角长三角经济圈经济圈淮海淮海经济圈经济圈珠三角珠三角经济圈经济圈徐州徐州淮海经济区简图淮海经济区简图庞大的人口基数将为城市房地产市场催生大量的消费需求，有利于当地商业地产的发展。庞大的人口基数将为城市房地产市场催生大量的消费需求，有利于当地商业地产的发展。行政区划行政区划徐州市区区域区域人
19、口人口(万人万人)面积面积（平方千米）（平方千米）云龙区云龙区3030118118鼓楼区鼓楼区3838212212贾汪区贾汪区4949690690泉山区泉山区43436262铜山区铜山区11811818561856邳州市邳州市16916920882088新沂市新沂市10310316161616雎宁县雎宁县13213217671767丰县丰县11611614501450沛县沛县120.3120.313491349徐州市市区面积3037.3平方公里，市辖区人口306.4万，常住人口858.05万人，是苏北唯一的是苏北唯一的特大城市特大城市，国家历史文化名城。徐州城市功能定位为淮海经济圈中心城市、区
20、域性物流中心、国家级历史文化名城。徐州城市功能定位为淮海经济圈中心城市、区域性物流中心、国家级历史文化名城。城市综合定位城市综合定位 全国综合性交通枢纽全国综合性交通枢纽 陇海兰新经济带东部和淮海经济圈的中心城市，商贸都会陇海兰新经济带东部和淮海经济圈的中心城市，商贸都会 徐州都市圈的特大核心城市徐州都市圈的特大核心城市 国家历史文化名城、优秀旅游城市国家历史文化名城、优秀旅游城市 区域制造业基地区域制造业基地城市性质城市性质徐州市经济发展概况徐州市经济发展概况 徐州市GDP总量已突破3500亿元大关，在整体经济遇挫的2011年仍旧保持了高速增长；其人均GDP水平已突破4万元大关。根据城市发展
21、经验，其房地产市场也势必处于快速发展阶段。第二产业为主导的经济结构奠定了徐州坚实的经济基础，第三产业的快速发展为徐州带来大量高素质、中高收入人群，带来大量居住和消费需求。稳步增长的城市经济和不断提高的人民生活水平，推动着徐州房地产业的快速发展。稳步增长的城市经济和不断提高的人民生活水平，推动着徐州房地产业的快速发展。徐州市徐州市20112011年商品房成交均价达到年商品房成交均价达到62706270元元/平方米，明显高于周边城市均价，市场整体发展势头良好。平方米，明显高于周边城市均价，市场整体发展势头良好。房地产发展比较房地产发展比较徐州作为淮海经济圈中心城市，并且拥有千万人口基础，市场需求旺
22、盛，未来10年内房地产发展形势较为乐观，其其房价也将领房价也将领跑苏北各大跑苏北各大主要城市房主要城市房价水平价水平。徐州市徐州市62706270元元/南京市南京市1154911549元元/镇江市镇江市56925692元元/扬州市扬州市71647164元元/苏州市苏州市1124511245元元/淮北市淮北市41574157元元/枣庄市枣庄市40044004元元/淮安市淮安市41644164元元/连云港连云港48214821元元/合肥市合肥市66086608元元/南通市南通市97549754元元/宿迁市宿迁市44884488元元/盐城市盐城市62896289元元/宿州市宿州市35263526元元
23、/蚌埠市蚌埠市42644264元元/淮南市淮南市42664266元元/商丘市商丘市38413841元元/淮海经济圈核心区域优势明显淮海经济圈核心区域优势明显徐州的经济发展主导着淮海经济圈的前进步伐，因此徐州的房地产的发展处于区域核心地位，对本项目来说是重大利好。经济发展持续高速，消费动力强劲经济发展持续高速，消费动力强劲城市经济的发展刺激居民消费需求，是本商业项目发展的内在动力。这也要求我们在商业业态配置上既能满足消费者需求，又具较强的引导性。最大限度挖掘区域商业价值最大限度挖掘区域商业价值大力挖掘自身资源优势，塑造片区的商业价值，是本项目在后期营销推广中必须要解决的问题。20112011年至
24、今，徐州土地市场商业性质用地表现活跃，整体楼板价在年至今，徐州土地市场商业性质用地表现活跃，整体楼板价在1000-22001000-2200元元/平方米之间，视地平方米之间，视地段而定；未来两年徐州商业市场最大可建面积达到近段而定；未来两年徐州商业市场最大可建面积达到近166.8166.8万方，竞争日趋激烈。万方，竞争日趋激烈。出让时间出让时间区域区域土地属性土地属性土地面积土地面积（）（）楼板价楼板价（元（元/）容积率容积率 土地使用权人土地使用权人2011-1-21泉山区奎山公园东侧商服2179911376.7 0.85-1徐州盛源置业发展有限公司2011-3-14淮塔东路北侧商务金融10
25、0803869.8 1.41张家衡2011-5-5复兴路以西、镇平街以北商务金融33273005.7 5.5徐州广达置业有限公司2011-6-23云龙区中山南路商服420703.2 2.93卞静2011-6-23泉山区欧庄永业小区南营业房商务金融3121984.0 2.23董明星2011-6-23泉山区中山北路盛佳大厦一层商务金融5192494.1 7.93徐州盛德源商贸有限公司2011-6-23泉山区永安街26号商务金融3781197.4 4.87徐州市水利工程建设有限公司2011-6-23云龙区民主南路商务金融369791.4 4.47陆徐英2011-6-23云龙区民主南路商务金融5017
26、91.5 4.47孙路2011-7-21东临汉风路、北至规划道路商务金融8355500.0 4.5江苏银行股份有限公司徐州分行2011-7-21新城区A8-4地块西临J3路、南至普陀路商务金融9011500.1 4.5莱商银行股份有限公司2011-7-29解放南路西、和平路南商务金融202791155.0 6.5徐州市徐州师范大学大学科技园有限公司2011-8-3云龙区淮海东路68号商服7701608.1 2.23徐州文化产业集团有限公司2011-8-18新城区泰郡路东、普陀路南商务金融18334642.8 3.5徐州市郊农村信用合作联社2011-8-19鼓楼区荆马河南路南、轻工路西商务金融4
27、2623871.4 3.5江苏信联置业有限公司2011-10-21开发区房亭河南侧、徐海路北侧、坡里路东侧商务金融98036208.8 3.6徐州银地农机发展有限公司2011-11-3开发区环湖南路北侧、环湖西路东侧商务金融209281043.7 2.3徐州松芝置业有限公司2011-11-7泉山区解放南路东、科技路南侧商务金融17589984.0 5.2天成润华集团有限公司一级市场概况一级市场概况一级市场概况一级市场概况出让时间出让时间区域区域土地属性土地属性土地面积土地面积（）（）楼板价楼板价（元（元/）容容积积率率 土地使用权人土地使用权人2011-11-8泉山科技广场内商务金融19169
28、2243.2 2徐州市泉山国有资产投资经营有限公司2011-12-31泉山区新都佳苑东、淮海西路南商务金融79312661.8 4.5江苏国力置业有限公司2011-12-22新城区汉风路西商务金融11548643.3 3.5江苏天裕能源化工集团有限公司2012-3-7开发区环湖南路绿化带南、环湖西路绿化带西商务金融20574502.3 3农村信用合作联社2012-3-9鼓楼区奔腾大道南、煤港路西商务金融31680701.5 4.5徐州市金博房地产开发有限公司 2012-3-9鼓楼区民主路、大马路交叉口东北角商务金融31495515.5 3.8江苏中智置业有限公司2012-3-23新城区总部经济
29、园区内、普陀路以南商务金融9760641.1 3.5徐州黎明食品有限公司2012-6-11泉山区奎山路561号商服1582.1317.0 2黄志强2012-6-11泉山区黄河南路西头北侧、三环西路东侧商服1582.1829.0 3张家衡、刘治成、石霞2012-6-11泉山区黄河南路西头北侧、三环西路东侧商务金融914.8408.4 3江苏银行股份有限公司徐州分行2012-6-11泉山区建国西路45号绅士花园商服8102000.1 3宋瑞侠2012-6-11泉山区建国西路45号绅士花园商服840.21079.7 3宋瑞侠2012-6-11泉山区解放南路奎园小区商务金融626.2879.6 3徐州
30、市泉山区奎山社区卫生服务中心2012-7-12云龙区中山南路东侧、青年路南侧商务金融3796.62887.2 5.2徐州新盛仁和资产管理有限公司2012-8-1泉山区泰山路以东、三环南路以北商务金融153873141.2 3江苏万宁房地产开发集团有限公司2012-9-29云龙区淮海艺术品展示交易中心商服8947.7799.3 1.12江苏盛世汉源文化艺术有限公司2012-10-22鼓楼区复兴北路西侧，环城路南侧商务金融446521863.3 5江苏润安置业有限公司2012-11-19鼓楼区下淀杨庄路南商务金融13991406.1 1.56徐州淮海农村商业银行股份有限公司数据来源：中国土地市场网
31、数据来源：中国土地市场网在投资需求受到抑制的情况下，徐州商品房市场表现平稳，价格增幅大，说明市场内部需求动力充足。在投资需求受到抑制的情况下，徐州商品房市场表现平稳，价格增幅大，说明市场内部需求动力充足。商品房供求分析商品房供求分析 在严厉的宏观政策调控下，徐州商品房整体表现依旧平稳，2011年市区商品房成交面积达到380万，增幅0.82%。成交价格一路走高，成交价格一路走高，20112011年成交均价高达年成交均价高达62706270元元/平方米，增幅达到平方米，增幅达到27.49%27.49%。云龙区是市场商办物业的成交主力区域，说明市场较为看好该区域商办物业的发展，对本案利好。云龙区是市
32、场商办物业的成交主力区域，说明市场较为看好该区域商办物业的发展，对本案利好。商办市场成交分析商办市场成交分析 今年6月份以来随着商业推案的加大，商业成交整体逐步走高，月成交多集中在300套以上。商商业成交以成交以经济开开发区区为主，其次主，其次为项目所在的云目所在的云龙区区。今年下半年办公物业成交情况整体优于上半年。其中，其中，项目所在的云目所在的云龙区是区是办公物公物业成交的成交的绝对主力区域主力区域。淮海广淮海广场商圈场商圈人民广人民广场商圈场商圈古彭广古彭广场商圈场商圈大润发大润发商圈商圈徐州中心区商圈徐州中心区商圈沃尔玛沃尔玛商圈商圈徐州区域性商圈徐州区域性商圈本案本案徐州现有成熟商业
33、集中在淮海路上，本案所在大润发商圈属于区域性商圈，主要辐射东部城区居民。徐州现有成熟商业集中在淮海路上，本案所在大润发商圈属于区域性商圈，主要辐射东部城区居民。商业市场概述商业市场概述主要商圈主要商圈商圈特征商圈特征租金范围租金范围核心商圈核心商圈古彭广场商圈古彭广场商圈地处徐州市中心（中山北路与淮海路交汇处），自上世纪80年代就已成为徐州市商贸中心，是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商圈地带。10-15元/*天人民广场商圈人民广场商圈位于淮海西路与矿山路交汇处，随着西区大盘、大企、大环境的“三大”效应，西区楼市在强势崛起，而以人民广场为中心的西区商圈，磁场效应则日渐发力。5-10元/*天淮海广场
34、商圈淮海广场商圈作为徐州市流动人口最密集的区域，淮海广场商圈是徐州的窗口。4-5元/*天区域商圈区域商圈沃尔玛商圈沃尔玛商圈距云龙湖1.5公里，距古彭广场商圈1公里，距宣武市场500米的距离使得有较高的关注度。4-7元/*天大润发商圈大润发商圈主要为东三环附近商圈，依托世茂东都大盘，周边已有部分住宅项目入驻，但区域配套的成熟仍需时日。4-5元/*天核心商圈发展已经饱和，区域商圈面临空前的发展机遇，本案未来将引领东部城区消费。核心商圈发展已经饱和，区域商圈面临空前的发展机遇，本案未来将引领东部城区消费。商业市场概述商业市场概述市场在售项目分布市场在售项目分布市场在售项目分布集中于传统核心商圈与高
35、铁站周边区域，本案处于两者之间的区域商圈。市场在售项目分布集中于传统核心商圈与高铁站周边区域，本案处于两者之间的区域商圈。恒盛广场恒盛广场荣盛广场荣盛广场核心商圈核心商圈区域商圈区域商圈万达广场万达广场淮海淮海8888高铁广场高铁广场月星商业月星商业泰隆商业街泰隆商业街银地农机银地农机欧蓓莎商城欧蓓莎商城绿地之窗绿地之窗高铁站辐射区域高铁站辐射区域世茂广场世茂广场市场在售项目分析市场在售项目分析万达、绿地等品牌的进驻使得徐州的商业市场进一步升级，并分流现有消费市场客群。万达、绿地等品牌的进驻使得徐州的商业市场进一步升级，并分流现有消费市场客群。项目名称项目名称规模规模（万平方米）（万平方米）商
36、业类型商业类型主力户型主力户型（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/）销售情况销售情况万达广场总体量：46.54商业体量：18商业综合体105-22028000推出百余套商铺去化超过70%绿地之窗130商业体量：20商业综合体70-200一层20000二层14000去化约50%，包租8年每年8%恒盛广场10.4公寓底铺100-120一层沿街33000内铺23000预计推出20套左右商铺荣盛商业广场4商业体量：0.8商业综合体80-120一层17000，二层12000，三层10000去化近50%，尚有近5000剩余淮海884公寓底铺30-1001800011月10日开盘推出87套商铺，去
37、化约20套高铁时代广场12.82商业街商铺未推未推未售欧蓓莎国际商城78家居市场30-4011000三期800余套商铺在售，尚有超过50%的剩余兴旺商业街2.4商业街商铺60-807200推出60余套商铺，已去化近40套银地农机汽车大市场57商业街商铺140-1507500现房销售，5年包租，每年8%泰隆商业街7.09商业街商铺150-40013000仅剩少量300以上户型市场在售商业项目存量约为市场在售商业项目存量约为21.6521.65万平方米。万平方米。未来竞争项目分析未来竞争项目分析区域划分区域划分项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万）（万）物业类型物业类型后续推量后续推量新城区美的地
38、产振兴大道西侧地块4.29商铺4.29万平方米中茵广场26.68商铺、写字楼 约10万平方米开发区金瑞汽车城10商铺10万平方米龙城国际8.1商铺、住宅约4万平方米鼓楼区八里国际家居博览中心12.86商铺12.86万平方米未来整个徐州市场后续待售商业项目共计未来整个徐州市场后续待售商业项目共计5 5个个，未上市商业体量将未上市商业体量将达达41.1541.15万方，万方，市场竞争加剧。市场竞争加剧。尽管未来市场仍有较多的商业项目上市，但从地理位置上来看并无直接竞争关系，但仍将会尽管未来市场仍有较多的商业项目上市，但从地理位置上来看并无直接竞争关系，但仍将会分流市场潜在客源。本案应抓紧时间重新包
39、装上市，以免流失市场潜在客户。分流市场潜在客源。本案应抓紧时间重新包装上市，以免流失市场潜在客户。竞争项目后续推量分析竞争项目后续推量分析20122012年年1-101-10月徐州商业月徐州商业套数成交套数成交31413141套，成交套，成交面积约为面积约为2020万平方米，万平方米，预计全年成交将不超过预计全年成交将不超过2525万平方米万平方米。未来两年内徐州可建筑商业未来两年内徐州可建筑商业面积达到面积达到166.8166.8万方，市场万方，市场可售存量约可售存量约21.6521.65万方，未万方，未上市项目约上市项目约41.4541.45万方，合万方，合计约计约229.9229.9万方
40、万方。未来商业市场将供大于求。本项目依旧面临严酷的市场竞争压力。本案应在商业定位上更具针对性，未来商业市场将供大于求。本项目依旧面临严酷的市场竞争压力。本案应在商业定位上更具针对性，深度挖掘自身价值，形成差异化竞争的局面，在激烈的市场竞争下突围。深度挖掘自身价值，形成差异化竞争的局面，在激烈的市场竞争下突围。按照2012徐州商业销售速度，现有市场存量完全消化至少需要9年年时间徐州商业市场总结徐州商业市场总结万达广场、恒盛广场等具有地理优势的项目售价在3000030000元元/平方米左右平方米左右，高铁站周边商业价格在7000-130007000-13000元元/平方米平方米，近年来商业市场发展
41、迅速，优势地段商铺价格跳跃式上涨。目前市场在售商业主力面积呈现两极分化，30-8030-80的商铺利于投资客去化，的商铺利于投资客去化，100-200100-200的商铺主要满足当地自营业主的商铺主要满足当地自营业主。除绿地之窗与银地农机汽车大市场外皆不带租约销售不带租约销售，一层一般挑高至一层一般挑高至5 5米以上米以上，一层可做两层使用。徐州商业发展已经呈现多核心发展的格局多核心发展的格局，目前以本案为代表的大润发商圈将面临更多的机遇与挑战。市中心商圈的饱和促使商业市场不断外延，未来大润发商圈与高铁商圈的必将逐步兴起。市中心商圈的饱和促使商业市场不断外延，未来大润发商圈与高铁商圈的必将逐步
42、兴起。徐州现有商业市场已呈现供大于求的市场格局，本案需要深度挖掘自身特色，通过专业的营销包装，才能在激烈的市场竞争中突围。竞争项目分析竞争项目分析一：徐州万达广一：徐州万达广一：徐州万达广一：徐州万达广场场二：二：二：二：绿绿地之窗地之窗地之窗地之窗三：欧蓓莎国三：欧蓓莎国三：欧蓓莎国三：欧蓓莎国际际商城商城商城商城市市场上极具代上极具代表性表性商商业综合体合体 市市场口碑口碑较好，好，销售情况售情况良好良好针对市场口碑好、销售情况佳、极具代表性作为参考要素，对市场上商业项目的进行选取分析。针对市场口碑好、销售情况佳、极具代表性作为参考要素，对市场上商业项目的进行选取分析。竞争项目分析竞争项目
43、分析1 1万达广场万达广场占地面积（万）占地面积（万）12.8412.84建筑面积（万）建筑面积（万）46.6446.64（商业（商业1818）项目地址项目地址云龙区馨园小区南侧云龙区馨园小区南侧开发商开发商徐州万达广徐州万达广场有限公司有限公司物业类型物业类型住宅、写字楼、商铺住宅、写字楼、商铺容积率容积率2.82.8主力面积主力面积105-200105-200层高层高一层一层4.84.8米，二层米，二层4.54.5米米售价售价 （元（元/）2800028000（1+21+2层连卖）层连卖）销售情况销售情况推出百余套商铺去化超过推出百余套商铺去化超过70%70%万达广场是徐州市场的明星楼盘，
44、口碑极好，深受投资者欢迎，采用万达广场是徐州市场的明星楼盘，口碑极好，深受投资者欢迎，采用1+21+2层连卖形式出售，不包租。层连卖形式出售，不包租。销售情况分析销售情况分析徐州万达属于万达第三代产品，自持购物中心提升品牌影响，并配合商业街的成功销售。徐州万达属于万达第三代产品，自持购物中心提升品牌影响，并配合商业街的成功销售。在在售售在在售售在售在售售罄售罄万达广场是徐州市的“三重一大”重点工程、云龙核心区的龙头项目，其中万达自持商业面积万达自持商业面积1818万平方米万平方米。整个项目由大型购物中心、商业街、商务写字楼、影城、住宅等多种业态组成，是融 购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲、居
45、住等多种功能于一体的大型城市综合体。万达广场在售商铺主要分为两块，一部分为住宅底商，目前已经售罄；另一部分为万达广场在售商铺主要分为两块，一部分为住宅底商，目前已经售罄；另一部分为“金街金街”部分，目前在售，部分，目前在售，销售率已达销售率已达70%70%。第一阶段第一阶段 2.10-4.252.10-4.25万达品牌落地万达品牌落地推广节点推广节点第二阶段第二阶段4.26-5.254.26-5.25首次开盘销售（商铺）首次开盘销售（商铺）第三阶段第三阶段 5.27-12.305.27-12.30住宅、商铺、住宅、商铺、sohosoho相继推出与销售相继推出与销售2 2月月1010日日开工典礼
46、开工典礼4 4月月2626日日售楼处开放售楼处开放5 5月月2626日日首次开盘首次开盘万达广场就是城市中心以根据不同销售节点、销售情况向不同业态侧重推广主题推广主题广告诉求广告诉求线上推广线上推广线下活动线下活动万达集团品牌价值万达广场核心价值阐述万达广场产品价值阐述充分利用户外、围挡、报纸、电视、网络进行集中宣传，树立项目品牌形象，引起市场对万达广场的关注密集型、全方位、立体式的媒介投放报纸、户外、电视、广播、短信、杂志、杂志架、围档等媒体组合推广开工庆典、政府官员高端访谈、万达中国行样板房开放、产品说明会、开盘售楼处密集的暖场活动、VIP客户互动活动等小众渠道寻找客户12.3112.31
47、营销推广分析营销推广分析广告策略分析广告策略分析万达广场媒体组合策略万达广场媒体组合策略户外户外市中心楼顶广告、高炮市中心楼顶广告、高炮报广报广都市晨报、彭城晚报等都市晨报、彭城晚报等杂志杂志彭城楼市彭城楼市电台电台房产频道房产频道网络网络彭城视窗房地产网、我爱房产网、彭城视窗房地产网、我爱房产网、腾讯网、新浪乐居、搜房、搜狐腾讯网、新浪乐居、搜房、搜狐直效直效短信短信竞争项目分析竞争项目分析2 2绿地之窗绿地之窗占地面积（万）占地面积（万）36.67建筑面积（万）建筑面积（万）130项目地址项目地址高铁站西侧入口开发商开发商 绿地地产集团徐州东部置业有限公司 物业类型物业类型住宅、商铺容积率
48、容积率3.0主力面积主力面积70-200层高层高一层5.4米，二层5.1米售价售价 （元（元/）一层20000，二层14000销售情况销售情况去化约50%，包租8年每年8%绿地之窗是目前徐州为数不多的包租项目之一，是高铁商务区崛起的标杆性项目。绿地之窗是目前徐州为数不多的包租项目之一，是高铁商务区崛起的标杆性项目。销售情况分析销售情况分析绿地之窗目前在售住宅社区商业，共四层。一二层对外出售，三四层自持，一层已售约绿地之窗目前在售住宅社区商业，共四层。一二层对外出售，三四层自持，一层已售约90%90%，二层所，二层所剩较多。剩较多。绿地之窗项目位于徐州高铁站西广场，融合高档商业中心、综合办公区和
49、地标性酒店高档商业中心、综合办公区和地标性酒店于一体的城市综合体-绿地缤纷城，以及高档住宅组团高档住宅组团-国际花都紫薇苑。绿地缤纷城N区（北区）位于徐州高铁站西广场正北面。功能定位为商业中心及综合办公区。主要由四层裙房商业中心，高等级写字楼、精装酒店式公寓及地下车库构成。绿地缤纷城S区（南区）位于徐州高铁站西广场正南面。功能定位为四星级酒店及配套商业，将建成高铁站区地标性酒店。在在售售商商铺铺20112011年年1 1月月2626日日开工典礼开工典礼20112011年年7 7月月2828日日一期开盘一期开盘20112011年年8 8月月3030日日商铺开盘商铺开盘活动策略分析活动策略分析20
50、122012年年9 9月月2929日日二期开盘二期开盘时期时期活动活动 2011年2月19日在接待中心举办“高铁知多少”新春竞猜的抽奖活动。2月26日“曹科帮你忙”投资理财讲座在接待中心举行。3月12日，“高铁改变生活”规划展在接待中心盛大开幕。2011年7月13日绿地第四届金鼎奖颁奖盛奖即将举行。7月17日在现场接待处举行国际花都产品说明会。7月20日绿地举办全国范围的主题性系列活动“绿地会”少儿安全训练营！全国47个城市共同参与，全方位展示了集团年度公益活动品牌形象。2011年8月25日在接待中心举行“告别暑假亲子狂欢嘉年”活动。2012年10月4日在接待中心举行“DIY定制手链与巧克力”
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