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1、第一章 绪论,主要内容,1.1 房地产的价值与价格 1.2 房地产投资概述 1.3 房地产投资分析概述,1.1 房地产的价值与价格,1.1.1 投资价值 投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。 房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。,1.1.2 市场价值 市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。 市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。,1.1.3 投资价值与市场价值的关系,1.1.4 交易价格 交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易
2、价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。,图1-1 价值关系：交易区间,1.2 房地产投资概述,1.2.1 投资概述 1投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。 投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。,2投资的分类 （1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。 （2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。,1.2.2 房地产投资的内涵 1房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房
3、地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。,2房地产投资的三要素,时机 区位 质量,3房地产投资的特点 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 具有相互影响性 具有保值、增值性,1.2.3 房地产投资的分类 1按房地产投资形式划分,（1）房地产直接投资 （2）房地产间接投资,2按房地产投资的用途划分,（1）住宅房地产投资 （2）商业房地产投资 （3）工业房地产投资 （4）特殊用途房地产投资,3按房地产投资经营方式划分,（1）出售型房地产投资 （2）出租型房地产投资 （3）混合型房地产投资,1.2.4 房地产
4、投资的作用 1房地产投资的宏观作用,（1）房地产投资有利于国民经济的发展 （2）房地产投资能够协调优化社会资源配置 （3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境,2房地产投资的微观作用,（1）房地产投资是一种增值手段 （2）房地产投资的风险与收益适当 （3）房地产投资可以获得避税收入 （4）房地产投资可以提升投资者资信等级,1.2.5 房地产投资的影响因素,1经济因素 2社会因素 3政治和行政因素 4政策法规因素 5技术因素,1.3 房地产投资分析概述,1.3.1 房地产投资分析的任务,1为投资者提供投资方向 2为投资者提供运作方式 3为投资者预测投资收益 4为投资者分析风险并提供避险策略,1.
5、3.2 房地产投资分析的内容,1房地产投资的环境与市场分析 2房地产项目成本估算与融资方案择优 3房地产项目投资的财务分析 4房地产项目投资的不确定性分析 5房地产投资项目的风险分析 6房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价 7房地产投资决策分析,1.3.3 房地产投资分析的方法,1理论联系实际的方法 2定量分析与定性分析相结合 3静态分析与动态分析相结合 4宏观分析与微观分析相结合,推荐阅读 1谭顺使用价值论北京：中国经济出版社，2005 2英戴维皮尔斯现代经济学辞典第3版毕吉耀，谷爱俊译北京：北京航空航天大学出版社，1992 3美查尔斯H.温茨巴奇，迈克E迈尔斯，苏珊娜埃思里奇坎农现代不动产第5版北京：中国人民大学出版社，2001 4曹振良房地产经济学北京：北京大学出版社，2006,Thank you !,