房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码.ppt

1、批量精装修项目管理系列课程介绍批量精装修项目管理系列课程介绍批量精装修项目管理系列课程介绍批量精装修项目管理系列课程介绍课程背景：课程背景：随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不断随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不断的提高，以往的的提高，以往的1 1至至2 2天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精装修天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精装修项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系列管理项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系列管理课程共划分三个部分，既第一部分的精装修项目的定位、产品研发、设课程共划分三个部分，既第一部分的精装修

2、项目的定位、产品研发、设计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部分的精装修计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部分的精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码。项目的施工管理及项目交付核心要点解码。课课程特点：程特点：本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统和本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统和专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演练环节，针对模拟项目进专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演练环节，针对模拟项目进行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列课程还行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列课程还安排

3、了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。安排了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。本次课程主要内容：本次课程主要内容：住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管理、住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工管理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及维修管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及维修管理、施工管理模拟案例演练、最新案例分享。施工管理模拟案例演练、最新案例分享。胡冶明老师，胡冶明老师，19851985年毕业于同济大学

4、建筑工程系，有年毕业于同济大学建筑工程系，有7 7年建筑设计院工年建筑设计院工作经历、作经历、2525年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，研究生院房地产总裁班客座教授，深深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。目目 录录第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项

5、分包管理第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理第二章：批量精装修住宅项目交楼标准样板房施工管理第二章：批量精装修住宅项目交楼标准样板房施工管理第三章：批量精装修项目施工过程全过程关键节点第三章：批量精装修项目施工过程全过程关键节点第四章：精装修住宅产品的售后服务与保修第四章：精装修住宅产品的售后服务与保修第五章：房地产精装修项目施工管理沙盘演练互动及交流环节第五章：房地产精装修项目施工管理沙盘演练互动及交流环节第六章：标杆房企精装修项目案例分析之三第六章：标杆房企精装修项目案例分析之三第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理一、

6、土建总包、装修总包、甲方专项分包交叉施工模式管理一、土建总包、装修总包、甲方专项分包交叉施工模式管理1 1、土建总包与各个分包单位的管理模式分析、土建总包与各个分包单位的管理模式分析 由于该种施工状况是在土建总包没有撤场、项目毛坯房还没有综合验收的情由于该种施工状况是在土建总包没有撤场、项目毛坯房还没有综合验收的情况下要最终实现完成批量精装之后一次性进行验收的模式。该种施工模式一般有况下要最终实现完成批量精装之后一次性进行验收的模式。该种施工模式一般有以下特点：以下特点：（1 1）、整个项目工地一直是由土建总包进行全面现场管理，相关分包原则上均应）、整个项目工地一直是由土建总包进行全面现场管理

7、相关分包原则上均应该向土建总包缴纳施工配合费。配合条件应该提前在土建总包合同中约定清楚。该向土建总包缴纳施工配合费。配合条件应该提前在土建总包合同中约定清楚。（2 2）、甲方要协调各个分包与总包施工现场临时设施、生活区、施工加工场地安）、甲方要协调各个分包与总包施工现场临时设施、生活区、施工加工场地安排、施工水电接驳、成品保护、安全防护、施工水平交通与垂直交通等问题。排、施工水电接驳、成品保护、安全防护、施工水平交通与垂直交通等问题。（3 3）、土建总包必须提供合格的批量精装修工作面给各种分包单位。可聘请第三）、土建总包必须提供合格的批量精装修工作面给各种分包单位。可聘请第三方咨询单位对现场

8、工作面实施方咨询单位对现场工作面实施“实测实量实测实量”，强调土建总包的整改时间和力度。，强调土建总包的整改时间和力度。（4 4）、装修总包分管装修范围内的各种甲方专项分包及甲供装饰材料、部品管理。）、装修总包分管装修范围内的各种甲方专项分包及甲供装饰材料、部品管理。2 2、施工现场、施工现场各种合约管理模式各种合约管理模式、范围、范围及相关责任分析及相关责任分析土建总包土建总包施工现场施工现场装修总包施工范围装修总包施工范围土建总包收尾工程土建总包收尾工程及其他甲方室外专及其他甲方室外专项分包工程项分包工程装修工程甲方专项装修工程甲方专项分包施工范围分包施工范围装修工厂化加工场地装修工厂化加

9、工场地装修总包材料堆放场地装修总包材料堆放场地甲供材料、部品堆放场地甲供材料、部品堆放场地固装部品、空调、新风、智固装部品、空调、新风、智能化、燃气、直饮水、电信、能化、燃气、直饮水、电信、有线电视、电梯等有线电视、电梯等小区综合配套官网、园林、小区综合配套官网、园林、人防、泛光照明等人防、泛光照明等阴影部分为装修交叉施工范围阴影部分为装修交叉施工范围甲方工程管理部第三方实测实量、顾问、检测单位土建施工总包单位装修总包施工单位专业分包施工部品供应商材料供应商装修总包班组监理公司3 3、批量精装修现场管理架构分析批量精装修现场管理架构分析装修总包装修总包施工现场施工现场装修总包施工范围装修总包施

10、工范围装修工程甲方专项装修工程甲方专项分包施工范围分包施工范围装修工厂化加工场地装修工厂化加工场地装修总包材料堆放场地装修总包材料堆放场地甲供材料、部品堆放场地甲供材料、部品堆放场地固装部品、空调、新风、智固装部品、空调、新风、智能化、直饮水、电信、有线能化、直饮水、电信、有线电视、家居用品等电视、家居用品等阴影部分为装修交叉施工范围阴影部分为装修交叉施工范围二、二、土建工程已土建工程已竣工竣工验收情况下装修总包、甲方专项分包模式的管理验收情况下装修总包、甲方专项分包模式的管理1 1、装修总包总控模式下的装修现场管理、装修总包总控模式下的装修现场管理2 2、批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较

11、分析批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较分析 对于毛坯房来说，施工工序相对简洁、衔接紧凑，而对于批量精装修施工对于毛坯房来说，施工工序相对简洁、衔接紧凑，而对于批量精装修施工而言，工序相对繁杂，各个工种穿插施工较多。精装房室内施工与毛坯房室内而言，工序相对繁杂，各个工种穿插施工较多。精装房室内施工与毛坯房室内施工差异主要区别如下：施工差异主要区别如下：（1 1）、工序多、可穿插施工性比较大。注意：公共部分装修施工的次序是先室）、工序多、可穿插施工性比较大。注意：公共部分装修施工的次序是先室内装修，后公共部分装修。内装修，后公共部分装修。（2 2）、甲供材料多，供给压力大。要求甲方材料进场计划与

12、施工进度计划相匹）、甲供材料多，供给压力大。要求甲方材料进场计划与施工进度计划相匹配，杜绝不必要的误工费签证。配，杜绝不必要的误工费签证。（3 3）、部门沟通频繁，信息反馈程度加大。设计变更处理、甲方采购供货信息）、部门沟通频繁，信息反馈程度加大。设计变更处理、甲方采购供货信息对称、配合销售的交楼标准确定、新材料新工艺效果评定等。对称、配合销售的交楼标准确定、新材料新工艺效果评定等。（4 4）、样板先行，确定交楼标准。土建毛坯样板、精装交付样板、单元楼层样）、样板先行，确定交楼标准。土建毛坯样板、精装交付样板、单元楼层样板、营销客户展示样板。板、营销客户展示样板。（5 5）、分包单位多，协调难

13、度加大。装修总包分包、甲方专项分包等。）、分包单位多，协调难度加大。装修总包分包、甲方专项分包等。1 1、装修单位与总包方交接应符合的基本条件、装修单位与总包方交接应符合的基本条件（1 1）、屋面、外墙面）、屋面、外墙面(含外门窗等含外门窗等)应全面完成。应全面完成。（2 2）、内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。）、内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。（3 3）、楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。）、楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。（4 4）、给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。）、给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。（5 5）、套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线

14、管敷设完成。）、套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。（6 6）、精装修房的交楼标准样板）、精装修房的交楼标准样板套（层）施工套（层）施工已完成。已完成。2 2、批量装修前与总包方交接验收的内容、批量装修前与总包方交接验收的内容（1 1）、）、内装修基层内装修基层(墙面、地面、天棚墙面、地面、天棚)质量。质量。（2 2）、）、外门窗外门窗(含分户门含分户门)质量。质量。（3 3）、）、已完阳台栏杆的质量。已完阳台栏杆的质量。（4 4）、）、平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。（5 5）、）、室内空间尺寸测量。室内空间尺寸

15、测量。（6 6）、）、排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。（7 7）、）、建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。（8 8）、）、烟道设施及附件质量。烟道设施及附件质量。三、三、土建总土建总包包完成界面标准化的管理完成界面标准化的管理3、总包施工单位移交场地时界面参考、总包施工单位移交场地时界面参考（1）、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根）、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，

16、并将冷热水下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。（2）、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要）、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。穿线，开关插座不要装。（3）、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。）、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。（4）、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。）、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。（5）、地面）、地面：按

17、照质量标准要求找平。尤其：按照质量标准要求找平。尤其是木地板地面是木地板地面，找平的要求，找平的要求较高。如不能满足要求，需要后期采用水泥自流平处理，额外增加费用。较高。如不能满足要求，需要后期采用水泥自流平处理，额外增加费用。（6）、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间）、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，也可，也可由由土建单位做完填充层及上层防水。土建单位做完填充层及上层防水。（7）、保温层：先施工完毕。）、保温层：先施工完毕。（8）、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护）、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。（9）、甲方聘请第三方

18、检测机构对场地界面进行实测实量，发现不合格）、甲方聘请第三方检测机构对场地界面进行实测实量，发现不合格及时有土建总包进行整改。及时有土建总包进行整改。标杆企业精装修与总包界面划分参考4 4、土建总包与装修总包各部位具体移交作法、土建总包与装修总包各部位具体移交作法 （1 1）、）、户内土建户内土建u入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。u墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平

19、整不得有空墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。u厅房：室内厅房：室内1M1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。u厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。预留正确、出墙深度及标高正确。u卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕

20、排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。要。u楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。u阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。垃圾清理及结构找坡符合要求。u天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫

21、生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）（2 2）、公共部分土建）、公共部分土建u天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。补平。u墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸

22、准确，避免大小头。裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。u地面：地面打凿平整，清理干净。地面：地面打凿平整，清理干净。u电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。u防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。u栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。说明：说明：核心筒消防疏散核心筒消防疏散楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要楼梯间及水电管井的装修是由土建单

23、位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。装修内容。（3 3）、水电）、水电安装安装u水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。u强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座

24、平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。u弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。u采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。格。u燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐

25、施工完毕，经验收合格。燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。（4 4）、）、其它其它 外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工

26、供水系统，及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统，以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。指标说明：反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。1.合格标准：0，4mm2.测量工具：2米靠尺、楔形塞尺室内实测实量资料参考：室内实测实量资料参考：水平度测量水平度测量 垂直度测量垂直度测量实测实量指引链接实测实量指引链接四、四、住宅精装修项目标段划分及劳动力分析：住宅精装修项目标段划分及劳动力分析：1、批量精装修住宅项目标段划分、批量精装修住宅项目标段划分 批量精装修工程

27、的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应数量，而主要取决于劳动力供应。因此标段划分与班组劳动力供应有关。因此标段划分与班组劳动力供应有关。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易

28、失控。因为对于成熟的装修公司来说，熟的装修公司来说，200200600600套作为一个标段是合适的选择套作为一个标段是合适的选择。从普通住宅一般为。从普通住宅一般为100100米高（约米高（约3030层），每层约为层），每层约为4646户来计算，那么每栋住宅约为户来计算，那么每栋住宅约为150150户左右。因此平均户左右。因此平均2 2栋高层住宅（约栋高层住宅（约300300套）住宅是一个比较合适的标段。套）住宅是一个比较合适的标段。每栋住宅的装修有划分公共部分的装修和室内部分的装修，建议要整栋住宅的装每栋住宅的装修有划分公共部分的装修和室内部分的装修，建议要整栋住宅的装修分包给一个装饰施工单

29、位。标段的划分考虑到施修分包给一个装饰施工单位。标段的划分考虑到施工现场要保持施工单位任务的连工现场要保持施工单位任务的连续续性、成品保护、垂直交通干扰、施工次序等问题。要避免各个标段之间施工单位性、成品保护、垂直交通干扰、施工次序等问题。要避免各个标段之间施工单位恶恶性价格竞争。性价格竞争。2 2、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析 批量精装修现场的装修施工人员包含土建总包人员（如有）、装修总包人批量精装修现场的装修施工人员包含土建总包人员（如有）、装修总包人员、甲方专项分包人员（如橱柜、成套门、智能化、空调、燃气安装）等。由员、甲方专项分包人员（如橱

30、柜、成套门、智能化、空调、燃气安装）等。由于甲方分包人员不一定常驻工地，基本上属于于甲方分包人员不一定常驻工地，基本上属于“工厂化制作、现场安装工厂化制作、现场安装”的人的人员，很多项目安装完成甚至当天就离开了。因此我们现场对装修总包的班组劳员，很多项目安装完成甚至当天就离开了。因此我们现场对装修总包的班组劳动力的安排就成为工作重点。动力的安排就成为工作重点。批量精装修施工现场各个班组工种分析：批量精装修施工现场各个班组工种分析：（1 1）、泥水工：负责现场泥水抹灰、铺贴墙地砖等工作；）、泥水工：负责现场泥水抹灰、铺贴墙地砖等工作；（2 2）、防水工：负责二次防水施工；）、防水工：负责二次防水

31、施工；（3 3）、木工：负责天花吊顶等工作；）、木工：负责天花吊顶等工作；（4 4）、油漆工：负责项目乳胶漆及装修细部打胶等工作；）、油漆工：负责项目乳胶漆及装修细部打胶等工作；（5 5）、水电工：负责装修水电安装等工作；）、水电工：负责装修水电安装等工作；（6 6）、杂工：负责运输、清洁等辅助施工工作；）、杂工：负责运输、清洁等辅助施工工作；300套住宅同时施工劳动力统计分析：第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理一、一、交楼标准样板房制作的重要性交楼标准样板房制作的重要性 对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板

32、房对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗

33、憾，甚至造成巨额的直到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。几个问题。嘉里建设的嘉里建设的“三重打造三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。二、交楼标准样板房位置选择方式与项目整体施工影响分析二、交楼标准样板房位置选择方式与项目整体施工影响分析1 1、实体楼层样板房布置分析、实体楼层样板房布置分析 实体楼层做样板房有两实体楼层做样板房有两种情况布置，一种是在较低种情况布置，一种是在较低楼层，看楼客户可以从

34、一层楼层，看楼客户可以从一层步行上楼参观。低层楼样板步行上楼参观。低层楼样板房不宜高于四层。房不宜高于四层。另外一种布置可以布置另外一种布置可以布置在较高楼层。可以根据主体在较高楼层。可以根据主体工程进度尽可能布置在景观工程进度尽可能布置在景观较好的楼层。但是需要考虑较好的楼层。但是需要考虑安装电梯达到较高楼层。安装电梯达到较高楼层。以上两种均需要做好入以上两种均需要做好入户大堂及标准层楼梯间的公户大堂及标准层楼梯间的公共部分装修。共部分装修。样板房样板房A A有家具软装有家具软装样板房样板房B B有家具软装有家具软装样板房样板房C C交付标准交付标准样板房楼层示意样板房楼层示意2 2、样板房

35、在营销中心区域样板房在营销中心区域布置分析布置分析 在营销中心区域布置样板房的优点是便于客户参观，同时与正在施工的工地不在营销中心区域布置样板房的优点是便于客户参观，同时与正在施工的工地不产生交叉干扰。但是如果在楼盘商业裙楼布置的时候，可能会受限与裙楼柱网的限产生交叉干扰。但是如果在楼盘商业裙楼布置的时候，可能会受限与裙楼柱网的限制。很多开发商舍得投入建设临时营销中心来规避平面功能不合理的问题。营销中制。很多开发商舍得投入建设临时营销中心来规避平面功能不合理的问题。营销中心区域要布置精装房产品展示区。心区域要布置精装房产品展示区。如果精装修楼盘开展采用客户个性化定制的销售模式，营销中心还要布置

36、业如果精装修楼盘开展采用客户个性化定制的销售模式，营销中心还要布置业主个性化定制区域（设计师驻场）以及主个性化定制区域（设计师驻场）以及VRVR体验互动区域。体验互动区域。3 3、临近地块样板房组团式临近地块样板房组团式布置分析布置分析 如果在营销中心不方便布置样板房，可以选择项目临近地块或者后期工程如果在营销中心不方便布置样板房，可以选择项目临近地块或者后期工程用地布置组团式样板房展示区。这种做法不仅不影响工地的现场施工，而且是的用地布置组团式样板房展示区。这种做法不仅不影响工地的现场施工，而且是的样板房有自然采光，也可以展示局部外立面装饰材料、栏杆等做法。样板房有自然采光，也可以展示局部外

37、立面装饰材料、栏杆等做法。深圳万科麓城院落式样板房展示区深圳万科麓城院落式样板房展示区4 4、园林情景体验式样板房展区园林情景体验式样板房展区 近年来很多开发商不断探讨营销中心和样板房的新模式。万科最早在近年来很多开发商不断探讨营销中心和样板房的新模式。万科最早在20142014年把中信书店引入了营销中心，并且布置了阅读区，使得客户在看楼的年把中信书店引入了营销中心，并且布置了阅读区，使得客户在看楼的同时还有一个轻松的阅读环境。还有一些开发商把样板房展示区布置成了儿同时还有一个轻松的阅读环境。还有一些开发商把样板房展示区布置成了儿童娱乐区和课外活动区，使得大人在看楼的时候孩子有自己玩耍的地方。

38、这童娱乐区和课外活动区，使得大人在看楼的时候孩子有自己玩耍的地方。这种方式特别在周末，可以聚集更多的人气。种方式特别在周末，可以聚集更多的人气。园林式样板房展示区案例园林式样板房展示区案例5 5、交楼标准块样板房施工工期交楼标准块样板房施工工期分析分析标杆房企一般样板房精装修标准公司为标杆房企一般样板房精装修标准公司为4545天，工期主要安排内容如下：天，工期主要安排内容如下：（1 1）、准备阶段）、准备阶段510510天：图纸会审、样板房施工场地交接验收、成品保护、确天：图纸会审、样板房施工场地交接验收、成品保护、确保样板房施工范围不会漏水、漏雨、装修队伍管理人员及班组人员进场、第一批保样板

39、房施工范围不会漏水、漏雨、装修队伍管理人员及班组人员进场、第一批甲供或者乙供材料进场等；甲供或者乙供材料进场等；（2 2）、泥水施工、防水等是作业阶段：厨卫回填、防水施工、土建及水电改造）、泥水施工、防水等是作业阶段：厨卫回填、防水施工、土建及水电改造（如果需要）、厅房吊顶施工、厨卫瓷砖铺贴、墙面天花刮底腻子、成套门核准（如果需要）、厅房吊顶施工、厨卫瓷砖铺贴、墙面天花刮底腻子、成套门核准洞口尺寸安装门框等；洞口尺寸安装门框等；（3 3）、工厂化制作、现场安装部品阶段：橱柜进场安装、厨电安装、玄关柜衣）、工厂化制作、现场安装部品阶段：橱柜进场安装、厨电安装、玄关柜衣柜安装、门扇安装、顶棚第二遍

40、油、空调安装、智能化安装、卫生洁具安装、淋柜安装、门扇安装、顶棚第二遍油、空调安装、智能化安装、卫生洁具安装、淋浴门安装、墙纸施工或者墙面二遍面油、木地板铺贴等；浴门安装、墙纸施工或者墙面二遍面油、木地板铺贴等；（4 4）、物业开荒、软装摆场阶段：物业开荒、家具软装进场摆场、各种电气设）、物业开荒、软装摆场阶段：物业开荒、家具软装进场摆场、各种电气设备、灯光调试等；备、灯光调试等；（5 5）、样板房预开放阶段：聘请行业专家及准客户内部参观，进行样板房开放）、样板房预开放阶段：聘请行业专家及准客户内部参观，进行样板房开放前风险评估，发现问题及时整改；前风险评估，发现问题及时整改；标杆企业样板房的

41、实测实量标杆企业样板房的实测实量管理管理交交付付样样板板检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准销售样板房销售样板房选任一新开销售示范区；样板房超6个户型，则任选其中6个户型；样板房户型不足6个，按实际计；所选户型必须包含套数最多的户型完成时间：开放前3天；完成标准：达到交付标准；验收时间：开放前3天；验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收合格并形成会议纪要。检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准招标用施工样板房招标用施工样板房选新装修房标段的所有参加投标的合作方；未做招标施工样板的，需要提供相应的审批说明文件；完成时间：定标前3天完成施工（对

42、于近期承接万科类似装修标准、完成全套装修工程且表现良好的投标装修总包，可不做招标施工样板）；完成标准：样板区域所有工程达到交付标准（含保洁）；验收时间：定标前3天；验收部门：工程、采购、成本、设计部门联合验收，并形成会议纪要。检查项检查项测区选择原则测区选择原则检查标准检查标准交付用施工样板房交付用施工样板房每一个装修单位中的每一类标准装修等级中，任选一套交付用施工样板房完成时间：装修总包定标后，在大面积装修施工前；完成标准：各类装修标准的交付用施工样板房不得少于一套，套内所有工程达到交付标准（含保洁）；验收时间：大面施工前10天；验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收

43、合格，且书面确认与销售样板间承诺的标准一致，并形成会议纪要三、批量精装修住宅项目样板房施工注意事项三、批量精装修住宅项目样板房施工注意事项1 1、批量精装修住宅项目的样板房可分为营销样板房和交楼标准样板房。作为销售需、批量精装修住宅项目的样板房可分为营销样板房和交楼标准样板房。作为销售需要可以把交楼标准样板房与营销样板房（含软装）布置在一个楼层，便于客户参观要可以把交楼标准样板房与营销样板房（含软装）布置在一个楼层，便于客户参观比较，对交楼标准有一个直观的印象。比较，对交楼标准有一个直观的印象。2 2、由于给客户参观的样板房区域不可能把楼盘所有户型都展示出来，因此建议在具、由于给客户参观的样板

44、房区域不可能把楼盘所有户型都展示出来，因此建议在具体的施工栋号、不同的标段不同的施工单位、针对不同的户型还是要做一套（或者体的施工栋号、不同的标段不同的施工单位、针对不同的户型还是要做一套（或者一层）交楼标准样板房比较好。这些样板房不一定对外开放，主要是各个施工单位一层）交楼标准样板房比较好。这些样板房不一定对外开放，主要是各个施工单位的参照标准。的参照标准。3 3、对于给客户展示参观的样板房，特别是有家居软装布置的样板房，一定要用统一、对于给客户展示参观的样板房，特别是有家居软装布置的样板房，一定要用统一标签注明哪些不是交楼标准，哪些是交楼标准。如果样板房可能会在最后交付时期标签注明哪些不是

45、交楼标准，哪些是交楼标准。如果样板房可能会在最后交付时期拆除，那么销售时期的样板房全景必须拍照、录像存档，以免客户在楼板交付的时拆除，那么销售时期的样板房全景必须拍照、录像存档，以免客户在楼板交付的时候提出销售合同承诺意外的要求。候提出销售合同承诺意外的要求。4 4、样板房区域的展示的交楼标准说明一定要与销售资料高度一致。交楼标准中暂时、样板房区域的展示的交楼标准说明一定要与销售资料高度一致。交楼标准中暂时未能明确的装饰材料、部品、设备，必须有备注说明，开发商可以采用同等标准替未能明确的装饰材料、部品、设备，必须有备注说明，开发商可以采用同等标准替换，并且以开发商最终交付为准。个别省市规定营销

46、样板房要在入伙之日起保留一换，并且以开发商最终交付为准。个别省市规定营销样板房要在入伙之日起保留一年的时间。年的时间。第三章：住宅批量精装施工全过程管理关键节点第三章：住宅批量精装施工全过程管理关键节点一、精装修项目施工组织设计及标准工期安排一、精装修项目施工组织设计及标准工期安排1 1、批量装修、批量装修工程计划管理工程计划管理 批量装修批量装修工程计划的指定要遵循的最基本的原则是：科学、合理。具体的说，工程计划的指定要遵循的最基本的原则是：科学、合理。具体的说，“科学科学”就是在制定工作计划时，要严格执行已经成型的施工工序和工艺，尊重各就是在制定工作计划时，要严格执行已经成型的施工工序和工

47、艺，尊重各工序的工艺特性，遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。另外，工序的工艺特性，遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。另外，还要针对不同的项目以及季节和地点，充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等还要针对不同的项目以及季节和地点，充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等各种因素对工期可能造成的影响。各种因素对工期可能造成的影响。“合理合理”就是在就是在“科学科学”的基础上，对整个项目的基础上，对整个项目的各工序进行精细安排、有序搭接，制定相对最短的工期计划。计划的内容要求要的各工序进行精细安排、有序搭接，制定相对最短的工期计划。计划的内容要求要“具体具体”，“具

48、体具体”到到“每一天，每一个房间，每一个分项工程，每一个分解工序每一天，每一个房间，每一个分项工程，每一个分解工序”，也就是在工程计划里要体现出来，也就是在工程计划里要体现出来“哪一天，哪一个房间在进行哪一个分项工程哪一天，哪一个房间在进行哪一个分项工程的哪道工序的哪道工序”，这种，这种“具体具体”的计划时后续现场进度管理的重要依据，对整个工程的计划时后续现场进度管理的重要依据，对整个工程每一点的进度都能起到实时管控的作用。每一点的进度都能起到实时管控的作用。批量装修批量装修工程计划管理的核心任务是管控工程施工进度，保证工程在科学、合工程计划管理的核心任务是管控工程施工进度，保证工程在科学、合

49、理的计划时间内按时完工。理的计划时间内按时完工。具体地说，工程计划管理有两项工作，即工程计划的制具体地说，工程计划管理有两项工作，即工程计划的制定工作和工程计划实施阶段的管理及实时调控工作。定工作和工程计划实施阶段的管理及实时调控工作。2、精、精装修的进度计划控制：装修的进度计划控制：（1）、）、项目发展整体计划项目发展整体计划（2）、）、装修与主体工程之间的衔接计划装修与主体工程之间的衔接计划（3）、）、主体工程与装修工程的并行计划主体工程与装修工程的并行计划（4）、）、批量装修的总进度计划批量装修的总进度计划（5）、）、单栋的施工计划单栋的施工计划（6）、）、单套的施工计划单套的施工计划（

50、7）、）、以周为单位的施工计划以周为单位的施工计划（8）、）、以日为单位的施工计以日为单位的施工计划划3、影、影响进度计划的关键因素：响进度计划的关键因素：（1 1）、）、场地移交，交叉作业时工作面得提场地移交，交叉作业时工作面得提供供（2 2）、）、甲方供应材料，甲方分包项目甲方供应材料，甲方分包项目（3 3）、）、泥水工作进度泥水工作进度（4 4）、）、通水、通电的时间通水、通电的时间（5 5）、）、垂直运输垂直运输（6 6）、）、阶段性整改与全面整改的时间、力阶段性整改与全面整改的时间、力度度（7 7）、气候、空气湿度等对进度的印象）、气候、空气湿度等对进度的印象强调计划管理，以及实强调