杭州闲林项目整体定位与发展战略终稿156PPT.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。杭州闲林项目杭州闲林项目 整体定位与发展战略（终稿）整体定位与发展战略（终稿）本报告是严格保密的。一阶段中期汇报达成的共识一阶段中期汇报达成的共识项目发展战略项目发展战略“挑战者挑战者”强调新的游戏规则：强调新的游戏规则：强调新的游戏规则：强调新的游戏规则：强势定义区域价值强势定义区域价值强势定义区域价值强势定义区域价值 强调片区的主流价值：强调片区的主流价值：强调片区的主流价值：强调片区的主流价值：抢占主流客户抢占主流客户抢占主流客户抢占主流客户 强调新的评估标准：强调新的评估标准：强调新的评估标准：强调新的评估标准：打造全新生活方式打造全新生活方式打

2、造全新生活方式打造全新生活方式形象定位形象定位产品定位产品定位客户定位客户定位2本报告是严格保密的。物业组合建议物业组合建议报告回顾报告回顾规划建议规划建议Part.Part.4 4Part.Part.3 3Part.Part.2 2Part.Part.1 1建筑风格建议建筑风格建议Part.Part.5 5 整体定位整体定位整体定位整体定位本次报告结构本次报告结构3本报告是严格保密的。主流客户研究主流客户研究主流客户研究主流客户研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾1234项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位4杭州城市

3、格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西新城西”概念的概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围n一个主城一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 n三个副城三个副城江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。下沙城：“一

4、个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。次中心包括九堡片区。n闲林、五常将主动纳入新城西范围。闲林、五常将主动纳入新城西范围。一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带 资料来源：杭州规划局网站杭州市城市总体规划图杭州市城市总体规划图主城主城临平城临平城江南城江南城下沙城下沙城卫星卫星项目的城市价值项目的城市价值5本报告是严格保密的。随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展项目的城市价值项目的城市价值城市化进程前沿城市化进程前沿1515公里公里3030分钟车程分钟

5、车程1515公里公里1515公里公里2020公里公里2525公里公里三墩三墩闲林闲林余杭余杭古翠路交通：交通：文一路、02省道的开通，将打破制约新城西发展的交通瓶颈，加速新城西的城市化进程；配套：配套：留下商业圈、五常商贸圈正在积极建设中；人口导入：人口导入：承接主城区人口转移，余杭组团（含余杭、闲林、仓前、中泰、五常）现有人口16.3万，计划2020达到28万人。杭州城市西扩的进程与主城区联系紧密与主城区联系紧密与主城区的距离：与主城区的距离：闲林、滨江：15公里临平：25公里下沙：20公里心理距离：心理距离：从杭州人心理上，下沙、临平更像是杭州的卫星城，而滨江、余杭正在融入杭州主城区。19

6、98年2003年范围：莫干山路以西，古翠路以东的文教区域；发展状况：蒋村少量开发，人气不够；无基础设施配套；典型项目：康乐新村、金田花园；桂花城开始建设启动阶段高速发展阶段现在范围：蒋村乡紫金港路以东，古墩路以西；发展状况：文一、文二、文三及古墩路兴起，形成蒋村商住区；典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等范围：大城西概念，将城西扩大到闲林、三墩和余杭发展状况：老城西形成成熟高档住宅区；新城西开始发展，配套不成熟典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等资料来源：世联研究6本报告是严格保密的。从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于从人口增量及城市化

7、率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升图图1.1.闲林片区居住人口规划闲林片区居住人口规划 (中期中期)图图2.2.闲林片区城市化率闲林片区城市化率单位：万人图图3.3.纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线 p闲林片区中期人口规划2010年达到15万人，相对于2005年4.4万的人口量，增长率达到240%，增速迅猛。p纳瑟姆表明，在时间轴线上，一定区域城市化水平将经历三个增长阶段，即低水平缓慢增长，中等水平高速攀升，高水平平缓增长。p它呈现为一条扁平的“S”曲线，曲线上存在两个拐点，第一个拐点位于30%左右，即达到此点时，将发生缓慢增长向快速

8、发展期转折，第二个拐点位于70%左右，此时，高速攀升转入缓慢发展。p闲林片区04年的城市化率为47.4%47.4%，这表明该片区的城市化率处于高速攀升阶段，预计未来几年城市化率将会大幅上升。城市化率资料来源：余杭政府网站项目的城市价值项目的城市价值7本报告是严格保密的。闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园后花园杭州目前的园林绿化、公园广场等公共设施，绝大多数集中在西湖周围，一到天气晴好，西湖边总是人山人海，一点都感受不到西湖美景。闲林这边虽然没有湖，但是靠近西溪湿地，也是青山秀水，空气质量好，居住品质高。而且，现在交通方便了，开车到市区才二十多

9、分钟，所以闲林发展前景很好。金都雅苑业主 杭州的后花园杭州的后花园1.西溪湿地公园2.五常生态湿地3.闲林水乡4.生态农业示范区西溪湿地西溪湿地 核心保护区核心保护区外外围围保保护护区区湿地景区湿地景区控制带控制带2020分钟分钟闲林闲林 水乡水乡生生态态农农业业湿湿 地地项目的城市价值项目的城市价值8本报告是严格保密的。闲林镇闲林镇“十一五十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高项目的区域价值项目的区域价值经济发展经济发展p到2011年全镇实现工农业产值108亿元，平均

10、增幅20%左右，p财政收入稳定在3.5亿元以上，确保在全省百强乡镇排名中继续竞位前移（03年第66位、04年第37位、05年第29位）。城市化率提高城市化率提高p新农村建设全面展开，全镇80%的村完成村庄整治，100%村建设成为区级生态村；p规划建设区内的主要道路框架基本形成，基础设施配备基本到位，城市化水平达到50%。社会事业进步社会事业进步p高标准普及九年制义务教育；p全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40%的村（社区）为省级卫生村（社区）；p全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。人民生活水平人民生活水平改善改善p农村居民人均纯收入实现15000元；p新型农

11、民合作医疗保险覆盖率达100%；p计划内生育率达到98%以上 9本报告是严格保密的。从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速20042004年余杭各产业产值占年余杭各产业产值占GDPGDP百分比百分比20002000年余杭各产业产值占年余杭各产业产值占GDPGDP百分比百分比p产值结构的演变轨迹看，第一产业增加值占生产总值的比重逐年下降，从2000年的13%，下降为2004年的9.6%，下降了4个白分点。p而第二、三产业的比重不断上升。19781978年与

12、年与20042004年余杭各产业人口占总人口百分比年余杭各产业人口占总人口百分比p从就业结构的演变轨迹看，第一产业从业 人员占总的从业人员的比重加速下降，由1978年高达72.4%下降到2004年的28.0%，下降了44.4个百分点。p第二产业由1978年的22.4%上升至2004年的38.1%，上升15.7个百分点。p第三产业从业人员所占比重上升较快，由1978年的5.2%上升到2004年的33.9%。p产业人口演变为“二、三、一”型就业结构是在近几年的事，发展中国家就业结构特征非常明显。项目的区域价值项目的区域价值-44.1%-44.1%+15.7%+15.7%+28.7%+28.7%p城

13、市化加剧的特征之一：*二、三产业人口加大，并占主导。10本报告是严格保密的。生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块新城西最具居住价值的板块项目的区域价值项目的区域价值公交、道路设施建设公交、道路设施建设1.在建中的杭徽高速、02省道、已部分通车的文一路延伸段等高标准快速干道，将构成连接杭州主城区和闲林板块的主道路网架。2.高教路、五常大道西延伸段等20条城市道路计划在三年内建设，投资总额为5700万元。3.余杭区计划在三年内，分别在老余杭、中泰、闲林、仓前、五常新建或扩建公交站台等设施，估算投资7000多万元。4.金成江南春城、华安

14、西溪山庄、新明半岛、大华西溪风情等项目都规划了公共交通设施 文一西路文一西路0202省道省道东西大道东西大道良睦路良睦路项目地块项目地块高教路高教路五常大道五常大道环境建设环境建设1.西溪湿地国家公园的落成和南湖景区的开发使闲林板块毫无争议地成为了杭城后花园；2.闲林镇以水网、河流等原生态湿地景观为特色的3000亩闲林水乡生态园区，建成后的生态园区将形成一个集观光、休闲于一体的综合性旅游场所。商业设施建设商业设施建设1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展带来了催化剂的作用，城西区域最大的商业配套项目宏丰家居城也已动工。2.各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态也将成为闲林板块

15、商业配套的有效补充。教育设施建设教育设施建设1.根据教育局的计划安排，近三年内将新建幼儿园30余个，基本上已落实由开发商投资承建，其中，近期将建设的项目有九个。2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小学1所、初中1所，同时规划房产配套小学3所、初中1所、普高1所，共新增7所学校。公交节点教育节点商业节点绕城西路绕城西路五常湿地五常湿地西溪湿地西溪湿地生态农业生态农业水乡公园水乡公园留下商业中心留下商业中心五常商业中心五常商业中心闲林商贸中心闲林商贸中心11本报告是严格保密的。项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主产阶层

16、和各级别的白领、泛公务员为主大学教师以省府为主的公务员以智力密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成，、机械及交通设备制造、电子通讯和生物医药四大支柱产业快速发展，导致该片区内高技术人才居住密集。辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所，是杭州的文教区。区域内大学教师数量众多，且都住在城西。中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关均集中设在西湖区，城西的政苑、府苑等小区均是省府工作人员居住区。IT精英等高技术人才外地人为主的生意人1999年杭州市取消实物分房，全部货币分房，外地人购房可以拿到产权证。当时市中心没有商品房，只有城西有，所以很多外地商人纷纷在城西购房。项目的区域

17、价值项目的区域价值12本报告是严格保密的。从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区型住宅区项目的区域价值项目的区域价值发展动力蒋村闲林两者比较道路p2000年前后，文一、文二和文三路、丰潭路、古墩路等道路陆续兴建。p文一路延伸段已经开通p02省道今年年底开通p文二路延伸段处于开工筹措阶段p高教路南端今年底开通p五常路处于筹措阶段p政府陆续修建主要交通道路，交通方交通方便便，距离市区近。p道路交通向来是房地产发展的核心要素之一，两者的道路系统

18、都在一定程度上促进房地产发展促进房地产发展。配套p开发商联合将公交线路引进城西p商业配套由开发商招商引资，具备装修公司、洁具店、餐饮、美容美发和休闲等业态。p浙江大学紫金港校区p物美超市与西城广场（内含餐饮、服装、休闲娱乐，UME电影院、物美超市等）p大型楼盘自主规划公共交通设施p各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城5万方商业）p区域内5年未来规划学校达30余所p300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市p由开发商引进公交线路开发商引进公交线路，改善交通p由开发商进行商业配套投入开发商进行商业配套投入，招商引资p区域内学校数量规模大学校数量规模大，教育设施建设完备。p

19、闲林相对于旧城西在发展过程中配套规划设施更完善，但在具体实施上滞后，有待发展。住宅楼盘p开始以康乐新村、金田花园、桂花城、南都德迦和华立星洲等多层楼盘为主；p后期则以梧桐公寓、银马公寓、中豪晴园、枫华府第等小高层楼盘为主。p典型的以住宅起步，带动整个片区的发展。p首先开发白云深处、桃花源等低密度高档楼盘为主；p后开发新明半岛、庭院深深等高密度楼盘；p在开发过程中，真个片区主要以住宅带动发展，属于大型居住片区。p两者都经历城市化发展进程，先开发低密度楼盘，等待片区到达一定成熟度后再进行高密度楼盘开发。p两者政府投入都较少，主要靠开发商进行配套投入，由住宅带动整个片区发由住宅带动整个片区发展展。1

20、3本报告是严格保密的。项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、物流中心等，城市化意象凸显物流中心等，城市化意象凸显u总投资11亿元人民币,总占地263亩，总建面46万m2；u面积达17000平方米左右的商业街、规划有休闲、娱乐以及餐饮等配套设施；u智能化写字楼与家居卖场、大型生活超市、物流中心组成了强大的商业,商务综合体；u四幢高层建筑，户型面积在40-80平方米之间，彰显个性时尚居住空间；u已开工建设，预计3年内建设完毕。宏程宏程小户型公寓小户型公寓写写 字字楼楼宏丰宏丰项目的地块价值项目的地块价值3 30 00 00 0米米14本报告是严格保密的

21、项目地块南向项目地块南向500500米内酒店、商业集中，高层米内酒店、商业集中，高层建筑林立，城市化意象浓烈建筑林立，城市化意象浓烈五常大道高教路绿城育华幼儿园：浙江省甲级幼儿园，开设12个班，双语教学。商业：由DDG设计，参考国外优秀社区中心和新加坡邻里模式而设计，内设立星级标准酒店。预计07年底起来部分。星级酒店：包括上百个行政包准套间、中西宴会厅、KTV、高档精品店等。星级酒店小高层、高层建筑小高层、高层建筑小高层、高层小高层、高层小高层、高层小高层、高层商业中心项目的地块价值项目的地块价值15本报告是严格保密的。本项目：北靠生态农业示范区，东北角才有规划的五常本项目：北靠生态农业示范

22、区，东北角才有规划的五常湿地，东向、南向临河，具有可利用的自然资源湿地，东向、南向临河，具有可利用的自然资源本案本案生态农业生态农业湿湿 地地东向河流东向河流南向河流南向河流生态农业生态农业湿湿 地地西溪湿地西溪湿地西西溪溪湿湿地地项目的地块价值项目的地块价值16发展趋势给到我们的启示：发展趋势给到我们的启示：关键词：关键词：p“城市化城市化”成为未来发展趋势；成为未来发展趋势；p“杭州后花园住区杭州后花园住区”。17本报告是严格保密的。主流客户研究主流客户研究主流客户研究主流客户研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾1234项目整

23、体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位18本报告是严格保密的。研究目的：研究目的：目前城西郊区销售好的中低密度典型楼盘，其市场驱动因目前城西郊区销售好的中低密度典型楼盘，其市场驱动因素是什么？带给我们什么启示？素是什么？带给我们什么启示？西西 溪溪 名名 园园 西西 溪溪 风风 情情案例选择原则：案例选择原则：1.1.城西郊区城西郊区2.2.中低密度中低密度3.3.销售情况好销售情况好19本报告是严格保密的。项目区位比较：项目区位比较：u区域位置：*西溪名园 位于”西溪湿地“核心区；*西溪风情 位于”西溪湿地“控制区；*本案位于”西溪湿地“延长带上；u与市中心的距离：*西溪名园距离6.8公

24、里；*西溪风情距离10.2公里；*本案距离15公里；1515分钟分钟西溪湿地西溪湿地 国家公园国家公园 1010分钟分钟 2020分钟分钟湿湿地地控控制制区区西溪名园西溪名园宏程项目宏程项目西溪风情西溪风情闲林闲林 水乡水乡生生态态农农业业湿湿 地地20本报告是严格保密的。西溪湿地及外围生态保护带规划西溪湿地及外围生态保护带规划湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15157 7平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护

25、区范围，总面积11114 4平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为5050平方公里建设时期：详规尚未出台西溪湿地西溪湿地 国家公园国家公园西溪湿地西溪湿地 核心保护区核心保护区外外围围保保护护区区闲林闲林 水乡水乡生生态态农农业业湿湿 地地湿地景区湿地景区控制带控制带宏程项目西溪风情西溪名园21本报告是严格保密的。西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目产项目示图基本情况p占地80亩，总建面积3万m2

26、容积率0.69p3-4层花园洋房，共计161户，销售149套p均价：04年9月10000 05年3月14000-06年9月16000p主力面积：180-220平米位置p与黄龙体育中心直线距离6.8公里资源配套p500米生态水岸，11.4平方公里城市湿地p3000平米会所购买驱动p西溪城市湿地核心保护区的稀缺资源和稀少数量西溪湿西溪湿地地 国国家公园家公园西溪湿地西溪湿地 核心保护核心保护区区外外围围保保护护区区闲林闲林 水乡水乡生生态态农农业业湿湿 地地湿地景区湿地景区控制带控制带西溪名园西溪名园宏程项目西溪风情西西 溪溪 名名 园园湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫

27、金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积157平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积114平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里建设时期：详规尚未出台22本报告是严格保密的。西溪湿地核心区西溪湿地核心区西溪名园倾力在产品细节上，打造极具风情的西溪名园倾力在产品细节上，打造极具风情的西班牙风格社区西班牙风

28、格社区下沉式广场下沉式广场楼间距花园楼间距花园异域风情建筑异域风情建筑西西 溪溪 名名 园园西溪湿地核心区西溪湿地核心区引引 桥桥23本报告是严格保密的。占地占地约5亩套数套数套均价均价16元m2次序次序06年初推出，正在发售（现只剩12套）占地占地约3亩套数套数1套均价均价14元m2次序次序05年3月推出，已售罄占地占地约25亩套数套数6套均价均价10元m2次序次序04年9月开盘，已售罄一一 期期二二 期期三三 期期西溪名园以全花园洋房入市（共西溪名园以全花园洋房入市（共161161套），开套），开发节奏围绕中心会所依次开发，分为三期发节奏围绕中心会所依次开发，分为三期西西 溪溪 名名 园园

29、24本报告是严格保密的。0404年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋价格年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋价格3535以上），同样受到投资客的追捧，价格增幅高出市场均值；以上），同样受到投资客的追捧，价格增幅高出市场均值；0505年后投资客减少，价格增幅明显回落，处于同期市场增幅最低年后投资客减少，价格增幅明显回落，处于同期市场增幅最低西西 溪溪 名名 园园40401515404023.823.825.425.4202034.134.138.938.9p04.9.30西溪名园开盘,花园洋房10000元/m2；p“西溪湿地”总体规划于04年1月30日批复。p房产

30、高速发展时期p05年3月西溪名园均价至14000元/m2；p“西溪湿地公园”一期于05年5.1对外开放；p宏观调控出台p06年9月西溪名园均价至16000元/m2p“湿地公园”二期建设中,于07年底对外开放；p“国六条”出台。关键事件时间节点25本报告是严格保密的。西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，其对总价不敏感，只关心未来物业的升值潜力其对总价不敏感，只关心未来物业的升值潜力u”04年10月买的，当时价格1万1不到，主要她在湿地里面，而且在城市里，这在全国来讲都很难得。“温州王先生u“05年上半年买的，花了1万2出头，去年开盘才1

31、万，她是湿地公园内惟一的楼盘，而且总共不到200套，当时买就肯定未来价格还会升，目前挂在网上看看，已有人出价1万8，个人估计会突破2万。”湖北谌女士项目项目面积（面积（m2m2）售价售价(万元）万元）面积（面积（m2m2）售价售价（万元）（万元）西溪名园西溪名园209324162300218353260337256423280363月均放盘量月均放盘量6 6套（共去化149套，放盘量高）表表.西溪名园二手市场放盘明细（西溪名园二手市场放盘明细（06.10)06.10)图图.西溪名园楼盘客户构成西溪名园楼盘客户构成西西 溪溪 名名 园园26本报告是严格保密的。西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为

32、核心西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素驱动因素市场驱动因素n资源的绝对稀缺性湿地核心区内唯一房产项目，只有161 套n投资客占主导其推出时间合时宜，04年宏观调控尚未实施n区位的优势离市中心只有10分钟车程，便捷配套即刻拥有n产品打造从产品的细节成功地营造西班牙异域风情的社区氛围西西 溪溪 名名 园园27本报告是严格保密的。西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区排屋社区示图 基本情况p占地1000余亩，总建面50万m2，容积率0.75p17栋独栋，其他全排屋，一、二期700套售罄，三期312套，销售183套，共计1700户p均价：

33、03年2月400005年3月900006年9月13000p主力面积：220-270平米位置p与黄龙体育中心直线距离10.2公里资源配套p170000m2天然水域，30000m2生态景观湖区，3500m浪漫水岸线，70多处景观园林p已完工：网球场、会所p规划：学校、商业街（预计09年建成）购买驱动p西溪湿地外围保护区和文一西路建设、开通西西 溪溪 风风 情情西溪湿西溪湿地地 国国家公园家公园西溪湿地西溪湿地 核心保护核心保护区区外外围围保保护护区区闲林闲林 水乡水乡生生态态农农业业湿湿 地地湿地景区湿地景区控制带控制带西溪名园宏程项目西溪风情西溪风情湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护

34、地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15157 7平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积11114 4平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为5050平方公里建设时期：详规尚未出台28本报告是严格保密的。西溪风情分五期开发西溪风情分五期开发一一 期期三三 期期四四 、五期、五期二二 期期占地占地约3亩

35、套数套数套均价均价元m2次序次序03年2月推出，已开发完毕占地占地约亩套数套数约万平米次序次序预计08年初推出占地占地约18亩套数套数套均价均价9元m2次序次序04年12月推出，已开发完毕占地占地约1亩套数套数套均价均价元m2次序次序06年初推出，现正发售29本报告是严格保密的。西溪湿地天然水域的环绕，辅以人工水系的延伸，营造西溪湿地天然水域的环绕，辅以人工水系的延伸，营造出西溪风情独具魅力的水域景观出西溪风情独具魅力的水域景观西西 溪溪 风风 情情35003500米浪漫水岸线米浪漫水岸线30000m230000m2景观湖景观湖170000m2170000m2天天然水域然水域30000m230

36、000m2景观湖景观湖30本报告是严格保密的。北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售，营造出成熟而纯净的社区形象二期的成功销售，营造出成熟而纯净的社区形象西西 溪溪 风风 情情会所外景会所外景会所的豪华内装修会所的豪华内装修网球场网球场北美风格北美风格社区一景社区一景31本报告是严格保密的。0303年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，价格提升幅年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，价格提升幅度快；度快；0404年湿地规划出台，其增幅高于市场均值变化，年湿地规划出台，其增幅高于市场均值变化，0606年文年文一西路的开通给其带来

37、利好，自住客增强，价格增幅加剧一西路的开通给其带来利好，自住客增强，价格增幅加剧39394545404023.823.825.425.4202034.134.138.938.9西西 溪溪 风风 情情p03.2.28西溪风情开盘,均价4000元/m2；p03年杭州最大规模（3000亩），全排屋社区。p04年6月西溪风情均价至6500元/m2；p“文一西路”规划出台；“西溪湿地”总体规划出台。p05年2月西溪风情均价至9000元/m2p“文一西路”开工建设;涉及”西溪湿地”外围保护区。p06年9月西溪风情均价至13000元/m2p“文一西路”于06年4月17日开通(当天价格提升500元/m2）。关

38、键事件时间节点636357571919434332本报告是严格保密的。西溪风情客户年之前以投资客居多，之后随着资西溪风情客户年之前以投资客居多，之后随着资源的打造和交通的改善，城市别墅的形象显现，客户源的打造和交通的改善，城市别墅的形象显现，客户大多数作为第一居所，自住倾向明显大多数作为第一居所，自住倾向明显u一期有不少投资客，因为当时价格确实很低，而且社区规模大，很有吸引力；u二期、三期因宏观调控，客户大都买来住，杭州人多，作为第一居所，因为从绕城高速转下米即到；u客户早期以公务员居多，后期价格提到1万多后，以企业主和老板居多，还有一些高级白领；u年龄以岁居多，不过有年轻的趋势，现在多岁的客

39、户有不少。西溪风情置业顾问项目项目面积（面积（m2m2）售价售价(万元）万元）面积（面积（m2m2）售价售价（万元）（万元）西溪风情西溪风情233245242270242255222235256268230230192196268348236320月均放盘量月均放盘量套（共去化套，放盘量少）表表.西溪风情二手市场放盘明细（西溪风情二手市场放盘明细（06.1006.10）图图.西溪风情楼盘客户构成西溪风情楼盘客户构成西西 溪溪 风风 情情33本报告是严格保密的。西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势为核心驱动因素为核心驱动因素市场驱动因素n资源的稀缺性湿

40、地保护区内的良好自然资源精心打造的人工景观n规模优势亩规划（原亩规划，受湿地保护调整）n区位的优势文一西路的开通，令其离市中心只有1分钟车程西西 溪溪 风风 情情n成熟、纯净的社区全排屋的整体规划，会所等配套的开放，前期客户的部分入住，营造了一个成熟而纯净的社区氛围34高端客户（总价高端客户（总价300300万以上）对稀缺资源的占万以上）对稀缺资源的占有是其购买的第一要素有是其购买的第一要素项目项目主力面积主力面积（m2m2）单价单价(万元万元/m2/m2）总价总价(万元）万元）去化量（套）去化量（套）资资 源源 西溪名园西溪名园2001600032093%（剩余12套）西溪湿地核心保护区西溪

41、风情西溪风情28013000364三期59%(一、二期售罄）西溪湿地外围保护区白云深处白云深处33013000429于06年8月售罄山体坡地+湖、潭、泉、溪等水体金都雅苑金都雅苑220900019898%湿地控制带，区域内河塘星布案案 例例 小小 结结35本报告是严格保密的。目前市场投资客减少，目前市场投资客减少，05050606年价格增幅回落明显；中年价格增幅回落明显；中高端的自住客户对生活的便捷性仍有较强依赖性高端的自住客户对生活的便捷性仍有较强依赖性39394545404023.823.825.425.4202034.134.138.938.9p03.2.28西溪风情开盘,均价4000元

42、/m2；p03年杭州最大规模（3000亩），全排屋社区。p04年6月西溪风情均价至6500元/m2；p“文一西路”规划出台；“西溪湿地”总体规划出台。p05年2月西溪风情均价至9000元/m2p“文一西路”开工建设;涉及”西溪湿地”外围保护区。p06年9月西溪风情均价至13000元/m2p“文一西路”于06年4月17日开通(当天价格提升500元/m2）。关键事件时间节点6363575719194343案案 例例 小小 结结36本报告是严格保密的。主流客户研究主流客户研究主流客户研究主流客户研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究典型案例研究发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾发展趋势回顾123

43、4项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位37本报告是严格保密的。主流客户为中产阶层和各级白领、泛公务员主流客户为中产阶层和各级白领、泛公务员居住品质提升型居住品质提升型60万以下刚性需求型刚性需求型亲地生活向往型亲地生活向往型自然资源占有型自然资源占有型60200200300300万以上普通白领、泛公务员普通白领、泛公务员选择竞争区域选择竞争区域选择目标客户选择目标客户财富阶层财富阶层准财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员中级白领、泛公务员中产阶层中产阶层高级白领、泛公务员高级白领、泛公务员主流客户主流客户项目的主流客户项目的主流客户38本报告是严格保密的。本项目客户定位本项目客户定

44、位-杭州中产为主打客户、其杭州中产为主打客户、其次为浙江私企业主，同时考虑杭州泛公务员及白次为浙江私企业主，同时考虑杭州泛公务员及白领领来源：杭州城西客户为主，主要是城西已拥有一处以上房产的职业：政府高层、国企高层、中小私营业主、海归等行业：教师、律师、医生、贸易、IT、房地产、咨询等目的：居住为主，部分长期投资和储值、父母养老年龄：30-55岁收入：家庭年收入30万元以上核心客户重要客户其他客户来源：城西以及江浙杭州外其他地区职业：中小企业私营业主行业：建材、服装、电子、机械、房地产等目的：居住、储值、投资年龄：35-60岁收入：家庭年收入50万元以上杭州城西中产阶层城西及江浙私营业主杭州泛

45、公务员以及白领第一居所第一居所第一居所39本报告是严格保密的。二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望提升生活品质要求，期望提升生活品质关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷的生活配套关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷的生活配套家庭描述：30-40岁左右，三/四口之家，部分三代同堂置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质：*清静、自然的生活环境；*产品品质要求高；*生活配套便捷；知识背景：高学历背景，大专以上学历性格特征：沉稳理性、见多识广职业类型：高校和高新产业的教研骨干人员 企业的中层管理人员 医生、律

46、师等经济状况：家庭年收入在15万元以上置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套承受总价：80-200万客客 户户 具具 像像40本报告是严格保密的。关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家置业目的：多为产业进驻带来的新杭州人，二次或首次置业，改善居住或首次置业。知识背景：高学历背景性格特征：勇于创新、易于接受新事物职业类型：企业中低层管理者 普通教师和科研人员 媒体工作者 经济状况：家庭年收入在10万元以上置业关注：总价、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理承受总价：70-120

47、万白领及泛公务员购房所关注的因素：白领及泛公务员购房所关注的因素：高性价比高性价比、高品高品质质、便利的配套设施便利的配套设施、自然宜人的园林景观自然宜人的园林景观客客 户户 具具 像像41本报告是严格保密的。通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为阶层置业特点为理性理性，实物与精神层面兼而有之，实物与精神层面兼而有之还没有买房，每月用高租金在繁华地段租房中产具备二次置业的能力，希望房屋升值，同时物有所值，在实物消费的基础上有精神层面的享受财富阶层更会考虑实物高档消费，更多的是对稀缺资源的占有，对身份的诠释，注重资产储值问题感性理性炫耀

48、小资中产财富客户描述年龄：25-28岁处于事业初期年龄：27-40处于事业发展期年龄：40岁以上处于事业稳定期定性描述置业取向小资中产财富阶层根据家庭收入水平进行划分：小资：家庭月收入在2万元以下中产：家庭月收入在2万-5万之间财富阶层：家庭月收入在5万以上42本报告是严格保密的。通过对不同阶层消费者生活爱好分析，得到中通过对不同阶层消费者生活爱好分析，得到中产阶层特点：产阶层特点：时尚、有责任感、高知时尚、有责任感、高知时髦时尚实用定性描述喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心衣着引领时尚，消费讲求品位他们具有较强的社会责任感，事业的成功与受人尊重最为重要，并愿意为国家做贡献经常出国，以平淡的

49、心态看待中西文化区别对体现身份的事物较敏感，关注医疗、家庭娱乐、饮食等方面消费经常看的书谁动了我的奶酪给加西亚的信活动（Action）小 资中 产财富阶层出入电影院关注歌星行程、听歌星演唱会、看体育明星赛事私人朋友以吃饭形式聚会，去歌厅K歌书赞顶级董事会运作：如何通过董事会创造公司的竞争优势保持个性和质量篮调百年之旅CHINA DAILY主要从事行业写字楼职员高知人士（例：IT人士）私营企业主企业老总政府高管43本报告是严格保密的。家庭月收入要素生活经历周末活动消费取向 提炼内容家庭月收入人民币2万元左右有丰富的经历，阅历丰富，有体面的工作有具备类似身份的朋友圈的同时希望有私密空间；与轿车、名

50、表、高尔夫球场、精品屋联系在一起 高雅、舒适、文化享受是其闲暇生活的主要方式思维多是抽象的，但是生活上这一群体比较实在 他们具有较强的进取精神和精神需求，愿意为国家做贡献认为应依靠技术、知识、吃苦精神和胆量获得财富消费时希望物有所值，适度炫耀但不事张扬具体分析杭州中产：他们希望拥有时尚而理具体分析杭州中产：他们希望拥有时尚而理性的性的引领新居住模式的都市休闲社区体验引领新居住模式的都市休闲社区体验衣着衣着讲究，喜欢名牌，但有自己的偏好有对时尚的独特的诠释对城市生活已经厌倦，渴望回归自然，但工作出行又依赖城市休闲度假生活相对私密，又可以和轿车、高尔夫联席在一起经济型别墅体现品味，但不张扬44本报