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1、2017年房地产估价师理论与方法备考试题1.某套住宅建筑面积100，套内建筑面积为92，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/。A.2400B.2580C.2607D.27602.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为(
2、)元/。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.933.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。A.2427元/B.2500元/C.2575元/D.2632元/4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/。该可比实例在
3、2006年10月末的价格为( ) 元/。A.3018B.3020C.3144D.30505.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.896.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000
4、元/，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/。A.2938B.2982C.3329D.33797.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。A.26
5、48元/B.2688元/C.2708元/D.2734元/8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )。A.3790元/B.4238元/C.4658元/D.4663元/9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无
6、风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.610.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为( )元。A.54000B.32010C.48000D.60000参考答案1. A 【解析】：使用面积=1000.8=80()建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积/建筑面积=300080/100=2400(元/)参见教材P1812. D 【解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3
7、500/(1-6%)=3723.404(元/)，市场状况调整后价格=3723.404(1+0.3%)6=3790.93(元/)参见教材P1873. D 【解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/)参见教材P1874. B 【解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000(1+1%)2-104=3020(元/)参见教材P1915. A 【解析】：400095/100=3800(元/)，用3800(1+0.3%)6=3868.92(元/)。参见教材P1916. A 【解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行
8、交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2005年9月末的价格=3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1-1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P1917. C 【解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500(1+1%)5+420=2707.53(元/)。参见教材P1918. D 【解析】：可比实例正常市场价格=4000100/(100-2)=4081.63(元/)。房地产状况调整：408 1.631.087=4436.73(元/)。市场状况因素调整：4436.7(1+1%)5=4663.02(元/)。参见教材P189、1919. D 【解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：10. D 【解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=6000/10%=60000(元)。【2017年房地产估价师理论与方法备考试题】7