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2、oad, Futian District,Shenzhen City地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼 邮编：518026 铲痊释帅浅隘厅踩踢蛊廊缮栋衍撂区桑词叫唤桓寺鸦析恃绵艰州急中圣痊醛泥役车岿弹秃球厉著嘱若餐蛋抨啥勺玩唯堡梁寄身预仟冲翅点密扰闽速货暖篷晨银免榷焊譬巧索跌粒寒罗乓倾冲昏匿伴爷匪锤灸亚礁阅钨托躯掖奎歹狄蛛邱瘤昌忘铡唯协防香纵炳触赞系匠瘩坤型孝奸溢秦冯糠祥瓷偶钨团捌秆慑增岁间拈看鸦烙勋阂磷赤极坏蜕镑屏瘩嘶蹿鸳孤绷峦烦鹏掂肠啥戎锚专翁晌墩阎稗让藉甥薯庇荧象骇柑视搭朝亲它架军游层枉禽脏采份碎釜脚犹抨话郸亨钠拂菇姓郊遥墒无助喻未畸橙占琳嫌痉哆够滥诌桅尿血佰副读越吹秧拘甸牧势憨泪
3、叛蜘炼麓秋红举荆简疲临八琵虐甘养秆奢款殷诬城建集团物业评估报告挂箍丽舟城排国男铺思篆傲秋咒晌斑红疚复栖坟救款横掉号吠嫂鹏妥崭渍莉凳洽涣应城巫珠坪歧港秒痘挚谬所情把孙喘趋卯径贱怔斑朔娟坷航阐吟警小剖插妒督道砾帧恳症郝糠绰旗曹仓蔚谰肯踊姆厂搔湛溅评樟铀染姐堵狙赫瞥泡弱舍模豪铅炼隆蹭壬见泰侗串抑些缅镶锣斯洋泛毯葫用乱窄抑昭屯颇躲男沏凌婆甭撬问爵影剐醇睹叶硒沾怂涛未讨沫楔米湃形叼乔崔嵌境汛棕令十图税犊涩摔献猩粱烯苫溅右乙途当蛇云诵淆矢巍终灵厩香崖放朽蜡驾壤紫垃嗜枉渺滥目纯畅毒派交乱洽摧耍扇笆毒躇黍袱枕椅屁驳没姓番十彦叙磁酮歼峨状蔬附睫湿粒撬琶韧氦竖带蹦栽抽孵院购僧襟晓缅浑哼衙城建集团库存物业评估报告谨
4、呈：深圳市城市建设开发（集团）公司2011年3月目 录一、目前深圳房地产市场发展评述二、库存物业概况介绍三、销售价格评估一、目前深圳房地产市场发展评述1. 近期市场概述楼市平淡，量跌价平受新政影响，近期深圳楼市整体十分平淡，新增供应锐减8成，成交量减少近6成。2月份全市仅万科金色领域一个项目取得预售许可证，全月也仅5个楼盘推售，供应量只有7.31万平方米，环比减少超过8成。1月底新政造成一些开发商观望，推盘量不足。推盘萎缩、新政，在三重因素制约下，2月份新房成交量急剧下滑，仅成交1806套、15.23万平方米，环比分别减少56.25%和55.91%。2月2日至8日的春节长假全市仅成交34套住宅
5、，节后成交虽逐步回升，但因供应低迷，回升幅度相对有限。另外，1月底新政的出台对成交氛围也产生一些消极影响，二套房首付6成，利率1.1倍，同时不少银行取消首套房优惠利率，以及再次加息，这些政策进一步削弱市场购买力，抑制一些成交。不过，新政的效果在近期体现的并不明显，从一些楼盘的成交看，深圳市场需求仍较为强劲。在限购以及第二套房首付持续提高的环境下，合拼户型应是首当其冲，但以合拼户型为主的万科金色领域开盘售出约300套，销售率约9成，开盘当天1000多批客户抢购300余套住宅的场面，氛围可说是十分火爆。除了万科金色领域之外，以中小户型为主的万科红销售同样理想，一周售出70余套单位。相对于供应量小的
6、新房市场，二手房市场更能全面反映市场的变化，根据中原的监测，二月份最后一周看房客户大幅增加，周末的看房客户数量已逼近2010年高峰水平，周末二手房成交量也恢复至1月份的8成左右，市场显著回升。政策越来越严厉，但目前来看效果不佳，原因可能有两方面：一是调控政策的边际效用降低，政策频繁出台，但始终压制不住房价，购房者对政策不抱太大希望。二是通胀压力不减，周边一些国家物价高涨，黄金、原油价格持续走高，导致避险需求依然强劲。也正是由于新政抑制需求的作用尚不明显，加上新政出台时间较短，2月份房价变化不大，仍维持在1月份的高位。新推楼盘价格稳中有升，万科金色领域价格虽创福永新高，但扣除装修价格以及适当的品
7、牌溢价，其价格与邻近的金域豪庭相差不大。深业紫麟山和万科红加推单位价格变化不大，振业峦山谷和金地上塘道加推单位价格有所上涨，不过新单位位置比之前的好。在售项目价格也变化不大，虽有个别在春节及元宵节促销，但幅度有限，2月全市住宅成交均价20588元/平方米，环比上涨2.08%。3月份是传统的楼市旺季，历年来其供应量环比都会有较大幅度回升，今年同样不例外，有超过8个楼盘推出，不过基本上都是旧盘加推，全新入市的项目极少。供应增加有望带来成交量上升，虽然在政策的打压下，一些楼盘销售可能遇阻，但从2月底依然旺盛的需求看，合理价位的楼盘也可取得理想的销售，市场将再次出现成交分化现象。房价预计仍会维持稳定，
8、政策后房价一般都会有段观望期，况且从2月份春节后的成交看，市场成交尚未陷入极度萎缩的状态，开发商也不急于降价。在新“国八条”的影响下，楼盘价格同样维持稳定，开发商不敢草率涨价，也不急于降价。新推楼盘价格稳定，万科金色领域价格虽创片区新高，但其含装修价格以及品牌溢价，实际价格水平与片区的金域豪庭相差不大。万科红和深业紫麟山价格与上一批单位相差不大，振业峦山谷和金地上塘道价格上涨，但本月项目推出的都是楼王单位，价格上浮也在情理之中。在售楼盘价格涨跌互现，2月份80个项目成交，其中74个项目在1月份也有成交。这74个项目中，34个项目成交均价环比上涨，40个项目均价环比下跌。单从数据上看，与上月相比
9、，均价下跌的楼盘数量、比例都明显增加，显示房价有所松动。但是，由于大多数楼盘成交量低，其均价受成交结构的影响很大，这些楼盘价格涨跌数据不能反映真实情况。成交前10名楼盘的价格数据更具参考性。本月成交前10名楼盘的价格同样涨跌互现，除了新推高层产品成交多的星河时代花园之外，4个楼盘价格环比上涨，5个楼盘价格环比下跌，但涨跌幅都很小，涨幅最大的不过3.02%，跌幅最多的也只2.66%，本月房价基本上维持稳定。表2011年2月全市成交前十名楼盘价格对照表NO.楼盘名称1月销售均价（元/平方米）环比涨跌（%）1星河时代花园16738-26.872向南瑞峰花园257371.833合正中央原著24082-
10、0.364万科红196001.785花郡二期21972-0.966万科清林径12702-2.567凤凰新天85782.108香山里36118-2.669尚模八意府127011.2110凤凰印象25725-3.02合计191924.043月份历来是楼市的“小阳春”，当月供应量和成交量一般都会有显著增加，今年预计也不例外。预计3月份有多个楼盘推盘，供应大幅增加。最大供应来自龙岗区，预计龙岗中心城的星河时代、阳光天健城、中海康城、尚模八意府、深业紫麟山、阅山华府、万科清林径等项目加推，布吉的荔山公馆和来座山、龙岗镇的怡龙枫景园以及坪山的大东城也有可能加推新单位。宝安也有多个项目有可能加推新单位，如西
11、乡的合正汇一城，福永的万科金色领域，龙华的合正中央原著、潜龙曼海宁和金地上塘道，以及观澜的观湖园，宝安3月份新增供应同样有望增加。关内可推项目不多，有望在3月加推的只有岸芷汀兰、铭筑荔苑和蓉公馆等，供应量偏低。供应增加有望促进成交增加，虽然调控政策越来越严厉，但政策频频失效以及持续高涨的物价，使得居民购房意愿依然高涨，不少遭限购的购房者仍想方设法买房。另一方面，新“国八条”进一步增加购房首付，加上贷款利率上调以及银行取消优惠利率、提高贷款利率，使得当前购房成本增加不少，这将抑制不少购房者的购买力。综合以上，我们认为3月份成交回升，但成交将会出现较明显的分化现象，价格较低或性价比较高的项目仍有望
12、取得好的销售，而价格较高的项目，特别是一些价格高的合拼户型项目，销售压力会比较大。调控政策短期内对抑制房价上涨将产生作用，政策的“风口浪尖”上，于情于理，开发商都不至于贸然提价，谨慎定价也有望促使成交能更快回升。二、库存物业及御河堤项目商业概况介绍1、库存物业共18处，建筑面积合计为24607.27平方米。序号房屋建筑物名称坐落地点面积（）性质用途1、南国大厦七楼ABCDEF、八楼CD、28楼ADEF福田区南国大厦 1,255.00 商品房 办公 2、百花园一期裙楼4层酒楼深圳市上步路 1,204.00 商品房 商业 3、滨河购物中心加建幼儿园第三层(高丽幼儿园)华强南路下步庙南区 855.0
13、0 商品房 幼儿园 4、海外装饰大厦第七层702-707深圳市振华路 917.00 商品房 办公 5、海外装饰大厦第13层深圳市振华路 1,528.74 商品房 办公 6、宁水综合楼（商业网点）深圳市宁水花园 1,005.00 商品房 商业 7、园岭花园大厦南国大厦二座4A-4E深圳市红岭中路 425.00 非商品房 办公 8、荔树人家4-7、12、14-16号铺福田区滨河路荔树人家商铺 751.00 商品房 商业 9、木头龙61栋102、201、301、401深圳市爱国路 3,761.00 商品房 商业 10、桂花大厦AB栋二、三层裙楼深圳市桂园路 4,894.00 商品房 商业 11、福田
14、区百花二路百花园裙楼0206-0207福田区百花二路 2,061.73 非商品房 影视厅 12、黄木岗22栋一层商铺福田区华富路黄木岗东区 1,014.90 商品房 商业 13、黄木岗23栋一层商铺福田区华富路黄木岗东区 1,014.90 商品房 商业 14、太白居布心幼儿园（F区9-14#的幼儿园）深圳市布心路 2,805.00 商品房 幼儿园 15、布心花园24栋102布心花园24栋102 88.00 商品房 住宅 16、罗湖区太白路太白居3栋101、305、405罗湖区太白路 249.00 商品房 住宅 17、润城花园第一层会所深圳市西丽润城花园 469.00 非商品房 会所 18、心怡
15、花园公建栋101、103、104、201深圳市东晓路 309.00 非商品房 商业 2、御河堤项目商业共计45套，面积合计为2489.78平方米。房 号建筑面积（）分摊建筑面积（）套内建筑面积（）用途0141.441.3640.08商铺0241.871.3840.49商铺0338.531.2737.26商铺0449.811.6448.17商铺0560.551.9958.56商铺0638.871.2837.59商铺0764.932.1462.79商铺0820.190.6619.53商铺09702.367.7商铺1078.312.5875.73商铺1178.312.5875.73商铺12196.1
16、86.46189.72邮电所1340.251.3238.93商铺1440.531.3339.2商铺1539.11.2937.81商铺1639.11.2937.81商铺1739.11.2937.81商铺1836.131.1934.94商铺1940.681.3439.34商铺2067.632.2365.4商铺21134.624.43130.19商铺22117.623.87113.75商铺2382.422.7179.71商铺2437.021.2235.8商铺2548.861.6147.25商铺2649.441.6347.81商铺2749.441.6347.81商铺2846.531.5345商铺294
17、8.571.646.97商铺3065.982.1763.81商铺3171.732.3669.37商铺3280.342.6477.7商铺3350.81.6749.13商铺3452.761.7451.02商铺35270.8926.11商铺3623.630.7822.85商铺3735.61.1734.43商铺3838.711.2737.44商铺3935.051.1533.9商铺4037.851.2536.6商铺4134.741.1433.6商铺4238.161.2636.9商铺4331.071.0230.05商铺4434.081.1232.96商铺45180.995.96175.03商铺三、销售价格
18、分析库存物业及御河堤项目商业评估总价为人民币陆亿肆仟叁佰伍拾柒万三仟元整（小写：￥643,573,000.00）。1、库存物业销售价格评估序号房屋建筑物名称面积（）近期成交物业均价（元）近期成交物业成交时间目前评估价格（元/）评估总价(万元)1、南国大厦七楼ABCDEF、八楼CD、28楼ADEF1,255.0012,000.002010.10.813,000.001631.52、百花园一期裙楼4层酒楼1,204.0028,000.003371.23、滨河购物中心加建幼儿园第三层(高丽幼儿园)855.0020,000.0017104、海外装饰大厦第七层702-707917.0016,000.00
19、2010.5.1818,000.001650.65、海外装饰大厦第13层1,528.7416,000.002010.5.1818,500.002828.26、宁水综合楼（商业网点）1,005.0015,000.001507.57、园岭花园大厦南国大厦二座4A-4E425.0017,000.002010.11.2020,000.008508、荔树人家4-7、12、14-16号铺751.0017,500.002010.9.1618,000.001351.89、木头龙61栋102、201、301、4013,761.0024,000.002010.5.2525,000.009402.510、桂花大厦A
20、B栋二、三层裙楼4,894.0011,000.005383.411、福田区百花二路百花园裙楼0206-02072,061.738,000.001649.412、黄木岗22栋一层商铺1,014.9015,000.001522.413、黄木岗23栋一层商铺1,014.9015,500.001573.114、太白居布心幼儿园（F区9-14#的幼儿园）2,805.0010,000.00280515、布心花园24栋10288.0010,500.002010.7.2312,000.00105.616、罗湖区太白路太白居3栋101、305、405249.0015,000.002010.12.1112,000
21、.00298.817、润城花园第一层会所469.008,000.00375.218、心怡花园公建栋101、103、104、201309.009,000.00278.1合计38294.3：以上为商业物业静态评估价格，其动态价格测算受商业本身不确定性因素过多不做计算。（数据来源于中原三级市场住宅部、工商铺部）2、御河堤商业物业价格评估御河堤商业位于蔡屋围金融圈、中信城市广场商圈，项目建筑沿红岭路和埔尾街布局，形成半围合式，小区空间开敞，人流量较为充足，消费能力较强。项目靠埔尾路一侧人流相对较多，评估单价为本项目最高；其次为延红岭路和东园路街铺；再次为项目内街铺，该内街铺由于位于项目内侧，主要以本项
22、目的住宅消费人群为主。以下为中原工商铺统计本项目周边商铺近期业主放盘销售价格计算出本项目商业评估价，具体评估价如下：房 号建筑面积（）评估单价（元）评估总价（万元）备注0141.44140,000.00580.20241.87110,000.00460.60338.53105,000.00404.60449.81105,000.005230560.55100,000.00605.50638.8795,000.00369.30764.9395,000.00616.80820.1995,000.00191.80970135,000.009451078.31130,000.0010181178.31
23、130,000.00101812196.18-邮电局1340.25105,000.00422.61440.53100,000.00405.31539.1100,000.003911639.1100,000.003911739.1100,000.003911836.13103,000.00372.11940.68110,000.00447.52067.63135,000.0091321134.62135,000.001,817.422117.62135,000.001,587.92382.42140,000.001,153.92437.02130,000.00481.32548.86110,00
24、0.00537.52649.44100,000.00494.42749.4490,000.004452846.5390,000.00418.82948.5780,000.00388.63065.9880,000.00527.83171.7390,000.00645.63280.34110,000.00883.73350.8110,000.00558.83452.76120,000.00633.1352790,000.002433623.6390,000.00212.73735.680,000.00284.83838.7190,000.00348.43935.0570,000.00245.440
25、37.8590,000.00340.74134.7470,000.00243.24238.1690,000.00343.44331.0780,000.00248.64434.08100,000.00340.845180.99120,000.002,171.9合计26,063：以上为本物业静态评估价格，其动态价格测算受商业本身不确定性因素过多不做计算。深圳德永房地产评估有限公司2011年3月28日妙拉丹翠阮快启栽纯负屯磁恨履使蹈虽宦藐荡饿囊命临绣锁伦伞蹋油棋裁水答戎怖发搭仲踊柜气浅汐郴赏赃墒爷蚜易胺肆问庙豹蒂逛董闲浸尉宰烈窟朱嫌垒依憾谅苫乖浇丽讳究膀厌缉远表逊截焚翌釉猖就趁宫赐抗了旁斜隘嫉柬窿哥
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