009合肥圣大国际购物广场项目认知及解决思路.ppt

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1、合肥圣大国际购物广场 项目认知及解决思路,致安徽圣大房地产开发有限公司,2009.05.09,易居（中国）控股有限公司 易居中国-上海克而瑞信息技术有限公司,合肥圣大国际购物广场项目认知及解决思路,一、易居（中国）介绍-03 二、易居对项目的理解-20 三、易居成功操作案例-65 四、项目合作方式-103,目 录CONTENTS,易居（中国）介绍,PART ,易居中国/纽交所上市公司,易居（中国）是中国首家在美国纽约股票交易所上市的（纽交所交易代码：EJ）房地产现代服务企业 易居（中国）是中国排名第一的房地产流通服务企业,中国综合实力最强的房地产信息综合服务商,易居（中国）控股有限公司 E-H

2、OUSE(CHINA) HOLDINGS LIMITED,易居中国/五大主营业务运作板块,易居（中国）拥有五大主营业务运作板块，为客户提供全程、全方位的解决方案,自年以来 上海房屋销售（集团）有限公司 连续6年荣获上海房地产营销代理最高荣誉“金桥奖” 自年以来 上海房屋销售（集团）有限公司 连续4年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选“第一名” 2006年 易居（中国） 唯一荣获“中国房地产流通服务行业领先公司品牌” 2008年 易居（中国） 连续4年中国房地产策化代理百强企业“第一名” 最佳综合服务机构,五大主营业务运作板块/营销代理,易居（中国）营销代理，已经成为行业内无可争议的领头羊,

3、克而瑞（中国）信息技术有限公司以现代信息技术为依托，为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案的全面信息综合服务，是中国最大的房地产信息综合服务商。,五大主营业务运作板块/决策咨询,易居（中国）组建了强大的房地产研发和咨询平台-克而瑞，具有覆盖全国的业务网络,成为中国覆盖城市最多的房地产机构,克而瑞分布全国50个主要城市 华东区域：上海、南京、常州、杭州、扬州、苏州、无锡、宁波等； 华中区域：长沙、南昌、武汉、郑州等； 西南区域：成都、重庆、昆明、贵阳等； 北方区域：北京、天津、济南、青岛、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连、沈阳等； 华南区域：深圳、广州、福州、厦门、海口、三亚等。,

4、“CRIC系统”，构筑中国房地产上下游企业（包括开发商、供应商、服务商、投资商）和从业者信息的桥梁，形成资金、信息、道路、营销、人才等各个资源的整合平台，为企业提供房地产咨询、信息集成和解决方案的全面信息综合服务。 目前全国已拥有超过5000家房产及关联企业的使用者。,五大主营业务运作板块/决策咨询,中国房地产最大的信息数据库-CRIC系统（中国房地产决策咨询系统）,克而瑞目前已经形成以下优势： 1、覆盖面广：目前已经覆盖中国上海、华东、华北、华中、西南、华南六大区域40个城市机构，70个信息点； 2、海量信息：数万个住宅项目、数万副土地信息数万个商业和甲级办公楼项目、数十万张房型图片数百万张

5、广告信息； 3、 2000余名专业人员以国内领先水平的市场分析模型，可为客户提供各类解决方案。,五大主营业务运作板块/决策咨询,2009年，克而瑞“咨询中心”，以高端产品线（专业顾问部）集结的模式开始运转，细分区域开发、主题地产、商办地产、建筑规划、全程营销五条产品线,专业的价值体系 独特能力 / 资源集成性咨询+平台型团队 独特竞争力 / 1个全国视野 + 50个本土化城市经验 +市场前沿成长型方法观 独特质量保障 / 内部质量控制管理 + 外部充分高效沟通,五大主营业务运作板块/决策咨询/商业地产咨询顾问服务,易居（中国）克而瑞咨询中心-商办事业部，是商业地产“全程&全领域”综合服务商,作

6、为中国首家房地产流通服务企业“易居（中国）”的重要分支机构，商办事业部秉承易居（中国）一贯的宗旨，致力于提供商业地产“全程&全领域”的解决方案。,取地阶段,规划阶段,招商阶段,运营阶段,商业,办公,酒店,综合体,咨询顾问,招商顾问,运营顾问,凭借充足的信息来源、强大的研发能力、快速的去化速度和充足的融资能力,易居中国将通过基金管理，建立海外资本和中国房地产企业之间的桥梁,这是一个刚刚进入的全新领域，发展机遇充足，未来前景广阔,2008年以来，宏观紧缩政策下，中国地产业面临的最大问题就是“资金”,五大主营业务运作板块/基金管理,易居（中国）基金管理，拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任,08年1

7、月，易居基金板块启动，管理的首期境外基金为1亿美元（其中包含美国SIG的投资）。依托克而瑞覆盖70个城市的强大数据库与咨询力量支持，以及易居集团在营销代理行业最顶尖的销售资源，易居基金以精英化的团队，打造中国最专业的房地产基金管理公司。,五大主营业务运作板块/基金管理,易居（中国）基金管理，拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任,08年，易居基金抓住中国经济和世界经济变化中的机会点，实现所投资项目全盈利的百投百中佳绩。成功运作上海大学科技园项目，并协助人和商业控股有限公司（1387.HK）在香港联交所主板成功挂牌上市。尤其是人和商业上市当天交投活跃，在大盘大跌5.15%的逆市环境下，收市价较发行

8、价上升4.4，一举跑赢大市。这是全球金融海啸登陆香港股市以来的第一只、同时也是唯一一只成功上市的股票，成为香港联交所2008年最大规模的IPO之一。08年投资项目整体回报率截止到目前高达80%以上。,目前易居基金公司在积极拟建人民币基金项目，筹备中的易居有限合伙基金预计规模约3至5亿人民币，这将是易居基金管理的首个人民币房地产基金。,易居中国/专业研究团队,中国规模最大的房地产专业研究团队,结合易居研究院的整体资源，克而瑞在全国各地现在有40个房地产研究所，形成了中国目前规模最大的房地产专业研究团队，总部的专业研究人员超过100人，全国各地还有数百人，通过已经建成的中国最大的数据库，在信息基础

9、上形成研究成果。 目前每月有数百份的研究报告、上千万字的研究成果出炉，每月有超过3000家企业客户在使用我们的研究成果。 易居研究院在全国各地拥有大量专家资源，其中包括来自高校、政府、研究机构、传媒及上市公司的70余位权威专家。 易居房地产研究院积极开展中国房地产市场的专业研究工作，每年完成的课题研究40余个，其中包括由建设部、政府委托的课题研究项目。,14,易居中国/专业研究团队,中国最多权威专家资源,中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授为易居研究院院长，张院长同时兼任华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会理事、上海市经济

10、学会副会长、上海房产经济学会副会长、中国房地产测评中心副主任等社会职务。同时，张院长还被聘为国家住房和城乡建设部房地产市场监测司专家、闸北区人民政府第五届专家组专家。,克而瑞总裁丁祖昱先生兼任易居研究院副院长、中房协中介委员会秘书长、中国房地产及住宅研究会理事代表，同时，丁祖昱先生也被聘为国家住房和城乡建设部房地产市场监测司专家，为政府的房地产政策制定和实施提供专业的意见。,15,三教授工作室：由沪上房地产研究领域的“三教授”（张泓铭，印堃华，张永岳）组成。印堃华教授，上海财经大学房地产经济研究中心主任；张泓铭教授，上海社会科学院房地产业研究中心常务副理事长；张永岳教授，华东师范大学东方房地产

11、学院院长。,易居中国/专业研究团队,易居国内知名专业机构,中国房地产测评中心办公室：中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、国务院发展研究中心中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立。以“中国房地产开发企业500强测评”为核心推出各类榜单及相关研究报告。张永岳教授任中国房地产测评中心副主任、易居研究院副院长龙胜平博士任副主任兼秘书长。,16,中国房地产业协会中介专业委员会秘书处：中国房地产业协会（简称中房协）是建设部下辖的团体， 是与房地产产业链有关的企事业单位、地方房地产业协会及

12、有关个人自愿参加组成的全国性行业非营利性社会组织，目前有2100多家会员单位。易居（中国）董事长周忻先生任中房协中介委员会主任、克而瑞总裁丁祖昱先生任中房协中介委员会秘书长，中介委员会包括流通、代理和经纪、评估业务板块，通过中房协，我们可以与全国各城市房地产业协会建立关系。（注：周忻董事长还是中华房地产投资商会理事。中华房地产投资开发商会简称CREDIA或地产商会成立于2006年9月,是一个会员制的非营利性行业协会，易居（中国）控股有限公司是该商会正式会员。通过地产高管俱乐部（REEC）的定期交流，我们与中国地产百强企业一半以上的CEO保持着密切联系。）,易居中国/专业研究团队,易居国内知名专

13、业机构,中国高等院校房地产学者联谊会秘书处：由易居研究院发起的房地产专业的专家学者组织，张永岳教授任会长、崔裴副教授任联谊会秘书长、。该组织囊括了北京大学、清华大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师大、上海财大、浙江大学、中山大学、天津大学、四川大学、东南大学、中央财经大学、东北财大等中国所有房地产专业高校的教授学者，与全国各地的高校和专家建立了广泛的联系。,易居中国/网络平台资源,中国房地产信息化的领跑者,易居（中国） 网络平台资源,1,2,3,4,新浪乐居 http:/ 中国最大的房地产网络媒体及信息服务平台,中国地产网 http:/ 面向中国房地产开发企业160万从

14、业者及数千万房地产相关从业者的专业门户,房友在线 http:/ 面向中国二手房近20万家门店数百万从业者,中国房商网 http:/ 中国最大的房地产商务平台,中国房地产行业资源最强整合者,依托新浪乐居、中国地产网、中国房商网、房友在线等网络平台数万计的线上用户，通过整合开发商、政府、高校、研究机构、社会团体、上市公司、券商、投行、传媒及相关行业中介机构、设计单位等行业资源，成功在线下举办各类专业论坛，并拥有业内最具影响力的论坛品牌。同时，通过不同类型的沙龙、俱乐部方式，整合各类行业资源，搭建中国地产最大、最优社交圈。,易居中国/资源整合,易居中国/合作伙伴,中国最广泛的跨行业客户资源，拥有50

15、00家开发商客户。中国房地产百强70%的企业均与易居（中国）建立了合作关系,易居对本项目的理解,PART ,易居对本案的理解/研究思路,开发条件分析,易居对本案的理解/项目开发条件/地块审视,占地面积近20万平方米(286亩),总建筑面积近35万平方米,容积率2.0,商业用地性质，可兼顾酒店、办公,地块审视,东二环路以东、合裕路以南,易居对本案的理解/项目开发条件/规划条件分析,规划条件分析：交通区位较有优势，但并非城市发展主流，区域发展缺乏核心引爆点,根据城市总体规划，合肥未来全力向南拓展，而本案所处的区域并非城市发展的主导方向； 在合肥“141”空间发展战略中，东区定位为居住、工业、商贸、

16、交通功能的综合区，而本案所处区域在合钢搬迁后，除了建材市场外尚无明确的发展定位； 合裕路高架桥的开通及周边道路系统的完善，进一步确立了本案所在区域作为合肥东部门户的地位，有效缩短与城市核心地区的心理距离，未来人口的导入可以预期。,易居对本案的理解/项目开发条件/区域条件分析,区域条件分析：已具备一定的人口和产业基础,人口因素： 合钢生产部门搬迁后留下的生活区，带来约10万的人口，但消费档次偏低 随着合裕路高架的通车，周边的钢西村、柳荫塘村可能成为合肥未来城市化推进的方向，但人口进一步导入的时间不明确,产业因素： 项目周边已建成红旗建材批发市场、华东（国际）建材中心、五里庙装饰世界、安徽五金国际

17、商贸城等以建材家居为特色的专业市场群，为区域奠定了商贸的产业基础,易居对本案的理解/项目开发条件/市场条件分析,市场条件分析：“2、4、8、33”格局下的非城市核心商圈,根据合肥市商业网点发展规划（2007-2020），规划为2个都市级商业功能区，4个市级商业功能区、8个区级商业功能区、33个居住区级商业功能区,商业网点规划表明本案并非城市核心商圈 从规模上看，本案应成为区级商业中心，但缺乏与之对应的服务人口,易居对本案的理解/项目开发条件/市场条件分析,市场条件分析：“一主八次”体系中面临周边区域级商业中心挤压,本案的商业辐射范围受到周边长江东路商圈和马鞍山路商圈的挤压，将主要影响东二环以东

18、地区,易居对本案的理解/项目开发条件/竞争条件分析,竞争条件分析：合肥全面进入MALL时代，竞争前景不容乐观,商业发展阶段：08年人均GDP约4600美元，已经进入都市MALL全面发展的阶段。 商业发展空间：除了已运营的元一时代广场、国购广场等shoppingmall以外，目前在建或规划的还有明发商业广场、信地城市广场、徽商购物广场、中环城等近20个MALL项目，不但规模庞大，而且业态齐全。此外，2008年合肥人均商业面积接近1.5，远高于国际经验值11.2，市场竞争日趋激烈。,合肥人均GDP 已超5000美元,元一时代广场，8万,国购广场，7.8万,明发商业广场，58万（商业38万）,信地城

19、市广场，95万 （商业58万）,竞争条件分析：区域商业？专业市场？都不具备绝对优势,本案位于东部板块的边缘地区，近期周边人口消费能力较差，缺少发展区域商业的资源条件。,做区域商业，没有先天资源,做专业市场，没有后天优势,目前合肥除了北部站前区重点发展现代化商贸物流外，还有多个建材类市场（东方装饰城、信地商业广场等），本案周边红旗建材专业市场经营情况一般，如延续专业市场思路，从规模、招商、经营等方面都有难度。,易居对本案的理解/项目开发条件/竞争条件分析,易居对本案的理解/开发风险预判,开发风险预判：外在推力缺乏、内在动力不足,专业市场,人口基础,区域规划,商业环境,档次偏低,人口不足 消费偏弱

20、,无明确导向和政策支持,竞争激烈 供求失衡,内在动力不足,外在推力缺乏,任一驱动因素本身尚不足以形成对本案的充分支撑,能否找到足以整合各项因素的开发模式？,开发模式,易居对本案的理解/开发模式创新,开发机会构思：只有自成一体才有可能生存并发展,开发对策：面对并不清晰的规划预期和区域市场环境，将本案的资源条件整合成一个内部可循环的整体进行开发，并在发展中粘合区域内各功能空间，通过连锁反应来刺激与引导区域整体的后续开发，才能确保项目的生存。,空间：区域发展逐步成熟,易居对本案的理解/开发模式创新/城市综合体概念,城市综合体：在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合

21、、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,具备现代城市的全部功能,城市聚集催生城市综合体,城市综合体,城市综合体的价值体系,社会性催生：结束“摊大饼”模式，不再“钟摆式”生活 精神性催生：城市“生态化”要求,商业生态系统价值 城市空间延续价值 土地乘数效应价值,商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,城市综合体通过各项功能的综合互补和整合实现内部循环，同时进行自我更新与调整，并利用自身优势对外进行辐射。,综合功能形成内部循环,易居对本案的理解/开发模式创新/城市综合体特征,易居对本案的理解/开发模式创新/发展模式分类,城市综合体可由商业、酒

22、店、办公、住宅等因素驱动，根据项目自身优势选择合适的功能核心模式,项目定位,项目定位/定位原则,基础性资源,成长性资源,聚变,辐射,整合,本案项目定位将通过自身优势资源整合，实现项目体的内部正循环，并通过功能创新，扩大对外辐射力，打造标杆性商业项目,基础性资源,成长性资源,整合,2,1,项目定位/定位原则/整合/基础性资源,我们通过整合资源实现项目体内部正循环，首先清楚认识项目自身的资源,基于商圈又高于商圈 实现项目价值飞跃决非天方夜潭,基础性资源,成长性资源,整合,2,1,项目定位/定位原则/整合/成长性资源,成长性资源,2,项目成长性,商圈成长性,公寓、类住宅产品、办公产品规划的可能，通过

23、项目自身导入中高端消费力的居住及商务人口,随着“华东（国际）建材中心”项目的开发，区域“专业市场商圈”品质将得以提升,规划成长性,未来合裕路高架建设，将为项目导入“车行族”消费客群，项目的辐射能力将得以延伸,基于商圈又高于商圈 实现项目价值飞跃决非天方夜潭,树标杆,借商圈,靠规划,当项目自身的资源远不足以驱动项目的时候，我们寻求外部推力，并运用不同的推动方式来实现项目价值的飞跃,40,“借商圈”案例：上海-百联中环购物广场,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场,区位：位于上海西中环； 交通：沪宁高速公路与真北路中环线交汇处； 规

24、模：占地10万平方米，建筑面积43万平米。其中商业建筑面积近25万平米。,上海中环线,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场,项目所处商圈原为建居建材类专业市场集聚区,42,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海-百联中环购物广场,百联中环购物广场是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型、现代化消费场所，全力打造“一站式购物广场”； 引入包括精品百货、超市大卖场、专业卖场等业态在内的多家主力店、各式风情的主题餐厅、琳琅满目的专卖店以及丰富多彩的休闲娱乐项目 ； 广场的百货、家居、大卖场

25、三大主力店分别为东方商厦、月星家居和世纪联华 此外还有妇女用品商店、第一百货家电数码城、新华书店、美龄宫大酒店、申格运动名品城、卡通尼儿童乐园、世纪环球影城、加勒比海桑拿休闲娱乐中心、金汉斯啤酒烤肉、雷欧健身房等。,作为区域内新开发的商业项目，百联中环购物广场在定位中部分延承了“家居建材”业态功能,43,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“借商圈”方式实现的价值飞跃案例借鉴启发,红旗建材市场为区域奠定了一定的产业基础,本项目定位中可延续商圈已形成的“建材家居概念”，但在品质、业态及功能上有所提升，如建立品牌体验店、展示馆等。,占地总建筑面积85万平米，建筑面积58万平米，是集商贸、物流

26、、会展、仓储、加工、休闲娱乐为一体的现代大型一站式专业建材装饰交易中心,品牌馆,大宁国际商业广场由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，于2006年开业。 位置：大宁国际位于上海闸北区中心位置，传统的住宅集中区； 规模：项目总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米； 定位：集商务、购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的国际化商业广场； 功能定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市设施等八大功能； 目标消费群体：辐射周边约150万的人群，目标消费群体为接近70万的中高收入者。,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物

27、中心,“靠规划”案例：大宁国际购物中心,依托周边强力的交通规划、突破非传统商圈的局限，建成时尚、新奇、独特的城市综合体，已形成与城市副中心商圈（火车站商圈）分庭抗礼的局面,大宁国际紧邻上海的中轴线共和新路南北高架线，为项目导入大量自驾车客源； 随着轨道交通一号线火车站以北延伸段的修建，同时邻近一号线延长路站、马戏城站两个站点的大宁国际具备了更加快速、便捷的客流导入通路；,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心,南北高架,46,高架交通有利于外部客源的导入，但紧贴高架道路，嘈杂的交通对商业项目的品质和沿街商铺的价值有极大的影响，大宁国际通

28、过“商业内移”巧妙的解决了这一难题。,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“靠规划”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心,高架,商业内移,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/大宁国际购物中心,“树标杆”案例：大宁国际购物中心，内部通过规划SOHO商住、酒店式公寓、办公的规划，导入中高端消费人群，树立客群标杆，同时外围高档住宅成为客源补充,周边1公里范围内多个高档住宅小区围合，为项目提供了稳定的客源支撑；,自身SOHO商住、酒店式公寓、办公产品的规划，自身拥有高端客群,上海慧芝湖,新梅共和城,大宁,易居“树标杆”经典案例：新江湾城区域开发

29、及土地运营项目,新江湾城,新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里），规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城,易居的服务内容：项目土地运营全程顾问,开发前状况,新江湾城原先的定位为4大居住示范区之一，最初建成的新江湾城时代花园的销售价格仅2500元/M2； 由于搬迁机场、后期建设成本极高等原因，新江湾城开发在1997年-2002年基本处于停滞状态。,新江湾城：,原定位为上海4大居住示范区，为中低端产品,项目定位/定位原

30、则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城,2002年上海城投委托易居为新江湾城制定战略发展规划并进行后期的地产营销工作,通过国际招标完成了结构性规划； 完成景观设计规划； 完成每块土地的控制性详细规划,完成新江湾城系统网络建设,进行了新江湾城商标品牌注册； 通过规划招标、全市征名、地博会、软新闻等复合推广手段，不断强化新江湾城在上海市场、全国市场的地位，吸引了众多著名开发商的关注； 通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层面形成良好企业形象。,2006年，新江湾城的少量公建初步建成，大量公建项目正在启动与建设中。 我是协同开发商进行了公建招商，引入了S

31、MP极限运动中心、美格菲体育会所、宋庆龄幼儿园等。 深化城区功能板块 在住宅区基本成形后，2006年开始深化商务区板块、教育园区等深化开发，我司为开发商提供商务功能定位的全面咨询，为后期规划设计提供依据。,通过我司介绍，城投公司与美国汉斯签订了战略合作协议，共同合作开发C5地块，包括15万平米商业和22万平米住宅。 成交价格为600万元/亩。,规划调整,熟地开发,市场推广 确立品牌和市场定位,功能开发,战略伙伴引进,市场招标,2005年，吸引了中海、凯德、顺驰、珠江等多家一级资质公司参与C1地块招标，并以599.3万元/亩成功出让。 2006年，以712万出让C2土地,项目定位/定位原则/整合

32、/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城,通过易居“树标杆”的土地运营策划，新江湾城土地价值实现了飞跃,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,项目启动 价值预期300万元/亩 只能用工程换土地形式开展工程,C1地块出售，达到600万元/亩 参与投标的如凯德、珠江、中海等一线品牌,C5以605万元/亩、C2地块以713万元/亩出让 吸引美国汉斯、华润等海内外一线品牌,D1出让，吸引海内外1线企业36家参与预计地价将达到1400万元/亩,新江湾城价值走势图,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴/上海新江湾城

33、,52,项目定位/定位原则/整合/成长性资源/运用“树标杆”方式实现的价值飞跃案例借鉴启发,本案35万平方米体量，自身也可考虑规划高端住宅、类住宅产品，导入中高端消费人群，成为本项目商业的重要客群来源,住宅,类住宅,项目体 商业,项目定位/特色城市综合体,本案项目定位将通过自身优势资源整合打造出一个特色城市综合体，自成一体，但我们也看到未来商圈间及商圈内竞争激烈，我们不得不寻求突破,54,开发规模：6000多平方米 经营业绩：2007年度日本最受欢迎十大商品的首位，门票一般需提前2-3个月预订 客群描述：3到13岁的儿童 项目定位：在儿童成长体验乐园里面一个标志性品牌 主题内容：所有的小孩在成

34、人的世界里扮演和体验一个角色，主题乐园里有60、70个空间展示消防站、警察局、医院、银行、电台、马戏团等模拟环境，用小孩的方式体验成人的工作和生活。,东京Kidzania儿童主题体验乐园,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/家庭消费儿童主题业态,区位：香港沙田新城市广场 定位：亚洲首个户外史诺比乐园和首个以漫画为主题的游园地 占地：近4000平方米 分区：是全世界有最多花生漫画公仔的户外乐园。一共分六区，包括史诺比大屋、花生校园、垒球游乐场、史诺比休息廊、花生大道和独木舟探趣 功能：漫画主题游览设施和互动街头表演,香港史奴比开心世界,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借

35、鉴/家庭消费儿童主题业态,上海仲盛世界商城-国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所,主题：星期8小镇，国内首家采用星期8模式的儿童育乐场所，专为3-13岁孩子打造的社会角色扮演的主题乐园。 规模：营业面积近7000平米； 功能：设有50余个体验场馆，涵盖8大社会领域的70多种角色扮演游戏。,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/家庭消费儿童主题业态,57,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济上海北岸长风,业态功能创新：上海北岸长风（易居操作案例）,位于上海长风现代生态、商务、服务综合规划区，融合商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部等多种业态，具有集约型的规模优势,

36、北岸长风将打造为集商业、娱乐、办公、酒店、游艇俱乐部为一体的商业综合项目，深度挖掘产品附加效应，使多产品组合相得益彰。 预计到2010年整个商务区将全部建成后，开发总量将达到320万平方米。其中包括办公楼和商业娱乐设施建筑面积150万平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米；学校、医院及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。 本项目成功的将娱乐元素注入商业地产开发的案，通过引入“米高美”资源，驱动商业地产开发。,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济上海北岸长风,引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设施整

37、合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。,主题表演：在这个建筑地面积近7万平方米的大型商业娱乐项目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。,品牌商店：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，引人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。,品牌展示：“米高梅世界”还将举办多种娱乐表演活动并通过多媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史，产品以及成就。,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济上海北岸长风,地上一层：休闲餐饮，MGM娱乐主题购物,地上二层：流行时尚、特色餐饮，MGM主题娱乐,地下一层：Tesco大型卖场,地上三层：运动健

38、身，主题餐饮，主题娱乐,地上四层：儿童天地，家居用品，电影主题专卖及餐饮,地上五层：电影院及威尔士健身会所。,商业娱乐中心业态布局,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济上海北岸长风,中华恐龙园是中国目前最大的生态主题公园（易居操作案例）,常州中华恐龙园园区规划总面积3000亩，一期占地500亩，是一座融科普、博物、游乐、休闲、环保于一体的以恐龙为主题的综合性公园。 常州中华恐龙园由鲁布拉、中华恐龙馆、嘻哈恐龙城、雨林冒险、欢乐街、香树湾花园酒店六大主题区构成，以恐龙馆为主体，集展示、游乐、科普和科研为一体，是中国目前最大的恐龙博物馆和最大的生态主题公园，收藏和展示了中国和

39、国际上的恐龙化石三十六具，其中包括最珍贵的中华龙鸟。,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济常州中华恐龙园,办公商业居住,中华恐龙园围绕娱乐经济进行功能组织和主题开发，打造休闲度假胜地,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/娱乐经济常州中华恐龙园,中华恐龙园以主题公园为引擎，组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等综合功能，不同功能间相辅相成、互为支撑和补充，组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合型休闲度假胜地。 中华恐龙园给常州的商业地产和旅游地产带来利好，促进餐饮、购物等商业的发展，带来后续酒店、度假别墅的开发。,杭州“梅家坞”：是杭州城郊

40、最富茶乡特点的农家自然村落和茶文化休闲观光度假区，每年上百万游客中以上海、江苏等周边城市为主。,上海Outlets：以名品折扣为特点，辐射100公里范围至长三角江浙区域，每天车流量达1000辆次，双休日更是高达五六千辆。外地消费者已占三成以上。,车轮经济 带来泛商圈化,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/车轮经济,车轮经济的盛行，扩大了人们的出行半径，缩短了人们对于以往属于城市非中心地区的心理距离，而发展具有极强聚客效应的特色商业则使商业泛商圈化，从而带动城市商业的整体升级。,车轮经济推动了商业的泛商圈化趋势,合裕路高架将为项目导入“车行族”消费客群，通过汽车主题商业将这部分人群

41、转化为有效客群,项目定位/定位原则/辐射/业态功能创新/案例借鉴/车轮经济汽车主题业态,易居成功操作案例,PART ,易居操作案例（例举）,易居操作案例,易居操作案例（例举）,易居操作案例,易居操作案例（例举）,易居操作案例,易居操作案例（例举）,易居操作案例,易居操作案例（例举）,易居操作案例,易居的服务内容：项目全程战略顾问,“上海中心”座落在陆家嘴金融贸易区腹地，设计高度为632米，毗邻金茂大厦和上海环球金融中心。“上海中心”将成为继上海环球金融中心后新的超高层标志性建筑，其透明的螺旋造型将展现先进的可持续性发展设计理念。 高632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸

42、家嘴金融貿易區的摩天大廈三重唱。,易居操作案例：上海中心上海未来新地标,易居操作案例/上海中心,易居操作案例：海南博鳌水城二期项目,易居操作案例/博鳌水城,博鳌水城位于中国最南端的省份海南省的东海岸，濒临南中国海，是海南著名的万泉河入海口所在地。博鳌水城是海南重点开发的“特别规划区”，也是中国国家旅游局优先发展的重点旅游项目之一。博鳌水城现已形成酒店住宿、国际会议接待、旅游观光、高尔夫运动，温泉度假于一体的综合规模，通讯畅通、交通发达。,易居的服务内容：项目二期总体定位/后期营销招商顾问,易居操作案例：新江湾城区域开发及土地运营项目,易居操作案例/新江湾城,新江湾城,新江湾城位于上海市东北部杨

43、浦区境内，总规划面积约9.45平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里），规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地,易居的服务内容：项目土地运营全程顾问,易居操作案例/上海景瑞生活广场,上海景瑞生活广场（易居中国操作项目）：商业核心驱动开发型商业综合体项目,景瑞生活广场位于上海宝山区，中外环间； 项目占地6.5万平方米，总建筑面积16万平方米。 规划：地块沿区域主干道（殷高西路）分布，全长长600米，建筑规划有建筑单体、街区式商业。,上海中环线,景瑞生活广场,75,75,建筑1：百安居B&Q装饰建材超市 建筑2-5：国际特色美食尚街 建筑6-8：国际特色休闲尚街 建筑

44、9：沃尔玛,上海景瑞生活广场（易居中国操作项目）：品牌主力店+特色商业街（可售）,业态规划：由主力店百安居（于2006年10月开业）、特色餐饮休闲消费街、沃尔玛（即将开业）、soho办公组成。,易居操作案例/上海景瑞生活广场,易居操作案例：上海电子商城商贸核心驱动开发型商业综合体项目，华东地区最大的电子产品批发采购中心强势热销,易居操作案例/上海电子商城,上海电子商城：曹安专业市场商圈初步形成环境中， 走“续产业”路线，在已有商业环境基础上实现业种升级、功能升级,项目区位：上海曹安商贸圈； 规模体量；占地600亩，总建筑面积50万平方米； 项目定位：全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，

45、仓储物流，电子商务于一体 。,易居操作案例/上海电子商城,在本项目中易居帮助开发商解决三大疑问： 1.在传统生活消费品专业市场商圈中，新开发项目如何取得突破，我们的机会在哪里？ 2.项目的产业定位主题做什么？能否在上海做电子批发采购中心？曹安是否适合做电子批发采购市场？ 3.怎样做一个领先的电子批发采购市场？（项目功能升级）,通过易居的论证和操作，本项目取得了空前的火爆热销 并实现良性运营,易居操作案例/上海电子商城,关键问题一：在传统生活消费品专业市场商圈中，新开发项目如何取得突破，我们的机会在哪里？,当年以外环为界，曹安路外环以内段项目，已经形成了以生活资料为代表的专业市场,易居操作案例/

46、上海电子商城,轻纺市场,国际汽配城,国际鞋城,国际商城,？,Next,上海国际鞋城地处曹安商圈的中心位置，是一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区级商贸中心。,曹安国际商城位于大曹安商圈的核心区域，是曹安商圈中的最大及核心商业地产项目，项目总建筑面积15万平米，总投资10亿元，是上海外环线内最大的专业商城。,上海曹安国际汽配城是由上海江桥曹安投资发展有限公司投资创办的一家大型综合性汽车用品、汽车（摩托车、电动车）配件、汽车维修与保养设备交易市场 。,曹安路 轻纺市场成立于1994年底，是唯一经上海市人民政府批准建立，面 向全国、辐射海外 的全国性轻纺商品 专业市场，每天人均

47、流量达到3-4万人次。,易居认为：从时间轴分析，十几年来，曹安经历了从轻纺市场到国际商城的过程，见证了众多专业市场的成长，但均为生活消费品专业市场，区域专业市场期待升级。,易居操作案例/上海电子商城,曹安路沿线逐渐形成公里长、平方公里区域的商贸黄金走廊，集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等多功能于一体,事实证明，在曹安原有内环以内以生活资料为代表的专业市场环境中，随着上海电子商城的率先“破冰”，多个“生产资料型专业市场”开始在曹安外环外形成布局，并重新定义了曹安从专业市场商圈到商贸圈的升级,易居建议：上海电子商城可突破“传统生活消费品专业市场商圈”定位 ，实现商圈业种结构上的

48、升级，升级为“生产资料消费品专业市场”重新定义曹安商圈！,易居操作案例/上海电子商城,关键问题二：项目的产业定位主题做什么？能否在上海做电子批发采购中心？ 易居解答：投资专业市场，关键看行业电子产业，中国第一大产业,发展速度快16年来，中国的电子信息产业飞速发展，每年增长高达20%，是国家GDP增长的三倍。电子信息产业已成为40个工业部门的支柱产业，外贸出口居第一位。,行业地位高2005年，中国在全球电子制造业市场的占有率超过西欧，仅次于美国和日本，成为全球第三大电子信息产品市场。,市场需求大如今的市场手机、电脑、电子元器件等电子产品的需求量极大。一款手机的流行期不超过半年，从而带动成千上万种电子元器件不断的更新换代，这就是为什么深圳华强北一条街上有几十家电子市场的根本原因。,投资专业市场，电子商城有机可寻,易居操作案例/上海电子商城,83,落地上海众望所归产业转移催生大市场，电子产业集聚长江三角洲，大型电子产品交易市场告急！,当年，浙江杭州上海江苏苏州已经形成一条电子元器件的产业走廊，本案所在地正处于这条产业走廊的交通中心地段。 电子元器件产业 60% 的产能已经转移到以上海为中心的长江三角洲，长江三角洲已经逐渐取代珠