1、 不动产相关政策不动产相关政策一、销售不动产一、销售不动产纳税人转让其取得的不动产，适用以下政策。纳税人转让其取得的不动产，适用以下政策。以下所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接以下所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下政房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下政策。策。（一）一般纳税人（一）一般纳税人一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：税：1.1.一般纳税人
2、转让其一般纳税人转让其20162016年年4 4月月3030日前取得（不含自建）日前取得（不含自建）的的不动产，可以选择适用不动产，可以选择适用简易计税方法计税简易计税方法计税，以取得的全部，以取得的全部价款和价外费用价款和价外费用扣除扣除不动产购置原价或者取得不动产时的不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照作价后的余额为销售额，按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。，向机构所在地主管国税机关申报纳税。2.
3、2.一般纳税人转让其一般纳税人转让其20162016年年4 4月月3030日前自建日前自建的不的不动产，可以选择适用动产，可以选择适用简易计税方法简易计税方法计税，以取得计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照的全部价款和价外费用为销售额，按照5%5%的征收的征收率率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关不动产所在地主管地税机关预缴税款预缴税款，向机构所，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在地主管国税机关申报纳税。3.3.一般纳税人转让其一般纳税人转让其20162016年年4 4月月3030日前取得（不日前取得（不含自建）
4、含自建）的不动产，选择适用的不动产，选择适用一般计税方法一般计税方法计税计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用用扣除扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照后的余额，按照5%5%的预征率的预征率向不动产所在地主管向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。申报纳税。4.4.一般纳税人转让其一般纳税人转让其20162016年年4 4月月3030日
5、前自建日前自建的不的不动产，选择适用动产，选择适用一般计税方法一般计税方法计税的，以取得的计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%5%的的预征率预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。向机构所在地主管国税机关申报纳税。5.5.一般纳税人转让其一般纳税人转让其20162016年年5 5月月1 1日后取得（不含日后取得（不含自建）自建）的不动产，适用的不动产，适用一般计税方法一般计税方法，
6、以取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用税人应以取得的全部价款和价外费用扣除扣除不动产不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照照5%5%的预征率的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6.6.一般纳税人转让其一般纳税人转让其20162016年年5 5月月1 1日后日后自建自建的不动产，适用的不动产，适用一般计税方法一般计税方法，以取得的全部价款
7、和价外费用为销售以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照全部价款和价外费用，按照5%5%的预征的预征率率向不动产所在地主管地税机关预缴向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。报纳税。（二）小规模纳税人（二）小规模纳税人小规模纳税人转让其取得的不动产，小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让除个人转让其购买的住房外其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：，按照以下规定缴纳增值税：1.1.小规模纳税人转让其小规模纳税人转让其取得（不含自建）取得（不含自建）
8、的不动的不动产，以取得的全部价款和价外费用产，以取得的全部价款和价外费用扣除扣除不动产购不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照额，按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。计算应纳税额。2.2.小规模纳税人转让其小规模纳税人转让其自建自建的不动产，以取得的的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，除其他个人之外的小规模纳税人，应按照上述规应按照上述规定的计税方法向定的计税方法向不动产所在地不动产所在地主管地税机关
9、主管地税机关预缴预缴税款税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地不动产所在地主管地税机关主管地税机关申报纳税。申报纳税。3.3.个人转让其购买的住房个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增，按照以下规定缴纳增值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）：之外的地区）：（1 1）个人将购买）个人将购买不足不足2 2年的年的住房对外销售的，以住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5
10、5%的的征收率征收率计算应纳税额。计算应纳税额。（2 2）个人将购买）个人将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的年）的住房对外住房对外销售的，销售的，免征增值税免征增值税。个体工商户个体工商户应按照上述规定的计税方法向应按照上述规定的计税方法向住房所住房所在地在地主管地税机关主管地税机关预缴税款预缴税款，向，向机构所在地机构所在地主管主管国税机关申报纳税；国税机关申报纳税；其他个人其他个人应按照上述规定的应按照上述规定的计税方法向计税方法向住房所在地住房所在地主管地税机关申报纳税。主管地税机关申报纳税。（三）预交税款的计算与抵减（三）预交税款的计算与抵减1.1.预交税款的计算预交税款的
11、计算其他个人以外的纳税人其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴预缴的税款：的税款：（1 1）以转让不动产取得的）以转让不动产取得的全部价款和价外费用全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款应预缴税款=全部价款和价外费用全部价款和价外费用（1+5%1+5%）5%5%（2 2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后不动产购置原价或者取得不动产时的
12、作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款应预缴税款=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-不动产购置不动产购置原价或者取得不动产时的作价）原价或者取得不动产时的作价）（1+5%1+5%）5%5%（3 3）其他个人转让其取得的不动产其他个人转让其取得的不动产，按照上述，按照上述第（第（1 1）点和第（）点和第（2 2）点规定的计算方法计算应纳）点规定的计算方法计算应纳税额并向税额并向不动产所在地不动产所在地主管地税机关申报纳税。主管地税机关申报纳税。（4 4）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费
13、用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的总局规定的合法有效凭证合法有效凭证。否则，不得扣除否则，不得扣除。上述凭证是指：上述凭证是指：税务部门监制的发票。税务部门监制的发票。法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。书、公证债权文书。国家税务总局规定的其他凭证。国家税务总局规定的其他凭证。2.2.未按时预交税款的处理未按时预交税款的处理纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管纳税人转让不动产
14、按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过预缴之月起超过6 6个月没有预缴个月没有预缴税款税款的，由机构所在地主管国税机关按照的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国中华人民共和国税收征收管理法税收征收管理法及相关规定进行处理。及相关规定进行处理。3.3.预缴税款的抵减预缴税款的抵减纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴预缴的增值税税款，可以在的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减当期增值税应纳税额中抵减，抵抵减不完的，结转下期继续抵减减不完的，结转下期继续
15、抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。效凭证。（四）发票的开具（四）发票的开具1.1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向发票的，可向不动产所在地不动产所在地主管地税机关主管地税机关申请代开申请代开。2.2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请不得开具或申请代开增值税专用发票代开增值税专用发票。销售不动产增值税处理简表销售不动产增值税处理简表（一）一般纳税人（一）一般纳税人1.1.简易计税方
16、法简易计税方法可以选择简易计税可以选择简易计税的情形的情形增值税处理增值税处理跨县（市）的处理跨县（市）的处理销售销售20162016年年4 4月月3030日日前取得（不含自建）前取得（不含自建）的不动产的不动产以取得的全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照为销售额，按照5%5%的征收率计的征收率计算应纳税额。算应纳税额。纳税人应按照上述计税方纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报
17、税务机关进行纳税申报。销售销售20162016年年4 4月月3030日日前自建的不动产前自建的不动产以取得的全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照为销售额，按照5%5%的征收率计的征收率计算应纳税额。算应纳税额。纳税人应按照上述计税方纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中房地产开发企业中的一般纳税人，销的一般纳税人，销售自行开发的房地售自行开发的房地产老项目产老项目按照按照5%5%的征收率计算缴纳增值的征收率计算缴纳增值税税2.2.一般计税方
18、法（一般计税方法（5 5种情形）种情形）一般计税方法的一般计税方法的情形情形增值税处理增值税处理跨县（市）的处理跨县（市）的处理销售销售20162016年年5 5月月1 1日日后取得（不含自后取得（不含自建）的不动产建）的不动产以取得的全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价者取得不动产时的作价后的余额，按照后的余额，按照5%5%的预的预征率在不动产所在地预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在缴税款后，向机构
19、所在地主管税务机关进行纳地主管税务机关进行纳税申报。税申报。销售销售20162016年年5 5月月1 1日日后自建的不动产后自建的不动产以取得的全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按部价款和价外费用，按照照5%5%的预征率在不动产的预征率在不动产所在地预缴税款后，向所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机机构所在地主管税务机关进行纳税申报。关进行纳税申报。销售销售20162016年年4 4月月3030日前取得的不日前取得的不动产（不含自建）动产（不含自建）以取得的全部价款和价外费用以取得的
20、全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的得不动产时的作价后的余额，按照余额，按照5%5%的预征率的预征率在不动产所在地预缴税在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申管税务机关进行纳税申报。报。房地产开发企业房地产开发企业中的一般纳税人中的一般纳税人销售房地产老项销售房地产老项目目应以取得的全部价款和价外费应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额用为销售额计算应纳税额按照按照3%3%的预征
21、率在不动产的预征率在不动产所在地预缴税款后，向所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机机构所在地主管税务机关进行纳税申报。关进行纳税申报。销售销售20162016年年4 4月月3030日前自建的日前自建的不动产不动产应以取得的全部价款和价外费应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照款和价外费用，按照5%5%的预征率在不动产所在的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进所在地主管税务机关进行纳税申报。行纳税申报。（二）小规模纳税人（二）小规模纳税人情形情形增值税处理增
22、值税处理跨县（市）的处理跨县（市）的处理小规模纳税人销小规模纳税人销售其取得（不含售其取得（不含自建）的不动产自建）的不动产（不含个体工商（不含个体工商户销售购买的住户销售购买的住房和其他个人销房和其他个人销售不动产）售不动产）以取得的全部价款和价外以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，作价后的余额为销售额，按照按照5%5%的征收率计算应纳的征收率计算应纳税额。税额。纳税人应按照上述计税纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在缴税款后，向机构所在地主管税务机关进
23、行纳地主管税务机关进行纳税申报。税申报。小规模纳税人销小规模纳税人销售其自建的不动售其自建的不动产产以取得的全部价款和价外以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照费用为销售额，按照5%5%的的征收率计算应纳税额。征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳地主管税务机关进行纳税申报。税申报。房地产开发企业房地产开发企业中的小规模纳税中的小规模纳税人，销售自行开人，销售自行开发的房地产项目发的房地产项目按照按照5%5%的征收率计算缴纳的征收率计算缴纳增值税增值税（三）个体工商户和其
24、他个人（三）个体工商户和其他个人情形情形取得不满取得不满2 2年的年的增值税处理增值税处理取得超过取得超过2 2年的年的增值税处理增值税处理个体工商户销售购个体工商户销售购买的住房买的住房按照按照5%5%的征收率全额缴纳增值的征收率全额缴纳增值税。纳税人应按照上述计税税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。务机关进行纳税申报。免征增值税免征增值税其他个人销售住房其他个人销售住房按照按照5%5%的征收率全额缴纳增值的征收率全额缴纳增值税。税。免征增值税免征增值税个人销售自建自用个人销售自建自用住房
25、住房免征增值税免征增值税（没有时限规定）（没有时限规定）其他个人销售其取其他个人销售其取得（不含自建）得（不含自建）的不动产（不含的不动产（不含其购买的住房）其购买的住房）应以取得的全部价款和价外费应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照的余额为销售额，按照5%5%的的征收率计算应纳税额。征收率计算应纳税额。（没（没有时限规定）有时限规定）例如：例如：某试点一般纳税人机构所在地为某试点一般纳税人机构所在地为A A县，于县，于2X162X16年年6 6月月1616日日销售其销售其2X132X13
26、年年6 6月月6 6日购买的位于日购买的位于B B县的办公楼一栋，买价为县的办公楼一栋，买价为90009000万元，取得销售收入万元，取得销售收入1005010050万元。由于购买方违约，延迟万元。由于购买方违约，延迟1 1个月付个月付清购买办公楼的款项，支付延期付款利息清购买办公楼的款项，支付延期付款利息105105万元。假定该试点万元。假定该试点一般纳税人未取得任何与办公楼购销相关的进项税额。一般纳税人未取得任何与办公楼购销相关的进项税额。请问该试点纳税人该如何计算缴纳增值税？请问该试点纳税人该如何计算缴纳增值税？第一种情况第一种情况，纳税人选择，纳税人选择简易计税方法简易计税方法计算缴纳
27、增值税。计算缴纳增值税。第一步，应该向第一步，应该向B B县税务机关预交税款：县税务机关预交税款：（10050+10510050+10590009000）（1+5%1+5%）5%=555%=55万元；万元；第二步，应该向第二步，应该向A A县税务机关履行申报义务，但是不再补缴税款。县税务机关履行申报义务，但是不再补缴税款。第二种情况第二种情况，纳税人选择，纳税人选择一般计税方法一般计税方法计算缴纳增值税。计算缴纳增值税。第一步，应该向第一步，应该向B B县税务机关预交税款：县税务机关预交税款：（10050+10510050+10590009000）（1+5%1+5%）5%=555%=55万元；
28、万元；第二步，应该向第二步，应该向A A县税务机关履行申报义务。县税务机关履行申报义务。应纳税额应纳税额=（10050+10510050+105）（1+11%1+11%）11%=1006.3511%=1006.35万元；万元；应在应在A A县税务机关补缴增值税县税务机关补缴增值税951.35951.35万元（万元（1006.351006.355555）。）。二、不动产经营租赁二、不动产经营租赁1.1.一般纳税人出租其一般纳税人出租其20162016年年4 4月月3030日前取得日前取得的不动产，可的不动产，可以选择适用以选择适用简易计税方法简易计税方法,按照按照5%5%的征收率的征收率计算应纳
29、税额。计算应纳税额。纳税人出租其纳税人出租其20162016年年4 4月月3030日前取得的与机构所在地不在日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所不动产所在地预缴税款在地预缴税款后，向后，向机构所在地机构所在地主管税务机关进行纳税申主管税务机关进行纳税申报。报。2.2.一般纳税人出租其一般纳税人出租其20162016年年4 4月月3030日前日前取得的不动产，适取得的不动产，适用用一般计税方法一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按的，应以取得的全部价款和价外费用，按照照3%3%的预征率的预征率在不动产所在
30、地在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向后，向机构所在地机构所在地主管税务机关进行纳税申报。主管税务机关进行纳税申报。3.3.公路经营企业中的一般纳税人收取公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工试点前开工的高速公的高速公路的车辆通行费，可以选择适用路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法简易计税方法，减按减按3%3%的的征收率征收率计算应纳税额。计算应纳税额。试点前开工的高速公路试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的高速公路。日前的高速公路。4.4.一般纳税人出租其一般纳税人出租其
31、20162016年年5 5月月1 1日后取得日后取得的、与的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3 3的预征率的预征率在不动产所在地在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向后，向机机构所在地构所在地主管税务机关进行纳税申报。主管税务机关进行纳税申报。5.5.小规模纳税人出租其小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人取得的不动产（不含个人出租住房），出租住房），应按照应按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）不在同一县（市）的不的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地动产
32、应按照上述计税方法在不动产所在地预缴预缴税款税款后，向后，向机构所在地机构所在地主管税务机关进行纳税申主管税务机关进行纳税申报。报。6.6.纳税人纳税人以经营租赁方式将土地出租以经营租赁方式将土地出租给他人使用，给他人使用，按照不动产经营租赁服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。缴纳增值税。7.7.其他个人出租其其他个人出租其取得的不动产（不含住房），取得的不动产（不含住房），应按照应按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额。计算应纳税额。8.8.个人出租住房，应个人出租住房，应按照按照5%5%的征收率减按的征收率减按1.5%1.5%计计算应纳税额。算应纳税额。不动产经营租赁增值税处理简表不
33、动产经营租赁增值税处理简表（一）一般纳税人（一）一般纳税人1.1.简易计税方法简易计税方法可以选择简易计可以选择简易计税的情形税的情形增值税处理增值税处理跨县（市）的处理跨县（市）的处理出租出租20162016年年4 4月月3030日日前取得的不动产前取得的不动产按照按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额计算应纳税额纳税人出租与机构所在地纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。务机关进行纳税申报。公路经营企业中的一公
34、路经营企业中的一般纳税人收取试点前般纳税人收取试点前开工的高速公路的车开工的高速公路的车辆通行费辆通行费减按减按3%3%的征收率的征收率计算应纳税额计算应纳税额2.2.一般计税方法一般计税方法一般计税方法一般计税方法的情形的情形增值税处理增值税处理跨县（市）的处理跨县（市）的处理一般纳税人出租其一般纳税人出租其20162016年年4 4月月3030日前日前取得的不动产取得的不动产应以取得的全部价款应以取得的全部价款和价外费用作为销和价外费用作为销售额计算应纳税额。售额计算应纳税额。以取得的全部价款和以取得的全部价款和价外费用，按照价外费用，按照3%3%的预征率在不动产的预征率在不动产所在地预缴
35、税款后，所在地预缴税款后，向机构所在地主管向机构所在地主管税务机关进行纳税税务机关进行纳税申报。申报。一般纳税人出租其一般纳税人出租其20162016年年5 5月月1 1日后取日后取得的不动产得的不动产应以取得的全部价款应以取得的全部价款和价外费用作为销和价外费用作为销售额计算应纳税额。售额计算应纳税额。以取得的全部价款和以取得的全部价款和价外费用，按照价外费用，按照3 3的预征率在不动的预征率在不动产所在地预缴税款产所在地预缴税款后，向机构所在地后，向机构所在地主管税务机关进行主管税务机关进行纳税申报。纳税申报。（二）小规模纳税人及个人（二）小规模纳税人及个人情形情形增值税处理增值税处理跨县
36、市）的跨县（市）的增值税处理增值税处理 小规模纳税人出租其小规模纳税人出租其取得的不动产（不取得的不动产（不含个人出租住房）含个人出租住房）应按照应按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额计算应纳税额纳税人出租与机构所在地不纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。关进行纳税申报。其他个人出租其取其他个人出租其取得的不动产（不含得的不动产（不含住房）住房）应按照应按照5%5%的征收率的征收率计算应纳税额计算应纳税额个
37、人出租住房个人出租住房应按照应按照5%5%的征收率的征收率减按减按1.5%1.5%计算应计算应纳税额纳税额例如例如：某试点一般纳税人机构所在地为：某试点一般纳税人机构所在地为A A县，于县，于2X162X16年年6 6月月1616日采取经营租赁方式出租其日采取经营租赁方式出租其2X132X13年年6 6月月6 6日购买的位于日购买的位于B B县的办公楼一栋，每月租金县的办公楼一栋，每月租金120120万元。假定该试点一般纳万元。假定该试点一般纳税人未取得任何与办公楼出租相关的进项税额。税人未取得任何与办公楼出租相关的进项税额。请问该试点纳税人该如何计算缴纳增值税？请问该试点纳税人该如何计算缴纳
38、增值税？第一种情况第一种情况，纳税人选择简易计税方法计算缴纳增值税。，纳税人选择简易计税方法计算缴纳增值税。第一步，应该向第一步，应该向B B县税务机关预交税款：县税务机关预交税款：120120（1+5%1+5%）5%=5.715%=5.71万元；万元；第二步，应该向第二步，应该向A A县税务机关履行申报义务，但是不再补县税务机关履行申报义务，但是不再补缴税款。缴税款。第二种情况第二种情况，纳税人选择一般计税方法计算缴纳增值税。，纳税人选择一般计税方法计算缴纳增值税。第一步，应该向第一步，应该向B B县税务机关预交税款：县税务机关预交税款：120120（1+11%1+11%）3%=3.243%
39、3.24万元；万元；第二步，应该向第二步，应该向A A县税务机关履行申报义务。县税务机关履行申报义务。应纳税额应纳税额=120=120（1+11%1+11%）11%=11.8911%=11.89万元；万元；应在应在A A县税务机关补缴增值税县税务机关补缴增值税8.658.65万元（万元（11.8911.893.243.24）。）。三、发票的开具三、发票的开具（一）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机（一）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳货物或应税劳务、服务名称务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证栏填写不动产名称及
40、房屋产权证书号码书号码（无房屋产权证书的可不填写），（无房屋产权证书的可不填写），“单位单位”栏填写面积单位栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地备注栏注明不动产的详细地址。址。（二）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机（二）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的备注栏注明不动产的详细地址。详细地址。四、税收分配调整机制四、税收分配调整机制一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、取得的与机
41、构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小应纳税额小于已预缴税额于已预缴税额，且差额较大的且差额较大的，由，由国家税国家税务总局通知务总局通知建筑服务发生地或者建筑服务发生地或者不动产所不动产所在地省级税务机关在地省级税务机关，在一定时期内暂停预，在一定时期内暂停预缴增值税。缴增值税。五、不动产税收优惠政策五、不动产税收优惠政策（一）下列项目免征增值税（一）下列项目免征增值税1.1.个人销售个人销售自建自用住房自建自用住房。2.2.被撤销金融机构以货物、被撤销金融机构以货物、
42、不动产不动产、无形资产、无形资产、有价证券、票据等财产有价证券、票据等财产清偿债务清偿债务。被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属社。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。
43、3.3.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按按房改成本价房改成本价、标准价标准价出售住房取得的收入。出售住房取得的收入。4.4.涉及涉及家庭财产分割家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使的个人无偿转让不动产、土地使用权。用权。家庭财产分割，家庭财产分割，包括下列情形：包括下列情形：离婚财产分割；无偿离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权
44、所有人死者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。房屋产权。5.20185.2018年年1212月月3131日前，公共租赁住房经营管理单位出日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。租公共租赁住房。公共租赁住房公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照住房发展规划和年度计划，并按照关于加快发展公关于加快发展公共租赁住房的指导意
45、见共租赁住房的指导意见（建保（建保201020108787号）和市、号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。住房。（二）个人将购买（二）个人将购买不足不足2 2年的住房年的住房对外销售的，对外销售的，按照按照5%5%的征收率全额缴纳增值税的征收率全额缴纳增值税；个人将购买；个人将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的住房年）的住房对外销售的，对外销售的，免征增值免征增值税税。上述政策适用于。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区深圳市之外的地区。办理免税的办理免税的具体程序具体程序、
46、购买房屋的时间购买房屋的时间、开具发开具发票票、非购买形式取得住房行为非购买形式取得住房行为及其他相关税收管及其他相关税收管理规定，按照理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办（国办发发200520052626号）、号）、国家税务总局国家税务总局 财政部财政部 建建设部关于加强房地产税收管理的通知设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发（国税发200520058989号）和号）和国家税务总局关于房地产税国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知收政策执行中几个具体问题的通知（国税发（国税发20052005172172号）的有关规定执行。号）的有关规定执行。
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