5月4日中铁西湖项目潜在客户调研报告62p.pdf

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1、中铁西湖项目潜在客户调研报告中铁西湖项目潜在客户调研报告中铁西湖项目潜在客户调研报告中铁西湖项目潜在客户调研报告 北京中铁新业投资顾问有限公司北京中铁新业投资顾问有限公司北京中铁新业投资顾问有限公司北京中铁新业投资顾问有限公司 2011201120112011 年年年年 5 5 5 5 月月月月 4 4 4 4 日日日日 1 目目目目录录录录 前 言.4 一、客户基本情况.5 二、日常消费特征.8 三、住宅需求情况 13 四、项目总体规划 17 五、园林规划 22 六、户型需求情况 28 七、配套设施 37 八、交房标准 41 九、领先设备设施 45 2 前前前前 言言言言 为了准确把握长春市

2、场，了解长春客户置业需求，为长春西湖项目市场定位提 供依据，我司针对长春潜在购房客户进行了专题市场调研。 调研对象涵盖个体老板、教师、学生、IT 人士、年轻白领、公务员、医务工作 者、工厂职员等多种职业，力求多角度发掘潜在客户的真实购房需求。 此次市场调查共设计 500 份抽样问卷， 其中深度调查问卷 200 份， 包括 58 大项， 132 小项调查。基础调查问卷 300 份，包括 20 大项，30 小项调查。 此次市场调查从多角度对抽样客户的购房需求进行摸查，涉及客户基本情况、 消 费特征、基本需求情况、项目总体规划、项目园林规划、户型需求情况、配套设施 需求、项目交房标准、地块特征抗性等

3、众多方面。 3 一、客户基本情况一、客户基本情况一、客户基本情况一、客户基本情况 1.1.1.1. 年龄结构年龄结构年龄结构年龄结构 样本年龄段集中在样本年龄段集中在样本年龄段集中在样本年龄段集中在 20-3520-3520-3520-35 岁岁岁岁 26 岁30 岁年龄段样本占 39%，比重最大，31 岁35 岁年龄段样本占 22%，21 岁25 岁及 36 岁40 岁年龄段样本各占 11%，41 岁45 岁年龄段样本占 8%，46 岁55 岁年龄段样本占 9%，仅 1 个样本年龄在 20 岁以下。 此次市场调研抽样样本 70%集中在 20 岁35 岁，该年龄段是刚性和改善需求的 主要客群，

4、也将是西湖项目的重要客群。23%的样本集中在 36 岁50 岁，该年龄段 中高端改善型需求占主导，可见此次抽样基本与西湖项目的客户定位相吻合。 2.2.2.2. 家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构 样本家庭结构偏年轻样本家庭结构偏年轻样本家庭结构偏年轻样本家庭结构偏年轻 调查样本单人独居客户占41%， 夫妇二人合住， 无子女或初为父母的家庭占39%， 10%的客户是三代同堂，父母经常来住，其他家庭结构占总量的 10%。 抽样客户的家庭结构状况与年龄层划分相对应， 单人独居级夫妇二人无子女或刚 有子女的人的数量占到 80%， 与 72%的客户年龄层在 20 岁35 岁客群相对应。 从调 4 查样本

5、的家庭结构来看，他们将是一次购房和二次购房的主力客群。 3.3.3.3. 居住区域居住区域居住区域居住区域 样本居住区域以绿园西开为主样本居住区域以绿园西开为主样本居住区域以绿园西开为主样本居住区域以绿园西开为主 26%的样本住在绿园区，23%的样本住在汽开区，13%的样本住在南关区，11% 的样本住在朝阳区，高新区和宽城区的样本各占 6%，净月区和经开区各占 5%，其 他区域样本占 5%。 4.4.4.4. 学历状况学历状况学历状况学历状况 样本学历普遍较高样本学历普遍较高样本学历普遍较高样本学历普遍较高 59%的样本为大学本科以上学历，大专学历的样本占 21%，拥有研究生及以上客 群的样本

6、占 17%，其他学历的样本仅占 3%。 5 此次抽样调查样本学历水平很高，97%的样本为大专以上学历，其中更是不乏研 究生及以上的高学历人群。高学历人群生活理念先进，奋斗意识强，可以接受先进 的思想和观念，对拥有好景观资源，低碳环保的远郊项目接受度较高，是西湖项目 重要的目标客群。 5.5.5.5. 职业状况职业状况职业状况职业状况 超过超过超过超过 90%90%90%90%样本为在职人员样本为在职人员样本为在职人员样本为在职人员 27%的样本为一般职员，20%是专业人士，14%的样本为自由职业者或不愿意明 确工作性质，私营企业主占 13%，公司中高层管理人员占 10%，政府公务员占 5%，

7、退休人员、学生及家庭主妇共占 8%。 6 6.6.6.6. 家庭收入家庭收入家庭收入家庭收入 中等收入家庭占多数中等收入家庭占多数中等收入家庭占多数中等收入家庭占多数 41%的样本家庭年收入 510 万元，35%的样本家庭年收入 5 万元以下，17%的 样本家庭年收入 1020 万，7%的样本家庭年收入在 20 万元以上。 调研数据显示：长春的家庭收入符合二线城市的收入水平。 样本中年收入在 5 万元以下的人员占到 35%，比例较高，主要原因是调查样本 中 41%的人员为单身（见客户家庭结构状况） ，这一部分样本的家庭年收入多按一人 计算，所以未超过 5 万元。 家庭年收入在 5-20 万元的

8、中等收入家庭比例占到 58%，属于有能力贷款购买中 档住房的家庭，是西湖项目两居室或三居室的目标客群。 7 二、日常消费特征 1.1.1.1. 日常交通方式日常交通方式日常交通方式日常交通方式 日常出行依靠公共交通和小轿车日常出行依靠公共交通和小轿车日常出行依靠公共交通和小轿车日常出行依靠公共交通和小轿车 47%的样本选择公交车，13%的样本选择驾驶私家车出行，步行和依靠单位公车 各占 12%，11%的样本乘坐出租车，3%选择地铁/轻轨。 公共交通是长春市民最重要的出行工具，中铁西湖项目在首期入住之前，要重点 解决项目公共交通匮乏问题，协调相关部门开通多条公交线路，以满足业主出行需 要，同时为

9、后期开发提供支持。 2.2.2.2. 信息获取渠道信息获取渠道信息获取渠道信息获取渠道 信息获取注重眼见为实信息获取注重眼见为实信息获取注重眼见为实信息获取注重眼见为实 样本选择渠道获得的信息可信度占最大比重的是实地考察， 比重占第 2 的为家人 亲戚朋友介绍，排名第 3 的为现有业主的推荐，排名第 4 四位报纸杂志，比重最小 为房屋中介介绍。 实地考察是长春市民最能接受的，其次除了家人亲戚朋友介绍以外，报纸杂志比 重也较大。 西湖项目在营销推广过程中， 应加强营销卖场投入、 关注口碑传播和老客户维系， 8 适当运用报纸杂志媒体。 3.3.3.3. 娱乐体育活动娱乐体育活动娱乐体育活动娱乐体育

10、活动 普遍喜好健身类体育活动普遍喜好健身类体育活动普遍喜好健身类体育活动普遍喜好健身类体育活动 针对业余生活内容的调研中，健身类运动排名第 1，逛街排名第 2，上网聊天排 第 3，朋友聚会排第 4，旅游排第 5，艺术培训比重最小。 健身类体育活动是长春市民普遍喜欢的，其次如歌剧、电影，上网，阅读，球类 运动等活动也是长春市民普遍接受和喜欢的活动。 西湖项目应适当增加健身体育类的设施及相应配套，以满足居民健身需求。 9 4.4.4.4. 经常观看的电视节目经常观看的电视节目经常观看的电视节目经常观看的电视节目 新闻时事和综艺节目更受关注新闻时事和综艺节目更受关注新闻时事和综艺节目更受关注新闻时事

11、和综艺节目更受关注 样本选择“新闻时事/社会评论”和“娱乐节目/综艺节目”两类节目人数最多， 其次为电影以及电视剧节目，第 3 为财经频道，第 4 为体育类节目。 “新闻时事/社会评论”和“娱乐节目/综艺节目”两类节目是长春市民普遍接受 的，选择新闻时事以及娱乐节目进行营销推广的到达率较高。 5.5.5.5. 经常阅读的杂志经常阅读的杂志经常阅读的杂志经常阅读的杂志/ / / /书籍书籍书籍书籍 时尚、衣着、化妆品类杂志时尚、衣着、化妆品类杂志时尚、衣着、化妆品类杂志时尚、衣着、化妆品类杂志/ / / /书籍更畅销书籍更畅销书籍更畅销书籍更畅销 样本经常阅读时尚类杂志/书籍的数量最多，其次为电

12、影以及电视剧类以及文学 类书籍，旅游类、大众兴趣类（如读者、知音等）也有很多人喜欢。 时尚、衣着、化妆品类的书籍杂志是长春市民普遍接受的，西湖项目营销推广过 程中可适当加强项目与时尚元素的融合，如：时装秀、潮流发布会以及品牌化妆品 的推广活动，以提高宣传推广的有效性，吸引客户关注。 10 6.6.6.6. 客户喜欢的汽车品牌客户喜欢的汽车品牌客户喜欢的汽车品牌客户喜欢的汽车品牌 奥迪系列汽车最受青睐奥迪系列汽车最受青睐奥迪系列汽车最受青睐奥迪系列汽车最受青睐 24%的样本喜欢奥迪汽车， 15%的样本喜欢宝马汽车， 13%的样本喜欢大众汽车， 12%的样本喜欢奔驰轿车，德系汽车占据长春汽车品牌青

13、睐榜前四名。 西湖项目定位可重点考虑欧系产品和品牌，应该更容易得到长春市民的认可。 7.7.7.7. 拥有的汽车品牌拥有的汽车品牌拥有的汽车品牌拥有的汽车品牌 德系汽车比重最大德系汽车比重最大德系汽车比重最大德系汽车比重最大 53%的样本拥有德系大众、 宝马和奥迪汽车， 日系雅阁和马自达排名第三和第四。 11 大众是长春的主导汽车品牌，大众汽车被长春市民普遍接受。 8.8.8.8. 拥有的电视品牌拥有的电视品牌拥有的电视品牌拥有的电视品牌 国产品牌占有率最高国产品牌占有率最高国产品牌占有率最高国产品牌占有率最高 拥有长虹和 TCL 王牌电视机的样本量最大，各占 13%，其次为索尼，占 10%，

14、 夏普排名第 4，占 9%。 国产品牌电视机占据长春电视保有量的 80%，其余 20%为进口品牌电视机，呈 明显的 80/20 分化。 12 9.9.9.9. 拥有的手机品牌拥有的手机品牌拥有的手机品牌拥有的手机品牌 诺基亚手机拥有率最高诺基亚手机拥有率最高诺基亚手机拥有率最高诺基亚手机拥有率最高 使用诺基亚手机的样本数量最多，三星手机排第二，苹果 iphone 排第三，摩托 罗拉排第四。 三、住宅需求情况三、住宅需求情况三、住宅需求情况三、住宅需求情况 1.1.1.1. 购买目的购买目的购买目的购买目的 因改善和投资而购房因改善和投资而购房因改善和投资而购房因改善和投资而购房 改善性需求居榜

15、首，首次置业占比达 43%，长春客户即使首次置业也希望一步 到位。 投资需求排第 2， 因为房价上涨过快而购买位居第 3， 可见随着房价持续上涨， 房地产成为长春市民关注的投资产品。 13 2.2.2.2. 置业次数置业次数置业次数置业次数 首二次置业占比大首二次置业占比大首二次置业占比大首二次置业占比大 43%的样本为首次置业， 41%的样本为二次置业， 三次及多次置业的样本占 16%。 3.3.3.3. 价格承受力价格承受力价格承受力价格承受力 中低价位需求占主导中低价位需求占主导中低价位需求占主导中低价位需求占主导 2010 年长春商品房成交均价已突破 6000 元/平米，虽然 2011

16、 年在国家政策影 响下房价涨幅得到控制，但市场整体价格维持在 6300 元/平米左右，一些普通住宅 项目价格已突破 10000 元大关。 46%的样本选择 5000 元/平米以下，44%的样本能承受 5000-6000 元/平米的价 格，可见长春市中低端住宅产品需求大。 14 4.4.4.4. 可承受总房款可承受总房款可承受总房款可承受总房款 房款总额房款总额房款总额房款总额 60606060 万元以下需求多万元以下需求多万元以下需求多万元以下需求多 24%的样本选择总房款 40 万元以下，23%的样本选择 40-49 万元，房款总额 50 万以下的低端产品需求仍占相当大的比重。 25%的样本

17、选择 50-59 万元，11%的样本选择 60-69 万元，中端需求占长春市场 的 1/3 略强。 10%的样本选择 70-80 万元， 选择大于 80 万总价的样本占 7%， 长春中高端产品 购买力仍需培育和挖掘。 5.5.5.5. 意向付款方式意向付款方式意向付款方式意向付款方式 首付首付首付首付+ + + +贷款是首选贷款是首选贷款是首选贷款是首选 样本对付款方式的选择中，首付+贷款占最高比重，达 71%。一次性付清比例和 分期付款选择比例小，占比分别为 10%和 19%，付款方式符合一般住宅项目客户付 款情况。 15 6.6.6.6. 溢价支付溢价支付溢价支付溢价支付诱因诱因诱因诱因

18、景观资源和区位更好支持溢价景观资源和区位更好支持溢价景观资源和区位更好支持溢价景观资源和区位更好支持溢价 样本更愿意为优越的景观资源支付更高的价格， 城市核心区位的产品也更容易卖 出更高的价格，大盘前期，升值空间大的产品也受青睐，轨道交通对项目溢价也有 较大支撑。 7.7.7.7. 产品区位偏好产品区位偏好产品区位偏好产品区位偏好 交通便利、单价较低的近郊大户型更受关注交通便利、单价较低的近郊大户型更受关注交通便利、单价较低的近郊大户型更受关注交通便利、单价较低的近郊大户型更受关注 选择交通便利、单价较低近郊大户型的样本占 55%，选择市区的中小户型的样 本占 45%。西湖项目作为郊区项目，定

19、位为交通便利、单价较低，高性价比产品更 容易被市场所接受。 16 8.8.8.8. 客户关注的核心产品特点客户关注的核心产品特点客户关注的核心产品特点客户关注的核心产品特点 日常生活配套日常生活配套日常生活配套日常生活配套/ / / /户型户型户型户型/ / / /整体规划和会所最受关注整体规划和会所最受关注整体规划和会所最受关注整体规划和会所最受关注 日常生活配套设施最受关注，比重占 21%，其次是户型，比重占 17%，整体规 划和会所各占 13%，立面风格/新型材料设备关注度占 7%，社区大气形象占 6%。 长春客户重点关注配套设施/户型和整体规划，对立面、新材料技术、景观、社 区形象等的

20、要求仍然处在发展之中。 17 四、项目总体规划 1.1.1.1. 意向物业类型意向物业类型意向物业类型意向物业类型 多层多层多层多层/ / / /洋房受青睐洋房受青睐洋房受青睐洋房受青睐 40%的样本选择多层（7 层以下普通住房） ，22%的样本选择花园洋房（7 层以下 带露台） ，可见多层/洋房仍然是长春购房者的首选物业类型。 23%的样本选择小高层（711 层） ，小高层产品有一定的市场接受度。 仅 12%的样本选择高层（1218 层） ，高层产品的抗性相对较大。 2.2.2.2. 组团布局组团布局组团布局组团布局 开放式开放式开放式开放式/ / / /围合式组团布局受青睐围合式组团布局受

21、青睐围合式组团布局受青睐围合式组团布局受青睐 选择开放式的小区组团布局的样本占总额的 35%，选择围合式小区组团布局的 样本占 25%，选择点式小区组团布局的样本占 23%，选择自由式小区组团布局的样 本占 12%。 01. 围合式03. 开放式02. 半围合式04. 点式05. 自由式 18 长春购房者较喜欢板式，公共空间较大的小区组团布局，相对私密的围合/半围 合式小区组团布局也容易被接受，长春购房者自由式布局仍然存在理解难度，自由 式规划布局存在一定市场压力。 3.3.3.3.住宅间距偏好住宅间距偏好住宅间距偏好住宅间距偏好 大住宅间距要求较高大住宅间距要求较高大住宅间距要求较高大住宅间

22、距要求较高 40%的样本选择开阔间距，31%的样本选择楼间距适当，22%的样本选择适当间 距，有一定围合感的小区，选择只要能满足日照间距的样本占 12%，可见长春市民 普遍接受开阔间距的住宅小区。 4.4.4.4. 景观视野景观视野景观视野景观视野 购房者普遍关注景观和视线好的住宅购房者普遍关注景观和视线好的住宅购房者普遍关注景观和视线好的住宅购房者普遍关注景观和视线好的住宅 高端客户对主要房间视线很好， 可以享受很好湖景、 水景、 小区大型绿化选择中， 55%的样本表示非常不错，占比份额非常高，高端需求对景观和视线的要求高。 低端客户在住宅视线设计要求中，对主要房间视线不受遮挡，但能看到宅间

23、绿化 选择中，有 32%认为可以接受，31%认为必须如此，六成以上用户选择说明低端客 户对住房景观要求也较高。 19 5.5.5.5. 建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格 新中式新中式新中式新中式/ / / /欧式风格占主导欧式风格占主导欧式风格占主导欧式风格占主导 样本多选择新中式风格（素雅的立面色彩、简洁的线条）的小区建筑风格，占 43%，喜欢欧式风格（异域风情的、温暖、细腻的）占 31%，喜欢古典风格（坡屋 顶、丰富的线角、温暖的色彩）占 19%，喜欢现代风格的占 7%。新中式和欧式风格 的小区容易被长春购房者接受，现代风格存在市场抗性。 6.6.6.6. 建筑外墙材料建筑外墙材料建筑外墙

24、材料建筑外墙材料 涂料和面砖容易被接受涂料和面砖容易被接受涂料和面砖容易被接受涂料和面砖容易被接受 样本多选择高级涂料的建筑外墙材料，占 39%，选择面砖的占 29%，选择无所 谓，不清楚的占 28%。 长春购房者普遍接受涂料和面砖，而不少客户对建筑立面材料缺乏认识，容易引 20 导，中铁西湖项目可采用高级涂料结合面砖作为建筑外墙材料。 高端客户注重立面品质和档次高端客户注重立面品质和档次高端客户注重立面品质和档次高端客户注重立面品质和档次 高端客户对住宅立面采用石材、面砖等高档次材料，品质感很强的选择中，35% 的样本表示无所谓，其余 63%的样本还是表现出较高的关注，反映出高端需求看重 立

25、面的档次感。 低端客户普通材料即可接受低端客户普通材料即可接受低端客户普通材料即可接受低端客户普通材料即可接受 低端客户对住宅立面多采用性能良好的涂料等普通材料的选择比例中， 36%的样 本表示无所谓，32%表示可以接受，11%表示必须如此，10%表示非常不错，共计 89%的样本可以接受普通立面材料，说明低端需求对建筑立面的要求较低。 21 7.7.7.7. 建筑外墙颜色建筑外墙颜色建筑外墙颜色建筑外墙颜色 最喜欢白色外墙最喜欢白色外墙最喜欢白色外墙最喜欢白色外墙 样本多数选择白色的建筑外墙颜色，占 30%，选择赭红和青灰占 18%，选择浅 黄和其他颜色的占 17%。 中铁西湖项目外墙颜色可考

26、虑素雅的淡色调。 8.8.8.8. 小区入口设计小区入口设计小区入口设计小区入口设计 高端客户注重形象高端客户注重形象高端客户注重形象高端客户注重形象 高端客户对小区入口设计得很有标志性，能体现甚至提升小区形象选择中，31% 的样本选择可以接受，13%表示必须如此，29%的样本表示非常不错。超过七成样本 关注小区入口设计，说明高端需求对形象要求较高。 低端客户注重实用低端客户注重实用低端客户注重实用低端客户注重实用 低端客户对小区入口设计比较低调，能满足实用安全功能选择中，36%的样本选 择可以接受，14%表示非常不错，11%表示必须如此。只有 39%样本表示无所谓和 不能接受，反映出低端项目

27、的形象需求较低。 22 23 五、园林规划 1.1.1.1. 园林景观风格园林景观风格园林景观风格园林景观风格 现代现代现代现代/ / / /中式风格符合长春人居习惯中式风格符合长春人居习惯中式风格符合长春人居习惯中式风格符合长春人居习惯 小区环境作为城市人类居住的空间，也是小区文化的凝聚地与承载点。从样本选 择分析，现代风格占比最高，达 41%，选择中式风格占 33%，选择欧式风格占 15%， 选择东南亚风情仅 6%，比率相对较少。 2.2.2.2. 园林景观材质园林景观材质园林景观材质园林景观材质 偏好简洁、自然、质朴的园林材质偏好简洁、自然、质朴的园林材质偏好简洁、自然、质朴的园林材质偏

28、好简洁、自然、质朴的园林材质 52%的样本选择简洁、自然、质朴的材料，40%的样本选择精致、简洁、较高档 的材料，这与现代风格的选取比率较吻合，反映客户对现代简约风格景观园林的喜 爱。样本对园林材质要求不高，说明长春房地产市场园林景观投入较少，购房者对 园林景观的理解不深，中高档园林材料即可较好满足客户的高价值预期。 24 3.3.3.3. 软质景观软质景观软质景观软质景观 高端高端高端高端/ / / /低端客户均偏好绿植低端客户均偏好绿植低端客户均偏好绿植低端客户均偏好绿植 32%的高端样本非常喜欢小区场地大量种植绿化植物，少量应用地砖、石材的方 式，26%的样本认为必须如此，19%的样本可

29、以接受。 长春高端客户偏好绿植和树木较多，地砖和石材运用较少的园林景观。 38%低端样本表示可以接受小区地面较多采用地砖、石材等硬质材料，少量点缀 植被树木的方式，30%的样本表示无所谓，28%的样本难以接受低品质园林景观， 可 见长春低端客户对园林规划的要求正在逐渐升高。 25 4.4.4.4. 硬质地面硬质地面硬质地面硬质地面 高端客户偏好石材高端客户偏好石材高端客户偏好石材高端客户偏好石材 53%的高端样本要求小区公共小广场、步行道路采用高档次石材，施工精细华贵 美观，45%的样本表示无所谓，2%表示不能接受。 低端客户接受地砖低端客户接受地砖低端客户接受地砖低端客户接受地砖 67%的低

30、端样本接受小区公共小广场、步行道路采用普通地砖铺砌，整洁实用， 29%表示无所谓，仅 4%的样本不接受。 5.5.5.5. 水景类型水景类型水景类型水景类型 水景成为客户需求，成为建筑的重要部分水景成为客户需求，成为建筑的重要部分水景成为客户需求，成为建筑的重要部分水景成为客户需求，成为建筑的重要部分 随着购房者消费观念日趋成熟， 购房者已不再满足于水景观赏， 更需要的是亲水、 戏水。此次问卷调查中，只有 7%的样本对小区水景类型表示无所谓，93%的样本希 望小区有一定的水景。 29%的样本选择带状溪流，22%选择较大湖面，叠水瀑布和喷泉小品选择比率各 占 18%。对于购房者而言，水景住宅能给

31、他们带来精神享受，水景住宅风景好、空 气好。购房者愿意多花钱买水景住宅，希望获得安逸和快乐的居住享受，水景住宅 的渴望越来越强烈。 26 6.6.6.6. 小型水景小型水景小型水景小型水景 设计精致，风格鲜明的小水景受欢迎设计精致，风格鲜明的小水景受欢迎设计精致，风格鲜明的小水景受欢迎设计精致，风格鲜明的小水景受欢迎 33%的高端样本非常喜欢小区组团公共场地设计精致、风格很鲜明的小水景、 喷 水池等景观设计，16%的样本认为必须如此，20%的样本表示可以接受。 设计精致、风格鲜明的小水景能够满足高端客户的水景欣赏偏好。 24%的低端样本可以接受小区不设置任何水景，32%的样本表示无所谓，29%

32、的 样本不能接受小区不设置任何水景，反映出低端客户对小区水景也有一定要求。 7.7.7.7. 景观小品景观小品景观小品景观小品 高端客户对景观小品艺术性要求高高端客户对景观小品艺术性要求高高端客户对景观小品艺术性要求高高端客户对景观小品艺术性要求高 63%的高端样本要求小区景观小品（小雕塑、景观墙、亭子等）丰富且艺术感强， 36%样本表示无所谓。 27 高端客户对住宅景观品质的丰富性和艺术感要求较高。 低端客户对景观小品艺术性要求低低端客户对景观小品艺术性要求低低端客户对景观小品艺术性要求低低端客户对景观小品艺术性要求低 低端项目中，56%的样本接受只有少量小品、雕塑，比较简洁自然的选择，8%

33、 样本表现出不能接受，36%调查者表示无所谓。 低端客户对小区景观小品设计的艺术性要求不高。 8.8.8.8. 小区入口景观小区入口景观小区入口景观小区入口景观 林荫大道是小区入口景观首选林荫大道是小区入口景观首选林荫大道是小区入口景观首选林荫大道是小区入口景观首选 49%的样本喜欢绿树成荫的林荫大道作为小区入口景观，22%的样本喜欢广场或 大台阶等有气势的标志性场所，17%的样本喜欢有雕塑、塔楼等高大的标志性建筑， 12%的样本表示简单绿化配置的普通道路就可以。 大部分购房者对小区入口景观在宜人感觉、标志性、形象等方面有较高要求。 28 9.9.9.9. 公共活动空间公共活动空间公共活动空间

34、公共活动空间 1 1 1 1）小区主入口小区主入口小区主入口小区主入口 主入口重点体现小区形象主入口重点体现小区形象主入口重点体现小区形象主入口重点体现小区形象 主入口的形象即标志意义是居住小区入口的功能之一， 住宅小区主入口已经成为 住宅小区构成的重要部分。从本次样本调查看，水景山石、花园绿化和小广场的选 择比例位居前三，占总比率的 41%，雕塑占 10% ，儿童场地、健身场地、交往空间、 亭廊塔楼、电话亭等实用功能选择靠后，说明长春客户更看中主入口的形象展示功 能。 2 2 2 2）架空层架空层架空层架空层 交往空间需求大交往空间需求大交往空间需求大交往空间需求大 希望架空层用作交往空间和

35、安排座椅的样本数最大，占比均为 14%，棋牌、健 身、儿童场地的占比 8%12%，可见长春客户对公共交流空间的需求很高。 架空层多用来停车库或者储藏间，西湖项目如设置架空层，可规划为公共活动 空间，用来聊天、喝茶、孩子玩耍、运动等。 29 3 3 3 3）小区中心绿地小区中心绿地小区中心绿地小区中心绿地 需求偏重儿童和健身场所等实用功能需求偏重儿童和健身场所等实用功能需求偏重儿童和健身场所等实用功能需求偏重儿童和健身场所等实用功能 小区中心绿地面积大，位于小区中心位置，与小区各住宅组团紧密结合，具有较 强的公共性、可达性和亲和性，是小区居民日常休闲和交往的重要场所。 样本主要选择儿童场地、健身

36、场地、座椅等实用功能，花园绿化、水景山石和小 广场等景观功能相对靠后。 30 4 4 4 4）组团中心绿地组团中心绿地组团中心绿地组团中心绿地 健身场地最受喜欢健身场地最受喜欢健身场地最受喜欢健身场地最受喜欢 从样本选取情况看，12%的样本选择健身场地，占比最高。 目前体育消费人群已经占到参加体育锻炼人群的 72.7%， 全年人均体育消费达到 593 元。另据国家信息中心的统计，19921997 年，我国城镇居民在运动娱乐方面 的人均消费支出从 84 元增加到 211 元，年平均增长 20.2%，反映出人们对体育健身 的需求和意识也越来越高。 31 六、户型需求情况六、户型需求情况六、户型需求

37、情况六、户型需求情况 1.1.1.1. 梯户比梯户比梯户比梯户比 低梯户偏好差别不大低梯户偏好差别不大低梯户偏好差别不大低梯户偏好差别不大 55%的样本选择低梯户比（一梯两户） ，45%的样本选择高梯户比（一梯三户或 四户） ，长春客户对不同梯户比的偏好差别不大。 高端一梯两户，低端一梯四户高端一梯两户，低端一梯四户高端一梯两户，低端一梯四户高端一梯两户，低端一梯四户 63%的高端样本可以接受高层住宅两户共享一个电梯厅，私密舒适（但户均公摊 面积略大）的户型，11%的样本不能接受，26%的样本选择无所谓。高端高层项目采 取一梯两户平面更容易被客户所接受。 54%的低端样本可以接受高层住宅四户共

38、享一个电梯厅，私密差（但户均公摊面 积少）的户型，29%的样本表示无所谓，17%的样本不能接受，低端高层项目采取一 梯四户平面有一定市场抗性，但多数低端客户能够接受。 32 2.2.2.2. 户型平面布局户型平面布局户型平面布局户型平面布局 高端客户关注舒适高端客户关注舒适高端客户关注舒适高端客户关注舒适 项目中，84%的高端样本希望户型设计合理，各功能空间舒适，且不浪费空间， 可见高端客户对居住空间舒适度的要求较高。 低端客户关注赠送空间低端客户关注赠送空间低端客户关注赠送空间低端客户关注赠送空间 60%的低端样本接受设计较为经济，赠送率较高，但舒适性差的户型，可见低端 客户更多关注户型的经

39、济性，而 24%的样本不接受经济户型，也有一定舒适度的要 求。 33 3.3.3.3. 空间自由改动可能性空间自由改动可能性空间自由改动可能性空间自由改动可能性 储藏和居住空间需求多储藏和居住空间需求多储藏和居住空间需求多储藏和居住空间需求多 30%的样本希望增加储藏空间，二房改成三房占 21%，开放式厨房占 12%，无 需改动占 14%。 可见，长春现有住宅的储藏空间不足，购房者希望有更多的居住房间，喜欢开放 式厨房的也大有人在。 4.4.4.4. 户型偏好户型偏好户型偏好户型偏好 两居、三居室最受关注两居、三居室最受关注两居、三居室最受关注两居、三居室最受关注 样本选择两居室的比率最高，达

40、 55%，其中 2 室 1 厅选择比率最高，达 35%， 偏舒适的 2 室 2 厅选择比率为 20%。 38%的样本选择 3 居，其中 3 室 1 厅占 15%，3 室 2 厅占 23%，选择 4 居的样 本占 5%，选择 1 居的样本占 4%。 选择 1 居样本比重小，侧面说明长春首次置业客户也希望购买 2 居以上户型， 长 春客户对大居住面积的要求较高。 34 5.5.5.5. 户型面积需求户型面积需求户型面积需求户型面积需求 40-6040-6040-6040-60 平米的一居室平米的一居室平米的一居室平米的一居室 1 居室面积选择中，60%的样本选择 40-60 平米，选择 60 平米

41、以上占 40%。 1 居室面积控制在 40-60 平米的市场机会更好。 75-9575-9575-9575-95 平米的二居室平米的二居室平米的二居室平米的二居室 2 居室面积选择中，56%的样本选择 75-95 平米面积区间，其中 30%样本选择 75-85 平米，26%样本选择 85-95 平米，21%的样本选择 95 平米以上，选择 75 平米 以下占 22%。由此可见，75-95 平米区间是长春客户普遍接受的面积区间。 35 110-120110-120110-120110-120 平米的三居室平米的三居室平米的三居室平米的三居室 三居室选择中，23%的样本选择 95-110 平米，3

42、1%的样本选择 110-120 平米， 23%的样本选择 125135 平米，22%的样本选择 140 平米以上。 长春客户对经济型三居和适度舒适型三居的需求较大。 160160160160 平米以上的四居室平米以上的四居室平米以上的四居室平米以上的四居室 四居室选择中，样本量相对低于前三种户型，侧面说明大户型的需求较少。 26%的样本选择 160 平米以上四居，22%的样本选择 150-160 平米，19%的样 本选择 140-150 平米，17%的样本选择 130-140 平米，15%的样本选择 120-130 平 米，长春高端客户对居住舒适度有一定要求。 36 6.6.6.6. 功能空间

43、关注度功能空间关注度功能空间关注度功能空间关注度 1 1 1 1）最受关注的功能空间最受关注的功能空间最受关注的功能空间最受关注的功能空间 客厅最受关注客厅最受关注客厅最受关注客厅最受关注 在可接受的价格范围内，73%的样本认为客厅是首要注重的功能空间，21%的样 本首要关注主卧室，关注厨房和卫浴的样本占 6%。西湖项目户型设计要着重客厅， 大开间、阳光充裕、好景观、大景观阳台、飘窗都有利于提升客厅的功能和价值， 提高项目整体竞争力。 2 2 2 2）其次关注的功能空间其次关注的功能空间其次关注的功能空间其次关注的功能空间 主卧室其次受关注主卧室其次受关注主卧室其次受关注主卧室其次受关注 其次

44、关注主卧室的样本 43%，厨房占 17%，卫浴和客厅各占 16%，餐厅占 8%。 37 主卧在户型设计中要着重考虑。 3 3 3 3）第三位、第四位、第五位注重的功能空间第三位、第四位、第五位注重的功能空间第三位、第四位、第五位注重的功能空间第三位、第四位、第五位注重的功能空间 厨房、餐厅、卫浴是第三、四、五位关注的功能空间厨房、餐厅、卫浴是第三、四、五位关注的功能空间厨房、餐厅、卫浴是第三、四、五位关注的功能空间厨房、餐厅、卫浴是第三、四、五位关注的功能空间 第三位关注的功能区集中在厨房和卫浴。 第四位关注的功能区集中在餐厅和厨房。 第五位关注的功能区集中在餐厅和卫浴。 分析以上结果可见：

45、第三至第五位关注的功能区集中在厨房、 卫浴和餐厅这三项。 关注度大致可以排名为厨房餐厅卫浴。 对餐厅和卫浴的要求不高，在客厅和主卧室条件优越的情况下，可以接受餐厅和 卫浴的设计缺陷，例如暗卫、没有直接采光的餐厅等。 38 7.7.7.7. 客厅客厅客厅客厅/ / / /主卧面宽主卧面宽主卧面宽主卧面宽 客户对客厅客户对客厅客户对客厅客户对客厅/ / / /主卧面宽概念不清主卧面宽概念不清主卧面宽概念不清主卧面宽概念不清 选择 3.6 米客厅排第 1，3.9 米排第 2， 4.2 米排第 3，选择4.5 米排第 4。 选择 3.0 米面宽排第 1，选择 3.3 米排第 2，选择 3.6 米排名第

46、 3，选择 2.8 米排 名第 4。 面宽 3.6 米的客厅在新房中比较少见，可见相当部分客户对面宽缺乏逻辑概念。 8.8.8.8. 厨房厨房厨房厨房 大冰箱位大冰箱位大冰箱位大冰箱位/ / / /早餐台和多人做饭功能要求高早餐台和多人做饭功能要求高早餐台和多人做饭功能要求高早餐台和多人做饭功能要求高 24%的样本希望厨房能够放置大冰箱，选择可供 2 个人一起做饭和早餐台，可吃 简易早餐各占 21%，选择开放式厨房和可供 3 个人一起做饭各占 12%，选择中西厨 占 10%。长春客户对厨房功能仍以中式厨房为主，西式厨房认可度较低。 39 9.9.9.9. 主卧卫生间主卧卫生间主卧卫生间主卧卫生

47、间 关注主卫洗浴和化妆功能关注主卫洗浴和化妆功能关注主卫洗浴和化妆功能关注主卫洗浴和化妆功能 25%的样本要求能够化妆，放置浴缸占 23%，淋浴占 21%，放置洗衣机占 13%， 储藏占 7%，干湿分离占 4%。 10.10.10.10. 次卧卫生间次卧卫生间次卧卫生间次卧卫生间 次卫兼具淋浴和洗衣功能次卫兼具淋浴和洗衣功能次卫兼具淋浴和洗衣功能次卫兼具淋浴和洗衣功能 25%的样本希望设置淋浴，放置洗衣机占 24%，希望干湿分离占 20%，满足女 主人化妆占 11%。 次卫设置淋浴即可，能够摆放洗衣机，干湿分离便于洗手。 40 11.11.11.11. 卫生间数量卫生间数量卫生间数量卫生间数量

48、 2 2 2 2 卫需求占比大卫需求占比大卫需求占比大卫需求占比大 67%的抽样选择 2 卫，选择 1 卫占 30%，选择 3 卫占 3%。 12.12.12.12. 书房书房书房书房 书房可以被接受书房可以被接受书房可以被接受书房可以被接受 45%的样本需要独立书房，需要书房，但是可以不是独立书房占 39%，不需要书 房占 16%，可见长春客户对书房的要求并不强烈。 13.13.13.13. 露台露台露台露台 观景，读书，喝茶为主的情趣露台观景，读书，喝茶为主的情趣露台观景，读书，喝茶为主的情趣露台观景，读书，喝茶为主的情趣露台 52%的样本喜欢能观景，读书，喝茶等方式的露台养花种草，选择设

49、计为可种植 41 式露台的占 35%，不需要露台，改为房间或储藏室的占 13%。 露台设计以普通露台为主，少量考虑可种植式露台。 高端客户希望有情趣阳台高端客户希望有情趣阳台高端客户希望有情趣阳台高端客户希望有情趣阳台 74%的高端客户希望有一个 3 平米或更大的阳台、露台，可以悠闲观景喝茶的情 趣阳台，23%的样本选择无所谓，高端客户对生活情趣有较高追求。 低端客户有生活阳台即可低端客户有生活阳台即可低端客户有生活阳台即可低端客户有生活阳台即可 68%的低端客户接受普通大小的日常生活阳台， 27%的样本选择无所谓， 5%的样 本不接受，低端客户希望阳台满足日常所需即可。 14.14.14.14. 附加面积附加面积附加面积附加面积 大景观阳台更受客户关注大景观阳台更受客户关注大景观阳台更受客户关注大景观阳台更受客户关注 多余的面积功能要求调查发现，样本多选择大景观阳台，选择独立书房的排名第 42 2，选择储藏室的排名第 3，选择工作阳台的排名第 4。 43 七、配套设施七、配套设施七、配套设施七、配套设施 1.1.1.1. 会所类型会所类型会所类型会所类型 娱乐型会所选择比率最高娱乐型会所选择比率最高娱乐型会所选择比率最高娱乐型会所选择比率最高 如今，小区物业环境已成为业主购房的重要标准，作为物业产品之一的