1000张床位养老服务中心建设项目可行性研究报告 (2).doc

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1、 工 程 咨 询 资 格 证 书 编号：工咨甲 XXXXXXX X XX XX XX XX X 养 养老 老服 服务 务中 中心 心建 建设 设项 项目 目 可行性研究报告可行性研究报告 编编号号：2 20 01 14 4- -H HB BZ ZX XY Y- -0 00 01 1 二二一四年一月一四年一月 XXXXXXXXXX 养老服务中心建设项养老服务中心建设项目目 可可行行性性研研究究报报告告 编号：2014-HBZXY-001 编制单位：XXXXX 工程咨询有限公司 资质等级：工咨甲 10120060058 法人代表： XXX 教授 总 经 理： XXX 高级工程师 项目负责人：XXX

2、 工程师 编制组成员：v XXX 工程师 XXX 注册咨询工程师 XXX 工程师 v XXX 工程师 审 核 人：XXX 注册咨询工程师 审 定 人：XXX 高级工程师 二二一四年一月一四年一月 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况 4 一、项目简介4 二、编制依据6 三、项目单位简介7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性8 一、建设背景8 二、项目建设的必要性9 三、行业准入分析.12 第三章第三章 老年产业老年产业市场分析市场分析13 一、市场需求.16 二、市场供给.15 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及

3、建设条件16 一、项目选址.16 二、建设条件.16 三三、建材供应及市政条件.19 四、施工条件.21 第五章第五章 工程方案设计工程方案设计.22 一、建筑设计.22 二、结构设计.25 三、建筑节能设计.26 四、给排水方案.26 五、电气专业设计.29 六、暖通专业设计.31 第六章第六章 节能节能33 一、设计依据.33 二、能源消费状况.34 三、节能措施和效果分析.35 第七章第七章 环境保护环境保护.38 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 2 一、项目场址环境现状.38 二、建设期环境影响分析.38 三、建设期环境影响防治措施.39 四、运作期环境保护.40 五、环保

4、设计.40 第八章第八章 劳动安全与防护劳动安全与防护 .41 一、危害因素分析.41 二、危害因素的防范.42 三、安全生产管理.45 四、环境卫生管理措施.47 第九章第九章 工程建设管理工程建设管理.50 一、项目管理.50 二、项目招投标.51 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度.54 一、建设工期.54 二、项目实施进度安排.54 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措55 一、编制依据.55 二、投资估算.56 三、资金来源.58 第十二章第十二章 经济经济效益分析效益分析 .59 一、编制依据、基础数据与设定条件.59 二、营业收入、税金测算.59 三、总成本

5、费用测算.60 四、利润测算.61 五、盈利能力分析.61 六、盈亏平衡分析.62 七、经济效益综合评价.62 第十第十三三章章 社会评价社会评价.63 一、社会效益.63 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 3 二、社会影响分析.63 三、社会稳定风险分析.64 第十第十四四章章 项目风险分析项目风险分析 .67 一、风险分析概述.67 二、项目主要风险因素识别和风险程度分析.68 第十第十五五章章 结论与建议结论与建议.70 一、结论.70 二、建议.71 附件附件 1、 营业执照 2、 组织机构代码证 3、 规划用地条件及用地规划红线图 4、固定资产能评登记审批表 5、环境保护影

6、响登记表 6、编制可研报告委托书。 附图附图 1、XXXXX 养老服务中心效果图 2、总平面规划布置图 3、建筑主要平面、立面、剖面图 XXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 77 4 第一章第一章 项目概况项目概况 一、项目一、项目简介简介 （一）项目名称（一）项目名称 XXXXX 养老服务中心建设项目 （二）项目性质（二）项目性质 新建 （三）项目建设单位（三）项目建设单位 XXXXX 养老服务中心 （四）项目建设场址（四）项目建设场址 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处 （五）建设规模及内容（五）建设规模及内容 1、建设规模：设置总床位 1000 张，规划用地面积 16435.2

7、2（约 合 24.64 亩） ，建筑用地面积 11838.35（约合 17.75 亩） ，代征道路面 积 4596.87（约合 6.89 亩） ，总建筑总面积 21050。养老中心 12307.2，医疗中心 3120，优抚中心 5616。 2、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防 监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。 （六）总投资及资金筹措（六）总投资及资金筹措 总投资为 7836 万元，其中：工程费用 6273 万元，其他费用 1190 万 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 5 元，预备费 373 万元。 项目单位自筹 7836 万元。 （七）技术经济指标

8、表（七）技术经济指标表 XXXXX 养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示： 表 1-1 主要经济技术指标表 表 1-1 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 序号指标名称单位指标备注 1 项目规划用地面积 16435.22 1.1 建筑用地面积 11838.35 代征道路面积 4596.87 2 规划总建筑面积 21043.2 2.1 养老中心 12307.2 医疗中心 3120 优抚中心 5616 3 容积率 1.78 4 建筑密度 %24.9 5 绿化率 %35 6 设置床位张 1000 7 项目总投资万元 7836 7.1 建设投资万元 7836 7.1.1 工程费用万

9、元 6273 7.1.2 其他费用万元 1190 7.1.3 预备费万元 373 8资金来源 单位自筹（万元） 万元 7836 9建设工期（月） 月 24 10投资利润率%25.2 11投资利税率%41.1 12财务内部收益率%15.8 13财务净现值（i=13%）万元1115 14投资回收期年15.61含建设期 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 6 （八）工期计划（八）工期计划 本项目建设工期计划为从 2014 年 3 月至 2016 年 2 月，总工期为 24 个月。 二、编制依据二、编制依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国城乡规划法 中华人民

10、共和国老年人权益保障法 国家十二五发展规划纲要 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意 见的通知(国办发200019 号) 国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发 展养老服务业意见的通知(国办发20066 号) 财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的 通知(财税200097 号) 湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定鄂政发 200055 号 襄阳市城市总体规划 XXXXX 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 老年人社会福利机构基本规范 XXXXX 市老龄事业“十二五”发展规划 老年人建筑设计规范（JGJ12299） 老年人社会福利

11、机构基本规范（MZ0082001） 其它相关技术规范及规定 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 7 国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南 （计办投资 200215 号） 国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版) 建设单位提供的基础资料。 三、项目单位简介三、项目单位简介 XXXXX 养老服务中心是经 XXXXX 市民政局枣民发201347 号文件批 准组建的社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投 资兴建。 北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于 1948 年，转制于 1993 年， 拥有固定资产 2 亿多元，

12、是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴 眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大 型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康 产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业 500 强，医药行业 50 家最佳经济效益企业。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、建设背景一、建设背景 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上 （60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区 进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的

13、国家。自 1999 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数 大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能 老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国 60 岁及以上老年人口已 达 1.78 亿，占总人口的 13.26%，到 2050 年的将达到 3.34 亿占总人口 的 22.6%，有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢” 。随 着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面 临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金 支持力度，使我国的社会养老服务

14、体系建设取得了长足发展。养老机构 数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。 截至 2010 年底，全国各类收养性养老机构已达 4 万个,养老床位达 314.9 万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓 展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心 1.2 万个，留宿照料 床位 1.2 万张，日间照料床位 4.7 万张。以保障三无、五保、高龄、独 居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供 生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 9 初步形成。 加强社会养老服务体系建设，

15、已越来越成为各级党委政府关心、社 会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。 但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与 新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺 乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾 突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉 等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投 入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏 后劲等等。 XXXXX 市市区人口 20 万人，据不完全统计，市区现有 60 岁以上老 人近 30000 人，他们或年老体衰丧失劳动能力，

16、或患有多种老年性疾病， 有 5000 多名老人基本失能。但是 XXXXX 市养老服务机构数量有限，难以 满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机构养老服 务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。 二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性 （一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划 国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的养老服务体系”的目标。 中国老龄事业发展“十二五”规 划强调要“发展适度普惠型的老年福利事业” 。 老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个 人兴办老年福利院

17、、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 10 体育活动场所等设施” 。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优 惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺 乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要 国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、 税收等方面更优惠和完善的政策。 中共湖北省委 湖北省人民政府关于进一步加强老龄工作的意见 鄂发201121 号，提出要加快基本养老服务机构建设。进一步加快城市 公办福利机构建设，积 加快基本养老服务机构建设。 极推动全国示范 性养老基地建设

18、，充分发挥其示范引导作用。有条件的市（州） 、 县 （市、区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服 务信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体的老年公 寓或福利中心。 襄阳市出台的关于进一步加强老龄工作的实施意见提出要加快 社会养老体系建设。从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构 建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养 老服务规范化 5 个方面提出了具体要求。 该项目建设是加强 XXXXX 市社会养老服务体系建设，是应对人口老 龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。 （二）符合（二）符合 XXXXXXXXXX 市城乡

19、发展规划及环境功能规划市城乡发展规划及环境功能规划 “十二五”期间，XXXXX 市提出围绕建设“中等规模现代田园风光 城市”的发展定位，优化城乡布局、 提升服务功能、增强综合实力，加 速城乡融合，着力开发新城区，改造 老城区，建设小城镇，形成“一主 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 11 （中心城区） 、两翼（吴店、兴隆） 、 多极（建制镇、中心集镇） ”齐头 并进的发展新格局，走资源节约、环 境友好、经济高效、文明和谐、城 镇布局科学、城乡互促共进、区域协调发展的新型城镇化道路。 本项目位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，项目建设规划符合 XXXXX 市城乡控制性详细规划的要

20、求，XXXXX 市城乡规划局已同意其平面 规划。 根据 XXXXX 市环境功能规划，项目所排污水经过沉淀后通过管道排 入市政污水管网，截流至当地污水处理厂进一步处理后排入附近河流； 所在区域环境空气为二类功能区；声环境质量为 2 类功能区。从项目所 在地的各项功能区划看，项目实施后不会对大气、地下水、地表水及声 环境造成明显的影响，区域各项环境质量指标可以满足功能区划的要求； 项目拟建地符合环境功能区划。 （三）有利于塑造特色文化、提升（三）有利于塑造特色文化、提升 XXXXXXXXXX 形象。形象。 养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老 有所教、老有所学、老有所为、老有

21、所乐” ，是解决目前我国人口老龄化 的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、 自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响 力，促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。 该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进 步的重要标志，对于塑造特色文化、提升 XXXXX 形象，发展 XXXXX 老龄 产业具有积极深远的意义。 （四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满（四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满 足人民群众养老服务需求的必由之路。足人民群众养老服务需求的必由之路。 XXX 养老服务中心建设项目可

22、行性研究报告 12 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育 基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化， “4-2- 1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化 使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。 （五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体（五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体 养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。 目前，我国城乡失能和半失能老年人约 3300 万，占老年人口总数的 19。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正

23、面临着工 作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通 过发展社会养老服务来解决。 综上所述，该项目建设十分必要。 三、行业准入分析三、行业准入分析 湖北省 XXXXX 养老服务中心建设项目，按照产业结构调整指导目 录(2011 年本)2013 年修改版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童 福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发 展的产业，符合国家产业政策。 结合关于发布实施和的通知（国土资发2006296 号）的要求，拟 建项目不属于禁止项目。项目用地主要为一般农田，所以拟建项目既不 属于限制用地项目目录的范畴，用地也不属于保护性耕地，用地

24、附合国 家用地政策。 综上所述，该项目的建设符合行业准入标准。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 13 第三章第三章 老年产业市场分析老年产业市场分析 一、一、 市场需求市场需求 养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。随着老龄化的进 程会越来越大，市场前景广阔。 一是中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、 天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生 组织的资料，一个国家的老年人口系数达到 10以上（60 岁以上人口） 或 7（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年 人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口

25、老化的 程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998 年版） 。目前我国 60 岁 以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10以上，到 21 世纪中叶 将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人。目 前我国 65 岁以上老人数已超过 1 亿（占总人口的 7.3） ，到 2050 年将 增加到 4 亿（占总人口的 22.6） 。随着中国人口老龄化和城市老龄化 的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老 服务机构。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 14 二是社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单 位等地方，由于子女出国

26、等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目 前北京市 60 岁以上 180 多万的老龄人口中“空巢家庭”已近 30，未 来 10 年， “空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达 到 90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的 62.4， 其中独居老人为 13，偶居的占 49.4。可见，随着人口老龄化的发展， 空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务的 需求将更加迫切。 三是近年来我国老年人生活水平得到了较大的提高。以城市老年人 为例，在各方面的共同努力下，企业退休人员基本养老金得到按时足额 发放，参加城镇职工基本养老保险的职工超过了 1.86 亿人，参

27、加基本医 疗保险的范围也随之进一步扩大。据 1999 年的统计，我国离退休人员退 休总额达到 2068 亿元；2005 年为 4880 亿元；预测到 2010 年将增加到 8383 亿元，2020 年为 28145 亿元，2030 年为 73219 亿元。 目前，我国城市 60 岁至 65 岁的老年人口中，退休后重新又进行工 作的约占 45%，他们不仅继续发挥着“余热” ，而且也得到相当数目资金 的补助，加大了市场消费的投入。另外，老年人从子女那里也得到了相 当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。据有关方面分析，城市 老年人中有 42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场 消

28、费每年达 5000 亿元左右，且逐年将有所增加。 据预测，到 2020 年，中国 60 岁以上老年人将达到 2.45 亿，占人口 的 17%；老龄化高峰将于 2030 年左右到来，并将持续 20 余年。到本世 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 15 纪中叶达到最高峰，60 岁以上的老年人可能达到 4 亿，占总人口的 25%；80 岁以上的老龄老人将超过 1 亿，是现在高龄老人的 10 倍左右。 届时，中国每四个人中就有一个老年人。同时随着经济文化等方面的发 展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为 普遍，不论城市和农村“空巢老人” （即没有子女同居的老年人独居家

29、庭） 越来越多。就全国而言， “空巢老人”在城市平均已达到 30% ，个别大 中城市甚至已超过 50%。而全国共有各类老年人福利机构近 4 万个，床 位数仅 156 万张，平均每千名 60 岁以上老年人只拥有 8.4 张。与每千名 老年人拥有养老床位数达到 30 张的要求相差甚远。 二、市场供给状况二、市场供给状况 目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展，大量依靠政府、社 区、街道办的福利院、敬老院养老机构。 截至 2010 年 12 月，XXXXX 市城乡福利机构约 300 个，床位近 3000 张。主要以社区居家养老为主，社区居家养老服务网络不断健全，服务 内容逐步向生活照料、康复护理、

30、医疗保健等方面延伸。养老服务惠及 范围日益扩大。城乡“三无”老人（无劳动能力，无生活来源，无法定 赡养人）基本实现了自愿条件下集中供养。在重点保障“三无”老人、 孤老优抚对象以及低收入高龄、空巢、独居、失能等特殊困难老年人服 务需求的同时，逐步为其他老年人提供多样化、多层次的养老服务。 虽然 XXXXX 市社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来 仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还 有较大差距，主要表现在：养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 16 统筹规划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺 口

31、大，社区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施 普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求； 养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占比例落后于全国平均水 平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服 务队伍专业化程度不高等。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 17 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一、项目选址一、项目选址 （一）项目选址原则（一）项目选址原则 1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求， 对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳； 2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；

32、3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求； 4、配套功能完备、专业护理服务周到。 （二）选址地点（二）选址地点 根据上述选址原则，养心园养老服务中心拟选地点为 XXXXX 市东环 路与朝阳路交汇处入口处。 二、建设条件二、建设条件 （一）（一） 地理位置地理位置 项目区位于 XXXXX 市市区，交通便利。 （二）地形、地貌（二）地形、地貌 XXXXX 市地形属丘陵岗地。东北和南部分属桐柏山、大洪山余脉， 丘陵起伏，地势由东北向西南倾斜。东北部玉皇顶为境内最高点，海拔 778.5 米，其余大都在 400 米左右；中部和西北为岗地和平原，连绵漫 岗与襄北、光北组成湖北著名的“三北岗地” ，岗地面积

33、约占全市总面积 的 54.8%，海拔高度在 100 米至 200 米之间；境内最低点是蔡阳瓦子岗， 海拔 70 米。境内有名山 46 座，其中大阜山为自然风景区。有主要河流 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 18 178 条，分为滚河、黑青河、小黄河、三夹河、莺河、淳河六个水系。 本项目建设地点位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处入口处，地势 平坦，适宜项目建设。 （三）工程地质与水文条件（三）工程地质与水文条件 1.工程地质 本项目位于 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，经对比临近工程资料， 项目实施地点基地上部沉积一套第四系中更新统残坡积地层，上部为粉 质粘土层，下伏基岩为

34、下第三系砂岩。拟建建筑物地层结构较简单，土 层分布均匀，场地工程地质条件一般，无不良地质现象存在，无滑坡、 崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是 适宜的。 2.水文地质条件 场区水文地质条件相对简单，地下水按存贮介质、赋存状态、运移 规律不同可分为以下三大类： （1）松散层上层滞水：主要分布于斜坡地带，赋存于人工堆积松散 层、第四系填土层孔隙中，主要接受大气降雨入渗补给，由于其补给来 源有限，且分布于斜坡地带，贮水条件较差，水位及水量季节性变幅较 大，水量不大。该类型地下水对基础施工影响相对较小。 （2）山间河流洪冲积层孔隙潜水：主要分布于碎石土层孔隙中，该 层由于泥

35、质含量较高，颗粒孔隙基本被粘性土充填，含水层孔隙空间较 小，渗透性差，受大气降水补给，该层水量较小，对基础施工影响较小。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 19 （3）基岩岩溶裂隙水：主要赋存于基岩风化、构造裂隙中，受裂隙 开启性、连通性、充填程度、充填物等因素制约，贮水空间有限；本区 地表岩溶一般不发育，局部受断裂构造控制地段，岩石透水性较强，具 承压性，其动态随季节变化不大。场区地下水向沟谷排泄，该类型地下 水水量受构造控制总体贫乏，对工程施工基本无影响。 3.地下水腐蚀性评价 （1）根据环境类型判别 根据岩土工程勘察规范GB500212002，场地环境类型为类。 根据水样进行水

36、质分析，其硫酸盐含量为 13.16mg/L，镁盐含量 23.25mg/L，苛性碱含量 国家标准第 1 号修改单 ，XXXXX 市范围内建设工程抗震设防参考烈度为 六度。根据建筑抗震设防分类标准 （GB50223-2008）本项目的抗震设 防烈度为 6 度。 （五）气候（五）气候 XXXXX 属于北亚热带大陆性季风气候。冬干夏湿，夏热冬冷，春秋 温和，四季分明，雨量适中，年平均无霜期为 232 天，年均降水量在 500 至 1000 毫米之间。降水量分布是：东北部和南部降水量 950 至 1000 毫米，中部 850 至 950 毫米，西部 750 至 850 毫米；年最大降水量为 1255 毫

37、米（1964 年） ，日最大降水量为 260.9 毫米（1973 年 4 月 29 日） ； 年最小降水量为 548.3 毫米（1966 年） 。伴有寒潮、伏旱、秋涝、暴雨、 冰雹等灾害天气现象，对工农业生产影响较大。 XXXXX 日照充足，年平均 2100 小时左右，日平均 5.8 小时，年日照 率 48%，基本能满足农作物的需求。 XXXXX 年平均气温 15.5。山区高度每上升 100 米，年均气温下降 0.5。年气温变化，一月份最冷，历年平均 2.3；七月份最热，历年 平均 27.7。极端最高温日达 40.8（1959 年 8 月 21 日至 23 日） ；最 低温日为零下 15.1（

38、1977 年 1 月 30 日） ；历年各月昼夜温差为 8.5 至 10.4之间，元月至 6 月温差在 10以上，7 月最小为 8.5以下， XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 21 余介其间。 三、建材供应及市政条件三、建材供应及市政条件 （一）建筑材料（一）建筑材料 1.钢材 主要来源于武汉钢铁公司襄阳钢铁厂，同时全国各大钢铁公司的钢 材产品本地基本有经销，可满足本项目的需求。 2.水泥 离 XXXXX 市不远的南漳县建有全国知名的华新水泥厂，供应规格品 种可满足项目建设要求，且质量有保障。 3.砂、石、石灰 本项目所需材料当地可供，且品质优良。 4.草坪、树苗 XXXXX 市为鄂

39、北岗地，有园林生产基地，可满足用量要求。 （二）市政条件（二）市政条件 1.供水 水源由当地水厂供给，完全能满足本项目供水要求,可作为本项目的 供水水源。 供水由当地城镇供水管网供水，附近道路有给水干管。 2.排水 项目区域有雨、污水系统，可就近排出。 3.电力电讯 项目区有 35000Kv 高压线于拟建项目区经过, 可满足供电要求。 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 22 4.运输条件 交通十分便利，各类建筑材料的采购和运输都十分方便。 5.防洪设施条件 项目区域地势较高，受洪灾影响的可能性很小，防洪标准可为 100 年一遇。 6.环境保护条件 经分析，本项目建设及运行，基本不会发

40、生对当地环境造成不利影 响的物质，不会对当地环境容量产生影响。 7.公用事业设施依托条件 本项目所在地生活等基础设施建设较完善，项目拟建地 3 公里内医 院、金融、公交、宾馆、文化、娱乐等机构和设施配套齐全，可以满足 项目的需要。 8.拆迁、移民安置条件 本项目拟建地址不涉及搬迁和移民。 四、施工条件四、施工条件 项目区所在 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处，土质具有良好的承载 力，地表水资源较丰富，工程施工可以就近取水；同时电力设施完备， 为工程施工提供了较好的基础条件。 本次施工采用公路运输作为项目实施的交通运输方式，项目区内现 有的道路能够满足施工所需要的建筑材料和机械设备运输到施工现

41、场。 施工用水可以根据施工现场的具体情况，就近利用，项目区内有输电线 路通过，可以作为施工之用。 “三材”和燃料从当地购买；天然建筑材料 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 23 从项目区就近采集。本工程所需要的大量砂、碎石、条石可在项目区内 或附近地区采购，以满足施工所需，水泥也可在附近购买，能减少运输 成本。 第五章第五章 工程方案设计工程方案设计 一、建筑设计一、建筑设计 （一）设计依据（一）设计依据 民用建筑设计通则 GB50352-2005 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95(2001 版) 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50153-2008） ； 建筑结构荷

42、载规范 GB-50009-2012 ； 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008； 建筑结构荷载规范 GB50009-2012 建筑物防雷设计规范 GB50057-2010 建筑抗震设计规范 GB 500112010 混泥土结构设计规范 GB 500102010 砌体结构设计规范 GB 50032011 建筑基地基础设计规范 GB50007-2011 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 （2009 版） 建筑设计防火规范 GB50016-2006 汽车库、修车库、停车场防火设计规范 （GB50067-97） XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 24 安全防范工程

43、程序与要求 GA/T75-94） 火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-2008） （二）建筑设计原则（二）建筑设计原则 1、根据当地风向、自然条件、周围环境等因素，合理利用土地；节 省占地、节约投资。 2、力求布置紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交 通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环保和卫生等方面要求。 （三）平面设计（三）平面设计 根据地形及地理位置，养心园养老服务中心大门面向东环路，以大 门延长线为中轴，将地块相对分为南北两部分。地块南侧，平行东环路、 朝阳路依次布置医疗中心、优抚中心；中轴南侧空地布置停车场和活动 场地。地块北侧为 3 栋养老中心楼。除临东环路

44、的一栋养老中心楼和一 栋医疗中心楼为东西朝向外，其他楼房呈南北布置。停车场、道路、广 场绿化有机结合，形成开阔、宜人、优美的空间环境。 （四）竖向设计（四）竖向设计 1、竖向布置原则： （1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； （2）满足道路及管线敷设对高程的要求； （3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； （4）满足各区间的便利联系； （5）保护生态环境。 2、竖向布置 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。 场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 25 标高要求。注重加强项目区环境

45、美化、绿化。 3、竖向设计 本次设计确定场区道路控制点的设计标高和建筑物的室内地坪设计 标高。按国家道路纵坡设计规范，设计中道路纵坡最大不超过 3%，最小 一般不低于 0.3%。 （五五） 立面设计立面设计 力求简洁、庄重。立面采用坡屋顶、翘檐，筒瓦，外墙面依据养老 中心特点，以褐色为外墙主要颜色，适当配以红色加以点缀。 （六）主要技术经济指标（六）主要技术经济指标 规划用地面积： 16435.22 建设用地面积：11838.35 总建筑面积：21043.2，其中养老中心 12307.2，医疗中心 3120，优抚中心 5616。 建筑密度：24.9% 容积率：1.78 绿地率：35% 机动车停

46、车位：200 个。 （七）单体建筑（七）单体建筑 1、养老中心 地块北侧，由 3 栋楼房组成。建筑面积 1 养老中心东楼：临东环路，长 49 米，宽 12 米，八层，占地面积 588，建筑面积 4704，高 25 米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。 养老中心北楼：位于地块北端，长 49 米，宽 12 米，八层，占地面 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 26 积 633.6，建筑面积 5068.8，高 25 米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶 为蓝色。 养老中心南楼：位于北楼南侧，长 49 米，宽 12 米，四层，占地面 积 633.6，建筑面积 2534.4，高 15 米，砖混结构，外挂

47、瓷砖，房顶 为蓝色。 2、优抚中心 一栋，临朝阳路，八层，与医疗中心联通相同，占地面积 702， 建筑面积 5616，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。 3、医疗中心 一栋，占地面积 390，八层，建筑面积 2496，砖混结构，外挂 瓷砖，房顶为蓝色。 主楼为外廊形式，做到功能分区明确、联系方便和有利于疏散，并 保证轮椅回旋和门扇开启空间；要充分利用天然采光和自然通风；台阶 踏步采用缓坡台阶和坡道过渡，过道及室内设置扶手。 二、结构设计二、结构设计 （一）设计依据（一）设计依据 建筑结构荷载规范 GB50009-2012 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 建筑地基基础设计规范

48、 GB50007-2011 混凝土结构设计规范 GB50010-2010 建筑抗震设计规范 GB50011-2010 建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008 其他建筑结构设计规范规程 XXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 27 （二）自然条件（二）自然条件 基本风压：0.35kN/； 基本雪压：0.40kN/； 抗震设防烈度：XXXXX 市地震基本烈度为 6 度。按照建筑抗震设 计规范 （2008 版）的规定，本项目按照 6 度抗震烈度进行设防。 （三）结构分类等级（三）结构分类等级 抗震设防类别为丙类。 建筑结构安全等级为二级。 结构设计使用年限为 50 年。 地基基础设计等级：乙级。 混凝土结构的环境类别：室内正常环境结构构件为一类。 （四）结构选型（四）结构选型 基础为条形，以框架结构为主，局部采用砖混结构，坡屋顶，瓦面 采用新型复合隔热材料。 （五）基础设计（五）基础设计 结合本工程上部荷载及参考邻近场地情况，地基基础设计等级为丙 级。现有基础形式可以满足本项目的使用要求，无需进行基础的加固处 理。 三、建筑节能设计三、建筑节能设计 在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关