广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告.pdf

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1、广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 1 目 录 第一章 总 论4 第一节 项目背景 .4 第二节 项目概况 .6 第三节 结论与建议 .8 第二章 项目概况和建设必要性 9 第一节 项目概况 .9 第二节 投资的必要性 10 第三章 市场分析与建设规模12 第一节 市场分析 12 第二节 建设规模 12 第四章 项目选址.13 第一节 场址现状 13 第二节 场址条件 13 第五章 项目建设方案17 第一节 项目组成 17 第二节 土建工程 17 第三节 地震设防 18 第六章 环保、消防与安全、节能19 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 2 第一节 环境保护

2、 19 第二节 消防与安全 19 第三节 节能 20 第七章 项目实施进度安排21 第一节 建设工期 21 第二节 项目实施进度安排 21 第三节 项目实施进度安排 21 第八章 项目组织与管理23 第一节 项目组织 23 第二节 机构定员 24 第三节 人员培训 24 第九章 项目招投标26 第一节 招标内容 26 第二节 核准招标事项 26 第十章 投资估算与资金筹措27 第一节 投资估算 27 第二节 资金筹措 29 第十一章 财务评价30 第一节 测算说明 30 第二节 项目财务评价 30 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 3 第三节 财务评价结论 32 第十二章 社

3、会评价33 第十三章 研究结论与建议35 第一节 可行性研究结论 35 第二节 建议 35 有关附件： 1湖北省发改委办公室关于转发国家发展改革委办公 厅关于开展第二批全国小城镇发展改革试点工作的通知 的通 知（鄂发改办发2007225 号文件） ； 2 湖北省发改委关于做好 2008 年小城镇发展改革试点工 作的通知。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 4 第一章 总 论 第一节 项目背景 1、项目名称：广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目 2、承办单位：广水市广水镇人民政府 3、承办单位概况： 广水镇位于武胜关南麓， 素有 “关内首镇” 和 “鄂北门户” 之称，处界地理优

4、越，东倚大别山，南眺江汉平原，中华山原 始森林屏障西北，鸡公山文胜美景极目可见。境内交通便捷， 京广铁路线和 107 国道纵贯南北， 京珠高速公路广水连接线横 贯东西。春秋时期这里就形成集镇，称为城口。1899 年建广 水火车站，民国初年设广水镇。全镇国土面积 70 平方公里， 总人口 8.8 万人， 现辖 11 个社区居委会， 10 个行政村， 有回、 满、土家、朝鲜等 5 个少数民族。 广水镇先后被评为“全国乡镇企业东西部合作示范区” 、 “湖北省综合经济实力 50 强乡镇” 、 “湖北省基层组织建设六 好乡镇党委” 、“省级文明乡镇” 、“省级星火技术密集区” 和 “省 级乡镇企业示范工

5、业园区” ，连续四年蝉联“随州市社会经济 综合实力第一名” 。 4、项目拟建地点：广水市广水镇解放社区刘家畈 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 5 5、项目性质：新建 6、可行性研究报告编制依据 、 国家发改委、 建设部 建设项目经济评价方法和参数 （第三版） 、 国家发展计划委员会 投资项目可行性研究指南 。 、中华人民共和国建筑法有关建设监理规定及湖 北省工程建设监理管理办法 。 、湖北省发改委办公室关于转发的通 知 （鄂发改办发2007225 号文件） ； 、湖北省发改委关于做好 2008 年小城镇发展改革试点 工作的通知； 、 广水市国民经济和社会发展“十一五”规划

6、； 、 广水市城市总体规划 。 7、项目提出的理由与背景 党的十七大提出全面繁荣农村经济， 加快城镇化进程的重 要论述，近年来广水镇通过改善农村富余劳动力转移就业环 境， 大力发展小城镇建设的战略措施， 通过培育农村经济新的 增长点，不断优化和升级农村产业结构， 促进更大规模地转移 和吸纳农村剩余劳动力就业； 随着农业生产力水平的提高， 启 动农村市场，促进国民经济快速、健康发展，探索出符合中国 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 6 国情的农业产业化和农村城镇化道路， 国家鼓励实施以发展小 城镇经济为目的的小城镇经济综合开发建设项目。 广水镇人民政府计划在五年内，投资 800

7、-1000 万元，新 建以特色农产品为主的农副产品综合贸易市场， 使其成为推销 周边乡镇工农业产品的主要“口岸” ，以带动一批个体私营经 济大户发展， 从而吸纳农村剩余劳动力， 改善农村富余劳动力 转移就业环境， 促进农村富余劳动力在城乡之间双向流动， 增 加农民收入，推进城镇化进程；同时可以开拓农村市场，有利 于搞活农产品流通， 健全农产品市场体系， 促进辖区第三产业 和私营经济的发展， 通过一批龙头企业和乡镇企业的崛起， 形 成具有地方特色的新的经济增长点和重要的经济支撑， 促进农 村经济快速、协调发展。 第二节 项目概况 1、选址原则： 坚持统筹规划、合理布局、因地制宜的原则，注重生态效

8、 益、 经济效益和社会效益相统一。 根据广水市对全市农村小城 镇统筹规划， 经过建设主管部门领导和专家实地踏勘。 考虑到 广水镇的现状与发展趋势， 经慎重研究决定选址在广水市广水 镇双雄雄大道的解放社区刘家畈。这里无论地理位置， 还是地 势条件及配套设施情况，都适合开发建设与发展。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 7 2、选址概况： 广水镇刘家畈农产品市场属于新建项目， 选址在广水镇解 放社区刘家畈，征地 20000 M 2,市场采取回字形布局,四周门面 出让给私营业主投资兴建,中心摊位均由政府投资建设。 3、建设规模与目标： 农产品市场占地 20000M 2，其中交易场所

9、面积 14000 M2， 道路及停车场面积 6000 M 2。 本项目预计定员 30 人，其中管理人员 8 人，保安 12 人， 清洁工 10 人，所有工作人员原则上向社会公开招聘。 4、项目投入总资金及效益情况： 该项目总投资 845.92 万元， 主要技术经济指标详见表1-1 主要技术经济指标表 表 11 序号 指 标 单 位 数 量 备 注 1 项目建设规模 1.1 农产品市场交易场所 平方米 14000 2 农产品市场征用地 平方米 20000 3 总投资 万元 845.92 3.1 农产品市场 万元 836.62 3.2 流动 万元 9.3 4 定员总计 30 5 年总成本 156.

10、28 6 年销售收入 336 7 利润总额 162.92 8 年净利润 162.92 9 投资回收期 5.17 10 总投资收益率 % 19.25 11 净现值 万元 407.46 12 财务内部收益率 % 21.44 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 8 第三节 结论与建议 1、结论 广水市广水镇坚持统筹规划、 合理布局、 因地制宜的原则， 注重生态效益、 经济效益和社会效益相统一， 走特色化的发展 道路， 不仅对广水市各乡镇，而且对更大范围的小城镇建设都 具有极大的示范带动效应， 甚至在更大范围内带动我国小城镇 建设与小城镇经济的发展。 该建设项目具有良好的社会效益与 经

11、济效益，项目建设可行。 2、建议 、长期规划分期实施。按照城镇规划要求，认真搞好项 目建设前期工作，项目可研、设计、报批等工作一次性到位， 按照城镇发展进度分期实施，节约资源，提高投资效益。 、统筹兼顾，协调施工。在施工建设中，要认真搞好施 工图设计，工程不要拉长线，分步实施，方便群众生活，方便 生产经营， 不要因长期施工给老百姓生产生活带来不便，以提 高项目群众支持率。 、 项目建设单位应以增加城市功能， 改善城市基础设施 为出发点， 加快城镇化建设， 着力搞好交易市场及农产品流通， 以利聚集地方企业，促进地方经济集约发展。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 9 第二章 项

12、目概况和建设必要性 第一节 项目概况 1、项目区基本情况： 广水镇商贸发达， 个体私营经济繁荣， 初步形成了以中山 十里长街为轴心的亿元民营经济带。近年来，广水镇按照“小 城镇、大战略，小城镇、大手笔，小城镇、大环境”的城镇建 设理念， 致力改善软硬环境， 先后投资近 2.5 亿元完成了中山 大道、桐柏大道、芦兴大道、东河大道、八一大道、公铁立交 桥等十大公共设施建设工程， 形成了以中山广场为标志， 以中 山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心， “四纵五横”九条大 （街） 道为骨架的总体格局， 为经济建设更快更好地发展奠定 了坚实的基础。 2、项目建设情况： 近年来，广水镇大力实施“工贸兴镇”战

13、略，工业企业发 展到 200 多家，其中规模工业企业 21 家，基本民营化。工业 产品达 600 余种，形成了以卷烟、造纸、印刷、医药、电瓷、 化工、塑胶、机械、制衣、石英为主的工业体系。现有 5 家企 业出口创汇， 精达牌印塑机、 广晶牌石英砂、 大洋牌管材管件、 朝阳牌精梳棉被等 12 个产品获省部优称号。2006 年，镇属规 模工业完成产值 9 亿元，成功引进 12 个工业项目，实际到位 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 10 资金 1.49 亿元，规模工业企业实现产值 6.2 亿元以上。 第二节 投资的必要性 1.项目建设符合国家产业政策 国家商务部、国家发展改革委、

14、国家工商总局等部门关 于进一步做好农村商品流通工作的意见 文件要求， 要努力搞 活农产品流通，加强农产品批发市场建设， 制订农产品产地和 销地批发市场建设规划， 加强农产品批发市场信息、 检验检测 系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境， 扩大居民消费， 逐步提高消费在国内生产总值中的比重。 在千 方百计增加农民收入的同时， 要加强农村商品流通设施和商业 网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该 项目建设是广水镇高标准、高起点，经营、管理城市的系统工 程，是改善人民生产生活环境的民心工程。 2.繁荣广水经济、增强发展后劲的需要 广水镇是广水市东大门，也是广水市的副中

15、心城区。 该项 目的建设有利于增强城市的幅射功能，并带动广水市加工业、 农业、旅游业、交通业等方面的发展进一步壮大城市经济，增 添城市活力，增强发展后劲。 3.实现城市总体规划、建设配套公共设施的需要 根据广水市的城市总体规划，到 2010 年全市专业批发市 场将达到 50 个左右， 据此广水市还要建设 30 个左右的农贸市 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 11 场。 该项目的建设将有利于项目区商业文化品位的提高， 实现 城市总体规划。 4.实现农业产业化、调整农业结构的需要 按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、 专业 化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，

16、是市场经济 条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓 好市场建设， 以市场带动农业产业化发展。 广水市农业产品种 类众多且数量丰富， 要使丰富的农产品优势变为商品优势， 必 须大力发展农产品市场， 通过本地市场， 不断向省内外市场推 介以实现农产品的自身价值， 使商品优势变为经济优势， 从而 捉进全市农业经济的可持续发展。 同时市场是农民接受市场信 息、 了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道， 也是解决 农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、 专业化， 形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动 作用。 而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整， 农

17、民可以根据市场行情安排农业生产， 这样就可以从根据上避免 政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。 广水镇农 产品产地批发大市场以广水镇的优势农产品为主导， 带动相关 产品的流通和发展，必将会成为广水市优势农产品批发中心。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 12 第三章 市场分析与建设规模 第一节 市场分析 随着经济的发展,生活节奏的加快,原有的小集贸市场愈 来愈不能适应现代经济发展的需要。现代市场建设应向规模 化、功能齐备、管理有序的方向发展。 该项目把基础开发、 小城镇功能开发、 生态开发与经济开 发有机结合，将直接改善城镇面貌，增强城市功能；项目还将 充分发挥地域

18、优势， 以商贸流通提升农村经济经营层次， 优化 村镇经济结构， 带动农村经济发展；同时通过改善基础设施建 设，提高土地利用价值，筑巢引凤，进一步扩大招商引资，大 量吸纳和转移城乡富余劳动力， 从而促进地方经济社会整体协 调健康发展。 第二节 建设规模 、建设 14000M 2农贸交易市场； 、建设 6000M 2市场停车场及道路。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 13 第四章 项目选址 第一节 场址现状 1、地点与地理位置 广水镇农产品市场属于新建项目， 选址在广水镇解放社区 刘家畈。 2、土地所有权 该项目土地属国有无偿划拨土地， 土地所有权属广水市广 水镇人民政府。 第

19、二节 场址条件 1、地理形态 广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端 , 属低山丘陵 地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河 小块平原，依次分布。山地占总面积的 30.1%，丘陵占 67.4%， 平原占 2.5%。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为 30 至 45，最高处大贵山海拨 907.8 米，相对高差在 300 至 500 米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般 在 100 米上下，坡度一般在 15左右。小块河谷平原主要分 布在中部、西南及东南部，海拔一般在 50 米左右，最低处平 林市 水河床海拔 37 米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为 广水市广水镇刘家

20、畈农产品市场建设项目可行性研究报告 14 屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割， 形成岭谷平行并列的地貌景观。 2、气候状况 广水市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中 , 冬干夏 雨 , 雨热同季 , 四季分明。年平均气温在 13-16之间，北 部为 13-14 , 中部为 14-15 , 南部为 15-16 , 南北温 差 2。一年中，最冷月为 1 月，月平均气温 2.3；最热多 在 7 月，月平均气温 27.9。极端最低气温出现在 1976 年 1 月 30 日，为-16；极端最高气温出现在 1959 年 8 月 23 日， 为 41.6。平均无霜期在 201 至 240

21、天之间，年平均降水量 在 940 至 1040 毫米之间。 极端降水最多年出现在 1980 年， 年 降水量 1303 毫米，最少年出现在 1978 年，年降水量 497.7 毫米。 年日照时数为 2083 小时， 最多年份在 1978 年， 为 2300 小最少年在 1982 年，为 1713 小时。 3、山脉水系： 境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉， 因受地质构造控制和 河流切割影响， 呈北西-南东走向和北东-南西走向， 可分为 四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大 贵山支脉和中华 山支脉， 属大别山脉的有光头山支脉。 四望山支脉主要山峰有 二妹山、偏头山、大头山(与曾都连界 )、瞒箭垛、

22、禹岭岗、 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 15 四望山、把齿岩( 与河南信阳连界)，以及应山河以西，境内 损水流域和飞沙河流域诸山；大贵山支脉主要山峰有虾子岭、 荒田坪、兴旺寨、韭菜坡(与河南信阳连界)，以及大贵山、芦 茅寨、打锣包、黄土寨等小河流域诸山；中华山支脉主要山峰 有牛脊山(与河南信阳连界) 、中华山、擂鼓台、观音顶、 刀 把石、 空山等应山河与广水河之间诸山； 光头山支脉主要山峰 有光头山(广水与大悟、河南信阳三县市界山、广水河发源 地) 、老屋基、鸡公山、望父墙(与河南信阳连界)，以及香炉 峰、 娘娘顶、万泉寨等(与大悟县连界)，广水河与大悟县境 灌水主干之间

23、诸山。 境内河流分属长江、 淮河两大流域， 狮河、 损水、 摄水三大水系。北部以飞沙河、小河为主干，由南向 北经河南信阳境内狮河汇入淮河； 西部以樱水(吴店河)、 徐家 河为主干，由北向西南流入混水汇入长江 ；中部和东部以应 山河、 广水河为主干， 由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长 江。 4、主要建设条件 、项目建设交通条件 广水镇位于广水市东部，与大悟县接壤，107 国道和京广 铁路穿境而过,镇政府所在地距广水市政府所在地 19 公里。 广 水镇是广水市东部工业重镇、经济强镇，区位优势明显，经济 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 16 基础雄厚。 广水镇背倚省级旅游风景名

24、胜区中华山水库， 离京 珠高速公路仅几公里， 地理位置优越，境内纵横交错的交通网 络更加有利于集镇的建设与发展。 、项目建设开发成本 拟用项目建设用地地势平坦,地质地貌好,农家房屋少,拆 迁任务小,又不损害古文物,开发成本低,增值潜力大。 、项目建设公用设施 广水市广水镇的城镇建设颇具规模， 形成了以中山广场为 标志，以中山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心， “四纵五 横”九条大（街）道为骨架的总体格局。城区自来水厂日供水 能力达 20000 吨，11 万伏广水变电站座落城区，移动通讯网 络覆盖率达 100%。镇内街道宽阔平整，商场、酒楼、宾馆鳞 次栉比，学校、医院、金融、商贸等机构配套齐全，

25、城镇服务 功能日臻完善。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 17 第五章 项目建设方案 第一节 项目组成 该项目由农产品市场和道路停车场两部分组成， 并配套相 应服务设施。 第二节 土建工程 1、主要工程 农产品市场新建工程： 广水镇农产品市场位于解放社区刘 家畈，市场采取回字型布局，四周为门面建设用地（采用出让 土地，由私营业主按照市场建设要求统一设计，自行建设） ， 中心为钢架大蓬， 地下铺设排水网管。 作为农产品市场的配套 设施，拟从农产品市场划拨土地中划出 6000M 2 作为道路和停 车场建设用地。 2、市政配套 、给排水 广水镇目前自来水厂日供水能力为 20000

26、 吨， 完全能满足 本项目的用水需求。 、供电： 本项目电源由广水变电站供应，11 万伏广水变电站座落 于项目建设所在的镇区，能有效地保障本项目的电力供应。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 18 第三节 地震设防 湖北省广水市属于 7 度地震区,根据建筑抗震设计规范 GBHII89规定， 本项目工程所有构筑物的设防烈度均为7度， 构筑物的薄弱部分适当加强。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 19 第六章 环保、消防与安全、节能 第一节 环境保护 本项目所处位置为广水镇城区内,项目主要建设内容为农 产品市场及道路广场。 项目建设不会对周边生态环境和古文物 造

27、成损害，没有有毒有害污染物排放，主要污染为生活垃圾、 废弃包装及生活污水等， 镇区内均采用雨污合流制， 只要对其 采取管理与治理结合的措施，即可达到环保排放标准。 第二节 消防与安全 由于市场内有部分可燃物质,如塑料大棚,包装物等,因此, 消防与安全工作应引起足够重视.同时应采取下列防范措施: （1） 建筑物间距及建筑物防火等级应符合防火规范要求， 建筑物内设防火分区； （2） 场内道路按间距 150 米设一个 DN100 地上式防火栓， 另设消防室一间，室内配置相应数量的干粉灭火器等消除器 材； （3）商品堆放应分门别类摆列整齐，留足消防通道并保 证其畅通； （4）由市场管委会协调组织消防安

28、全联防队，指定安全 责任人，对安全隐患定期检查，督促整改。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 20 第三节 节能 （1） 采用无功补偿功能措施， 减少线路中无功电流传输， 降低电能损耗。 （2）选用节能电气产品、节电、发电效率高的新光源和 照明灯具，减少用电负荷，如采用节能型筒灯、日光灯采用电 子启动器等。 （3）填充墙采用节能新型墙体材料。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 21 第七章 项目实施进度安排 第一节 建设工期 本项目建设工期为 12 个月。 第二节 项目实施进度安排 为保证项目实施质量和进度,项目实施程序按国家基本建 设有关法规生产要求进行,

29、实行交叉作业,具体实施步骤和建 设周期如下: 1、可行性研究报告的编制和审批 1 个月 2、方案设计及审批 1 个月 3、施工图纸设计 2 个月 4、土建施工 8 个月 5、安装 2 个月 6、工程验收 1 个月 7、试生产、转正常生产（营业） 1 个月 第三节 项目实施进度安排 项目实施进度详见表 71-项目实施计划进度表 。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 22 项目实施计划进度表 表 71 准 备 期 工程建设期 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 可 行性研 究 报告的 编制 2 方 案设计 及审批 3 施 工图纸 设计 4 土建

30、施工 5 安装 6 工程验收 7 试生产、 转 正 常生产 （营业） 时 间 工 作 内 容 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 23 第八章 项目组织与管理 第一节 项目组织 项目组织与管理要成立专门的领导班子进行项目管理， 由 党政一把手负总责。 实行项目建设工程质量行政领导责任制和 工程质量终身制。 镇长为第一责任人， 每个项目工程安排具体 负责人，对建设工程质量负直接责任。 项目组织是项目建设与管理的重要问题， 为适应市场经济 的需要， 要把社会公益项目当成竞争性项目做。 本项目拟采用 新的组织管理形式，打破“社会公益项目政府做”的惯例，建 立健全“政府”与“市场”二个

31、机制，按要求高标准推进项目 建设与管理，杜绝项目腐败，促进反腐倡廉。 充分发挥政府指导协调作用。 广水镇政府成立以镇长为组 长，分管副镇长为副组长，广水镇工商分局、城建站各有关单 位负责人参加的 “广水镇刘家畈农产品市场建设项目工作领导 小组” ，负责项目建设的社会协调工作，广泛筹集资金，调动 各方面积极性， 提供项目建设的优惠政策， 解决各种社会矛盾， 推进项目顺利实施。 积极发挥市场主导作用。 成立以广水镇农产品市场管理所 为主体的， 有关单位参与的 “广水镇刘家畈农产品市场建设项 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 24 目工作领导小组办公室” ，办公室独立行使项目建设与

32、管理权 限。 它的主要职责是负责建设资金的筹措， 负责施工队伍的招 标， 负责项目建设与开发中的有关协调工作。项目建成后移交 广水镇农产品市场管理所进行管理、营运和日常维护。 工程项目实行监理制。 聘请监理部门及质量技术监督等部 门对本工程项目的实施、资金调拨使用、工程质量进行监理。 项目建成后， 成立专门的领导小组进行项目管理，严格按 照现代企业的运行机制，实行科学管理。 第二节 机构定员 管理机构即广水镇农产品市场管理所， 管理人员来源由现 有行政机关和管理部门抽调人员组成。 广水镇农产品市场管理所定员 30 人， 其中管理人员 8 人， 保安 12 人，清洁工 10 人。本项目新增定员

33、30 人，工作人员 原则上向社会公开竞聘。 第三节 人员培训 人员技能与劳动者素质的培训是一个动态的过程。 广水镇 农产品市场管理所拟把劳动员工的培训， 提高劳动技能作为一 项常抓不懈的工作，坚持岗前、岗中培训相结合，集中培训与 分散培训相结合， 理论培训与实际培训相结合， 赴外培训与请 进培训相结合，力求建立一支高素质的职工队伍。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 25 培训的时间安排：岗前培训 20 天，然后每半年再培训一 次。劳动人员培训经费按投资额的 0.5%落实。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 26 第九章 项目招投标 第一节 招标内容 本项目

34、是社会公益性项目， 按照湖北省政府出台的贯彻投 资体制改革意见精神， 本项目是一个审批项目。 项目的性质决 定项目招投标的要求。 1、本项目属利用政府财政资金建设项目，按照国家规定 应实行全部招标。 2、本项目的勘察、设计、监理等应采用公开招标的方式， 落实项目的工作专班。 项目的工程土建、 重要设备和材料等采 购活动也采用公开方式进行招标。 其小额的设备工器具也应按 政府采购的方式落实到位。 3、由于该项目的业主不具备自主招标的条件，因此，该 项目的全部招标活动应委托有招标资质组织进行招标。 根据湖 北省招投标管理办法要求， 本项目的招标活动在完毕 15 日内， 应向招投标综合管理办公室报送

35、“本项目招投标报告书” 。 第二节 核准招标事项 本建设项目由广水市发展和改革局核准。 若本项目还需使 用其他资金，且资金提供方对建设项目报送招标内容有规定 的，应从其规定。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 27 第十章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算 1、编制说明 本项目包括农产品市场、道路停车场及流动资金投入等。 2、编制依据 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织 编写了投资项目可行性研究指南 。 国家发改委、建设部 2006 年颁布的建设项目经济评 价方法与参数 （第三版） ； 本项目主要设备价格按对外询价确定。 建筑工程费用采用指标法， 并考虑到广水

36、的实际情况确 定。 3、固定资产投资估算 本项目固定资产投资估算为836.62 万元， 其中征地费150 万元，农产品市场土建工程投资 647.75 万元，项目不可预见 费 38.87 万元。 详见表 10-1固定资产投资估算表 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 28 固定资产投资估算表 表 10-1 土建工程 合计 序号 项目费用名称 占地面积 () 建筑面积 () 投资额 (万元) 投资额 (万元) 一 土建工程 647.75 647.75 1 农贸市场 20000 14000 647.75 1.1 中心市场大蓬 14000 336 1.2 市场内道路及停车场 6000

37、72 1.3 下水道 6650 99.75 1.4 水电及消防 70 1.5 其它 70 二 土地征用补偿费 20000 150 150 三 不可预见费 38.87 38.87 四 固定资产总投资额 836.62 836.62 4、流动资金估算 经测算，该项目销售收入为 336 万元，按年周转 12 次计 算，则流动资金为 9.3 万元。 5、项目总投资 该项目总投资额为 845.92 万元，其中固定资产投资额为 836.62 万元，流动资金投资额为 9.3 万元。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 29 第二节 资金筹措 本项目计划总投资 845.92 万元，其中广水市财政

38、和广水 镇政府自筹资金 645.92 万元，占投资总额的 76.4%；申请省 专项支持 200 万元，占投资总额的 23.6%。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 30 第十一章 财务评价 第一节 测算说明 1、项目计算期 11 年，其中建设期 1 年，项目建设的第 2 年开始投产经营，经营期为 10 年。 2、项目基准收益率取 12%。 3、交纳税金和税率 该项目属社会基础设施投资项目， 免缴所得税。 营业税金 及附加税率为 5%， 4、固定资产投资总额为 836.62 万元，预计残值为 5%， 计提折旧的年限为 20 年，计提折旧的方法为年限平均法。 第二节 项目财务评价

39、 1.销售收入估算 经测算， 该项目建设的第二年开始经营， 根据广水市其它 类似市场收费标准情况,结合本市场经营特点和小城镇的特点 以及冷库出租特点,确定本农产品市场收费标准:交易摊位租 金平均按 240 元/平方米年计算， 交易面积 14000 平方米， 则 年营业收入为 24014000=336 万元。 2、成本支出 该项目变动成本由人工工资和水电费构成。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 31 人工工资标准为：管理人员 1200 元/月，保安 1000 元/ 月， 清洁工 700 元/月。 故人工工资为 （12008+100012+700 10）1210000=34.3

40、2 万元。 水电费按销售收入的 15%核算为 50.4 万元。 固定费用中，固定资产折旧方法为年限平均法，836.62 万元固定资产年折旧额为 39.74 万元， 管理费用按销售收入的 2%计提；修理费用按固定资产投资总额的 3%计提。各项成本 费用情况见附表 1总成本费用估算表 。 4.利润及利润分配 本项目年税后利润 162.92 万元。年可分配利润为 162.92 万元。详见附表 2利润及利润分配表 。 5.财务评价指标 财务内部收益率。所得税前财务内部收益率 21.44%。 见附表 3财务现金流量表 。 投资回收期。所得税前静态投资回收期为 5.17 年。见 附表 3财务现金流量表 。

41、 财务净现值。按 12%的贴现率计算，项目税前财务净现 值为 407.46 万元， 投资利润率。总投资收益率为 19.25%。见附表 2利润 及利润分配表 。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 32 第三节 财务评价结论 由以上分析可见，项目各项指标都符合规定要求， 该项目 在财务上是可行的。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 33 第十二章 社会评价 广水市广水镇刘家畈农产品市场项目的建设是广水市全 面贯彻落实党的十七大精神,实践省委提出的“一主三化”战 略的重大举措。 它的建设将有利于培育项目所在区域的农村经 济新的经济增长点， 不断优化农村产业结构升级

42、， 促进更大规 模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业；项目建设把基础开发、 小城镇功能开发、 生态开发与经济开发有机结合， 将直接改善 城镇面貌，增强城镇功能；项目还将充分发挥地域优势，以商 贸流通提升农村经济经营层次， 优化城镇经济结构， 带动农村 经济发展，促进地方经济整体向前发展。 1.转移和吸纳城乡劳动力， 解决富余人员就业。 通过改善 小城镇基础设施建设和投资环境， 提高土地利用价值， 大量吸 纳和转移城乡富余劳动力， 特别是农贸大市场的兴建， 将解决 大量富余劳动力就业，推动就业工程的实施。 2.优化城镇经济结构， 带动农村经济发展。该项目的建设 有利于广水镇发挥区位优势， 改善传统城

43、镇经济发展模式， 进 一步扩大贸易发展， 加快城乡物资流通， 以大贸易大流通提升 农村经济经营层次，带动农村经济大发展。 3.改善城镇面貌， 增强城镇功能。 广水镇作为广水市的东 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 34 大门， 通过整体规划建设， 不仅可一改过去环境面貌的旧、 脏、 乱、差的状况，形成一个现代化的新集镇，而且其基础开发、 功能开发、 生态开发与经济开发都能与周边农村、 集镇相协调 发展， 增强了城镇功能， 为广水的小城镇发展创造了一个良好 的典型。 4.提升土地价值， 增加地方收益。 广水镇利用自身的区位 优势，为广水的发展提供了较好的基础，通过本项目的建设，

44、 能进一步改善投资环境， 必将吸引更多的海内外客商来广水开 发发展，搞活这片热土。集镇基础建设加强，市场建成后，地 方不仅可增加大量的工商、 税费收入， 而且随着开发的热度增 强， 土地利用价值不断得到提升。 地方收益与国家收益必将不 断增加，形成持续发展的良好态势。 5.示范作用强， 带动更大范围的小城镇发展。 广水镇坚持 统筹规划、合理布局、因地制宜的原则，注重生态效益、经济 效益和社会效益相统一， 走特色化的发展道路， 不仅对广水市 各乡镇， 而且对更大范围的小城镇建设都具有极大的示范带动 效应， 甚至在更大范围内带动我国小城镇建设与小城镇经济的 发展。 综上所述， 广水镇刘家畈农产品市

45、场建设项目具有良好的 社会效益和生态效益，项目建设社会评价可行。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 35 第十三章 研究结论与建议 第一节 可行性研究结论 1、项目投产后，财务内部收益率为 21.44%，测算净现值 为 407.46 万元；投资回收期为 5.17 年。项目收益好，投资回 收快，经济效益十分显著，项目建设可行。 2、该项目的建设，可以优化农业产业结构，转移和吸纳 城乡劳动力，促进当地经济的快速发展；可以增强城镇功能， 提升土地价值， 对小城镇的发展起示范带动效应， 具有良好的 社会效益和生态效益。 第二节 建议 1、本项目对发展农村经济并促进广水镇农村经济结构调 整， 加快广水镇小城镇建设具有重要的战略意义。 建议国家及 省、市在资金及政策上给予有力支持，以加快项目建设进度， 争取早日开工，早日竣工，早日发挥效益。 2、项目建设单位应采取积极、务实的态度，加强对本项 目的建设管理，确保工程质量,惠及一方百姓。 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 36 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 37 广水市广水镇刘家畈农产品市场建设项目可行性研究报告 38