南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告.pdf

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1、 南京中山东路南京中山东路 518 号城市综合体项目号城市综合体项目 可行性研究报告可行性研究报告 2009 年年 5 月月 18 日日 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 2 页 目目 录录 目录 2 一、项目总论（序） 6 （一） 项目背景 6 1、 项目名称 6 2、 开发公司背景简介 6 3、 研究工作依据 7 4、 项目规划设计要点 7 （二）可行性研究结论 7 1、 市场预测 7 2、 项目建设进度 8 3、 投资估算和资金筹措 8 4、 项目综合评价结论 9 二、项目投资环境和宏观市场研究 10 宏观经济指标 10 1、GDP 及其增长 10 2

2、、人均 GDP 及其增长 11 3、固定资产投资及其增长 12 4、支柱产业发展状况 12 5、人口数量及其特征 13 6、人均可支配收入及其增长 14 7、社会消费品零售总额及其增长 15 8、房地产开发完成投资额及其增长 15 三、南京市房地产市场分析 17 （一）甲级写字楼市场分析 17 1、甲级写字楼解析 17 2、南京甲级写字楼市场发展概述 18 3、南京甲级写字楼市场当前供应状况 18 4、南京甲级写字楼分布 19 5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 19 6、南京甲级写字楼市场租金及售价 20 7、南京甲级写字楼市场未来供应状况 21 8、本项目全面竣工时（2016 年）面临

3、的市场状况预测 22 9、南京甲级写字楼市场小结 23 （二）优质商业市场分析 24 1、优质商业定义 24 2、南京优质商业发展概述 24 3、南京优质商业市场当前供应状况 25 4、南京现有优质商业分布 25 5、南京优质商业市场需求及空置率 26 6、南京优质商业市场租金 26 7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 27 8、南京优质商业市场小结 28 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 3 页 （三）五星级酒店市场分析 29 1、南京五星级酒店市场发展概述 29 2、南京五星级酒店市场当前供应状况 29 3、南京五星级酒店分布 30 4、南京五星

4、级酒店需求状况及入住率 31 5、南京五星级酒店平均房价趋势 31 6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 32 7、南京五星级酒店市场小结 33 （四）中高档公寓市场分析 34 1、中高档公寓定义 34 2、南京中高档公寓市场发展概述 34 3、南京中高档公寓市场当前供应状况 34 4、南京中高档公寓市场分布 35 5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率 36 6、南京中高档公寓市场售价趋势 36 7、南京中高档公寓市场未来供应状况 37 8、南京中高档公寓市场小结 37 （五）国际标准服务式公寓市场分析 38 1、国际标准服务式公寓定义 38 2、南京国际标准服务式公寓发展概述 38 3

5、、南京国际标准服务式公寓当前供应状况 39 4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 40 5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 40 6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况 41 7、南京国际标准服务式公寓市场小结 41 四、项目分析与定位规划 42 （一）地块解析 42 1、地理位置 42 2、周边交通分析 42 3、项目周边设施及景观资源分布 44 4、地块基地分析 44 （二）项目分析（SWOT 分析） 46 1、项目优势（Strength） 46 2、项目劣势（Weakness） 47 3、项目机会（Opportunity） 48 4、项目威胁（Threats） 48 （三）项目

6、评价 50 五、项目定位与规划 51 （一）项目定位 51 1、项目整体定位 51 2、商业是城市综合体的核心驱动力 52 3、持有型物业与销售型物业关系 52 （二）城市综合体各元素初步定位 54 1、项目商业定位方向研判 54 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 4 页 2、其他功能的初步定位 55 (三) 各功能板块发展概念 56 1、商业 56 2、甲级写字楼 57 3、酒店及服务式公寓 57 4、销售型物业发展定位 58 (四) 项目经营管理 59 六、项目开发建设进度安排 60 （一） 项目整体开发建设的原则 60 1、项目整体开发目标 60 2、

7、项目开发时序原则 61 （二） 项目开发横道图 62 七、投资估算与资金筹措 64 （一）项目总投资估算 64 （二）资金筹措 65 1、资金来源 65 2、项目筹资方案 65 八、对该项目的财务评价 65 （一）评价的基本假设 66 （二）财务分析结果 67 1、编制现金流量表 67 2、财务指标 70 3、敏感度分析 71 （三）财务评价 72 1、可行性 72 2、偿债能力评价 72 九、项目风险分析及防范措施 73 （一）国家宏观调控政策分析及相应措施 73 1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位 73 2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 74 3、宏观调控不改行业长期向好 74

8、 4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 74 5、相应措施 75 （二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 76 （三）施工建设过程中的风险及防范措施 77 （四）市场风险及防范措施 79 1、南京商业地产前景较好 79 2、控制市场风险措施 79 （五）内部经营管理的风险及防范措施 81 1、科学的决策管理程序 81 2、严格的工作流程制度和审批程序制度 81 3、公正的招投标管理制度 81 4、施工管理制度 81 5、严密的财务管理制度 82 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 5 页 6、营销及招商管理制度 82 南京中山东路 518

9、号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 6 页 序序 （一）市场分析（一）市场分析 南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深 厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市 场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南 京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售 总额逐年攀升， 显示出持续强劲的市场购买力。 近年来， 南京消费结构逐步升级，南京消费结构逐步升级， 极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断

10、扩大。 1、甲级写字楼市场分析、甲级写字楼市场分析 南京甲级写字楼市场从 2003 年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、 白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整整 体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距 。 南京市甲级写字楼现存量 54 万平方米，未来 3 年新增供应量高达 86 万平 方米，每年吸纳量才 5-10 万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历 史数据预测，从 2003 开始至 2016 年底，南京市甲级写字楼市场预计约有 200 万 平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约 84 万平方

11、米，差距非常巨 大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于 求、严重积压的情况。求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平 的高档办公物业在市场上仍然比重很少。 2、优质商业市场、优质商业市场 南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从 2000 年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街 在 2005 年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。南京优质商业整体空置率很低。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总

12、 83 页第 7 页 未来优质商业项目以购物中心形式为主， 大部分的未来供应还是集聚在新街 口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业虽然未来将有大量优质商业 供应，但现阶段人均商业面积仅为供应，但现阶段人均商业面积仅为 0.16 平米，市场仍有空间。平米，市场仍有空间。 3、南京当前五星级酒店市场、南京当前五星级酒店市场 南京市五星级酒店市场在 2000 年进入了高速发展的时期，目前主要分布在 市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳平均入住率较为平稳，近三年来始终保 持在 70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平均房价

13、一直处于较低的水 平平。 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分 供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦、威 斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。 4、中高档公寓市场、中高档公寓市场 2003 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，20032007 年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、 白下、 秦淮和建邺区。 未来供应量将大幅增加， 建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求

14、的有效支持。中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。 5、国际标准服务式公寓市场、国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009 年共有两个项目 合计 353 间客房的供应， 对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前未来发展前 景向好。景向好。 （二）项目定位（二）项目定位 1、项目整体定位、项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 8 页 项目同南京其它区域相比

15、，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势， 使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的 重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。 结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿 化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！ 2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例 持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象

16、，以高档 次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带 来长期、 稳定的收益， 可持续性发展能力较强。 城市综合体的开发是一个周期长， 投入大得开发过程， 而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程， 在项目较长持有型物业的财务回收期是一个长期的过程， 在项目较长 的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。 考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有 型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展 42%得销售型物业。持有 型商业中商业 20 万平米，写字楼 20

17、 万平米，酒店 6.5 万平米，服务式公寓 2.5 万平米，销售型物业中商业街 5 万，soho 办公 10 万，高档公寓 20 万平米。 3、持有型物业定位、持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素， 由于项目庞大的体量以及 较好的地理位置, 故南京项目商业宜采取城市级购物中心采取城市级购物中心+购物公园（街区）购物公园（街区）+ 文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主 题的产品。题的产品。 其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升 值。根据商业定位的

18、不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字写字楼发展甲级写字 楼， 酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分楼， 酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分， 项目将引入国际 知名酒店和公寓品牌。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 9 页 4、销售型物业发展定位、销售型物业发展定位 基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级 公寓发展为此中心城区高尚居住区中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，soho 商务商务 楼以满足中小企业办公需求为主楼以满足中小企业办公需求为主 。 （三）项目开发建设进度安

19、排（三）项目开发建设进度安排 项目计划从 2010 年 1 月开始施工， 预计建设工期为 7 年， 即项目可望于 2016 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品 类型， 商业早期入市可以为后续开发产品提供配套， 并且早期树立项目品牌形象。商业早期入市可以为后续开发产品提供配套， 并且早期树立项目品牌形象。 酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产 品租售结合，住宅公寓产品分期开发。品租售结合，住宅公寓产品分期开发。 （四）投资估算与资金筹措（四）投资估算与资金筹措

20、本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为 985,341.37 万元，建筑面 积为 84 万平方米， 公司总投资约 98.5 亿元，其中自有资金按国家规定 35%计 算约 34.5 亿元，剩余 65%约 64 亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖可利用银行贷款和预售收入结合覆盖 （五）项目的财务评价（五）项目的财务评价 财务分析结果表明，项目内部收益率达 13.22%（税前） ，税前财务净现值为 266，253.58 万元， NPV0，则未来的现金流足以抵偿原始投资；说明已满足 最低的报酬要求， 覆盖了资本成本， 能够增加股东财富； 投资回收期为 15.36 年， 说明在开发产品计算期内能

21、回收投资，本项目可行。 （六）项目风险分析及防范措施（六）项目风险分析及防范措施 建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司， 更好地协 调、监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好 的内部经营管理的风险及防范措施， 建立良好的施工建设过程中的风险及防范措 施，有效地控制项目风险。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 10 页 一、项目总论一、项目总论 （一）（一） 项目背景项目背景 1、 项目名称项目名称 南京中山东路 518 号城市综合体（暂定名）项目 2、 开发公司背景简介开发公司背景简介 中国航空工业集团公司（简

22、称“中航工业”）是由中央管理的国有特大型企 业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而 成立。集团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞 机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理等 10 大产业板块，下辖近 200 家子公司（分公司） 、有 20 多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承“航空报 国、强军富民”宗旨，弘扬“敬业诚信、创新超越”理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施“市场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化 发展”，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进。 中航城以 “开启城市未来

23、” 的高度， 打造中国首席城市综合体品牌。 通过 “中 航城模式在各重点城市的复制， 为构筑城市繁华， 实现城市升级和增值做出贡献。 中航城在南京，将依靠母公司-中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来一个崭新的局面。 结合南京的城市特性， 鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 认识， 提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的 重要领域， 同时也是城市未来发展的新趋势， 为了发展和繁荣南京市的经济建设， 为南京市民提供崭新的商业、商务和生活的城市空间。 南京中山东路 518

24、号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 11 页 3、 研究工作依据研究工作依据 1 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） 1 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530 号） 1 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经199811 号） 1 南京市建设工程价格信息 4、 项目规划设计要点项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。 项目规划设计要点表项目规划设计要点表 序号序号 名称名称 单位单位 数据数据 0 土地号 1 总占地面积 公顷 39.5 2 总建筑面积 万平方米 84 3 控制指标说明 （二）可

25、行性研究结论（二）可行性研究结论 1、 市场预测市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通 的类似项目在南京市区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 12 页 2、 项目建设进度项目建设进度 项目计划从 2010 年 1 月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高， 因此预计建设工期为 7 年，即项目可望于 2016 年底全部竣工。 3、 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资

26、总额（含资本化利息）为 9853417 万元，建筑面积为 84 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。 项目总投资估算表项目总投资估算表 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 13 页 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金） 、银行贷款和预售收入等。 公司总投资约 98.5 亿元，其中自有资金按国家规定 35%计算约 34.5 亿元，剩余 65%约 64 亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表项目资金筹措表 序号 资金来源 金额 用途 1 公司自筹 34.5 亿 支付土地出让金、契税；购置 公司固定资产；公司前期开办费

27、用；前期工程费的支付，垫支的流 动资金等。 2 银行贷款 支付建安工程费、基础设施 费、公共设施配套费、开发期间费 等开发费用。 3 预售开发产品收入 64 亿 项目竣工后的尾款结算。 合计 98.5 亿 备注：筹资款取整数 4、 项目综合评价结论项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从 财务分析结果表明，项目内部收益率达 13.22%（税前） ，税前财务净现值为 266， 253.58 万元，具有良好的经济效益；此外

28、，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益， 本项目可行。本项目可行。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 14 页 二、项目投资环境和宏观市场研究二、项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深 厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是 近年来， 全市的社会经济得到了长足的发展， 城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，

29、极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标宏观经济指标 1、GDP 及其增长及其增长 南京地区南京地区 GDP 增长趋势较为稳定：增长趋势较为稳定： 2003 年南京地区生产总值增长势头加速，约 1,576 亿元生产总值较之 2002 年，增长了约 21.4%。2004 年的生产总值更是达到了 2,067 亿元，年增幅约 31.2%； 2005 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 15.1%； 此后增长势头放缓，至 2007 年，GDP 年增长率约 18.1%，2003 年至 2007 年 GDP 年均复合增长率约 20.1%； 南京中山东路

30、 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 15 页 2008 年，全市实现地区生产总值 3775 亿元，按可比价格计算，比上年增长 12.1%； 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展 的较强信心。 2、人均、人均 GDP 及其增长及其增长 南京地区人均南京地区人均 GDP 始终保持着较为稳定的增长势头：始终保持着较为稳定的增长势头： 2003 年至 2005 年，南京市人均 GDP 增长加速，年均增幅保持在 20%以上； 2006 年，受人口数量的增长影响，当年人均 GDP 为 39,379 元，较之上年出 现-3.8%的负增长； 至 2007 年

31、，当年的人均 GDP 年增长率约 13.9%，重新呈现快速增长的势头； 2008 年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到 50327 元，按可比价格计 算，比上年增长 9.1%； 人均 GDP 稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 16 页 3、固定资产投资及其增长、固定资产投资及其增长 南京市固定资产投资逐年增幅趋缓：南京市固定资产投资逐年增幅趋缓： 南京市固定资产投资 2007 年为 1,868 亿元，较之 2006 年增长了 15.7%，略 高于 2005 年至 2006 年的 15%的涨幅； 既 2

32、003 年约 58.2%左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较 之 2003 年有了一定的下降，但是总体运行态势较为稳定，2003 年至 2007 年 的年均复合增长率为 18.3%； 2008 年全市完成全社会固定资产投资额 2154.17 亿元，比上年增长 15.3%； 南京市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。 4、支柱产业发展状况、支柱产业发展状况 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 17 页 南京市支柱产业发展运行态势良好：南京市支柱产业发展运行态势良好： 2007 年，南京市规模以上工业企业实现工业总产值约 5,

33、792 亿元，同口径对 比（采用新的统计口径），比上年增长 22.3%； 全市当年工业四大支柱产业（电子、石化、钢铁、汽车）实现总产值达到约 3,985 亿元，同口径对比（采用新的统计口径）增长 21.7%； 四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约 68.8%的比重。并 且 2007 年当年完成新产品产值 770.14 亿元，增长 46.1%。 5、人口数量及其特征、人口数量及其特征 南京市常住人口持续稳定增长：南京市常住人口持续稳定增长： 截止至 2007 年底，南京市常住人口数量达到了 741.3 万人，较之 2006 年增 加了 22.24 万人，增长了 3.1%； 2004

34、 年南京市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性 质，统一为“居民户口”，并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策， 这一举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京； 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 18 页 2008 年底， 南京市户籍人口约为 624.46 万人， 其中市区人口为 541.24 万人， 较之上年增加了 6.85 万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促 进房地产市场的发展。 6、人均可支配收入及其增长、人均可支配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过南京市城市居民人均可支

35、配收入逐年增加，但是经过 2005 年约年约 29.3%的增的增 长高峰后， 近两年来增速放缓，长高峰后， 近两年来增速放缓， 2006 年和年和2007 年的年增幅分别为年的年增幅分别为 16.9%和和15.8%： 2003 年至 2005 年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003 年至 2007 年的年均复合增长率约为 18.8%； 2007 年，南京市城市居民的人均可支配收入为 20,317 元；相比较于上海的 23,623 元，杭州的 21,689 元，苏州的 21,260 元，由此可见南京市人均可支 配收入水平在长三角区域处于前列； 据抽样调查，2008 年全市城市居民人

36、均可支配收入为 23122.69 元，比上年 增长 13.8%。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 19 页 7、社会消费品零售总额及其增长、社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升，南京市城市消费品零售总额逐年攀升， 2003 年至年至 2007 年间的年均复合增长年间的年均复合增长 率约为率约为 23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：，显示出持续强劲的市场购买力： 2004 年，城市消费品零售总额约 864 亿元，较之上年增长约 43.9%，主要是 由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南 京市得到长足的发

37、展； 伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为 稳定的增长势头，2008 年全市城市消费品零售总额约为 1651.82 亿元，较之 上年增长约 19.7%。 8、房地产开发完成投资额及其增长、房地产开发完成投资额及其增长 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 20 页 南京市房地产开发完成投资额自南京市房地产开发完成投资额自 2003 年来保持着较好的增长势头：年来保持着较好的增长势头： 2004 年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为 293 亿 元，增长率也达到新高约 59.3%； 2005 年，中央房地产宏观调控

38、政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的 房地产开发投资额约为 296 亿元，较之上年仅仅微涨 1.1%； 2006 年和 2007 年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳 步大幅增长， 两年分别完成 351 亿元和 446 亿元， 年增幅分别为 18.6%和 27%； 2008 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额 508.17 亿元，增长 13.9%。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 21 页 三、南京市房地产市场分析三、南京市房地产市场分析 （一）甲级写字楼市场分析（一）甲级写字楼市场分析 1、甲级写字楼解析、甲级写字楼解析 关

39、于甲级写字楼缺乏统一的官方定义，本节研究的“甲级写字楼”是指： 位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业； 甲级写字楼的建筑形态主要为高层； 根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼 区、玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场 部分涉及。 甲级写字楼标准： 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 22 页 2、南京甲级写字楼市场发展概述、南京甲级写字楼市场发展概述 甲级写字楼最早出现在 1997 年，如金鹰国际商城、金陵饭店世贸中心、南 京国际贸易中心等一批较早的知名甲级写字楼项目； 和其他的二线城市

40、一样，南京的甲级写字楼市场的一个显著特点就是“散卖” 为主,纯租赁项目很少； 近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃， 一批具有特色的已竣工和在建 甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。 3、南京甲级写字楼市场当前供应状况、南京甲级写字楼市场当前供应状况 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 23 页 截至 2007 年底，南京市共有约 54 万平方米的甲级写字楼供应；2003 年至 2007 年的年均增长率约为 8%左右； 2005-2006 年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在 鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近； 经历了 200

41、6 年较为集中的供应高峰后，2007 年的供应量呈现了减缓的趋势。 4、南京甲级写字楼分布、南京甲级写字楼分布 5、南京甲级写字楼市场需求 状况及空置率、南京甲级写字楼市场需求 状况及空置率 南京甲级写字楼市场的销售率水平在 2003-2005 年保持着较高的水平，当年 的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量； 2006 年起，由于当年的新增供应量较大，达到了 139,662 平方米，导致 2006 年和 2007 年的销售率放缓，当年的销售率分别为 39.33%和 29.59%。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 24 页 南京市甲级写字

42、楼市场的空置率近几年来起伏较大，从 2003 年的 19.1%至 2005 年的 9.9%，下降了 9.2%左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致； 至 2006 年起， 新增供应量的增大使得 2006 年当年的空置率为 19.8%， 而 2007 年的空置率为 15.1%,较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主 要原因之一； 尽管像世茂中心、 置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持85%-90% 的出租率,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业， 部分跨国公司 进驻南京无法找到合适的办公楼， 导致甲级写字楼市场无法得到进一步升级。 6、南京甲级写字楼市场租金及售价、南京甲

43、级写字楼市场租金及售价 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 25 页 受房地产市场高速发展的影响下，自 2004 年起，租金呈现稳步上升的走势， 2004-2005 年的租金年均增长率保持在 7%左右。至 2006 年起至 2007 年，租 金大幅提升，年均租金增长率达到了 16%和 12%； 2003 年至 2007 年， 南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为 11%； 南京地区甲级写字楼的租金约为为 3-5 元/平方米/天，市中心区域的部分优 质甲级写字楼租金，如世贸中心（金陵饭店西楼）和置地广场的租金可以达 到 4.3-5 元/平方米/天。 南京市甲级

44、写字楼的平均售价当前约为人民币 14,417 元/平方米； 自 2004 年起，售价呈现上升的走势，但是 2006 年由于供应较大，2006 年和 2007 年的平均售价涨幅仅为 14% 和 12%， 相比于 2004 年和 2005 年 23%和 30% 的年平均增幅，增幅明显减缓； 2003年至2007年甲级写字楼售价年均复合增长率约为20%, 伴随着土地升值 和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。 7、南京甲级写字楼市场未来供应 状况、南京甲级写字楼市场未来供应 状况 2008-2010 年将是南京市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在 86 万平方米左右； 南京中山东

45、路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 26 页 2009 年的供应量约为 42 万平方米，伴随着河西新城 CBD 区域的开发建设， 建邺区的甲级写字楼的供应体量加大，2009 年该区域的供应量约为 18.5 万 平方米， 占到当年总供应量的 44%； 一批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦、南京国际广场、金陵饭店二 期等， 这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。 8、本项目全面竣工时（、本项目全面竣工时（2016 年）面临的市场状况预测年）面临的市场状况预测 市场供应量预测 2003-2007 年甲级写字楼供应的年均增长率约为 8%， 截止 07

46、年底供应量约为 54 万平方米； 2008-2010 年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约 86 万平方米； 已知市场数据， 2003 至 2010 年甲级写字楼的年均供应量约为 17.5 万平方米； 按平均每年新增 10 万平方米的供应量保守预测，至 2016 年底南京市甲级写 字楼市场总供应量约为 200 万平方米。 市场需求量预测 2003-2007年甲级写字楼的年吸纳量在2万-12万平方米之间变化， 波动很大； 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 27 页 甲级写字楼的空置率在 10%-20%区间，处于供应失衡的预警状态； 按平均每年 6 万平方米的

47、吸纳量估计， 至 2016 年底南京市甲级写字楼总吸纳 量约为 84 万平方米。 市场风险预测 预计至 2016 年底，南京市甲级写字楼市场约有 200 万平方米的市场存量与 累计 84 万平方米的市场吸纳量，两者之间存在很大的差距， 市场风险巨大。 9、南京甲级写字楼市场小结、南京甲级写字楼市场小结 南京当前甲级写字楼市场 南京未来甲级写字楼市场 南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期 南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区 整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距 大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺 紫峰、南京国际广场等高品质、地标性的项目将有助于整

48、体市场品质提升 未来写字楼市场供应激增 市场吸收能力有限，存在供过于求、严重积压的风险 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 28 页 （二）优质商业市场分析（二）优质商业市场分析 1、优质商业定义、优质商业定义 本节研究的“优质商业设施”是指： 位于南京中心城区，有国际一线品牌及国际二线品牌，国内一线及二线品牌 入驻、具有一定规模（建筑面积 5,000 平米以上）的商业设施； 优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街； 根据优质商业的集聚程度，我们将南京市优质商业主要划分为新街口、湖南 路、总统府商业街、珠江路四个区域。 2、南京优质商业发展概述

49、、南京优质商业发展概述 南京市的优质商业发展历史悠久，可以追溯到 19 世纪 50 年代； 当前的商业形式以百货形态为主； 近几年，南京的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心、精品 商业街等形式过渡。 南京中山东路 518 号城市综合体项目可行性研究报告 总 83 页第 29 页 3、南京优质商业市场当前供应状况、南京优质商业市场当前供应状况 截至 2007 年底，南京市共有 57.64 万平米的优质商业设施供应；历年增长率 14.98，人均优质商业面积为 0.16 平米（以中心城区人口为基准）； 约有 43的优质商业设施在 2001 年前已经开业， 最早的可以追溯到 1957 年； 1999 年及 2000 年是南京优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在 新街口区域； 在最近的几年间，开业量最大的是 2005 年；并且此年也首次出现了新的商业 形式，即购物中心与精品商业街。 4、南京现有优质商业分