江苏海安韩家庄改造项目可行性研究报告.pdf

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1、 江苏海安韩家庄改造项目江苏海安韩家庄改造项目 可可 行行 性性 报报 告告 编制日期编制日期:2009 年年 7 月月 15 日日 目目 录录 第一部分第一部分 海安社会经济发展概况海安社会经济发展概况 第二部分第二部分 项目概况项目概况 第三部分第三部分 市场分析市场分析 第四部分第四部分 消费者分析消费者分析 第五部分第五部分 项目规划建议项目规划建议 第六部分第六部分 投资收益概算投资收益概算 第七部分第七部分 风险提示风险提示 第八部分第八部分 研究结论与建议研究结论与建议 附附 件件 2009 年海安在售项目列表年海安在售项目列表 第一部分第一部分 海安社会经济发展概况海安社会经济

2、发展概况 一、一、 海安概况海安概况 1、 地理位置地理位置 海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄 海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成 网，物产丰富，鱼米之乡。 图一：海安地理位置图 2、人口与行政区划、人口与行政区划 海安总面积 1108 平方公里，市区总面积 35 平方公里，总人口 95.8 万，其 中市区人口 23 万。 海安县辖 14 个镇：海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、 西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。 图二：海安行政区划图 3、交通概况、交通概况 铁路 宁启铁路宁启

3、铁路西起南京市，途经扬州、泰州至海安，与新长铁路相连，经南通、海门 至启东，全长约 351 公里。 新长铁路新长铁路自江苏新沂至浙江长兴，线路经淮安、盐城、海安、靖江（含海安至南 通） 、江阴、无锡、宜兴，全长 638.6 公里（含海安南通 62.5 公里） 。 铁路交通对改善海安省陆路交通，发展经济、文化起到重要作用。 公路 328 国道国道起点为江苏海安县城东镇，终点为江苏南京长江大桥桥北的国道，全程 224 千米。它连接了苏中地区各城市与省会南京，也是江苏沿江大开发战略中的 一条重要的沿江交通大动脉。328 国道对于苏中、苏北地区的经济，交通发展起 着举足轻重的作用。 204 国道国道起

4、点为山东烟台,终点为上海,全程 1031 千米。途经山东省，江苏省， 上海市。 航道 通扬运河通扬运河贯通江苏省南通、扬州 2 市的人工河道。西起扬州市东郊湾头，与里运 河相接，东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会，再折向东南，经如 皋县至南通市入长江，长 150 公里。 4、物产资源、物产资源 海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，海安是全国著名的“茧丝绸之乡” ，拥 有中国最大的优质蚕茧生产基地。纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产 线，勾针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品” 。海安家禽饲养业兴旺发达， 是中国“禽蛋之乡” 。 中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公 害

5、标准综合示范区被列为国家级示范区。海安县素质优良，装备先进的建筑队伍 遍及全国，被誉为“建筑之乡” 。 5、经济、经济 海安近年经济保持稳定较快增长，2008 年实现地区生产总值 264.6 亿元，比 上年增长 14.9。其中：第一产业实现增加值 29.1 亿元，较上年增长 4.1； 第二产业实现增加值 145.1 亿元， 增长 17.1； 第三产业实现增加值 90.4 亿元， 增长 15.7，居于南通六县首位。 历年 GDP 增长情况： 历年GDP走势图（亿元） 87.01 99.81 123.65 148.89 177.42 213.56 264.6 0 50 100 150 200 25

6、0 300 2002200320042005200620072008 历年人均GDP（元） 8945 10339 12883 15566 18641 22300 26500 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2002200320042005200620072008 从历年 GDP 增长情况来看： GDP 总量逐年提高，增长速度较快，从 20042007 年 4 年间，绝对值增长 73%。 随着总量的快速上涨，人均 GDP 也逐年提高，2008 年到达到 26500 元，2004 2007 年 4 年间增长 73%。 近几年海安经济发展迅速，GDP 增长快

7、速. 三产增加值：三产增加值： 历年三产增加值（亿元） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2002200320042005200620072008 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 2002年三产比重 24.88% 42.46% 32.66% 第一产业 第二产业 第三产业 2008年三产比重 11.00% 54.84% 34.16% 第一产业 第二产业 第三产业 从历年三产增加值、三产比重图，可以看出： 从历年三产增加值、三产比重图，可以看出： 20022006 年，三产增加值除第一产业增加值逐年减少外，第二、三产业基 本保持平稳。2007 年，三产增加

8、值均有较大涨幅，第三产业增加值 73.26 亿元，同比 2006 年的 34 亿元，增长 115%。表明含房地产在内的第三产业正 以较快速度发展。第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的 经济支撑； 20022008 年的三产结构中， 第一产业比重从 2002 年的 24.88， 下降到 2008 年的 11%；第二产业逐年走高，从 2002 年的 42.46%，到 2008 年的 54.84%； 第三产业保持稳定。第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经 济基础，而第三产业走势稳定，但与发达地区第三产业占 70%的结构比例相 比还有较大差距，表明，海安含房地产业在内的第三产

9、业具有较大的发展空 间。 二、二、 城市规划发展综合状况城市规划发展综合状况 1、全市规划概况 旧城区：旧城区： 对旧城区进行有机更新，实施“退二进三” ，适度控制开发力度，增加公共绿地， 改善旧城区居住环境； 城东、城西：城东、城西： 调整与居住用地混杂的工业用地，结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造， 改善居住环境，大力发展工业； 城南：城南： 结合行政中心的建设，改善现有部分居住环境及质量较差的住宅，增加配套设施 及绿化的建设，营造良好的人居环境。以建设现代化居住区为目标，配套商业服 务设施、公园、中小学等各项设施； 城北：城北： 整合现状住宅，改善居住环境，营造新型住区； 站前区：站

10、前区： 以商业、仓储用地为住，辅以市政公共设施。 2、城市交通规划、城市交通规划 外部交通：外部交通： 以“苏中地区第一枢纽、招商引资第一品牌、经济发展第一优势，新农村建设第 一亮点”的战略目标。在四年内保障 204 国道、328 国道、221 省道、226 省道 的建设、完善、提升。 江海高速（江都海安）构成苏中地区重要的东西向骨架公路、204 工程的全线 贯通、221 省道等的逐渐完工，交通区位优势十分显著。 内部交通：内部交通： 快速路系统：环线加纵横道路。已建设了多条环城公路，近一步改善城市交通状 况，为城市经济开发区和城市整体的发展提供支持。 3、经济发展与城市规划对房地产市场的影响

11、、经济发展与城市规划对房地产市场的影响 旧城区土地的日益稀缺，以及政府的“适度控制开发力度”的规 划要求，市区房地产产品将供不应求； 新区的开发力度逐渐加大， 规划的利好将使该区域成为热点居住、 生活区域； 交通、外部配套的逐渐完善将给房地产带来可持续发展空间。 第二部分第二部分 项目分析项目分析 一、项目概况：一、项目概况： 项目四至 1、项目位置：、项目位置： 项目位于海安县城南部，处于城市发展方向上，北面紧邻黄海大道，西侧紧邻洋 港河，东侧是阳光嘉园，南面是韩家庄村民居住区； 2、土地性质：、土地性质： 动迁地，项目地块内是韩家庄村民居住地； 3、项目周边状况：、项目周边状况： 交通：

12、项目地块北面紧靠进出海安的大动脉黄海大道，西接出于海安县城的主要 干道中坝南路，东接海安县城区的主干道宁海南路，交通四通八达，出行十分便 捷； 4、环境资源：、环境资源： 项目地处通洋港河畔，洋港河平稳南流，两旁植物茂密，树木葱茏，有水，有树、 有花有草，生态资源十分丰富； 生活配套：人民广场及其商业配套、阳光嘉园的商业配套还未运营，目前基本上 商业无配套，其他如教育、医疗等配套不完善； 5、土地用途：、土地用途： 住宅、商业（以出让公告为准） 。 6、宗地面积及指、宗地面积及指标标： 韩家庄拆迁地 25 亩（16694 平方米） ，容积率 2.5，商业建筑面积8； 7、规划、规划条件条件：

13、后退黄海大道 60 米控制线 20 米 （绿线） ， 退河道控制线东侧洋港河岸线15 米， 退用地边界5 米，后退东侧、南侧道路路红线5 米； 8、土地、土地出让条件出让条件： 140 万/亩（根据市场估值） ，开发商得净地 9、宗地、宗地开开发发程序程序： 一期开发 二、项目二、项目 SWOT 分析：分析： 1、项目、项目优势优势分析分析（S） 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势： （1）区位区位优势正在显现优势正在显现 本项目位于城市的规划发展方向上。 随着海安老城区改造、 南扩的发展规划实施， 城南未来将成为海安新城的中心，使项目具备了区域中心的优势地位，发展潜力 不可限量；

14、（2）板块）板块可可塑塑性性好，易于按照科学好，易于按照科学规划规划尽力尽力发发挥挥 项目地区属于正在开发区域，陈旧建筑物较少，土地平整，具备较高的规划、开 发素材，便于政府按照意愿规划、设计、开发，开发成本低； （3）区区域域置置业，潜力业，潜力可可挖挖 项目区域有县政府，税务局、法院、公安局、消防局、广电局等政府机构，未来 将是海安的政治中心；人民广场正在开建，随着附近华新一品、阳光嘉园等多个 商住项目的成功开发，本区域成为海安最高档的居住区指日可待；而随着高尚居 住区的形成，商业必将随之而发，本区域成为海安新的商业中心市是迟早的事。 政治、商业、人流的聚合效应将使本项目具有较高的开发价值

15、和居住价值； （4）优秀）优秀规划规划，提升品，提升品质质 由于本项目紧靠洋港河和黄海大道，交通和资源优势明显，可通过资源整合及差 异化的规划设计赋予本案居住以外更多深层次的内涵， 在设计与创新方面领先于 区域内竞争个案，可使本案在区域内脱颖而出成为标志性物业； 2、项目、项目劣势劣势分析分析（W） 劣势劣势一：一：项目地块较小，不具备规模优势，项目形象及影响力势弱。 解决方案：通过良好的规划设计，在建筑立面外形、色彩设计及小区内部景观规 划上做精做细，做出差异化。 劣势劣势二：二：地块属于拆迁地，拆迁难度大，不可控因素较多 解决方案：理顺政府关系，策略解决拆迁工作，做好各种预案准备。 劣势劣

16、势三：三：项目规模相对较小，人气与品牌效应相对较弱。 解决方案：以优秀的产品品质来弥补规模的不足，以鲜明且独具特色的主题定位 来吸引人气，提升品牌形象。 3、项目市场、项目市场机机会会（O） A 、从目前海安济的发展状况、海安人的生活水平状况及整个房地产宏观走势 来看，市场的购房需求在不断增大。 B 、项目区域正在形成海安新的城市中心，聚合效应使项目具备很好的开发前 景和潜力 C、随着区域开发建设，区域市政配套将进一步得到提升，区域有较大升值空 间； D、利用专业的营销策划公司优势全程策划能减少开发误区、降低开发风险、 提高项目价值，缩短运营时间，提高资本利用效率，保证项目成功运营。 4、项目

17、市场、项目市场威胁威胁分析分析（T） A 、未来市场推案量较大，随着新开工及竣工面积大幅增加，买方市场将面 临比较激烈的竞争态势； B、拆迁难度大，拆迁中不可控因素多，时间成本及投资成本不确定。 规规避风险避风险： A、户型严格控制面积，在满足功能上需要为前提，杜绝无效面积产生； B、强势推广策略，由被动转化为主动； C、 打造、整合资源平台建造/规划建筑景观设计/营销/物业管理等专业 公司，为项目提供专业服务； D、有效保证项目进度（特别是拆迁方面） ，尽快取得“五证”的同时，配合有效 营销推广手段，广告宣传策略，最大限度地缩短销售周期，在时间上抢占先机， 掠夺、抢占市场，才能降低竞争对手的

18、威胁和项目的开发风险。 三、项目三、项目 SWOT 分析分析解决方案解决方案 A、全程、系统、科学地制定项目发展计划及营销思路。 B、捕捉市场脉搏，调整产品结构，建设适合市场需求的产品。 C、全力塑造项目品质形象。 D、加快项目方案的确定，办理有关建设手续，抓紧入市，抢占市场。 E、严格、科学控制操作进度及成本，防止因为控制不当而使项目风险加大。 第三部分第三部分 海安海安商住商住市场分析市场分析 一、一一、一级级市场概况市场概况 海安一级市场自 2006-2008 年，保持一定幅度的增长。2008 年，海安共成交土 地面积 55 万，较 2007 年上涨了 11%。 二、二、历历年年商品商品

19、房房销售销售概况概况 从海安二级市场去化情况来看，2008 年二级市场成交面积 42 万，较 2007 年 下降了 29%。月均去化面积 35000 。2009 年以来，海安月均去化达到约 50000 ，较 2008 年月均值上升了 43 个百分点。 三、三、 在售在售项目分析项目分析 1、 在售在售项目分项目分布布 2、 在售在售项目项目明细明细 3、 在售在售物物业类型业类型分析分析 区区域域内内不同不同物物业上业上市市情情况况 高层高层 55% 公寓公寓 10% 小高层小高层 15% 多层多层 20% 市场上供应物业类型丰富，产品多样化，其中高层供应占据大多数，且并 没有抗性的存在。多层

20、的销售状况颇佳，而首次出现的挑高公寓销售状况也良 好，预示着海安存在不少投资群体以及时尚的购房者。 4、在售户型在售户型分析分析 住宅供应户型集中在100140平米， 主力户型集中在110130的三房， 公寓主力面积集中在 4050 平米 5、在售价格在售价格分析分析 小高层、高层价格在 36004000 之间，多层价格在 30003200 之间，挑高 价格在 40004400 之间 6、在售总价在售总价分析分析 住宅供应主力总价集中在35-55万之间， 公寓主力总价集中在25万左右。 四四、 小结小结 1、产、产品形态品形态分析分析 区域内已推产品形态较为单一，多层、小高层为主打，另有部分高

21、层。 多层产品由于市民接受度较高，因此在区域内比较普及，几乎每个楼盘均 有推量。 后续产品类型较为单一，小高层、高层成为主打，有可能附带部分精装修 公寓。 未来小高层和高层是大势所趋，本项目具备较高的市场空间。 2、户型户型面积分析面积分析 目前区域内各楼盘 120 左右三房占供应量比重较大。 多层、小高层、高层以大面积宽敞户型为主， 小高层高楼层房源去化比较缓慢，原因在于总价过高 3、价格价格分析分析 目前普通住宅的价格为 3500-3800 元/M，形成价差的主要原因，除了楼 层，还有产品类型及品质； 小高层价格根据项目中所处的位置也存在差异， 例如海州花园前排小高层 均价 3600 元/

22、，后排小高层均价 3300 元/，这主要是因为采光效果对 房价的影响。 第第四四部分部分 消费者消费者分析分析 根据我司对海安已购房客户及购房意向客户进行调研后得到如下结论： 1、消费者消费者物理物理属属性分析：性分析： 2、 消费者精神属消费者精神属性性样本样本分析：分析： A、业主姓名业主姓名：于先生 年年龄龄：27 岁 籍贯籍贯：江苏海安 家庭结构家庭结构：未婚 职业职业：销售 学历学历：本科 客客户户描绘描绘： 于先生穿着时尚，个性外向，喜欢运动，带着女朋友看房。大学毕业后回 到了海安，工作了 4 年，之前一直租房子住；收入刚刚稳定，积蓄较少，希望在 家人的支持下能够贷款买套房，因为女

23、友是海安市区人，目前在海安一家合资企 业工作，所以想在海安买套属于自己的房子，然后结婚。买房主要考虑单价、总 价在承受范围之内，距离双方工作单位较近；小区要安静，要有运动场所，如果 有好的健身俱乐部就更棒了！ 此此类型类型客客户户特征描述特征描述： 年轻有活力，未来发展潜力大，目前大多处于适婚年龄，积蓄较少，对 于婚房需求较为迫切，要求总价较低、上班方便、环境安静、最好有运动场 地条件。 B、业主姓名业主姓名：林先生 年年龄龄：33 岁 籍贯籍贯：盐城 家庭结构家庭结构：一家三口 职业职业：某企业生产车间技术主管 学历学历：大专 客客户户描绘描绘： 林先生穿着朴素、不善言辞、但聊起自己的技术知

24、识时则非常健谈。平时喜 欢和同事下棋、喝茶，打牌。从盐城来海安打工已经 6 年，从当初一名普通 技术员到现在的技术主管； 目前觉得海安发展前景可观，且离上班地方近，所以想在海安买套房子。 最好是 100 平米左右的小三房，价钱不要太高，周边安静，配套设施齐全就 可以。 此此类型类型客客户户特征描述特征描述： 步入中年，事业进入稳定期，家庭压力加大，有一定经济承受能力，对于目 前居住条件不满足，渴望进一步改善，更加注重房屋的经济性与实用性，对 环境、配套等条件有一定要求。 C、业主姓名业主姓名：薛先生 年龄：43 岁 籍贯籍贯：江苏海安 家庭结构家庭结构：一家三口 职业职业：政府某单位公务员 学

25、历学历：本科 客客户户描绘描绘： 薛先生穿着整洁，现在住在政府分配的房子住。平时喜欢喝茶、抽烟、买股 票，和同事讨论汽车和房子；目前在海安市政府工作，收入稳定，福利待遇 也比较好，随着海安的规划跟将来的发展，想买个大一点房子，提升居住的 品质，也可以把父母接过来一起住，即使以后工作再有调动也没关系，房子 可以出手或者出租。小区品质、绿化、配套跟物业一定要好。价钱高点没关 系，可以用公积金。 此此类型类型客客户户特征描述特征描述： 目前社会中产阶级的中坚力量，收入稳定，福利待遇较好，经济承受能力较 强，对当地有强烈的归属感，更看重开发商品牌、产品品质、小区绿化、物 业管理以及区域未来规划与升值潜

26、力。 D、业主姓名业主姓名：赵先生 年年龄龄：53 岁 籍贯籍贯：海安 家庭结构家庭结构：一家四口 职业职业：私营建材老板 学历学历：高中 客客户户描绘描绘： 赵先生穿着低调，交际能力强，朋友多，开一部别克君威。平时应酬很多， 喜欢喝酒、抽烟，打牌。赵先生原先是某钢铁厂销售员，通过自己的努力， 目前是一家拥有 200 员工的私营企业老板。目前住所为自建房屋，由于身边 的朋友都在买商品房，所以自己也想在周边附近买一套。要求面积要大，有 车位，如果有自己的花园就更好了，且物业管理要好，价钱高点无所谓。 此此类型类型客客户户特征描述特征描述： 社交范围广，朋友较多，应酬也较多，对于这部分客户价格不再

27、是影响成交 的主要因素，他们更关注产品的居住舒适度、私密性、物管品质、小区档次 等等。 第第五五部分部分 项目规划项目规划建议建议 本项目属于在城市发展方向上的旧村改造项目， 根据对海安市整体房地产市 场的调研，建议本项目按高档精品住宅开发： 1、建议考虑到项目的临街性，建议在靠近黄海大道一侧设置二层商铺共 3000 平米，其余部分为住宅； 2、建议项目设置 24 层、18 层、16 层、12 层从北向南具有层次性的建筑高度形 式，建筑立面要求大气、奢华，富有贵族气息。 3、建议项目的主力户型设置在 120144 平米之间，配许少量 100 以下及 150 以上的复式； 4、定制地产模式：针对

28、部分群体客户需求进行专门沟通设计，可集中在某一栋 或某几栋集中开发；房形设计尽量满足实用性、方正户型，以减少销售抗性。建 议适当设计一些偷面积户型，以增加房屋的使用价值，增强销售竞争力； 5、建议项目设计适当超前，如空中别墅、挑高楼台、空中景观平台等；景观是 住宅附加值最大的来源，建议将洋港河景观与小区内景观延伸、衔接，使之成为 人 造 景观 与自 然景观 珠联璧 合、相得益彰的独具特色的绝佳景观。 户型设计是楼房品质的一个重要 组成部分,好户型提升楼房品质,是 市场营销的推动力! 户型创新依 然是今后地产开发的一个重头戏。 市场上,大凡成功的户型设计很少 有烂尾和滞销的! 创新户型设计 带动

29、市场营销！创造新的卖点,带来 市场额外的附加值。 偷面积就是创新户型设 计，成本是低廉的,但市场 效益却是不可估量的! 户型设计不是简单的几房几 厅几位的问题,不能只依赖建 筑设计院,好的户型需要发展 商重视,需要策划公司的专业! 户型设计是楼房品质的一个重要 组成部分,好户型提升楼房品质,是 市场营销的推动力! 户型创新依 然是今后地产开发的一个重头戏。 市场上,大凡成功的户型设计很少 有烂尾和滞销的! 创新户型设计 带动市场营销！创造新的卖点,带来 市场额外的附加值。 偷面积就是创新户型设 计，成本是低廉的,但市场 效益却是不可估量的! 户型设计不是简单的几房几 厅几位的问题,不能只依赖建

30、 筑设计院,好的户型需要发展 商重视,需要策划公司的专业! 为什么要偷来送为什么要偷来送 ? 偷来送,是户型创新的一个重要方法，可以增加实用率增加实用率 ,增加楼盘增加楼盘 附加值附加值,增加楼盘最有吸引力的卖点增加楼盘最有吸引力的卖点 ,提速销售提速销售! 例：例：一个楼盘的容积率都是被限定的,某楼盘在限定的容积率内只能建 10万平米建筑面积,均价3000元/平米,则该楼盘总销售额为 100000*3000=3亿元。通过偷面积创新户型，偷建筑面积共1万平米 （不计入合同面积），实用率增加到100%，甚至120%，均价升值到 3100元/平米，则该楼盘偷面积后总销售额为100000*3100=

31、3.1亿元， 比不偷面积总销售额多一千万（建筑成本约800万），同时，因为偷面 积创新户型增加了营销卖点和吸引力，提升楼盘品质，销售速度将大 大提高。 为什么要偷来送为什么要偷来送 ? 偷来送,是户型创新的一个重要方法，可以增加实用率增加实用率 ,增加楼盘增加楼盘 附加值附加值,增加楼盘最有吸引力的卖点增加楼盘最有吸引力的卖点 ,提速销售提速销售! 例：例：一个楼盘的容积率都是被限定的,某楼盘在限定的容积率内只能建 10万平米建筑面积,均价3000元/平米,则该楼盘总销售额为 100000*3000=3亿元。通过偷面积创新户型，偷建筑面积共1万平米 （不计入合同面积），实用率增加到100%，甚

32、至120%，均价升值到 3100元/平米，则该楼盘偷面积后总销售额为100000*3100=3.1亿元， 比不偷面积总销售额多一千万（建筑成本约800万），同时，因为偷面 积创新户型增加了营销卖点和吸引力，提升楼盘品质，销售速度将大 大提高。 巧偷面积第一招：可拆卸凸窗巧偷面积第一招：可拆卸凸窗（之之二二） 转角凸窗打掉凸窗打掉后后,是这个是这个 样样子子的的 巧偷面积第一招：可拆卸凸窗巧偷面积第一招：可拆卸凸窗（之之二二） 转角凸窗打掉凸窗打掉后后,是这个是这个 样样子子的的 巧偷面积第巧偷面积第招：招：大露台大露台 三三 从这面看，露台 上还有泳池！ 巧偷面积第巧偷面积第招：招：大露台大露

33、台 三三 从这面看，露台 上还有泳池！ 巧偷面积第巧偷面积第招：入户花园招：入户花园 四四 6米高入户花园， 设计成两层高 度，全部赠送， 100%实现偷面积。 6米高的入户花 园，结合了入户 花园和大露台的 特点，必须要上 下两层错开，所 以奇数层的在另 一空间上。 巧偷面积第巧偷面积第招：入户花园招：入户花园 四四 6米高入户花园， 设计成两层高 度，全部赠送， 100%实现偷面积。 6米高的入户花 园，结合了入户 花园和大露台的 特点，必须要上 下两层错开，所 以奇数层的在另 一空间上。 巧偷面积第一招：大凸窗巧偷面积第一招：大凸窗（之之一一）巧偷面积第一招：大凸窗巧偷面积第一招：大凸窗

34、（之之一一） 第第五五部分部分 投投资资收益收益概概算算 一、一、开开发发假定假定 依据目前提供的基本资料，该项目占地面积约 25 亩（16694 平米） ，容积率 2.5 左右； 根据项目用地状况及初步规划设想， 并结合海安商品房年消化量判断， 一年即可将本项目全部销售完毕。 据开发经验及效益测算对比，较小地块（小于 30 亩）不宜开发多层住宅： 如果开发多层是花园洋房，则对容积率要求比较高，甚至可以建 TOWNHOUSELE 了；如果建普通多层，不但会降低小区的档次（挤占高层容积率导致产品品质下 降、与海安普通住宅同质） ， 还会降低利润率。另外，旁边是华新一品 33 万平 米的建筑面积，

35、如果将小区档次做低，未来的销售必将与之产生竞争，不利于销 售目 标的成功实现，因此，建议贵公司与国土规划部门进行协商，取消多层， 只做高层或小高层产品， 让渡一部分空间做好景观 （景观的投资收益比为 1： 5） ， 提高小区品质，形成无竞争营销环境。 二、二、重要财务假设重要财务假设 本项目为以住宅为主并配少量商业的综合性地产开发项目，根据房地产投资 测算通行做法，静态指标投资利润率主要体现项目销售部分的财务效果，通过假 设容积率为 2.5，住宅与商业按 12：1（大概比例配置，结合不同的销售价格来 进行投资方案组合， 从而有效指导决策。 项目销售周期为 1 年， 如果项目在 2010 年 1

36、 月正式开始销售，2011 年 1 月全部销售完毕。 （一）重要项目总体财务指标假设 1、根据临近地块华新一品 2007 年 10 月的成交价格为 140 万/亩（政府主导 拆迁开发商拿净地） ，本项目也按照 140 万/亩的土地成本测算。 2、地块总建筑面积为 16694X2.5=41735 平方米 3、根据对周边（阳光嘉园）项目物业的价格调研及市场成长趋势，确定项目 的住宅在 3600 元平米-4300 元/平米区间浮动，均价按 3800 元/平米计算；商 业为 8000 元/平米计算； （二）项目开发费用标准假设 1、地价款为土地出让金+还迁成本总计为 140 万/亩 土地成本为：25

37、亩 X140 万元=3500 万元； 土地契税：3500 万元 X3%=105 万元 2、建安造价 1400 元/平米 X 41735 平方米 = 5843 万元； 3、大小配套费包括：（合计约 350 元/平米） （1）设计费用为 30 元/平米 （2）规费为 150 元/平米 （3）三通一平为 20 元/平米 （4）市政工程费为建安造价的 15 （5）配套工程费按照建筑面积的 3%配比，取 1400 元/平米作为计算标准 （6）景观配套费，取 80 元/平米作为计算标准； 配套费用：350 元/平米 X 41735 平米 = 1460 万 4、财务费用按照总投入成本的 6计算，则财务费用为

38、（土地款+建安造价+配 套费）X 6% =655 万元； 5、不可预见费按照 14 项之和的 3计算, 6、管理费用按照 14 项之和的 2.5计算； 7、销售费用按照 14 项之和的 3计算； 8、营业税按照销售收入项之和的 6计算； 9、所得税按照税前利润的 33计算。 以上假设部分最终数据将以海安当地数据为标准。 三三:投投资资收益收益分析分析 1、成成本本预测预测 项项 目目 投投资资总总额额（万万 元元） 单单位位成成本（本（元元 /m 2） ） 土 地 获 得 价 款 3500 838.6 建安费 5843 1400 大小配套费 1460 375 开开发发直接成直接成本本 1090

39、8 2613 管理费用 289 69 销售费用 347 83 财务成本 655 157 不 可 预 见 费 用 347 83 税 金 （6%） 1027 246 间间 接接 费费 合合 计计 2665 638 项项 目目 建建 设设 总总 投投 资资 13573 3251 注：土地 25 亩，按 2.5 容积计算，总建筑面积为 41735 平方米， 计算按开发商实际可销售面积 41735 平方米计算。 2、经济、经济效益效益分析分析 项目价格定位及销售收入 物物业类型业类型 单单价价 可可售售面积面积（） 销售销售额额（万元万元） 普普通通住住宅宅 3800 元/ 38735 14719 商业

40、商业 8000 元/ 3000 2400 41735 17119 注：考虑到海安商业销售难度较大，针对本本项目而言，只在沿黄海大道一 边设置二层商业，总计 3000 平方米，住宅面积为 38735 平方米；住宅售价 取当前市场均价 3800 元/平方米，商铺取均价 8000 元/平方米。 3、 利润利润及及回回报报 项 目 合 计 备 注 销 售 收 入 17119 万元 开发直接成本 10908 万元 开发间接成本 2665 万元 总投资 成本 13573 万元 税前利润总额 3546 万元 所得税 1170 33% 税后利润总额 2376 成本 利 润率 17.5% 4、 敏感敏感性分析性

41、分析 成成本上升本上升 单位：万元 经济指标 预测成本 预测成本110% 预测成本120% 总 投 资 13573 14930 16287 税前 利润 3546 2189 832 税后 净利 2376 1467 558 利润率 17.5% 10% 3.4% 售价售价变动变动单位：万元 经济指标 预测售价 预测售价90% 预测售价110% 销售收入 17119 15407 18830 税前 利润 3546 1834 5258 税后 净利 2376 1229 3523 销售净利率 17.5% 9% 25.9% 容容积积率变动成率变动成本不本不变变的的比比 单位：万元 主要指标 容积率2.5 容积率

42、2.8 容积率3.0 总可售面积 41735 46667 50000 营 业 额 17119 18995 20260 总 投 资 13573 14675 15424 税 前 利 润 3546 4320 4836 税 后 净 利 2376 2895 3241 利润率 17.5% 19.7% 21% 注注：保持保持商业商业面面 3000 平米平米不不变变，增加部分增加部分均均按住按住宅计宅计 第第六六部分部分 基基本结本结论论与与建议建议 一、一、基基本结本结论论： 1、宏观经济虽然具有很大的不确定性，但考虑政府的宽松货币政策给市场 造成的流动性，市场主流对通胀的预期保持一致，这会促使地产市场保良

43、好 的销售环境； 2、根据市场数据，2009 年上半年，海安住宅的销售高潮已将 2008 年的存量 消化掉大部分，未来的市场供应虽然很多，但销售压力变小。 3、本项目位于城市的规划发展方向上。随着海安老城区改造、南扩的发展 规划实施，城南未来将成为海安新城的中心，令项目具备了区域中心的优势 地位，发展潜力不可限量； 4、项目地区属于正在开发区域，陈旧建筑物较少，土地平整，具备较高的 规划、开发素材，便于政府按照意愿规划、设计、开发，开发成本低； 5、项目区域有县政府，税务局、法院、公安局、消防局、广电局等政府机 构，未来将是海安的政治中心；人民广场正在开建，随着附近华新一品、阳 光嘉园等多个商

44、住项目的成功开发，本区域成为海安最高档的居住区指日可 待；而随着高尚居住区的形成，商业必将随之而发，本区域成为海安新的商 业中心市迟早的事。政治、商业、人流的聚合效应将使本项目具有较高的开 发价值和居住价值； 二、二、建议建议： 1、全程、系统、科学地制定项目发展计划及营销思路。 2、捕捉市场脉搏，调整产品结构，建设适合市场需求的产品。采取广义定 制地产模式：针对部分群体客户需求进行专门沟通设计，可集中在某一栋或 某几栋集中开发；房形设计尽量满足实用性、方正户型，以减少销售抗性。 建议适当设计一些偷面积户型，以增加房屋的使用价值，增强销售竞争力； 3、建议项目设计适当超前，如空中别墅、挑高楼台

45、、空中景观平台等；景 观是住宅附加值最大的来源， 建议在将洋港河景观与小区内景观延伸、 衔接， 使之成为人造景观与自然景观珠联璧合、相得益彰的独具特色的绝佳景观。 4、全力塑造项目品质形象，将项目打造成为海安极具影响力的高尚住宅形 象 5、加快项目方案的确定，快速办理有关建设手续，抓紧入市，抢占市场。 6、严格、科学控制操作进度及成本，防止因为控制不当而使项目风险加大。 有效保证建筑进度（特别是拆迁方面） ，尽快取得“五证”的同时，配合有 效营销推广手段，广告宣传策略，最大限度地缩短销售周期，在时间上抢占 先机，掠夺、抢占市场，才能降低竞争对手的威胁和项目的开发风险。 第第七七部分部分 风险提

46、风险提示示 一一宏观宏观层层面面 1、经济环境风险：当前，国际金融市场依然动荡，全球经济陷入负增长， 国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，世界经济何时能走出低迷，还 是未知数。在世界经济前途未卜之时，中国不可能一枝独秀，必然受外围经 济体的影响。 2、国内经济运行中也存在明显的矛盾和问题。国内经济结构结构性矛盾十 分突出，如何在短时间内调整结构，因应世界变化，对中国经济走出低谷影 响巨大。 二、市场二、市场竞争竞争 1、项目估计在 2010-2011 年上市销售，附近的华新一品也会上市销售，如 果不能抢尽先机，则未来的销售压力会加大。 2、根据 20092010 年海安土地出让情况分析，未来的土地出让量将大幅 增加，未来的竞争环境将会比现在残酷，市场风险性在加大。 三、项目三、项目进度把控进度把控 1、项目涉及大量的韩家庄居民，拆迁难度大，不确定因素多，如果主动权 不抓在自己手中，则会加大项目运作风险； 2、由于海安消费群体比较狭窄，市场上同类产品较多，本项目面对的单一 消费群体与多个项目，如果不能科学管理，严格进度，争取较短时间内完成 项目运营目标，则项目的风险则会越来越大。 附附海安海安在售在售楼盘列表楼盘列表