2009汉飞地产文明路项目可行性研究报告78p.pdf

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1、时尚时尚, ,艺术艺术!/!/THE THE FASHIONFASHION,THE ,THE ARTART. . 汉飞地产汉飞地产 文明路项目可行性研究报告文明路项目可行性研究报告 11/200911/2009 我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的 色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是 我生长的地方！我生长的地方！ 艺术，改变生活！艺术，改变生活！ 01.01.项目总论项目总论 02.02.价值分析价值分析 03.03.市场研究市场研究 04.04.项目定位项目定位 05.05.经济

2、测算经济测算 目目录录 DIRECTORY 项目总论项目总论 0101 项目概况项目概况 可行性研究结论可行性研究结论 1 1 项目概况项目概况 项目基本经济指标项目基本经济指标 用地性质：居住（兼容商业）用地。用地性质：居住（兼容商业）用地。 占地面积：占地面积：2384623846平米。平米。 总建筑面积：总建筑面积：7631076310平米（实际可售平米（实际可售 建筑面积约建筑面积约9461594615平米）。平米）。 容积率：容积率：3.23.2 建筑密度：不超过建筑密度：不超过35%35%。 建筑高度：不超过建筑高度：不超过6060米。米。 其他详细指标见设计图。其他详细指标见设计

3、图。 2 2 可行性研究结论可行性研究结论 项目总投资项目总投资： 项目总收入项目总收入： 项目净利润项目净利润： 项目投资利润率项目投资利润率： 项目成本利润率项目成本利润率： 项目盈亏平衡点：项目盈亏平衡点： 从开发角度：未来项目从开发角度：未来项目销售销售 ，到总体到总体量量 ，处于项目盈亏平衡点。处于项目盈亏平衡点。 从出售角度：未来项目销售体量占总体从出售角度：未来项目销售体量占总体量量 ，处于项目盈亏平衡点。处于项目盈亏平衡点。 可行性研究主要结论：可行性研究主要结论： 前提条件：前提条件： 以项目物业计容积率和赠送建筑体量计算（不包括以项目物业计容积率和赠送建筑体量计算（不包括4

4、#4#拆迁楼栋体量）。拆迁楼栋体量）。 价值分析价值分析 0202 项目概况及周边环境项目概况及周边环境 地段价值地段价值 交通价值交通价值 配套价值配套价值 商业价值商业价值 SWOTSWOT分析分析 核心价值体系核心价值体系 项目用地项目用地位于武昌彭位于武昌彭 刘刘杨杨路与文明路交汇路与文明路交汇 处，处，由由3 3个地块共同组个地块共同组 成，其中地块成，其中地块1 1位于文位于文 明路以北，地块明路以北，地块2 2位于位于 花堤街两侧，地块花堤街两侧，地块3 3位位 于解放路以西。于解放路以西。 用地紧邻连接武昌江用地紧邻连接武昌江 滩、首义文化区滩、首义文化区、司、司 门口商圈门口

5、商圈和黄鹤楼景和黄鹤楼景 区区。 绿线：绿线： 小吃特色街小吃特色街 黄线：黄线： 司门口商业带司门口商业带 项目所在地 项目所在地 项目所在地 项目所在项目所在 地地 1 1 项目地块概况项目地块概况 1.1 1.1 基本概况基本概况 B C A 彭 刘 杨 路 、凌乱的小商铺、凌乱的小商铺 、武昌旧城区域整体落后、武昌旧城区域整体落后 、地块红线内包围的、地块红线内包围的6 6栋建筑栋建筑 2 2 周边环境周边环境 2.1 2.1 项目地块项目地块及周边状况及周边状况 地块位于武昌旧城，建筑较落后，四周林立各种小商铺，整体凌乱地块位于武昌旧城，建筑较落后，四周林立各种小商铺，整体凌乱 3

6、3 地段价值地段价值 3 3. .1 1 地块地块价值分析价值分析/ /地段地段 本本 案案 稀缺的江景资源及中心地段可支持临江商业价值，但项目稀缺的江景资源及中心地段可支持临江商业价值，但项目 周边商业物业“旧、乱、差”的低档形象，将对本案商业周边商业物业“旧、乱、差”的低档形象，将对本案商业 价值有一定影响。价值有一定影响。 本本 案案 4 4 交通价值交通价值 4.14.1地块地块价值分析价值分析/ /交通交通 以彭刘杨路、解放路为十字轴的主干道，公交线路发达，车以彭刘杨路、解放路为十字轴的主干道，公交线路发达，车 行便利。行便利。 5 5 配套价值配套价值 5.1 5.1 地块地块价值

7、分析价值分析/ /配套配套 本案毗邻武汉音乐学院、省实验小学，周边艺术氛围浓厚，本案毗邻武汉音乐学院、省实验小学，周边艺术氛围浓厚， 各种生活配套齐全，具有各种丰富的配套资源各种生活配套齐全，具有各种丰富的配套资源 司门口商圈：武汉老牌商圈之一，区域内不具备大规模、上档次的品司门口商圈：武汉老牌商圈之一，区域内不具备大规模、上档次的品 牌商业机构，纯以传统商业作为支撑，其商业能力日趋弱化。牌商业机构，纯以传统商业作为支撑，其商业能力日趋弱化。 6 6 商业价值商业价值 6.1 6.1 地块地块价值分析价值分析/ /商业商业 S S 地处武昌司门口老城区，商业、教地处武昌司门口老城区，商业、教

8、育、生活配套齐全。育、生活配套齐全。 紧邻长江，距江滩紧邻长江，距江滩400400米。米。 WW 公共交通不发达公共交通不发达。 地块周边胀、乱、差地块周边胀、乱、差。 地块分为地块分为3 3块不完整，地块内有块不完整，地块内有6 6栋建栋建 筑，影响整体规划。筑，影响整体规划。 O O 以项目为半径周边以项目为半径周边1 1公里处，无高档公里处，无高档 楼盘楼盘。 政府对首义文化园区域将围绕辛亥政府对首义文化园区域将围绕辛亥 首义文化和黄鹤楼文化建成为武汉市首义文化和黄鹤楼文化建成为武汉市 的的 “文化旅游区、特色景观区和城市“文化旅游区、特色景观区和城市 地标区”。地标区”。 政府计划未来

9、将解放路此段改建成政府计划未来将解放路此段改建成 为步行街为步行街。 T T 黄鹤楼景区限高的保护，无法规划超黄鹤楼景区限高的保护，无法规划超 高建筑高建筑。 积玉桥万达商业广场对本项目商业产积玉桥万达商业广场对本项目商业产 品的冲击品的冲击。 周边楼盘小户型的开发，在后期销售周边楼盘小户型的开发，在后期销售 中易产生同质化。中易产生同质化。 7 7 SWOT分析分析 7 7. .1 1 地块地块SWOTSWOT分析分析 类别类别 价值点描述价值点描述 关键词关键词 地段地段 地处武昌城市中心地处武昌城市中心 城市中央城市中央 紧邻武昌江滩紧邻武昌江滩400400米米 江景江景 配套配套 位于

10、武昌司门口商圈旁位于武昌司门口商圈旁 繁华商圈繁华商圈 周边生活配套齐全周边生活配套齐全 完善的配套完善的配套 周边学校林立周边学校林立 教育资源丰富教育资源丰富 8 8 核心价值核心价值 8 8. .1 1 地块地块核心价值点核心价值点 市场研究市场研究 0303 宏观市场宏观市场 房地产市场房地产市场 区域竞争市场区域竞争市场 典型竞争项目分析典型竞争项目分析 客户分析客户分析 武汉为湖北省省会，中国武汉为湖北省省会，中国1515个副省级城市之一，个副省级城市之一， 为华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，长为华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，长 江中下游特大中心城市。江中下游特大

11、中心城市。 武汉市辖区范围包括城区武汉市辖区范围包括城区7 7个，郊区个，郊区6 6个，开发区个，开发区2 2 个，个，130130个街、个街、1414个镇、个镇、9 9个乡、个乡、5 5个办事处。个办事处。 全市面积全市面积8467.118467.11平方公里。其中外环内城区面积平方公里。其中外环内城区面积 1171.701171.70平方公里，建成区面积平方公里，建成区面积450.77450.77平方公里。平方公里。 20082008年末，全市共有人口年末，全市共有人口979979万万, ,全市户籍人口全市户籍人口 833.24833.24万人，比上年末增加万人，比上年末增加5.035.0

12、3万人。全年常住人口万人。全年常住人口 897.00897.00万人，增加万人，增加6 6万人。万人。 武汉商业高度发达，武汉商业高度发达，20082008年商品零售总额达年商品零售总额达18501850亿亿 人民币。人民币。 1 宏观市场宏观市场 1.11.1城市基本背景城市基本背景 全市全市GDPGDP达到达到32003200亿元，同比增长亿元，同比增长11.5% 11.5% ； 全市实现规模以上工业增加值全市实现规模以上工业增加值11751175亿元，增长亿元，增长 12.9% 12.9% ； 成全口径财政收人成全口径财政收人704704亿元，增长亿元，增长16.1%16.1%； 完成固

13、定资产投资完成固定资产投资20592059亿元，增长亿元，增长30.2% 30.2% 完成社会消费品零售总额完成社会消费品零售总额15301530亿元，增长亿元，增长 15.7% 15.7% ； 城镇居民人均可支配收人达到城镇居民人均可支配收人达到1414314143元，增长元，增长 11.5% 11.5% ； 经经 济济 正正 处处 于于 企企 稳稳 回回 升升 的的 关关 键键 时时 期期 1 宏观市场宏观市场 1 1. .2 092 09年前三季度经济形势年前三季度经济形势 投投 资资 继继 续续 保保 持持 稳稳 定定 增增 长长 态态 势势 1 19 9月份我市完成全社会固定资产投资

14、月份我市完成全社会固定资产投资2059.62059.6亿元，增长亿元，增长30.2% 30.2% 。 投资增幅呈平稳上升态势投资增幅呈平稳上升态势 民间投资增长较快民间投资增长较快 城市基础设施投资继续保持高增长城市基础设施投资继续保持高增长 房地产开发投资稳步上升房地产开发投资稳步上升 制造业投资继续下降制造业投资继续下降 1 宏观市场宏观市场 前三季度前三季度CPICPI走势走势 前三季度，受国际金融危机冲击和国内经济增速放缓影响，我市前三季度，受国际金融危机冲击和国内经济增速放缓影响，我市 CPICPI近近6 6年来的上涨格局有所改变，由去年同期的“五涨三降”转变为年来的上涨格局有所改变

15、，由去年同期的“五涨三降”转变为 “二涨六降”。“二涨六降”。 1 19 9月累计比去年同期下降月累计比去年同期下降1.2%1.2%。 食品价格下降食品价格下降0.4%0.4% 非食品价格下降非食品价格下降1.6%1.6% 消费品价格下降消费品价格下降1.0%1.0% 服务项目价格下降服务项目价格下降1.7%1.7% 1 宏观市场宏观市场 城市居民收入和消费保持平稳增长城市居民收入和消费保持平稳增长 20092009年，在国际金融危机对我市整体经济环境产生一定影响的大环境下，年，在国际金融危机对我市整体经济环境产生一定影响的大环境下， 我市相继出台一系列措施落实“保增长、扩内需、调结构、强民生

16、”的举措，我市相继出台一系列措施落实“保增长、扩内需、调结构、强民生”的举措， 努力促进经济发展和城市居民增收，各部门实施多项刺激消费的政策，拉动内努力促进经济发展和城市居民增收，各部门实施多项刺激消费的政策，拉动内 部需求，有效保障了我市城市居民收入和消费的全面增长。今年部需求，有效保障了我市城市居民收入和消费的全面增长。今年1 19 9月我市城月我市城 市居民人均可支配收入达市居民人均可支配收入达14070.7914070.79元，比去年同期增长元，比去年同期增长10.9%10.9%；人均消费性支出；人均消费性支出 9426.849426.84元，比去年同期增长元，比去年同期增长10.7%

17、10.7%。 工资性收入仍是拉动居民收入的主要增长点工资性收入仍是拉动居民收入的主要增长点 关注弱势群体的政策性因素扶持，拉动居民转移性收入增长关注弱势群体的政策性因素扶持，拉动居民转移性收入增长 经济形势好转，带动经营净收入、财产性收入均呈较大幅度增长经济形势好转，带动经营净收入、财产性收入均呈较大幅度增长 扩大内需措施显成效，居民消费支出稳步增长扩大内需措施显成效，居民消费支出稳步增长 增长点： 小 结 1 宏观市场宏观市场 历年房屋（住房）开发投资走势图历年房屋（住房）开发投资走势图 我市房地产开发投资为我市房地产开发投资为570.36570.36亿元，亿元， 同比增长同比增长24.12

18、4.1，占全社会固定资产，占全社会固定资产 投资的投资的25.325.3。其中，房地产住房开。其中，房地产住房开 发投资为发投资为424.97424.97亿元，同比增长亿元，同比增长28.328.3， 占房地产开发投资的占房地产开发投资的74.574.5。 房地产开发投资情况房地产开发投资情况 历年商品房（住房）空置面积走势图历年商品房（住房）空置面积走势图 商品房空置情况商品房空置情况 我市商品房空置面积为我市商品房空置面积为215.45215.45万平方万平方 米，同比增长米，同比增长63.463.4。其中，商品住。其中，商品住 房空置面积为房空置面积为135.09135.09万平方米，同

19、比万平方米，同比 增长增长166.5166.5。 2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.1 1 武汉市房地产市场武汉市房地产市场 历年房屋（住房）施工面积走势图历年房屋（住房）施工面积走势图 我市房屋施工面积为我市房屋施工面积为3798.103798.10万平方米，同万平方米，同 比增长比增长18.918.9。其中，新开工面积为。其中，新开工面积为1447.281447.28 万平方米，同比增长万平方米，同比增长23.323.3；住房施工面积；住房施工面积 为为3222.143222.14万平方米，同比增长万平方米，同比增长21.221.2，占房，占房 屋总施工面积的屋总施工面积的84.8

20、84.8。其中，住房新开工。其中，住房新开工 面积为面积为1232.981232.98万平方米，同比增长万平方米，同比增长18.818.8， 占房屋总新开工面积的占房屋总新开工面积的85.285.2。 房屋开发建设情况房屋开发建设情况 历年房屋（住房）新开工面积走势图历年房屋（住房）新开工面积走势图 历年房屋（住房）竣工面积走势图历年房屋（住房）竣工面积走势图 我市房屋竣工面积为我市房屋竣工面积为869.83869.83万平方米，同万平方米，同 比下降比下降6.86.8。其中，住房竣工面积为。其中，住房竣工面积为768.23768.23 万平方米，同比下降万平方米，同比下降5.35.3，占房屋

21、总竣工面，占房屋总竣工面 积的积的88.388.3。 全市城镇居民人均居住建筑面积为全市城镇居民人均居住建筑面积为29.2829.28 平方米平方米/ /人，比人，比20072007年提高了年提高了1.031.03平方米平方米/ /人。人。 2 房地产市场分析房地产市场分析 历年商品房（住房）销售面积走势图历年商品房（住房）销售面积走势图 我市商品房销售面积为我市商品房销售面积为626.61626.61万平万平 方米，同比下降方米，同比下降44.8%44.8%，其中，商品，其中，商品 住房销售面积住房销售面积519.40519.40万平方米，同比万平方米，同比 下降下降51.5%51.5%。占

22、商品房总销售面积的。占商品房总销售面积的 82.982.9；套数为；套数为5115851158套，同比下降套，同比下降 54.654.6。 历年存量房（住房）成交面积走势图历年存量房（住房）成交面积走势图 我市存量房成交面积为我市存量房成交面积为553.62553.62万平方万平方 米，成交套数为米，成交套数为4821848218套，同比分别下套，同比分别下 降降27.9%27.9%和和29.7%29.7%，其中，存量住房成交，其中，存量住房成交 面积面积288.35288.35万平方米，成交套数为万平方米，成交套数为3348433484 套（不含房改出售公房），同比分别下套（不含房改出售公房

23、），同比分别下 降降29.7%29.7%和和29.4%29.4%。 房屋销售情况房屋销售情况 2 房地产市场分析房地产市场分析 我市我市120120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的75.09%75.09%； 9090- -120120平方米商品住房销售套数占总套数的平方米商品住房销售套数占总套数的31.99%31.99%，而，而9090平方米以下占平方米以下占43.1%43.1%， 占比与去年相比增加占比与去年相比增加15.6415.64个百分点。其原因在于住房结构调整政策对个百分点。其原因在于住房结构调整政策对9090平

24、方平方 米以下住房供应、刚性需求人群对中小户型需求的增加，以及米以下住房供应、刚性需求人群对中小户型需求的增加，以及9090平方米以下平方米以下 住房转让税费优惠政策的带动。住房转让税费优惠政策的带动。 2 房地产市场分析房地产市场分析 市场运行特征市场运行特征 房地产开发投资平稳增长房地产开发投资平稳增长 房地产开发建设增幅加大房地产开发建设增幅加大 住房成交量跌价稳住房成交量跌价稳 户型结构更趋合理户型结构更趋合理 普通住房销量比例较高普通住房销量比例较高 本市市民仍是消费主力本市市民仍是消费主力 2 房地产市场分析房地产市场分析 进一步优化调整住房结构进一步优化调整住房结构 减轻购房者交

25、易中的负担减轻购房者交易中的负担 提高购房者支付能力提高购房者支付能力 激活存量住房市场激活存量住房市场 拓宽享受普通住房和购房入户标准拓宽享受普通住房和购房入户标准 2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.2 2 房地产市场政策房地产市场政策 武昌中心区供应不足，价格大涨武昌中心区供应不足，价格大涨 武昌中心区武昌中心区 3 区域市场分析区域市场分析 3.13.1 量价走势量价走势 09年2-10月武昌区中心城区成交套数走势图 1109 1365 1345 1400 986 1018 983 1531 1377 200 500 800 1100 1400 1700 2009年2月 2009

26、年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 截止截止0909年年1010月片区成交套数为月片区成交套数为13771377套，呈现小幅下跌态套，呈现小幅下跌态 势，环比下跌势，环比下跌11.2%11.2%。胭脂山桂苑楼盘的集中备案，使。胭脂山桂苑楼盘的集中备案，使 得得1010月份武昌中心区的销售套数维持在相对高位。月份武昌中心区的销售套数维持在相对高位。 武昌中心区武昌中心区 3 区域市场分析区域市场分析 3.23.2 成交量分析成交量分析 武昌四版块区域武昌四版块区域0909年均保持持续稳定的上涨，且上涨幅度大体相

27、当。徐年均保持持续稳定的上涨，且上涨幅度大体相当。徐 东区域由于受东区域由于受0808年市场调整幅度最大，因此年市场调整幅度最大，因此0909年反弹势头相对明显。积玉年反弹势头相对明显。积玉 桥区域由于市场可售量小产品品质较高价格上明显高出其他区域。桥区域由于市场可售量小产品品质较高价格上明显高出其他区域。 本月各版块成交量均出现较大幅度下滑，其中武昌旧城和徐东区域由于本月各版块成交量均出现较大幅度下滑，其中武昌旧城和徐东区域由于 市场供应的紧缺下降幅度较为突出，而中南中北由于拥有较多的存量供应，市场供应的紧缺下降幅度较为突出，而中南中北由于拥有较多的存量供应， 成交相对稳定。成交相对稳定。

28、片区09年月均价格上涨幅度 积玉桥积玉桥1.6% 武昌旧城武昌旧城 1.2% 徐东徐东2.6% 中南中北中南中北1.3% 片区本月成交量降幅 积玉桥积玉桥- 43% 武昌旧城武昌旧城 - 77% 徐东徐东- 54% 中南中北中南中北- 23% 4 区域市场分析区域市场分析 4.14.1 板块分析板块分析 武昌中心区武昌中心区 武昌中心区主要存量房武昌中心区主要存量房 项目名称项目名称 1 1房房 2 2房房 3 3房房 4 4房房 合计合计 东湖春树里东湖春树里 821 0 216 35 1072 友谊国际二期友谊国际二期 0 314 372 0 686 静安上城静安上城 0 298 336

29、0 634 融侨华府融侨华府 0 233 263 21 517 欧林湾欧林湾 0 388 106 0 494 长江紫都长江紫都 0 0 410 84 494 合计合计 821 1233 1703 140 3897 09年10月武昌中心区存量房型比例 一房 21% 两房 32% 三房 43% 四房 4% 6 6个项目可以预售的存量房共计个项目可以预售的存量房共计38973897套，套， 其中，三房库存最多，其次为二房、一其中，三房库存最多，其次为二房、一 房，最少的是四房。房，最少的是四房。 片区存量房以三房为主，占到整片区存量房以三房为主，占到整 体存量的体存量的43%43%左右，其次是二房左

30、右，其次是二房 和一房，各占和一房，各占32%32%和和21% 21% 4 区域市场分析区域市场分析 4.24.2 存量房分析存量房分析 排名排名 项目名称项目名称 成交套数成交套数 第第1 1名名 胭脂山桂苑 206 第第2 2名名 东湖春树里 204 第第3 3名名 统建锦绣江南 143 第第4 4名名 融侨华府 99 第第5 5名名 金地国际花 园 71 项目名称项目名称 一房一房 两房两房 三房三房 四房四房 合计合计 胭脂山桂苑胭脂山桂苑 79 86 41 0 206 东湖春树里东湖春树里 204 0 0 0 204 统建统建 锦绣江南锦绣江南 0 75 68 0 143 融侨华府融

31、侨华府 0 50 40 9 99 金地金地 国际花园国际花园 14 25 22 0 71 合计合计 297 286 171 9 723 片区内销售前五名项目共片区内销售前五名项目共 销售销售723723套，占整体月销售套，占整体月销售 套数的套数的52.5%52.5%。 一房销量全部来源于东湖春树里，两房一房销量全部来源于东湖春树里，两房 主要来源于胭脂山桂苑、融侨华府和统主要来源于胭脂山桂苑、融侨华府和统 建锦绣江南，三房主要来源于统建锦绣建锦绣江南，三房主要来源于统建锦绣 江南，其他各楼盘销售也比较平均江南，其他各楼盘销售也比较平均 5 典型楼盘典型楼盘 项目名称 ：欧林湾 销售价格：79

32、90元/ 建筑面积： 35万方 占地面积：14.36万 容积率:3.4 绿化率：38.6% 总户数:3076 建筑类型:高层 目前所推房源目前所推房源 （3 3号楼号楼 ） 户型户型 二房二房 三房三房 合计合计 户型面积户型面积 8989- -102102 145145- -196196 / / 套数套数 388388 106106 494494 户型套数户型套数 配比配比 78.5%78.5% 21.5%21.5% 100%100% 5 典型楼盘典型楼盘 项目名称：胭脂山桂苑（一期） 价 格：7500元/ 总占地面积：1.06万平方米 总建筑面积：4.02万平方米 容积率：3.80 绿化率

33、：25.80% 主力户型：二室二厅 套数：399套 项目特色：教育地产、投资地产、复合地产 建筑单体详情：4栋高层/小高层组成,分别为 11、17层的框架结构。 户型 套数 套数比例 总面积() 平均面积 面积范围 总计 399 100.00 31810.00 79.72 46-121 一居 153 38.34 7383.24 48.25 46-59 二居 140 35.09 11558.96 82.56 82-91 三居 106 26.57 12867.80 121.39 121 5 典型楼盘典型楼盘 户型 套数 套数比例 总面积 平均面积 总计 486 100.00 38264.16 78

34、.73 一居 120 24.69 5780.40 48.17 二居 202 41.56 13449.16 66.58 三居 112 23.05 12274.08 109.59 四居及以上 52 10.70 6760.52 130.01 项目名称：中南路88号（一期） 价 格：8800元/ 总占地面积：0.75万平方米 总建筑面积：4.48万平方米 容积率：5.99 绿化率：29.59% 主力户型：二室二厅 套数：486套 项目特色：小户型、成品地产 建筑单体详情：1栋32层高层；2栋11层小高层 5 典型楼盘典型楼盘 户型 套数 套数比例 总面积 平均面积 面积范围 总计 276 100.00

35、 39326.70 142.49 130-212 三居 219 79.35 29230.50 133.47 130-140 四居及以上 57 20.65 10096.20 177.13 154-212 项目名称：长江紫都(二期)B区 价 格： 5200元/ 容积率：2.09 绿化率：41.20% 占地面积：1.88万平方米 建筑面积：3.93万平方米 套数：276套 主力户型：三室二厅 项目特色：成品地产 5 典型楼盘典型楼盘 户型 套数 套数比例 总面积 平均面积 面积范围 总计 276 100.00 37052.69 134.25 二居 186 67.39 18194.95 97.82 9

36、7-101 三居 36 13.04 4870.04 135.28 四居及以上 54 19.57 13987.70 259.03 项目总期名称：复地东湖国际（一期） 价 格： 8500.00元/ 容积率：2.29 绿化率：35% 占地面积：1.62万平方米 建筑面积：3.71万平方米 套数：276套 主力户型：两房 项目特色：水景地产、复合地产、宜居生态地产、 豪华居住区 建筑单体详情：10栋6层洋房 5 典型楼盘典型楼盘 户型 套数 套数比例 总面积 平均面积 面积范围 总计 442 100.00 49587.22 112.19 85-212 二居 202 45.70 18149.32 89.

37、85 85-92 三居 228 51.58 29117.36 127.71 111-136 四居及以上 12 2.71 2320.54 193.38 158-212 项目总期名称：百瑞景中央生活区(一期) 价 格： 7900.00元/ 容积率：2.06 绿化率：35% 占地面积：2.41万平方米 建筑面积：4.96万平方米 套数：442套 主力户型：两房和三房 项目特色：复合地产、国际化社区、豪华居住区 5 典型楼盘典型楼盘 户型 套数 套数比例 总面积() 平均面积 面积范围 总计 3104 100.00 323196.00 104.12 52-258 一居 434 13.98 22616.

38、60 52.11 52 二居 1722 55.48 169101.50 98.20 96-112 三居 671 21.62 92744.50 138.22 114-150 四居及以上 277 8.92 38733.40 171.00 157-258 项目总期名称：融侨华府（一期） 价 格： 8400.00元/ 容积率：3.40 绿化率：38.60% 占地面积：14.36万平方米 建筑面积：35.00万平方米 套数：3104套 主力户型：二室二厅 项目特色：地铁沿线、豪华居住区 5 典型楼盘典型楼盘 小 结 各版块价格保持长期、稳定、同步的上涨，积玉桥区域依旧处于各版块价格保持长期、稳定、同步的

39、上涨，积玉桥区域依旧处于 价格顶峰，武昌旧城中心片区价格上涨迅猛。价格顶峰，武昌旧城中心片区价格上涨迅猛。 各版块成交量均大幅下跌，但由于存量的差异，下跌幅度不等。各版块成交量均大幅下跌，但由于存量的差异，下跌幅度不等。 积玉桥片区首置首改类产品出现断档，三标杆项目价格上涨迅速。积玉桥片区首置首改类产品出现断档，三标杆项目价格上涨迅速。 中南中北区域大户型产品价格出现下跌。中南中北区域大户型产品价格出现下跌。 6 市场分析结论市场分析结论 有效需求是主力有效需求是主力 首次置业者，需求主要以婚房为主，这类人群购买时间比较短，以小户型、低首次置业者，需求主要以婚房为主，这类人群购买时间比较短，以

40、小户型、低 总价为主，他们是当下市场的购买主力。总价为主，他们是当下市场的购买主力。 改善型买家的作用也不可忽视，而这些改善型需求则主要以中等、大户型房源改善型买家的作用也不可忽视，而这些改善型需求则主要以中等、大户型房源 为主。为主。 投资客开始回流投资客开始回流 房地产行业是一个产业链极为宽泛的行业，它将有效地带动建筑行业、家居行房地产行业是一个产业链极为宽泛的行业，它将有效地带动建筑行业、家居行 业等众多相关行业的发展。因此，由于国际金融危机，国家开始出台各种政策，地业等众多相关行业的发展。因此，由于国际金融危机，国家开始出台各种政策，地 方政府也进行了房地产交易之间的税费调整，这些政策

41、环境的变化让楼市信心得到方政府也进行了房地产交易之间的税费调整，这些政策环境的变化让楼市信心得到 了极大的提升，于是，有众多投资客也开始回归。随着各个片区不断地推出各种各了极大的提升，于是，有众多投资客也开始回归。随着各个片区不断地推出各种各 样促销活动，楼市的阶段性底部已经开始显现出来。从当下几个热销楼盘的成交情样促销活动，楼市的阶段性底部已经开始显现出来。从当下几个热销楼盘的成交情 况来看，当一个片区的底部呈现出来的时候，正是投资客入市的最好机会。一些小况来看，当一个片区的底部呈现出来的时候，正是投资客入市的最好机会。一些小 户型楼盘的购买力主要就是以投资客为主。户型楼盘的购买力主要就是以

42、投资客为主。 现阶段购房者特征现阶段购房者特征 7 客户分析客户分析 1 1、购房原因：、购房原因： 结婚、改善居住为主结婚、改善居住为主 2 2、购房区域：、购房区域： 武昌中心片区居首，其次是汉口中心片区武昌中心片区居首，其次是汉口中心片区 3 3、购房面积：、购房面积： 9090左右，最受欢迎的是中小户型。左右，最受欢迎的是中小户型。 购购 房房 者者 需需 求求 7 客户分析客户分析 自自20082008年以来，受国际金融危机的影响，我市房地产市场从快速增长年以来，受国际金融危机的影响，我市房地产市场从快速增长 期转入了调整期。期转入了调整期。 商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下

43、降，商品住房空置面积商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积 同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。 但从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。但从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。 从投资规模、区域发展潜力、客户需求特征分析，我市房地产市场的从投资规模、区域发展潜力、客户需求特征分析，我市房地产市场的 基本面仍然趋好。基本面仍然趋好。 随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的 财政政策和适度宽松的货币政策推动

44、下，我市房地产市场经过调整后逐财政政策和适度宽松的货币政策推动下，我市房地产市场经过调整后逐 渐将迎来恢复性的增长。渐将迎来恢复性的增长。 7 客户分析客户分析 项目定位项目定位 0404 客户定位客户定位 业态分布业态分布 形象定位形象定位 物业定位物业定位 价格定位价格定位 从目标消费群的从目标消费群的职业特征看我们的主张看我们的主张 生活充满想象空间生活充满想象空间 周边高校教职员工周边高校教职员工 私营业主私营业主 企业中高层层管理者企业中高层层管理者 追求时尚潮流生活的富二代追求时尚潮流生活的富二代 1 1 客户定位客户定位 1.11.1 目标客户群职业特征目标客户群职业特征 从目标

45、消费群的从目标消费群的社会特征看我们的主张看我们的主张 身处时尚前沿身处时尚前沿 年龄：年龄：2525- -4040岁；岁； 文化程度：本科以上学历；文化程度：本科以上学历； 收入：家庭年收入在收入：家庭年收入在1515万以上；万以上； 家庭构成：以新婚之家、三口之家（稳健成长型家庭）为主；家庭构成：以新婚之家、三口之家（稳健成长型家庭）为主； 心态：较为潮流和创新的思想，行事富有激情，注重小资或品质生活，希望心态：较为潮流和创新的思想，行事富有激情，注重小资或品质生活，希望 自己的成就被同阶层人认可，对高科技技术产生的新事物接受度较高自己的成就被同阶层人认可，对高科技技术产生的新事物接受度较

46、高。 1 1 客户定位客户定位 1.1.2 2 目标客户群社会特征目标客户群社会特征 从目标消费群的从目标消费群的消费特征看我们的主张看我们的主张 格调生活格调生活 他们均为改善型或二次以上置业，对新居所他们均为改善型或二次以上置业，对新居所 带来的舒适性、享受性相当重视。带来的舒适性、享受性相当重视。 他们比较挑剔，希望新居能拥有其它区域内他们比较挑剔，希望新居能拥有其它区域内 难得的居住性价比。难得的居住性价比。 他们注重细节，希望住宅建筑品质内外兼优。他们注重细节，希望住宅建筑品质内外兼优。 他们重视地段带来的便利性，他们会选择区他们重视地段带来的便利性，他们会选择区 域内生活休闲、时尚

47、购物、交通配套比较完域内生活休闲、时尚购物、交通配套比较完 善的地段置业。善的地段置业。 他们在居住上对同阶层的人有较强的群属心他们在居住上对同阶层的人有较强的群属心 理，希望与同阶层人交流，渴望被同阶层人理，希望与同阶层人交流，渴望被同阶层人 认同。认同。 1 1 客户定位客户定位 1.1.3 3 目标客户群消费特征目标客户群消费特征 他们现在的生活形态：他们现在的生活形态： 工作紧张，同时希望在居住中找到生活的一种充实；工作紧张，同时希望在居住中找到生活的一种充实； 追求品质生活，希望找寻时尚、潮流的新鲜事物；追求品质生活，希望找寻时尚、潮流的新鲜事物； 他们的生活方式已趋于小资，经常进出

48、酒吧、咖啡他们的生活方式已趋于小资，经常进出酒吧、咖啡 厅、电影院等娱乐场所，注重与同阶层人士的交流。厅、电影院等娱乐场所，注重与同阶层人士的交流。 圈内的口碑传播更能影响他们对于房地产项目的认圈内的口碑传播更能影响他们对于房地产项目的认 知和理解。知和理解。 1 1 客户定位客户定位 1.1.4 4 目标客户群生活形态目标客户群生活形态 他们购房的主要目的他们购房的主要目的 45% 40% 5% 3% 2% 5% 投资/保值结婚改善居住环境度假居住退休用其它 购房目的以“购房目的以“投资投资/ /保值保值”和“”和“结婚结婚”为主”为主 1 1 客户定位客户定位 1.1.5 5 目标客户群购房目的目标客户群购房目的 他们购买楼盘的主要考虑因素他们购买楼盘的主要考