2010佛山张槎地块可行性研究报告42p.pdf

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1、佛山佛山 张槎地块可行性研究报告张槎地块可行性研究报告 土地土地资资源中心源中心 2010.06 一、地块背景 地块位于佛山市禅城区张槎街道大江村联胜工业区，为大江村联胜村民小 组农民集体用地，覆盖三条村。 地块基本数据：地块基本数据： 地块位置：佛山市禅城区张槎街道大江村联胜工业区； 地块面积：11.7万平方米（176.7亩）； 用地性质：现为集体建设用地（变更后为国有建设用地，容积率2.22.5， 具体用地指标待定）。 1.1.综述综述 禅城区禅城区位于广东省第三大城市佛山市的中心城区，是佛山市人民政府驻地， 为佛山政治、金融、文化、交通、信息中心。禅城区辖8个街道和1个镇，总面 积154

2、.68平方千米占佛山市总面积的4% 。禅城区是由原佛山市城区（以前的 佛山镇）、石湾区和原南海市的南庄镇合并组成。禅城区位于佛山市中心，东 距南方大都市广州仅6公里，东南距香港96公里，南距澳门135公里，广珠（海 ）、广湛（江）公路和广茂铁路横贯境内，距佛山机场仅6公里，禅城全区常 住总人口为98.03万人，占佛山全市常住人口的16.5% 。 禅城区：禅城区：大力推进“优二进三”战略，已形成陶瓷制品业、仪器仪表、机械 制造业，家用电器、电气器材、电工器材制造业、电子、激光音像制品业、塑 料制品业、纸制品和印刷业、纺织、服装制造业、金属制造业、食品、饮料制 造业、化工医药制造业等十大支柱行业。

3、 二、佛山禅城城市概况 市区公共汽车可直达镇中心及各自然村，镇内道路纵横交错、四通八达， 邻近的佛山火车站和佛山澜石港、平洲港可直达香港，佛山机场可通往全国主 要大中城市，具有较便利和完整的交通网络。 20092009年，佛山市实现年，佛山市实现GDP4814.50GDP4814.50亿元，比上年增长亿元，比上年增长13.5%13.5%，其中第三产业增，其中第三产业增 长长16.10%16.10%，房地产业增长，房地产业增长27.7%27.7%。禅城区。禅城区20092009年年GDPGDP总值为总值为923.56923.56亿元，占市的亿元，占市的 19.2%19.2%，同期比上升，同期比上

4、升14.5%14.5%。 张槎镇张槎镇的常住人口8万多，外来人口20多万人。位于佛山市城郊西部。辖区面 积23.6平方千米。下辖16个村委会、1个居委会，112个自然村。张槎镇是佛山 市东西、南北交通的中心地带，325国道、广佛（佛开）高速公路口横贯境内。 2 2、居民消费水平、居民消费水平 今年以来，禅城区市场商品供应充裕，居民消费热情高涨，消费热点纷呈，消费市场繁 荣活跃。1-4月社会消费品零售总额115.92亿元，增长18.1% 。1 1- -4 4月，批发、零售企业实月，批发、零售企业实 现零售额现零售额104.78104.78亿元，占全部零售额的亿元，占全部零售额的90.4%90.4

5、%，增长，增长18.5%18.5%，成为支撑消费品市场稳定发展，成为支撑消费品市场稳定发展 的中坚力量；的中坚力量；餐饮业、住宿业零售额11.14亿元，增长14.6%。从经营单位所在地看，商业 中心街道比其他镇街市场更为火爆（如下图）。 禅城区2010年1-4月份社会消费品零售总额情况（亿元） 60.05 39 9.54 7.33 祖庙街道 石湾镇街道 张槎街道 南庄镇 3 3、城市经济发展现状、城市经济发展现状 全区总体经济呈回暖向好发展态势，主要经济指标稳步提高全区总体经济呈回暖向好发展态势，主要经济指标稳步提高 。 2009年禅城区总体经济呈回暖向好发展态势，全区实现生产总值923.56

6、亿元 ，比上年增长14.5%。 其中，张槎街道实现生产总值其中，张槎街道实现生产总值213.67213.67亿元，占全区生产总值的亿元，占全区生产总值的23.14%23.14%。 张槎工业产业比例占张槎工业产业比例占83%83%，第三产业较弱，第三产业较弱 第一、第二、第三产业增加值为0.07亿元、176.47亿元和37.13亿元，三次 产业增加值占GDP比重为0:55.9:44.0。 居民收入不断提高居民收入不断提高 20092009年，全区城镇居民人均可支配收入年，全区城镇居民人均可支配收入2464924649元，比上年增长元，比上年增长8.0%8.0%。人均消费。人均消费 性支出性支出1

7、967319673元，增长元，增长8.1%8.1%。 20092009年，农民人均纯收入元年，农民人均纯收入元1162411624，增长，增长13.3%13.3%。 反映居民消费结构的恩格尔系数为0.34，表明居民除了满足基本生活需求的基 础上，对生活质量、个人享受方面的追求有了新的提高。 佛山向东佛山向东| |向南大趋势明确，张槎片区边缘化明显向南大趋势明确，张槎片区边缘化明显 往广州往广州 广佛同城规划利好 东平新城未来佛山CBD 桂城东桂城东- -千灯湖千灯湖 东平新城东平新城 张槎张槎 由广州、佛山两市共同出资建设，总投资由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75146.75亿的

8、广佛线，预亿的广佛线，预 计计20102010年年1010月月3030日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预计日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预计 20122012年全线贯通。年全线贯通。 东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约6060万平方米，属于商万平方米，属于商 业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢 纽中心纽中心7 7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、 的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港的

9、士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港 澳地区。预计在澳地区。预计在20102010年年6 6月投入使用。月投入使用。 项目项目 地块地块 4 4、 佛山城市发展规划佛山城市发展规划 佛山未来城市发展结构。在“十一五”期间，禅城区将依据东平河两岸经济佛山未来城市发展结构。在“十一五”期间，禅城区将依据东平河两岸经济 带的主轴，以建设东平河北岸新城区为核心，以佛高区建设和三大改造更新为带的主轴，以建设东平河北岸新城区为核心，以佛高区建设和三大改造更新为 支点，凭借中心组团核心区的空间优势，拓展西、北、南三个方向，积极主动支点，凭借中心组团核心区的空间优势，拓展西、北、南三个方向，

10、积极主动 融入广佛都市圈，打造现代化中心城区科学的空间发展格局。融入广佛都市圈，打造现代化中心城区科学的空间发展格局。 城市建设总体布局结构：依托中心组团，按照“三点布局，一带展开，片区 发展”的战略，形成“一带两轴、三中心六片区”的城市空间结构。 “一带”指东平水道城市特色带，通过城市战略要素的集聚，最终将 成为整合各周边区域，带动区域一体化发展，形成共赢的平台，是未来城市都 心形成不可或缺的要素，是重塑城市形象的关键。 “两轴”指东西向季华路城市金融商贸轴与南北向岭南大道旅游景观 商务发展轴。是禅城区的主要发展轴线，根据发展轴线的不同定位，促进老城 中心区职能向外疏解，连接城市发展的战略节

11、点，形成城市主要框架。 “三中心” 具有广泛区域影响的祖庙文化旅游商业中心、佛山市级中 心商务区、南庄佛山国际商贸城。 “六片区”按照功能不同，结合行政范围把规划范围划分为六大片区 ，即祖庙片区，石湾片区，张槎片区，南庄片区、禅经片区和周尾围片区。 张槎形成了以针织服装为主，陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电 器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年,张槎被 中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前,张槎 针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散地。区域内已 建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、张槎六大传统针织城及大布顶工

12、业园、 和盛针织工业村、朗宝工业园、玉带制衣中心等现代化工业园区,拥有针织加工 企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家, 针织厂房面积266万平方米,占地约8000亩,从业人员57800人。 发展现状：发展现状： 5 5、 张槎发展概况张槎发展概况 传统染织重镇，以工业发展为主，近城市区域空间容量基本饱和传统染织重镇，以工业发展为主，近城市区域空间容量基本饱和 支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型知名企业入驻支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型知名企业入驻 佛山国家高新技术开发区城西园（佛山国家高新技术开发区城西园（199

13、81998） 着重打造光电产业群、汽配产业群着重打造光电产业群、汽配产业群 城西园 14.88 平方公里，到2007年，首期开发6平方公里，到2010年，基本 完成开发建设。城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域。 2004年城西园占城南、城西园合计数的比重，总产值占84.06，出口创汇 占97.07，是高新区目前的主要高科技产业区域。 数码光学产业群入园企业：以佛山普立华、佛山日丰和腾龙光学为龙头代表， 以及为普立华配套的华国、华品、华旭、华永、华洲、华普、普丽科技（佛 山）等公司。 汽配产业入园企业：丰富汽配和优达佳汽配 “中部高新基数产业园区”（“中部高新基数产业园区”（200

14、92009） “中部高新技术产业园区”将分为A、B、C、D四个片区， A区（张槎园）的转 型招商定位以电子行业为主，拟培育成为高新电子产品研发、设计、生产、销售 的电子产业基地；B区（普华北片区）转型招商定位以网络设计、网络物流等软 件行业为主，拟培育成为服务于电子商务的软件开发、设计、销售和相关人才聚 集产业基地；C区（华南片区）转型招商定位以医疗器械、医药用品、生物医药 的采购企业为主，拟培育成为配套于医药保健品制造和流通产业体系的物流产业 基地；D区（玉带片区）转型招商定位以GPS、RFID无线射频识别技术企业为主， 拟培育成为GPS和“北斗”卫星导航项目以及RFID无线射频识别技术的研

15、发、成 果转换和推广应用的产业基地。 当前A区张槎园，占地约300亩，已于6月26日正式挂牌，且有6家以科技为主的企 业进驻 民营科技园民营科技园 （张槎园）（张槎园） 目标目标 地块地块 高新开发高新开发 区城西园区城西园 2010年，张槎街道、村两级三旧改造工程将达到48万平方米，共有20个项目 同步推进建设。在昨日召开的2010年张槎街道宣传座谈会上，有关负责人透露 ，今年三旧改造主要包括四个项目：一是“玉带区“改造项目，包含国际针织一是“玉带区“改造项目，包含国际针织 服装博览城建设；其次是保利地产香槟花园、南海星晖地产等房地产项目陆续服装博览城建设；其次是保利地产香槟花园、南海星晖地

16、产等房地产项目陆续 动工；第三是占地动工；第三是占地200200多亩，投资多亩，投资8 8亿元的义乌小商品城项目计划于今年上半年亿元的义乌小商品城项目计划于今年上半年 动工；动工；此外，还将启动一批城乡统筹发展项目作为试点，如大富、海口、莲塘 等大型商住项目。 1 1、玉带区改造项目、玉带区改造项目( (张槎针纺织品国际博览城张槎针纺织品国际博览城) ) 该项目位于玉带路以东、汾江水道以南、禅西大道以西、白坭路以北。功 能定位为“针织上下游流通领域的产品交易、博览、研发、创意产业、酒店、 商务及居住配套的综合性功能”,净用地总面积652亩,总建筑面积95万平方米, 总投资50亿元,综合商业比例

17、不少于50%(其中,针纺织服装展示、交替比例不小 于40%)。目前,正在加快推进土地整理、规划跟进、项目洽谈及土地出让挂牌 程序等工作,力争将该项目建设成为禅城区规模最大、档次最高、效率最快的 国际性商业综合体。 张槎未来发展张槎未来发展 2 2、义乌小商品城项目、义乌小商品城项目 占地面积223亩,包括大江、弼唐村及街道部分土地,总投资约8亿元,力 争3月底前完成弼唐村23亩地块交地及相连20亩土地的连片开发,6月底前促成 大江村及街道合共200亩地块主场项目落实。 3 3、保利香槟花园建设项目、保利香槟花园建设项目 保利地块位于张槎街道轻工路以北、槎湾路以东。净用地面积约143亩, 总建筑

18、面积达26万平米,容积率2.8，折合楼面地价2536元/平方米，计划在年 底一期销售。 4 4、星晖阳光星城、星晖阳光星城 南海星晖地产以总价3.43亿元人民币，拿下位于禅城东鄱南路西侧，张 槎三路南侧的商住用地。总净用地面积为42814平方米的地块，折合楼面地价 为2760.11元/平方米。 目标目标 地块地块保利地块保利地块 楼面地价楼面地价 25362536元元/ /平方米平方米 南海星晖地块南海星晖地块 楼面地价楼面地价 27602760元元/ /平方米平方米 652652亩国际针织亩国际针织 展贸城展贸城 223223亩义乌小商亩义乌小商 品市场品市场 地块附近主要规划发展项目地块附

19、近主要规划发展项目 目标目标 地块地块 地块西侧在建禅西大道地块西侧在建禅西大道 规划图规划图 中心中心 城区城区 1 1、供求分析、供求分析 根据数据统计，20092009年佛山土地供应为年佛山土地供应为11661166公顷，其中成交公顷，其中成交10881088公顷，公顷， 各类用地中，商住用地成交702公顷，比2008年的403公顷多出近300公顷， 土地单价300万元/亩。 三、房地产发展现状 2009年佛山商住土地供应为763公顷，其中成交702公顷，未成交61公顷，成 交146宗，成交总价315亿元。 在商住土地的成交面积、成交单价上，禅城、南海、顺德在商住土地的成交面积、成交单价

20、上，禅城、南海、顺德20092009年均比年均比20082008年年 有较大幅度上升；三水、高明成交面积有较大幅度上升；三水、高明成交面积20092009年均比年均比20082008年增长，但单价有所下年增长，但单价有所下 降，这主要是郊区土地的成交体量增大而拉低价格。降，这主要是郊区土地的成交体量增大而拉低价格。 2 2、禅城区地块交易情况、禅城区地块交易情况 禅城基本以旧城改造为主，东华里、普君片区已经建设进行中，2009年开始 推动澜石片区、张槎片区，其中澜石片区将重点规划发展。 禅城禅城20092009年商住地块成交了年商住地块成交了99.499.4公顷，成交单价为公顷，成交单价为44

21、8.7448.7万元万元/ /亩，比亩，比20082008年年 94.594.5万元万元/ /亩有近亩有近4 4倍的增长，除开发商激烈竞投导致外，旧改前物业也随市场倍的增长，除开发商激烈竞投导致外，旧改前物业也随市场 向好而水涨船高。向好而水涨船高。 20072009年佛山商住用地情况年佛山商住用地情况 0 200 400 600 800 1000 200720082009200720082009年份年份 商住土地供应 （公顷） 商住用地单价 （万元/亩） 预测分析预测分析 未来土地政策不会有太大变化，佛山土地计划供应量相对增加，地价有所 回落。 2007200720092009年佛山商住土地

22、供应量差距较大，但有一个共同的主要因， 即供应量随住宅市场的好差而变化。20092009年，住宅市场转好，政府加大土 地供应量共763763公顷，比同期增长71%71%。 20092009年商住用地单价为306306万元/亩，同比上升39%39%，预测20102010年地价有所 回落，住宅市场应会在政策的调控下，稳定为主。 3 3、土地市场总结与预测、土地市场总结与预测 4 4、房地产市场成交状况、房地产市场成交状况 禅城土地呈现供不应求态势，价格始终保持上升势头 2005-2009年市场新增供应为428万，而成交量为450万，整体市场呈现供不 应求的态势，成交受大市影响而有所波动，但价格始终

23、保持上升势头。 各面各面积段产品成交全线飘红，消化率高积段产品成交全线飘红，消化率高 2009年禅城区各面积段产品成交全线飘红，消化率普遍均达80%以上。其 中，70-90的产品消化率最高，产品主要分布于一些中低端项目，其凭 借高性价比等优势被市场迅速消化。 三、四房稳占市场供求主导，其中三房户型消化率最高三、四房稳占市场供求主导，其中三房户型消化率最高 09年禅城区户型供求中，三、四房传统户型稳占市场供求主导。其中三房 户型消化率最高，因其三房户型覆盖范围较大，由紧凑型三房至舒适型三房 均有涉及，且受众面广。 东平新城东平新城85008500- - 1000010000 资源资源+规划规划

24、( (河景资源项目河景资源项目) ) 千灯湖千灯湖- -桂城东桂城东 规划利好规划利好 85008500- -1300013000 城南板块城南板块 城市价值城市价值 8000-9000 南庄板块南庄板块 50005000- -70007000 价格优势价格优势 （当前有部分资（当前有部分资 源型项目在售）源型项目在售） 亚艺湖板块亚艺湖板块 资源价值资源价值 80008000- -1100011000 张槎片区张槎片区 城市价值城市价值 ( (无在售）无在售） 资源资源| |区域规划相对成熟区域规划相对成熟 城市成熟区域城市成熟区域 城市边缘城市边缘| |规划新区（不成熟）规划新区（不成熟）

25、 城郊城郊 传统居住片区：传统居住片区：亚艺亚艺| | 桂城桂城东东- -千千灯湖，灯湖，0.90.9- - 1.11.1万元万元/ /平方米平方米 新新兴居住片区：兴居住片区：东平新东平新 城，城，0.850.85- -0.950.95万元万元/ /平平 方米方米 城东板块城东板块 次级资源次级资源+规规 划划 ( (无在售无在售) ) 老城区板块老城区板块 城市价值城市价值 6500-8800 （当前仅少量楼盘在售）（当前仅少量楼盘在售） 5 5、佛山房地、佛山房地产市场布局产市场布局 6 6、张槎房地产市场现状：、张槎房地产市场现状： 区域内商品房发展初级阶段，以80-120平方米主流居

26、家户型为主， 整体素质偏低，目前张槎无在售项目。 楼盘代表：楼盘代表：德兴花园德兴花园 楼盘代表：楼盘代表：荟丽家园（荟丽家园（20022002）楼盘代表：楼盘代表：丽日家园（丽日家园（20052005） 楼盘代表：楼盘代表：东海湾花园（东海湾花园（20052005） 张槎镇周边楼盘分布（详细楼盘分析见附件）张槎镇周边楼盘分布（详细楼盘分析见附件） 客户类型客户类型客户特征客户特征经济实力经济实力客户量客户量置业选择置业选择产品选择产品选择 原 住 民 老一代 有较强的地缘情结，对 张槎抗性小；为子女置 业可能选择商品房 较强 张槎常住人口张槎常住人口8 8万。村民约万。村民约 5551755

27、517人人 农民公寓 舒适居家 户型/大平 面 第二代 希望走出张槎，对新事 物接受度较高，倾向于 商品房，但为了父母可 能就进置业 家庭实力较强 农民公寓/ 张槎商品 房 实用型三 房 外地生意人 方便照看生意，倾向就 近置业，关注物管、生 活配套 较强 老布匹批发市场约有老布匹批发市场约有200200- -300300 家店铺，从业人员家店铺，从业人员2000020000多人，多人， 当前营业率在当前营业率在3030- -40%40%；企业；企业 主占主占3 3- -5%5%左右，在左右，在10001000人以人以 内内 张槎商品 房 实用型三 房 企 业 人 员 企业白领 对张槎印象原始

28、，经济 实力有限，追求性价比 一般 当前城西园内规模企业约有当前城西园内规模企业约有 1212家，整体员工数在家，整体员工数在3 3万以上，万以上， 其中中层占其中中层占10%10%- -15%15%，约，约 40004000人左右，高管占人左右，高管占2%2%，约，约 600600人人 城南中低 端商品房 实用型两 房、三房 中层管理 根本升级居住环境，以 居住环境、社区环境为 优先考虑条件，讲究身 份匹配 较强 城南/亚艺 中高端楼 盘 舒适性居 家产品/大 平面 高层管理 /私企业 主 强 市场需求：片区价格认知市场需求：片区价格认知60006000- -70007000元元/ /平方米

29、，市场需求旺盛平方米，市场需求旺盛 7 7、张槎镇购房客户主要特征：、张槎镇购房客户主要特征： 张槎房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被压制或被驱赶到其 他区域置业，本体置业需求旺盛 原住民原住民 原住民第二代原住民第二代 生意人生意人 工业园客群工业园客群 私企业主私企业主 中大企业中高管中大企业中高管 企业白领企业白领/ /基层技术人员基层技术人员 产业升级下的张槎客户构成：产业升级下的张槎客户构成： 周边居民声音：周边居民声音： “张槎空气不好空气不好，就是一个大工地大工地，人多又乱，治安不好多又乱，治安不好。” “现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了被边缘化了，再说张槎片

30、区形象比较低低 端，杂居的多，整体感觉比较乱。端，杂居的多，整体感觉比较乱。” “不想回张槎，虽然我在张槎长大，但是真的不喜欢那个地方真的不喜欢那个地方，我们这一辈的 有能力的都想往外走。” “张槎的交通不行交通不行，开车到张槎心情都会不一样，断头路多断头路多，地图上看起来很 方便的地方因为路还没有完全修通就要兜好大的圈。” “张槎环境不是一般的差不是一般的差，在张槎住了两年，印象就是乱与差就是乱与差。” “比较少去那边，路过过，不像个城市不像个城市” 8 8、张槎商业发展状况、张槎商业发展状况 张槎基础配套缺乏，区域内商业中心缺失，商业自然发展，租金相对较低，张槎基础配套缺乏，区域内商业中心

31、缺失，商业自然发展，租金相对较低， 有较大的上升空间，市场机会明显有较大的上升空间，市场机会明显 “张槎好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东张槎好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东 西西还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好 啦。啦。” “张槎没有什么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除张槎没有什么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除 了了张槎人知道，佛山市区的人都不知道。张槎人知道，佛山市区的人都不知道。” “张槎现在整改之后，张槎路的商业越来越好了，也有张槎现在整改之后，张槎路的商业越来越好了，也有 了了麦当劳、新一佳好一点的配套，

32、但是百货什么的还是麦当劳、新一佳好一点的配套，但是百货什么的还是 差。差。” “生意生意还过得去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意还过得去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意 还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。” 商圈商圈位置位置面积面积 租金（元租金（元/ / ） 祖庙商圈 百花广场1F大门旁六福 珠宝店 100-150700 一线商场铺100-150500-600 一线临街铺100-150200-300 东方广场 商圈 东方广场银洲城吉之岛 2F 30500-600 银洲城一线商场铺30300-400 福禄路临德胜楼一线临街 铺 40400 桂城商圈

33、 百花时代广场1F西门旁 临街商铺 90-100450 一线临街商场铺90-130300-400 季华商圈 东建世纪首层临街商场铺135150 华远东（东建南门附近） 临街街铺 80-100200-300 季华五路（以西）一线临 街商铺 30-200150-200 普澜路一线临街街铺100-120150-200 商圈位置面积租金（元/） 张槎路张槎三路/四路6045-50 荟丽家园 仙槎南路3040 纯阳路20-3035-40 丽日家园仙槎南路20-3035-40 大江村农民公寓张槎二路商场形式一楼70，二楼30 四、地块分析 1 1、地块位置。、地块位置。地块位于张槎二路大江村，西临在建禅西

34、大道、距离佛开高 速张槎入口200米，距离市中心约1.5公里。 项目项目 地块地块 距离市中心约距离市中心约1.51.5公里公里 地块形状狭长。北面临张槎二路，西面与规划路间有河涌相隔，东面、南面都为 村屋和大片厂房。周边环境较为杂乱。 项目项目 地块地块 在建八车道禅在建八车道禅 西大道西大道 约约3.53.5米宽河涌米宽河涌 2 2、地块现状及四至。、地块现状及四至。 地面部分已平整，未拆迁部分为低层的村屋及临时厂房。 地 块现状 地 块现状 地 块四至 地 块四至 东面：东面：为大片村屋和旧厂房南面：南面：为厂房、临时建筑 西面：西面：与在建禅西大道一河之 隔，路一侧为厂房及工厂宿舍 北

35、面：北面：临张槎二路，另一侧为 低矮的临街商铺 3 3、周边环境及配套、周边环境及配套 周边环境较为杂乱，张槎路两侧均为二-三层低矮商铺，区域形象较差。 张槎路的业态以五金机械化工等相关的工业配套为主，有少量的小型食肆及生 活配套，旁边的村委综合楼商业一楼租金在70元左右。 地块现状：乱|低端|缺乏城市感的区域印象深入人心，市场认可度低 西面距离佛开高速入口约200米地块西面有立交桥与张槎路相交 空气状况：空气状况：附件工厂较多，但大多为小型工业，污染较少，但空气悬浮物较多， 灰尘较大，空气状况一般； 噪声情况：噪声情况：城乡结合部，较为吵杂； 污染情况：污染情况：轻微污染 周边景观：周边景观

36、：周边为低矮厂房和村屋、西边河涌有轻微污染。 商业业态：商业业态：周边商业无统一规划，以二、三层的早期自建房居多，主要经营工 业的相关配套产品。 周边工厂污染不大商业业态主要以纺织工业配套、五金机械居多 4 4、地块主要数据：、地块主要数据： 地块位置张槎二路 土地用途村民集体用地 用地面积117万平方米（176.7亩）； 容积率 可建面积 总建面积 商住比例 建筑密度 建筑控高 绿地率 其他 S O W T 优势优势 劣势劣势 机会机会 威胁威胁 位于城市边缘城乡结合部，人口密集， 周边环境成熟，交通便利； 周边形成的纺织产业集中区，对地块 的商业价值有一定的促进； 距离中心城区较近，市区内

37、教育、医 疗、商业、超市等生活配套齐全。 张槎正处于一个城市化改造的转变期， 各项市政设施都在发展建设中。 周边有几个大型商业、居住项目都正在 建设中，将会大大提升片区的价值形象。 城乡结合部，环境杂乱，周边 城市面貌较差。 土地权属复杂，集体用地，不 可销售，较难转为可售商品用地。 地块形状狭长，不利于日后规 划和经营。 片区内保利、星晖项目住宅、商 业体量较大，各方面价值均优于本 地块，使地块发展机会大大收窄。 区域内规划的国际针织城和小商 品城两大专业市场严重挤压地块的 发展空间 区域内三旧改造、工业转商业用 地不断增多，同类项目竞争较大。 5 5、SWOTSWOT分析分析 6 6、地块

38、综合价值评估：一般、地块综合价值评估：一般 结论：结论： 1、地块处于城乡结合部，环境杂乱，虽距离中心城区较近，但片区形象较差， 处于佛山发展规划中的边缘地带，居住价值不高。 2、附近的保利、星晖地块体量较大，各方面价值均优于本地块，大大挤压了地 块发展空间，使地块发展商业零售、居住用途的机会不大。 3、区域内规划的国际纺织城、义乌小商品城专业市场由政府重点扶持建设，对 地块作为专业市场的威胁较大。 4、地块的性质属于村民集体用地，权属三个村委会，土地状况较为复杂，转为 国有用地手续繁琐，日后还需预留部分建筑给村委回迁使用，所涉及的一切都将 会对项目的开发造成不可预见的影响。 5、地块的形状狭长，与禅西大道有河涌相隔，作为居住或商业用途均不利于规 划，较难营造商业或居住环境。 受到各方面客观因素的影响，地块价值不高；同时周边几大项目的启动，令市受到各方面客观因素的影响，地块价值不高；同时周边几大项目的启动，令市 场空间进一步受到挤压；综合认为，地块开发的可行性不高。场空间进一步受到挤压；综合认为，地块开发的可行性不高。