湘潭市晨辉房产白石古莲城房地产开发项目可行性研究 (3).doc

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1、湘潭市湘潭市“白石白石. .古莲城古莲城”房地产开发项目房地产开发项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 书书 项目名称：项目名称： 湘潭市湘潭市“白石白石. .古莲城古莲城”房地产开发项目可房地产开发项目可 行性研究行性研究 发发 展展 商：商： 湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 评估单位：评估单位： 建行湖南省分行造价咨询中心建行湖南省分行造价咨询中心 主评估人：主评估人： 温温 福福 邓邓 斌斌 王志初王志初 审审 定：定： 吴向农吴向农 时时 间：间： 二二六年七月七日八月二十日六年七月七日八月二十日 目目 录录 致：湘潭市晨辉房地产开发有限责任

2、公司致：湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司4 总体假设和限制条件总体假设和限制条件5 一、总一、总 论论.7 二、项目基本情况二、项目基本情况.14 三、三、 项目宏观环境研究项目宏观环境研究19 四、四、 项目开发条件分析项目开发条件分析42 五、项目定位与需求分析五、项目定位与需求分析.45 六、项目开发方案策划六、项目开发方案策划.51 七、项目投资分析与财务效益评价七、项目投资分析与财务效益评价59 八、项目风险与不确定性分析八、项目风险与不确定性分析.66 九、项目第一期财务分析简述九、项目第一期财务分析简述.69 十十 项目特征综述、结论与建议项目特征综述、结论与建议.73 致：湘潭

3、市晨辉房地产开发有限责任公司致：湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 根据贵公司的委托，我们已经完成了对湘潭市“白石.古莲城” 项目可行性研究工作。 在整个工作过程中，我们对湘潭市、特别是项目所在区域类似 房地产项目进行了市场调查，其中包括商业统计资料、相关的市场、 人口以及当地的建筑工程造价等方面的资料，也包括我们根据专业 的知识和经验对项目所作的相关估计与分析。虽然本报告是在我们 的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但由于项目的 时间性和相关因素的不确定性，我们对此项目在任何实际上将达到 的数据目标不予任何担保。 就我们理解，我们工作的目的主要是协助贵公司对该项目的开 发方案作出的经

4、济技术指标分析，以评估项目的可行性。按照惯例， 本报告仅供贵公司内部使用，未经我们达成的书面协议，不得复制 或传阅给第三方，也不可在任何公开的媒体上发表。 我们非常感谢贵公司有关人员对本次工作的大力协助，并感谢 你们能提供给我们这次服务的机会。如果你们对本报告有任何问题 或意见，请与我们联系，电话：07314419158。 此致 建行湖南省分行造价咨询中心建行湖南省分行造价咨询中心 二六年八月二十日 总体假设和限制条件总体假设和限制条件 本报告受以下总体假设和条件的限制，有些条件所涉及的问题 是我们未被委派调查的，在此说明如下，意在告知委托方我们工作 范围的限制条件。 我们对所分析的房地产的法

5、律描述或相关的法律事项，包括国 有土地使用证及其它相关资料的了解，仅依据委托方的提供的资料 及叙述，并未作任何调查，并且不承担此方面的任何责任。根据委 托方提供的信息，房地产或项目用地的所有权或使用权在本报告中 被假设为合法的且可使用于市场销售的，除非特别指出，该房地产 均被认为无任何抵押权、占用和债权问题。 我们假设本项目所有开发所需的各种政府批文、国有土地使用 证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等均 能从地方政府各部门获得，土地可以合法转让。 除非特别指出，我们假设此项目符合国家及地方性的规划、用 途、土地使用、环境及相关的法律法规。 我们对于市场条件的变化没有任何责任

6、，也没有义务来修改报 告以反映报告生效后发生的事件和情景。 对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件做出的。 我们假设本项目的所有者和经营者对房地产的经营管理是充分 和恰当的。 该项目土地的面积和规模由委托方提供，对此我们未进行独立 的调查。 我们未被要求进行与此报告相关的土壤分析或地理研究以及对 水、石油、天然气、煤、文物或其它地下资源的使用权和条件的调 查。 除非进行特别的安排，无论我们还是在此报告中签名人员或其 它相关人员，都不必因此报告的原因进行进一步的咨询工作，提供 证词，或在法庭或其它法律程序中出席。 此报告只限于双方同意的目的，不可用于其它目的。此报告及 任何相关部分（无

7、限制的包括任何结论、我们的名义和与本报告有 关或签署本报告者的名义、或其所属的专业协会和组织）在未有书 面协议和经我们同意前，不得以任何形式传播给第三方。 本报告中对财务表现或总价值在房地产各组成部分之间的分配， 只适用于本报告中所表明的使用计划，其分别的表现和价值水平也 许不适用于任何其它目的，并且绝不可与其它报告合并使用。 任何证券文件、公开的融资报告或其它公开文件均不可包括或 引用本报告。 一、总一、总 论论 1.1 项项目目基基本本情情况况 项目名称：湘潭市“白石.古莲城”房地产开发项目可行性研究 开发商： 湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司 项目概况：白石.古莲城项目位于湘潭市河西白石

8、公园西北面， 东临大湖南路；南含白石公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接 迎宾路，距砂子岭约 1000 米。该区域是湘潭市商业、文化中心， 东、西、南、北均有主、次干道纵贯，公交线路四通八达，交通方 便。 项目主要技术经济指标： 项目计量单位数量所占比值 规划用地总面积M2224452 规划净用地 M2 19560487.15% 总建筑面积 M2 400951.78 住宅面积 M2 267750.47 73.35% 其中：多层 M2 125834.52 44.73% 高层 M2 139595.95 51.97% 别墅 M2 2320.00 0.86% 公建面积 M2 98163.89 26.8

9、1% 其中：商业面积 M2 67077.89 68.33% 公寓 M2 26200.00 26.69% 会所 M2 2347.58 2.39% 幼儿园 M2 2638.42 2.69% 垃圾站 M2 200 0.20% 地下建筑面积 M2 34737.42 9.49% 建筑占地面积 M2 52087.70 建筑密度26.63% 绿地率40% 容积率1.87 总户数1886 停车位 个 1339 其中：地下停车位 个 912 地面停车位 个 427 1.21.2 项目开发宏观经济环境分析项目开发宏观经济环境分析 湘潭市位于湖南省中部，地处湘江中游，为湖南省直辖市和全 国甲类城市。总面积 5015

10、 平方公里，总人口 280 万，其中市区人口 78 万。 湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在 十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都” 。湘潭气候温和，土地 肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被称为 “中国湘莲之乡” 。湘潭是新中国重要的机电工业生产基地，现已形 成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产 业。湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，人杰地灵，旅 游资源十分丰富，是一代伟人毛主席、著名军事家彭德怀元帅、世 界文化名人齐白石大师的故乡。 新世纪开放的湘潭因实施长株潭城市群经济一体化发展战略， 而倍受国外投资商的高度关注。长株

11、潭城市群已被国家“十五”计 划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，随着首届四年一 度的“齐白石国际艺术节”在湘潭隆重召开，又随着湘潭德国工业 园的顺利开工，这一切的一切都预示着在不久的将来湘潭的商业天 空将出现一片灿烂的盛世。 作为长株潭城市的核心城市之一，湘潭市以建设“生态园林式 现代化工业城市”为目标，努力建设湖南先进制造业、长株潭物流 中心，充分利用其独特的优势， “十五”期间，湘潭市委市人民政府 通过优化投资环境和推进引商、招商等措施，吸引了大量的投资者， 五年间引进外资 122 亿元，为“九五”期间的 3.3 倍，德国梅森尔， 日本东洋电器，北京首钢等国内外大企业大公司大财团纷

12、纷来湘潭 落户，通过出让重组 90%以上的国有企业，企业实行了改制，通过 改制重新发放生机，战略引进来催生了湘潭六大工业园区，加速了 湘潭工业产业的形成。2005 年产值突破 8 亿元，利税 8 亿多元。 “九七经济区”来势更是如火如荼，一期工程投产后，再投巨资创 造生产基地。06 年的“清华正科机电”投资 19 亿元，在湘潭奠基。 这些以机械制造、食品加工等特色的工业区，推进了湘潭工业企 业的发展。 湘潭市人口较少，近些年来，企业与院校结合，自主创新，成 果倍出，为湘潭市技术进步加快发展赢得了人力与地缘优势。 湘潭市自古在湖南有重要的优势：交通发达，使通往广州、上 海等地区的重要通道在市区通

13、过。京珠高速公路呈东西南北两个方 向在湘潭交叉。 人文资源和旅游资源的优势：湘潭这块神奇的土地，有一代为 人毛泽东等领导人物。湘潭的红色旅游资源在全国首屈一指。湖南 省启动的 131 旅游工程，是以韶山为中心的领袖人物红色旅游区。 房地产发展产业的规模和能力还处于弱势，但上升的空间巨大： 近几年，湘潭市房地产业发展迅猛，主要表现为，一是投资直线上 扬，市场供求两旺，自 2001 年后，湘潭市房地产业逐步复苏，房地 产开发投资从 2000 年的 5.58 亿元急增至 2005 年的 16.13 亿元，与 此同时，湘潭市房产交易市场也日趋活跃。继 2000 年房产交易量增 之后，05 年再创新高，

14、达到 15 亿元，尽管房价稳中有升，但居民 购房的热情不减，甚至出现无楼可售的现象。 湘潭市房地产价格优势十分明显，其房价仅为长沙的 1/2，2006 年年底，长潭西线高速公路通车后，长沙、湘潭两市相 距仅 20 多公里，只有 10 多分分钟的车程。湘潭房地产已经越来越 受到两市居民的关注。 1.3 项项目目用用地地现现状状与与规规划划 现状 项目用地坐落于湘潭市西不白石公园旁，东临大湖路，南临白 石公园，西临宝庆路，北近 路。规划用地面积 224452 平方米，形 状为由南往北将白石公园成包围之势的半圆形带状。项目用地地势 较平缓，南可无阻碍地欣赏白石公园美景，西可远眺滔滔湘江。该 区域是湘

15、潭市有名的商业区，形成的专业市场有砂子岭电器城：经 营各类彩电、空调、热水器、灯具、品牌家电、广播器材、舞台音 响。砂子岭糖酒市场：经营面积 6037 平方米，门面 140 多个，经 营糖、酒、副食、粮油、小百货等。金都大市场：设有布匹、服装、 鞋类、皮革鞋料、家俱家电、工业品、农副产品等专业批发市场。 砂子岭建材市场：经营各类门窗、卫浴、瓷砖、石材、油漆涂料、 地板等装饰材料。以及由晨辉公司开发的汽车配件大市场等。目前 项目用地范围内目前多为民宅，通道狭窄，环境卫生状况差，违背 了城市用地最高最佳原则，有待改造升级。因此，湘潭晨辉房地产 公司购得项目用地进行房地产开发。区域内基础设施完善，已

16、成为 湘潭市地产投资的热点地区，近几年已建成或在建的房地产项目有 沁园小区、金源小区、滨湖花园小区、龙凤山庄、阳光山庄等。 规划发展方向 区域规划：本区域为湘潭市河西商业中心区，对接城北大学城， 更是连接湘乡、韶山、邵阳、娄底等城市交通要地。随着城市的扩 大，传统的城市商圈负荷太大，需要升级，城市中心区的旧城改造 难度阻碍着房地产开发进度，因此，为使城市中心商业与居住全方 位升级，完善白石公园周边道路与商业布局，同时，完成“城中村” 的改造，是项目用地的规划方向。 1.4 项项目目开开发发条条件件分分析析 1、项目一期已取得拆迁许可证，正进行紧张的拆迁工作，本 项目全部拆迁量约 8 万平方米，

17、因此，项目能否按计划的完成拆迁， 是项目能否能按时启动，完成销售的关键，也是土地成本能否控制 在计划内，实现利润的关键。 2、项目面临的最大的压力是建筑设计与环境景观的完美统一 的把握程度以及相关宏观政策对房地产市场乃至房地产产业的影响。 如果本项目不能在建筑设计上独树一帜，充分利用好白石公园这一 天然景观，开创自己的特点与买点，同时在价格上占有优势地位， 将面临较大的市场风险。 1.5 市市场场需需求求分分析析 项目处于湘潭市商业发达、配套成熟、基础设施完善的河西区， 根据分析，在此区域，近几年的房地产开发量及上市量均不及河东， 而项目所在地的独一无二性和开发方对项目的精心策划与定位，使 潜

18、在消费人群对项目充满期待，砂子岭商圈的日益成熟与扩展，使 项目商业部分和公寓部分销售压力均不大，目标客户可选择本市、 项目区域内成功的商业人士，而项目住宅部分以湘潭河西居民的购 买力和大学教师群、商业人士的消化力，不必依托过大的市场，即 可实现项目的售磬。 1.6 项项目目开开发发市市场场定定位位 通过分析可知，项目主要客户可设定为项目可辐射范围内的： 1. 高校、科研院所高级职称人士 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 行政企业事业单位的主管级领导 4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需在政府工作的 公务员以及高级白领、管理人士。 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定

19、位为高 档档次。 1.7 投投资资估估算算 项目评估在对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上， 确认项目总投资为 74848 万元。其构成是由项目单位的自筹资金、 银行贷款及项目预售回款组成。 1 1. .8 8 项项目目财财务务分分析析结结果果 1、项目销售收入为 105183 万元； 2、开发产品成本为 74848 万元； 3、营业税及附加为 5785 万元； 4、利润总额为 23970 万元； 7、年平均投资利润率为 6.41%； 8、销售利润率为 22.79%； 9、项目财务净现值为 5849 万元； 10、项目财务内部收益率为 26.27%； 1.9 项项目目风风险险分分析析与与

20、不不确确定定性性分分析析 盈亏平衡点固定成本/（销售收入流转税费土地增值税、 所得税（按固定费率征收） ）75.30% 从敏感性分析表中可看出，成本与销售价格两个因素分别变化 时，税前 FIRR 和税前 FNPV 两指标对销售收入的变动比对开发投 资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加 10%，或销售收入 比基本方案减少 10%时，项目税前财务指标均可接受。 1.10 可可行行性性研研究究结结论论与与建建议议 项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销 售，将具有一定的市场竞争能力和抗风险能力。从分析测算来看， 本项目财务效益较好，项目抗风险能力一般，主要为建造成本的控 制和宏

21、观经济政策和房地产产业政策对其影响造成项目财务数据的 不确定性,项目偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等 方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理， 项目可行并具有较好的经济效益。 建议： 1. 密切关注政府的政策动向与城市建设动态，及时调整销售方 案。 2. 积极与相关部门沟通与谈判，设法降低土地成本，拆迁进 度安排上,要防止拆迁费用超支。 3. 项目目标客户的定位很重要，认真做好营销策划工作。 4. 根据对湘潭市房地产价格走势的分析和对项目销售方案的比 较，通过对项目各期销售开盘时期与价格进行适时筹划，可相应增 加销售利润，改善财务数据。 二、项目基本情况二、项

22、目基本情况 2.1 目的目的 我们受湘潭市晨辉房地产开发有限公司委托，对其投资的湘潭 市“白石.古莲城”房地产开发项目进行独立的考察，对项目开发的 可行性进行研究。 2.2 目标目标 此次研究的目标是针对湘潭市、特别是项目区域内类似房地产 项目进行调查研究，并分析、记录有关市场资料。本次研究的目标 包括以下几点： （一） 预测湘潭市住宅和临街商业房产市场潜力； （二） 测算该项目的财务可行性。财务分析包括以下主要因素： l房屋的销售收入； 2开发成本； 3营业费用； 4财务费用； 5可实现的利润； 6财务现金流量分析。 2.3 研究途径和方法研究途径和方法 为达到以上目标，我们进行了以下工作：

23、 （一） 在湘潭市进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否 的重要因素，例如： l地区发展趋势； 2地区特性； 3交通便利性； 4影响项目市场占有率的优势和劣势。 （二） 同以下人员举行会议和访谈 1湘潭市晨辉房地产开发有限公司负责人及项目参与者； 2当地房地产交易中心和评估、咨询机构； 3部分房地产开发商； 4当地楼盘的使用者和管理者。 （三） 收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以及对本开发 项目的需求量有所影响的因素。 （四） 对湘潭市的商品房市场进行实际调查，以确定现有的、在 建的、拟建的住宅和公寓的供应情况，同时对市场区域内的不同用 途的房地产项目的市场需求状况进行了总体调查。

24、2.4 项目建设社会经济意义项目建设社会经济意义 河东是政治中心、新城市中心，河西是老城市中心，侧重于发 展商业和文化。自 2002 年设立城市中心区开发建设有限公司开发河 东以来，在短短四年的时间内取得了飞速的发展。为加快“城市东移” 的步伐，仅基础设施建设，湘潭市的投资估算就达到了 7 亿元。但 是，随着城市政治中心的东移将大量的公务员阶层人士带到城东置 业，带动城东房地产的空前火热时，城西房地产开发却变得相对沉 寂，与城西浓郁的商业气氛和文化气氛中蕴涵的商业人士和教师阶 层中的强大住房消费人群却被忽视。中共湘潭市委，湘潭市人民政 府 2005 年 7 月 5 日关于加快“城中村庄”改造的

25、意见出台后，给城 西房地产开发提供了提供了恰如其分的机会，此时，晨辉房地产开 发公司斥巨资在白石公园旁开发土地 300 亩，拉通高标路、南岭南 路；配套完成白石公园周边环境改造；完善砂子岭商圈住宅配套等 均具有及其重要的意义。 2.5 研究依据研究依据 1、 湘潭市国民经济和社会发展“十五”计划和 2010 年长期规 划目标纲要 ； 2、 湘潭市市土地利用总体规划（1998-2010） ； 3、 建筑工程项目可行性研究报告编制办法 ； 4、 建筑工程估算指标 、 建筑工程投资估算编制办法 ； 5、项目初步可行性研究报告及项目批复文件； 6、长沙市方圆设计事务所设计方案； 6、现场勘察和实地调研

26、所得资料； 7、编制报告委托合同； 8、湘潭市晨辉房地产开发公司提供的其他有关资料。 本可行性研究报告编制原则为：根据国家有关方针政策、结合 法规、坚持实事求是原则，认真进行调查研究，力求报告公正，科 学，可靠。主要的技术原则是经济适用、技术先进，符合国情，着 眼未来。 2.6 研究范围研究范围 根据委托研究协议和项目目前所完成的工作，本研究为对已完 成审批的建设性详细规划进行技术经济可行性研究，为项目决策提 供技术、经济、社会、商业等方面的评价，为项目的具体实施提供 科学依据。 2.7 项项目目概概况况 2.7.1 项目位置 湘潭市白石.古莲城项目位于湘潭市河西白石公园西北面，东临 大湖南路

27、；南含白石公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接迎宾 路，距砂子岭约 1000 米。该区域是湘潭市商业、文化中心，东、 西、南、北均有主干道纵贯，公交线路四通八达，交通方便。 2.7.2 用地规模与地块形状 用地规模：项目总用地 336.678 亩，合 224453 平方米。规划净 用地面积：293.406 亩，合 195605 平方米。 地块形状：形状为由南往北将白石公园成包围之势的半圆形带 状。项目用地地势较平缓，东西宽约 680 米，南北宽约 750 米，临 湖面长约 850 米，南距湘江仅 300 米，南可无阻碍地欣赏白石公园 美景，西南可远眺滔滔湘江。 2.8 项项目目主主要要技技术术

28、经经济济指指标标 项目计量单位数量所占比值 规划用地总面积M2224452 规划净用地 M2 19560487.15% 总建筑面积 M2 400951.78 住宅面积 M2 267750.47 73.35% 其中：多层 M2 125834.52 44.73% 高层 M2 139595.95 51.97% 别墅 M2 2320.00 0.86% 公建面积 M2 98163.89 26.81% 其中：商业面积 M2 67077.89 68.33% 公寓 M2 26200.00 26.69% 会所 M2 2347.58 2.39% 幼儿园 M2 2638.42 2.69% 垃圾站 M2 200 0.

29、20% 地下建筑面积 M2 34737.42 9.49% 建筑占地面积 M2 52087.70 建筑密度26.63% 绿地率40% 容积率1.87 总户数1886 停车位 个 1339 其中：地下停车位 个 912 地面停车位 个 427 2.9 项项目目主主要要财财务务评评价价指指标标 项目主要财务评价结果汇总表 指标评价结果 项目总投资（万元）74848 项目总销售收入（万元）105183 利润总额（万元）23970 税后利润（万元）16060 年平均投资利润率6.41% 税后全投资 FNPV（万元）5849 （I=12%） 税后全投资 FIRR26.27% 盈亏平衡点75.30% 三、三

30、、 项目宏观环境研究项目宏观环境研究 3.13.1 20052005 年全国房地产形势和特点年全国房地产形势和特点 （一）房地产开发投资特点（一）房地产开发投资特点 1.房地产投资得到控制。2005 年全国房地产开发投资总额为 15759 亿元，同比增长 19.8%，比 2004 年回落 8.3 个百分点，投资 增速为 2000 年以来的最低。2005 年全国住宅投资总额为 10768 亿 元，同比增长 21.9%，比 2004 年回落 6.83 个百分点。2005 年经济 适用房投资额为 565 亿元，在 2004 年下降 2.5%的情况下继续下降 6.8%，占房地产开发投资比重为 3.6%

31、，占比为 1998 年以来的最低。 2.投资地区差异有缩小趋势。2005 年东中西部房地产投资同比 分别增长 14%、33.9%和 31.5%，与 2004 年相比，东、中部增幅分别 下降 13.9 和 3.7 个百分点，西部上升 10.9 个百分点，但是东部的 投资额仍然占较大比重，达到 66.2%。房地产投资增幅超过 30%的有 103 省份，这 10 个省份都分布在中西部地区，云南最高，达到 55.9 恩%；投资增幅低于 10%的有 3 个省份，分别是上海、北京和新疆。 全国住宅投资增幅超过 50%的有 6 个省份，也都分布在中西部地区， 广西最高，达到 69.6%。4 个省份低于 10

32、%，有上海、北京、青海和 西藏。在 40 个钟点城市中，住宅投资增幅超过 50%的有 6 个，也都 在中西部地区，南京最高，达到 92.1%。 3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降。2005 年全 国房地产贷款余额达到 2.77 万亿元，同比增长 16.1%，涨幅回落 12.6 个百分点。个人住房贷款余额 1.84 万亿元，同比增长 15.8%，涨幅 回落 19.4 个百分点，是 2004 年 6 月份以来的连续 19 个月的回落。 在开发资金中，定金及预付款所占比重最大，达到 36.6%，自筹资 金 33.2%，国内贷款 18.1%。与 2004 年相比，定金及预付款比重减 少 6

33、.5 个百分点，自筹资金比重上升 2.9 个百分点，国内贷款比重 下降 0.3 个百分点，是 1998 年以来的最低。国内贷款中，北京和上 海的贷款额都超过了中西部贷款的总额。 （二）房地产开发的特点（二）房地产开发的特点 1.房地产开发规模增大。2005 年，房地产施工面积为 16.4 亿 平方米，同比增长 17.1%，新开工面积为 6.7 亿平方米，同比增长 10.6%；竣工面积为 4.9 亿平方米，比 2004 年上升 12.8 个百分点。 商品住宅施工面积 12.8 亿平方米，同比增长 18.1%；新开工面积为 5.4 亿平方米，同比增长 12.7%；竣工面积为 4 亿平方米，同比增长

34、 为 15.4%。 2.土地购置面积增幅回落。2005 年全国土地购置费为 2904.3 亿元，同比增长 12.8%，比 2004 年降低 12.4 个百分点。土地购置 价格为 760 元/平方米，比 2004 年提高 116 元，上升幅度为 18%。 全国购置土地面积为 3.8 亿平方米，同比下降 4%，比上年的增幅降 低 9.9 个百分点。 （三）房地产销售特点（三）房地产销售特点 1.商品房销售面积及销售额大幅度增加。2005 年全国商品房销 售面积 5.58 亿平方米，其中现房和期房占比分别为 43.4%和 56.6%，全年商品房销售额为 18080.3 亿元，现房占 35.5%，期房

35、占 64.5%。17 月全国房地产销售面积同比增长 22.9%，销售额同比增 长 34.9%；销售额增幅高于销售面积增幅表明房价在上涨。911 月 商品房现房销售面积环比分别 10%、14%，12 月份为 45.5%，销售环 比 11 月也在 10%和 14%左右，12 月份为 41.2%。期房销售面积环比 在 912 月在 10%到 18%，销售额环比分别在 12%到 18%。 2.2005 年四季度商品房价格上涨 7.5%，涨幅回落 3.6 个百分点。 根据国家统计局快报统计销售面积和销售额计算，2005 年 17 月 全国商品房均价同比上涨幅度由 19.4%下降到 9.8%，8 月份以后

36、， 商品房均价环比由 1.4%下降至2.5%。 3.房价上升原因。首先是供求失衡，供给方面：土地供给减少。 2005 年全国房地产土地购置面积比 2004 年减少 4%，房地产开发用 地供应总量比上年减少了 20.2%；商品房结构不合理，中小户型普 通商品房和经济适用房供应比重低。 需求方面：居民收入不断增长。20002005 年全国商品房均价 年均增长 59%，同时 GDP 和城镇居民可支配收入增速分别为 8.8%和 9.1%。改善住房成为消费热点。城市化进程加快，城市人口每年都 在增加；银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值 的途径。城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致被动型购

37、房需求。 第二个原因是成本上升。一是房地产开发用地成本上涨，2005 年单位土地面积购置费用同比增长 18%。拆迁成本加大，商品住宅 品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建 设成本。还有市场预期、投机炒作等因素的影响。土地资源稀缺， 地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分 住房需求提前释放，加剧了供求矛盾，一线房价具有示范效应，容 易导致相互攀比。 3.23.2 湖南省住宅与房地产业发展历程湖南省住宅与房地产业发展历程 3.2.1 1998 年2003 年全省住宅与房地产业发展慨况 1998 年2002 年是全省建立城镇住房新体制、房地产市场经济 体系的

38、重要时期，也是全省住宅与房地产业发展成绩最为显著、取 得突破最大的时期。1998 年来为应对亚洲金融危机和国内有效需求 不足，全省认真贯彻落实党中央、国务院关于扩大内需、发展住宅 建设、拉动经济增长的战略决策，停止住房实物分配，实行住房分 配货币化，逐步建立城镇住房新制度，迅速启动住房消费，加快住 宅建设步伐，房地产市场开始发挥其在资源配置和拉动经济增长中 的重要作用。 在省委、省政府的正确领导下，全省房地产系统广大干部职工， 不断解放思想、深化改革，抓住机遇、加快发展，取得了前所未有 的成绩，湖南省住宅与房地产业的发展实现了高速增长。 6 年间， 城乡住房建设完成投资 1955 亿元，竣工住

39、房面积 37973 万平方米， 其中城镇完成投资 1245 亿元，竣工住房面积 15914 万平方米；农村 完成投资 710 亿元，竣工住房面积 22059 万平方米。城镇人均住房 建筑面积从 1997 年的 18.7 平方米提高到 2003 年的 23.3 平方米。 农村人均住房建筑面积从 1997 年的 23.6 平方米提高到 2003 年的 27.5 平方米。城乡居民的居住环境进一步改善，住房装饰水平不断 更新换代。6 年间，经济适用住房建设完成投资 305.1 亿元，竣工 面积 4168 万平方米，解决了城镇 46.3 万户中低收入家庭的住房问 题。 1998 年2003 年期间，湖南

40、省住宅与房地产业主要在以下几个 方面取得了重大进展： 1、住房由实物分配转变为货币化分配。到 2001 年底止，全省 有 11 个省辖市、27 个县（市、区）行政事业单位已开始实施住房 货币补贴，补贴人数 18668 人、发放住房补贴金额 8114 万元。住房 分配货币化的实施，提高了职工个人的买房支付能力，调动了职工 个人的购房资金，有效地启动了住房消费，促进了住房市场的繁荣。 2、进一步完善住房公积金制度。到 2001 年底止，全省共有 218.8 万职工建立了住房公积金。全省住房公积金覆盖率已达到 68%，比上年增长 15%。全省共归集住房公积金 68.1 亿元，归集余 额 55.7 亿

41、元。 3、新的住房供应体系初步建立。1998 年2002 年全省经济适 用住房建设完成投资 292 亿元，年均增长 9.8%；竣工面积 4279 万 平方米，年均增长 15%。经济适用住房以其价低质不低的优势，受 到了中低收入家庭的普遍欢迎，发展成为城镇住房供应的主渠道。 4、鼓励房地产开发投资，调整房地产开发结构，规范房地产开 发行为。1998 年2002 年全省完成房地产开发投资 433 亿元，年均 递增 35%，商品住宅投资占房地产开发投资的比重从 1997 年的 47%，提高到 2002 年的 67%。全省建设了一批环境优美、配套齐全、 功能完善、质量优良的住宅小区。 5、开放住房二级

42、市场，降低住房消费的税费。 6、调整信贷政策，发展个人住房消费贷款业务。2 2002 年商业 银行个人住房消费贷款余额 85 亿元，成为最主要的消费贷款形式。 个人住房消费贷款飞速发展，有效地扩大住房有效需求，为住宅与 房地产业持续稳定增长做出了重要贡献。 7、拓展房地产中介服务领域。全省房地产市场日益繁荣，房地 产中介服务行业应运而生，获得了巨大的发展。成立房地产交易中 心 101 家，建设有形的房地产交易市场 87 个。五年累计完成交易金 额 360 亿元，税费收入 7.2 亿元。推行房地产估价师执业资格制度， 我省有 602 人通过全国统一考试，成为注册房地产估价师。有 72 家 房地产

43、估价机构经过脱钩改制后重新获得了房地产评估资质，按照 公平竞争的原则，为房地产交易提供估价服务。 8、初步建立物业管理体制。到 2002 年底止，全省城镇已实行 物业管理的项目 2130 个，管理面积近 5440 万平方米，约占城镇房 屋总量的 11%。现有物业管理公司 520 家，从业人员 21000 人，涌 现出 97 个国家级和省级优秀物业管理项目。 9、法制建设步伐加快，依法行政工作得到切实加强。随着住宅 与房地产业的快速发展，相应的法律法规逐步完善，全省深入贯彻 中华人民共和国房地产管理法 、 住房公积金管理条例 、 城市 房地产开发经营管理条例 、 城市房屋拆迁管理条例 ，并结合省

44、情 制定了湖南省城市房屋产权产籍管理条例 、 湖南省实施城市 房屋拆迁管理条例办法 、 湖南省城市住宅区物业管理条例 、等 地方法规，出台了一系列政府规章，健全了住宅与房地产业的法制， 加强了依法行政工作。 3.2.2 2003 年-2005 年,房地产业飞速发展时期。 在此期间，湖南房地产取得飞速发展，住宅投资超过了 1500 亿 元，城镇人均住宅建筑面积达到了 26 平方米，位居中部地区第一， 房地产业增加值年递增 10%以上。 3.33.3 湘潭经济发展状况湘潭经济发展状况 3.3.1 湘潭市概况 湘潭自汉代设县至今已有 2200 余年历史，位于湖南省中部偏东,湘 江中游，与省会城市长沙

45、市和工业重镇株洲市各相距 40 千米，互成 “品“字状，构成湖南省政治、经济、文化最发达的金三角，是省辖 地级市和全国甲类开放城市，总面积 5015 平方公里，总人口 280 万， 其中市区人口 78 万。 湘潭自古以来依靠发达的湘江航运逐渐成为湘中地区重要的商 业中心,早在 17 世纪就是全国著名的“米市”和“药都”,并因盛产 湘莲被称为中国“湘莲之乡”,素有“金湘潭”之美誉。湘潭是享誉 中外的湖湘文化发源地,风光秀丽,人杰地灵,旅游资源十分丰富,是 一代伟人毛泽东主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐白 石大师的故乡。 湘潭是湖南乃至中国的重要现代化工业城市，拥用独立核算工 业企业 1

46、700 多家,大中型企业 38 家，产业工人近 30 万人,基本形成 了以冶金、机电、化工、化纤、建材等支柱产业为主体的工业发展 体系。湘潭是全国重要的商品粮基地和湖南省瘦肉型牲猪基地，森 林覆盖率为 56.4，成为全省第一个小康市，及省级园林城市。全 市农业经济初步形成了粮食、牲猪、湘莲、蔬菜和草食牲畜等五大 支柱产业，集约化和产业化水平不断提高。随着改革开放的不断深 入，湘潭第三产业也正在蓬勃发展，市场流通日臻活跃，专业市场 和综合市场均创中南之最。1200 多年历史的文化名城，自然景观与 人文景观交相辉映,是中外游客心驰神往的旅游胜地。市区有雨湖、 文庙、关圣殿、鲁班殿、昭山寺、海会寺、

47、秋瑾故居、壶山等胜迹。 隐山、东台山国家森林公园、水府旅游度假区、韶山银河旅游区、 湘潭农博园、紫荆湖农家乐等湖光山色，也令人心旷神怡。韶山毛 泽东故居、彭德怀纪念馆、齐白石故居，是湘潭的旅游观光圣地， 已被列为国家重点风景名胜区，目前每年接待国内外游客 260 多万 人次。集航空、铁路、公路、水路、通讯、网络技术于一体的快捷 通畅的现代化交通网络已处于全国中等城市领先水平。特别注重优 化软环境，制定了鼓励外来投资的若干规定 ，设立了高新技术开 发区等四个省级开发区和大学科技园、双马工业园等五个园区,建立 了韶山海关、商检、集装箱码头等，为投资者提供“一站制”服务， 切实保护投资的利益，使投资

48、者在湘潭有一个良好的工作和生活环 境。社会事业发达。拥有湘潭大学、湖南科技大学等 6 所大专院校, 教育事业蓬勃发展，在校学生达 52 万。各类科研机构科研人员众多， 科技对工农业的贡献率在 40以上。群众文化活跃，一批文学艺术 作品获全国和省级奖，广播电视覆盖网络不断扩大，传媒功能逐步 增强，除传统广播、电视、报刊外第四媒体网络媒体发展迅速。湘 潭在线就地起步成为宣传湘潭的生力军。群众体育不断发展，引进 中国甲 联赛八一足球队，推进了体育文化产业及整个三产业的迅 速发展。金融、保险、贸易、卫生体系健全,服务网络遍布城乡。 3.3.2 湘潭市国民经济与社会发展状况 一、综合经济实力。2005

49、年，湘潭市生产总值达 367.03 亿元， 比 2000 年增长 74.3%， “十五”期间年均增长 11.8%，增速比“九五” 时期提高 3.7 个百分点。主要经济指标占全省比重加大、位次前移， 其中：生产总值在全省的比重由 2000 年的 5%提高到 6%，总量排位 由第 11 位上升到第 7 位。规模工业产值的比重由 2000 年的 6.9%提 高到 8.1%，总量排位由第 6 位上升到第 4 位。地方财政收入的比重 由 2000 年的 2.8%提高到 3.4%，总量由第 11 位上升到第 7 位。进出 口总额的比重由 5.57%提高到 11.1%，总量保持在前三位。 结构调整稳步推进。产业结构进一步调整优化，三次产业结构 由 2000 年的 17：36：47 调整至 2005 年的 15.2：43.3：41.5，二 产业比重有了较大提高。高新技术产业快速发展，高新技术产品增 加值占工业增加值比重由 2000 年的 19.5%上升至 33.7%。城乡结构 进一步调整，2005 年末城镇化率达 42.5%，比 2000 年提高 11.65 个 百分点。 改革开放取得较大突破。国有企