2013小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告.pdf

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1、小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产1 第一部分第一部分 项目总论项目总论 1、项目背景 1.1 项目名称 1、项目背景 1.1 项目名称 本次进行可行性研究的项目名称：小长山岛进东颐宝臻品项目进东颐宝臻品项目 1.2 委托方 1.2 委托方 委托方：大连进东建设集团有限公司 1.3 承担可行性研究工作的单位 1.3 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位：大连新峰房地产顾问有限公司 1.4 研究工作依据 1.4 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： 1、委托方提供的相关资料。 2、我公司对大连市、长海县及小长山岛房地产市场的调研资料。 3、大连市、

2、长海县、小长山岛经济建设的方针、政策和城市规划。 4、 房地产开发项目经济评价方法 （建设部 2000 年 9 月 18 日发布） 。 5、新峰地产信息资源决策支持系统（CRIDAS） 。 1.5 项目建设规模和容积率 1.5 项目建设规模和容积率 项目地块东至林地，南至孙庙线，西至孙庙线，北至蛎养线。项目距港口约 5 公里，距乡政府约 2 公里。总占地面积约为 25.98 万平方米，总建筑面积约 40.56 万平方米，规划容积率约 1.561。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产2 本项目规划指标及各期开发面积配比建议本项目规划指标及各期开发面积配比建议 项目项目 数值数值 单

3、位单位 备注备注 总占地面积 259767.16 总建筑面积 405587.2 产品 住宅建筑面积 358685.2 公建配套设施面积 46902 其中物业管理用房 450 以及会所 1560 分期 一期 89311.48 其中物业管理用房 450 、 会所 1560 以及回迁房 25805 二期 106149.6 三期 105539.08 四期 104587.04 停车位 458 个 容积率 1.561 绿化率 40% 1.1.6 6 报告成立的假设条件报告成立的假设条件 本项目按照委托方提供的规划指标以及预期设定的项目定位、产品定位和开发 周期进行开发。 项目开发周期为 5.5 年，其中建

4、设周期为 4.5 年，销售期为 4.5 年，项目建设 1 年以后开始销售。 土地取得费用、 前期工程费发生在当年建设期初期， 配套费用、 开发成本、管理费用、不可预见费用在建设期内均匀发生。项目经营成本、各种运 营税费在项目运营期内按年计算。 根据委托方提供的资料，结合项目所在区域市场的情况、委托方对项目的预期 及初步的产品定位，本报告以 1.561 容积率来测算，产品类型为别墅、多层、小高 层、高层及公建配套设施。 2 2、可行性研究结论可行性研究结论 2.12.1 项目建设期项目建设期 本项目规模较大，确定开发周期为 5.5 年。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产3 2.2

5、 2.2 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 本项目的总投资估算 1,769,867,348 元，在建设期 4.5 年内投入。 本项目开发投资的资金来源包括三个渠道： 一是企业自有资金； 二是银行融资； 三是销售回款。 2.3 2.3 项目财务指标项目财务指标 本项目财务指标按项目土地取得成本 386,129,971 元（含契税）计算如下： 开发商投资利润率（税后） ：52.61%； 自有资金利润率（税后） ：175.37%； 税前财务净现值：596,535,246 元； 税后财务净现值：441,135,481 元； 税前财务内部收益率：97.12%； 税后财务内部收益率：84.24%； 项

6、目总投资：1,769,867,348； 项目总收入：3,755,719,908 元； 项目回收期：静态投资回收期 1.95 年；动态回收期为 2.27 年。 2.4 2.4 项目综合评价项目综合评价 本报告以委托方提供的地块规划条件为基础，从市场、财务分析两个角度对其 实施的可行性进行论证和评价，进而对本项目规划及未来开发提出建议。 本项目位于小长山岛中心区域，地理位置优越，自然景观资源丰富。目前小长 山岛以及整个长海县的房地产市场处于初步发展阶段，在售房地产项目少，品质较 低，产品类型不丰富，项目营销方式落后。本项目为小长山岛乃至整个长海县规模 最大、品质最高、产品类型最丰富、营销推广途径最

7、广和力度最大的房地产项目， 项目优势突出、 一枝独秀。 随着长山跨海大桥的建设、 小长山岛及长海县各项规划， 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产4 尤其是海岛旅游规划的逐渐实施，小长山岛的旅游业发展将与房地产业互相依赖、 互相促进， 共同迎来各自的快速发展时期。 届时， 本项目的最大价值将会得到实现。 基于以上情况，对本项目拟定的规划方案进行财务测算和分析，显示本项目在 经济效益上可行、财务上可行，经济效益优势明显。建议开发商要注重防范在销售 环节、设计环节及建造环节的潜在风险，尽早开发，及早收益。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产5 第二部分第二部分 市场环境分

8、析市场环境分析 1 1、项目投资环境和市场研究、项目投资环境和市场研究 1.1 1.1 长海县概况长海县概况 近年来随着“十二五”规划的大力推进，大连经济进入快速发展阶段，长海县 作为大连最东边的区县， 也受到了较大的影响， 经济迅速崛起， 旅游产业高速发展。 同时长海县经济的快速发展也必将促进大连整体经济形势的向好发展，因此大连与 长海县之间形成了较为紧密的关系，互相促进、互相影响。 1.1.1 1.1.1 城市地理位置城市地理位置 大连市位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海经济圈的 圈首，是京津的门户，北依中国东北的辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区 广大腹地，南与山

9、东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。 【大连市区位图】【大连市区位图】 长海县（长山群岛）是一个四面环海的岛屿县，由 142 个岛礁组成。陆域面积 120 平方公里，跨海域面积 7800 平方公里，海岸线长 359 公里，海岸线曲折且港湾 众多。海域面积广阔，水深 1040 米，海底平坦，水质清新。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产6 小长山岛位于长海县中心区域，中心地理坐标在东经 1224000北纬 39 1400之间。 距大连 54 海里， 距皮口港 17 海里， 距县政府所在地大长山岛仅 1.6 公里。小长山岛由小长山本岛、乌蟒岛、巴蛸岛等 28 个岛

10、、砣、礁组成，陆域面积 21.98 平方公里，海域面积 950 平方公里，海岸线长达 81 公里。 【长海县长海县区位图】区位图】 1.1.2 1.1.2 地形及气候地形及气候 （1 1）地形地势）地形地势 大连市山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中 央逐步向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。 长海县丘陵起伏，丘陵面积占陆地面积的 90%，岛上植被繁茂，森林覆盖率高 达 65%。 小长山岛岛屿陆域属于千山山脉的延续，地势主要以丘陵为主，成东西狭长排 列，中部较宽略为平坦，大王山海拔 148.7 米，为该乡最高峰。全岛中心长约 11 公里，南北向最窄处仅

11、为 0.7 公里。海岛的海岸线较曲折，平地较少。海域的底床 系辽东半岛水下的自然延伸。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产7 （2 2）气候特征）气候特征 大连市位于北半球的暖温带地区，属于具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气 候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5，年降水量 550-950 毫 米，全年日照总时数为 2500-2800 小时。 长海县属北温带亚湿润季风气候区，四季分明，季风明显，日照充足。受海洋 气候影响， 空气温和， 昼夜温差较小， 无霜期长， 达 220 天左右。 年平均气温在 10 左右，最冷的 1 月份平均气温7.1，最低气温15.9；最热

12、的 8 月份平均气温 25.3，最高气温 30。年平均降水量 633 毫米，多集中在七、八、九月份。 长海县气候与大连相比更加适合居住和度假，长海县的平均气温、最高气温和 最低气温均低于和高于大连，而气候也更加宜人，昼夜温差较小，气温和空气湿度 更加适宜旅游。 1.1.31.1.3 行政区划及人口行政区划及人口 大连市总面积 12574 平方公里，现辖 15 个区市县，包括中山区、西岗区、沙河 口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金州新区、保税区、长兴岛临港 工业区、花园口经济区、普湾新区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县。 大连市 2011 年末户籍人口 588.5 万人，比上年末

13、净增 2.1 万人，其中非农业人 口 367.7 万人，比重为 62.5%。 【大连市行政区划图】【大连市行政区划图】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产8 长海县是大连 15 个区市县中最东边的区域，也是唯一的一个海岛县。长山群岛 是我国八大群岛之一，长海县也是东北地区唯一的海岛县。长海县辖 2 个镇、3 个 乡：大长山岛镇、獐子镇、小长山岛、广鹿乡、海洋乡；户籍人口 7.4 万人。 【长海县行政区划图】【长海县行政区划图】 小长山岛由小长山岛、蚆蛸岛、乌蟒岛等 28 个岛坨及部分礁石组成，陆地面积 21.98 平方公里，海岸线长 81 公里。海拔 148.7 米的大王山为该乡

14、最高峰。乡辖 6 个村，常住人口 1.3 万。 【小长山岛小长山岛行政区划图】行政区划图】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产9 1.1.4 1.1.4 城市交通状况城市交通状况 大连市海、陆、空交通体系发达。周水子国际机场已开通国际航线 7 条，国内 航线 43 条；境内共有 6 条铁路营运线，哈大高铁即将建成；大连市港口资源丰富， 将建成东北亚航运中心；沈大高速、丹大高速等国家级公路与各级地区公路联通。 大连至小长山岛的交通路线较为单一，只有水路和航空两条途径，交通繁杂。 小长山登岛线路表小长山登岛线路表 水路 线路一 大连北港桥坐车至皮口港坐船前往小长山岛抵达目的地 线路二

15、 大连到大连港大长山岛金蟾港转港旅客到大长山岛后需乘车到金盆港乘坐 小长山 6 号或明明 6 号到小长山岛 航空 线路一 大连周水子飞机场大长山岛飞机场金盆港乘船抵达目的地 1.1.5 1.1.5 旅游资源旅游资源 大连是中国首批“优秀旅游城市”， 不仅有丰富的中国近代人文历史旅游资源， 还有许多风景奇秀的自然旅游资源。南部沿海风景区、旅顺口风景区、金石滩风景 区和冰峪沟风景区是大连四大名胜风景区，同时大连也具有北方第一大岛的长山群 岛，是原生态旅游、度假、休闲、避暑的最佳去所。 长海县是大连市旅游资源较丰富的地区之一。大连旅游资源普查工作确定长海 县旅游资源单体 100 个，含 7 个主类，

16、17 个亚类。在 100 个旅游单体当中属于优良 级旅游资源的单体有 30 个， 占所有单体总量的 30%。 其中： 五级旅游资源单体 1 个， 四级旅游资源单体 4 个，三级旅游资源单体 25 个。 旅游资源分类与定级表旅游资源分类与定级表 大类大类 亚亚 类类 名名 称称 代表性资源代表性资源 所处位置所处位置 单体数目单体数目 地文景观 AA 综合自然旅游地 长山群岛、广鹿岛、大长山岛 长山群岛、广鹿岛、 大长山岛 9 水域风光 BE 河口与海面 獐子岛金沙滩浴场、 瓜皮金沙浴 场、 彩虹滩浴场、 海洋岛苇子沟 双岸浴场等 獐子岛、海洋岛、 广鹿岛等 11 旅游商品 GA 地方旅游商品

17、鲍鱼、海参 獐子岛等 2 生物景观 CD 野生动物栖息地 长海海洋珍贵生物自然保护区 小长山岛 1 遗址遗迹 EA 史前人类活动场所 朱家村贝丘遗址、 上马石贝丘遗 址、小珠山遗址 广鹿岛 3 建筑设施 FA 综合人文旅游地 马祖庙、祈祥园、三元宫 广鹿岛、大长山岛、 3 人文活动 HD 人事记录 长海国际钓鱼节 小长山岛 1 合计 30 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产10 【小长山【小长山岛岛海边垂钓公园】海边垂钓公园】 【小长山【小长山岛岛海滩】海滩】 【上岛游轮】【上岛游轮】 【小长山【小长山岛岛垂钓平台】垂钓平台】 【双凤朝阳塔】【双凤朝阳塔】 【三元宫】【三元宫】

18、【扇贝】【扇贝】 【海胆】【海胆】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产11 1.1.6 1.1.6 城市配套城市配套 大连基础设施配套完善，先后荣获联合国授予的“人居奖”、环境“全球 500 佳”城市和全国绿化先进城市、全国环境综合整治十佳城市等荣誉称号。 长海县整体经济发展水平较低，医院、商场、文化休闲、娱乐等基础设施配套 成熟度较为一般。 【长海县【长海县商业步行街】商业步行街】 【长海县人民医院】【长海县人民医院】 【长海县【长海县四块石湾公园】四块石湾公园】 【长海县【长海县滨海商业街】滨海商业街】 【长海县【长海县长海农贸市场】长海农贸市场】 【大长山岛码头【大长山岛码

19、头】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产12 小长山岛目前整体配套成熟度更低，商业配套、餐饮业主要集中在中心商街； 目前岛上并无高端的五星或者四星级酒店。但在未来规划中将有两栋五星级酒店建 成。 教育配套完备， 目前小长山岛上有中小学及幼儿园， 并且教育硬件条件比较好。 【长海县第二中学】【长海县第二中学】 【小长山岛小长山岛房身小房身小学】学】 【小长山岛小长山岛公交线路图】公交线路图】 【小长山小长山岛岛中心商街中心商街】 【小长山岛小长山岛卫生院】卫生院】 【小长山岛小长山岛酒店】酒店】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产13 1.1.7 1.1.7 城市历史

20、文化城市历史文化 大连地区人类社会至少有 17000 年的历史。 近代史上的大连， 曾遭受沙皇俄国、 日本帝国主义等列强长达近 50 年的殖民统治，1945 年 8 月获得解放，同年 11 月 8 日大连市人民政府成立。1984 年至 1985 年，中国政府先后批准大连为沿海开放城 市和计划单列市，并赋予省级经济管理权限。1999 年在大连建市 100 周年之际，江 泽民同志为大连题词：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。 长海县历史悠久。据考古证实，早在 6000 年前的新石器时代，就有人类在岛上 渔猎耕耘，创造了辽南地区较有代表性的古老文化群落。其中广鹿岛的小珠山遗址 被确认为六千年前新石器时代的

21、遗址，是大连地区最早的村落遗址，黑墙屯遗址、 沙包子遗址，也都是新石器时期的文化遗址。1945 年 11 月解放，建立长山区，1949 年 11 月正式设县，始称长山县，1953 年 1 月改称长海县，县政府设在大长山岛。 1.2 1.2 长海县宏观经济环境长海县宏观经济环境 项目所在地小长山岛在行政上，从小范围看隶属长海县，从大范围看隶属于大 连市，长海县和大连市的宏观经济环境对小长山岛的经济发展产生重要影响，大连 市、长海县、小长山岛的经济发展环环相扣，因此报告中对大连市和长海县的宏观 经济进行分析。 1.2.1 1.2.1 大连市宏观经济状况大连市宏观经济状况 （1 1）20052005

22、- -20122012 年大连市年大连市 GDPGDP 总量总量情况情况 【20052005- -20122012 年大连市年大连市 GDPGDP 总量总量情况】情况】 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 GDP21522570313138584418515861507003 增长率 14%17%18%17%15%15%14%14% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 单 位 ： 亿 元 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产14 20

23、05-2012 年大连市 GDP 总量逐年增长，2006-2008 年增长率达到 17%、18%， 之后增长率平稳，均在 14%。2012 年达到历史最高值，为 7003 亿元。 （2 2）20052005- -20122012 年大连市固定资产投资情况年大连市固定资产投资情况 2005-2011 年， 大连市固定资产投资年均增长率 37%， 2012 年达到历史最高值， 为 5654 亿元。 但增幅在 2011 年开始减小，2012 年增幅为 23%。 【20052005- -20122012 年大连市固定资产投资情况】年大连市固定资产投资情况】 注： 从 2011 年开始， 固定资产投资统

24、计的起点标准从计划总投资 50 万元提高到 500 万元， 因此 2011 年全社会固定资产投资绝对数与 2010 年不可比，但增长速度是按可比口径计算的。 2010 年以前， 大连市固定资产投资占 GDP 比重逐年增长， 2010 年达到 99%。 2011 年固定资产投资占 GDP 比重有所下降，2012 年占比回升至 81%，固定资产投资仍为 大连市经济增长的主要动力。 【固定资产投资占【固定资产投资占 GDPGDP 比重情况】比重情况】 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 固定资产投资 11101469193125133274

25、508445805654 增长率 54%32%31%30%30%55%30%23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 单 位 ： 亿 元 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 固定资产投资占GDP比重 52%57%62%65%74%99%74%81% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产15 （3 3）20052005- -20122012 年大连市年大连市实际利用外资情况实际利用外资情况 大连

26、经济的高速增长使得外国企业普遍看好大连市场，2005-2012 年大连市实 际利用外资总额逐年增长。2012 年达到 124 亿美元，环比增长 12%，环比增幅虽然 较小，但已经扭转 2011 年增幅大幅下降的不良现象。 【20052005- -20201 12 2 年大连市年大连市实际利用实际利用外资情况】外资情况】 （4 4）20052005- -20122012 年大连市财政收入情况年大连市财政收入情况 2005-2012 年大连市财政收入总额整体呈上升态势。自 2009 年财政收入增 幅逐年增长，到 2012 年达到 750 亿元，增幅为 15%，增幅下降。财政收入的稳 步增长得益于大

27、连经济的稳定增长。 【20052005- -20122012 年大连市财政收入情况】年大连市财政收入情况】 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 实际利用外资 1022325060100110124 增长率 36%124%41%58%20%67%10%12% 0% 30% 60% 90% 120% 150% 0 20 40 60 80 100 120 140 单 位 ： 亿 美 元 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 财政收入总额 15119626833940050165175

28、0 增长率 29%30%37%27%18%25%30%15% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 单 位 ： 亿 元 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产16 （5 5）20052005- -20122012 年大连市人均可支配收入情况年大连市人均可支配收入情况 2005-2012 年大连市人均可支配收入逐年增加，年均增长率为 14%。自 2009 年 以来，人均可支配收入增幅逐渐增长，到 2012 年人均可支配收入 27539 元，环比增 长 14%，为历史最高值。 【20052005- -201220

29、12 年大连市人均可支配收入情况】年大连市人均可支配收入情况】 1.2.2 1.2.2 长海县经济发展情况长海县经济发展情况 （1 1）20052005- -20112011 年长海县年长海县 GDPGDP 总量总量情况情况 2005-2012 年长海县 GDP 总量整体呈上升趋势。从 2007 年开始，长海县 GDP 一 直处于快速增长阶段，自 2009 年后 GDP 增幅都在 20%以上，超过全市增幅。虽然目 前 GDP 总量排位仍处于全市各区县的后端，但随着旅游产业的发展及房地产业的快 速开发及崛起，GDP 总量将会大幅增长。 【20052005- -20112011 年长海县年长海县

30、GDGDP P 总量情况】总量情况】 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 人均可支配收入 1199413350151091750019014212932427627539 增长率 16%11%13%16%9%14%14%13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 单 位 ： 元 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 GDP21.9326.2829.8534.5542.0853.4564.82 增长率 18.

31、22%19.84%13.58%15.75%21.79%27.02%21.30% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 10 20 30 40 50 60 70 单 位 ： 亿 元 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产17 【20112011 年大连市各区市县年大连市各区市县 GDPGDP 占比情况】占比情况】 （2 2）20112011 年长海县产业结构发展情况年长海县产业结构发展情况 2011 年长海县三产占比为 63:11:25，第一产业占比最大，第二产业和第三产业 占比低于大连市水平，第三产业有待于进一步发展。 城市化的实质是由生产力变革引起的人口和其他经济

32、要素从农村向城市转变的 过程，表现在生产方式上就是产业结构的大规模调整。城市化首先是产业结构由第 一产业为主逐步转变为以第二产业和第三产业为主的过程。第二产业和第三产业在 整个国民经济构成中的比例越高，城市化水平越高。由此可见，长海县城市化水平 较低，城市化进程应适时适当提速。 【20112011 年各区市县产业结构对比情况】年各区市县产业结构对比情况】 中山 区 西岗 区 沙河 口区 甘井 子区 金州 新区 高新 园区 旅顺 口区 瓦房 店 普湾 新区 保税 区 长兴 岛 长海 庄河 GDP578.5 278.6 306.6 822.3 1321.1 235.0 220.7 823.1 63

33、0.9 291.066.564.8606.0 各区GDP占比 9%4%5%13%21%4%4%13%10%5%1%1%10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 单 位 ： 亿 元 6% 0% 0% 0% 1% 4% 7% 10% 14% 1% 63% 15% 52% 38% 30% 73% 71% 62% 66% 60% 31% 11% 59% 41% 96% 62% 70% 26% 25% 31% 25% 26% 68% 25% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 9

34、0% 100% 大连市 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 金州新区 旅顺口区 瓦房店 普湾新区 保税区 长海 庄河 第一产业 第二产业 第三产业 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产18 （3 3）20052005- -20112011 年长海县固定资产投资情况年长海县固定资产投资情况 2005-2011 年长海县固定资产投资额呈现增长的趋势，虽然 2005-2009 年间增 幅波动式的大幅下降，但 2009 年至今增幅保持平稳，没有继续下降的同时在 2011 年反而增幅增大。固定资产投资与地方发展息息相关，虽然长海县的旅游规划逐步 落实及政府的大力扶持下长海县固定投资将会大幅提

35、高，发展势头强劲。 【20052005- -20201111 年长海县固定资产投资情况】年长海县固定资产投资情况】 【20112011 年大连市部分区市县固定资产投资占比情况年大连市部分区市县固定资产投资占比情况】 （4 4）20112011 年长海县城镇化水平年长海县城镇化水平 2011 年末长海县城镇化率达到 41%，大连市城镇化率为 65%。城镇化进程是影 响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化进程完成之前，住房建设投资规模呈现 持续快速增长的态势。按照发达国家的发展规律，在城镇化超过 70%之前，住房建 中山 区 西岗 区 沙河 口区 甘井 子区 金州 新区 高新 园区 旅顺 口区 瓦

36、房 店 普湾 新区 保税 区 长兴 岛 长海 庄河 固定资产投资 175.0 71.2 139.1 796.7 1269. 324.6 377.2 498.0 394.6 258.5 209.2 23.5 287.7 各区占比 4%1%3%17%26%7%8%10%8%5%4%0%6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 单 位 ： 亿 元 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 固定资产投资 1.985.897.1812.4315.5618.9423.52 增长率 1

37、86.96% 197.47%21.90%73.12%25.99%20.95%24.18% 0% 50% 100% 150% 200% 0 5 10 15 20 25 单 位 ： 亿 元 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产19 设规模将保持快速增长。由此可见，在长海县城镇化进程中，将产生大量的住房需 求，长海县的房地产市场将迎来发展的黄金阶段。 1.2.3 1.2.3 宏观经济环境小结宏观经济环境小结 （1 1）长海县宏观经济环境小结）长海县宏观经济环境小结 经济发展潜力巨大。经济发展潜力巨大。在大连市“全域城市化”发展战略的影响下，长海县成 为大连市新市区新的经济增长点，2011

38、 年长海县 GDP 总量达到 64.82 亿元，同比增 长 21.3%，占大连市总量的 1%，经济发展潜力巨大。 第三产业有待发展。第三产业有待发展。长海县第一产业占比最大，为 63%，是经济的主要增长 点，第三产业占比与全市其他区域相比处于较低水平，有待于进一步发展。 固定资产投资未来发展势头强劲。固定资产投资未来发展势头强劲。长海县作为大连未来旅游重点发展区域， 旅游经济投资将会大幅增加，必然会带动大量的固定资产的投资，随着旅游产业的 不断成熟与完善，固定资产投资也会出现大幅增长的趋势。 城镇化建设有待于提高。城镇化建设有待于提高。长海县城市化率达到 41%，低于大连市的平均水 平，城市化

39、有待于进一步发展。 （2 2）宏观经济现状对长海县房地产市场的影响）宏观经济现状对长海县房地产市场的影响 长海县各项经济指标逐年增长，但目前 GDP 总量、固定资产投资均位于大连市 末位， 主要是目前该区域处于初级发展阶段。 随着大连旅游经济产业带的快速发展， 未来长海县经济发展势头强劲，为房地产市场的发展提供了良好的经济环境。 产业结构中第三产业占比与全市相比处于较低水平，产业结构的调整将带来较 大的流动人口，尤其是旅游人口，这将大大刺激房地产市场的有效需求。 长海县城市化水平相对较低，有待于进一步发展。城市化水平的提高将会产生 大量的房地产需求，未来房地产市场发展空间较大。 长海县居民主要

40、从事海产养殖业，生活相对富裕，居民收入较高。目前居民的 消费行为和消费习惯有待于引导。房地产需求也属于一种消费，如果合理引导，需 求量将会进一步扩大。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产20 1.3 1.3 长海县城市发展规划研究长海县城市发展规划研究 1.3.1 1.3.1 城市发展目标城市发展目标 大连市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015 年）规划 、 长海县 城市总体规划（2009-2030） 和大连长山群岛旅游避暑度假区总体规划对长海 县城市发展均做了详细规划，确定区域发展目标如下： 大连十二五规划中强调要加快旅游业全域布局，积极开发高端旅游项目，规划 游

41、艇码头、水上飞机俱乐部等新型高端旅游消费品基地。深度开发旅游产品，提升 旅游服务质量，重点发展避暑度假游、都市游、乡村游、历史文化游、温泉生态游、 建设东北亚滨海旅游中心城市和重要门户型国际度假旅游目的地。而长山群岛旅游 避暑度假区便是大连十二五规划中重点建设的项目。 长山群岛将被建设为一岛一品，星罗棋布，既有规模效应，又具独特魅力，极 具东方风韵的个性化海岛群。其中，大长山岛将成为旅游避暑中心区，突出海洋避 暑特色；小长山岛将成为国际海钓中心，突出国际会员海钓特色；广鹿岛将成为国 际休闲会议中心，构建国际会议经济特区；獐子岛将成为国家海洋渔业经济区，突 出生态渔业特色；海洋岛将成为国家海洋保

42、护区，突出绿色低碳特色。 【长海县总体规划图】【长海县总体规划图】 通过城镇重点片区建设，带动小长山岛城市化进程的全面加速；在实现渔业产 业结构优化的同时，打造自身优势品牌，通过发展以海钓为特色的休闲渔业，以避 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产21 暑度假为特色的海岛旅游业，来带动现代化服务业的建设与发展；对海域资源做到 适度开发，有效利用，注重可持续发展，最终将小长山岛建设为旅游特色鲜明、生 态环境优美、配套设施完善的生态型海岛旅游城镇。 【小长山岛【小长山岛总体规划图】总体规划图】 1.3.2 1.3.2 区域空间发展战略区域空间发展战略 小长山岛未来的发展格局为“一轴、一

43、带、五组团”的带状组团式发展格局， 组团之间的生态隔离带起到了区域之间空间分隔的作用，防止组团发展连成一片。 （1 1）一轴）一轴贯穿小长山岛东西方向的交通联系主轴。 （2 2）一带）一带由西沟客运港口延伸至区域中心的综合服务带。 （3 3）五组团）五组团海洋食品、海洋制药工业组团；中心服务组团；房身居住组 团；复兴居住组团；水产品生产加工、育苗基地。 【小长山岛【小长山岛空间发展战略示意图】空间发展战略示意图】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产22 1.3.3 1.3.3 全域主体功能区划全域主体功能区划 小长山岛总体功能布局分为城市建设区、养殖产业区、旅游度假区、生态保护

44、区、海钓基地五个功能区。 【小长山岛【小长山岛功能分功能分区规划图】区规划图】 1.3.4 1.3.4 区域产业规划区域产业规划 （1 1）打造）打造中国首个国际级群岛休闲度假区。中国首个国际级群岛休闲度假区。用 10 年左右时间，将长山群岛打 造成为集海洋文化体验、海上运动、康体养生、休闲度假、国际会议等功能于一体 的国际级海岛旅游目的地，成为中国一流、世界知名的“群岛型国际生态休闲度假 区” 。 （2 2）用好优惠政策，加大招商力度，重点发展高端旅游产业。）用好优惠政策，加大招商力度，重点发展高端旅游产业。长山群岛被省政 府确定为省级旅游避暑度假区后，省市也赋予度假区建设相关政策，这都有助

45、于大 幅提升以旅游业为支柱产业的第三产业整体水平。在抓紧落实好海昌集团小长山岛 西部开发、经典海岸项目建设的基础上，按照规划、布局要求，再引进一批具有牵 动性的高端旅游项目，以此带动小长山岛经济社会快速发展。要在五年时间内使小 长山岛海钓在国内小有名气，成为东北地区独具特色的旅游岛。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产23 【小长山岛小长山岛旅游规划图】旅游规划图】 （3 3） 打造小长山岛新兴旅游概念打造小长山岛新兴旅游概念 “海钓第一岛”“海钓第一岛” 。 小长山岛党委政府于 2007 年末提出了建设海钓岛的产业发展定位，并聘请海钓专家制作了小长山岛海钓规 划实施方案 ， 确

46、立了三个阶段目标的发展目标： 2010 年以前建成黄海海钓第一岛； 2015 年以前建成中国海钓第一岛； 2020 年以前建成具有一定影响力的国际海钓基地。 每年 10 月前后小长山岛将举办长海国际钓鱼节， 届时会吸引来自全国各地甚至全世 界各地的钓鱼爱好者前来垂钓游玩，场面热烈。 【垂钓平台】【垂钓平台】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产24 【钓鱼节开幕式现场】【钓鱼节开幕式现场】 【钓鱼爱好者的收获【钓鱼爱好者的收获】 （4 4）调整优化结构，提升经济效益，重点发展特色渔业产业。调整优化结构，提升经济效益，重点发展特色渔业产业。渔业经济仍是小 长山岛经济发展的主要动力源，

47、也是解决民生问题的着力点，必须正视海水养殖业 所面临的现状，也要利用好这个转型期，抓住国际旅游避暑胜地和现代海洋牧场建 设的历史机遇，大力推进科学用海，调整和优化产业结构，坚持走由沿岸向深水， 由海面向海底，由单一品种向多品种养殖，由零散化向合作化、集约化、规模化的 发展方向。要重点推动传统渔业向特色渔业发展，鼓励和扶持养殖业户转产转业， 缩减养殖规模，发展生态渔业养殖。 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产25 1.3.5 1.3.5 区域交通规划区域交通规划 （1 1）大长山岛大长山岛- -小长山岛长山跨海大桥小长山岛长山跨海大桥 大小长山岛的跨海大桥使两岛联接，是未来小长山岛

48、旅游业发展的重要机遇。 跨海大桥的修建缓解了小长山岛的交通制约， 使其有机会分享大长山岛的基础设施， 同时承接大长山岛的部分客源，对旅游业的发展功能显著。因此，旅游区、旅游项 目的布局应考虑跨海大桥在全岛的的核心区位，借助跨海大桥的区位优势，增强旅 游项目的可抵达性，加强旅游区的辐射范围。 【长山跨海大桥效果图】【长山跨海大桥效果图】 【长山跨海大桥实景图】【长山跨海大桥实景图】 小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告 新峰地产26 （2 2）小长山岛小长山岛路网规划路网规划 路网结构：路网结构：以现状东西向道路为路网主骨架，结合自然地形，采用方格网与自 由式相结合的路网结构。 道路等级：道路等级：城镇道路等级分为主干道、次干道和支路三级，有效联系各个功能 区。 红线宽度：红线宽度：主干道规划为双向 4 车道，红线宽度为 40 米、20 米；次干道规划 双向 2-4 车道，红线宽度 16 米、12 米；支路规划双向 2 车道，红线宽度 9 米。 横断面组织：横断面组织：从解决城镇交通问题和