安徽蚌埠市怀远县地块可行性研究报告.pdf

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1、投资可行性研究报告投资可行性研究报告投资可行性研究报告投资可行性研究报告 安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块 提报目标提报目标 提供较为合理的土地投标价格；提供较为合理的土地投标价格； 建议适合当地市场的产品类型，以实现“追求快速现金流 和实现利润最大化”的双重目标。 建议适合当地市场的产品类型，以实现“追求快速现金流 和实现利润最大化”的双重目标。 建立一定的房产品牌，以增加企业后续开发项目的政府 议价空间和市场溢价能力。 建立一定的房产品牌，以增加企业后续开发项目的政府 议价空间和市场溢价能力。 报告核心：报告核心： 报告核心：报告核心

2、： 宗地经济指标数据：宗地经济指标数据： 宗地经济指标数据：宗地经济指标数据： 净用地面积： 61028 （拟）净用地面积： 61028 （拟） 地块四至： 东至规划道路，南至圣泉大道，地块四至： 东至规划道路，南至圣泉大道， 西至新河路，北至榴城路西至新河路，北至榴城路 用地性质： 住宅用地性质： 住宅 容积率： 2.4容积率： 2.4 目录目录 城市概况城市概况 地块现状地块现状 竞争楼盘竞争楼盘 整体发展整体发展 经济测算经济测算 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 蚌埠市概况蚌埠市概况 蚌埠市，位于安徽省

3、东北部，淮河中游，京 沪、淮南铁路交点，是安徽省重要工商业城市，皖 北的物流、商贸中心。 蚌埠一市辖三县，固镇县、五河县、怀远 县。其中本块宗地位于怀远县内，为距离蚌埠市区 最近的郊县。 据2009年末统计结果，蚌埠市一市三县总面 积5952平方公里，人口358万。 蚌埠城市风貌蚌埠城市风貌 蚌埠辖区示意图蚌埠辖区示意图 交通交通 华东乃至全国重要的交通枢纽华东乃至全国重要的交通枢纽 蚌埠是一个靠“交通枢纽”发展的城市，是华东重要的 组合交通枢纽，公路、铁路、水运、四通八达。 蚌埠原有铁路较老京沪铁路、淮海铁路，淮南铁路， 制约了近20年来蚌埠的发展，导致蚌埠的经济地位在安徽省 境内持续下降；

4、但所幸蚌埠即将迎来新的发展良机国家 建设中的京沪高速铁路，京福高速铁路，都将设蚌埠南站， 建成后，2小时经济圈可辐射至合肥、徐州；5小时经济圈可 辐射至上海、南京、青岛、郑州，南昌，武汉。 可以说，京沪、京福高铁在未来的建成，对蚌埠的意义 深远。 蚌埠全国区位图蚌埠全国区位图 淮河大桥淮河大桥 蚌埠市交通辐射圈蚌埠市交通辐射圈 经济经济 2009年安徽省各市GDP排名2009年安徽省各市GDP排名 902 607.8 576.18 532.09 431.93 343.72 245.59 2102.12 508.7 802.66 665.89584.02 540.6 532.09 432.77

5、371.87 266.92 17.30% 15.40% 13.60% 12.40% 13.60% 12.70% 11% 13.70% 11.50% 12.20% 12.10% 13.30% 12.80% 12.10% 12.30% 13.70% 15.10% 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 合肥市芜湖市安庆市 马鞍山市阜阳市六安市滁州市宿州市蚌埠市巢湖市淮南市宣城市毫州市淮北市铜陵市黄山市池州市合肥市芜湖市安庆市 马鞍山市阜阳市六安市滁州市宿州市蚌埠市巢湖市淮南市宣城市毫州市淮北市铜陵市黄山市池州市 0.00% 2.00%

6、 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% GDPGDP增长率增长率 蚌埠城市竞争指数蚌埠城市竞争指数 蚌埠的区位特点决定了它对资金和人流的吸引力不仅仅局限在安徽蚌埠的区位特点决定了它对资金和人流的吸引力不仅仅局限在安徽 北部。蚌埠是一个依托铁路枢纽发展的城市，未来几年内交付使用北部。蚌埠是一个依托铁路枢纽发展的城市，未来几年内交付使用 的京沪、京福高铁应能令蚌埠重新获得一次

7、飞跃的良机。的京沪、京福高铁应能令蚌埠重新获得一次飞跃的良机。 蚌埠总体经济在安徽同等级城市中处于中等，与农业大市为伍，但蚌埠总体经济在安徽同等级城市中处于中等，与农业大市为伍，但 它并不以农业为主，而是以交通和铁路发家。因此潜力较大，发展它并不以农业为主，而是以交通和铁路发家。因此潜力较大，发展 空间大。空间大。 正面竞争指数正面竞争指数 正面竞争指数正面竞争指数 从经济的绝对值上来看，蚌埠经济总量低，支柱产业档次偏低，整从经济的绝对值上来看，蚌埠经济总量低，支柱产业档次偏低，整 体经济实力有限，即使在整个安徽省内也不靠前。体经济实力有限，即使在整个安徽省内也不靠前。 蚌埠曾经是安徽的经济明

8、珠，建国后至改革开放前，蚌埠原本一直蚌埠曾经是安徽的经济明珠，建国后至改革开放前，蚌埠原本一直 位列安徽省内排名前三甲。但是一方面，由于安徽省经济中心的一位列安徽省内排名前三甲。但是一方面，由于安徽省经济中心的一 再南移，蚌埠不被重视；另一方面，近70年内蚌埠居然没有新建过再南移，蚌埠不被重视；另一方面，近70年内蚌埠居然没有新建过 任何新铁路线，使得这个以交通发家的铁路枢纽城市没落了，近20任何新铁路线，使得这个以交通发家的铁路枢纽城市没落了，近20 年内省内地位不断下滑；希望京沪高铁的开通能令蚌埠重新腾飞。年内省内地位不断下滑；希望京沪高铁的开通能令蚌埠重新腾飞。 负面竞争指数负面竞争指数

9、 负面竞争指数负面竞争指数 经济经济 263.66 311.33 359.01 410 13% 15.3% 18.1% 26.7% 13% 15.3% 18.1% 26.7% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率 102.82 124.8 155.71 185 19% 24.80% 21.40% 21.4

10、0% 19% 24.80% 21.40% 21.40% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 固定资产投资及当年增长率2007-2010年 固定资产投资及当年增长率 30.12 39.54 45.42 56.2 24% 14.90% 31.30% 15.60% 24% 14.90% 31.30% 15.60% 0 10 20 30 40 50 60 20072008200920

11、102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 2007-2010年 财政收入2007-2010年 城镇人均可支配收入2007-2010年 财政收入2007-2010年 城镇人均可支配收入 9109 10875 15175 11440 12% 14.60% 9.40% 12.10% 12% 14.60% 9.40% 12.10% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20072008200920102007200820092010 0.00%

12、2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 数据来源：蚌埠市历年国民经济政府公报数据来源：蚌埠市历年国民经济政府公报 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 蚌埠市房地产市场现状蚌埠市房地产市场现状 成交量连续三个月下跌，成交均价探底后回升，刚需是购买主力； 由于起点较低，因此安徽楼市受新政的影响要比沿海发达地区小。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 怀远县概况怀远县概况 怀

13、远县是蚌埠市下辖的，距离市区最近的一 最近的一个县。总面积2396平方公里，总人 口130万人，是当地人口较为密集的郊县。 怀远县的经济实力较强，不仅是蚌埠的翘楚， 在安徽省内百县中亦能排名第四，是非常不错 的成绩。 荆山海拔259米，涂山339米，夹淮对峙，蔚 为壮观。特产石榴，武昌鱼。 由于和蚌埠市区仅十几公里，因此交通优势 等同蚌埠。 上图：怀远经济开发区 下图：涡河四桥上图：怀远经济开发区 下图：涡河四桥 怀远县经济怀远县经济 2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率 39 45.9 54 67.5 25% 14.80% 17.6

14、0% 47.80% 25% 14.80% 17.60% 47.80% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20072008200920102007200820092010 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 2007-2010年 固定资产投资及当年增长率2007-2010年 固定资产投资及当年增长率 3.5 4.4 5.5 6.4 16% 24.30% 20.50% 26.50% 16% 24.30% 20.50% 26.50% 0 1 2 3 4 5 6 7 20072008200920102007200820092

15、010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 财政收入2007-2010年 财政收入 91.4 99 116 131.7 14% 15.00% 12.10% 19.00% 14% 15.00% 12.10% 19.00% 0 20 40 60 80 100 120 140 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2007 年2008年2009年2010年 生产总值91.499116131.7 增长率19%12.1%15%13.

16、5% 财政收入3.54.45.56.4 增长率26.5%20.5%24.3%16% 固定资产投资3945.95467.5 增长率47.8%17.6%14.8%25% 怀远城市规划怀远城市规划 怀远城市规划将按照“改造老 城、开发新城、拉开框架、提 升品位”的基本思路，利用3- 5年时间，通过强力推进城市建 设项目实施，实现老城重点区 域改造基本完成，新城基础设 施和配套设施基本完善的总体 目标。 从2009年开始，怀远县在城市 建设方面的力度明显加大，20 10年将实施建设项目71个，总 投资52亿元，年度投资15亿元， 主要包括城市道路建设、生态 环境治理、市容景观及绿化亮 化、保障性安居工

17、程建设、城 市综合开发、文化旅游及社会 事业建设等六个方面。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 涡北新城涡北新城 涡北新城区地处206国道、307省道交汇处， 界阜蚌高速、合徐高速穿境而过，设出口， 南面紧傍涡、淮二河； 涡北新城规划范围东至经济开发区西侧防 护绿带，南至涡河、淮河大堤，西至涡河 大堤，北至规划307省道，用地总面积 10.24平方公里。 目前涡北新城内大部分政府行政机关已搬 迁至此，其它各项市政配套也在紧锣密鼓 地进行中。 区位优势明显。区位优势明显。与老城区紧密相连（仅隔涡河相望），又是一个

18、相对独立的新城区，是怀远未来的 政治、经济、文化中心。 交通优势优越。交通优势优越。307国道直达蚌埠市区。 人文优势明显。人文优势明显。怀远三中，禹王中学，还有一处在建的九年一贯制学校。涡北新城的人文氛围浓厚。 基础条件优越。基础条件优越。水、电、路、气、通讯等基本具备，地质构造良好，地基承载力较高，小高层、 高层等建设难度不高。 建设成本较低。建设成本较低。农田、平原为主，需拆迁建筑物密度小，开发建设成本低，风险小。 涡北新城的起点较高，综合优势较为突出，拥有一个值得期待的未来。 涡北新城涡北新城 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土

19、地供应 怀远县房地产概况 涡北新区经营性建设用地供应情况涡北新区经营性建设用地供应情况 2009年为涡北新城土地的集中供应年，2009年为涡北新城土地的集中供应年， 在政策扶持和市场好转的情况下，企业表现 出强烈的拿地意愿。 在政策扶持和市场好转的情况下，企业表现 出强烈的拿地意愿。 目前怀远商品房火爆的原因和2008年土地 供应量较少有关系。 目前怀远商品房火爆的原因和2008年土地 供应量较少有关系。根据房地产的开发速度和 规律， 2009年的土地将转变为2011-2012年的 商品房供应量，届时当地新房供不应求的局面 会得到明显改变。 怀远土地出让信息（2008-2010迄今） 根据房地

20、产的开发速度和 规律， 2009年的土地将转变为2011-2012年的 商品房供应量，届时当地新房供不应求的局面 会得到明显改变。 怀远土地出让信息（2008-2010迄今） 出让时间2008年2009年2010年2008年2009年2010年 涡北新城28190 120166.7 32963.5 涡北新城28190 120166.7 32963.5 城关镇29532 （其中城区54782 ）285866 （其中城区25250 ）0城关镇29532 （其中城区54782 ）285866 （其中城区25250 ）0 32963.5 285866 0 120166.7 28190 29532 0

21、50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 200820092010 32963.5 285866 0 120166.7 28190 29532 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 200820092010 涡北新区涡北新区城关镇城关镇 国有土地挂牌出让地块附表国有土地挂牌出让地块附表 宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置 HY2010-1132963.51.5商住涡北新城区 HY2009-41201001.3-1.8综合涡北新城区 HY2

22、009-4231498.41.5商住涡北新城区 HY2009-4939333.31.8居住、兼容部分配套商服涡北新城区 HY2009-15292351.7商住涡北新怀社区安置区 HY2008-02281902.0住宅涡北新城区 宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置 HY2009-12约631121.2商住城关镇水利局东 HY2009-13约91501.7商住原职业中学 HY2009-14约113001.7商住原五岔供销社 HY2009-18655841.2商住城关镇怀唐路东 HY2009-1648003.2商住团结桥西菜市 HY2009-20657621

23、.2商住城关镇环山西路东 HY2009-19661581.2商住城关镇大庆路东 HY2008-018507/商住卫生园区北 HY2008-031355/商住原呢绒厂 HY2008-04196703.0商住东方红小区北侧 国有土地挂牌出让地块附表国有土地挂牌出让地块附表 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 去化速度去化速度 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 商品房预售面积 （万平方米） 11.329.099.7911.329.099.79 同比增长23.41%/45.9%23.41%/45.9% 1

24、1.32 9.09 9.79 11.32 9.09 9.79 0 2 4 6 8 10 12 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 0 2 4 6 8 10 12 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 怀远县2009年至今商品房预售面积（万方）怀远县2009年至今商品房预售面积（万方） 怀远未来房地产市场形势预判怀远未来房地产市场形势预判 （1）较低的人均居住水平依然会持续推动当地房地产市场大踏步发展。（1）较低的人均居住水平依然会持续推动当地房地产市场大踏步发展。 蚌埠的人口数量在安徽省来看，属较为密集城市；而怀远又是蚌埠市人口大 县，当地人均居住水平明显未达到国家颁

25、布的平均水平（2008年数据约30平方 米），新建商品房市场发展空间较大。 （3）（3）“基数较低基数较低”和和“贷款较松贷款较松”这两个因素决定了房价有进一步提升的空间。这两个因素决定了房价有进一步提升的空间。 蚌埠市区住宅成交均价水平尚处于安徽省中流，按照安徽省内房地产市场发 展足迹来看，均价水平还有提升的空间。随着高铁开通这一利好的强劲刺激，当 地住宅在未来均价将会持续走高。 此外，当地首套房90平米以下2成首付的标准一直在执行，应能对房价的上涨 起到促进作用。当然我们也要清醒认识到，依靠贷款的松紧程度来刺激房价，是 一把双刃剑。一旦国家管制贷款，则成交量会停滞不前，盘整3-6个月后，房

26、价必 跌。 由于怀远县城的样本范围太窄，下面我们从蚌埠市的部分数据来预判该区域 市场未来的市场形势。 由于怀远县城的样本范围太窄，下面我们从蚌埠市的部分数据来预判该区域 市场未来的市场形势。 政策对当地楼市的影响政策对当地楼市的影响 从政策颁布与价格走势结合情况来看，蚌埠楼市的成交均价 在政策的影响下，并未出现大起大落，受影响较大的是成交量。 从政策颁布与价格走势结合情况来看，蚌埠楼市的成交均价 在政策的影响下，并未出现大起大落，受影响较大的是成交量。 通胀预期对当地楼市的影响通胀预期对当地楼市的影响 通胀预期对当地楼市基本无影响。通胀预期对当地楼市基本无影响。 无论是蚌埠还是怀远，当地市场投

27、资客较少，基本都是刚性需求。普通住宅的刚性 需求与通胀的关联度远小于豪宅与通胀的关联度，从2007年至2009年CPI指数和蚌埠房 价增长率的图表也表明了这一点。 因通胀预期而抢购房产，导致房价上升的情况多出现在江浙沿海，居民储蓄较多的 城市，而非经济不发达身份的不发达城市。 国家新政出台后， 成交量下滑明显，且 持续下滑； 成交均价经历短暂下滑 后，回暖明显。 国家新政出台后， 成交量下滑明显，且 持续下滑； 成交均价经历短暂下滑 后，回暖明显。 成交量和成交价格月度走势图成交量和成交价格月度走势图 套型产品发展态势套型产品发展态势 1634 875 1250 417 208 42 1811

28、 1233 1052 546 192 84 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 90以下90100100120120140144180180以上 供应量 成交量 提示：提示： 90平米以下产品最受顾客青睐，除了房价持续上涨导致顾客在原定的总价预算范围内，只能退而求小 户型这一因素外，还有一个很重要的因素是首套房90平米以下，仅需2成首付。 蚌埠有一个房产项目将这一优势利用地淋漓尽致，从而导致自身在均价比周边竞争对手高600元/平米 的前提下，依然被客户抢购一空，在下面的楼盘市调表里我们会具体阐述。 数据来源蚌埠房地产交易网2009年成

29、交汇总。 90平方米以下住宅成交 量最高，90-120平方米之间 的住宅为市场主流；说明蚌 埠市场产品仍以刚性需求， 中端为主，同时高端产品供 应较为缺乏。 说明蚌 埠市场产品仍以刚性需求， 中端为主，同时高端产品供 应较为缺乏。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 地块现状 SWOT分析 东至规划道路，南至东至规划道路，南至 圣泉大道；西至新河圣泉大道；西至新河 路，北至榴城路。路，北至榴城路。 上述道路规格高，路上述道路规格高，路 面情况好，去老城区面情况好，去老城区 或者蚌埠市区均十分或者蚌埠市区均十分

30、便捷。便捷。 其中圣泉大道还有部其中圣泉大道还有部 分路段未修，规划道分路段未修，规划道 路也未修。路也未修。 道路四至道路四至道路四至道路四至 地块现状地块现状 目前宗地上为临时农田，目前宗地上为临时农田， 政府征地补偿工作已经政府征地补偿工作已经 完成。完成。 西邻怀远三中，南面是西邻怀远三中，南面是 待建的怀远公安局，北待建的怀远公安局，北 面有待建的农贸市场。面有待建的农贸市场。 宗地现状宗地现状 远大未来城远大未来城远大未来城远大未来城 周边配套周边配套 怀远三中怀远三中怀远三中怀远三中农居点农居点农居点农居点 禹王中学禹王中学禹王中学禹王中学 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现

31、状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 地块现状 SWOT分析 SWOT分析分析 待出让地块中位置最理想的地块之一。待出让地块中位置最理想的地块之一。 虽然暂时是已建成新区的最边缘地带。但从涡北新区总的规划图虽然暂时是已建成新区的最边缘地带。但从涡北新区总的规划图 纸来看，本地块属于涡北新区较核心区域，拥有良好未来。纸来看，本地块属于涡北新区较核心区域，拥有良好未来。 周边人文教育氛围浓厚。周边人文教育氛围浓厚。 已建成的怀远三中、禹王中学，还有待建的九年一贯制学校一 所。 已建成的怀远三中、禹王中学，还有待建的九年一贯制学校一 所。 周边道路路况良好

32、，规格高，去老城区和蚌埠均十分便捷。周边道路路况良好，规格高，去老城区和蚌埠均十分便捷。 项目地块外形规整，土地利用率高，容易产品塑造。项目地块外形规整，土地利用率高，容易产品塑造。 S（优势）分析S（优势）分析 S（优势）分析S（优势）分析 周边生活配套尚不齐全，区域内公交周边生活配套尚不齐全，区域内公交线路极少，超市卖场基本为零；线路极少，超市卖场基本为零； 人气还需要一定时间的培养。人气还需要一定时间的培养。 地块正北面为安置农居点，未来对楼地块正北面为安置农居点，未来对楼盘品质和形象带来一定影响。盘品质和形象带来一定影响。 异地开发商，在当地无口碑及开发产品。异地开发商，在当地无口碑及

33、开发产品。 W（劣势）分析W（劣势）分析 W（劣势）分析W（劣势）分析 SWOT分析分析 京沪高铁的开通将为当地带来一次腾飞的契机。京沪高铁的开通将为当地带来一次腾飞的契机。 怀远房价基数较低，人口较多，经济走势强劲，城市化进程才刚刚开始，整体购房及消费能力必将怀远房价基数较低，人口较多，经济走势强劲，城市化进程才刚刚开始，整体购房及消费能力必将 逐年增强。逐年增强。 从市政资料显示，涡北为政府规划重点发展区域，未来几年重点投入的对象，发展前景良好；从市政资料显示，涡北为政府规划重点发展区域，未来几年重点投入的对象，发展前景良好； 地块取得的成本有一定优惠条件，具有天然优势；地块取得的成本有一

34、定优惠条件，具有天然优势； 与沿海发达地区的营销代理机构和建筑设计院合作，强强联手，将新产品、新理念带入怀远，努力与沿海发达地区的营销代理机构和建筑设计院合作，强强联手，将新产品、新理念带入怀远，努力 实现目标利润的最大化。实现目标利润的最大化。 O（机会）分析O（机会）分析 O（机会）分析O（机会）分析 每一个新区的建设都要协调好人口导入速度和土地建设指标两者之间的关系，从规划图上看，涡北每一个新区的建设都要协调好人口导入速度和土地建设指标两者之间的关系，从规划图上看，涡北 新区未来土地供应量为数不少，一旦土地建设指标批复过快，则未来市场竞争激烈。新区未来土地供应量为数不少，一旦土地建设指标

35、批复过快，则未来市场竞争激烈。 目前国家房地产政策日趋严格，未来宏观调控政策具有较多不确定性，其中对当地会有较大影响的目前国家房地产政策日趋严格，未来宏观调控政策具有较多不确定性，其中对当地会有较大影响的 应该是贷款政策。目前当地仍执行首套90平米以下2成首付，因此房价有一定的惯性上涨动力。应该是贷款政策。目前当地仍执行首套90平米以下2成首付，因此房价有一定的惯性上涨动力。 T（威胁）分析T（威胁）分析 T（威胁）分析T（威胁）分析 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 怀远楼市总结 个案分析 怀远楼市总结怀远

36、楼市总结 怀远经济的走强、在外打工居民回乡置业、城市化进程引起的农村人口进城这三个因素， 成为了怀远楼市上涨的主要推动力。其中涡北新区特别抢眼的一个购房主力人群，是方便 子女读书而置业，这一点和“学区房”有一定类似。 怀远经济的走强、在外打工居民回乡置业、城市化进程引起的农村人口进城这三个因素， 成为了怀远楼市上涨的主要推动力。其中涡北新区特别抢眼的一个购房主力人群，是方便 子女读书而置业，这一点和“学区房”有一定类似。 涡北新区的楼市正处在新区发展的典型的次级阶段土地供应量较大，产品供应量较大， 销售速度快，销售价格拉升快，但由于市政配套尚未健全，商品房空置率较高。 涡北新区的楼市正处在新区

37、发展的典型的次级阶段土地供应量较大，产品供应量较大， 销售速度快，销售价格拉升快，但由于市政配套尚未健全，商品房空置率较高。 楼市上涨速度过快，导致大户型出现滞销局面，面积控制得当的房源去化速度相当快，其 中尤以90平米以下的2房，100平米以下的（2+1）房，110平米以下的3房去化最快。 楼市上涨速度过快，导致大户型出现滞销局面，面积控制得当的房源去化速度相当快，其 中尤以90平米以下的2房，100平米以下的（2+1）房，110平米以下的3房去化最快。 目前市场上常规产品依然是多层，但期房销售中已处于多层向小高层过渡阶段，小高层、 高层产品在当地市场普遍比多层贵 目前市场上常规产品依然是多

38、层，但期房销售中已处于多层向小高层过渡阶段，小高层、 高层产品在当地市场普遍比多层贵300-500元元/平米，逐步被接受，不存在严重抗性。平米，逐步被接受，不存在严重抗性。 当地消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加。当地消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 怀远楼市总结 个案分析 楼盘个案分析楼盘个案分析 远大未来城远大未来城 项目名称项目名称远大未来城所在区域所在区域新城区 开发商开发商浙嘉远大房地产 开发有限公司 项目地址项目地址

39、政府北路与国税东路 路口 总建筑面积总建筑面积16余万平方米联系电话联系电话0552-8666666 物业形态物业形态多层目标诉求目标诉求拥有远大，拥有未来 户型面积户型面积两房面积：86 ；三房面积：94-118 ； 四房面积：138 销售均价销售均价3200-3300元/ 项目简介项目简介与本块宗地最有竞争意义的楼盘，且未来供应量较 大。南靠政府北路、西依国税东路，纯多层社区，部 分现房已入住；浙江开发商，浙江建筑规划设计院。 8.14新开盘一部分产品，当日销售一空。下一批预计 在年底开盘，销售情况可谓一房难求。 阳光都市阳光都市 项目名称项目名称阳光都市所在区域所在区域新城区 开发商开发

40、商怀远阳光房地产开发有限公司项目地址项目地址政府北路与怀魏路交界 总建筑面积总建筑面积48252平方米联系电话联系电话0552-8021278/8021378 物业形态物业形态多层售罄，在售高层目标诉求目标诉求城市新坐标，生活新领域 户型面积户型面积两房面积：88-92 ；三房面积：127 ；四房面积：118-122 价格范围价格范围3200元/（多层）；高层价格待定 项目简介项目简介政府北路与怀魏路交界处，涡北新区生活圈中心区域，与县第二人民医院隔街相望， 周边生活配套相对成熟，一期现房已入住，二期新推高层住宅，预计今年年底开盘。 静心嘉苑静心嘉苑 项目名称项目名称静心嘉苑所在区域所在区域新

41、城区 开发商开发商怀远宏远房地产开发有限公司项目地址项目地址政府北路与国税东路口 物业形态物业形态18F高层联系电话联系电话0552-8029999/8029888 户型面积户型面积82-118 目标诉求目标诉求都市生活典范，精英一族 家园 价格范围价格范围6000元/左右 项目简介项目简介 静心嘉苑是怀远首家精装修的全高层住宅，售楼处目前处于蓄水状态，对外报价 是目前怀远第一高。目前尚未开盘。 虽然报价极高，但售楼处规模、装修、档次，业务人员的专业素质均一般，无法 匹配这楼盘定位。 禹都华庭禹都华庭 项目名称项目名称禹都华庭所在区域所在区域新城区 开发商开发商 嘉鸿房地产 开发公司 项目地址

42、项目地址怀魏路与政府北路交叉口 总占地面积总占地面积13.5万平方米联系电话联系电话0552-8028017/8028018 总建筑面积总建筑面积20.7万平方米容积率容积率1.45 物业类型物业类型 多层、小高层、 联体别墅 绿化率绿化率33.6% 户型面积户型面积80-120目标诉求目标诉求千年禹都 新生活中心 销售均价销售均价3300元/ 项目简介项目简介怀远目前最好的售楼处，也是最有服务意识和专业素养的 销售人员。 项目位于涡北的中心位置，西接县建设局，东临教育园 区，北达圣泉大道，南至政府北路，一条怀魏路将社区分 成东西两大部分。 项目开发体量较大，周期较长，产品类型较多，前期推出

43、多层快速回笼资金，推出联体别墅拉升楼盘均价，后期推 出小高层提高整体利润，这是一般大盘常用的开发模式。 颐景花园颐景花园 项目名称项目名称颐景花园所在区域所在区域新城区 开发商开发商中国房地产开发合肥有限公司项目地址项目地址圣泉大道与怀魏路口 物业形态物业形态多层联系电话联系电话0552-8012983/8215383 户型面积户型面积三房面积：88-100 目标诉求目标诉求新城新家新生活 价格范围价格范围3200元/左右 项目简介项目简介 一期推出13幢多层住宅与商业门面，二期200余套90-120平方米房源，现已全面售 罄，项目三期预计九月底开盘。 该项目区位次于禹都华庭，楼盘品质和售楼处

44、装修也次于禹都，但均价可以与禹都 持平，原因在于户型面积的控制。3房面积普遍小10-20平方米，较受消费者青睐。 方阵方阵中央花园中央花园 项目名称项目名称方阵中央花园所在区域所在区域新城区 开发商开发商方阵房地产开发 有限公司 项目地址项目地址307省道与206国道交叉口 总占地面积总占地面积416亩联系电话联系电话0552-8220888/ 8220999 总建筑面积总建筑面积40万平方米目标诉求目标诉求领舞城市 我在中央 物业类型物业类型多层、高层户型面积户型面积90-130平方米 销售均价销售均价3400元/ 项目简介项目简介涡北新区地理位置最好的楼盘。北邻怀远县人民政府，南 临涡北绿

45、化景观带，东侧拥享涡河百亩浩淼水系，与大禹 文化广场紧密相临。 小区由多层住宅、沿河高层景观公寓、中央精品建材街、 中央商业休闲广场、四星级中央饭店和大型仓储式购物超 市共同组成，开发体量惊人。 沿河高层于8.21开盘，首批房源售罄。2房全部在90平米以 下，确保2成首付；紧凑型3房在110平米，舒适型3房在130 平米，针对不同客户。2梯3户，缺点是部分2房南北不通。 香堤荣府香堤荣府 项目名称项目名称香堤荣府所在区域所在区域蚌埠经济开发区 开发商开发商蚌埠荣盛置业有限公司项目地址项目地址航华路 物业形态物业形态高层、联排别墅联系电话联系电话0552-4042088/4042688 户型面积

46、户型面积89-140平方米目标诉求目标诉求至尊豪宅 荣归足下 价格范围价格范围5500元/左右 项目简介项目简介为预判怀远未来房产的发展方向，我们特意对蚌埠市区的部分优秀楼盘做了市调工作。香堤 荣府是蚌埠最知名、档次最高的售楼处。是荣盛集团继成功开发阿尔卡迪亚阳光苑、蓝天 城、碧水湾之后的又一作品。 本案无论从售楼处规模档次、销售人员专业素养、样板间设计等方面，都达到了一线城市的 水平。本项目最大的可借鉴亮点在于N+1房的设计，这也是目前国内知名开发商万科、金地等 在实践的方式。 N+1房型，即意味着买1房得小2房，买2房得小3房，买3房得小4房；由于去年房价上涨过快， 这种方式非常受消费者青

47、睐。值得指出的是，选购N+1房的客户，都是原计划购买N房的客 户，而非N-1房。即本来想购买正常3房的客户，他不会去购买2+1房，而是购买3+1房。 水晶城水晶城 项目名称项目名称水晶城所在区域所在区域蚌埠经济开发区 开发商开发商安徽万方置业投资 股份有限公司 项目地址项目地址涂山东路与航华路交 汇处 总建筑面积总建筑面积15万平方米联系电话联系电话0552-3187755/ 3187722 物业类型物业类型多层、小高层、 高层 目标诉求目标诉求新城核心，晶质住界 户型面积户型面积86-120平方米；四房面积：130-170平方米 物业类型物业类型4500-5000元/ 项目简介项目简介项目位

48、于涂山东路与航华路交汇处。建筑高度由内而 外递次降低，从中心到外围，依次为高层、小高层、 多层，层次分明，保证了视觉的通透。由中国建筑上 海设计研究院规划设计。 产品品质不错，硬件条件可以，软性服务意识较差， 销售人员专业培训不过关。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 项目定位 目标客户诉求点 容积率控制 户型设计 销售价格建议 项目定位项目定位 涡北新区内，涡北新区内， 唯一为年轻系、新生代客源度身定制的，唯一为年轻系、新生代客源度身定制的， 以“书香、学府、翰林”为人文关怀的，以“书香、学府、翰林”为人文关怀的， 以“小面积，低首付”为营销卖点的，以“小面积，低首付”为营销卖点的， 怀远当地首个纯小高层高尚社区。怀远当地首个纯小高层高尚社区。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 地块现状篇地块现状篇 竞争楼盘篇竞争楼盘篇 整体发展篇整体发展篇 经济测算篇经济测算篇 项目定位 目标客户诉求点 容积率控制 户型设计 销售价格建议 目标