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1、 琼海富田金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告二一年八月目 录第一章总 论1第一节 项目基本情况1第二节 编制依据及研究范围4第三节 结论及建议5第二章项目建设的背景及必要性7第一节 项目建设的背景7第二节 项目建设的必要性9第三章市场分析11第一节 本项目商住社区的概念11第二节 海南目前房地产市场情况介绍11第三节 海南未来房地产市场预测13第四节 琼海房地产市场状况15第五节 项目所在区域房地产市场简析16第六节 本项目与其他项目相比较的优势19第七节 本项目前景预测19第四章项目定位21第一节 功能定位21第二节 市场定位21第三节 定价策略25第四节 入市姿态及推广时机定位26第五节
2、 销售方式定位27第六节 物业服务定位27第五章建设地点及建设条件28第一节 建设地址28第二节 建设条件28第六章建设规模及建设内容32第七章建筑建设方案33第一节 项目总体规划方案33第二节 单体建筑方案35第三节 结构方案39第八章公用工程40第一节 给排水工程40第二节 电 气43第三节 空调与通风工程49第四节 燃气设计51第五节 道路、舞池花坛、停车场与绿化51第九章消防及安全54第十章环境保护及节能58第一节 环境保护58第二节 节能措施61第十一章项目组织及劳动定员63第一节 项目组织63第二节 劳动定员63第十二章项目建设管理及招标投标65第一节 建设管理65第二节 招标投标
3、65第十三章项目实施进度67第十四章投资估算与资金筹措68第一节 投资估算68第二节 资金筹措71第十五章财务分析与评价71第十六章风险性分析77第一章 总 论第一节 项目基本情况一. 项目名称琼海富田金色荷塘房地产建设项目二. 建设单位概况(一) 建设单位琼海富田实业有限公司(二) 建设单位概况琼海富田实业有限公司成立于2007年4月25日，注册资金为2000万元，注册号888888889，法定代表人为，注册地定琼海市*城。公司现有管理及技术人员共10人，是一家具有暂定资质的房地产开发企业（限于富田金色荷塘项目开发）。公司主要经营：房地产开发经营；房地产租凭；房地产营销策划；商务服务；企业策
4、划；建筑材料销售等。 三. 项目拟建地点琼海富田金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程。四. 项目定位根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。五. 项目主要建设规模及内容根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼。根据规划初步意见，项目规划指标：容积率2.0、建筑密度16.3%、绿化率40%。项目拟建设：（1）总建筑面积44488.3m2，其中：商业铺面面积148.2m2；住宅建筑面积40355.8m2
5、,底层架空层面积2143.5 m2。（2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。（3）配套各种娱乐设施，设网球场、羽毛球场、棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极、舞蹈、体操、晨跑等户外有氧运动。六. 项目总投资及资金筹措本项目总投资12051.18万元。向国内银行申请中期借款6000万元，银行中长期借款按年利率5.76%计算利息。其余6051.18万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七. 主要技术经济指标详见以下主要技术经济指标表：序号名 称单位数 量1总用地面积m
6、2201972总建筑面积m244488.33地面总建筑面积m244488.3计容积率建筑面积m240504其中住宅m240355.8商业铺面m2148.24地下总建筑面积m25建筑占地面积m23292.16建筑密度%16.37容积率2.08绿化率%409总户数户68010机动车停车数辆146其中地下停车数辆地面停车数辆14611总投资万元12051.18其中（1）土地费用万元3000.00（2）工程费用万元7262.27(3) 前期工程费万元259.28(4) 其他费用万元379.76(5) 预备费万元545.07(6)建设期利息万元604.8012财务内部收益率(税后)%52.7613财务净
7、现值(税后)万元5153.9914投资利润率%14.6815投资利税率%33.9716资本金净利率%31.5917投资回收期（税后）年318投资借款偿还期（含建设期）年4 第二节 编制依据及研究范围一. 可行性研究报告编制依据1. 琼海富田实业有限公司与海南*签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；2. 民用建筑设计通则（GB 503522005）；3. 住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；4. 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5. 建筑设计防火规范（GB500162006）；6. 城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年
8、版）；7. 城市道路和建筑物无障碍设计规范 (JGJ502001)；8. 其它现行的标准、规范、定额；9. 建设单位提供的相关资料。二. 研究范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。第三节 结论及建议一. 研究结论1. 海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益
9、。2. 琼海富田金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城市总体规划，已经琼海市建设局关于项目总平面图的批复、琼海市建设工程规划临时许可证及琼海市发展和改革委员会（海发改备备案，并已获琼海市国土环境资源局关于富田金色荷塘项目环境影响报告表的批复。3.依据本文的方案，项目总建筑面积44488.3平方米，全部投资12051.18万元。经测算,在基准贴现率为12%的情况下,项目财务净现值5153.99万元，财务内部收益率（FIRR）52.76%,动态投资回收期3年，投资利润率14.68%。因此，富田金色荷塘项目在经济上是可行的。 二. 建议1. 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评
10、价等。2. 应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3. 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景一海南国际旅游岛将进一步推动海南旅游房地产的健康发展房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动海南国际旅游岛建设具有很大的促进作用和重要的意义。由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。2008年11月份以来，海南及时化解国际金融危机对房地产市场造成的巨大冲击，采取了
11、一系列措施，促进房地产市场回暖。2010年1月4日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式出台，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。二、旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容旅游地产是海南房地产市场的主力，旅游资源发达的三亚、 海口、琼海为海南房地产市场发展的主力城市。海南作为中国唯一的热带省份，具有绝佳而不可替代的旅游资源，国际旅游岛获批后，海南旅游业将具有更为广阔的发展空间，进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。近年来，琼海市
12、委市政府确定了“以万泉河为灵魂，以博鳌亚洲论坛为品牌，以温泉为特色资源，以人文环境为优势，发展特色产业，建设特色城市”这一富有特色的琼海发展思路。并提出了“把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、柔美、宜居的城市。得益于这一发展战略，琼海全市旅游和旅游房地产业得到了迅猛发展，并逐渐成为全市经济增长的重要一极。以万泉河为灵魂、以亚洲博鳌论坛为品牌、以官塘温泉宜居环境为优势发展琼海特色旅游产业，成为琼海市委市政府推进琼海经济发展的战略定位。旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，官塘温泉、博鳌、嘉积主城区万泉滨河等构成了房地产业发展的基本要素。在旅游地产的推动下，官塘、嘉积市区、博鳌三大组团经济发展势头日趋
13、旺盛，逐渐形成琼海市城市发展三足鼎立态势。随着琼海城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，琼海房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。三琼海市房地产市场具有广阔的发展空间琼海市是以纯朴民风、和谐社会和万泉河、官塘温泉、红色娘子军、亚洲论坛为主导特色的中等城市。琼海市总人口约46万人，是我省著名的侨乡，地处海南岛东部，北距海口市86公里，南距三亚市163公里，交通便利。琼海市历来是海南岛比较富庶的地区，人文环境优秀，经济文化发达，基础设施良好。由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成的大琼海，在最近几年推进的城市化进程中已逐渐崛起成为除海口、三亚外的海
14、南第三大城市。 随着琼海经济实力的逐步增强和知名度的不断提升，博鳌特别区规划二期建设项目、博鳌滨海旅游区建设项目、官塘新城区整体开发项目等一批项目已经相继开发，大批岛内外房地产开发企业纷纷抢滩琼海购买土地，进行房地产项目开发建设，也吸引了大批来自内地以及新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家的客户。近几年来，琼海楼市的售价节节攀升，其销售面积、开发面积也呈快速增长趋势。第二节 项目建设的必要性目前我国房地产业已形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”
15、。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。海南省的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，随着海南省国际旅游岛的开发建设，总体势头趋于看好。特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间，市场前景仍然乐观。随着海南房地产和旅游房地产业的快速发展，新的投资理念和营销方式
16、悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着海南省房地产业的投资理念和发展趋势。本项目的建设顺应了当前海南省和琼海市房地产的发展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。第三章 市场分析第一节 本项目商住社区的概念本项目位于位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程，交通便利，市政配套设施齐全。富田金色荷塘项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为中高档休闲、度假、养生商住社区，主要目标客户群定位为省外客户或
17、省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户。第二节 海南目前房地产市场情况介绍国务院日前公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。1、房地产投资和销售增速明显快于全国平均水平2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1-11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长
18、42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。其中，11月，海南完成房地产开发投资28.96亿元，环比下降0.14%；商品住宅完成投资26.35亿元，环比上涨2.25%；商品房销售面积48.18万平方米，环比上涨16.72%；商品房销售额42.48亿元，环比上涨61.03%。）2、全省商品住房销售价格涨幅明显2009年11月，海口房价同比上涨13，三亚房价同比上涨66。而一年多前，金融危机已然肆虐的2008年11月份，海口新建住宅同比上涨近10，居全国第五位，环比居全国第一位，已经显示出不可小觑的“热度”。3、90平米以下住宅最受消费者青睐根据海南搜房网调查显示，两房和三房是大
19、多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占50.7和36.6，一房的意向购买量相对较少，占9.2，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为1.4，选择四房的最少，仅为0.7%。4. 从消费者购房面积的调查显示，70-90平方米的房子最受青睐，有29.6的受访者意向购买70-90平方米的房子，90-110平方米和70平方米以下的房子也有着较大的需求量，意向购买者分别占25.3和26.1，另外，110-150平方米房子的意向购买者占将近16.9，而150平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占2.1。5. 岛外人士仍是购买海南商品房的主力军。据海南省住房和城乡建设厅统计，海南旅
20、游房地产呈现建销两旺的局面，截至月底，已销售万平方米，全年有望达到万平方米。今年上半年，岛外人士购买海口市、三亚市商品住房保持较高的比重，总套数分别为、，总面积分别为.、.。第三节 海南未来房地产市场预测从上述海南房地产运行情况来看，海南房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。1、国家政策支持房地产健康发展。2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。国务院办公厅2008年12月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见“国13条”。 国务院日前公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将
21、海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。上述为实现中央关于促进房地产市场健康发展的政策措施，支持房地产健康发展。2、从海南近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势。海南向来是诸多国内外有识之士异地置业的首选，再加上海南宜居、养生价值日益彰显和海南国际旅游岛建设进程的推进，海南受到了越来越多外来资金的青睐和追逐。由于海南的房价与内地其他省市相比，还外于较低水平，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进下，海南房价整体上涨是可以预期的。根据国家统计局海南调查总队在2008年10月8日召开的“庆改革开放三十周年、贺海南建省二十周年房地产金融论坛”上在分析今后几个月
22、及明年房价走势方面时，调查显示未来海南房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定;其次是不同位置的房价走势将呈现出不同的态势。二线县市房价远低于海口、三亚，仍有上升空间。3、岛外的购房者为主体从海南房地产市场的客户结构来看，岛外的购房者比例越来越大。而且购房者并非像深圳、北京等地的外地购房者一样，买房仅仅为了等待升值。海南由于拥有优质的自然环境，岛外购房者购买房子的需求是双重性的，也就是度假、养老、过冬和投资增值并重。所以这些房子可以被消费者长期持有，不会因为调控政策的变动而大幅度波动。这也是我国前二年出台的一系列宏观政策对海
23、南房地产市场影响较小的原因。海南省房地产的主要购买人群为岛外人士和少量的外国人，占全省房地产销售的75%以上。从抽样调查得知，这部分人群收入较高，除了满足基本的住房要求之外，他们在海南购买房子主要用于休闲度假、疗养等。海南房地产业主要面对的是国内中高收入人群，而且随着我国经济的不断发展，人们收入的不断提高，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进的背景下，这种需求还会有所增高。海南的房地产业应开发更好的产品，不断提高生活环境水平，完善公共基础设施，满足购房人群的需要。从这个角度来看，海南的房地产业会有比较健康和理性的发展。第四节 琼海房地产市场状况琼海被誉为海南的东方明珠，它拥有充满传奇的红色娘子
24、军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛。琼海房产在2009年11月份以前，均价仅在2500/平方米，经过12月份的暴涨，市场权威专家称目前均价已经在8000左右。琼海市近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。目前琼海市房地产发展可以分为三大板块，以万泉河和市中心为品牌的市区嘉积板块，以博鳌论坛和一线海景为资源的博鳌板块，以及以养生度假，休闲为口号的官塘板块。嘉积板块位于城市中心， 生活配套设施较好， 交通便利， 分享琼海红色旅游城市便利，客户需求以满足外来和本地双重主导，市场价格一直居于处于较低水平，近期受整体市场利好影响，也出现大幅上涨情况，目前价格维持
25、在6000-8000元/平方米的价位，但是该板块近年来开发项目较多，但产品同质化较严重，市场竞争激烈。博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带， 依托博鳌亚洲论坛趋势， 该地区近年来发展迅速，博鳌水城已作出整体规划，大盘开发开始逐步主导本地区市场，项目多以一线海景和博鳌品牌作为营销手段，将于今年举办的首届博鳌国际旅游论坛使本地区成为近来的热点板块，商品房价格得到整体上的攀升，公寓价格已上涨到15000 元/平方米以上，部分超过2 万。该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场的动工及东环铁路的开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建成国际化的商务、度假社区和国际大型会议中心聚集地。官塘板块位
26、于琼海市西南方向，该区域以自然风景和养生温泉而著名，由于公共配套尚不够完善，目前该区域开发项目尚不多，也多以养生度假为主，价格相对于市区内高而略低于博鳌板块，客户也多以内地养生度假为主。伴随着海南国际旅游岛的建设，区域开发潜力较大。第五节 项目所在区域房地产市场简析 根据琼海市发展状况，可将琼海的发展划分为三大板块：以嘉积市区板块为中心板块，以“东部沿海经济带和官塘旅游度假区为两翼板块。各区域间隔较远，房产价格随各区域资源及区域成熟度产生差距。项目所在地于嘉积市区板块为中心板块。一、各市区市场对比各片区市场对比板块09 年均价（元）2010 年 1月国际旅游岛获批后价格优势劣势代表楼盘嘉积市区
27、4000-50006000-8000市区内、配套全、整体规划好、万泉河贯穿提升景观资源集中开发、 同质化产品竞争激烈、 局部区域配套不完善万泉绿洲、伊比亚河畔、万泉湾博鳌片区10000-1100015000-25000博鳌效应、休闲度假成熟、景观资源稀缺、开发已成规模城市生活配套缺乏、 地势低洼、 于市区距离很远千舟湾、宝莲城官塘度假区5000-600010000-12000温泉资源丰富且知名度高、休闲度假配套较成熟城市生活配套缺乏、 区域与市区被高速路阻断、未成规模开发效应天来泉、万泉河、温泉小镇二、嘉积市区典型项目分析项目名称容积率总建筑面积（万平方米（售价（均价万元/m2）物业类型主力户
28、型主要客户群备注万泉绿洲1.233.374200多层、小高层、高层三房：132东北、四川、江浙客户，主要用途度假候鸟型10月1日售罄绵绣山庄1.514.14000小高层一房：47.3647.51；二房：88.06；三房：117.6东北、上海、山西、新疆，主要用途投资度假型已售罄万泉海1.85.610000小高层、高层二房：7080.3；三房：9598东北、江浙客户，主要用途度假养型前剘均价3600元/m2，目前10000元/m2伊比亚河岸1.94245000小高层、高层、联排一房：60；二房：75东北、山西、江浙客户，主要用途度假候鸟型已售罄大印经典花园1.369.0862008500小高层、
29、高层二房：7295东北、四川、江浙客户，主要用途度假型在售第六节 本项目与其他项目相比较的优势本项目与其他项目相比较具有如下优势：1地理位置优越，项目拟建地点位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程，毗邻琼海市委、市政府、市公安局、市工商业局、市法院、市检察院等，党政机关，星级酒店、宾馆、商店、餐饮、医院、银行、学校一应俱全。因此交通便利，市政配套设施较为完善。2大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，紧邻大片田园，生态环境好。3建筑设计科学合理，具有良好的田园观景条件，使住房户户前后自然通透，景观效果佳。第七节 本项目前景预测本着尊重市场、依
30、据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南以及琼海整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。第四章 项目定位第一节 功能定位琼海境内有以博鳌亚洲论坛为特色的文化，其独具魅力的自然环境和人文环境使其成为国内外人们较理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。富田金色荷塘项
31、目根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房，主要目标客户群定位为省外客户为主，省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户为辅。第二节 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。一. 家庭市场细分根据这几年琼海市房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：1经济富裕的年轻阶层年轻夫妻，无子女或单身人士。2注重生活质素的成熟家庭处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作 。3财力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有
32、了事业基础。二. 区域市场细分1. 以上海为核心的长三角地区主观影响因素：长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力最强。因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素：长三角地区房价的持续攀高，客观上为琼海房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。琼海房地产处于恢复发展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使琼海成为他们乐于选择的度假
33、、投资地点。2. 以北京为核心的三北地区主观影响因素：与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素：以北京为核心的北方地区与琼海地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区
34、高档住宅商品价格较高的情况下，到琼海购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在琼海房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。3. 韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家为主的海外市场随着一系列国际和国内的重大活动和赛事在海南和琼海举办，海南岛和琼海市的知名度不断提升，同时由于琼海独特的自然环境和气候条件和对琼海成为国际性滨海城市的预期，琼海受到越来越多海外投资置业者的青睐。区域客群特征图因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为：1.区域市场应为长三角地区、“三北”地区。家庭市场应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭。具体细分，该项目的细
35、分市场应是：第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场。第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场。第三类市场：以稀缺资源投资增值为主要目的的投资型市场。一、客户群体定位（一）住宅客户定位：1、购买人群上细分：省外人士主，本地居民为为辅；2、私企经营者：周边目前还没有购房的个体私营老板(从事餐饮、商贸、工业品加工等私企经营，或通过投机迅速暴发。平均年龄在3040岁； 3、周边机关企事业公务员，和正在企业中崛起的小资阶层消费群体，平均年龄在3045岁收入不高，该区域的偏好性大，工作地点在琼海市区为主 (从事政府工作、中
36、小型企业职员)家庭月收入在5000.00元左右。4、 灰色收入者：属于二次置业以上，高学历、高收入（不少业主额外的灰色收入已占其收入的一大部分），注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。5、 岛外候鸟型老年人：随着近些年气候变化越来越大，南北两地的温差越来越明显，北方冬天比较寒冷，不光冷而且湿度比较大。于是有很多北方地区的老年人选择了来海南过冬。第三节 定价策略综合琼海市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，住宅整体定价策略如下：为了尽快使市场接受本项目，在销售价格
37、上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。住宅销售起价为6000元/m2，最高价格为10000元/m2，平均实收价格为8000元/m2。备注：考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。一般情况下，按揭贷款9.8折，一次性付款9.6折。考虑不同视野和朝向，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。第四节 入市姿态及推广时机定位琼海房地产项目销售有别于内地其他城市的房地产销售特点，最主要的体现在
38、销售时机上。由于琼海房地产项目的购买市场多数来自内地，而目标消费者又是流动的，所以增加销售截面尤为关键，就是说，项目在具备了基本的销售条件后就要及早入市，以争取更多的购买者。针对琼海房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点，建议该项目入市的姿态为：1. 销售现场整体环境营造完善。2. 物业服务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定3. 销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。首期进入市场形式：预登记。第五节 销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目
39、的销售方式是：1以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制。2采用自销的方式进行销售。3采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。第六节 物业服务定位本项目将组织专业的物业服务公司，将提供的高效、高品质管理与服务。第五章 建设地点及建设条件第一节 建设地址琼海富田金色荷塘位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程，毗邻琼海市委、市政府、市公安局、市工商业局、市法院、市检察院等，党政机关，星级酒店、宾馆、商店、餐饮、医院、银行、学校一应俱全。因此交通便利，市政配套设施较为完善，是建设中高档住宅项目的理想用地。琼海富田金色荷塘项目
40、用地为20197m2（合30.29亩）。第二节 建设条件一. 气候条件琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，终年无霜雪。二. 地形地貌及地质条件（一）场地位置及地形地貌项目拟建地点位于东线高速公路琼海出口的连接路，海南琼海嘉积镇银海路南侧，项目用地面积30.29亩，交通便利，市政配套设施较为完善。（二）土地利用情况场地已填土整平，地形平坦。（三）地质条件本场地的地质构造为：距离较近的断裂有东西向的琼海-文昌断裂及东北向的龙江-琼海断裂，本场地距离以上断裂的距离远大于安全避让距离，在勘察范围
41、内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象，建筑场地类别为二类，适宜建设。据历史记载和海南地震局资料，琼海市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（2001）和海南省地震烈度区划图，琼海地震基本烈度为7度。设计基本地震加速度值为0.10g。三. 工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出海南省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比
42、较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为7度。四. 外部建设条件(一) 给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路，道路上均敷设有200mm以上的供水管网，本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。(二) 供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。(三) 通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。(四) 协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有
43、序进行，外部协作条件良好。(五) 交通项目拟开发土地位于东线高速公路琼海出口的连接路，嘉积镇银海路南侧，交通便利，市政配套设施较为完善。所处的地理位置良好，交通方便。海南省第三个国际机场琼海博鳌国际机场， 已获国家中国民用航空局正式批准建设，计划于 2010年动工。博鳌机场建成后的一项重要功能是为每年 4月举行的博鳌亚洲论坛年会服务。海南东环铁路概算总投资181.88 亿元,计划于 2010 年第三季度建成。东环铁路的建成将实现海口琼海30分钟经济生活圈， 使海南东部经济战略带发展往前推动了一大步，琼海渐成这个新的经济生活圈中的核心城市。琼海境内有潭门港、博鳌港、青葛港、龙湾港等 4 个港口。
44、其中龙湾港距欧亚国际航线仅 55 海里 ，是海南东部唯一的深水良港，可供建设万吨至 20 万吨级深水泊位200 多个，龙湾港将与荷兰鹿特丹港合作建设成多用途的远东基地港。潭门港被列为国家重点渔港，正在加紧建设之中。(六) 环境条件本项目位于东线高速公路琼海出口的连接路，视野开阔，观河效果好，是建设中高档住宅项目的理想用地。环境条件良好。(七) 原材料供应除水泥外，琼海市各类建筑材料充裕，原材料供应有保证。但随着华盛天涯第二期200万吨水泥项目的投产，水泥的保证也将会得到保证。第六章 建设规模及建设内容根据海南及琼海市旅游、房地产的发展需求；市场调研及本项目的区位优势，拟建设为国内外高端人群提供
45、的城市中高档多功能精品商住区。琼海富田金色荷塘项目用地为20197m2（合30.29亩）。根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼共7幢。根据规划初步意见，项目规划指标：容积率2.0、建筑密度16.3%,绿化率40%。项目拟建设：（1）总建筑面积44488.3 m2，其中：商铺面积148.2 m2；住宅建筑面积40355.8m2，底层架空面积2143.5 m2。（2）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。（3）配套娱乐设施，会所内设棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施。第七章 建筑建设方案第一节 项目总体规划方案一. 设计原则及理念设计的核心理念：为省外客户或省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户人群创造出中高档休闲、度假、养生商住社区。设计的主要原则：1. 满足中高端居住者的居住需求；2. 满足其他业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的需求