2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf

《2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf（189页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly. 山东省青岛市啤酒文化休闲商务区山东省青岛市啤酒文化休闲商务区 核心区项目可行性研究报告核心区项目可行性研究报告 呈送：北京昂展置业有限公司 2013年12月 PRIVATE 皮尔卡丹、比音勒芬、罗马世家、Jeep、 Timberland、Jack wolf

2、skin、adidas、nike 5F 生活用品、厨房用品、家居、儿童 Esprit home、elle、iittala、双立人、富安娜、德国健康屋、 oshkosh、eland kids、nike kids 6F 音像、家电、运动、电玩城 家电品牌 7F 美食广场、餐饮 食尚佳 8F 影院、健身、美容美发 华臣影城、一兆韦德 来源：DTZ数据整理 47 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 香港中路商圈集中型商业档次及业态分布香港中路商圈集中型商业档次及业态分布 商场 名称 档 次 目标客户特点 楼 层 业态 代表品牌 海信

3、广场 高 档 以商务、高级白 领、时尚的高端 人群为主 B1 家居、儿童、餐饮、 超市 一茶一坐、Dozo、哈根达斯、面包新语、adidas kids、kenzo kids、香稻 1F 国际品牌、钟表、 化妆品、配饰 LV、Hermas、Gucci、Prada、Versace、Tiffany、TODS、Loewe、Dior、Cartier、 Givenchy、Celine、Rolex、Lancome、Estee Lauder、Sisley、Omega 2F 时尚名品、男装、 珠宝、内衣 Armani Jeans、Diesel、RADO, TUDOR, TISSOT, TOMMY HILFIGE

4、R, DKNY, CHARRIOL, CK, Y-3, ESCADA SPORT、MARC BY MARC JACOBS 3F 女装、配饰、鞋包、 会所 VIP Club, 海信光学眼镜、WHY, 新秀丽、卓雅，INNIU,STELLA LUNA, NINE WEST, GABOR, ECCO, CLARKS, DE VERLI, WHAT FOR, MILLIES 百丽 广场 中 档 偏 高 以周边商务人士、 居民以及时尚人 群为主 B1 餐饮、超市、零售、 儿童 Jusco、屈臣氏、麦当劳、味千拉面、美美地美食广场、一伍一拾、豆捞坊、DQ、 KFC、必胜客 1F 时尚品牌零售、化 妆品、配

5、饰、餐饮 H&M、ZARA、Mango、Sephora、DKNY jeans、Tough、Lampo、Hammar、AX、 Asobio、Follie Follie、锦上鱼府、鼎泰丰 2F 时尚品牌零售、男 装、配饰、餐饮 Uniqlo、Muji、G2000、aimer、Hush puppies、牛道 3F 影院、餐饮、婚纱 摄影 百老汇、禾绿寿司、海派婚纱、港太兴茶餐厅 来源：DTZ数据整理 香港中路商圈中的大型零售商业，总体上以中高档次为主，业态较为丰富，国际国内一线品牌林立。 48 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来

6、源：DTZ数据整理 香港中路商圈集中型商业业态配比分析香港中路商圈集中型商业业态配比分析 业态类型 佳世客东部店 阳光百货 麦凯乐 巴黎春天广场 百丽广场 珠宝首饰 2% 8% 3% 6% 2% 化妆品 3% 10% 3% 10% 3% 鞋帽类 6% 6% 6% 10% 5% 女装 25% 25% 18% 20% 15% 男装 15% 18% 8% 20% 8% 箱包 3% 5% 3% 5% 3% 运动休闲 5% 6% 7% 10% 3% 家电 5% 0% 7% 6% 0% 家居用品 8% 0% 9% 0% 3% 儿童用品 6% 0% 6% 0% 3% 餐饮娱乐 15% 15% 15% 0%

7、50% 图书 2% 0% 3% 0% 0% 家具 0% 0% 3% 0% 0% 工艺品 2% 3% 2% 6% 2% 其他 3% 4% 7% 7% 3% 新项目餐饮娱乐业态占比 较大，存量项目也相继进 行业态调整，提高了餐饮 娱乐业态比重。餐饮、娱 乐企业具有培育期短和迅 速积聚大量客流的优点。 在新项目，尤其是购物中 心商业形式中，服装业态 占比出现下调趋势，由原 来的40%下调至约25%。 49 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 香港中路商圈集中型商业出租率香港中路商圈集中型商业出租率 商业名称 出租率 佳世客东部店 1

8、00% 阳光百货 100% 麦凯乐 95% 巴黎春天广场 98% 海信广场 90% 心海广场 60% 百丽广场 75% 来源：DTZ数据整理 目前香港中路商圈集中型商业的出租率平均约90%左右。百丽广场因开业时间较短，且体量较大， 仍需要一定的市场培育期，目前在西区仍有一定空置。心海广场因位置较偏且定位不当，空置率较 高，以餐饮业态为主。 从潜在供应的物业类型分析，基本都是包含酒店、公寓和写字楼的综合体项目，能够为自身的商业 提供部分客源。随着新增商业项目的陆续开业，香港中路核心商圈的格局将继续升级与深化，后续 商业项目的陆续建成必将吸引更多优质品牌进入青岛市场，同时也将加大招商的广度与难度。

9、 香港中路商圈潜在供应香港中路商圈潜在供应 项目名称项目名称 总建筑面总建筑面积积 (平方米平方米) 预期开预期开业业 时时间间 青岛中心商业 42,000 2013 凯悦中心商业 17,833 2014 远雄国际广场商业 30,890 2014 银座中心 70,000 2015 华润万象城 210,000 2016 合计合计 50 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 香港中路商圈集中型商业租金价格香港中路商圈集中型商业租金价格 项目名称项目名称 租金租金 扣点扣点 佳世客东部店 以营业额核算项目租赁面积

10、平均租金为 1,280元/平方米/月 10%-33% 阳光百货 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 518元/平方米/月 一线奢侈品牌扣点8%-10%；其 它18%-28% 麦凯乐 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 245元/平方米/月 18-33 海信广场 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 854元/平方米/月 一线奢侈品牌扣点8%-10%；其 它20%-25% 百丽广场 平均租金为300元/平方米/月 6%-26% 小结小结 目前香港中路商圈集中型商业 首层平均月租金在500元-1,200元/平方米不等。 51 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛

11、市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 香港中路商圈特色商业街供应情况列表香港中路商圈特色商业街供应情况列表 名称 地址 开业 时间 特点 商业街 长度 商家数 量(家) 总营业面积(平方米) “时尚闽江” 特色街区 山东路以东、 香港中路以北、 燕儿岛路以西、 江西路以南围 合区域 2000 特色鲜明、功能 齐全的青岛特色 旅游街区。 定位以中高档消 费为主和时尚、 休闲中心为主的 消费区。 1,500米 100余家 约20,000 云霄路美食街 市南区云霄路 1998 南部餐饮集中、 北部以娱乐为主 1,400米 42家 约12,000 香港中路商圈的特色街区，依托于香港

12、中路商圈的集中型商业和人流，正成为 深受白领阶层、商务人士青睐的休闲餐 饮娱乐去处，满足了人们复合型的休闲 购物需求。 受新建商业物业的冲击，特色商业街如 云霄路美食街租金和经营情况受到较大 冲击，近年来经营状况受到较大影响。 52 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 香港香港中路中路商商圈特色商业街业圈特色商业街业态配比分析态配比分析 业态类型 时尚闽江特色街区 云霄路美食街 女装 10% 男装 3% 化妆品 9% 鞋帽类 1% 箱包 运动休闲 儿童用品 餐饮娱乐 40% 70% 家电 家居用品 8

13、% 图书 家具 工艺品 5% 30% 其他 24% 时尚闽江特色街区业态 丰富，其中餐饮娱乐业 态占到了40%。 云霄路美食街主打餐饮 业态，占到了70%。 53 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 香港中路商圈商业街租金情况例举香港中路商圈商业街租金情况例举 楼楼层层 业态业态 面积面积 (平方米平方米) 租金租金(元元/平方米平方米/月月) 物业名称物业名称 1-2层 餐饮 250 120 云霄路 1层沿街 零售 90 150250 漳州一路 1层沿街 零售 80 200290 漳州二路 1层沿街

14、 零售 100 200 南京路与江西路路口附近 1层沿街 不限 100 250350 南京路与闽江路路口附近 地下商业街 零售 15-20 600800 家乐福地下通道 1层沿街 不限 100 120150 福州路与闽江路附近 2层 不限 100 80100 福州路与闽江路附近 1层沿街 零售 80 200290 漳州路步行街北段 1层沿街 不限 300 80 闽江路与漳州路路口附近 1层沿街 餐饮 250 100120 闽江路与云霄路路口附近 1层沿街 餐饮 250 180 燕儿岛与东海路路口附近 小结小结 目前香港中路商圈特色商业街首层平均月租金在100-350元不等。 54 重点商圈重点

15、商圈中山路商圈概述中山路商圈概述 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈中山路商圈 中山路商圈是青岛形成时间最早的商圈，主要是指中山路和胶州路附近的商业聚集区域，是积淀了 百年历史的商圈。 随着城市中心的东移、中山路周边居民老龄化，也因为中山路功能单一缺失特色等原因，中山路商 圈的商业环境出现了较为明显的衰退迹象。 中山路商圈商业形式以传统百货为主，还包括商业街和服装小商品市场等业态。 近年来，随着政府对中山路的重新改造规划，中山路商业氛围有所复苏。根据政府规划，中山路整 体改造将使中山路商圈成为一个集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能为一体的现代化商圈。 55 重点商圈重点商圈中山路商圈

16、集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中型商业供应情况列表中山路商圈集中型商业供应情况列表 商场名称 建筑面积 (平方米) 档次 物业类型 开业时间 百盛商厦 42,000 中档偏高 百货 1998年 丽达奥特莱斯 38,000 中档偏低 百货 1993年 华联商厦 20,000 中档偏低 百货 1991年 悦喜客来 65,000 中档 百货 2011年 来源：DTZ数据整理 中山路商圈的集中型商业以传统百货为主，总存量约16.5万平方米。 在现有的集中型商业中，档次最高的是百盛商厦，其次是悦喜客来购物广场。 56 重点商圈重点商圈中山路商圈集中

17、商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中型商业档次及业态分布中山路商圈集中型商业档次及业态分布 商场 名称 档次 目标客户特点 楼 层 业态 代表品牌 百盛 商厦 中档偏 高 青岛西部老城区居 民，中山路写字楼 白领，周边院校学 生以及外来旅游人 群 B1 超市、零售 百盛超市、屈臣氏、麦当劳甜品站、摩提工坊 1F 化妆品、珠宝名表 Aupres，Estee Lauder, Clinique、Shiseido、Loreal、Lancome、 Fancl, Ipsa, H2O, 周生生、Elizabeth Arden, 中意珠宝、谢瑞麟 2F 男女鞋、

18、箱包、餐饮 思加图、真美诗、Millies、Water For, 哈森、Teenmix, Fed、 百丽、新秀丽、Clarks、SKAP、Geox、le saunda、红屋牛排 3F 女正装 Progres, Tata, Sunfed, Falouna, Siqin, Jessie 4F 时尚男女装、休闲装 Esprit、Eland、Teenie Weenie、ochirly、only、G2000、plory、 法文箱子、江南布衣 5F 男正装、休闲男装 Lampo、Jeep、tony wear、caterlo、Mark fairwhale 6F 运动休闲、器材 Nike、adidas、adi

19、das休闲、Timberland、The North Face、 Columbia、Acome、Puma 7F 家居、家电、工艺品 双立人、hisense、haier、sony 、apple、sumsung 8F 儿童用品 丽婴房、disney、snoopy、adidas kids、nike kids 悦喜 客来 购物 广场 中档 周边居民和外地旅 游人群，受季节性 影响较大 B2 美食城、成人电玩 B1 大小家电、音像数码、厨具、家居 1F 黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、箱 包、超市、餐饮 2F 男女鞋、品牌男装、电影院 3F 女装、少淑装及内衣、羊绒衫 4F 运动休闲、体育器材、儿童用品 中

20、山路商圈中的集中型商业的品牌以国内品牌和港台品牌居多，国际一、二线品牌数量较少，高档 品牌和国际时尚品牌在该商圈的发展空间相对较小。 57 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商中山路商圈集中型商业业态配比分析圈集中型商业业态配比分析 业态类型 丽达奥特莱斯 百盛商厦 悦喜客来购物 广场 珠宝首饰 5% 5% 5% 化妆品 3% 6% 8% 女装 28% 18% 18% 男装 14% 8% 8% 鞋帽类 14% 5% 5% 箱包 2% 5% 5% 运动休闲 10% 6% 5% 家电 3% 5% 家居用品 7% 6% 5% 儿

21、童用品 4% 5% 8% 餐饮娱乐 15% 25% 图书 2% 家具 工艺品 2% 1% 3% 其他 11% 15% 百盛商厦和悦喜客来购物 广场加大了餐饮娱乐业态 的配比。餐饮、娱乐业态 可以积聚客流，提高商场 营业额。 丽达奥特莱斯为原青岛国 货，档次相对较低，商业 业态配比以服装零售类为 主，占到总量的42%左右。 58 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中山路商圈集中型商业出租率中型商业出租率 商业名称 出租率 百盛商厦 100% 丽达奥特莱斯 90% 华联商厦 95% 悦喜客来 100% 来源：DTZ数据整

22、理 百盛商厦、悦喜客来购物广场经营状况较好，基本处于满租状态。东方贸易大厦因经营不善已整体 闭店停业。由于城市的东移，致使中山路商圈逐渐走向衰落，主要客群以周边居民和旅游者为主。 中山路商圈多为老城区改造项目，周边居民多为中老年群体，随着旧城改造的实施和未来新房地产 项目入市，区域内居住人口数量和更高水平收入群体数量有望增加； 未来供应项目较为分散，主要位于小港湾、团岛和沿海一线； 未来入市总体量不大，与现有商业主要以百货为主不同，未来项目多为体验式商业，以商业街区和 购物中心模式为主； 中山路商圈经过10余年的洗牌和改造，结合旧城改造和新住宅项目入住，整体购物环境有望改善。 中山路商圈潜在供

23、应中山路商圈潜在供应 项目名称 总建筑面积 (平方米) 预期开业 时间 鲁能领域底商 34,000 2014 晓港名城集中商业 150,000 2014 金茂湾集中商业 80,000 2015 合计合计 264,000 59 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 中山路商圈集中型商业租金价格中山路商圈集中型商业租金价格 项目名称项目名称 租金租金 扣点扣点 丽达奥特莱斯 350-640元/平/月 19%-25% 百盛商厦 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 450元/平方米/月 15%-28% 悦喜客来购物广场

24、 以营业额核算项目平均租金为120元/平方 米/月 8%-30% 小结小结 目前中山路商圈集中型商业 首层平均月租金在300-900元/平方米不等。 60 重点商圈重点商圈中山路商圈特色商业街分析中山路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 中山路商圈特色商业街供应情况列表中山路商圈特色商业街供应情况列表 名称 地址 开业时间 特点 商家数 量(家) 中山路商业街 中山路 20世纪80年代 百货及名品专卖 60余家 劈柴院 中山路 2008年底 传统小吃，主要针对 旅游人群 40余家 中山路商圈特色商业街业态配比分析中山路商圈特色商业街业态配比分析 业态

25、类型 中山路商业街 劈柴院 小结 女装 20% 中山路商业街业态丰富， 零售业态占比最高。 中山路商业街以中档品牌 专卖店和外贸产品为主， 工艺品、海产品等旅游度 假购物产品为辅助。 劈柴院是以传统民俗小吃 为主，再现老青岛民俗风 情的特色商业街。 男装 9% 化妆品 8% 鞋帽类 13% 箱包 2% 运动休闲 6% 儿童用品 2% 餐饮娱乐 6% 95% 家居用品 1% 图书 1% 眼镜钟表 10% 工艺品 8% 海产品专卖 11% 其他 3% 5% 61 重点商圈重点商圈中山路商圈特色商业街分析中山路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源：DTZ数据整理 中山路商圈

26、商业街租金情况例举中山路商圈商业街租金情况例举 楼楼层层 业态业态 面积面积 (平方米平方米) 租金租金(元元/平方米平方米/月月) 物业名称物业名称 1层 餐饮 100 300-400 劈柴院 1层 零售 50 270 国货 1层沿街 零售 50 200-300 中山路与胶州路路口 1层沿街 零售 50 200-350 中山路北段 1层沿街 不限 80 180-300 中山路北段 1层沿街 零售 50 300-350 中山路南段 1层沿街 不限 150 200-250 中山路南段 小结小结 目前中山路商圈特色商业街首层平均月租金在150-300元不等。 中山路商圈由于受到来自于其他商圈发展的

27、冲击和季节性旅游人群影响，近年 来租金增长较低，且有些许商铺租金下降。未来短时间内不会有太大变化。 62 香港中路香港中路/中山路中山路/台东商圈对比分析台东商圈对比分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 商圈是城市化进程的必然产物，是一个城市建设的精华和城市发展的缩影。青岛是一个快 速发展的城市，香港中路、中山路和台东商圈分别形成于青岛城市化进程中的不同阶段以 及不同区域，差异化是非常明显的。 商圈规模级别分析。商圈规模级别分析。香港中路商圈档次高，国际一线及二线品牌云集，规模也最大； 中山路商圈具有百年历史，定位中档偏低；台东商圈定位同样为中档偏低。 商圈风格特色与发展方向分析。商圈风

28、格特色与发展方向分析。香港中路商圈涉外氛围相对较为突出，时尚高档为其 主要特色；中山路商圈主打历史文化，旅游特征明显；台东商圈体现出较强的生活配 套特征，人气最旺。 商圈客群分析。商圈客群分析。香港中路商圈地处青岛金融街周边，中高端商务人士及涉外人士较多， 形成了以商务人群及追求时尚的青年消费人群为主的消费群体；中山路商圈地处栈桥 及火车站附近，主要以游客及市南区居民为主；台东商圈则吸引了众多岛城居民前往 消费。 商圈租售价格分析。商圈租售价格分析。台东商圈随着人气的高涨，其商铺租金价格也持续水涨船高。尽 管香港中路高档购物场所云集，但是商铺租金水平最高的仍是台东商业步行街。中山 路商圈在商业

29、人气衰落后，商铺租金不断下降，随着中山路改造的逐步实施，中上路 商圈的商铺租金开始回升。 63 青岛市商业地产趋势分析青岛市商业地产趋势分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 结合国内一线城市商业地产的发展趋势，并根据青岛市商业地产近几年的发展情况，我们 综合判断青岛商业地产市场未来将主要呈现如下发展趋势： 商业地产布局呈现多中心化的趋势。商业地产布局呈现多中心化的趋势。商业的多中心和城市的多中心是相辅相成的，随 着青岛城市发展战略的明确以及青岛市政府对商业网点的规划实施，政府推进和需求 拉动将推动青岛商业地产的多中心布局。 差异化多元化已成趋势。差异化多元化已成趋势。中山路商圈衰退的重要

30、原因之一，就是其功能单一、业态不 足制约了商圈及商圈中商业抵偿的发展。 商业与休闲走向整合。商业与休闲走向整合。消费者对“体验消费”的强烈需求正深刻的影响着零售业的变 革。商业与娱乐餐饮休闲的整合是大势所趋。 高品质商业地产将继续成为传统和新兴商业区的主流产品高品质商业地产将继续成为传统和新兴商业区的主流产品。 主题化个性化是趋势。主题化个性化是趋势。 形象为主向功能与形象并重改变。形象为主向功能与形象并重改变。 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 - - 台东商圈商业市场概述台东商圈商业市场概述 - - 台台东商圈集中商业分析东商圈集中商业分析 - 台台东商圈特色商业街分析东商圈特色商

31、业街分析 - 台东商圈发展机遇判断台东商圈发展机遇判断 65 广义的台东商圈可细分为主商圈和次级商圈两个板块。 主商圈涵盖登州路啤酒街、昌乐路文化街、延安三路 婚纱街和台东三路步行街，其核心区位于延安快速路 以北，延安三路以西，威海路以东，长春路以南。主 商圈以经营中档综合百货，以服饰商铺、鞋类大卖场 及临街商铺为主，周边有丰富的餐饮店、影院等休闲 娱乐设施，功能业态较丰富。 次级商圈为辽宁路商圈，以辽宁路科技街为中心轴线 发展，是青岛最大的IT产品聚集地和高新技术产业开发 中心。 本项目的商业初步规划为集中商业和特色商业街区， 竞争性项目主要集中在主商圈，故将主要针对主商圈 进行相关分析。

32、来源：DTZ数据整理 台东商圈商业市场概述台东商圈商业市场概述 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 本部分，我们将结合总体市场的研究结论，深入到本项目所属的台东商圈进行研究，通过分析区域内各类相 关物业的发展状况和水平，确定本项目所处的市场环境和未来的发展机会，寻找适合的物业及其组合方式。 商圈概述 66 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 台东商圈集中型商业项目台东商圈集中型商业项目 序号 商场名称 商业类型 开业年份 营业面积 （平方米） 1 利群商厦 百货 1994 26,000 2 台东万达广场 类购物中心 2

33、003 36,000 3 当代商城 购物中心 1956 10,000 4 利群百惠商厦 百货 1998 10,000 5 苏宁电器 专业卖场 2005 3,600 6 苏宁电器 专业卖场 2013 2,688 7 国美电器 专业卖场 2001 5,000 8 百信鞋业 专业卖场 1996 4,600 9 千川百货 百货 1998 4,000 现存于台东商圈的集中型商业项目有9个，除利群百惠商厦外，其他都分布于台东三路步行街两侧和台东一 路上。目前总营业面积约10.2万平方米。 台东三路步行街商业氛围浓厚，集中型商业设施主 要以利群商厦为中心分布在步行街的两侧。 台东一路路面较宽，车行较快。台东

34、一路上的集中 商业主要以台东万达广场为中心集中在台东一路的 北侧，与人流车流方向一致。台东一路的商业形式 以专业市场为主，总体规划和档次较低。 台东商圈集中型商业的供应时间主要集中在两个时 期，分别是上世纪90年代和2002年前后的台东区域 大力改造时期。近几年在台东商圈没有新增供应。 利群商厦和台东万达广场等集中型商业，规模大、 业态功能完善，并且档次随着项目经营状况和商圈 的成熟不断提升，是目前区域市场内的核心项目。 以当代商城、千川百货为代表的项目，经营模式及 业态布局、商品的丰富程度及档次、服务方面都相 对较弱。 集中型商业项目列表 67 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东

35、商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 根据区域内集中型商业项目的经营模式、业态组合等方面的不同，我们将区域内的集中型商业项目分为购物 中心、百货、专业市场三大类。按项目个数分析，购物中心2个，百货类4个，专业市场4个。 台东商圈集中型商业的总营业面积约10.2万平方米。 购物中心类营业面积占集中型商业总量的45%，百 货类占比39%，说明购物中心和百货仍是台东商圈 集中型商业的主要商业形式。 台东万达广场和利群商厦的经营效益较好，共同点 之一为营业面积均相对为大体量，说明购物人群有 一站式购物的购物习惯。 专业市场占集中型商业总量的16%，表明专业产品 的集聚能够得到市场

36、的认同，可以做到导引人流， 有一定的竞争优势。 集中型商业供应特征商业类型分析 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 平方米 购物中心购物中心 百货百货 专业市场专业市场 68 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 集中型商业供应特征商业类型分析 商业类型商业类型 概述概述 结论结论 购物中心 台东万达广场和当代广场为区域内的购物中心。 当代广场为以服装、配饰、小商品等为主营商品的个体市场，不论规模、 档次还是经营的产品都不能与真正意义上的购物中心相提

37、并论。 台东万达广场是由一层的必胜客和二、三层的沃尔玛及四层的万达国际影 城等主力店和120多间散售给小业主的商铺组成的。 区域内还没有真正意义 上的购物中心 百货 利群商厦为定位中高档的百货，侧重于服装等零售类业态，由于营业面积 相对有限，基本没有配置休闲娱乐功能业态；不同楼层业态分割鲜明；因 开业时间较早，建筑外观识别度较差，且商场与户外步行街的沟通融合欠 佳。 另一类为以利群百惠商厦、千川百货为代表的中低端百货，以服务社区居 民和中低档消费人群为主，在产品功能设计和设施设备上均以满足平民消 费为主；侧重于日常消费品、服装等零售业态。 利群商厦是目前区域内 主要的百货商场，有丰 富的经营经

38、验，人流量 高，说明区域对于综合 类百货的认同度较高。 商业建筑档次偏低有待 提升。 专业卖场 专业市场有两类。一类为以苏宁、国美电器组成的电器类专业市场，在一 定程度上形成了集聚效益，但同时竞争也较为激烈。 另一类为定位为鞋类专业市场的百信鞋业，以中低档鞋类为主，受品牌门 店的影响且闭店时间较早，经营状况一般。 主题鲜明 69 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 区域内的购物中心和百货类商业，经营种类较丰富。专业市场商业的经营内容则没有突出的代表性。因此以 利群商厦、台东万达广场、利群百惠商厦和千川百货等项目进行分析。 集

39、中型商业经营内容特征分析 商场名称 品 牌 数 量 经营内容配比 珠宝、饰 品、眼镜 化妆 品 鞋帽 皮具 男女服 装 内衣针 织 家电 数码 玩具 超市 及综 合 餐饮 娱乐 休闲 运动 其他 利群商厦 370 9% 8% 14% 40% 11% 8% 4% 1% 1% 4% 台东万达 广场 84 7% 5% 14% 59% 4% 1% 5% 4% 1% 当代商城 100 5% 14% 67% 1% 6% 2% 4% 1% 千川百货 66 30% 30% 38% 2% 利群百惠 商厦 181 4% 5% 19% 29% 25% 4% 4% 1% 8% 1% 合计合计 801 6%6% 5%

40、17% 42% 14% 5% 3% 1% 1% 5% 1% 利群商厦业态最 丰富，货品齐 全，品牌数量 多，能满足购物 人群多样化的购 物需求。 区域内服装鞋帽等零售类占比最 大，是台东商圈最主要的购物需 求。 休闲娱乐业态所占 比例较低，主要集 中在台东万达广场 和当代商城内。随 着客群消费水平的 提高，餐饮类需求 明显增长。 70 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 集中型商业业态组合及品牌档次特征分析 项目名称项目名称 标准层面积 标准层面积 ( (平方米平方米) ) 楼层楼层 业态业态 品牌档次品牌档次 利群商厦 3

41、,215 B1 超市 国内品牌 1F 化妆品、珠宝、箱包 国内一二三线品牌 2F 鞋帽、针织、内衣 国内一二线品牌 3F 少女、淑女、休闲装 国内一二线品牌 4F 男士正装、休闲、领带 国内一二三线品牌 5F 白领女装 国内二三线品牌 6F 数码、儿童用品 部分国际品牌，国 内二三线品牌 7F 家电 国内国际品牌 台东万达 广场 8,000 1F 少女、淑女、休闲、餐饮 国内二三线品牌 2-3F 超市 国内品牌 4F 电影院、游戏厅、台球 国内品牌 当代商城 2,000 1F 体育、休闲、数码、鞋类 国内二三线品牌 2F 各类休闲装、眼镜 国内低档品牌 3F 游戏厅 国内品牌 4F 儿童用品

42、国内低档品牌 5F 台球厅 国内品牌 利群百惠 商厦 1,428 1F 超市、化妆品、珠宝 国内品牌 2F 鞋帽箱包 国内品牌 3F 内衣针织 国内二三线品牌 4F 女装 国内二三线品牌 5F 运动休闲 国内二三线品牌 6F 家居、内衣 国内二三线品牌 7F 儿童用品、羽绒服 国内二三线品牌 千川百货 1,000 B1 鞋 国内中低档品牌 1F 针织品 2F 羊毛羊绒 3F 中老年女装 珠宝首饰、化妆品业态较多的被组合 在同层销售，以首层为主；档次较高 的专卖店也出现在首层。 各类时尚、青春女装通常被组合在一 起且分布楼层通常较低，显示本区域 青年人是重要的消费群体。 鞋帽/皮具及男女服装多位

43、于二到四 层。内衣、针织制品等业态具有较稳 定的收益和租期，通常分布于项目中 部或者更低的楼层。 地下或顶层以分布餐饮、娱乐业态为 主或用以不中其他超市等经营业态。 台东万达广场把必胜客作为主力店布 置在一楼，可以吸引人流并满足部分 顾客的餐饮需求。 区域中的集中型商业以经营国内中低 档品牌为主，利群商厦的品牌档次相 对较高，有较多的国内一线品牌分布。 71 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 集中型商业客户群特征分析 项目名称项目名称 客户来源客户来源 客户特点客户特点 利群商厦 本市客户为主（超市主要 面向周边居民）、

44、部分旅游客群 工薪阶层、城市白领，主力客 群年龄25-45岁 台东万达广场 全市及周边居民 时尚青少年、城市白领，主力客 群年龄20-35岁 当代商城 全市及周边居民 时尚青少年、工薪阶层，主力 客群年龄15-25岁 利群百惠商厦 周边生活或工作的人群 工薪阶层，主力客群年龄30- 60岁 千川百货 周边居民 工薪阶层、中老年人群，主力 客群年龄40-60岁 作为著名的旅游城市及成 熟商圈，吸引了部分游客 前往购物。 依托良好的公共交通，台 东商圈辐射能力较强，客 源包括青岛市区及周边县 市居民。 以青年客户群为主，该类 人群更看重购物环境，且 有综合式购物体验的特 点。同时包括中老年购物 人

45、群，该类客户更关注购 物场所的产品种类及价 格。 青岛居民为主，中老年客户比例较高。以大众消费为主流，倾向于选择商品种类齐全、商品价格更具竞争性的购 物场所；正越来越强调综合性、一站式的购物体验。 72 来源：DTZ数据整理 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 集中型商业租金价格分析 项目名称项目名称 首层租金首层租金 扣点扣点 其他其他 利群商厦 780-1,200元/平方米/月 26-28% 部分高端产品自营 台东万达广 场 600-1,650元/平方米/月 当代商城 480-600元/平方米/月 利群百惠商 厦 600-1,200元/平方米

46、/月 20-25% 采购 千川百货 21-25% 随着台东商圈的进一步成熟、人气的持续 增长，台东商圈的租金不断上涨，部分旺 铺的租金甚至超过了香港中路商圈。台东 商圈集中型商业的租金在过去几年增速较 快。 本区域集中型商业以利群商场为代表的百 货类项目，以联营方式为主，扣点比例 26%-28%。 台东万达广场的租金在本区域以及全市都 属于较高水平，租金在480-1,650元/平方 米/月不等。 73 台东商圈集中商业分析台东商圈集中商业分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 利群商厦利群商厦对于本案集中商业的可借鉴之处对于本案集中商业的可借鉴之处 定位准确。定位准确。依托多年培育的品

47、牌认同度，利群商厦定位中高档并兼顾低档商品，满足不同层次的消 费人群的购物需求。 重视对客流的吸引。重视对客流的吸引。利群商厦配置了较大体量的满足生活配套为主的超市，并在商厦的顶部设置了 综合业态，目的在于有效吸引人流并将人流导入本商厦其他楼层。此外，利群商厦商品种类丰富， 力图满足消费者“一站式购物”的需求，已达到有效吸引客流并增加消费者滞留时间的目的。 配套较差，影响购物舒适度。配套较差，影响购物舒适度。利群商厦因建成时间较早，配套设施较差。不论是外观里面还是内部 设备设施均显落后。 小结：在本案集中商业的规划设计时，不可忽略停车等硬件设施的重要性。利群商厦的现存问题，也正 可能成为本项目

48、的竞争优势。 集中商业小结 台东万达广场台东万达广场对于本案集中商业的可借鉴之处对于本案集中商业的可借鉴之处 一层一层 “店中店”的规划，符合区域商业生态，增加商铺的商业价值，并给予消费者更好的购物体“店中店”的规划，符合区域商业生态，增加商铺的商业价值，并给予消费者更好的购物体 验验。 主力店选择品牌旗舰店，提升商场档次，带来大量客源。主力店选择品牌旗舰店，提升商场档次，带来大量客源。沃尔玛主力店的进驻，一定程度上提升了 商场的知名度和档次，并带来了大量客源。 休闲娱乐业态的增加，满足台东商圈主力客群青年消费者的体验消费需求，并且能有效增加消费者休闲娱乐业态的增加，满足台东商圈主力客群青年消费者的体验消费需求，并且能有效增加消费者 在万达广场的停留时间。在万达广场的停留时间。 停车位较充足，方便有车族前往购物。停车位较充足，方便有车族前往购物。 74 台东商圈特色商业街分析台东商圈特色商业街分析 台东商圈商业市场研究台东商圈商业市场研究 台东商圈特色商业街概述 商业街在一个城市中的经济和形象地位正日益突出，已经成为城市商业发展、市容市貌和城市综合竞 争力的展示窗口。 经