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1、A市某房地产开发项目的可行性研究可行性研究报告一、项目背景1 、 项目名称: *路人行居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据:(1)城市居住区规划设计规范(2)A市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设置规定(4)住宅设计规范(5)住宅建筑设计标准(6)建筑工程交通设计及停车场设置标准(7)城市道路绿化规划及设计规范(8)高层民用建筑设计防火规范3、项目概况1 )地块位置:该基地东起白洋河,南至建设东路,西至*路、北至人民银行围墙,围合区内土地面积约28333平方米,该地块属池州市二类地段。2 )建设规模与目标:土地面积:42.5亩(28300平方米)容积率:2.2开发周期:3
2、至4年土地价格:5000元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计):总建筑面积:614603 )周围环境与设施(1)步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。(2)西侧为A市城市中心景点百荷湖。(3)东侧为清溪河城市绿化带,南侧为城市绿化广场。(4)西南靠近A市城关小学。(5)北面为A市人民银行。4 、项目SWOT分析优势及机会(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋
3、成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让,起价5000元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。(9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了
4、一定的机会。劣势及威胁(11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。(16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。(17) 该地块的居民大多是二次拆迁,再加上A市某县人的北京自焚事件,拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善
5、,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1 A市概况A市位于长江南岸,面积8271平方公里,人口153万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森林覆盖率达56,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲
6、新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准,2002年2003年将全面动工;长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸,与B市接壤,南连、黄山,是A市*、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2 A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至199
7、8年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产
8、投资12.6%。表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。 表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.
9、16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测:-从购房能力看伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。从消费结构看随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“
10、居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表:项目 套数 建筑面积(万) 平均单价(元/) 位置汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路荷花村 170 1460 建设路
11、桃园小区 130 1400 秋浦路秋浦花园 500 6.9 1508 长江路部分商业网点详细情况项目 面积 单价元/ 位置汇景国际花园 4080 40005600 新城区秋浦花园 5070 500012000 市中心碧荷苑 3650 6800 建设路桃园小区 车库 550 秋浦路荷花村 车库 550 建设路三、项目财务分析(一)、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二四层。 根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,
12、合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算:按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房
13、:600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费:1、搬家费:住宅:200户*300元=60000元经营性用房:9户*500元=4500元小计:64500元2、过渡费:住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计:632535元其他费用3、 管理费,委托拆迁费:34929平方米*15元/平方米=523935元4、 房屋拆迁评估费:35000元5、 奖励:34929平方
14、米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省城市房屋拆迁管理办法,在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。再者,A市房屋拆迁管理办法即将出台,其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右,由此拆迁成本预计为:1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元(二)建筑成本分
15、析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿*路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000,建筑面积:2000。主入口设在*路两栋网点之间,次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606,合计建筑面积:17906。 地块内大致布置一栋 15层29.4*13.8*15层;一栋 12层29.4*13.8*12层;三栋 12层40*15*12层;一栋 15层40*15*15层;占地面积:3211,建筑面积:41554总占地面积:58
16、61,建筑密度:20.7%总建筑面积:61460,容积率:2.17高层均设计地下室,面积为4861,总户数约为297户。建设成本估算(一)、工程前期费:1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费:61460*50元/=307.3万元4、人防基金:配套建地下室5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03万元6、墙改:61460*8=49.168万元7、散装水泥:61460*2=12.29万元8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元9、质量监督费:61460*2=12.296万元10、施工图审查:61460*1=6.15万元11、防雷审查:61460*1=6.15
17、万元12、消防审查:13、文物:0.2万元14、规划设计:10万元15、建筑设计:2000*12+59460*30=180.78万元16、地质勘探:61460*2=12.29万元17、测量定位:10万元18、煤气增容:2500元/户19、供水管网配套费:20元/小计:627.93万元(18、19项代收代缴,未计)(二) 工程成本1、桩基:59460*100元/=594.6万元2、地下室:4861*600元/=291.66万元3、主体:59460*900+2000*500=5451.4万元4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元5、室外水电气工程:61460*50=307.3万元6、小区绿化、道
18、路等室外工程:61460*60=368.76万元7、监理费:6337.66*1%=63.38万元小计:7527.1万元总计、8155.03万元(三)项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:小高层住宅1900元/ 商铺6000元/ 地下车库800元/销售收入 住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计:142392800元营业税及附加 142392800*5.5%=7831604各项费用 142392800*4%=5695712总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2毛利润:销售收入总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元结论:如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出则项目风险较大,项目不可行。