“澳城苑”住宅小区项目可行性研究报告.pdf

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1、“澳城苑澳城苑”住宅小区住宅小区项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 烟台银联投资咨询事务有限公司烟台银联投资咨询事务有限公司 二二一四年一月一四年一月 福山香缇熙岸一期 第一章第一章总总论论.- 2 - 第一节项目名称及建设单位.- 2 - 第二节可行性研究报告编制依据.- 2 - 第三节研究范围及内容.- 3 - 第四节项目概述.- 3 - 第五节可行性研究结论.- 9 - 第二章第二章 项目背景及提出的理由与过程项目背景及提出的理由与过程.- 9 - 第一节项目提出的背景.- 9 - 第二节项目提出的理由与过程.- 12 - 第三章第三章市场分析与建设规模市场分析与建设规模.- 14

2、- 第一节市场分析.- 14 - 第二节建设规模.- 21 - 第四章第四章建设地点及场址选择建设地点及场址选择.- 22 - 第一节建设地点.- 22 - 第二节建设条件.- 23 - 第五章第五章设计方案设计方案.- 25 - 第一节建筑设计.- 25 - 第二节结构设计.- 28 - 第三节给排水设计.- 30 - 第四节电气设计.- 34 - 第五节暖通设计.- 37 - 第六节建筑节能设计.- 38 - 第七节环卫规划.- 40 - 第六章第六章环境保护与消防、安全环境保护与消防、安全.- 41 - 第一节环境保护.- 41 - 第二节消防、安全.- 43 - 第七章第七章节能节能.

3、- 45 - 第八章第八章组织机构与物业管理组织机构与物业管理.- 50 - 第九章第九章项目实施及销售进度安排项目实施及销售进度安排.- 52 - 第十章第十章投资估算、资本金和资金筹措投资估算、资本金和资金筹措.- 53 - 第一节 投资估算.- 53 - 第二节资金筹措.- 59 - 第十一章第十一章效益分析效益分析.- 59 - 第一节财务指标分析.- 60 - 第二节社会效益分析.- 62 - 第三节风险分析及建议.- 63 - 第十二章第十二章声声 明明.- 64 - 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 2 - 第一

4、章第一章总总论论 第一节第一节项目名称及建设单位项目名称及建设单位 项目名称：澳城苑住宅小区 建设地址：本项目位于烟台福山区西山路以东，福海路以西，永安街 以北 承办单位概况： 烟台宝城房地产有限公司于 2007 年 8 月在烟台市工商 行局管理局福山分局注册成立，公司注册地为烟台市福山区福海路 160 号 百舸苑大酒店七楼，公司注册资本壹亿贰仟贰佰捌拾万元，经营范围为房 地产开发，房地产销售。 该公司共有职工 55 人，具有中高级技术职称 34 人，其中博士 2 人， 硕士 3 人，高级建筑师 2 人，高级工程师 1 人，工程师 12 人，会计师 3 人， 造价师 3 人，评估师 2 人设计

5、师 6 人。人员整体素质比较高。 第二节第二节可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 一、国家及当地政府现行政策、法规及有关设计规范。 二、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求。 三、规划部门规划设计要求。 四、项目建设单位的委托合同书。 五、项目建设单位提供的有关资料。 六、房地产开发机构发布的工程建设方面标准、规范、定额。 七、烟台市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 3 - 八、烟台市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 九、山东省建筑工程综合定额 十

6、、山东省安装工程综合定额 第三节第三节研究范围及内容研究范围及内容 一、项目背景及提出的理由与过程 二、市场分析与建设规模 三、建设地点及场址选择 四、总体规划方案 五、设计方案 六、环境保护与消防、安全 七、节能 八、组织机构与物业管理 九、工程实施及销售进度安排 十、投资估算、资本金和资金筹措 十一、经济评价 第四节第四节项目概述项目概述 一、基本概况 近年来，福山区市推进城区建设，城市化水平持续提高，随着城镇化 进程的加快，居民对城镇住房的需求也在逐年增加，项目单位汇为满足福 山区日益增长的住房要求，抓住市场机遇，决定在福山区建设该项目. 二、建设规模 本项目根据烟台市统一规划，结合市场

7、需求情况、建设用地条件及周围 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 4 - 环境状况，房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，本项目规划 如下表： 项目分项数量（平方米） 规划总用地面积78083 总建筑面积303407.75 地上建筑面积214465.75 住宅199459.75 商业10980.40 会所1003 社区物业用房1796 社区警务室86.6 社区卫生服务站300 居委会用房840 地下建筑面积88942 容积率2.74 建筑密度19.3% 绿化率43.5% 总户数2212 停车位（个数）地上402（含 17

8、6 个住宅） 地下2526 三、建设地址 项目建设地位于烟台福山区西山路以东，福海路以西，永安街以北 规划用地地块呈现倒“L”形，东边为已建成的住宅。属于烟台市福山 区的中部偏西位置，地理位置优良，区域发展前景巨大。 四、建筑特征与结构 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 5 - 本项目建设中，结合当地地质情况，确定建设15栋高层住宅楼和商业 用房。 五、户型设计 住宅户型平面采用每层 6、8、10 户形式，户型面积由 48.94-116.86 平方米不等，户型以 70-100 平米为主要户型，户型分别为三室二厅二卫、 三室二厅

9、一卫、两室二厅一卫。 六、环境保护 本项目选址位于烟台福山区西山路以东，福海路以西，永安街以北 该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化 能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。 本项目主要可能的污染源有生活、污水、厨房油烟和生活垃圾，除此 之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生 不良影响。且美观的现代建筑和大规模的绿化景观将改善周围环境，也为 福山区增加了一道新景观，使城市面貌焕然一新，产生了良好的环境效益， 本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。 七、节能 按中华人民共和国计量法能源计量器具按规定配备管理。认真贯 彻国家能源政策、法令和

10、标准。 八、项目实施进度计划 建设计划开发期 3 年，2013 年 8 月份正式启动， 2016 年 8 月完成房 屋全部销售工作。 九、投资估算 该项目投资估算为 71875 万元， 其中土地费用 9101.14 万元,工程费用 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 6 - 为 43400.65 万元，财务费用为 4800 万元,具体详见下表: 项目名称项目名称总投资总投资（万元）（万元）说明说明 开发期建设投资 土地费用小计9101.14 土地出让金722722-351.37 土地出让金4249.14补交土地出让金 项目拆迁补

11、偿等费用4130.00118 户 城市建设配套费5425.98烟台建筑面积*253 前期工程费用小计1607.14 规划费用321.715*建筑面积 勘察费用65.598.4*土地面积 设计费用1072.3350*建筑面积 可行性研究费用69.44销售收入*0.06% 三通一平78.0810*土地面积 房屋开发费用小计45545.30 住宅建筑工程用费27924.37住宅建筑面积*单方造价 商业建筑工程用费1800.72商业建筑面积*单方造价 地下停车10673.04地下面积*单方造价 安装费用3002.52建筑面积*140 公共配套设施费用2144.66建筑面积*100 其他费用小计1187

12、.15 质量监督费用108.50.25%*建筑工程费 劳保费用645.15 多 层 800 、 小 高 层 1200*2.6% 监理费用173.600.4%*建筑工程费 招投标及其他费2170.5%*建筑工程费 散装水泥专项基金42.892*建筑面积 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 7 - 开发期税费小计214.47 新型墙体材料专项基金214.4710*建筑面积 管理费用9431-5 项总合*1.5% 销售费用1736.1销售收入*1.5% 财务费用48002.5 不可预见费用1315.21前八项和的 2% 项目总投资71

13、875 十、资金筹措方案 项目总投资为 71875 万元。资金中需要自筹资金及其他为 4.18 亿元， 占总投资 58.26%；需银行贷款 30000 万元，占总投资 41.74%。见下表: 项目额度（万元）占比例 总投资71875100% 自筹资金及其他4187558.26% 银行贷款30000 41.74% 十一、盈利能力分析 该项目建设完成，可实现销售收入 115740 万元，销售净利润为 27994 万元，销售利润总额为 37325 万元，税金额为 6539 万元。全投资投资净利 润率为 38.95%。 十二、主要经济技术指标 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证

14、书编号：工咨丙 11820060071 - 8 - 主要经济技术指标（汇总表） 编号项目单位数量 1规划总建筑面积平方米303407.75 2 其 中 住宅建筑面积平方米199459.75 商业及公建等面积平方米15006 地下建筑面积平方米88942 3住宅户数户2212 4规划总用地面积平方米78083 方案经济分析表 序号项目名称计量单位基本方案 1土地取得费万元9101.14 1.1土地取得费占比例%12.66% 2项目总成本万元71875 3资金筹措万元30000 4销售收入万元115740 6营业税及附加万元6539 7销售利润总额万元37325 8所得税万元9331 销售净利润万

15、元27994 全投资投资净利润率38.95% 全投资投资利润率51.93% 销售利润率32.08% 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 9 - 第五节第五节可行性研究结论可行性研究结论 项目建成后，将向社会提供 2212 套满足社会各收入阶层需求的住房， 对于缓解市区住宅状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实 施，落实国家将住房业民展作为推动国民经济发展的新的经济增长点的政 策，都将发挥重要作用。同时，随着项目的实施，将带周边地区的建筑业， 房地产业，商业以及餐饮娱乐等服务性行业的进一步发展，间接地为社会 提供更新的就

16、业机会。具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景 和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。 第二章第二章 项目背景及提出的理由与过程项目背景及提出的理由与过程 第一节第一节项目提出的背景项目提出的背景 一、我国政府高度重视人民住房问题 住宅是人类生存的基本条件之一。一个国家居住水平的高低，充分反 映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重视人民的 住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条 件。建国以来由于受历史、经济落后的限制和政策的局限性，人民群众的 住房问题一直没有得到妥善解决。改革开放以来，国家虽然注重了住宅的 建设，并且投入了

17、大量资金，建设规模增大，居住条件注重了，但随着城 市人口的快速增长和住房制度的不合理等因素，因而住宅建设远不能满足 社会发展的需要。国家“九五”规划和 2010 年远景目标明确指出： “把住 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 10 - 宅业培育成我国的国民经济的经济增长点。 ” 九届全国人大一次会议上又提 出了加快我国住房制度的改革，把实物性（福利性）分房改为货币化分房， 切断居民对政府和单位的依赖，出台一系列优惠政策，调动个人购房的积 极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“住宅建设将成为国家 几经的重要产业。 ” 各

18、地在制定国家经济发展计划和地方规划时都把住宅建 设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进 房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国家经济的发展。 二、房地产业发展的必然趋势 房地产业的迅速发展是我国经济发展到目前水平的必然趋势，据专家 分析，方地产业周期同 GDP 波动有紧密联系。世界银行的统计数据显示， 人均 GDP600943 美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段。官方和经 济学家都认为，无论是从投资还是消费的角度看，房地产与建筑业都是拉 动经济增长、实现 GDP 增长目标的重要支撑点。 2013 年，我国经济将承接 2012 年的发展势头，继续保持一定增长态

19、势。有专家预测，我国的经济增长周期将继续由复苏阶段向繁荣阶段发展， 国民经济有望继续增长；房地产业是国民经济的“寒暑表” ，必然也会保持 较高的增长速度。这是最根本的有利因素，是房地产业发展的前提和基础 条件。 房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用 房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列领域，每一个领域内与包含有高中 低档、特殊和各种新型品种;而不同种类又细分的市场影响，每个房地产公 司又涉及一个或几个产业形态，因此行业的特殊性决定了业内公司的复杂 性。在众多的行业领域中，民用住宅和商业用房近年来已呈快速民展的态 势。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资

20、格证书编号：工咨丙 11820060071 - 11 - 三、烟台市房地产市场概况 烟台市的房地经过十几年的发展，先后建成各种住宅小区数十个，城 区居民的居住条件和住房环境得到很大改观。根据国务院关于进一步深化 城镇住房制度改革的指示精神，到一九九八年底，山东省基本停止了住房 实物分配，逐步实行住房分配货币化。给房地产业特别是住宅业的发展带 来更大契机。 烟台作为中国环渤海地区重要的沿海开放城市，与日本、韩国隔海相 望，拥有承接日、韩产业转移的良好条件。近年来，一个个世界五百强企 业先后在烟台扎根，烟台无疑是投资的热土，进韩国人已有数万之多居住 烟台，流动者数十万。但烟台还没有足够的商住业态和

21、空间，满足烟台人、 外地人乃至外国人这么庞大的消费群体。 四、福山发展前景与机遇 1）随着福山区经济的快速发展和城市化进程的推进，尽快进行城中村 改造成为当前城市发展的主要问题之一。 近年来，随着福山区城市化的快速推进，城区面积急剧扩张，距离城 市较近的自然村被纳入城市建设用地内，从而形成了一些被城市建设用地 包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地 区。虽然城中村的存在在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保 留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但是城中村因其自身形式不可 避免的各种问题已成为福山区当地城市发展的主要障碍之一。 2）福山区“十一五”期间的建设重点

22、是加快城中村改造，而城中村改 造则是其具体体现，也是其客观要求。 烟台市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中建设社会主 义新农村，加快农村城镇化进程部分指出：要按照多予、少取、放活 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 12 - 和工业反哺农业、城市支持农村的思路，以生产发展、生活宽裕、乡风文 明、村容整洁、管理民主为目标，大力推进社会主义新农村建设，逐步缩 小城乡之间人均公共服务和生活水平差距，加快构筑新型城乡关系。 根据相关规划， 社会主义新农村建设是福山区十一五期间建设的重点。 因此，实行工业反哺农业、城市支持农村方针，

23、实施统筹城乡协调发展战 略，实现经济社会又快又好发展，让广大人民群众共享经济发展成果，有 效推进福山区社会主义新农村建设的顺利进行也成为目前福山区建设的重 点。 然而，项目所在地因为历史原因也成为了标准的城中村，不但自然村 面貌比较落后，基础条件不完善，而且环境脏乱差，治安较为混乱，村民 要求改善居住条件，提高生活质量的愿望较为强烈。如继续以城中村形式 存在不仅不利于村民生活质量的提高， 也有悖于社会之一新农村建设主旨， 阻碍了福山区社会主义新农村建设的顺利进行。因此，尽快进行福山区该 区域城中村的改造，成为目前福山区社会主义农村建设面临的主要任务之 一。 随着福山区经济的快速发展和城市化进程

24、的推进， 城区面积急剧扩张， 西山路附近的村子因历史原因已成为了标准的城中村， 落后的自然村面貌， 不完善的基础设施，脏乱的环境，不仅降低了村民的生活质量，也于城市 周边大环境形成了明显的反差，而通过本项目的建设有效的满足了村民提 高生活质量的要求，是一项惠民的民心工程。 第二节第二节项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 一、一、本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求。 1、保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 13 - 2、符合房地产市场发展的指导思想。 3、符合完

25、善住房供应政策。 4、符合增加普通商品住房供应政策。 二、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。 随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进 入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发 展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和 合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。 本项目实施的高层住宅建设，面向中高等收入家庭，项目实施后可以 更好的改善一部分居民住房条件，引领当地住宅市场发展方向，符合经济 发展的要求。 三、项目建设注意节约土地，能够很好地解决当地城市化与土地资源 的矛盾。 随着城市化进程的推进

26、，城市的土地资源日益减少，国家提出要注意 节约土地，解决好城市化与土地资源的矛盾。本项目建设的小中高层住宅 与多层住宅相比，在同等建筑面积下可节约用地 30左右，无疑就是有效 利用土地的好途径 ，具有节约用地的明显效果。 四、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。 房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位实践 证明，地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理 等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商 业服务、邮电通讯和金融等 行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产 业也有极大的推动，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等 方面所起的 作

27、用是其它产业所无法替代的。本项目建设将极大地促进当地和相关产业 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 14 - 的共同发展。 项目建成后必将大大改善城市环境，提高城镇居民的居住条件，改善 海阳凤城旅游区的城市风貌，加快福山区城市建设的步伐起到积极的推动 作用，是一项顺民心、合民意的利国利民的造福工程. 第三章第三章市场分析与建设规模市场分析与建设规模 第一节第一节市场分析市场分析 一、国内市场状况一、国内市场状况 我国的住宅与房地产业从上世纪 402（含 176 个住宅）年代发展到现 在，已成为国民经济的支柱产业，从 1996 年

28、至 1999 年，我国的建筑规模 总量为世界第一位，并每年都以 13 亿至 13 亿平方米的建设速度推进。目 前中国城镇人均居住面积比开放前提高了两倍。然而与美国人均 60 平方 米、欧洲人均 45 平方米、新加坡人均 26 平方米的情况相比较，我国的居 住条件还有很大的距离。随着人民生活水平的提高，从温饱向小康靠近， 城镇居民的消费水平正发生深刻的变化， 改善居住条件的要求越来越迫切， 全国每年大约 38.270 万新婚夫妇需要住房，2000 年，我国城市化水平提 高到 35城市人口将达到 4.5 亿人。到 2010 年，城市化水平将提高到 45 ，城市人口将达到 6.3 亿人，如城镇人均居

29、住面积达 18 平方米，就需要 城镇住宅建设在目前每年竣工 3 亿平方米的基础上进一步加快。据预测到 2010 年，我国城市化水平将达 45以上，比 1998 年增长 15 个百分点， 每 年新增城镇人口近 2000 万，将会有近 1.8 亿平方米的潜在住宅需求，若再 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 15 - 考虑旧房的更新和住房水平提高两个因素，地产市场的潜在需求就更大， 据测算，至 2020 年，我国每年需新建的住房为 5.5 亿平方米。此外,“入 世”以后，国内住宅用房、办公用房的需求都会增加，国外的金融、保险、 旅游

30、、法律等服务业都将进入国内市场，这无疑也为国内的房地产发展带 来新的机遇。由此可见，这个市场的开发前景是相当诱人的。 “十一五” 期 间国家把住宅业作为国民经济的支柱产业优先发展，国家、省、市都把住 宅作为新的经济增长点和消费热点。住宅消费水平的提高逐步成为人民生 活改善的一个重要标志，只有深化住房制度的改革，加快住房建设，才能 保证人民群众安居乐业，进一步提高生活质量。 在 21 世纪最初的五到十年内，有关机构预测，我国的住房发展将达到 以下一些主要目标：全国城镇居民人均住房居住面积达到 18 平方米;到 2005 年解决住宅的工程质量、功能质量的通病，初步满足居民对住宅的适 用性要求;到

31、2010 年住宅的工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住 需求，居住环境有较大改善;到 2005 年初步建立住宅及材料 、商品的工业 化和材料化生产体系;到 2010 年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现 住宅商品通用化和生产、供应的社会化;到 2005 年北方采暖地区城镇新建 住宅的能耗要在 1981 年住宅耗水平的基础上降低 69.44，到 2010 年， 在 2005 年的基础上再降能耗 30;到 2005 年，科技进步对住宅产业发展 的贡献率将达到 30，到 2010 年提高到 35。由此可见，世纪之交的中 国住房市场，从数量质量到科技含量，需求都非常旺盛，我国住宅投资和 消费将继

32、续保持较高的发展水平。据国家计委、国家统计局对全中三十五 个大中城市房地产调查统计，2009 年第四季度，随着房地产开发的适度增 长，地产价格继续小幅上涨，与上年同期相比，房屋销售价格上涨 1.2， 土地交易价格上涨 0.5，房屋租赁价格上涨 5.2，市场形势十分喜人。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 16 - 国家各种政策的出台和房改政策的出台，为住宅建设提供了良好的发展空 间，按照中国全面实现小康的目标，当前中国居民迫切的需要是住房，随 着城市化步伐的加快，中小城市的房地产业发展具有较大的潜力。国家有 关部门出台的住房体

33、制改革方案，将坚决制止实物（福利）分房，切断居 民对政府和单位分房的依赖，将原来用于拨建住房的资金转为向职工发放 住房补贴，提高个人购房的积极性，激活住房的一级市场。 总之，国家房改政策的出台，住宅业将继续作为新的经济增长点和消 费热点而受到重视。房地产的市场消费将成为市场的热点，同时将通过政 策引导保持住宅建设的增长速度，使住房消费从基本满足居住需求向小康 型转化。同时向舒适性、生态性、信息性、文化性发展。因而，房地产市 场是广阔的。 二、烟台房地产市场分析二、烟台房地产市场分析 1、一级土地市场 （一）国有建设用地供应总量。2013 年土地供应总量为 1649.2258 公 顷。 （二）国

34、有建设用地供应结构。2013 年土地供应总量中，商服用地 185.5317 公顷；工矿仓储用地 538.9414 公顷；住宅用地 69.444.2254 公 顷（其中：廉租房用地 0.168 公顷，经济适用房用地 15.011 公顷，商品房 用地 37.559.0464 公顷） ；公共管理与公共服务用地 330.9334 公顷；交通 运输用地 76.8926 公顷；特殊用地 13.265.5913 公顷。 （三）国有建设用地供应布局。芝罘区建设用地供应量为 171.6138 公 顷，占建设用地供应总量的 10.41。莱山区建设用地供应量为 238.2603 公顷， 占建设用地供应总量的 14.

35、45。 福山区建设用地供应量为 315.4578 公顷，占建设用地供应总量的 19.13。牟平区建设用地供应量为 53.3078 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 17 - 公顷，占建设用地供应总量的 3.23。烟台开发区建设用地供应量为 721.0861 公顷，占建设用地供应总量的 43.72。高新区建设用地供应量 为 149.5 公顷，占建设用地供应总量的 9.06%。 2013 年住房用地供应总量不低于过去 5 年平均实际供应量，确保保障 性住房、棚户区改造、中小户型用地供应量不低于住宅用地供应总量的 70 ，切实保障各

36、类保障性安居工程项目的土地供应。 2、烟台市商业市场分析 近几年，烟台市商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经 营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。2009 年，烟台市进驻了 多个大型商业企业，除本地的振华集团外，还有沃尔玛、百盛、大润 发和家家悦、国美、苏宁、五星电器等国内外知名企业。目前，烟台 市的核心商圈是以南大街（烟台传统商业街） 、海港路（烟台新兴商业 路） 、西大街（繁华商业路） 、大海阳路（烟台交通要道）为主的这个 区域，称为南大街商圈。南大街商圈核心区域是以海港路、大海阳路 与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物 中心、百盛、大润发和沃尔玛做

37、为其主要商业支柱，另外，商圈内有 南洪街、北大街等特色商业街。除了南大街商圈外，烟台市还有青年 路和幸福路两大商业圈，青年路商业圈内主要的商业网点有德胜兴业 广场、三站批发市场、东方巴黎等，该商圈以商品批发经营为主；幸 福路商圈范围为幸福中路、幸福路一带，以振华广场、九隆广场为核 心，为区级商圈，该商圈内主要以百货、超市以及家居建材城为主。 烟台市的商业大型主力店多集中于南大街沿线及海港路交汇处， 属于烟台市中心区域，整体商业档次偏向于中高端。烟台市主要商业 街租金平均为 20065.590 元/平方米月，其他沿街商铺租金平均为 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号

38、：工咨丙 11820060071 - 18 - 100200 元/平方米月，临街商铺面积主要集中在 69.44100 平方米 之间。 3、商品房市场 据搜房网数据中心统计显示，2012 年度烟台六区商品房共成交 249321.7 套，成交面积为 2388752 平方米。其中一季度成交 348.678.08 套，二季度成交 6222 套，三季度成交 137.5522 套，四季度成交 6321.71 套。本年度商品房成交量最高的区域是福山区，共成交 7001 套，显示了刚 需集中区强劲的成交实力。8 月份，烟台六区成交量突破三千大关，单月 成交 337.552 套，创下 2012 年最高成交纪录。

39、四季度成交 6321.71 套， 同 比去年上涨 30%，2012 年烟台楼市淡定翘尾，在“暖冬”中落幕。见下表。 4、 烟台市住宅市场分析 2012 年 1-12 月份，烟台市辖区新建商品住宅网签成交量 23753 套， 成交面积 2263906.72 平方米，成交金额 134.38 亿元，成交均价 5936 元每 平方米。 其中 1-4 月份烟台市辖区新建商品住宅成交量较小，5 月份成交量逐 步上升，8 月份由于房展会的召开，成交量大幅上涨，单月成交量达到全 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 19 - 年最高值，8 月份开

40、始成交量逐步回落，11 月份在刚需要求的释放下，成 交量回升，12 月份单月成交量达到全年次高值。 总体来看，2012 年上半年，烟台市辖区新建商品住宅网签成交量 8445 套，下半年市辖区新建商品住宅网签成交量 15308 套，下半年销售套数增 速明显。 据了解，目前烟台市的商品房刚性需求仍然存在，虽然成交量方面 受新政影响，较 2009 年有所下滑，但是，根据烟台市房地产供需状况 分析，预计 2013 年烟台市商品房的成交量和成交价格仍有较好的上升 空间。 2013 年 2 月 20 日，最新的楼市调控政策出台，这是自 2009 年 12 月份楼市开始调控以来的第五次调控升级。作为“准二线

41、”城市的烟台， 目前并没有出台限购政策，在国家支持自主需求、抑制投机投资性购房 的基本政策调控下，烟台的刚需要求会持续释放，预计 2013 年的住宅 销售价格指数降幅不会有所变化。下图为 2012 年 12 月烟台六区成交均 价对比。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 20 - 三、福山区市场分析三、福山区市场分析 福山区是烟台市的中心市辖区，位于烟台市区西部，内与山东腹 地相联，外与韩国、朝鲜和日本隔海相望。 福山区是烟台市区，紧邻芝罘区，随着烟台市城市规模的迅速扩大和 市政府市区扩张战略，福山区近年来发展速度迅速，人口、经

42、济状况得到 长足发展。在社会经济发展的同时，该区域房地产市场也日趋升温，表现 出巨大潜力。目前福山区房屋均价在 5600-6200 元左右，而毗邻的芝罘区 和莱山区均价已在 6000-8000 元左右，部分楼盘均价已过万元，可以看来 福山区房地产市场未来发展潜力仍然较大。 2012 年 12 月，烟台六区住宅总成交 2180 套，较上月 2458 套下降 11.3%， 芝罘区以 672 套领跑六区； 成交均价为 6361 元/平， 较 11 月 6367 元/平下降 6 元，高新区 8789 元/平成为六区之最。六区总成交面积为 20.26 万平方米，福山区 6.333 万平方米位列第一。 （

43、数据由思源经纪提 供） 烟台市区在售住宅项目价格单价多集中在 60008000 元/平方米。 该单价段内的项目占总项目数量的 70%以上， 目前在售项目大部分集中 在芝罘区、莱山区、开发区、福山区。 从地理位置上来看，该项目地块位于烟台市福山区的偏西位置， 地理位置还算优良，区域发展前景巨大。 以下选取几个项目所在地的福山区住宅项目进行分析，详见表： 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 21 - 烟台市福山区在售商品住宅项目情况 项目名称项目名称所在区域所在区域开盘时间开盘时间 成交均格成交均格 ( (元元/m/m 2 2) )

44、开盘详情开盘详情 建盛福海城 福山区2013.7.658004#、5#、6# 香逸中央福山区2012.11.155800加推 万科假日润园福山区2013.1.26620016、18、10 上谷郡福山区2012.12.653003、4、5#开盘 万科假日风景福山区2012.9.13600051、52、62# 星河城福山区201212.315600四期 奇泉梨花村福山区2013.1.19590016#加推 从上表可以看出，价格方面，成交单价主要集中在 55005800 元/平方 米。部分高端项目产品，单价已经达到了 6000 元/平方米以上。 第二节第二节建设规模建设规模 本项目根据福山区统一规划

45、，结合市场需求情况、建设用地条件及周 围环境状况，房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能， 本项目规划总用地面积 78083 平方米，总建筑面积 303407.75 平方米。 其中住宅面积为 199459.75 平方米，商业为 15006 平方米，地下建筑面积 为 88942 平方米， 容积率为 2.74， 住宅总户数 2212 户， 停车泊位总计 2928 个。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 22 - 第四章第四章建设地点及场址选择建设地点及场址选择 第一节第一节建设地点建设地点 一、建设地点 项目地块位于烟台福山

46、区西山路以东，福海路以西，永安街以北，福 海路振华广场南 50 米 澳城苑位于福山区福海路成熟区域，东邻福山振华，南临永安街， 距格迈那尓中学仅百米之遥。澳城苑社区周边交通便利，生活配套设施齐 备，餐饮、娱乐、购物举步即达。2010 年 1 月 29 日振华购物福山店正式 开业，肯德基、永和豆浆等国际餐饮巨头强势进驻，填补了福海路无大型 购物中心的空白，一个新的商业中心就此崛起。 二、拟建场地分析 综合分析建设场地具有以下优点： 1、项目位于福山区中心偏西部位，附近楼盘较多，属于福山区居民聚 集地较多的地带。居住的氛围比较好。 2、项目周边生活配套成熟。 项目劣势 1、项目附近有村镇，居住的氛

47、围有一定的影响，形象的档次提升难度 较大。 2、项目位于市中心偏西部，距市中心较远，商业的繁华度相比来说有 些低。 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 23 - 第二节第二节建设条件建设条件 1、地理位置 烟台市地处山东半岛东部，北面渤海，南临黄海。福山区位于山东半 岛东北部。地理坐标为东经12115-12122，北纬3714-3729 。北临黄海和烟台经济工业园，东、南、西与芝罘区、莱山区、牟平区、 栖霞市、蓬莱市接壤。烟台市内公路干线纵横，四通八达，交通十分便利， 无论是公路、铁路、航空运输都十分方便。 烟台市福山区位于胶东

48、半岛东北部、黄海之滨，是全国首批 14 个沿海 开放城市，东以大沽夹河为界的芝罘区，与莱山区隔河相望，东南与牟平 区为邻，南与栖霞市相连，西北与蓬莱市接壤，北临烟台经济技术工业园。 总面积 483.23 平方公里，辖四个镇、2 个街道办事处和 1 个省级高新技术 产业区，179 个行政村。福山区是烟台西南门户，位于烟台对外开放的最 前沿，并位于绕城高速北侧，有着极优越的区位条件。 2、气候条件 项目所在地属于中纬度温带半湿润季风大陆气候，濒临黄海，四季分 明。春季受西南风影响，气温回升较快，空气干燥，蒸发量大；夏季受东 南季风控制，降水集中，降水量占全年降水量的 60%左右；秋季降水减少； 冬

49、季冷空气活动频繁，经常出现冷流降雪天气。 3、抗震设防 根据中国地震烈度区划图(1 9 9 O)和鲁建设发1 9 9 72 4 7 号文规定， 本地区地震基本烈度值为 7 度，项目所在地动峰值加速度为 005 g。 根中国地震区划，本区属于抗震设计第一组。 4、地质地貌 本场地地貌单元为山前冲积平原，场地较为平坦，地质勘查中最大深 福山澳城苑小区 烟台银联投资咨询事务有限公司工程咨询资格证书编号：工咨丙 11820060071 - 24 - 度为 16.45 米，这一深度范围的地层自上而下依次为素填土、粉土、 铄砂、全风化云母岩片，第二层粉土为持力层，无矿藏。 5、工程地质 福山区位居胶东断块，胶北、胶南两个块隆和胶莱中生代凹陷组成的 复式向斜构造。在区域地质上，勘察地区位于胶北块隆的北部边缘。根据 地质调查及钻探资料分析，拟建场地及其附近无不良地质现象，无近代活 动性断裂构造，地质环境未遭受破坏，场地稳定性较好。场地大部分地段 各层地基土分布较为连续、统一。力学性能较为稳固，无液化、突变等不 良地质体，作为建筑场地，其适宜性较好。 4、环境保护 该项目地址周围无污染公司和污染源，空气清新。该项目对环境造成 的影响主要是生活垃圾和生活污水。为最大限度减少环境污染，项目物业 管理公司严格要