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1、 xxx 酒店可行性研究报告 - 1 - 第一章 总 论 1.11.1 项目简介项目简介 1.项目名称：xxx 酒店建设项目 2.项目建设单位：xxx 市 xxx 有限责任公司 3.项目负责人： 4.项目建设地点 xxx 酒店建设项目位于内蒙古自治区 xxx 市 xxx，西水消防支队 西、654 机械园东,占地面积 4006 平方米。 5.项目建设内容和建设规模： 建筑面积： 地上建筑面积：11956.51； 地下室面积：3275 平方米；化粪池面积：54； 总建筑面积：15285.51。其中客房 4655.65，客房 110 间； 建筑层数、高度：地下 1 层、地上 9 层，建筑高度 42.
2、850 米。 工程分类：二类高层。 建筑设计使用年限：3 类(50 年)。 建筑耐火等级：地上二级，地下一级。 抗震设防烈度：8 度。 结构类型：钢筋混凝土框架结构 6.投资估算及筹措资金 xxx 酒店可行性研究报告 - 2 - 总投资 7780 万元，其中：建设投资 7630 万元，铺底流动资金 150 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹 7780 万元； 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 1.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准 （GBJ137-90）
3、 3. xxx 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 4.xxx 市土地利用总体规划和其他有关专项规划 5.xxx 市城市总体规划 6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定 7.其他相关的政策法规和技术规划 8.建设项目提供的相关资料 1.2.21.2.2 指导思想指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计， 突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游 资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交 流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照 xxx 市城市总体规划的要求，通过项目建设，
4、 进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造 良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经 xxx 酒店可行性研究报告 - 3 - 济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、 商务、旅游、会议、交际等） ，又是具有服务社会（满足市场需要、 增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力
5、资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.2.41.2.4 建设单位概况建设单位概况 xxx 市 xxx 有限责任公司于-年-月-日经 xxx 市工商行政管理 就批准成立，注册资金-万元人民币，法定代表人-，经营地址： xxx 市-区-街-号，经营范围：-等。 1.3 项目背景 中国酒店业目前正处于市场发展较快的增长期，在 GDP 中所占 xxx 酒店可行性研究报告 - 4 - 的比重，均呈增长走势，酒店业的这种快速发展的走势表明，该产 业属于朝阳产业，其产业的延伸内涵丰富，供求的弹性空间较大。 酒店业是低风险，回报期较长的服务产业，这个行业为政府创造高 税利，创
6、造大量就业机会，国家政府有关部门已表明，将是国家进 一步启动和激励投资的重要领域之一，其发展前景极为广阔。 xxx 市正大力实施建设内蒙古西部区域中心城市发展战略，深 入贯彻走新型城市化道路，积极推进产业结构调整，优先发展高新 技术产业，全市工业逐渐形成完善的产业体系，第三产业比重上升， 酒店行业正面临良好的发展机遇。 xxx 市是目前内蒙古经济发展较为迅速的地区之一。经济实力 强，基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收 入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展 奠定了有力的基础。 xxx 市以及周边地区的房地产市场呈现如下基本特征。住宅和 生活市场功能细分日
7、益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据市 场。近年来，以体育运动、休闲度假、养老保健等为主题的项目吸 引了众多买家。倡导以“健康生活”为基本核心，独特绿色景观主 题公园式的设计必将赢得市场。xxx 市位于内蒙古自治区西南部黄 河之滨，南与宁夏回族自治区接壤；北邻著名的塞上粮仓河套灌区； 西连乌兰布和沙漠；东接鄂尔多斯高原。xxx 市行政区域面积 1754 平方公里，全市辖海勃湾、乌达、海南三个县级区，海勃湾区是市 人民政府所在地，为 xxx 市的中心城区，乌达区与海勃湾区隔黄河 xxx 酒店可行性研究报告 - 5 - 相望。黄河流经 xxx 市 105 公里，落差 12.5 米。为了提高城市品
8、位， 做好黄河这篇大文章，将河岸风光引入城市，使黄河成为城市独具 特色的一道亮丽的风景线，给居民营造良好的人居环境，根据 xxx 市经济社会和城市发展的实际需要， “十二五”期间，xxx 市将充分 利用黄河资源优势，结合水利枢纽工程，把库区地段规划建设成为 以生态为主，兼高效农业、旅游观光、综合开发、居住于一体的滨 河生态观光园区。 近年来，随着 xxx 市经济和社会的不断发展和 壮大，xxx 市提出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、 农业向高校园区集中、城市向黄河靠拢”为主题的xxx 市城市总 体规划 ，一方面不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高 城市品位，努力打造自治区西部
9、宜居城区，生态绿洲型工业城市建 设取得明显成效。加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联 供、民用煤气、供水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市 服务功能日臻完善。另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域， 提升服务水平，努力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性 服务中心，区域集聚和辐射能力显著增强。2011 年，全市实现地区 生产总值 481 亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.5%，连续 16 年实现两位数增长。其中，第一产业增加值 4.36 亿元，增长 5%； 第二产业增加值 351.95 亿元，增长 19.7%；第三产业增加值 125.27 亿元，增长 12.7%。按常住
10、人口计算，我市人均 GDP 预计达到 89521 元，比上年增长 15.8%，按年均汇率计算折合 1.39 万美元。 2011 年 xxx地区生产总值完成 151 亿元，同比增长 23%，其中工业 xxx 酒店可行性研究报告 - 6 - 增加值完成 112 亿元，同比增长 24.7%；第三产业增加值完成 29.1 亿元，同比增长 17.5%；农业增加值完成 1.7 亿元，同比增长 7%。 固定资产投资完成 81 亿元，同比增长 15%。地方财政总收入完成 24 亿元，同比增长 29.32%。2011 年 xxx 工业经济保持平稳较快发展。 “双百亿”工程和企业素质提升工程扎实推进，支柱产业持续
11、壮大， 58 户规模以上工业企业预计完成增加值 109 亿元，同比增长 26%。 煤化工、氯碱化工基地规模优势进一步显现，榕鑫、西部、佳鑫等 百万吨焦化项目建成投产，华油、中联化工、盛远塑胶等一批投资 规模大、带动能力强的工业重点项目抓紧建设，PVC 软制品、煤焦 油精制、丙炔醇及系列制药等一批产业链延伸项目加快推进。资源 综合利用水平不断提高，神华焦炉煤气制甲醇、煤矸石发电和东孚 水泥改性粉煤灰、双清煤矸石制砖项目顺利实施。非资源型产业发 展步伐加快，通达运通电涡流缓速器和西来峰机械制造公司全自动 托辊生产线、大型矿用皮带机及矿山设备维修项目开工建设。投资 环境不断优化。实施经济开发区黄河取
12、水、石大门沟水库引水、固 废处理场和污水处理厂二期工程，完成了开发区道路亮化、绿化、 交通设施设置和海惠支线、神华广场周边道路新建改造工程，西来 峰、拉僧庙两个特勤消防站投入使用；拆除园区内 15 户关闭取缔企 业的厂房和生产设施，收储土地 19.6 万平方米，工业园区承载能力 进一步增强，海南经济开发区被列为自治区循环经济试点示范园区。 水电油气等保障供应能力明显提高，生态环境水源地取水工程开工 建设，扩建卧龙岗 220 千伏变电站，实施重点供电工程 13 项，新建 xxx 酒店可行性研究报告 - 7 - 改造加油、加气站 10 座。地区交通运输条件进一步改善，海南至海 勃湾、乌达城际快速通
13、道和恩格尔互通立交桥建成通车，海南至乌 达重载公路开工建设，拓宽了高速公路宁蒙界、海南出入口和 109 国道连接线收费站，新建矿区道路 10.6 公里。城市面貌明显改观。 多渠道筹资 3.6 亿元，新修棚户区安置区外环路 2.6 公里，完成城 区公乌素街、西卓子山街等 7 条街路人行道铺装和路灯安装工程， 铺设给水管网 8.5 公里，新建换热站 3 座，城区分区域供水、生活 垃圾无害化处理和六五四热源厂二期工程开工建设；建成区人民公 园，完成恩格尔河、城区北出口和公乌素街、海拉路等主要街路景 观绿化工程，改造公安分局东、人民医院南等 4 个街头游园，城区 绿化面积达到 280 万平方米，绿化覆
14、盖率达到 39.4%；旧城改造稳 步推进，新增建筑面积 72.2 万平方米。强化城市规划建设管理，编 制完成建成区控制性详细规划。第三方面，认真落实自治区及我市 加快发展第三产业若干政策，编制完成第三产业和商业网点布局规 划，基本形成了“三个中心六条街”的城市商业网点骨干体系。改 造提升传统服务业，一批规模较大、档次较高的综合商场、专业市 场和酒店建成并投入运营。突破传统营销模式，加快发展新型业态。 现代服务业快速发展，大型综合物流项目进展顺利，电子商务、技 术咨询、金融、法律、中介等服务业有序推进。旅游业稳步发展， 推动金沙湾、黄河湿地、桌子山岩画等旅游景点和旅游促销项目建 设，成功承办沙漠
15、旅游节，特色旅游品牌得到进一步提升。基于以 上“城市向黄河靠拢使得旧城改造加快” 、 “人们生活水平的提高使 xxx 酒店可行性研究报告 - 8 - 得居民对住房和各种商业活动的要求档次也越来越高”和“三产的 规模化发展迅猛使得人口逐步增加”三方面的原因，将会直接带动 xxx 市的住宅、商业和综合服务等房地产需求进入快车道。此外， xxx 市的各项旅游服务设施得极大改善，将进一步吸引国内游客和 周边地区的人们前来消费，旅游业具有很大的发展潜力。2011 年旅 游市场迅速发展。全年国内旅游收入 14.11 亿元，比上年同期增长 59.26。为提升本地区商务、旅游、住宿环境，创造简洁、美丽、 大方
16、、经济、适用、温馨、和谐的商务、旅游、餐饮住宿环境，打 造 xxx 市 xxx 一流酒店大厦。xxx 市 xxx 有限责任公司经过全面认 真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前 xxx 酒店业现状与发展趋势，选择在这一黄金地段开发高档高品质 酒店。本项目符合国家和地区发展的产业政策，发展前景十分广阔。 该项目的建成将拓展 xxx 三角区贸易的功能，是一项立足长远具有 重大政治经济意义的大事。同时对 xxx 经济发展有很强的拉动和促 进作用。有利于提升经济发展和综合竞争力，提升 xxx 城市综合实 力，具有良好的社会效益和经济效益。 1.4 项目可行性分析 1 1、管理优势、管
17、理优势 xxx 市 xxx 有限责任公司，自成立以来，积累了丰富的项目建 设管理经验和技术人才，拥有一支富于创新意识、高凝聚力的管理 团队，可为本项目提供充足的人员、管理技术支持。 xxx 酒店可行性研究报告 - 9 - 2 2、优越的地理位置、优越的地理位置 本项目选址位于内蒙古自治区 xxx 市 xxx，西水消防支队西、 654 机械园东。交通网络四通八达，交通便捷，适用于开发娱乐及 商业酒店等。本项目周边地区商贸活动活跃，酒店及休闲娱乐市场 需求大，但附近暂无大型住宿、餐饮、休闲娱乐场所，本项目建设 完成后能较好地满足区域的酒店及休闲娱乐市场需求。 3 3、市场前景广阔、市场前景广阔 x
18、xx 市经济的快速发展，以自治区西部区域中心城市建设为战 略发展目标，繁荣的商贸活动，给酒店行来带来良好的发展机遇。 同时产业调整和产业升级将带来较大量的中高端商务群体，中高端 商务群体的集中，也必将带动酒店业的进一步发展。 4 4、良好的规划布局与社会效益、良好的规划布局与社会效益 本项目的建设顺应了地区产业规划和产业发展政策，符合国土 部门对该建设用地的规划设计要点。项目建筑规划符合国家环保节 能建设要求。 项目建成后能新增 175 个工作岗位，缓解就业压力，创造可观 的财政税收，具有良好的社会效益。 1.4 项目投资概况 总投资 7780 万元人民币，其中：建设投资 7630 万元，其中
19、： 土地费用 290 万元，工程费用（含室内项目装修工程）5383 万元， 设备及安装（含机电设备、空调、电梯、给排水、卫生设备、消防 设备等）1325 万元，其他投资（含勘察、设计、监理等工程建设其 xxx 酒店可行性研究报告 - 10 - 他费用及预备费）362 万元,预备费 270 万元，铺底流动资金 150 万 元。本项目总投资 7780 万元人民币，资金全部建设单位自筹。 1.5 主要经济技术指标表 经计算得出相关指标如下表所示： 指指 标标单位单位计算值计算值说明说明 占地面积 4006 建筑面积 15285.51 其中：地上 11956.51 地下 3275 项目总投资万元 77
20、80 年均营业收入万元 3952 年营业税及附加万元 165 年平均利润万元 11523917 年所得税万元 288 年平均净利润万元 864 投资利润率 %14.81% 投资净利润率 %11.10 财务内部收益率（所得税前） %12.23 基准收益率 10% 财务内部收益率（所得税后） %11.10 基准收益率 10% 财务净现值（所得税前）万元 23680 财务净现值（所得税后）万元 14150 投资回收期（所得税后）年 6.14 不含建设期 投资回收期（所得税前）年 5.02 不含建设期 xxx 酒店可行性研究报告 - 11 - 第二章 行业与市场分析 2.1 宏观环境 1 1、国内经济
21、环境、国内经济环境 2012 年我国经济增速“破八” ，创出 2000 年以来的年度 GDP 增 速最低值。在本轮经济周期下行的过程中，拉动经济增长的“三驾 马车”投资、消费、出口在过去一年也低位运行。相关机构和专家 预计，2013 年“三驾马车”将在去年四季度企稳基础上继续小幅增 长，从而带动经济再起航。而宏观经济政策受制于通胀和房价上涨 压力则可能维持审慎稳健。 当前我国经济正在经历两个转变，即从高速增长转为平稳增长， 从规模扩张式发展转为质量效益型发展。我国经济总的形势是好的， 且由于我国正处于工业化中期，工农业投资机会多，供给仍然不足， 需要满足市场需求。服务业在 GDP 中的比重只有
22、 30%多，仍有很大 潜力。因此可以说，我国依然处于经济高增长阶段。随着我国收入 消费台阶效应的加速，我国新型城市化的加速、我国比较优势在产 业和区域的转换、我国工业化在梯度转移中的加速等，2013 年我国 宏观经济将随着换届效应的持续发酵、房地产困局的破解等超越新 常态，步入次高速增长期。2013 年是贯彻落实党的十八大精神的开 局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建 成小康社会奠定坚实基础的重要一年。也将是我国宏观经济持续复 苏的一年，是完成由次萧条到繁荣的周期形态转换的关键期，是我 xxx 酒店可行性研究报告 - 12 - 国迈向新结构、超越新常态的关键年，也是多重因
23、素叠加充满不确 定的一年，更是新政府全面确立和落实新经济发展战略的一年。 2013 年我国宏观经济将是在复杂中充满朝气的一年。党的十八大进 行的战略定位不仅意味着积极宏观经济政策延续、同时意味着新政 府积极趋向的扩大，未来内需扩张的幅度也许比预期还要大，这主 要表现在五个方面： 一是 2020 年地区生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一 番，即总体目标两个翻番。 二是在新增长源泉构建上，将走我国特色的新型工业化、信息 化、城镇化、农业现代化道路，也就是综合发展、综合推动的路子。 三是在结构调整中促进经济健康增长。金融危机正在倒逼我国 经济从“出口”转到“内需”上来。2013 年，我国
24、将充分利用本轮 金融危机和经济增长降速的有利时机，把化解产能过剩矛盾作为工 作重点，把主要精力放在转方式、调结构、促改革上，加大落后产 能淘汰和节能减排的政策力度，倾力培育战略新兴产业和科技含量 高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引 擎。 四是工业化和城镇化建设成为经济驱动力。根据国家“十二五” 发展规划，到 2015 年我国工业化率将由现在的 50%上升到 65%左右， 城镇化率将由现在的 45.7%上升到 60%左右。工业产值每增加 1 个百 分点，就可以带动 GDP 增长 0.6 个百分点，城镇化率每增加 1 个百 xxx 酒店可行性研究报告 - 13 - 分点，可
25、以带动 GDP 增长 1.5-2 个百分点。工业化和城镇化建设将 成为经济发展的强大驱动力。前几天人民日报发表李克强副总理关 于解读十八大的一篇文章，提出要把改革称为最大的红利，把城镇 化作为我们扩内需、调结构的核心。 五是国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康 社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配 体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居 民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的消费增长仍具有十分巨大 的潜力稳定发展的社会经济环境，居民收入水平不断提高，促进了 商业贸易活动的繁荣，为酒店业的快速发展提供了良好的基础。 2 2、xxxxxx 市经
26、济环境市经济环境 近年来，随着 xxx 市经济和社会的不断发展和壮大，xxx 市提 出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、农业向高校园区 集中、城市向黄河靠拢”为主题的xxx 市城市总体规划 ，一方面 不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市品位，努力 打造自治区西部宜居城区，生态绿洲型工业城市建设取得明显成效。 加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联供、民用煤气、供 水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市服务功能日臻完善。 另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域，提升服务水平，努 力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性服务中心，区域集 聚和辐射能力显著增强。 。2
27、011 年，全市实现地区生产总值 481 亿 元，按可比价格计算，比上年增长 17.5%，连续 16 年实现两位数增 xxx 酒店可行性研究报告 - 14 - 长。其中，第一产业增加值 4.36 亿元，增长 5%；第二产业增加值 351.95 亿元，增长 19.7%；第三产业增加值 125.27 亿元，增长 12.7%。按常住人口计算，我市人均 GDP 预计达到 89521 元，比上 年增长 15.8%，按年均汇率计算折合 1.39 万美元。2011 年 xxx 地区生产总值完成 151 亿元，同比增长 23%，其中工业增加值完成 112 亿元，同比增长 24.7%；第三产业增加值完成 29.
28、1 亿元，同比 增长 17.5%；农业增加值完成 1.7 亿元，同比增长 7%。固定资产投 资完成 81 亿元，同比增长 15%。地方财政总收入完成 24 亿元，同 比增长 29.32%。 2011 年末 xxx 市年末全市常住人口 54.14 万人。人口城镇化率 为 95。城市居民人均可支配收入 达到 22349 元，比上年增长 13.21%，扣除价格因素，实际增长 7.2%。人均消费支出为 18471 元， 比上年增长 10.7，扣除价格因素，实际增长 4.83。，民的消费 能力强。 3 3、旅游业发展、旅游业发展 近年来，xxx 市旅游业已成为新的经济增长点，各项指标大幅 增长，入境旅游
29、人数稳定增长。xxx 市的各项旅游服务设施得极大 改善，将进一步吸引国内游客和周边地区的人们前来消费，旅游业 具有很大的发展潜力。2011 年旅游市场迅速发展。全年国内旅游收 入 14.11 亿元，比上年同期增长 59.26。 为实现经济社会双转型，加大对旅游业发展的支持力度，市政 府下发了关于进一步加快旅游业发展的意见，规范旅游业发展。 xxx 酒店可行性研究报告 - 15 - 未来旅游业发展的总体目标是：把旅游业进一步培育成服务业的龙 头产业、国民经济的重要产业，旅游业的快速、健康发展，为酒店 业发展提供了巨大的消费群体，促进了酒店业的发展。 2.2 中国酒店业发展 全球整体经济的不乐观，
30、是一个阶段性的状况，每隔几年都会 有波动，由美国次贷危机引发的金融风暴已经扩展到了全球，很多 国家的旅游业和酒店业都受到了不同程度的冲击，我国酒店业也不 例外，不少酒店投资者和经营者已经感到一定的压力。但单从中国 饭店业市场来看，金融危机对我们带来的负面影响并不大，目前我 国酒店业仍在全球金融危机的影响下顽强生存、缓慢发展。首先， 从金融危机影响的地域范围来看，上海、广州、深圳等东南沿海一 线城市由于经济发展较快，国际化程度较高，在此次全球金融海啸 中受到的波及相对较大；而我国中西部大范围地区由于国际化程度 相对较低，在这场金融危机中受到的影响也相对较小。目前我国中 西部地区酒店业仍然保持稳健
31、之势。从中我们可以看到，金融危机 虽然带来酒店客源的趋缓，但是并不足以改变中国酒店业整体向前 发展的局面。其二，从国家政策层面来看，由于政府不断出台各种 各样的政策，扩大内需，以缓解金融危机对我国带来的负面影响， 保持国内经济的持续增长，导致我国国内商务会展活动仍然呈现出 频繁之势。因此，总体看来，国际金融危机虽然一定程度上殃及中 国酒店业，但并不足以阻碍我国酒店业的持续向前发展。 xxx 酒店可行性研究报告 - 16 - 据统计，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2008年年 底的16528家，星级酒店总数的年均增长率超过10%。2000年到2008 年，全国星级酒店的客房数量从
32、59万间增长至200万间左右。另外， 在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼 丽嘉酒店、广州花园酒店于2007年8月被正式批准为“白金五星级饭 店”。 6029 16528 5947 20000 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 星 级 酒 店 （ 家 ）客 房 数 （ 百 间 ） 星 级 酒 店 总 数 与 客 房 数 增 长 变 化 2000年 2008年 我国近30年来人均GDP提高15倍，从200美元发展到5000美元， 已经进入消费升级的新时期。无论是中国、印度、俄罗斯、巴西的 金砖四国之说、还是中国、印度、中东的新丝绸之路之
33、说，都少不 了中国，中国的未来被世界看好。中国的人口数量和消费质量的提 高将伴随着经济发展助推中国旅游业不断发展。中国未来GDP8%10%的 年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%，预计2010年中国酒店客 房数量将达到5.52亿间。 金融危机促使企业洗牌加速，市场机制和企业行为的作用将引 导酒店业的健康发展，本土品牌将面临很好的发展机遇；金融危机 使跨国管理品牌遭遇自由落体式的下降；酒店管理市场朝着于业主 方有利的方向发展。 xxx 酒店可行性研究报告 - 17 - 2.3 酒店业发展 1 1、酒店业市场规模、酒店业市场规模 近年来，xxx 市经济快速发展，商务活动带动了酒店业的快速 发展
34、。2010 年年末全市有 4 星级酒店 2 家，但仍满足不了经济发展 的需要。 2 2、酒店消费者分析、酒店消费者分析 xxx 酒店消费者主要来自两大块，第一种是来自所在区域及周 边地区的企业，他们大多数是企业、工厂的高管、老板和所有者， 这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消 费群体，这些人约占酒店客人总量一半以上。第二种是来自机关和 事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工 作需要成为酒店的消费客。 小结：小结： xxx 市经济快速发展，人民生活水平得到提高，酒店中高档需 求增长，尤其是高档消费需求快速增长，高星级酒店数量缺乏，市 场需求旺盛，xxx
35、市 xxx 有限责任公司紧抓这一发展机遇，投资建 设 xxxxxx 酒店，酒店定位为商务旅游酒店。 xxx 酒店可行性研究报告 - 18 - 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 3.1 建设场址及区域环境建设场址及区域环境 3.1.1 场址场址 项目建设地点位于内蒙古自治区 xxx 市 xxx，西水消防支队西、 654 机械园东,占地面积 4006 平方米。该地块属于 xxx 市 xxx 的黄 金地段。占地范围：场地为方形用地，南向退道路边线 20 米,场地 南北 71.20 米，场地东西 56.27 米。 3.1.2 区域环境区域环境 1、地理位置与城市概况、地理位置与城市概况 xxx
36、市是内蒙古自治区直辖市，是一座新兴的资源性工业城市， 位于内蒙古自治区西部，总面积1754平方公里，辖海勃湾、乌达、 海南三个区，总人口53余万人,其中城区人口50万人，占总人口的 94.68%，农区人口3万人，占全市人口的532%。共25个民族。xxx 位于 xxx 市南部，地理坐标在东经10635-10707，北纬39 13-4010之间。东依鄂尔多斯高原，西傍黄河，南与宁夏石嘴 山市接壤，北与河套平原毗邻。总面积1004.95平方千米。常住人口 102500人，其中农业人口23000人，由蒙、汉、回、满、达斡尔等15 个民族构成。 xxx 市 xxx 地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北
37、地区交汇 处，东北、华北通往西北的重要交通枢纽，同时还是“宁蒙陕”经济 区的结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏开发运行的 xxx 酒店可行性研究报告 - 19 - 大通道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。市政府所在 海勃湾区距内蒙古自治区首府 xxx 市526公里,1988年 xxx 市被国务 院确定为内蒙古自治区经济体制改革实验区和对外国人开放城市， 享有省级经济管理权限。 2、地形地貌、地形地貌 xxx 坐落在贺兰山山麓，一面临水的开阔山前平原上，总地势 为北高，南低，自然缓坡形态，xxx 平均海拔 1150 米，境内群山环 绕、戈壁、荒漠和沙漠草原分布其间。 3、气候特
38、征、气候特征 xxx 市属干旱大陆性气候区，少雨干燥，夏季炎热多风。年平 均日照时数为 3047.3 小时，日照百分率 69%，无霜期 156-165 天。 因受西伯利亚气候影响，冬季较冷，极端最低气温 32.6，夏季炎 热，极端最高气温 39.4，年平均气温 9.7，年平均地温 11.7。 年平均将雨量 150-170mm，年平均蒸发量 3500mm。年平均冻土深 度为 1.46 米，最大冻土深度为 1.78 米。 该市多风，常年的主导风向为东南风、南风，其次为西北风， 年平均风速 3.1 米/秒，最大风速 28 米/秒。年风沙日 66-97 天。 4、地表水水文特征、地表水水文特征 xxx
39、 市地表水大都属于黄河支流。穿市而过的黄河弯延 105 公 里，形成狭长的河滩湿地和农业绿洲。由于日照时间长，昼夜温差 大，给蔬菜、瓜果等农作物种植带来得天独厚的条件。 5、地下水水文地质特征、地下水水文地质特征 xxx 酒店可行性研究报告 - 20 - xxx 市供水主要依靠黄河水源。本区在大地构造上属于盆地， 盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地下水的形成与赋存 创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利的储水条件。 6、生态环境概况、生态环境概况 xxx 生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人 工养殖和栽培，主要是街边绿化数木、花草、公共绿地和观赏动物 等。郊区生态资源
40、主要有农作物、果树、草场、畜牧场、渔业、森 林和矿产等。狭长的河滩湿地和农业绿洲,由于日照时间长，昼夜温 差大，给蔬菜、瓜果等农作物种植带来得天独厚的条件。这里生产 的葡萄含糖量高、爽口甘甜，是闻名遐迩的特色果品。当地的万亩 葡萄园成为这里农业的一大特色。有“活化石”的国家级保护植物四 合木保护区。四合木有重要保护意义的物种，是内蒙古自治区境内 唯一的特有属植物也是阿拉善荒漠特有的单种属植物，并且还是蒙 古高原、亚洲中部的特征属之一，是国家二级、内蒙一级保护植物， 全世界只在 xxx 地区作为建群种和优势种形成群落，是研究古生物、 古地理及全球变化的极好素材，是植物中的大熊猫，现在受到国内 外
41、学术界高度重视。在保护区的珍稀植物繁育区中还分布着被列入 中国生物多样性保护行动计划中植物种优先保护名录的植物，如四 合木、半日花、绵刺、革苞菊、沙冬青等。在胡杨岛上还有成片的 天然胡杨林分布，成为荒漠景观中的重要组成部分。 7、工业发展、工业发展 xxx 市地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北地区交汇处， xxx 酒店可行性研究报告 - 21 - 东北、华北通往西北的重要交通枢纽，同时还是“宁蒙陕”经济区的 结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏开发运行的大通 道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。1988 年 xxx 市被 国务院确定为内蒙古自治区经济体制改革实验区和对外国人开
42、放城 市，享有省级经济管理权限。xxx 市矿产资源丰富，成组配套，得 天独厚，是一片待开发建设的热土。xxx 市矿产资源储备量大、品 位好、易开采，并且相对配套，工业利用价值高。已探明金属、非 金属矿藏有 37 种，其中，煤炭已探明储量 30 多亿吨，以优质焦煤 为主，占全自治区已探明焦煤储量的 60%左右；铁矿石储量 600 多 万吨；煤系高岭土储量在 11 亿吨以上，约占全国探明储量的 1/5； 石灰石远景储量在 200 亿吨以上，高品质的石英砂、石英岩总储量 达 50 亿吨，白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。邻近地区还有 丰富的盐、碱、芒硝、太西煤等，这些矿产储量大、品质高、配置 条件
43、好，是发展化工、建材、高载能工业产品的重要原料。xxx 市 水土光热资源丰富，黄河流经市区 105 公里，昼夜温差大，日照时 间长，有效积温高，无霜期达 156165 天,属温带大陆性气候，适 宜蔬菜瓜果生产，是国内可与新疆吐鲁番地区相媲美的优质葡萄生 产基地，xxx 市无核白葡萄在全国农业博览会上两次获得金奖。 经过 40 多年的开发建设，特别是改革开放以来，xxx 市依托资 源优势，努力改善投资环境，扩大开放，使综合经济实力不断增强。 随着西部大开发的推进，从 1998 年起 xxx 市高载能工业异军突起， 发展迅猛。现在 xxx 市已初步建立起以煤炭、化工、建材、冶金、 xxx 酒店可行
44、性研究报告 - 22 - 机械为五大支柱产业的工业经济体系。1996 年 7 月 xxx 市被国家建 设部确定为全国矿区城市建设试点市。xxx 工业经济连续五年保持 了两位数以上的高速度，尤其是近几年，xxx 市各项主要经济指标 都保持了快速增长的势头。从整个经济发展趋势来看，主要工业产 品升多降少，在列入统计的主要工业产品产量中，增长幅度较大的 有洗精煤、电石、铁合金、焦炭、水泥、发电量。 8、市政与公用事业 作为内蒙古西部的重要城市之一，xxx 市进一步深化市政公用 行业的体制改革，通过改革促进发展。鼓励和支持国内外各类社会 资本通过独资、合资、合作、股份制、特许经营等多种形式，投资 市政
45、公用项目。整体或部分转让现有供电、供气、供水、供热、污 水和垃圾处理等存量资产，加速企业化改制，提高存量资产运行效 率。采取招标拍卖等办法，出让道路、广场、路灯、桥梁、停车场 等市政公用设施的冠名权、广告权、收费权和租用权，提高市政公 用设施建设和运营效率。加快市政管理、客运、绿化、环卫等生产 经营单位的企业化改制步伐。鼓励和支持社会力量组建作业公司， 公开竞争承接市政公用设施设计、施工、监理、材料设备供应以及 市政设施维护、城市绿化养护、道路清扫、垃圾清运、公厕保洁等 作业任务。建立健全市政公用行业价格形成机制，完善价格听证制 度，规范定价行为。 加快市政公用行业的发展，完善服务功能。继续抓
46、好城区道路、 给水、污水处理、生活垃圾综合处理、集中供热、供气和园林绿化 xxx 酒店可行性研究报告 - 23 - 等工程，改造城区供水和污水管网，完成环卫基础设施和城市基础 设施建设，继续完善工业园区基础设施和公交基础设施。通过努力， 要使整个城市绿起来、美起来，吸引周边地区更多的人群到 xxx 市 休闲、娱乐、旅游、度假。近年我市城市基础设施建设力度将进一 步加大，围绕完善城市功能和提高市民生活质量，安排了一大批建 设项目。 在“十二五 ”的开局之年，海勃湾区、乌达区、xxx 将从 实际出发，结合各自区情及发展优势，加快城市建设改造步伐， 努力把我市建成 “人口产业集聚、生态环境宜居、社会
47、民生普 惠和谐 ”的自治区西部区域中心城市。 xxx 打造“小而精、小而特、小而美 ”城区， xxx 将围绕 “小而精、小而特、小而美 ”的城区建设目标，按照彰显特色； 塑造亮点、打造精品的原则，科学规划滨河南区，充分体现城市 规划的前瞻性、科学性和系统性。 xxx 坚持以绿为脉、以文为蕴，精心规划建设恩格尔河、城 区北人工湖、公乌素街景观带，精雕细琢街头游园；注重绿化树 种的合理搭配，形成以道路为骨架，以公共绿地、街头景点、庭 院花圃为点缀，以环城绿化带为呼应的生态景观系统；以市政道 路、楼宇建筑和公共场所为重点，全面实施景观亮化工程；完成 巴彦乌素街、黄河路等主要街路建筑物立面改造，让城市
48、绿起来、 亮起来、美起来。 9 9、环境保护状况、环境保护状况 xxx 酒店可行性研究报告 - 24 - xxx 市过去是典型的煤烟型污染城市。随着国家加大对环保的 投资力度，特别是市政府实施环境保护工程后，xxx 市的空气质量 得到明显改善,空气质量达到或好于二级的天数为 87 天,比上年增长 50 天, 通过工程治理、生态治理，xxx 的空气质量得到明显改善, xxx 的天更蓝了。 xxx 环境保护主管部门通过实施综合环境治理措施，全市工业 污染源全部实现达标排放,城市污水日处理能力达到 4 万立方米,城 市污水处理率达 53%,城市绿化覆盖面积 1039 公顷，人均公共绿地 9.13 平
49、方米。现在城市更加清洁美丽了。 结论：拟建工程重要性等级为二级，场地等级为三级，地基等 级为二级；该工程建筑场地类别为二类，属于可进行建设的一般场 地；勘查区属于抗震设防烈度为 8 度区，设计基本加速度值为 0.20g；勘查区不存在不良地质作用，无地质灾害分布，遭受地质灾 害可能性小；场地内不存在液化土层，勘察深度内未见地下水，场 地土对建筑材料没有腐蚀性；海南地区标准冻结深度为 1.78 米；基 槽开挖后，应会同勘察、设计人员验槽后方可进一步施工。 3.1.33.1.3 公用配套设施条件公用配套设施条件 1 1、交通条件、交通条件 辖区内交通便利，109 国道穿区而过，海拉公路贯穿南北，有 海南-海勃湾、xxx-乌达快速路、西来峰-千里山运煤专线；包兰铁 路支线-海拉铁路横贯南北。区内 5 个铁路货运站，年货运量达到 500 万吨。新建的东-乌铁路（东胜xxx）穿区而过。丹拉国道主 xxx 酒店可行性研究报告 - 25 - 干线巴拉贡至海勃湾段路经该区与宁夏石（嘴山）中（宁）高速公 路相接，设计时速 100 公里/小时，2004 年建成通车。xxx 市飞机场 距区政府所在地 32 公里。 2