【精品】城建大厦项目可行性研究报告.pdf

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1、项 目 可 行 性 研 究 报 告第 1 页共78 页 1 总论 目目录录 1.1项目提出的背景4 1.2项目可行性研究的依据6 1.3项目概况7 1.4项目开发建设的必要性9 1.5项目开发建设条件11 1.6项目投资估算12 1.7项目进度计划12 1.8结论及建议13 2 市场分析与预测 2.1房地产市场宏观形势分析及预测15 2.2*房地产市场状况分析及预测22 2.3项目的市场情况分析及预测28 3 建设条件 3.1开发项目用地状况42 3.2资源供给及外部协作条件42 4 规划设计方案 4.1规划设计方案的指导思想44 4.2规划设计方案的原则44 4.3建筑规模及规划设计方案设想

2、45 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 2 页共 78 页 市场定位46 形象定位46 业态定位47 经营定位47 客户定位48 建筑设计定位49 5项目开发进度安排53 6营销方案 6.1营销方式54 6.2销售节奏与策略54 整体策略54 价格策略56 付款方式策略56 配合策略57 媒体策略57 促销策略60 6.3租售计划61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1投资估算的原则62 7.2项目建设的投资估算62 7.3项目资金筹措与使用计划64 8 财务评价 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 3 页共 78 页 8.1财务评价基础数据的计算66 8.2盈利能力分析66 8.3清偿

3、能力分析67 9 风险分析 9.1盈亏平衡分析68 9.2敏感性分析69 9.3项目风险分析71 10结论及建议 10.1 结论73 10.2 存在的问题及建议74 11附表与附图 11.1 附表：77 11.2 附图：77 12附：主要参考书目及参考资料78 一一、 总论总论 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 4 页共 78 页 1.1项目提出的背景 *古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与 罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。中国历史上曾 有十三个朝代在*建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。 著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。现在是陕西省政治、经

4、济、 文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204 千米，南北最宽 116 千米， 面积 9983 平方千米，人口 741.1 万。进入二十一世纪以来，*生产总 值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞 阶段” 。 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支 柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄 金发展时期。据国家统计局最新资料显示，全国商品房平均销售价格 2724 元平方米，同比提高 12.9，是 1996 年以来同期的最高增幅。 全国有 12 个地区商品房销售均价增幅超过 10，个地区价格增幅超 过 20。去年中国房地产开发投

5、资增长 28.6，增幅比去年同期降低 5.5 个百分点；土地开发面积增长 12.2，增幅比去年同期下降 7.8 个百分点；但商品房销售率高达 133.6，全国空置商品房面积下降 0.8。目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发 达国家人均居住面积 2030 平方米相比，其差距是十分明显的，所以 房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 5 页共 78 页 产业将进入高速增长阶段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年 更是达到了 870 美元，住宅开发占

6、房地产开发总量的 90%以上。因此， 未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一 个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元， 比去年增长 8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比 去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的 意识也在增强。 从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中， 有 34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和 改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它 方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已

7、开始从“有房住”向“住 好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动 力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡 献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动 力。由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测， 我国房地产热潮可持续 20 年。 *房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与 可持续发展的历程。刚刚过去的 2004 年，房地产市场历经风雨。在推 进房地产业健康发展的同时，国家有关部委相继出台了治理整顿土地 市场秩序、投资新政、控制拆迁规模、规范拆迁管理等系列宏观调控

8、 政策。2004 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 6 页共 78 页 年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：首先是房 地产开发投资幅度明显下降，二是房地产开发投资自有资金比重加大， 自筹资金同比增长均在 50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中 有升。同时，房地产投资结构中的住宅投资比例继续增长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了*国际化、市场化、 人文化、生态化发展报告 ，阐释*市的四化发展理念。*的发展定位 是：进一步提升城市的核心竞争力和经济的外向度，使之尽显其人文 之都、科技之市、现代新城的魅力。目标是：世界历史文化名城、国 际旅游目的城市、亚洲知识与技术创新中心、

9、新亚欧大陆桥中国段国 际装备制造业转移的主要承接地。显而易见的是人文化是四化的核心， 是*城市经济社会发展的特色和目的，其目标是：是*成为最有东方 神韵的人文之都、理性文明之城、诗意时尚之城、安定祥和之城，为 *市未来的发展勾勒出一个美好的前景。 1.2项目可行性研究的依据 1、 *市建设项目承建费用统一征收办法实施细则； 2、 陕西省建筑工程综合概预算定额(1999) ； 3、 城市居住区规划设计规范 ； 4、 *市建设项目城建费用统一收费一览表 ； 5、 陕西省工程建设其它费用定额 ； 6、 房产测量规范与房地产测绘技术 ； 7、 “城建大厦”项目规划设计方案； 8、委托方提供的其它有关资

10、料； 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 7 页共 78 页 9、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 1.3项目概况 项目名称：*市城建大厦 建设地点：*市五路口 土地性质：国有土地出让 建筑用地面积：5720 平方米 总建筑面积： 68068 平方米 其中：地上建筑面积：60060 平方米 商业中心建筑面积：16016 平方米 商业会所建筑面积：4004 平方米（室内 2803 平方米，室外 1201 平方米） 写字楼建筑面积：17160 平方米 商务公寓建筑面积：22880 平方米 地下建筑面积：8008 平方米 其中：设备用房：2408 平方米 车库面积：5600 平方米 总建筑

11、层数：地上 19 层，地下 2 层 建筑高度：73.2m 地下停车位：180 个 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 8 页共 78 页 建筑类型及面积、楼层分配表 序号 1 2 3 4 5 6 其中 其中 建筑类型 地下室 车位面积 设备机房面积 商业中心 商务会所 室内面积 室外面积 写字楼 商务公寓 合计 楼层分布 1-2 3-6 7 8-13 14-21 层数 2 4 1 6 8 21 高度m 4 4 3.6 3.6 3 73.2 单层面积m 4004 4004 4004 2860 2860 总面积m 8008 5600 2408 16016 4004 2803 1201 17160

12、 22880 68068 土地面积m 5720 5720 5720 5720 5720 占地比例 0.7 0.7 0.7 0.5 0.5 开发商简介：本项目由*市城建开发总公司开发。*市城市建设 开发总公司是 1984 年在“*市统建办”的基础上成立的，为企业化管 理的市局级事业单位。公司业务是按照城市建设总体规划，进行城市 土地开发和经营房地产，从事旧城改造和新区建设。 总公司隶属*市人民政府直接领导，是国家建设部的城市综合开 发一级公司，AAA 级信用等级企业，也是*市最早的一家房地产开发公 司，十四年来，在*市政府及有关部门支持下，在深化改革、转换机 制的市场经济大潮中，迅速成长为一个实

13、力雄厚，注重质量，讲求效 率，信誉可靠的现代化开发企业。公司在“以人为本”的原则下，培 养了一批业务熟练，作风过硬的管理和施工队伍。人员结构合理，平 均素质较高，符合公司技术密集型的特点。 公司致力于开发新产品，力主领导行业潮流， “城建大厦”的建筑 风格是公司理念的详见体现，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华， 充分适应*市政府提出的“还古城一片蓝天，造一片绿地”的城市发 展战略精神。公司凝聚力强，大家本着“诚信为本，团结协作”的原 222 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 9 页共 78 页 则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展” 为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤

14、恳恳做事”为精神，在社会和行业 中有较好的声誉。公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向， 为公司创造了良好的发展环境和发展空间。房地产行业属于资本和技 术密集型，行业周期性长，工程持续时间较长。这就更要求我们要跟 上时代发展的脚步，及时了解市场反馈的信息，才能在这个“优胜劣 汰”的市场竞争中立于不败之地。 在市场经济条件下，管理是永恒的主体。要想在市场竞争中立于 不败之地，必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重， 严格按规范运行，逐步使公司适应产权明晰、权责分明、管理科学、 激励和技术机制相结合的现代化企业高度。 1.4项目开发建设的必要性 经过 2003 年*房地产市场种种

15、变革及市场的快速运作，为 2004 年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004 年*房地产市场仍然平 稳运作,开发及销售均较2003 年同比仍然保持着较高的增长幅度。2003 年被称之为房地产市场的“土地年” ，而 2004 年则被谓之“金融年” 的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变 之中。做为开发商、市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市 场带来的剧变无疑是巨大和深远的！ 国民经济： 2004 年*国内生产总值 1095.87 亿元，比 2003 年同 期增长 13.5%，其中第一产业增加值 60.05 亿元，比 2003 年同期增长 6.7%，第二产业增加值

16、495.67 亿元，比 2003 年同期增长 15.6%，第三 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 10 页共78 页 产业完成增加值 540.15 亿元，比 2003 年同期增长 12.3%。 市场供应：2004 年*市商品房完成投资亿元，2004 年*商品房投 资额继续保持了较快的增长势头。在金融信贷政策发生一定的变化之 后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以 及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考 验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。 市场销售： 承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004 年*楼市市场开发继续上扬，同时市

17、场销售也保持着较高的增幅。2004 年*商品房平均销售价格较 2003 年增长了 3.61%。其中住宅部分销售 价格较 2003 年增长 3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长 率在 7%8%之间。 由于加入 WTO 与西部大开发的带动作用，借助于*作为世界文明 旅游城市和我国科技实力城市，其在面临更多机会与竞争的同时，将 直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了 市场需求地增加。其对周边、临边省市的辐射能力有所增强，间接地 表现为流动人口增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。 逐渐发达的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。随着住宅 市场化的日益推

18、进和城市人口的迅速增加，*市城市化可上升的空间 较大，未来几年*市房地产需求量会进一步扩大。 *城墙内的区域历来是*甚至是陕西的政治经济文化中心，也可 以说是*的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占*写字楼 市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 11 页共78 页 依然是写字楼供应和需求的焦点。*城墙内是一个沉淀已久的商业中 心，*城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该 地区的飞速发展起着至关重要的作用。而本项目正位于城中区城市交 通枢纽地段，且距火车站不超过 1000M，可谓商机无限。首先，它具有 中心性。它在交通

19、上各个方向的可达性特别强，是在一个城市里交通 最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度 集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建 筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速 的作用。本项目的地理位置良好，前期论证充分，开发资金有保障， 定能为公司的发展注入新的生机和活力。 1.5项目开发建设条件 项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项 目建设的市政配套条件。 项目自然条件 气温：年平均气温 13.113.4； 极端最高气温： （全年仅 10 天左右）40.6 极端最低气温： （全年仅 15 天左右）13.3 风：平均风

20、速 1.8 米/秒，全年盛行风向为东北风； 日照：年日照时数 1412.7 小时； 湿度：年平均相对湿度 69.6； 霜期：无霜期 219233 天； 气压：平均气压 970.4Pa； 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 12 页共78 页 降水：年降水量 507.7719.8 毫米; 降雪：年平均降雪日 13.8 天。 地质情况：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8 度抗震设防。 项目建设用地条件 项目建设用地位于*市东五路与解放路交界处，占地面积为 平方米。项目以取得建设用地许可证，大厦建设用地已全部拆迁，达 到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地

21、 条件。 市政配套条件 给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目 开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。 1.6项目投资估算 项目总投资估算表 1.7项目进度计划 本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划 序号项目金额（万元）说明 1土地费用2026.02 2前期工程费用335.51 3基础设施建设费用355.64 4建筑工程费用14877.72 5安装工程费用1897.77 6其他费用634.11 7预备费1006.34 8建设期贷款利息814.96 9开发期税费1026.67 10项目总投资24020 如下： 项 目 可 行 性 研 究

22、报 告第 13 页共78 页 2005 年 1 月 15 日：项目建议书批复。 2005 年 2 月 28 日2000 年 3 月：编制可行性研究报告并报批。 2005 年 5 月2007 年 7 月：建筑方案设计。 2005 年 8 月：综合管网设计。 2005 年 9 月2005 年 11 月：施工图设计。 2005 年 12 月：报建、领取建设规划许可证。 2006 年 1 月：工程开工。 2006 年 3 月：完成投资 25，开始预售。 2006 年 10 月：主体工程断水。 2006 年 12 月2007 年 2 月：单体工程验收。 2007 年 1 月2007 年 3 月：分项工程

23、验收。 2007 年 6 月：正式人住。 1.8结论及建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、城建大厦项目的建设，符合国家宏观经济政策。 2、城建大厦项目的建设单位*市城建开发总公司具有很强的经济 实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达 到了人工景观与环境景观相融洽的目的。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自 身的实际条件，具有一定的可操作性。 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 14 页共78 页 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况 进行反复调整。其市

24、场前景看好，企业能快速回笼资金。 5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能 力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和 施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种付款方式促销。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C

25、、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过 程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进 度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 15 页共78 页 二二、 市场分析与预测市场分析与预测 2.1房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1 市场背景 房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中， 认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： 九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，

26、追求身份与地位的显示，此时市场 选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠 不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观 开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主） ，缺乏特色，不注重整体规 划，且有明显区域性特征。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有 效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段： 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理 上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于

27、竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念， 对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响 了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。 品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 16 页共78 页 于*房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占市场。同时由于政府对 土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶 段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念 陈旧的小企业将面临严峻考验。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为 市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限

28、制日渐被打破，小区规 划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业 销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻 新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大 变化： 客户需求的变化： 能承受价格在 2500 元/m2 以下楼盘的客户，已由先期的单纯追 求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转 变。 对于能承受 2500-4000 元/m2 价格的客户，在追求上述要求的基 本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规 划要求较严格。 能承受 4000 元/m2 以上的

29、客户，相对前两种客户来说已有了质 的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同 时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 17 页共78 页 市场环境的变化： 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的 利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并 逐渐为市场所接受。 开发商的变化趋势： 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念 化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、 炒智能化、炒生

30、态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌， 并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作， 要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。 2.1.2 宏观市场分析 政策成为影响 2004 年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键 变量。在始自 2004 年 3 月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多 政策，其目标都直指房地产行业的投资过度。从中可以看到，规范和 整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调 控紧缩的视野之内，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我 们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经 营的内部压力的双重挤压，尽管表面看

31、，全国范围内商品房的价格普 遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在回归正 常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 18 页共78 页 约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内 房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。 中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为 主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的 90%以上都是个 人消费者，1997 年个人房贷只有 131 亿元，7 年后的 2003 年达到 11779.74 亿元，增长 89 倍之多。7 年中个人房贷占消费贷

32、款比重最 高曾达到 97.23%，2003 年回落也依然占到 3/4 多。个人房贷占中长 期贷款比重从不足 1%提高到 18.58%。首先，房地产对于国民经济的联 动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。当前 房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力， 是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依 赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房 地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对 金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房 地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深

33、入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸 底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房 地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要 么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传 统利润阻挡行业整合。 2.1.3 楼市火爆趋势依旧 2004 年房地产继续延续 1998 年以来的开发景气度。1-10 月国房 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 19 页共78 页 景气指数虽从 107 的高点滑落，但保持在 104.8 以上。开发投资也保 持景气状态，销售价格景气则一路上扬，从年初的 95.92 上升到 8 月 份 103.3

34、8，最近回落到 102 之上（参见图） 。 2004 年 1-10 月全国完成土地购置面积2.71 亿平米，同比增长 6.76；土地开发面积 1.34 亿平方米，同比增长 9%。全国商品房施工 面积累计完成 12.05 亿平米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平 米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积 1.98 亿平方米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积 1.98 亿平方米，同比增长 9.8%；商品销售面积 2.07 亿平米，同比增 长 19.53%。10 月末全国商品房空置面积为 9777 万平方米，同比下降 3.7

35、%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为 5663 万平方米，所 占比重为 57.9%，比重比 2003 年同月提高 15.9 个百分点。商品住宅 空置面积为 5703 万平方米，同比下降 13.2%。 2.1.4 2005 年展望： 保持发展且稳健的行业基调 在刚结束的中央经济工作会议上，中央对 2005 年的经济工作提出 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 20 页共78 页 了六项主要任务：1、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发 展；2、继续加大对“三农”的支持力度，保持农业和农村发展的好势 头；3、大力推进结构调整，促进经济增长方式转变；4、着力推进经 济体制改革，建立健全

36、全面协调可持续发展的制度保障；5、统筹国内 发展和对外开放，增强国际竞争力；6、坚持以人为本，努力构建社会 主义和谐社会。我们看到，这六条中几乎每一条都与 2005 年房地产行 业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变， 是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为 实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。 因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经 济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调 整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸 多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜

37、，必须实现各行 业全面协调和可持续发展。 增速趋平，景气向右肩移动 2005 年，在持续的调控下，楼市降温的可能性极大。在此，我们 只有降温的判断而不认同泡沫破灭的观点，是基于宏观经济减速预期、 本轮行业成长的原因和波动、前面所说的行业前提判断。这种降温已 经开始体现在 2004 年 1-10 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓 上。尽管投资、土地购置面积、土地开发面积和竣工面积同比增长率 在 1-10 月止跌并有回升，但这并不是趋势，今后两年内商品房销售额 增速将放平，而总量仍将保持较快增长，行业景气度将在增速放平和 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 21 页共78 页 总量增长中延续

38、，并且逐渐向景气右肩移动。 2.1.5 价格力量对房地产业的影响 土地市场化配置成为趋势 国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的， 纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土 地管理的市场化进程。作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商 品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市 GDP 的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味 着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占用耕地、补偿不当、 权钱交易等因管理滞后而导致的问题，已经给地方政府带来相当的麻 烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强 管制的本能，对

39、于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃 的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成 为“第二财政”的角色已经是当仁不让。 在 2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体 政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有 土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶 段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地 二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业 必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本 实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。 加息从负面影响供求 项 目

40、可 行 性 研 究 报 告第 22 页共78 页 房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地 和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生 产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地 产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建 设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者 按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。 对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经过分 析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目 投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于 不同期限贷款基准利

41、率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得 到的结果如表所示，加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限 制开发商开发速度和商品房供给。 2.2*房地产市场状况分析及预测 2.2.1 市场背景 在*市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发 投资结构更趋合理。2003 年住宅占投资总量的比重保持在 64（其中 51为普通住宅，别墅和经济适用房分别占 4和 9%）,写字楼为 20 ，商业用房为 16。 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 23 页共78 页 计划购买住宅类型分布：据调查显示， 欲购住房面积在 60 平方 米以下的被调查者占 1.44，面积在 6070 平方米的被调查者

42、占 2.67 ，面积在 7080 平方米的被调查者占 9.05，面积在 90100 平方 米的被调查者占 20.37，面积在 100110 平方米的被调查者占 13.79 ，面积在 110120 平方米的被调查者占 15.23，面积在 120130 平方米的被调查者占 13.79，面积在 130140 平方米的被调查者占 4.32，面积在 140150 平方米的被调查者占 4.73，面积在 150 平 方米以上的被调查者占 7.20。综上所述，有 69.96的被调查者欲 购买住宅的面积在 120 平方米以下，这反映出*市消费者目前对中小 户型住宅需求旺盛的状况。 *城内区的商业发展较早，是*发

43、展较为成熟的商圈之一，投资 回报较为稳定，而目前城内区却已经陷入了无地开发的窘迫境遇，而 旧城改造政策的实施却从另一方面给开发商带来了新的土地源泉，区 域的升值潜力再次提升，因此城内区的商业开发伴随着旧城改造也进 行得如火如荼。市场反馈表现在以下几个方面： 1、购销市场平衡推进 去年的房地产业，经历了土地政策、资金新政等有惊无险的几次 大冲击，购销市场留下了涨价、资金、火爆、泡沫等关键词，据不完 全统计，去年我省房地产开发完成投资约 220 亿元，同比增长 16.7%， 房地产投资规模和增幅基本合理，与全省经济总量增长和投资增长总 体上保持了同步态势。去年我省房地产投资在西部各省份中居于前列。

44、 房地唱投资找那个住宅建设完成投资约 155 亿元，占总投资的 70%，同 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 24 页共78 页 比增长 26%，梯地投资约为 28.9 亿元。2004 年的全省商品房施工面积 约 2300 万平方米，同比增长 1%，商品房竣工面积 550 万平方米，同比 减少 22.95%。*地区商品房销售面积 734 万平方米（未包括其他区县） ， 全省商品房销售平均价格约为 2046 元/平方米，同比上涨 8.9%，商品 房空置面积在全国范围内处于较低水平。 2、管理部门规范市场 省建设厅继续加强行业调控引导，全面促进房地产业健康有序地 发展，做了大量扎实有效的工作。

45、建设厅严格管理整顿，建立健全全 省房地产信用档案体系，制定并出台了多项管理条例和办法，进一步 规范了房地产中介市场。 3、房价成为焦点问题 城市房地产业继续保持快速增长势头，房屋价格也继续高走。住 宅销售价格同比上涨 5.5%，其中多层住宅销售价格上涨 5.9%，高层住 宅上涨 5.0%。非住宅商品房销售中，商业用房销售价格上涨 4.4%。城 市房屋租赁价格同比上涨 2.7%，其中住宅租赁价格上涨 4.3%，商业用 房价格上涨 1.8%；土地交易价格上涨 2.6%；全省城市房屋销售价格同 比上涨 4%。现在，从我国到我省商品房价格偏高的问题仍然存在，但 需求市场依然走高。 项 目 可 行 性

46、研 究 报 告第 25 页共78 页 2.2.2 宏观市场分析 2005 上半年老盘仍唱主角 去年下半年年以来，购房者比较熟悉的一些项目仍在*市场上唱 主角，比如紫薇田园都市、高新枫林绿洲、绿地世纪城、世家星城、 就掌灯、我爱我家、蔚蓝印象等等。这些项目基本分为两类，一是传 统意义上的大盘或者项目体量本身比较大，开发商采取的是分期开发 的策略；另外一种则是产品定位较高、销售周期较长的项目，比如曲 江新区的高档商品房。由于这两类项目在市场上的推广期再加上销售 期远远超过了一年的时间，有的项目时间甚至更长，这样也使市场出 现新盘放量较少的现象。另外，从去年年初开始，*市场上出现的新 盘多以中小楼盘

47、较多，柠檬公寓、太白庭院、城南故事、怡心居等等。 宏观调控影响仍在继续 去年对房地产市场影响颇深的莫过于国家宏观调控政策的实施， 资金和土地双向的调控制直击项目开发的两大软肋。土地越来越难拿 了、融资渠道受到了较大的限制，这也使得不少项目的开发和上市计 划被迫延迟。众多迹象表明，政策的影响在 2005 年里仍将进一步扩大。 观望态度较为明显 房地产的区域集中开发特别重要，这样容易形成某个区域的人气 和迅速开发，并从而形成联带效应，自去年以来，受宏观调控的影响， *本土开发商谨慎了许多，更多的是以一种观望态度入局。 2.2.3 2005 年展望 政策 降雪：年平均降雪日 13.8 天。 地质情况

48、：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8 度抗震设防。 市政配套条件： 道路：项目西侧、南侧均为*市市政主干道解放路和东五路。距 火车站仅 1000m。 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 43 页共78 页 给排水系统：解放路、东五路有市政给排水系统接口。 供电：接市政高压线。 供暖：接市政集中供暖系统。 天然气：接东五路天然气管道。 通讯：解放路、东五路均设有可接入有线电话网端口、internet 网络。 广播电视：可接省、市广播电视网。 综合评价： 综合以上几个方面，该区域的市政配套和服务设施相当完善。该 区域的环境配套设施，已为建设中高档商贸、办公、居住为一体的大 厦

49、提供了良好的基础。随着*市经济的发展，该区域基础和服务设施 将会更加完善。 四四、规划设计方案规划设计方案 4.1规划设计方案的指导思想 项 目 可 行 性 研 究 报 告第 44 页共78 页 根据建设部有关城市建设的法规及*市总体规划、区域规划设计 旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、 配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 4.2规划设计方案的原则 在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与 自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。 本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综 合考虑日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、 管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、 舒适、安全、优美的居住生活环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的 生活和各项活动提供方便。 居住区配套公建设施与住宅同步规划、同步施工、先期建成。 供