上海普陀区沪西财富中心市场可行性研究报告（42页） .pdf

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1、 上海沪西财富中心项目上海沪西财富中心项目 市场可行性报告市场可行性报告 2008 年年 4 月月 1 目 录 一、上海写字楼市场概况 2 二、区域市场分析 7 u 真北商务区（项目所属板块） . 10 u 长风现代服务区 13 u 真如城市副中心 15 u 重点案例分析 18 三、区域商业市场分析 23 四、土地价值分析 29 1、项目概况： 29 2、项目价值分析： 31 四、项目定位 . 32 1、市场定位 32 2、项目价格定位 34 3、客户定位 35 附件一：六类综合用地 36 附件二：甲级写字楼和 5A 写字楼标准 . 37 附件三：建安成本相关费用 41 2 一、上海写字楼市场

2、概况一、上海写字楼市场概况 市场拥有量市场拥有量 在 1978-1992 年的起步期，上海写字楼的拥有量逐步增长；1993-1998 年， 进入快速增长期，市场供给表现过于旺盛，并且在 1998 年市场拥有量突破 2000 万,2004 年 4012 万，2005 年 4334 万，07 年达到 4896 万，市场增量归 于理性。 04-07年全市拥 有量、增量、增量 比年全市拥 有量、增量、增量 比 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 04050607 万平米 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 全市增量增量比 在世博会等城市发展利好

3、因素的带动下， 上海在全国乃至亚洲地区的城市地 位不断上升， 外资企业、 国际总部型企业、 第三产业链的龙头企业纷纷落户上海， 并由此引发的中下游企业争相进驻，上海中高端写字楼物业的需求量不断扩大； 而另一方面， 受中国经济宏观政策的影响， 上海土地市场的供应端处于收紧状态， 虽然近几年上海土地出让商办比例逐年增加，但可供市场总量却依然不足，导致 二级市场的增量逐年递减。两者叠加造成上海上海写字楼市场供求关系紧张。 从目前的市场情况判断，至 2010 年前 3 年内上海写字楼市场将持续目前供 求关系紧张的状态。 3 写字楼租赁市场概况写字楼租赁市场概况 随着大量外资的进入和办公智能化水平的提高

4、，上海市中心区域内甲级写 字楼已成为上海写字楼市场的主流产品。根据现有写字楼的分布状况，上海已经 形成了 6 大大 CBD 商圈商圈：南京西路南京西路上海服务性行业聚集的顶级写字楼商务圈、 小陆家嘴小陆家嘴金融行业聚集的顶级写字楼商务圈、淮海路（金陵路）、淮海路（金陵路）商业领 域的顶级写字楼商务圈、虹桥、虹桥涉外贸易型的高端商务圈、徐家汇及人民广、徐家汇及人民广 场场综合类的高端商务圈。 而这六个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物 业，占了全市供应总量的九成。 上海市主要甲级写字楼板块历年租金一览表上海市主要甲级写字楼板块历年租金一览表 元/平方米/天 2007 年 徐家汇 人民广场 小陆

5、家嘴 虹桥开发 区 淮海路 南京西路 租金价格 6.54 7.68 8.66 6.06 8.85 8.49 甲级办公楼供应量分布图甲级办公楼供应量分布图 黄浦区 7% 徐汇区 6% 静安区 14% 卢湾区 15% 虹桥地区 18% 陆家嘴 36% 其他地区 4% 4 2007 年上海的办公楼租赁市场继续大热，六大办公楼集中区域的平均日租 金为人民币 7.71 元/平方米/天，较 06 年同期 6.96 元/平方米/天上涨 10.8%， 涨幅同比增加 0.7 个百分点。其中，金茂大厦仍居首位，办公楼租金达到了 500 550 元/平方米/月。 结论：六大顶级商务圈聚集了顶级地段、世界城市的优质办

6、公物业，这些区 域都已经进入了 CBD 成熟期， 物业开发已经脱离了早期以出售为主的开发赢利模 式，这些优质物业目前都掌握在国内或港台一线地产企业的手中，通过出租的方 式实现经营赢利，而土地价值的不断走高，也驱逐了其他地产商的进入。 写字楼出售市场概述写字楼出售市场概述 受土地政策影响，上海从 2003 年开始所有新增土地通过公开招、拍、挂方 式出让，商办用地供应量有所回落，在这一形势下，市场由出售经营向租赁经营 方向发展；随着上海城市的发展与外移以及上海城市地位的不断提高，商办物业 的需求不断增加，加上中心城区的土地从住宅用地转向商办用地，07 年上海写 字楼市场供应出现新的高峰，预计 08

7、-09 年将再创上海写字楼供给的新高峰，未 来竞争激烈。 5 05-08年年 4月 各 环 线 办 公 楼 比 例月 各 环 线 办 公 楼 比 例 0% 20% 40% 60% 80% 100% 05060708年年3月月 内环中环外环 根据上述分析，上海市中心区域的写字楼（内环内区域）高出租率和高租 金增长使得开发商纷纷转而持有这些优质物业，进而控制了市场供量，进一步提 升了市中心 CBD 的地段价值；从上海近几年的商办土地出让情况看（如图所示） ， 未来的主力供应将集中在中环至内环区域， 中环将成为出售型写字楼主要供给的 区域； 外环的写字楼市场主要为镇级的行政服务或生产型企业的总部型办

8、公需求 为主，需求与供应都相对稳定。 结论：中环区域将是下一轮上海写字楼市场的主要供给区域。 写字楼价格写字楼价格 03-08年年3月住宅、办公价格趋势图月住宅、办公价格趋势图 5000 7000 9000 11000 13000 15000 0405060708年年3月月 元/平米 住宅住宅办公办公 6 上海写字楼市场价格水平一直远高于住宅价格水平，且在上海写字楼供应 逐渐从内环内外移至中环区域的前提下，价格水平保持高位整理走势，可以得出 以下结论：上海写字楼市场的价格与上海的住宅市场一样同处于上升通道之中。 大势环境结论：大势环境结论： 有利面：有利面： 本项目紧邻中环线，是未来上海写字楼

9、市场发展的重点本项目紧邻中环线，是未来上海写字楼市场发展的重点 区域；区域； 上海写字楼市场未来上海写字楼市场未来 3 年内都处在上升通道之中，项目年内都处在上升通道之中，项目 的价值都能得到良好地实现。的价值都能得到良好地实现。 不利面：不利面： 未来两年内，上海中环线沿线的写字楼供给集中，未来未来两年内，上海中环线沿线的写字楼供给集中，未来 市场的竞争压力不容忽视。市场的竞争压力不容忽视。 7 二、区域市场分析 上海写字楼市场发展快速，写字楼的租金和售价扶摇直上。南京西路、陆家 嘴、淮海路地段的甲级写字楼价格已经高不可攀，一些传统 CBD 的甲级写字楼也 呈现供不应求的局面。 在这样的背景

10、下， 上海普陀区具有写字楼市场的后发优势。 新建的高端写字楼项目在设计和建造标准上都有很大的提高，容易形成聚集效 应。良好的交通环境、明显的价格优势，都使得普陀区的新兴办公空间充满吸引 力。 04-08年年3月普陀、全市办公供应图月普陀、全市办公供应图 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 0405060708年1-3月 平米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 普陀全市供应比 普陀的写字楼供应主要集中在内环板块（武宁、长寿板块）、长风、长征等 板块，而

11、未来还将有真如城市副中心商务区。 其中武宁板块是交通便捷、四通八达，是普陀区发展最为成熟的板块；而长 风现代服务区、真北商务带、真如副中心所围成的中环区域是普陀区办公楼的重 点发展区域，也是上海市写字楼市场发展的重点。 8 项目竞争区域市场界定：项目竞争区域市场界定： 本项目紧邻真北路和沪宁高速 （曹安路） ， 地段上属于真北路商务圈， 因此本区域商圈将是研究的重点。 项目体量 20 万平方米，规模较大，因此研究区域不能仅限于真北路 商圈，周边的真如副中心、长风现代服务区、真北路商圈、曹安路 商圈也值得关注。 上海西北物流中心上海西北物流中心 上海未来岛高新上海未来岛高新 技术园技术园 华师大

12、 曹安商贸圈曹安商贸圈 我们的项目 长风生态商务区 真如副中心 真北商务区 9 商圈划分商圈划分 商圈特征商圈特征 范围范围 代表写字楼代表写字楼 商圈定位商圈定位 对本项目影响对本项目影响 真北商务圈 上海市区路上交通的西大门， 交通优势明显， 依托卖场总部 型经济发展形成的物流运输 要求较高的商务圈， 南至金沙江路、北至 本项目、以真北路 （中环）为轴线向两 侧延伸发展 绿洲中环中心 百联中环中心 区级商务圈 本项目所属商圈，也是周边最 成熟的商务圈，商圈的价值对 本项目有直接的影响 真如副中心 副中心规划， 成为面向上海和 长三角的各类专业性生产服 务中心和生活服务中心 核心区沿曹杨路、

13、铜 川路发展轴，向两侧 扩展 长 和 实 业 真 如 A3-A6 地块（即将 启动） 市级商务圈 首批启动的商办开发区域大约 3 年的时间建成； 将大大提升本 项目的潜在商务价值 长风现代服 务区 商务区高起点的生态定位， 适 合总部基地、 大型总公司的分 中心、科研机构等入驻。 真北路以东、云岭西 路以南为、苏州河以 为，长风公园以东为 商务办公综合区； 旭辉世纪广场、天 鸿北岸长风和汇银 名尊商务中心 市级商务圈 （ 十 一 五 重 点推进区域） 首期的三个项目以开始销售， 相对真如，长风服务区直接提 升了普陀中环区域的商务价值 曹安商贸圈 依托三区交界的区位优势和 嘉定的物流、仓储、房地

14、产、 商贸等产业支撑 嘉定、普陀、宝山 “三区交界”范围 核心区域的城中城 项目曹安国际商 城 区 域 级专 业 市场级商圈 档次相对本项目的商务价值较 低，因此暂不考虑此商圈 10 u 真北商务区（项目所属板块）真北商务区（项目所属板块） 从早期开发商业大卖场为主的发展模式， 目前以形成了以百联中环中心为核 心的大卖场商业模式为主导的商务圈，随着普陀区整体规划的逐步落实，区域内 正逐步加快产业转移的步伐，天地软件园、绿洲中环以及建配龙凯旋生活广场的 开发建设，真北商务圈已作为新兴商务圈日渐成形。 临近上海西北物流中心，并聚集了麦德龙、迪卡侬、农工商 118 广场、百安 居、红星美凯龙、建配龙

15、凯旋生活广场、梅川路商业休闲街、曹安商业城、轻纺 市场等现代物流型主题大卖场。 作为物流、运输企业的市场部和客户服务部等职能部门，其不需要浓郁的办 公氛围和人气集聚，所面对的客户是有着既定性目标的人群或者企业，因此此区 域形成了以现代物流为核心的商业商务发展模式， 写字楼市场也是由此主导而发 展起来，鉴于现代物流企业的资金和需求特点，以租赁性需求为主，区域常规办 公物业的租金在 2-3 元/平方米/天左右。 但随着整个区域的不断发展，市场竞争逐渐向优质企业聚拢，加上整个区域 的整体配套和商业发展，新建的品质较高的写字楼不断涌现，市场对中高端物业 的需求也逐渐释放，并因现代物流业多带动的相关服务

16、型企业相继进入。区域写 字楼市场发展进入了新的阶段。 梅川路商业街 迪卡侬 百安居 我们的项目 苏宁 红星美凯龙 麦德龙 百联中环中 心 建配龙凯旋 生活广场 11 真北商务带在售或在建办公楼项目列表真北商务带在售或在建办公楼项目列表 名称 位置 规划 办公体量 办公定位 现状 租售情况 百联国际 广场 位于真北路、 沪 宁高速交汇处 有“中环财富中心” 、 “中环财智中心”2 栋 纯办公，1 栋公寓式办公“财俊 SOHO” ， 21 万平方米 物流贸易类企业 高效的办公基地 08 年 5 月份开始销售 售价：1.7-2 万元/平方米、租金 3-3.5 元/平方米/月（5A） 、物业： 21

17、元/平米/天。 绿洲中环 中心 金沙江路 1688 号（真北路口） 小总建筑面积逾 30 万平方米，占地约 130 亩，由 3 幢高层住宅、3 幢高标准写字楼、2 幢酒店及酒店式公寓组成 3 幢高标准写 字楼6-8万平 方米 国际化高标准写 字楼 07.4 月开始推出写字楼， 目前即将推出双塔写字楼 办公价格 1.9-2.5 万元/平方米，租 金 3-4.5 元/平方米/天 新伟龙商 贸城 真北路以东、 怒 江路以北、 红星 美凯龙以南。 建筑面积约 30 万平方米。 (地上 21.7 万,地 下 8.3 万)其中商务办公楼 10 万平方米，其 他为商业 10 万平方米 商务楼 地下施工阶段,

18、 2008 年竣 工 预计只租不售 建配龙凯 旋生活广 场 位于曹安路以 南，真北路以 西，麦德龙以 北，兴力达以 东。 占地 59940 平方米， 规划总建筑面积 18 万 平方米， 商场 12.6 万平方米、 商务楼 45000 平方米、总投资约 7.2 亿元。整个工程分三 期实施，主体部分由 5 层商场和两幢 28 层 商务楼组成。 商业 14 万平 方米、 商务办 公91000平方 米 中高档商务楼 基础施工阶段大约 2009 年投入使用 预计商业用房的一、二层出售，其 余部分出租经营 创邑金沙 谷 真北路 988 号 （近金沙江路） 占地面积 19676 平米，总建面 23000 ，

19、13 幢单体建筑，均为 1-3 层，单位面积：100 平方米（综合楼） 、400-1000（独幢） 1 万方左右 创意办公 目前处在招租阶段 2.9 元/平方米/天（办公） 、5 元/平 方米/天（商铺） 新长征大 厦 真北路/梅川路 18 层智能化甲级写字楼， 集商务办公、 会议、 餐饮于一体； 2 号楼 1-3 层为商场， 4 层为会 展空间；3、4 号楼为住宿及商务会议空间， 5 号楼为娱乐休闲高级会所。 3 万平方米 普陀甲级写字楼 新地标 现房,出租率90以上.只 租不售。 租金：2.5-3.5 元天视楼层, 物业费 12 元/平方米/天 12 长风现代生态圈长风现代生态圈 本项目本

20、项目 梅川路商业街 红星美凯龙 百安居 麦德龙 农工商超市 时代购物中心 绿洲中环中心绿洲中环中心 118生活广场生活广场 真北商务带真北商务带 百联国际广场百联国际广场 建配龙凯旋生活广场建配龙凯旋生活广场 创邑创邑金金沙谷沙谷 新长征大厦新长征大厦 新伟新伟商务大商务大厦厦 13 u 长风现代服务区长风现代服务区 长风商务区位于苏州河北岸，内环和中环线之间，东起枣阳路，西至祁连山路，北 到金沙江路、云岭西路，涉及苏州河段长约 4.5 公里，规划面积约 4 平方公里。其中以 中环线(真北路)以东，大渡河路以西范围内为规划重点地区，规划面积约为 2.5 平方公 里，涉及苏州河段长约 2.7 公

21、里。该地区总规划建筑容量约 400 万平方米，主要规划用 地性质为商务、居住、绿地及混合功能用地。 “长风国际生态城”功能布局形式：真北路以西、云岭西路以南，为商务办公居住“长风国际生态城”功能布局形式：真北路以西、云岭西路以南，为商务办公居住 综合区；真北路以东为近期重点开发区，云岭东路以北主要为居住区，云岭东路以南主综合区；真北路以东为近期重点开发区，云岭东路以北主要为居住区，云岭东路以南主 要为公共活动区。要为公共活动区。 结论：该商务区以生态定位，沿苏州河黄金水岸进行整体规划和合理开发利用，光 合办公等概念更吸引了众多机构的眼球。首批面市的多层办公楼，规划设计跳出了传统 办公楼的“罐装

22、式”高密度格局，以临水的松散建筑群落为特征，整层得房率高达 85， 出租、出售形式都有，适合总部基地、大型总公司的分中心、科研机构等入驻。商务区 首批 3 个项目旭辉世纪广场、天鸿北岸长风和汇银名尊商务中心，定位较高，售价 2.5-3 万元/平方米，租金 4.5-6 元/平方米/天；长风商务生态区将带动整个普陀办公市 场的崛起，提升整体板块的写字楼价值水平。 1 2 3 4 5 6 7 8 1、旭辉世纪广场旭辉世纪广场 2、汇银铭尊、汇银铭尊 3、新媒体中心、新媒体中心 4、跨国采购中心、跨国采购中心 5、北岸长风、北岸长风 6、国浩生态商业中心、国浩生态商业中心 7、高档住宅区、高档住宅区

23、8、新建公园、新建公园 14 长风生态商务区在售办公楼项目列表 名称 位置 规划 办公体量 办公定位 现状 租售情况 旭 辉 世 纪 广场 普陀区丹巴 路 28 弄 1、2 号 总用地面积： 45626 平方米 总建筑面 积： 约 114065 平方米 其中商业及 办公约 6 万平方米公寓式酒店约 5 万平方米。 产品规划包含生态商务 “企 业总部” ，创展“LOFT”办公，SOHO 公寓式办公， “5A 甲级写字楼” 6 万平方米 满足不同企业 不同阶段办公 的需求的生态 商务区 总部型办公楼已经入 驻， 二期高层写字楼热 销中 层高 3.3 米售价：2.1 万元/平 方米、 物业： 12.

24、5 元/平米/天。 层高 5.5 米售价：2.8 万元/平 方米、物业：23 元/平米/天。 汇 银 铭尊 云岭东路599 弄 占地面积 55000 平方米，总建筑面积 180000 平方米，由 1、2、7、8 号四 幢写字楼以及 3、4、5 号酒店式公寓 组成。 18 万平方 米 生态优势打造 的绿色高效的 全球化总部经 济平台 1、 2 号楼年中开售， 3、 4、5 号楼为酒店式公 寓只租不售，7、8 号 楼整体出售 办公价格 2.78 万元/平方米 北 岸 长风 大渡河路、 光 复西路 项目占地面积约 115818 平方米， 地上 总建筑面积约 29 万平方米，产品包 括：4 幢依水而建

25、的多层总部型写字 楼、2 幢小高层写字楼、3 幢标准写字 楼、1 幢服务型写字楼、1 幢五星级酒 店、1 幢国际娱乐商业中心。 29 万平方 米 国际生态商务 娱乐综合体 现推出的小户型写字 楼主力面积 40-70 平 方米，可以自由组合 售价：2.75 万元/、租金：6 元/平方米/月、物业费：16 元 /平方米月 15 u 真如城市副中心真如城市副中心 继徐家汇、五角场、花木城市副中心后，真如城市副中心也即将全面推进， 上海四大城市副中心开始全线启航。规划范围：规划范围：东起岚皋路、西至真北路，南临 武宁路、中山北路，北接沪宁铁路，总用地约 6 平方公里。 核心发展区：核心发展区：是沿曹杨

26、路、铜川路发展轴，向两侧扩展。真如地区将以曹杨 路和铜川路为两条发展轴线。曹杨路为南北向“主要商业商务功能与空间景观” 轴线，铜川路为东西向“行政、体育与文化功能”轴线。 功能定位：功能定位：为城市外围地区提供公共服务，积极承担市级 CBD 功能的疏解， 重点发展各类专业性生产服务功能。逐步成为面向上海和长三角的生产力服务中 心和生活服务中心。 建设重点区域：建设重点区域：在轨道交通铜川路站和上海西站周边地区，将形成南北两个 核心区。铜川路站周边地区是真如副中心城市建设集中区域，通过对铜川路南侧 的改造，形成大型城市公共绿地。上海西站地区则是上海市综合交通枢纽之一， 是城际城内交通转换枢纽和地

27、区商贸聚集节点，在铁路南北广场上方将形成西站 铜川铜川路路 曹杨曹杨路路 16 地区综合建筑群。在曹杨路两侧，规划形成环形的商业内街，连通地上、地下步 行空间，形成安全舒适的休闲购物娱乐环境。 交通规划交通规划：真如副中心范围内，规划有轨道交通 7 号线、11 号线、14 号线、 15 号线和 16 号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，其中 11 号线目 前正在建设过程中。 真如城市副中心建设工程已经进入实质开发阶段，首批启动的商办开发区真如城市副中心建设工程已经进入实质开发阶段，首批启动的商办开发区 域大约域大约 3 年的时间建成，其中包括李嘉诚的长和实业年的时间建成，其中包括李嘉

28、诚的长和实业 22 亿成交拿到的地块项目亿成交拿到的地块项目 （普陀真如 A3A6 地块，位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路 以南，地块面积 177262 平方米，容积率 4.1；四幅相连地块，总建筑面积 72 万 平方米，其中住宅占到 20%左右约 14.4 万平方米，商办部分占到总体量的 80%； 据悉将规划建设甲级写字楼，商业项目以及 14.4 万平方米的酒店式公寓，未来 定位主要为金融业等业态提供服务； 这一项目也将被建设成普陀地区的一个地标 性建筑） 真如城市副中心的建设对本项目而言有着直接的影响，将引入物流贸易、商 务会展、文化旅游等产业，形成商务核心区，加之对上海西北

29、地区的公共服务功 能，会使得真如地区城市环境得到极大地提升，本项目所属的真北商圈就毗邻真 如板块，随着真如城市副中心的建设，区域城市基础配套和商务配套都将得到很 大的改善， 从而引发新的商业和商务机会。 铜川路整体改造将彻底改变昔日水产、 水果批发市场混乱的街区形象，其辐射效应也将带动真北路商圈的发展。 17 项目土地价值梳理： 根据普陀区政府的城市发展规划和市场现状可以判定：普陀中环至内环区域 将逐渐形成真如城市副中心、 长风现代服务区、 真北商务区 “三大新兴城市商圈” ， 这三大商圈在位置关系上互相依存，交通上有着紧密联系，同时在城市功能的定 位上又互为补充。 由于长和实业的高调进入势必

30、将真如城市副中心打造成高品质、高价值、高 聚合的综合性现代城市商务区；长风生态城则结合苏州河自然条件，定位于高端 生态型企业总部区；而真北商圈将发展成联系两者的综合性中高端商务区，弥补 和缝合真如和长风所遗留的市场缺口。 本项目的区位条件可以开发迎合现代物流企业需求的综合性城市综合体，在 区域价值上略低于真如和长风地区的项目；区位关系上，离未来的真如城市副中 心最近， 日后的价值体现完全可以借助真如的高调宣传大势， 通过产品力的塑造， 与真如地区的项目形成差异化，从而突现项目的高性价比优势。 18 u 重点案例分析重点案例分析 1、绿洲中环中心产品为导向，区域商办的领导者、绿洲中环中心产品为导

31、向，区域商办的领导者 项目基本资料项目基本资料 项目位置：项目位置：金沙江路 1628 弄 5 号 开开 发发 商：商：上海置业 总建面积：总建面积：30 万 规规 划：划： 2 栋国际标准化写字楼、1 栋综合性商务楼，1 条环型商业购物街，1 座酒店及服务式酒店，以及 1 个由 3 栋景观高层公寓楼组成；规划了约 6 万平米住宅、近 8 万平米办公、逾 9 万商业和酒店。预计今年 10 月将推 出 2 栋国际标准化写字楼，1 幢销售，1 幢租赁。 1、2 号双塔办公楼（三期） ； 3 号公寓式酒店（二期） ； 4、5、8、9 号环型商业街； 6 号为万豪高星级酒店（不售） ； 7 号办公楼（

32、二期） ； 10、11、12 号小高层住宅（一期已经入住） 开发背景开发背景 2003 年本项目已经做好规划，当时长风现代服务区的规划还没提出，真如 副中心也在概念酝酿之中，中环尚在建设，周边住宅市场处于起步阶段，均价 5000 元左右。 一一期住期住宅宅 19 本项目是总体量达到 30 万平方米的城市综合体，结合当时的商务环境可谓 一块“飞地”，该项目当时提出了“绿洲湖畔商务港”的概念，凭借高标准的产 品组合试图打造普陀的商务次副中心； 由于当时的市场环境并不适合推出商务型 项目，该项目最终还是选择了最为保险的住宅产品投入市场。 随着中环的建设， 上海的房地产市场热点也逐渐转向中环线沿线，

33、借助这一随着中环的建设， 上海的房地产市场热点也逐渐转向中环线沿线， 借助这一 利好信息，本项目利好信息，本项目 2007 年初修改了案名，改为“绿洲中环中心”。至此才树立年初修改了案名，改为“绿洲中环中心”。至此才树立 了在真北路商圈高端商务项目的标杆地位。了在真北路商圈高端商务项目的标杆地位。 推盘次序（推盘次序（先住宅后商务） 一期：04 年初开始预告，等到市场最为火爆的时候推出住宅，一期三幢 高层公寓，现已经入住，约 6 万平方米。开盘时间：2004-12-26，一直 到 07 年第一季度去化完毕。 住宅均价住宅均价走走势图势图 8000 8500 9000 9500 10000 10

34、500 11000 11500 12000 12500 05年1季度05年4季度06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度 元/平米 均价 二期： 为商务楼， 07 年初， 中环已经通车； 长风现代服务区也高调入市， 绿洲中环中心借势推出了写字楼-2007-4-26 推出 7 号办公楼， 2007-10-21 趁市场的火爆又推出 3 号办公楼，共 46557 平方米。价格上 略低于长风现代服务区的项目，而交通和配套上上优势明显，产品均为 甲级写字楼。价格 1.9-2.5 万元/平方米。 20 本本 项 目办 公 楼 供项 目办 公 楼 供求求 、 均价 图、 均价 图 0 1

35、0000 20000 30000 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 0 10000 20000 30000 供应成交均价 3 号楼片面图 7 号楼平面图 标准标准： 大楼采用双空调系统，中央空调负责商务大堂等区域温度控制；室内高品 质 VRV 空调系统，大大节约了企业办公成本。8-10 米短进深的户型方案，配合 高性能玻璃幕墙，最大限度利用外界自然光，只需开启少量照明灯，就可确保 室内光照充足。 高区 10-13 层借鉴时下流行的 LOFT 办公元素， 设计 5.4 米层高， 实现办公

36、空间立体化；丰富而宽敞的垂直空间，最大限度利用各处空间。 三期双塔办公楼，即将推出。 标准标准： 标准层面 1200 平方米，3.6 米层高、单套面积 120-150 平方米。 采用高科技镀膜处理的浅蓝中空玻 璃幕墙，国际标准双层挑空，挑高 9.6 米，面积近 200 平方米。 国际领先的双中央空调配置， 公共区域 中央空调系统，办公室内 VRV 单元式中央空调。5 部商用电梯和 1 部服务电梯。 标准层平面图 21 该项目在早期定位时采取的是超前的高端产品路线， 试图通过项目自身的产 品品质和规模优势来引领整个区域的商务发展趋势，但独木难成林，该项目在市 场逼迫下不得不用住宅产品启动市场，

37、随后随着区域整体配套和周遍规划的利好 因素才逐渐建立起市场地标的地位； 相比而言，本项目的规划和未来上市条件都要优于绿洲中环中心项目，因此 在产品设计规划上完全可以超越现有的市场环境， 把握上海城市中心商务成本不 端高企后留下的商务外移的市场机会。 2、上海百联国际广场随行就市、上海百联国际广场随行就市 项目位置：项目位置：真光路 1228 号 开开 发发 商：商：上海兴力达商业广场 类类 型：商业、办公型：商业、办公 总建面积：总建面积：43 万 等等 级：级：大型商业广场、甲级写字楼 单位面积：单位面积：77-148 平方米 开盘时间开盘时间：08 年 5 月 价价 格格：预计 1.6-2

38、.0 万元/平方米 产产 品：品：集现代化商业、商务办公、星级酒店和休闲娱乐于一体 ，上海百联 国际广场的办公部分规划有“中环财富中心”、“中环财智中心”2 栋纯办公，1 栋 公寓式办公“财俊 SOHO”，办公大楼拥有 7 大智能系统，底楼大厅、电梯间等公 共部位都按高标准装修 简简 介：介：办公未开盘，商业于 07 年开业，先后引入了东方商厦、世纪华联、老 庙黄金、月星家居等商家，以及各种配套餐饮品牌，该广场开业第一年销售突破 了 18 亿元。 规划：规划： 其中标出的 1、2、3 号楼为出售办公楼 1 2 3 22 1、2 号楼层面积图号楼层面积图 3 号楼层面积图号楼层面积图 该项目原先

39、由长征镇镇政府和民营企业共同投资兴建， 但中途遭遇市场和资 金问题，在经过多年的展转之后，最终由百联集团负责营运，但由于产品属于早 期规划，已不能适应现有的市场环境，写字楼档次较低，面积区域较小，属于老 旧物业，不能与区域的未来商务价值相匹配，只能就市随价。但从该项目的销售 情况看，其市场价格已为市场所认同和接受，该项目的市场意义在于建立了区域 市场价格的底线！ 23 三、区域商业市场分析三、区域商业市场分析 1、商圈格局、商圈格局 普陀区未来商业体系分为三级： 两大市级商圈四个区域商业中心多个社区商业生活中心。两大市级商圈四个区域商业中心多个社区商业生活中心。 普陀区商业发展规划：未来普陀区

40、的商业体系将包括两大市级商圈： 真如 城市副中心和西北综合物流中心，还有四个区域商业中心： 一是真北商务圈上海西北新兴商务区上海西北新兴商务区； 二是武宁商业文化圈上海中心城区商业生态园上海中心城区商业生态园； 三是长寿商业圈区域性购物天堂休闲乐园区域性购物天堂休闲乐园； 四是长风旅游商务圈上海西区的小外滩上海西区的小外滩。 多个社区商业生活中心，增强社区商业服务功能，目前曹杨、宜川、桃浦、 长风社区商业生活中心已经基本建成，真如、甘泉、石泉、万里社区商业生活中 心也正在建设构造中。 “十一五”期间重点推进长风生态商务区、真如城市副中心、桃浦现代服务 业集聚区三大新建商圈，真北组团式商贸圈真北

41、组团式商贸圈、环长寿综合服务集聚带、西北物流 园区等已初具规模的商圈，进一步扩建、改造，实现功能拓展和能级提升。 长风旅游商务圈长风旅游商务圈 真北商务圈真北商务圈 武宁商业文化圈武宁商业文化圈 真如城市副中心真如城市副中心 长寿商业圈长寿商业圈 西北综合物流中心西北综合物流中心 长风旅游商务圈长风旅游商务圈 真北商务圈真北商务圈 武宁商业文化圈武宁商业文化圈 真如城市副中心真如城市副中心 长寿商业圈长寿商业圈 西北综合物流中心西北综合物流中心 24 2、项目周边业态分布、项目周边业态分布 现状特色：以围绕生活服务的餐饮、零售及大卖场、家居、家电等大流通性的商业为现状特色：以围绕生活服务的餐饮

42、、零售及大卖场、家居、家电等大流通性的商业为 主，但高档百货、高档化妆品品牌和数码电影城等高端休闲娱乐业还比较缺乏，百联中环主，但高档百货、高档化妆品品牌和数码电影城等高端休闲娱乐业还比较缺乏，百联中环 购物中心的出现填补了部分空白。购物中心的出现填补了部分空白。 所处位置在上海与江浙两省连接的“西大堂”，一是成熟居住区，成熟居住区，周边已建成 300 多万平 方米的新兴住宅小区，围绕着居住生活服务类商业较为完善，如大型超市、家居家电类大型 专业店和餐饮店聚集此地， 以餐饮为特色的梅川路欧亚商业休闲街现今已是上海十大休闲街 之一； 二周边的交通较为完善周边的交通较为完善，是国道、高速公路、中环

43、线、地铁（13 号线和 14 号线） 汇集的交通枢纽带，紧邻虹桥机场。另外其商务成本相对较低（较之浦东、虹桥地区） ，并 且它靠近上海西北物流中心，吸引了麦德龙、农工商 118 店、欧倍德、红星美凯龙、月星家 居、百安居、迪卡侬、曹安商业城、乐购、易初莲花、轻纺市场等 10 多个各类大流通性的 商业卖场。 项目项目 5 公里范围内部分品牌卖场分布公里范围内部分品牌卖场分布 1、百联中环、世纪联华、百联中环、世纪联华 2、易初莲花、易初莲花 3、宏图三包、宏图三包 4、麦德龙、麦德龙 （总部）（总部）5、苏宁电器、苏宁电器 6、永乐电器、永乐电器 7、白安居、白安居 8、好美家、好美家 9、宏图

44、三包、宏图三包 10 、乐购、永乐、乐购、永乐 11、国美、国美 12、永乐、永乐 13、宏图三包、宏图三包 14、国美电器、国美电器 15、华联吉买盛、华联吉买盛 16、红星美凯龙、红星美凯龙 17 、华联吉买盛、华联吉买盛 租金：租金： 梅川路商业街梅川路商业街商铺平均租金已经超过 8 元/平方米/天。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 12 梅梅川川路商路商业业街街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 12 梅梅川川路商路商业

45、业街街 25 物业名称 地址 租金（元/天） 欧亚风情步行街 梅川路 1275 号 8 上海国际包装印刷城 真南路 1189 号 3 曹安国际鞋城 曹安公路 1777 号 7 金沙商业广场 金沙江路 1818 号 6 百联中环购物广场 真光路 1326 号 8 绿洲国际商业广场 金沙江路 1688 号 7 明珠国际广场 普雄路 31 号 8 苏堤春晓名苑 长寿路 798 号 411 案例案例 1百联中环百联中环 Shopping Mall u 规模：占地 10 万平方米，建筑面积 43 万平方米。其中商业建筑面积 25 万 平方米，主楼 A 区为 20 万平方米，东西半球 C 区为 5 万平方

46、米。 u 商业定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型、现代化消费场所。 u 经营现状：2006 年年末开业 ，开业第一年的销售额可望达到 18 亿元，其中 的主力店东方商厦和世纪联华年销售额将双双突破 2 亿元。 u 商业规划布局 26 u 业态组合： 东方商厦、世纪联华、月星家居、妇女用品商店、家电数码城、东方申各体 育等业态在内的多家主力店；蕉叶咖哩屋 、避风塘、大渔日式料理、韩国料理、 香港咖哩火锅、两岸咖啡等各式风情的主题餐厅；乐扣乐扣、红星眼镜、卡西欧 钟表、知音琴行、来伊份等琳琅满目的专卖店以及放电影、美龄宫大酒店、天行 健健身房丰富多彩的休闲娱乐项目。 1.8 万 2.7万

47、平米 27 案例案例 2梅川路欧亚休闲街梅川路欧亚休闲街 东西长 600 米，营业面积 50000 平方米，经营项目为主题餐厅、娱乐沙龙、 健身美容、 百货服饰、 社区服务。 目前入驻企业有白玉兰聚香阁酒家、 韩林烧烤、 丽都夜总会、避风塘茶楼、上岛咖啡、麦当劳、爱码花艺、鼎杰书房等，集聚了 欧亚各类大众化和 100 余个著名品牌的专业店、专卖店。沿路绿地、广场，加上 完善的餐饮、娱乐、休闲、服务等配套功能，形成具有经营特色、形态特色、休 闲特色的上海市新兴休闲商业街。目前租金 6- 10 元/平方米/天。 案例案例 3绿洲中环项目绿洲中环项目 u 商业体量： 4 万平米 u 商业定位：主题商

48、业， “以儿童为中心的家庭娱乐消费” u 主力店：星期八小镇 ，营业面积将达 1 万平米 ，将是中国大陆第一个面向 孩子的职业、社会体验乐园； 剩余的商业面积，设置儿童商品、从服装、文具、玩具到运动器材 等，同时配置了餐饮、休闲项目。 u 客户群定位：以儿童及三口之家为核心；另普通的工作时间内，以“绿洲中 环中心”近 10 万平方米的写字楼群内的白领及即将落成长风商务区内大量 的商务人士为主。 28 未来发展趋势：未来发展趋势： 真北商贸圈是“商贸普陀”发展的重要经济增长区域，规划建成区域商贸采 购、专业展示为特色，社区购物、生活休闲为配套的现代服务业集聚区，大力推 进商务、商业、宾馆、娱乐项

49、目建设。 可以预见，未来商业的发展将在部分满足区域生活配套服务的基础之上，依 托区域内商务服务业的发展，朝辐射能力更强的、更加注重特色经营的商务服务 类、主题商业类方向发展。 真北商贸组团的规划功能布局： 真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对 接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区域采 购中心和营销结算中心等。 金沙江路区域，重点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体”汽 车商贸集聚区； 梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商贸 展销中心、配送中心等。 在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。 29 四、土地价值分析四、土地价值分析 1、 项目概况：项目概况： 1）地块经济指标： 土地面积：90 亩（约 6 万） 用地性质：六类综合用地 综合容积率：3.03.5（暂定） 建筑密度：30% 绿化率：40% 地上总建筑面积:约 2