世L顾问：中铁六局天水11万方滨河项目可行性研究报告2006-110页.pdf

《世L顾问：中铁六局天水11万方滨河项目可行性研究报告2006-110页.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世L顾问：中铁六局天水11万方滨河项目可行性研究报告2006-110页.pdf（111页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、2008-11-212008-11-21 1 1 最有价值房产策划2000案 房市金碟最有价值房产策划房市金碟最有价值房产策划20002000案案(09(09版版) ) 成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着 宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套房市金碟：最有价值房产策划2000 案资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！ 本套资料包括28组共2000多套策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝 安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年 鉴等资料。站

2、长热线：13955607801，客服QQ：23107290！ 网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） 最有价值房产策划2000案 中铁六局天水项目中铁六局天水项目中铁六局天水项目中铁六局天水项目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 谨呈：中铁六局集团 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ：2006GW 2006-9-18 本报告是严格保密的。 3 最有价值房产策划2000案 本次报告研究思路本

3、次报告研究思路本次报告研究思路本次报告研究思路 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 第二部分：投资环境分析第二部分：投资环境分析 第三部分：项目发展设想第三部分：项目发展设想 第四部分：经济测算与可行性分析第四部分：经济测算与可行性分析 本报告是严格保密的。 4 最有价值房产策划2000案 项目隶属于天水市秦州区，位于城市意向项目隶属于天水市秦州区，位于城市意向项目隶属于天水市秦州区，位于城市意向项目隶属于天水市秦州区，位于城市意向 区边缘区边缘区边缘区边缘 核心区核心区核心区核心区 意意意意 向向向向 区区区区 意意意意 向向向向 区区区区 秦州区地图秦州区地图秦州区地图秦州区地图 天水

4、市区由秦州和麦积两区组成。两区相距约两区相距约两区相距约两区相距约 10101010，彼此交流活动很少，相对独立。 天水市区由秦州和麦积两区组成。两区相距约两区相距约两区相距约两区相距约 10101010，彼此交流活动很少，相对独立。 秦州区秦州区秦州区秦州区：集政务、商务、商业、教育、居住等 城市功能与一体，发展成熟。 麦积区麦积区麦积区麦积区：依托铁路交通发展起来的“新城”， 但发展缓慢，尚不成熟。 秦州区秦州区秦州区秦州区：集政务、商务、商业、教育、居住等 城市功能与一体，发展成熟。 麦积区麦积区麦积区麦积区：依托铁路交通发展起来的“新城”， 但发展缓慢，尚不成熟。 城市核心区城市核心区

5、城市核心区城市核心区：集中了 城市的政务、商务和 商业功能。 城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区：集中了 城市的政务、商务和 商业功能。 城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道 城市边缘区城市边缘区城市边缘区城市边缘区 城市意向区城市意向区城市意向区城市意向区：分担了 城市的医疗、教育、 居住等功能。 城市意向区城市意向区城市意向区城市意向区：分担了 城市的医疗、教育、 居住等功能。 城市边缘区城市边缘区城市边缘区城市边缘区：城市感 较弱，类郊区地段。 城市边缘区城市边缘区城市边缘区城市边缘区：城市感 较弱，类郊区地段。 秦州区秦州区秦州区秦州区 麦积区麦积区麦积区麦积区 相距相距相距

6、相距10101010 城区北部为天水所辖五县城区北部为天水所辖五县城区北部为天水所辖五县城区北部为天水所辖五县 本报告是严格保密的。 5 最有价值房产策划2000案 项目北侧紧邻天水的项目北侧紧邻天水的项目北侧紧邻天水的项目北侧紧邻天水的“长安街长安街长安街长安街”，城市优，城市优，城市优，城市优 势资源集中，地段城市价值明显势资源集中，地段城市价值明显势资源集中，地段城市价值明显势资源集中，地段城市价值明显 项目周边医疗、教育、金 融等城市配套资源丰富 医疗医疗医疗医疗：天水市第一人民 医院、妇幼医院； 教育教育教育教育：建二小学、建三 小学、天水市五中； 金融金融金融金融：工行天水分行；

7、 项目周边医疗、教育、金 融等城市配套资源丰富 医疗医疗医疗医疗：天水市第一人民 医院、妇幼医院； 教育教育教育教育：建二小学、建三 小学、天水市五中； 金融金融金融金融：工行天水分行； 城市高端物业天水宾馆 （准五星）、天水迎宾馆 和华晨大酒店的存在大大 提升了周边高档城市形象。 城市高端物业天水宾馆 （准五星）、天水迎宾馆 和华晨大酒店的存在大大 提升了周边高档城市形象。 地块北侧紧邻城市主干道 建设路，交通便利。 地块北侧紧邻城市主干道 建设路，交通便利。 本本本本 项项项项 目目目目 市市市市第第第第一一一一人人人人民民民民医医医医院院院院 和平大酒店和平大酒店和平大酒店和平大酒店 建

8、三小学建三小学建三小学建三小学 市五中市五中市五中市五中 建建建建二二二二小小小小学学学学 天天天天水水水水迎迎迎迎宾宾宾宾馆馆馆馆 工工工工行行行行天天天天水水水水分分分分行行行行 工商银行工商银行工商银行工商银行 妇幼医院妇幼医院妇幼医院妇幼医院 华华华华晨晨晨晨大大大大酒酒酒酒店店店店 天水宾馆天水宾馆天水宾馆天水宾馆 城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道 本报告是严格保密的。 6 最有价值房产策划2000案 项目地块紧邻城市母亲河藉河，直接享有项目地块紧邻城市母亲河藉河，直接享有项目地块紧邻城市母亲河藉河，直接享有项目地块紧邻城市母亲河藉河，直接享有 藉河改造后的水景和绿地资源藉

9、河改造后的水景和绿地资源藉河改造后的水景和绿地资源藉河改造后的水景和绿地资源 生态绿地生态绿地生态绿地生态绿地 结合藉河改造工程实施建 成西大桥至北山排洪渠段 右岸河滩生态绿地 （770m最宽处60m），罗 峪河口至七里墩大桥左岸 生态绿地（2100m最宽处 60m），总面积达总面积达总面积达总面积达14141414万万万万。 生态绿地生态绿地生态绿地生态绿地 结合藉河改造工程实施建 成西大桥至北山排洪渠段 右岸河滩生态绿地 （770m最宽处60m），罗 峪河口至七里墩大桥左岸 生态绿地（2100m最宽处 60m），总面积达总面积达总面积达总面积达14141414万万万万。 藉河景观工程设计方

10、案效果图藉河景观工程设计方案效果图藉河景观工程设计方案效果图藉河景观工程设计方案效果图 藉河景观工程设计方案效果图藉河景观工程设计方案效果图藉河景观工程设计方案效果图藉河景观工程设计方案效果图 地块地块地块地块 藉河景观带藉河景观带藉河景观带藉河景观带 规划路规划路规划路规划路 藉河藉河藉河藉河 藉河改造工程将治理河段 化分为蓄水区蓄水区蓄水区蓄水区和生态绿地生态绿地生态绿地生态绿地 两部分。 藉河改造工程将治理河段 化分为蓄水区蓄水区蓄水区蓄水区和生态绿地生态绿地生态绿地生态绿地 两部分。 蓄水区蓄水区蓄水区蓄水区 总体布置采用清洪分离二 槽方案。在清水区形成五 个连续的蓄水库区，水面水面水

11、面水面 面积达面积达面积达面积达39393939万万万万, , , ,蓄水量蓄水量蓄水量蓄水量100100100100 万立方米万立方米万立方米万立方米。 蓄水区蓄水区蓄水区蓄水区 总体布置采用清洪分离二 槽方案。在清水区形成五 个连续的蓄水库区，水面水面水面水面 面积达面积达面积达面积达39393939万万万万, , , ,蓄水量蓄水量蓄水量蓄水量100100100100 万立方米万立方米万立方米万立方米。 地块北侧边界即为藉河规划路，享有藉河的一线水景和绿地资源。 本报告是严格保密的。 7 最有价值房产策划2000案 项目基地现状及经济技术指标项目基地现状及经济技术指标项目基地现状及经济

12、技术指标项目基地现状及经济技术指标 北边界：城市主干道建设路北边界：城市主干道建设路北边界：城市主干道建设路北边界：城市主干道建设路地块内部：花鸟鱼虫市场地块内部：花鸟鱼虫市场地块内部：花鸟鱼虫市场地块内部：花鸟鱼虫市场 南边界：改造中的藉河南边界：改造中的藉河南边界：改造中的藉河南边界：改造中的藉河 西西西西边边边边界界界界 市市市市第第第第一一一一人人人人民民民民医医医医院院院院 东东东东边边边边界界界界罗罗罗罗峪峪峪峪河河河河 占地面积：76.576.576.576.5亩亩亩亩 总建筑面积：144000144000144000144000 住宅面积：100144 商业面积：41024 容

13、积率：2.82 建筑密度：42.9 绿化率：23.5% 居住总套数：654 占地面积：76.576.576.576.5亩亩亩亩 总建筑面积：144000144000144000144000 住宅面积：100144 商业面积：41024 容积率：2.82 建筑密度：42.9 绿化率：23.5% 居住总套数：654 地块经济技术指标地块经济技术指标地块经济技术指标地块经济技术指标 本报告是严格保密的。 8 最有价值房产策划2000案 项目本体资源评价项目本体资源评价项目本体资源评价项目本体资源评价 项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源

14、。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。 项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。项目紧邻藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源。 周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。 周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利

15、。周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。 本项目暂定总建面本项目暂定总建面本项目暂定总建面本项目暂定总建面14141414万万万万，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。 本项目暂定总建面本项目暂定总建面本项目暂定总建面本项目暂定总建面14141414万万万万，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。，在天水属大规模房地产开发项目。规模因素规模因素规模因素规模因素 景观资源景观资源景观资源景观资源 配套资源配套资源配套资源配套资源 项目位于城市意向区

16、，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。 项目位于城市意向区，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。项目位于城市意向区，地段价值较高。 地理位置地理位置地理位置地理位置 本报告是严格保密的。 9 最有价值房产策划2000案 本次报告研究思路本次报告研究思路本次报告研究思路本次报告研究思路 第一部分：项目概况第一部分：项目概况 第二部分：投资环境分析第二部分：投资环境分析 第三部分：项目发展设想第三部分：项目发展设想 第四部分：经济测算与可行性分析第四部分：经济测算与可行性

17、分析 本报告是严格保密的。 10 最有价值房产策划2000案 投资环境分析投资环境分析投资环境分析投资环境分析 城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景 城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景 房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究 房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究 房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究 房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究 本报告是严格保密的。 11 最有价值房产策划2000案 天水位于陕、甘、川三省交界处，交

18、通便利，天水位于陕、甘、川三省交界处，交通便利，天水位于陕、甘、川三省交界处，交通便利，天水位于陕、甘、川三省交界处，交通便利， 是甘肃第一人口大市是甘肃第一人口大市是甘肃第一人口大市是甘肃第一人口大市 天水市天水市天水市天水市 铁路 国道 省道 天水市天水市天水市天水市 2005年天水人口(万人) 100 125 150 175 200 225 250 275 300 325 350 375 张掖市 白银市 临夏州 武威市 平凉市 庆阳市 陇南市 定西市 兰州市 天水市 交通交通交通交通 陇海铁路横穿天水市三 县（区）;国道316、310 线及正在建设中的天宝 高速公路经过天水,目前 国道主

19、干线45线高等级 公路、天兰二线在建。 交通交通交通交通 陇海铁路横穿天水市三 县（区）;国道316、310 线及正在建设中的天宝 高速公路经过天水,目前 国道主干线45线高等级 公路、天兰二线在建。 位置位置位置位置 天 水 地 处 甘 肃 省 东 南 部 ， 紧 邻 陕 、 川 两 省 省，城市介于西安与兰 州中间，是陇东南地区 的经济、文化和物流中 心。 位置位置位置位置 天 水 地 处 甘 肃 省 东 南 部 ， 紧 邻 陕 、 川 两 省 省，城市介于西安与兰 州中间，是陇东南地区 的经济、文化和物流中 心。 人口人口人口人口 2005年全市人口达到全市人口达到全市人口达到全市人口达

20、到345345345345 万万万万, , , ,居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，占 全省总人口的1/10。 人口人口人口人口 2005年全市人口达到全市人口达到全市人口达到全市人口达到345345345345 万万万万, , , ,居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，居甘肃省第一位，占 全省总人口的1/10。 2005年甘肃各大城市人口 本报告是严格保密的。 12 最有价值房产策划2000案 天水冬暖夏凉，气候宜人，适宜居住天水冬暖夏凉，气候宜人，适宜居住天水冬暖夏凉，气候宜人，适宜居住天水冬暖夏凉，气候宜人，适宜居住 水热同季，日照充 足，冷暖

21、分明，温 差较大 250032728C 春干、夏热、秋 凉、冬冷 兰州 气候温和，四季分 明，日照充足，降 水适中 210057021C 春早、夏凉、秋 雨、冬暖 天水 气候湿润，日照 短，多云雾 800100018C 春早、夏热、秋 凉、冬暖 成都 气候特征 日照 时间 年降 雨量 年平均 温差 四季特征 城市 名称 天水与成都的气候有一定相似之处，冬季湿润温暖，气候宜人； 与兰州相比，天水温差变化较小，冬暖夏凉，同时降雨量比兰州 高出75%，因此更适宜居住。 天水与成都的气候有一定相似之处，冬季湿润温暖，气候宜人； 与兰州相比，天水温差变化较小，冬暖夏凉，同时降雨量比兰州 高出75%，因此

22、更适宜居住。 气候特征气候特征气候特征气候特征 天水地处温带季风气候 和温带大陆性气候的交 汇处, 黄河与长江两大 水系交汇处,一年内四一年内四一年内四一年内四 季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日 照充足、降水适中。照充足、降水适中。照充足、降水适中。照充足、降水适中。 气候特征气候特征气候特征气候特征 天水地处温带季风气候 和温带大陆性气候的交 汇处, 黄河与长江两大 水系交汇处,一年内四一年内四一年内四一年内四 季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日季分明、气候温和、日 照充足、降水适中。照充足、降水适中。照充足、降水适中

23、。照充足、降水适中。 天水年均降水量574毫 米，自东部向西部地区 逐步减少；年均日照时 间充足，昼夜温差不显 著。 天水年均降水量574毫 米，自东部向西部地区 逐步减少；年均日照时 间充足，昼夜温差不显 著。 天水全市森林总面积 589.91万亩，森林覆盖 率 为 26.5% ， 景 色 秀 丽，素有“ “ “ “陇上小江南陇上小江南陇上小江南陇上小江南” ” ” ” 之称。 天水全市森林总面积 589.91万亩，森林覆盖 率 为 26.5% ， 景 色 秀 丽，素有“ “ “ “陇上小江南陇上小江南陇上小江南陇上小江南” ” ” ” 之称。 本报告是严格保密的。 13 最有价值房产策划

24、2000案 近年来天水近年来天水近年来天水近年来天水GDPGDPGDPGDP总量稳步上升，产业结构与总量稳步上升，产业结构与总量稳步上升，产业结构与总量稳步上升，产业结构与 比例趋于合理，市内企业综合实力有所提高比例趋于合理，市内企业综合实力有所提高比例趋于合理，市内企业综合实力有所提高比例趋于合理，市内企业综合实力有所提高 2000年-2005年天水市GDP(亿元) 70 85 100 115 130 145 160 200020012002200320042005 2002年-2005年各产业生产总值（亿元） 15 25 35 45 55 65 75 2002200320042005 第一

25、产业第二产业第三产业 天水是国家老工业基地，已形成机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻 工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业，产业结构日趋合理，以第三产 业与第二产业为主 ，比例相当。 天水是国家老工业基地，已形成机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻机械、电子、电器、轻 工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业工、建材五大主导行业，产业结构日趋合理，以第三产 业与第二产业为主 ，比例相当。 天水市销售收入上亿元的企业有十家，天水市销售收入上亿元的企业有十家，天水市

26、销售收入上亿元的企业有十家，天水市销售收入上亿元的企业有十家，分别是天水卷烟 厂、长城开关厂、海林轴承厂、佑安制动材料、铁路电 缆厂、华天微电子、麦积山艺术陶瓷、海通建材、红山 试验机、天水娃哈哈。以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为 主。主。主。主。 天水市销售收入上亿元的企业有十家，天水市销售收入上亿元的企业有十家，天水市销售收入上亿元的企业有十家，天水市销售收入上亿元的企业有十家，分别是天水卷烟 厂、长城开关厂、海林轴承厂、佑安制动材料、铁路电 缆厂、华天微电子、麦积山艺术陶瓷、海通建材、红山 试验机、天水娃哈哈

27、。以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为以劳动密集型的中低端制造业为 主。主。主。主。 天水GDP总量近年来一直呈现直线式 上升，2005年高达146.2亿元，同比 2004年增长14%，在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居 前列。前列。前列。前列。 天水GDP总量近年来一直呈现直线式 上升，2005年高达146.2亿元，同比 2004年增长14%，在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居在甘肃省排名位居 前列。前列。前列。前列。 本报告是严格保密的。 14 最有价值房产策划2000案 但由于总人口较多，且农村

28、人口所占比例较但由于总人口较多，且农村人口所占比例较但由于总人口较多，且农村人口所占比例较但由于总人口较多，且农村人口所占比例较 大，因此人均收入相对较低，消费能力不强大，因此人均收入相对较低，消费能力不强大，因此人均收入相对较低，消费能力不强大，因此人均收入相对较低，消费能力不强 民间指标民间指标民间指标民间指标 从商场规模与商品种类来看,大规模超市与商场不多，高档服装 与化妆品种类单一，且产品款式陈旧； 从文化娱乐业发展程度来看,市内高档娱乐场所仅有两、三家, 咖啡厅、酒吧等休闲娱乐业十分少见； 从汽车档次来看，市区内几乎见不到30万以上的高档轿车，也 几乎见不到普通家用车。 民间指标民间

29、指标民间指标民间指标 从商场规模与商品种类来看,大规模超市与商场不多，高档服装 与化妆品种类单一，且产品款式陈旧； 从文化娱乐业发展程度来看,市内高档娱乐场所仅有两、三家, 咖啡厅、酒吧等休闲娱乐业十分少见； 从汽车档次来看，市区内几乎见不到30万以上的高档轿车，也 几乎见不到普通家用车。 2005年人均工资 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 嘉峪关 金昌 酒泉 兰州 平凉 甘南 白银 天水 人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP 2005年人均GDP约为 4100元，在甘肃省处 于相对落后的水平。 人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP 2005年

30、人均GDP约为 4100元，在甘肃省处 于相对落后的水平。 平均工资平均工资平均工资平均工资 2005年甘肃省在岗职 工 平 均 工 资 为 14939 元 ， 而 天 水 市 仅 为 10445元, 在甘肃省排 名靠后。 平均工资平均工资平均工资平均工资 2005年甘肃省在岗职 工 平 均 工 资 为 14939 元 ， 而 天 水 市 仅 为 10445元, 在甘肃省排 名靠后。 2005年甘肃省各大城市人均工资 本报告是严格保密的。 15 最有价值房产策划2000案 作为陇东南地区的经济、文化和物流中心，作为陇东南地区的经济、文化和物流中心，作为陇东南地区的经济、文化和物流中心，作为陇

31、东南地区的经济、文化和物流中心， 天水对下辖县和毗邻地区有较强的吸引力天水对下辖县和毗邻地区有较强的吸引力天水对下辖县和毗邻地区有较强的吸引力天水对下辖县和毗邻地区有较强的吸引力 城市核心城市核心城市核心城市核心 天水市总面积为14352平方公里，其中市区面积仅为900多平方公 里，约为6%6%6%6%；总人口为350余万，市区人口为50万左右，约占15%15%15%15%。 由于城市核心的聚集效应显著，因此对周边区县有较强的吸引力。 天水市总面积为14352平方公里，其中市区面积仅为900多平方公 里，约为6%6%6%6%；总人口为350余万，市区人口为50万左右，约占15%15%15%15

32、%。 由于城市核心的聚集效应显著，因此对周边区县有较强的吸引力。 外来人口的购房需求 与天水市区人口的正 常住房需求积聚在一 起，在房地产市场上 形成了强劲的购房需 求。 外来人口的购房需求 与天水市区人口的正 常住房需求积聚在一 起，在房地产市场上 形成了强劲的购房需 求。 天水市优越的交通和 气候条件吸引了下辖 5县及毗邻天水的陇 南4县，甚至平凉和 庄浪县的财富阶层来 天水创业或居住。 天水市优越的交通和 气候条件吸引了下辖 5县及毗邻天水的陇 南4县，甚至平凉和 庄浪县的财富阶层来 天水创业或居住。 本报告是严格保密的。 16 最有价值房产策划2000案 投资环境分析投资环境分析 城

33、市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景 城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景 房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究 房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究 房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究 房地产微观市场研究房地产微观市场研究房地产微观市场研究 本报告是严格保密的。 17 最有价值房产策划2000案 在经历了在经历了在经历了在经历了2001-20052001-20052001-20052001-2005年平稳发展期后，年平稳发展期后，年平稳发展期

34、后，年平稳发展期后，2020202006060606年年年年 上半年天水房地产市场出现了跳跃式发展上半年天水房地产市场出现了跳跃式发展上半年天水房地产市场出现了跳跃式发展上半年天水房地产市场出现了跳跃式发展 社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资 社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产 投资占社会固定资产投资额比例在2006年上 半年达到历史新高。 2006年17月房地产投资完成3.9亿元，较 上年同期增长117.27117.27117.27117.27，占全社会固定资产 投资完成额的32.8632.8632.8632.

35、86。 由于2004年无土地供应，故2005房地产投 资额有所减少。 社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资和房地产投资 社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产 投资占社会固定资产投资额比例在2006年上 半年达到历史新高。 2006年17月房地产投资完成3.9亿元，较 上年同期增长117.27117.27117.27117.27，占全社会固定资产 投资完成额的32.8632.8632.8632.86。 由于2004年无土地供应，故2005房地产投 资额有所减少。 住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工

36、面积 随着房地产市场的发展和城市化进程的加 快，2001-2005年天水市住宅施工与竣工面积 逐步上升，市场稳步发展。 住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工面积住宅施工与竣工面积 随着房地产市场的发展和城市化进程的加 快，2001-2005年天水市住宅施工与竣工面积 逐步上升，市场稳步发展。 32.932.932.932.93.93.93.93.92006200620062006年年年年1-71-71-71-7月月月月 10.06.02005 14.36.32004 12.54.712003 10.02.602002 12.82.412001 占全社会固定资产额占全社会固定资产额

37、占全社会固定资产额占全社会固定资产额 （单位：（单位：（单位：（单位：% % % %） 投资额投资额投资额投资额 （单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元）（单位：亿元） 年度年度年度年度 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 2001年2002年2003年2004年2005年 住宅施工面积 住宅竣工面积 秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量 2005年，秦州区商品房交易办证1200120012001200套，约套，约套，约套，约 10101010万平方米万平方米万平方米万平方米。2

38、006年上半年，商品房交易办 证758758758758套，套，套，套，71807718077180771807平方米平方米平方米平方米，同比增长同比增长同比增长同比增长91%91%91%91%。 秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量秦州区商品住宅年消化量 2005年，秦州区商品房交易办证1200120012001200套，约套，约套，约套，约 10101010万平方米万平方米万平方米万平方米。2006年上半年，商品房交易办 证758758758758套，套，套，套，71807718077180771807平方米平方米平方米平方米，同比增长同比增长同比增长同比增长

39、91%91%91%91%。 本报告是严格保密的。 18 最有价值房产策划2000案 06060606年年年年7 7 7 7月份房价涨幅大幅回落，月份房价涨幅大幅回落，月份房价涨幅大幅回落，月份房价涨幅大幅回落，05050505年底至年底至年底至年底至06060606年年年年 上半年房价暴涨的趋势有所缓解上半年房价暴涨的趋势有所缓解上半年房价暴涨的趋势有所缓解上半年房价暴涨的趋势有所缓解 房价上涨原因房价上涨原因房价上涨原因房价上涨原因 天水2004200420042004年全年没有土地供应年全年没有土地供应年全年没有土地供应年全年没有土地供应，导致 2005年底住宅供应偏紧，需求旺盛， 供求

40、关系失衡，是房价暴涨的主要原 因。 房价上涨原因房价上涨原因房价上涨原因房价上涨原因 天水2004200420042004年全年没有土地供应年全年没有土地供应年全年没有土地供应年全年没有土地供应，导致 2005年底住宅供应偏紧，需求旺盛， 供求关系失衡，是房价暴涨的主要原 因。 秦州区三、四月份房价涨幅环比超过涨幅环比超过涨幅环比超过涨幅环比超过 15%15%15%15%，商品房均价接近每平方米接近每平方米接近每平方米接近每平方米2400240024002400 元元元元，城市一类地段中心区域有3个楼 盘的期房销售突破每平方米3000元， 个别楼盘预售价已到每平方米3300元。 秦州区三、四月

41、份房价涨幅环比超过涨幅环比超过涨幅环比超过涨幅环比超过 15%15%15%15%，商品房均价接近每平方米接近每平方米接近每平方米接近每平方米2400240024002400 元元元元，城市一类地段中心区域有3个楼 盘的期房销售突破每平方米3000元， 个别楼盘预售价已到每平方米3300元。 7月份商品房均价每平方米2560元，较上季度上涨上涨上涨上涨8.6%8.6%8.6%8.6%， 一季度暴涨一季度暴涨一季度暴涨一季度暴涨15.2%15.2%15.2%15.2%的势头得到缓解的势头得到缓解的势头得到缓解的势头得到缓解，但房价仍在高涨。 7月份商品房均价每平方米2560元，较上季度上涨上涨上涨

42、上涨8.6%8.6%8.6%8.6%， 一季度暴涨一季度暴涨一季度暴涨一季度暴涨15.2%15.2%15.2%15.2%的势头得到缓解的势头得到缓解的势头得到缓解的势头得到缓解，但房价仍在高涨。 1800 2048 2360 2560 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 05年第四季度06年第一季度06年第二季度 2006年7月 0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 均价（元） 增长率 近两年房价的高速增长使天水目前房天水目前房天水目前房天水目前房 价仅次于兰州价仅次于兰州价仅次于兰州价仅次于兰州。 尤其是05年底至06 年

43、上半年，房价从1800元/暴涨至 2560元/。 近两年房价的高速增长使天水目前房天水目前房天水目前房天水目前房 价仅次于兰州价仅次于兰州价仅次于兰州价仅次于兰州。 尤其是05年底至06 年上半年，房价从1800元/暴涨至 2560元/。 涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因 政府加大了05年土地供应，并在06年初新增经济适用房9 万，同时放缓藉河改造工程拆迁动作，各个方面共同作 用减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价。 涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因涨幅趋缓原因 政府加大了05年土地供应，并在06年初新增经济适用房9 万，

44、同时放缓藉河改造工程拆迁动作，各个方面共同作 用减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价减少刚性需求以抑制房价。 本报告是严格保密的。 19 最有价值房产策划2000案 开发商总体资质较低，盲目开发建设，少数本地房地开发商总体资质较低，盲目开发建设，少数本地房地开发商总体资质较低，盲目开发建设，少数本地房地开发商总体资质较低，盲目开发建设，少数本地房地 产开发商脱颖而出，有了较强的市场竞争力和号召力产开发商脱颖而出，有了较强的市场竞争力和号召力产开发商脱颖而出，有了较强的市场竞争力和号召力产开发商脱颖而出，有了较强的市场竞争力和号召力 少数本地开发商在天水住宅开发的

45、市场竞 争中，逐渐形成了自身的品牌，具有了较 强的市场竞争力。如兰天兰天兰天兰天（兰天新华苑、 兰天嘉园）、金宇金宇金宇金宇（金宇花苑、金宇盛世 桃园）等，其产品已经获得了一定的市场 认可度和号召力。 天水开发商以本地开发企业为主，多为四级开发商，在83838383家开家开家开家开 发企业发企业发企业发企业中，拥有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有1 1 1 1家家家家（天水 市城市建设综合开发公司），三级资质开发企业三级资质开发企业三级资质开发企业三级资质开发企业9 9 9 9家家家家，二三级开 发

46、资质企业占全部开发企业的12%12%12%12%，总体资质水平较低。 低资质的小型开发企业开发水平较低，存在盲目开发现象，一 些“无小区、无绿化、无营销”的项目在市场出现。 天水开发商以本地开发企业为主，多为四级开发商，在83838383家开家开家开家开 发企业发企业发企业发企业中，拥有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有二级开发资质的房地产开发企业仅有1 1 1 1家家家家（天水 市城市建设综合开发公司），三级资质开发企业三级资质开发企业三级资质开发企业三级资质开发企业9 9 9 9家家家家，二三级开 发资质企业占全部开发企业的12

47、%12%12%12%，总体资质水平较低。 低资质的小型开发企业开发水平较低，存在盲目开发现象，一 些“无小区、无绿化、无营销”的项目在市场出现。 企业数量 1 16 57 9 二级 三级 四级 未定级 天水市2006年1-5月房地产投资筹集资金5.4亿； 其中企业自筹资金2.7亿，利用国内贷款1.4亿， 其他资金来源1.3亿。从融资能力上看，商业化融 资占的比例太小，资金来源以自建房自筹资金为 主。本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低。 天水市2006年1-5月房地产投资筹集资金5.4亿； 其中企业自筹资金2.

48、7亿，利用国内贷款1.4亿， 其他资金来源1.3亿。从融资能力上看，商业化融 资占的比例太小，资金来源以自建房自筹资金为 主。本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低本地房地产开发企业融资能力较低。 5.9414.312.2倍7751其中：拖欠工程款其中：拖欠工程款 8.3315.371.5倍8327各项应付款合计各项应付款合计 13.3815.0352.828144其中：定金及预付款其中：定金及预付款 26.5722.4014.7012136 其他资金来源其他资金来源 36.5631.3116.5016962 其中：自有资金其中：自有资金 48.8650.9341.8127591 自筹资金自筹资金 24.5726.6747.6114445 国内贷款国内贷款 10010036.0354172本年资金来源本年资金来源 2005200520052005年年 1-51-51-51-5月月 2006200620062006年年 1-51-51-51-5月月 同比增长同比增长 （）（） 2006200