以房养老模式在中国可行性研究.pdf

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1、 3 摘要 所谓以房养老就是能通过出售、出租、抵押、资产转换等各种金融或非金 融方式和手段, 转换所拥有住房的价值, 形成较大的资源流入, 实现以房养老的 过程。在我国，以房养老有三种方式：移居郊区, 出租市内住房；出租住房, 去 养老院休养；将住房反向抵押获取“倒按揭”。这三种方式中，前两种以租养 老的方式在我们身边已经屡见不鲜，但是第三种方式却是一种新型的养老模式， 它就是指房屋所有人把住房抵押给某个金融机构, 由金融机构根据目前国家测 定的公民平均寿命、房屋价值、今后房价的走向等因素, 对房价做一个评估, 然 后在一定的期限内, 一次性或分期付给房屋所有人一定数额的生活费用, 用于 房屋

2、所有人的晚年养老, 直到房屋所有人去世后, 房屋归金融机构所有的一种养 老模式。由于这种方式与传统的按揭贷款操作方式相反, 故而称之为“倒按揭”。 这种“以房养老”新模式的提出，对改善老年人生活，缓解社会保障及财 政压力都有一定积极作用，但是其推行条件仍不成熟，还需要进一步发展与完 善。本文从我国日益严峻的养老形式出发，通过介绍住房反向抵押贷款的操作 方式及国外模式，继而分析倒按揭在中国的可行性，并提出一种以房养老的模 型，望以抛砖引玉。 【关键词】：以房养老，反向住房抵押贷款，可行性，社会保障 4 Abstract The so- called house- for- pension is

3、a process to support elders by transforming house property in financial or non- financial means, such as sale, rent, mortgage and assets transformation. Three practical approaches are available to implement house- for- pension scheme， leasing urban house and living in suburb or aged care center, and

4、 taking house as reverse mortgage for endowment insurance. We are much familiar with the first two approaches, while the third one is a brand- new way to support elders. This scheme operates like this: a lender makes payments to you based on a percentage of the value in your home. When you no longer

5、 occupy the property, the lender sells it in order to recover the money that was paid out to you. This operation is just the opposite to that of mortgage loan, so it is called reverse mortgage loan. The proposal of house- for- pension is helpful to improve life standard for elders and alleviate fina

6、ncial pressure as well as social security pressure. However there is also a long way to go to carry this scheme into effect. In this paper we provide a detailed introduction of reverse mortgage operation and related instances in other countries, furthermore we discuss the feasibility of this new con

7、cept of scheme and barriers encountered when it is performed in our country. 【Key Words】Supporting Elders by House Property; Reverse Mortgages; Feasibility; Social Security 1 山西财经大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得 的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均

8、已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本申明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 2 山西财经大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于保密，不保密。在 年解密后适用本授权书。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 以房养老模式

9、在中国的可行性研究 1 1 导论 根据国家统计局统计, 2 0 0 9 年我国 6 0 岁以上的老人为 1 . 6 7 亿人，占总人口的比重已达 1 2 . 5 % ，6 5 岁以上的老人为 1 . 1 3 亿人，占总人口的比重已达 8 . 5 % 。按照国际通行的“6 0 岁 以上为老年人， 老年人占人口比例达1 0 以上或6 6 岁以上老人占7 以上即开始进入老龄化” 的标准，中国已进入老龄化社会。面对白发浪潮的席卷，空巢家庭的逐步增加，未富先老的 现状与经济发展的矛盾，加上经济的发展，医疗水平的改善，计划生育国策的推行，出生率 死亡率降低等因素，我国的养老负担变得日益沉重，已经成为一个不

10、可回避的现实，因此我 国的社会保障体系将面临严峻的挑战。 在老龄化时代，“有房无钱”的现状促使一种新兴的养老模式在中国开始受到人们的关 注“以房养老”，即在国外普遍采用的一种金融产品：住房反向抵押贷款。住房反向抵 押贷款，顾名思义，就是住房抵押贷款的反向操作。具体来说，它是指房产所有者( 主要是老 年人) 以自有产权的房产作抵押，类似于贷款的形式，将房屋价值全部或部分转为现金，同时 房产所有者仍保留房屋的居住权。当房屋所有者去世、卖房或永久性搬出该房时，再以房屋 出售后的收入来偿还贷款的本金和利息，房屋出售后的升值部分也归房产所有者所有。此外， 房产所有人可在反向贷款期间，通过偿还贷款而继续拥

11、有房屋。其操作方式及其现金流方向 与当前的住房抵押贷款正好相反，正如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中购房。因 此，也有人称住房反向贷款为“倒按揭”。 住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了缓解住房问题而提出的一种措施。在国外， 公民在 6 0岁以前，购买住宅并取得全部产权，待 6 0岁退休后，把自有产权的房屋抵押给银 行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人生命期望值、房产现在价值等因素后， 每个月给房主一笔固定的钱，房主继续拥有居住权，直至死亡。房主去世后，其房产出售， 所得款用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押人所有。现在，美国、加拿大、德国、新加 坡、法国等西方发达国家及

12、亚洲的日本、新加坡等已建立起比较成熟的制度。 那么我国是否具备推行住房反向抵押贷款养老模式的客观条件；住房反向抵押贷款这种 以房养老模式在中国是否具有可操作性，我国现有的以房养老模式存在什么问题，又从那些 方面来改进；以房养老模式的推行存在哪些问题，如何运作这种模式；其发展前景又是怎样 的；本研究运用社会学和人口学的有关理论和方法，通过对目前我国试点运行的住房反向抵 国家统计局. 2 0 0 9 年国民经济和社会发展统计公报. 2 0 1 0 以房养老模式在中国的可行性研究 2 押贷款养老模式现状的考察，系统地探讨了住房反向抵押贷款这种养老模式的发展问题及相 关对策，最后笔者认为住房反向抵押贷

13、款同样是适合我国人口老龄化社会的一种养老模式。 1 . 1 研究背景及意义 随着经济的发展，人们生活水平的提高，医疗水平的改善，我国的人口寿命大大增加。 早在 2 0 0 0 年，我国 6 0 岁以上的老年人口己经达到 1 . 3 亿，并以每年 3 . 2 % 的速度增长，根据 国际公认的老龄化社会指标，我国在 2 0 世纪末已经登上了“老龄化的列车”。与发达国家老 龄化不同的是，我国进入老龄化社会是在经济没有达到充分发展、人均收入较低的情况下提 前迈入的，可资利用的公共养老资源缺乏。我国长期实行的计划生育人口政策引发了一个严 重后果：那就是“四二一”家庭即将会大量的涌现出来。较高的老龄化速度

14、以及家庭结构的 急剧变化，也导致我国出现较多的“空巢”家庭。单纯依靠传统的“养儿防老”已不再现实。 我国现在正处新旧体制的转轨时期，旧的养老体制己经打破，新的体制尚未建立，社会保障 体制不健全，养老资金缺口巨大。因此，我国面临着比发达国家更为严峻、更为复杂的养老 形势。养老已经成为一个重大的社会问题，引起政府、社会各个方面的广泛关注，学术界的 研究也逐渐增多。但是目前学术界的研究大多处于分析层面，还缺乏可行的应对措施。发达 国家进入老龄化社会的时间较长，社会保障制度也比较发达，积累了较为丰富可行的养老经 验。借鉴发达国家的成熟养老经验，创新思路，开发适合我国国情的养老方式和养老产品应 是一条方

15、便之道。 “以房养老”是将住房与养老两大事项，通过金融保险或非金融保险的机制与手段，进 行组合融会后的产物。以房养老是养老保障的新思路，金融保险产品的大创新，住房在养老 保障功能方面的扩张，是理论和实证上的极大创新。以房养老模式的实施，是波及面广、影 响力强，关联到养老保障、房地产、金融保险、财政税收、新闻媒体、科研机构等社会各界， 是一项综合性的“社会福利工程”。当前，一些国家发展了“反向抵押贷款”式的以房养老 模式来解决老龄化的问题。该项制度可以保证老年人有生之年一直居住在自己的房屋中，且 能提前变现房产价值，改善自己的晚年生活 。对于提高老年人生活质量，减轻国家、家庭养 老压力具有积极意

16、义。近几年，该制度己经引起我国学界、银行界、保险行业的注意。但在 我国，由于经济、政治、社会、文化等方面的制约，以房养老的理论和实践仍处于起步阶段， 甚至是处于可行性探讨阶段。 柴效武. 反向抵押贷款在我国开办的迫切性和可行性的评析 J . 城市 . 2 0 0 8 ( 1 ) . 6 1 - 6 4 . 以房养老模式在中国的可行性研究 3 虽然目前我国还不完全具备实施以房养老模式的应有条件，在思想观念、政策法规、金 融技术平台等方面，也有不少问题值得商榷，但是这一理念的提出和对建立在其上的多种具 体操作模式的研究，对完善我国的养老方式和社会保障进程仍然具有非常鲜明的现实意义， 是可以对社会、

17、家庭、个人等多个方面都发挥积极功用的。 1 . 2 文献综述 美国从上个世纪 7 0 年代就已经开始研究住房反向抵押贷款的养老模式，特别是 1 9 8 7 年 美国国会推出了房产转换抵押贷款示范项目以后，对于住房反向抵押贷款养老模式的研究逐 步深入，有关的理论也逐渐成熟。除了美国，现在住房反向抵押贷款养老模式已在日本、新 加坡、澳大利亚、英国、加拿大等国家成功运行。而国内对此的研究起步较晚，尚未出现系 统性的研究成果，对于住房反向抵押贷款养老模式的运作机制、风险及其防范方面的研究还 处于初级阶段。 1 . 2 . 1 国外文献综述 国外对住房反向抵押贷款养老模式的研究成果有: J a c o

18、b s 最早使用 1 9 7 7 年 A H S ( A m e r i c a n H o u s i n g S u r v e y ) 的数据进行分析，得出 1 / 4 年 龄在 6 5 岁或以上、收入低于贫困线的老年房主可以通过住房反向抵押贷款脱贫。 M a y e r S i m o n s 也使用了 S I P P的数据，估计大约有 1 5 0万老年房主可以通过住房反向抵 押贷款把收入提高到贫困线以上。 M e r r i l l ，s a l l y ，F i n k e l M e r y l 和 N a d i n e K u t t y 的结论是，如果取得住房反向抵押贷 款

19、，5 6 4 ，0 8 0 个收入在贫困线以下的老年家庭，就可以把收入提高到官方规定的贫困线以上。 其研究还表明住房反向抵押贷款的个人需求与房产价值密切相关， 房产价值低于 1 0 万美元的 老年房主从住房反向抵押贷款中得到的好处有限， 在 2 0 万美元以上的老年房主则因为有其他 资产而不需要释放房产产权来增加其收入。因此他们定义的个人需求主体是年龄 7 0岁或以 上，年收入少于 3 万美元，房屋居住期在十年以上，房产价值在 1 0 万至 2 0 万美元之间的老 年房主，大致有 8 0 万老年房主符合他们的要求。 J a e o b s B : “T h e N a t i o n a l

20、P o t e n t i a l o f H o m e E q u i t y C o n v e r s i o n ”T h e G e r o n t o l o g i s t : 1 9 8 6 M a y e r C h r i s t o P h e r a n d K a t e r i n a S i m o n s : “R e v e r s e M o r t g a g e s a n d t h e L i q u i d i t y o f H o u s i n g W e a l t h ”. J o u r n a l o f t h e A m e r

21、 i c a n R e a l E s t a t e a n d U r b a n E c o n o m i c s A s s o e i a t i o n : 1 9 9 4 M e t r i l l ，s a l l y ，F i n k e l M e r y l ，K u t t y N a n d i n e K : “p o t e n t i a l b e n e f i c i a r i e s f r o m r e v e r s e m o r t g a g e P r o d u c t s f o r e l d e r l y h o m e o

22、 w n e r s ”. R e a l E s t a t e E c o n o m i c s : s u m m e r 1 9 9 4 以房养老模式在中国的可行性研究 4 M i t c h e l l P i g g o t t 提出了日本实施住房反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相 关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立住房反向抵押 贷款再保险机制等等，虽然目前日本住房反向抵押贷款的市场很小，但作为一种老年金融工 具，随着利息下降和人口寿命的延长，必将越来越受日本国民的欢迎。 G e o r g e L i o n d i s 的研究发现在澳大

23、利亚有很多的 6 0 7 0岁的老人之前为了偿还房子 的贷款，没有足够的钱养老，同时未来的年轻人退休时将会有更高的消费期望，因此预测住 房反向抵押贷款将从目前的 1 0 亿美元增长到几年后的 7 0 亿美元。 S h l o m y G o l o v i n s k i 研究表明住房反向抵押贷款在以色列对 6 7 岁或以上的老人，特别是 那些在领抚恤金的老人中很有市场。当然，对于住房反向抵押贷款养老模式的前景较为怀疑 的学者也不乏其人。 W e i n r o b e 以加利福尼亚住房反向抵押项目的数据为研究样本， 认为收入与房产价值的比 例较高，健康状况良好，有成年子女的老年夫妇不太有积极

24、性参与住房反向抵押项目。只有 收入与房产价值比例低，又老又病，无子女的老年人( 特别是无子女的老年妇女) 才会愿意用 自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多，同时这些人群极有可能参 与社会福利项目，参加住房反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入，这也会影响 他们的参与积极性。 V e n t i 和 W i s e ( 1 9 9 0 ) 的研究也发现住房反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显， 一方面 他们认为从住房反向抵押贷款中的得到显著收益的老年人并不多，另一方面他们强调老年房 主的遗产动机使得住房反向抵押贷款对老年房主来说仅仅是“最后一着”而己。 关于住房反向抵押贷

25、款养老模式的风险及防范问题，住房反向抵押贷款期限长、不确定 性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德 风险、利率风险、房产价值波动风险。在风险防范上，T h o m a s D a v i d o f f 和 G e r d W e l k e 认为 老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控 O l i v i a M i t c h e l l a n d J o h n P i g g o t t : “U n l o c k i n g H o u s i n g E q u i t y i n J a p

26、a n ”. W o r k i n g P a p e r , N a t i o n a l B u r e a u o f E c o n o m i c R e s e a r c h 2 0 0 4 G e o r g e L i o n d i s : “ R e v e r s e M o r t g a g e s i n A u s t r a l i a ”. R e a l E s t a t e E e o n o m i e s : 2 0 0 5 S h l o m y G o l o v i n s k i : “ I s r a e l R e v e r s

27、e M o r t g a g e ” R e a l E s t a t e E e o n o m i e s 2 0 0 6 W e i n r o b e M a u r i c e : “A n A n a l y s i s o f H o m e E q u i t y C o n v e r s i o n i n t h e R A M P r o g r a m ”. R e a l E s t a t e E c o n o m i c s : S u m m e r 1 9 8 7 V e n t i S t e v e n . F a n d D a v i d .

28、A . W i s e : “A g i n g a n d t h e I n c o m e V a l u e o f H o u s i n g W e a l t h ”. W o r k i n g P a p e r N a t i o n a l B u r e a u o f E c o n o m i c R e s e a r c h : 1 9 9 0 T h o m a s D a v i d o f f ，G e r d W e l k e : “S e l e c t i o n a n d M o r a l H a z a r d i n t h e R e

29、v e r s e M o r t g a g e . R e a l E s t a t e E e o n o m i c s . M a r c h s 2 0 0 7 以房养老模式在中国的可行性研究 5 制长寿风险。R o b e r t J . S h i l l e 和 A l l a n N . W e i s s 的研究认为规避道德风险的有效措施是至 少部分把房产未来的结算价格同某种房地产价格指数相联系，这是因为房主不能像控制自己 的房产价值那样影响房产价格指数。 1 . 2 . 2 国内研究综述 国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究起步较晚。 曾祥瑞、 胡江涛 在 1 9

30、 9 5 年就较为详细地介绍了美国住房反向抵押贷款养老模式的贷款 要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策，但国内学者研究此种养老模式的人数不 多。 中房集团的董事长孟晓苏 认为这一险种较适合我国的国情。由于我国多年实行的低收 入政策，绝大多数老年人并没有多少储蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会提供的 退休金是很有限的，最近实行的公房出售政策，却使许多老年人用较少的钱买下较大价值的 房产，因此反向抵押贷款寿险服务是一种很好的选择。对于住房“反向抵押贷款”的前途， 孟晓苏认为: “老年人能够在收入低谷期开启房产金库，将有效补偿老年生活，保持子女 与社会对老年人的长期尊重，有利于推进和谐

31、社会建设; 另外，如果实行遗产税制度，也可以 有效地为投保居民依法避税。 浙江大学柴效武 教授认为在我国实行住房反向抵押贷款产品具有必要性、迫切性和可 行性。他提出将房产价值和养老有机结合起来，引入反向抵押贷款思想，提出住房养老模式， 并从微观层面对其经济效应进行深入分析。他在住房反向抵押贷款的供给机构选择与评析 中探讨了开办反向抵押贷款业务的机构选择问题。他的学生对售房养老模式进行了研究，包 括其运作风险机度安排的研究。柴效武也对售房养老模式推行中的信息不对称和风险规避进 行了探讨，在售房养老模式中的“柠檬市场 一文中，探讨了买方( 购房扶养的特定机构) 和卖方( 采取售房养老的老年人) 在

32、信息不对称情况下，形成“柠檬市场”( 即买卖双方无法达 成交易) ，应如何开展售房养老。 R o b e r t J S h i l l e r ，A l l a n N W e i s s : “M o r a l h a z a r d i n h o m e e q u i t y c o n v e r s i o n ”. R e a l E s t a t e E c o n o m i c s : 2 0 0 0 曾祥瑞, 胡江涛. 住房逆抵押贷款研究 J . 中国房地产. 1 9 9 5 . 6 孟晓苏. 论建立“反向抵押贷款”的寿险服务 J . 保险研究. 2 0 0 2 .

33、 1 2 柴效武, 童丽华. 售房养老模式中的金融作用评析 J . 温州论坛2 0 0 3 . 3 柴效武, 徐智龙. 售房养老模式推行中柠檬市场分析 J 浙江金融. 2 0 0 3 . 7 以房养老模式在中国的可行性研究 6 赖晓永 结合我国实际，指出反向抵押贷款在中国发展的积极意义和可行性，同时设计 了一个适于此模式运行的基本框架。 2 0 0 6年全国两会上全国政协委员、建设部科技司司长赖明提交的“推行以房养老 应对老龄社会”的议案，引起社会各部门、专家学者的关注，成为热门话题。学者们大都认 为，( 1 ) 住房反向抵押贷款可促使老年人通过自身的资源“变房产为现金”增加养老资金的来 源，

34、提高晚年生活的收入水平，为养老问题的解决开辟一条新思路; ( 2 ) 激励了年轻一代自立 自强、勤奋学习工作的积极性、协调家庭的代际利益关系、有利于建立市场经济时代的新型 代际关系; ( 3 ) 从宏观角度看，住房反向抵押贷款养老减轻了社会的养老负担，有利于社会的 稳定和经济的发展。同时有效扩大居民、消费，以扩大内需来拉动国民经济持续发展; ( 4 ) 可 以培育其衍生市场如二手房地产市场、资产证券化市场、贷款保险市场的形成和发展，有助 于全方位、多层次地推动我国金融市场和房地产市场的持续繁荣、进步; ( 5 ) 住房反向抵押贷 款还是金融机构很好的盈利模式。 同时孟晓苏 ( 2 0 0 2

35、) 认为，在我国实行遗产税收制度后，住房反向抵押贷款可以有效地为 投保居民依法避税; 同时保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定; 实 行住房反向抵押贷款，还有利于从源头上解决腐败问题，遏制“五十九岁现象”。 对反向抵押贷款的可行性研究。张凌燕和赵京彦 认为在我国房地产、保险、社会保障等 快速发展下，实行反向抵押贷款模式来实现“以房养老”具有一定的市场条件和可行性。 陈莺 提出我国应大力培育二手房市场、发展独立规范的中介咨询机构、发挥政府作用以 及实施资产证券化的解决对策。 冯嘉亮 认为开展反向抵押贷款是寿险服务的延伸和寿险业务的衍生， 是市民理财工具的 补充，不仅丰富了保险

36、市场，同时又促进了房地产业和房地产中介业务的发展。 汪海华、顾健耀 认为，住房反向抵押贷款能有效解决我国部分地区的农民养老问题，有 利于计划生育基本国策的顺利实施。 李智芬 认为，住房反向抵押贷款可以改变理财观念，体现“财富为人服务”而不是“人 为财富服务”。 赖晓永. 对我国发展反抵押贷款业务的思考 J . 金融与经济. 2 0 0 4 . 1 0 孟晓苏. 论建立“反向低押贷款”的寿险服务 J . 保险研究. 2 0 0 2 . 1 2 张凌燕, 赵京彦. “反向抵押贷款”模式在我国推行的初步探讨 J . 城市开发, 2 0 0 4 ( 1 ) . 5 5 - 5 6 陈莺. 对我国推行住

37、房反向抵押贷款的几点思考 J . 福建金融, 2 0 0 5 ( 1 0 ) . 3 5 - 3 7 冯嘉亮. “反向抵押贷款”保险的“三得”与“三思” J . 上海保险, 2 0 0 5 ( 3 ) . 2 9 汪海华, 顾健耀. 以房养老农村养老新途径 J 农业经济. 2 0 0 5 . 8 李智芬. 以房养老 其三是由于国民经济高积累现象改变，“民穷国富”格局有所逆转，致使我国 财力难以继续提供向发达国家那样“从摇篮到坟墓”的全方位保障。 发达国家应对老龄化浪潮冲击的最主要手段是发展社会保障，建立社会养老体系。我国 的社会保障体系尚不健全、不完善，养老资金缺口巨大。而且建立仅有 5 0多

38、年的历史，前 3 0 年是以劳动保险条例为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业， 企业包职工的统包政策，改革开放后的十五年，国有企业逐步走向独立，企业保险转入社会 统筹，1 9 9 5 年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹转向社 会统筹和个人账户结合制度，基金管理方式也由现收现付转向部分积累制。这意味着在职的 一代人，既要继续承担供养上一代老人，又要为自己的将来养老进行个人帐户积累，这种双 重的负担是企业和职工难以承受的，在实际操作中引发很多问题，目前个人账户“空账运行” 的额度已高达 1 9 9 0 亿元。 同时，我国的社会保障严重滞后于经济社会发

39、展的需要，养老保险项目主要局限于国家 行政事业单位、国有企业和部分集体企业，大多数人没有受益，我国也曾在 2 0 0 5年 1 2月正 式发布国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定进一步完善鼓励职工参保缴费 杨宗传. 居家养老与中国养老模式 J . 经济论坛，2 0 0 0 . ( 3 ) . 5 9 6 0 以房养老模式在中国的可行性研究 10 的激励约束机制，相应调整基本养老金计发办法 。但我国的社会养老模式仍存在不足：覆盖 面窄，应有保障功能远未实现；养老保险基金赤字逐年增长，个人账户空账运行问题严重； 民众对社会养老保障信心不足，储蓄额持续增长；加之我国老年人口近年来持续快速增长

40、和 迅速进入老龄化社会的现状，我国面临的养老形势将更加严峻。 2 . 2 探索新的养老模式的必要性 2 . 2 . 1 我国人口老龄化的现实需要 2 0 0 9 年我国 6 0 岁以上的老人为 1 . 6 7 亿人，占总人口的比重已达 1 2 . 5 % ，6 5 岁以上的老 人为 1 . 1 3 亿人，占总人口的比重已达 8 . 5 % ，8 0 岁以上的老年人达 1 8 0 5 万，约占老年人口 总数的 1 1 2 9 。按照国际通行的“6 0岁以上老年人占总人口的比例达到 1 0 % ，或 6 5岁以 上老年人占 7 % ，即开始进入老龄时代”的标准，我国已进入老龄化社会。而且与发达国家

41、相 比，我国的老龄化速度十分惊人。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了 1 8 年左右的 时间，法国完成这一过程用了 1 1 5 年，瑞士用了 8 5 年，美国用了 6 0 年，英国用了 4 5 年，最 短的日本也用了 2 5 年 。再加上我国人口的基数大，老年人口的数量也十分巨大。我国 6 0 岁 及以上老年人口规模庞大，占全球老年人口的 2 1 . 4 % ，居世界首位，约相当于整个欧洲 6 0 岁 及以上老年人口的总和。 国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定规定从 2 0 0 6 年 1 月 1 日起，个人账户的规模统一 由本人缴费工资的 1 1 调整为 8 ，全部由个人缴费

42、形成，单位缴费不再划入个人账户。同时，进一步完 善鼓励职工参保缴费的激励约束机制，相应调整基本养老金计发办法。 国家统计局. 2 0 0 9 年国民经济和社会发展统计公报. 2 0 1 0 陈盛淦. 住房反向抵押贷款养老模式研究. D 福建师范大学硕士学位论文. 2 0 0 7 . 5 以房养老模式在中国的可行性研究 11 表 1 - 1 2 1 世纪头 5 0 年中国老龄化人口预测表 6 0 岁及以上老年 人口（亿） 人口老龄化程度 6 0 岁及以上老年 人口（亿） 人口老龄化程度 年份 （1 ） （2 ） （1 ） （2 ） 年份 （1 ） （2 ） （1 ） （2 ） 2 0 0 3 1

43、 . 3 9 1 . 3 9 1 0 . 6 9 1 0 . 6 4 2 0 1 5 2 . 1 3 2 . 1 3 1 5 . 1 9 1 4 . 8 5 2 0 0 4 1 . 4 2 1 . 4 2 1 0 . 8 5 1 0 . 7 9 2 0 1 6 2 . 2 1 2 . 2 1 1 5 . 6 9 1 5 . 3 2 2 0 0 5 1 . 4 5 1 . 4 5 1 1 . 0 5 1 0 . 9 6 2 0 1 7 2 . 2 9 2 . 2 9 1 6 . 2 2 1 5 . 8 1 2 0 0 6 1 . 4 9 1 4 9 1 1 . 5 4 1 1 . 1 7 2 0

44、 1 8 2 . 3 6 2 . 3 6 1 6 . 6 1 1 6 . 1 7 2 0 0 7 1 . 5 4 1 . 5 4 1 1 . 5 4 1 1 . 4 1 2 0 1 9 2 . 4 0 2 . 4 0 1 6 . 8 4 1 6 . 3 7 2 0 0 8 1 . 5 8 1 . 5 8 1 1 . 8 2 1 1 . 6 7 2 0 2 0 2 . 4 3 2 . 4 3 1 6 . 9 7 1 6 . 4 8 2 0 0 9 1 . 6 4 1 . 6 4 1 2 . 1 9 1 2 . 0 2 2 0 2 5 2 . 9 6 2 . 9 6 2 0 . 3 8 1 9 .

45、 6 3 2 0 1 0 1 . 7 1 1 . 7 1 1 2 . 5 9 1 2 . 3 9 2 0 3 0 3 . 5 7 3 . 5 7 2 4 . 3 8 2 3 . 2 5 2 0 1 1 1 . 7 8 1 . 7 8 1 3 . 0 2 1 2 . 8 0 2 0 3 5 3 . 9 9 3 . 9 9 2 7 . 2 4 2 5 . 6 7 2 0 1 2 1 . 8 6 1 . 8 6 1 3 . 5 3 1 3 ，2 8 2 0 4 0 4 . 1 2 4 . 1 2 2 9 . 3 0 2 6 . 9 1 2 0 1 3 1 . 9 4 1 . 9 4 1 4 . 0

46、6 1 3 . 7 8 2 0 4 5 4 . 2 1 4 . 2 1 2 9 . 3 0 2 6 . 9 1 2 0 1 4 2 . 0 4 2 . 0 4 1 4 . 6 5 1 4 . 3 4 2 0 5 0 4 . 3 9 4 . 3 9 3 1 . 1 5 2 8 . 1 9 注：（1 ）为按生育率 T F R = 1 . 7 计算；（2 ）为按生育率 T F R = 1 . 8 计算 从上表可以看出，我国从 2 0 0 1到 2 0 2 0年将是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均 每年增加 5 9 6 万老年人口， 年均增长速度达到 3 . 2 8 % ， 大大超过总人口年均 0

47、 . 6 6 % 的增长速度， 人口老龄化进程明显加快。到 2 0 2 0 年，老年人口将达到 2 . 4 3 亿，老龄化水平将达到 1 6 . 9 7 % 。 到 2 0 5 0 年，中国老年人口规模将达到峰值 4 . 3 9 亿，人口的老龄化程度将达到 3 1 . 1 5 % ，那时， 四个中国人中就有一个是 6 0 岁以上的老人，我国将迎来老龄人口高负担的历史时期。老龄人 口抚养比明显偏大，养老问题日益严重。我国 2 0 0 2年的老年人的抚养比为 1 1 . 5 7 % ，2 0 0 3年 达到 1 1 . 9 6 % ，2 0 0 4 年为 1 1 . 8 7 % ，而到 2 0 0

48、 5 年老年人的抚养比更达到了1 2 . 7 1 % ，四年时间 增幅达到了快 1 0 % 。今后 3 0年我国老龄人抚养比将继续快速升高，特别是 2 0 3 0 年以后将进 入最严峻的时期。那时人口红利期也将结束，人口总抚养比和老年抚养比双双冲高，经济和 社会发展将面临前所未有的压力。 国家人口计生委. 2 1 世纪头 5 0 年中国老龄化人口预测表. 2 0 0 3 国家统计局. 中国统计年鉴 2 0 0 6 . 北京. 中国统计出版社. 2 0 0 6 以房养老模式在中国的可行性研究 12 老年人寿命延长，增加了养老负担。目前我国的人均寿命已经达到了 7 3 岁，而随着各方 面生活条件的

49、改善，老年人的寿命将延长，高龄人口的比例将增加。8 0 岁及以上的高龄人口 从 2 0 0 2 年的 1 1 9 9 万增长到 2 0 0 5 年的 1 6 1 9 万，增加了 3 5 . 0 % ，占老年总人口的比例从 9 . 2 % 增至 1 0 . 7 % ，年龄结构的高龄化趋势越来越明显，养老负担越来越重。 日益严峻的人口老龄化和高龄化加速的趋势，对我国经济社会发展的压力是巨大的，同 时与世界其他己经进入老龄化社会的国家相比，我国进入老龄化社会时，经济发展水平不仅 是较低的，而且差距很大。2 0 0 0 年，我国的人均 G D P 按当年价为 8 6 0 美元左右，而一些发达 国家在进入人口老龄化社会时人均 G D P 均超过 2 5 0 0 美元。 “未富先老”的特征已经初步呈现，在我国经济发展水平尚未进入世