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1、卓达香水海苏格兰城项目目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析19第一节 发展规划分析19第二节 产业政策分析22第三节 行业准入分析22第三章 资源开发及综合利用分析25第一节 资源开发和资源利用方案25第二节 资源节约措施25第四章 节能方案分析27第一节 用能标准和节能规范27第二节 能耗状况和能耗指标分析28第三节 节能措施和节能效果分析31第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析35第一节 项目选址及用地方案35第二节 土地利用合理性分析37第三节 征地拆迁和移民安置规划方案37第六章 抗震设防分析38第一
2、节 有关法律、法规、规章依据38第二节 场地地震效应评价38第三节 工程抗震设防41第七章 环境和生态影响分析42第一节 环境和生态现状42第二节 生态环境影响分析43第三节 生态环境保护措施45第八章 经济影响分析48第一节 分析说明48第二节 财务分析48第九章 社会影响分析52第一节 社会影响效果分析52第二节 社会适应性分析52第三节 社会风险及对策分析53第四节 社会评价结论54附表： 17附件及附图：1、工程咨询委托书2、企业法人营业执照（副本）3、开发资质证书4、土地成交确认书5、建设项目选址意见书申报表6、建设工程用地规划设计条件通知书7、资本金银行对账单8、项目规划总平面图5
3、4威海市工程咨询院第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、申报单位基本情况本项目申报单位为威海卓达房地产开发有限公司。威海卓达房地产开发有限公司是按现代企业制度成立的有限责任公司，隶属于卓达房地产集团有限公司。该公司成立于2008年3月14日，公司法人代表：谭步勇，注册资本：肆亿元。公司经营范围为：房地产开发经营；建筑材料购销；备案范围内的货物进出口、技术进出口（法律、行政法规和国务院决定规定禁止的项目除外，法律、行政法规和国务院决定规定须经许可经营的项目，取得许可后方可经营）。公司现有职工400余人，其中高级工程师30人，中级工程师40人，助理工程师20人；设有办公室、项目部、
4、财务、销售、物业及配套公司等部门，具有房地产开发暂定资质。二、申报单位经营和管理状况卓达房地产集团有限公司创建于1993年7月，该集团秉承“追求卓越、德达天下、关注社会、产业报国”的企业理念，以房地产为龙头，逐渐发展成为涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等行业，净资产逾200亿元的大型民营企业集团，目前拥有河北卓达集团、北京卓达集团、山东卓达集团、天津卓达集团、三亚卓达集团和呼仑贝尔卓达集团以及北京卓达经济研修管理学院和三亚旅游职业学院。自1993年起，卓达集团在河北省省会石家庄市成功开发了卓达花园、卓达书香园、卓达玫瑰园等近200万平方米的精品住宅小区，其中卓达花园被评为“
5、全国城市物业管理优秀住宅小区”，卓达集团先后获得“河北省十大民营纳税企业”、“中国公益明星单位”、“中国建筑系统AAA级企业”等荣誉称号。投资3亿元创办的以素质教育为特色的河北卓达学校，受到社会各界的广泛好评。正在开发建设的卓达服装产业园、河北两院院士科技园、开发区卓达文化广场等大型项目群，将成为河北省经济建设的强劲增长点。1999年，卓达集团创建北京房地产开发有限公司、北京卓舒教育投资有限公司，规划占地3万亩，能容纳20所高校的北京卓达大学城首期工程已竣工，北京卓达大学城初具规模，由卓达集团创办的北京卓达经济研修管理学院已正式招生办学，此外，北京龙庆峡国际生态康乐园、朝阳区CBD商务区的北京
6、国际商品采购中心等项目正快速启动。2000年7月，卓达集团依托呼盟，面向俄罗斯，成立呼仑贝尔卓达房地产有限责任公司，2000年12月，卓达集团出资1000万元，举办“卓达呼仑贝尔国际冰雪节”，引起国内外广泛关注，卓达集团还推出呼仑贝尔草原旅游城、“一房四场”极品庄园、“林海雪原” 度假村别墅、卓风苑小区等项目，积极参与当地开发建设。2000年8月，卓达集团南下海南岛，成立海南三亚房地产有限公司，陆续启动卓达热带雨林度假村、三亚卓达旅游职业雪院、亚龙湾原始园、硅谷海洋科技城等等九大项目。“碧海连天远，琼崖尽是春”卓达集团九大项目，联袂运作，气势磅礴，必将为建设世界一流的中国热带海滨旅游生态城三亚
7、而增光添彩。在自身取得飞跃发展的同时，卓达集团更是关注民族发展、社会进步。自1998年以来，卓达集团先后出资千万余元，筹划组织纪念“戊戌变法100周年”、“五四运动80周年”、“真理标准讨论20周年”、“改革开放20周年”、“第三代领导集体与当代中国”等五大体系有奖征文和“论知识经济”有奖征文，这些活动的举办振聋发聩，浩荡人心，在海内外产生了重大社会效应和深远历史影响。用爱心、善心、慈悲之心关怀社会、关怀人已成为卓达集团永不衰竭的动力之源。15年来，卓达集团热心支持社会公益事业，先后向希望工程、“春蕾计划”、贫困灾区、洪水灾区、中国儿童慈善活动日等捐赠9.33亿元，救助失学儿童达数万名。目前，
8、威海卓达房地产开发有限公司将在文登市南海新区开发建设卓达香水海苏格兰城项目，该项目规划总用地面积296300平方米，总建筑面积299000平方米，是以住宅为主、商业为辅的生活小区。威海卓达房地产开发有限公司愿以真诚奉献的精神，坚持“以质量求生存，以信义求发展”，坚持奉行“精心施工、不断改进质量、追求卓越、以一流的品质和服务，给顾客最大的满足和信任”，以“至诚至信、打造极品；精工精雕、兴国富民”的企业精神，开发一项工程，树立一座丰碑，广交一批朋友，开拓一批市场，愿在互利互惠的基础上更加广泛地开拓与社会各界的合作，以优质的产品为国家和社会做出新的贡献。第二节 项目概况一、项目名称卓达香水海苏格兰城
9、项目二、建设地点本项目拟建于文登市南海新区小观镇东里岛村东，金海路东，滨海路北。该区域具有优越的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完善的配套设施，而且自然环境优美、风光景色秀丽，是居住、旅游观光、避暑疗养的理想场所，适宜建设该项目。三、建设背景（一）当前住宅市场现状目前，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业关注的重点。2008-2009年的房地产行业，政策调控执行力度已加大。面对不断上涨的住房价格，政府出台了一系列调控政策，调控
10、住房的供应结构、房价和投资投机性需求，并针对外资进入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年以来房地产开发投资的增速受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严格控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控，将不得不使得不少其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。住房供应结构继
11、续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2006年的房地产调控中，对住房供应结构提出了具体的“90/70”标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机需求。2008-2009年的住房供应结构继续调整普通住房和经济适用房供应增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的事实。总的来说，土
12、地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2008年以来，房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大，另一方面，从经济的角度看，投资和信贷增长过快是近几年中国经济再度呈现过热局面的直接原因，也因此成为控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从近年的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然有所减缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，预计房地产企业未来面临的资金压力不容小视。2009年12月10日中央召开了经济工作会议，全面
13、分析了当前国际国内形势，明确了明年经济工作的总体要求和重点任务，提到房地产业时仍是“维持稳定健康发展”。12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的三项政策措施：加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，会议还要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取措施促进房地产市场健康发展。（二）项目提出的背景文登是山东省威海市辖属的县级市，位于山东半岛东端，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，陆地面积1779.84平方公里，人口64.6万人。文登市南海新区东起埠口港，西至黄垒河，北起
14、环海大道，南到五垒岛湾，荣乌高速公路、环海公路、青威高速公路、初张公路等主干路穿境而过，距文登市区、文登火车站、威海机场车程均在半小时之内。规划面积160平方公里。新区以制造业和休闲旅游度假为主的生态型滨海新区，已初步形成了旅游度假区、生态生活区、湿地保护区、海洋高新区、渔业观光区和港口码头造船产业区的六大功能区，发展定位为文登的副中心城市。随着改革开放步伐的不断加快，文登市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还
15、可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自1998年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。为深入贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房建设和消费，促进经济平稳较快增长，根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见（鲁政办发200873号）精神，威海市人民政府出台了关
16、于促进房地产市场健康发展的实施意见（威政发20098号），提出如下实施意见：坚持民生优先，加大保障性住房建设力度；调整税费政策，鼓励普通住房消费；优化信贷政策，提高住房消费能力；合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境；加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展。根据文登市城市总体规划的要求，文登市南海新区小观镇金海路东侧地块的用地性质规划为商业、住宅用地。2008年3月，文登市国土资源局将此地块出让，威海卓达房地产开发有限公司竞得该区域的国有土地使用权。该公司审时度势，以长远的战略眼光理性开发，经过多次实地考察，根据市场需求，结合该区域现状特点，决定在此开发建设卓达香水海苏格兰城项目。四
17、、主要建设内容和规模本项目出让土地面积296300平方米，总建筑面积299000平方米。按照建设性质分类如下：1、住宅：建筑面积290300平方米，其中：（1）低层住宅：建筑面积25000平方米，58栋，3层，348户；（2）多层住宅：建筑面积196300平方米，52栋，7-8层，1756户；（3）小高层住宅：建筑面积69000平方米，11栋，11层，726户。2、公建建筑面积8700平方米，其中：（1）综合服务中心：建筑面积4545平方米，1栋，4层。（2）商业及必配公共设施：建筑面积3622平方米，3栋，3层，包括下列6小项：开闭所：建筑面积50平方米；物业管理：建筑面积400平方米；文化
18、活动站：建筑面积400平方米；公厕：建筑面积60平方米；变电站：建筑面积200平方米；商业服务：建筑面积2512平方米。（3）其他：建筑面积533平方米。五、工程设计方案（一）规划设计方案1、规划指导思想尊重历史，继承传统，延系城市文脉，重视人与生态环境的完美融合，将文登市的城市自然特色与文化积淀有机结合，赋予该项目独特的文化内涵、科技含量和人文关怀。在充分利用自然条件的基础上，按照保护与开发并重的原则，为文登城市建设增添靓丽的风景线，实现更大的生态、社会、经济效益。（1）坚持“以人为本”的设计思想本项目把“以人为本”的思想落实到规划设计的全部层面。在总体布局、道路交通、绿地布局、景观设计、设
19、施配套及其它配套技术性工程等各个方面上，均体现了对人的最大程度的尊重、关怀与关爱。（2）环境先行、走景观楼盘之路调查显示，环境与景观品质的优劣已经成为影响人们购房行为的主导因素之一。本项目设计，改变诸多楼盘以“绿化配套”完全代替景观的现状，从人的行为、心理及视觉感受等最直接的人性化角度出发，结合本楼盘现状，精心构筑了全新的“一体化”、“健康、实用化”、“开放化”等景观设计理念。2、规划原则（1）规划设计应具有超前性、先导性本着高起点、高水平、高标准的原则，从城市总体布局和整体环境出发，立足于城市社会经济、环境与文化特征，以优美的群体空间环境、景观生态环境及对未来生活模式的和谐，营造高水准的居住
20、品质，为居民创造舒适、优美、安全、安静的居住环境。（2）贯彻“以人为本，尊重自然”与“可持续发展”的设计理念在充分分析现状特征和周边环境要素的基础上，结合自然地形和环境特点，采用灵活多变的规划手法。做到整体规划布局合理，富有特色，结构清晰，功能完善，建筑风格超凡脱俗。努力提高居住区生态环境质量，改善居住区小气候，精心营造绿色空间与组团内部景致。（3）营造健康型生活居住区居住区建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生理的和心理的、社会的和人文的、近期的和远期的多层次的健康。规划以居住与健康的新价值观为目标，创造便于人际交往与体育活动的亲和生活，积极建设健康、安全、舒适的环保型人居环境。（4）兼顾
21、环境、社会、经济三效益的统一规划设计考虑社会效益和居住环境的方便性、舒适性，生态效益与经济效益达到高度的统一。把生态观念严格地贯彻到规划、设计、施工、经营等各个环节，力图创造一个在文登具有示范性的生态居住区。既有利于开发建设，又有利于城市环境改善。（5）确定合理的开发策略，做到近、远期结合规划设计注重可操作性尤其是把近期、远期的经济和社会效益结合好。确定合理的开发策略，将开发商对规划设计的重视与规划设计者独具匠心、态度严谨的设计相融合，创造个性鲜明的示范性居住社区新形象。3、规划布局结构遵照区域一体化、园区整体化、景观开放化、交通分流化、绿地均好化等设计理念，设计对新规划区域采用了轴线化的构成
22、模式。（二）建筑方案设计1、设计理念以人为本，回归自然。设计是内与外、平面与空间、功能与形式等因素互动的过程。体现环境的美学价值、环境的生态性、环境的适宜性是小区景观环境评价的标准和尺度，塑造生态、健康、舒适的人居环境正是该项目追求的目标。2、建筑单体设计本方案坚持“以人为本”的设计指导思想，在城市设计的重点地段上，设计出适合居民生活行为特征和需求的多元化的标准住宅和丰富多彩的居住环境。（1）户型设计住宅南北简明通透，整体户型设计动静相宜，简奢随心。明厨并尽量满足明卫，开窗采光充足并均可欣赏小区景观。充分利用坡屋顶空间，增添空间情趣。本项目除了满足住宅一般功能要求，特别将健康及景观的概念引入住
23、宅设计,依靠健康住宅技术支撑体系进行户型设计，每种户型均具有良好的日照条件及绿色景观。多元化的住宅户型组合，适合不同的消费人群，为小区开发提供了经济实用的户型。（2）平面设计确保家庭居住生活的居住性、舒适性和安全性，实行公私分离、食寝分离、居食分离，各行为空间既有融合性的空间关系、又有各自的独立性，既联系方便又防止互相穿套和干扰。在尽量保证卧室居住要求的前提下，充分扩大起居空间、厨房和卫生间面积，保证各种居住行为的使用要求，满足居民的心理、生理需求。在朝向设计上都采用南北朝向，依照每个户型的主要景观方向，客厅、卧室都采用外突型观景窗。客厅是全家共享天伦的重要场所，也是待客宴请的重要地方，故客厅
24、设计较大。利用室内楼梯将会客与就餐功能区巧妙分隔，使其格局相对独立性，而餐厅与厨房又具有良好的空间。（3）建筑造型设计本项目设计的宗旨是以建设环境优美的健康型花园住宅小区为目标。规划使建筑、道路和绿化设计尽量做到融为一体，交相辉映、相得益彰。在满足建筑使用功能的前提下，力求竖向空间的变化丰富多彩，创造居住区的立体景观效果。建筑采用现代元素材料与传统线条相结合的设计手法，体现住宅的大气尊贵的造型特征及建筑景观。细化一些功能性构件，如空调板等。建筑屋顶为双坡顶及四坡顶，局部跃层部分为退台，可以打破单调的檐口，设计利用顶层外墙后退做成构架，强化建筑的虚实关系，并产生丰富的光影效果。建筑外墙采用涂料与
25、面砖相结合，形成不同材质色彩的对比穿插。（三）结构设计方案本工程结构设计（含基础设计）均严格执行国家相关规范、规定。工程质量严格按相应验收规范验收并应符合相应要求，地基基础荷载等级均严格按国家规范要求设计取值，抗震设防严格按国家规范设计。1、基础设计 （1）本工程勘察报告中勘察点数量符合相关规范，已能满足基础设计要求。（2）拟建场地附近无污染源，该区域未测得地下水，故可不考虑地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋腐蚀影响。（3）本工程低层、多层建筑基础采用柱下钢筋混凝土独立基础，小高层建筑基础采用桩筏基础，基础持力层为强风化花岗岩。（4）地基基础满足承载力和稳定性要求，地基变形不影响上部结构安全和正常
26、使用。2、上部结构设计（1）本工程低层、多层建筑为框架结构，小高层建筑为框剪结构。抗震等级为三级。（2）结构的耐久性措施按照设计使用年限为50年要求设计。（3）本工程全部主控项目均应进行实体抽样检测，检测结论均应符合设计要求。（4）结构设计措施均严格执行国家相关规范、规程和规定。（四）给排水设计1、给水水源采用市政给水管网，小高层建筑由城市加压水供水，低层、多层住宅由城市压力供水，公建由城市压力供水。管网布置均采用下行上给式供水系统。各栋住宅分别设置总水表，住宅各住户设置分水表计量。分户水表设于室外水表井。2、排水由于本小区是以住宅为主，其排水不需特殊处理，因此，污水经各排水支管按地势由高到低
27、的原则集中到排水干管排化粪池，经小区污水处理站初步处理后达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级B标准后，排至城市污水管网。3、雨水各建筑物的雨水需做内排水，主要干道做路面排水。各建筑物的雨水和道路雨水经过排水支管，按地势由高到低的原则集中到排水干管排至城市雨水管网。（五）消防设计1、小区内部道路环形通畅，住宅建筑间院落可通行消防车，保证消防车到达每幢建筑，并与机动车道便捷连通，满足消防要求。2、所有住宅建筑的山墙之间最小间距大于等于8米。3、建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系。4、消防用水设计室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时间2小时；室
28、外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2小时。室内消防用水由楼道内的消防给水管网提供，室外消防用水由室外消火栓提供。5、室外消火栓小区内的给水管基本沿道路敷设，按照规范布置消火栓，消火栓在室外环状给水管网上按相邻两个间距不超过120m，位置易于消防车取用的的原则设置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。6、室内消火栓系统采用临时高压系统，设水泵两台，一用一备。消火栓系统竖向按两个区设置，上部下部及立管均成环状。室外设消防水泵接合器三套与楼内系统连接。消火栓采用19mm水枪，流量5L/s, 麻质水龙带，长度25米，栓口距地1.1米。7、建筑灭火器配置楼道内设手提式磷酸氨盐干粉灭火器。（六）电
29、气设计拟建项目设两路高压供电，设一中心变配电室，另外再设两处配电室。高压电缆由小区金海路、滨海路市政高压线路引入至区内箱变，再低压送至各用户。1、负荷等级供电负荷等级为三级，区内设有箱式变电站，进线电压为10KV，出线电压为380/220V。2、弱电设置从滨海路引入邮电通讯和有线电视电缆。电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。电视采用SYV-75-9电缆穿管直埋。3、线路的敷设及各类插座的设置（1）室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内钢带铠装铜芯电缆，敷设方式为直埋，室内导线为铜芯塑料线穿PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅进户管线为BV-310PVC32，每
30、栋楼电话进户管为G80，在山墙上设楼头箱，室内电话线为RVVB20.5，有线电视进户电缆为SYV-75-9，室内分支电缆为SYV-75-5。（2）客厅（起居室）、主卧室、设一个单相三极和一个单相两极组合插座两组、电视、电话终端插座各一组、卧室设组合插座两组、厨房、卫生间设防水防溅式组合插座一组、布置洗衣机、冰箱、抽油烟机、空调器等处设专用单相三线插座各一个。（3）计量方式为一户一表，按单元集中设置在一层楼梯间附近。4、防雷与接地防雷等级为三级。在屋顶女儿墙等处设避雷带以防直击雷，其冲击接地电阻不大于20欧姆。供电系统采用TN-S接地方式。并进行总等电位联结，除空调插座回路外，其余插座回路均设漏
31、电保护装置，每栋住宅楼的总电源断路器应具有漏电保护功能。5、楼宇对讲系统在各单元入口处设置对讲门口主机、电控锁、电源箱，系统采用总线制形式，管线的敷设采用暗敷，竖向采用PVC管暗敷墙内，水平暗敷在楼板及墙内。（七）绿地景观系统景观系统分二级设置：小区中心庭院组团中心绿地，通过对绿化进行点、线、面关系的组织，使之成为一个真正有机统一的系统。小区中心庭院：作为本小区居民交往活动和休闲运动的场所，结合社区会所，形成社区居民高度凝聚力和归属感的精神家园。工作之余、生活之间，在小区感受一下居住的氛围，社区自豪感和家园感将油然而生。组团中心绿地：本项目设有自己的中心绿地，作为本小区居民游憩、交往的场所，在
32、设计上重点突出景观良好、绿意盎然的邻里空间环境。小区的景观体系与空间序列是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构，强调“绿脉”与居民生活的融合，最大限度发挥绿地功效，从而形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，增强居民归属感与自豪感。六、项目实施进度为了使本项目尽早建成投入使用，本项目申请报告核准后，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计，并落实资金，同时做好工程建设、材料考察和订货工作。为确保工程进度和工程竣工后达到预期目标，应做好前期准备工作、合理安排工期。根据目前项目进展情况和场区建设条件，拟定本项目建设期为二年。七、投资规模和资金筹措（一）投资估算1、编制依
33、据（1）该项目的建设内容。（2）文登市行政服务中心编制的文登市行政审批事项及收费标准说明书。（3）建安费依据国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；山东省建设工程概算定额；山东省建筑工程消耗量定额；山东省安装工程消耗量定额；山东省建筑工程消耗量定额威海市价目表；山东省安装工程消耗量定额威海市价目表；定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准。2、投资估算项目总投资62052.5万元。详见表1总投资估算表3、项目资本金本项目作为普通商品住房开发项目。根据国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号文）的规定，普通商品住房项目最低资本金比例为20%，
34、再按照威海市房地产开发项目资本金的计算方法，本项目资本金应不少于12410.5万元。（二）资金筹措项目需投入总资金62052.5万元。资金来源为：项目申报单位拟申请银行贷款40000万元，其余资金22052.5万元由项目申报单位自筹解决。八、主要技术经济指标卓达香水海苏格兰城项目主要技术经济指标详见下表。主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积m22963002总建筑面积m22990002.1低层住宅建筑面积m2250002.2多层住宅建筑面积m21963002.3小高层住宅建筑面积m2690002.4公建建筑面积m287003容积率1.014建筑密度%175绿地率%41.346
35、停车位个1426地上7综合售价 低层住宅元/m23600出售 多层住宅元/m23000出售 小高层住宅元/m23200出售8建设投资万元62052.59每平方米建设投资元2075平均10投资净利润率%21.7711项目财务内部收益率（税后）%47.6812项目财务净现值（税后）万元9534.8313项目投资回收期（税后）年2.26第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合国家和区域发展规划要求该项目的建设符合国家规划和地方区域性经济规划的要求，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进文登市房地产业的健康发展具有重要意义。威海市国民经济和社会发展第十
36、一个五年规划纲要中关于房地产行业指出：稳步推进房地产业。抓住建设半岛制造业基地机遇，借助人居品牌，进一步做大做强房地产业。积极做好房地产开发和城市运营的有机结合，推进商业、商务、科技、文化、教育、体育等城镇资源与房地产业的整合嫁接，拉长房地产业链条。引进、培育一批经济实力强、管理水平高、规模较大的房地产开发、经营集团和物业管理公司，大力推行节能型、环保型精品房地产项目建设。文登市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中房地产业指出：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房；加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。文登市2009年城乡建设工
37、作要点中指出：要坚持“以人为本”的理念，进一步完善城市住房保障体系，加大保障性住房建设力度，正确引导消费，加强设施配套，提升居住品质，改善居住条件，保证开发规模，促进房地产市场健康发展，全力打造“宜居城市”。1、保持开发的快节奏。全面加大保障性住房与商品房的结建开发力度，加快完善促进房地产市场健康发展的政策措施，保证房地产业持续稳定。2、推动配套的高水准。依托大型开发企业、先进住房部品供应企业和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和环境质量。3、突出适用的新品质。加大住宅新技术、新产品、节能减排标准的推广应用力度，集中培育5万平方米以上的优质示范小区，确保新住宅、新品质。4、强化宣传的硬举措。
38、充分发挥媒体舆论的理性引导作用，鼓励普通商品住房消费，稳定住房消费市场。以加强城市推介为重点，在电视、互联网、报刊等媒体加大宣传攻势，全面展示文登市深厚的文化底蕴、丰富的旅游资源和巨大的发展优势，不断提高城市的核心竞争力。由上所述，可以看出房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。近年来，文登市房地产业抓住经济持续发展、城市化进程加快推进、人民生活稳步提高和区位优势日益凸现的机遇，获得了长足发展。房地产开发投资连续多年保持快速增长，房地产开发队伍发展壮大，企业经济效益提高，建设了一大批名优楼盘和住宅小区，居民住房条件不断改善，城市面貌日益美化。房地
39、产业在文登市经济发展中对GDP的贡献有着举足轻重的作用。所以本项目的建设符合国家和本地区的发展规划要求。所以本项目的建设符合国家和本地区的发展规划要求。二、与城市规划的衔接该地块的用地性质原规划为商住用地，威海卓达房地产开发有限公司为响应国家政策号召，建设适应市场需求的经济型的住宅性用房。（一）规划技术指标本项目规划总建筑面积299000平方米，住宅建筑面积290300平方米（其中：低层住宅建筑面积25000平方米，多层住宅建筑面积196300平方米，小高层住宅建筑面积69000平方米），配套公建设施建筑面积8700平方米。容积率为1.01，建筑密度为17%，绿地率为41.34%。上述规划技术
40、指标符合文登市建设局南海新区分局提出的建设工程用地规划设计条件通知书【文建南条字（2008）第02号】中的规划技术指标要求。（二）住宅套型建筑面积结构比例卓达香水海苏格兰城项目设计的各类住宅套型建筑面积结构比例如下表：住宅套型建筑面积结构比例一览表项目户数建筑面积（）面积比例(%)总比例(%)规划住宅户数2830-规划住宅面积-290300100.0100.090平方米以上4648676629.89100.090平方米以下236620353470.11100.0由此可见，该项目套型建筑面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积比例达70.11%，满足建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意
41、见的规定（套型建筑面积90平方米以下的住宅面积占住宅总面积的比例不小于70%）。总之，本项目的规划设计符合文登市城市总体规划的要求，并符合文登市建设局南海新区分局提出的规划技术指标要求。通过该项目的建设，将对美化文登市南海新区，提高周边居民生活质量，促进和谐社会发展具有积极意义。第二节 产业政策分析 根据国务院发布实施的促进产业结构调整暂行规定（国发200540号）的第十三条规定：“产业结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。不属于鼓励类、限制类和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。允许类不列入产业结构调整指导目录。”该项目主要进行普通房地产开发建设，经查对产业结构
42、调整指导目录（2005年本），该项目属于允许类项目，符合国家及地方有关产业政策。第三节 行业准入分析房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或因政府、政府有关部门的行为，动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。房地产开发项目的设计、施工，必须
43、符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。依法取得的开发使用权，可以按照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发的经营和企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发
44、给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予以登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。拟建项目为普通房地产开发项目，项目申报单位为威海卓达房地产开发有限公司。该公司现具有房地产开发企业暂定资质证书，注册资金肆亿元。该公司资金及技术力量雄厚，具有较好的银行资信记录，具有承
45、担本项目的建设开发的能力，符合行业准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源开发和资源利用方案本项目主要进行普通房地产开发建设，不属于资源开发类项目。土地作为一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用。本项目由威海卓达房地产开发有限公司通过土地出让方式获得该地块的土地使用权，按照城市规划管理部门的设计要求，开发建设卓达香水海苏格兰城项目。第二节 资源节约措施土地是人类生存发展的基础，也是立国安邦的基本要素。我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题始终是现代化建设进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。严格土地管理，推进节约集约用地，是我们面临的一项长期而紧迫的任务。随着我国工业化、城
46、镇化进程加快，经济社会发展已经进入土地供需矛盾凸显期。基础设施和生态建设都不可避免要占用一部分土地，这就要严格土地管理，大力推进节约集约用地，保护和利用好每一寸土地。因此，必须实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。实行最严格的节约用地制度，是解决保障城镇化、工业化用地和保护耕地矛盾的客观要求。实行最严格的节约用地制度，必须按照建设资源节约型社会的要求，立足保障和促进科学发展，努力转变用地方式，加快由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，促进土地利用模式创新和土地利用效率提高。为了使有限的土地资源发挥更大的效益，近年来，文登市政府以科学发展观为指导，本着保护耕地、节约用地、合理利用资源的方针，积极探索节约用地、合理用地、优化配置土地资源的有效途径，严格落实投资强度、建筑容积率和建筑密度等控制性指标，强力推进集约用地，全面推进各项土地管理法律法规和政策的落实，努力提高城市经营水平，实现土地收益最大化。本项目用地符合文登市土地总体利用规划和年度计划。本项目将严格按照土地出让规划确定的各项工程技术指标进行开发建设。第