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1、 “皇城丽都”项目可行性研究报告“皇城丽都”商住小区开发项目可行性研究报告第一章总论一、项目背景（一）项目名称：“皇城丽都”商住小区（二）承办单位概况：西安市嘉华房地产开发有限公司成立于公司于2006年12月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司（下称嘉华集团），经营业务范围为房地产开发、销售、商业运营及钢结构加工等。其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部、财务管理部、项目投资部、工程建设部，营销管理部，公司现有员工56人，有专业技术职称的员工26人（其中：高级职称人员4人，中级职称人员15人，初级职称技术人员7人），具本科以上学历的16人，为本项目的实施奠定了基础。公司弘扬“稳健、创新
2、、卓越”的企业精神，汇聚了金融、经济、管理、财务等方面的高层次专业人才，通过建立科学、高效的管理体系和良好的激励约束机制，提升了公司的综合竞争力。按照规范化运作、系统化管理、多样化形式、一体化服务的模式。公司始终如一的遵循“以人为本”的经营管理理念，致力于形成员工职业生涯发展与公司整体战略发展一致的企业文化，为公司实现长期、稳定、健康的发展奠定坚实基础。公司拥有较好社会信誉，有专业化的独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握的能力。凭借公司自身雄厚的资本实力、专业的管理队伍、与国内外投资界的紧密联系及同政府有关部门的良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团已经向着立足于房地产业、面向多元化发展的现
3、代企业公司迈进。（三）可行性研究报告的编制依据：1、城市居住区规划设计规范2、西安市规划管理条例3、城市居住区公共服务设施设置规定4、住宅设计规范5、住宅建筑设计标准6、建筑工程交通设计及停车场设置标准7、城市道路绿化规划及设计规范8、多层民用建筑设计防火规范二、项目概况1、地块位置：建设规模与目标：该项目交通地理位置十分优越，地处阎良区城区版图核心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小区中心通过，把本项目分为南北两区。东临小良新村、规划小区路，西临胜利路，北临新世纪广场、市场路，南接西飞十二区，五边临街。胜利街在改造前沿街均为传统商业街，本身具有较为浓郁的商业氛围。周边区委、区政
4、府等行政机关以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在500米范围内。周边配套设施十分完善，地理位置闹中取静，人居环境优越，非常适宜居住和商业经营。该项目总占地面积118.05亩。项目规划建筑面积为155895平方米（其中：商业用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；阁楼5052平方米），容积率为1.802.44之间，绿化率达32%以上， 2、周围环境与设施1）步行约5分钟可至区中心广场；2）项目紧邻素有服装商业一条街的胜利路；3）未来规划：国家在未来三到五年内将在阎良投资兴建“世界一流、亚洲第一”的航空科技城。同时还要兴建中国最大的航空主题公园，届时阎良将成为
5、真正意义上的中国的“西雅图”。；3、项目投入资金及效益情况项目总投资额：30368万元住宅销售价格：1750元/平米（住宅均价）住宅销售收入：17390万元商铺销售价格：7500元/平米（商铺均价）商铺销售收入：28344万元地下室销售价格：500元/平米地下室销售收入：684万元阁楼赠送销售总收入 ：46418万元税前利润总额：16050万元项目毛利率为：52.85三、项目建设缘由1、项目建设有利于我公司在西安房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“稳健、创新、卓越”的企业理念，依托西部大开发的前沿优势，立足于西部龙头，辐射西北区域。通过本项目的开发，占据阎良区域房地产市场，发展壮大
6、公司实力，并逐步树立企业在阎良地产业界的形象。2、项目的建设符合西安市对城区建设的规划由于西安市的房地产市场相对成熟，价格波动较沿海市场较小，因此，风险系数相对小得多。又由于西安市房地产价格的稳步上升，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家西部大开发的进程，更加坚定了房地产业发展的信心。加上二、三级市场联动效应。西安市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。根据西安市政府规划，在未来的几年内，阎良地区将建设成为国家一流的航空产业基地。因此，我公司决定在此区域内合适
7、地段投资建设高品质的商住宅小区。而“皇城丽都”商住房地产项目就是我公司的投资首选。3、由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自上世纪90年代末期以来西安市房地产市场的逐步发展，西安市土地资源日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发达15多万平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。所以，区中心繁华地段的周边必然成为投资者必争之地。另外，随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方
8、式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对房地产项目开发建设不利。而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。项目周边楼盘的开发已经逐渐提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。4、项目开发优势所在嘉华地产具备项目开发经验以及良好的企业信誉嘉华地产依托于集团的经营理念和良好的银企关系优势嘉华地产拥有众多的人才优势和社会资源优势第二章 市场分析一、西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析（1）“航空城”概况西安阎良区现辖五个街道办事处、两个建制镇，总面积245.5平方公
9、里，总人口24万，城区人口10万。地处关中平原中部，距西安市区50公里，是西安市一个独具特色的现代卫星城市，有中国航空城的美誉。是我国集飞机研究设计、生产制造和试飞鉴定于一体的重要航空工业基地。 自1966年建区以来现已形成了飞机制造、汽车制造、电子、电气设备制造、建材等工业生产体系；形成了以瓜果、蔬菜、养殖主导产品的农业产业结构。城市基础建设设施不断完善。交通便利，西阎高速公路、108国道、107、110省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩、西延、咸铜铁路在区内交汇。城市建城区面积16.8平方公里；水、电、气、暖等条件优良，电气化建设全省各区、县之首；城市绿化覆盖率达54.18%
10、，在西安市13个区县中第一个被国务院批准为平原绿化达标区。阎良还是渭北地区最大的商贸中心和物资集散地。 2003年，西安高新技术产业开发区依托阎良航空资产优势，投资建设的航空高技术产业化园区已开工建设。园区规划面积10平方公里，着力打造中国航空科技研发、整机制造、零部件配套、设备检测与维修，飞行试验与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链条完备、功能齐全的专业化园区，成为“国际一流、亚洲第一”的航空产业基地。阎良区委、区政府始终把“发展、廉洁、务实、为民”作为工作的基本要求，充分发挥丰富的航空工业资源优势，大力改善投资环境，进一部营造“亲商扶商”的政策环境，优质高效的服务环境，规范严明的法制环境
11、，诚实守信的社会环境，增强阎良吸引投资和吸引人才的环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放的中国航空城。（2）阎良区商品住宅价格走势西安市阎良地区房地产市场自2004年以来一直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高的态势。2006年3季度均价在1900元/左右，并有稳步上扬之势。受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在1750元/平方米以上，且销售情况良好。商业用房销售均价巳在7500元/平方米以上正热销之中。目前具备竞争优势的项目主要是：蓝波湾、四季风景、皇冠花园、腾飞广场等楼盘。三、竞争分析1、西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点特点一：市
12、政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流.特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：多层物业受消费者青睐特点五：成规模、重环境特点六：品牌营销引发楼市新卖点2、阎良区域房地产竞争分析本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。2006年3月阎良区住宅平均价格为1500元/平方米左右，比上年同期上涨了200多元/。进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了300400元/平方米左右起价，且销售情况良好。四、市场定位1、项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、及文化氛围、交通便利、现代景观及商务配套
13、，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大的区域，政府每年大量的基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区的居住整体生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。西安市住宅市场存在着同质化现象。无论是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地西飞职工、试飞院职工、政府职员、当地经营商户以及周
14、边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占当地住宅的高端市场。2、目标市场定位（1）目标区域地块周边数公里半径内主要为单位家属楼、自然村，成规模、上档次的住宅小区较少。新近开盘的一些楼盘将逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。（2）目标客户即物业管理的方案由于区域周边的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，高新技术企业白领人士、欲改善居住条件的置业者以及工作者为业主的主要构成。“皇城丽都”是为了适应附近的白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发的，具有
15、商务和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存。所以我们提出：“建设绿色住宅，营造健康家园”的口号。通讯系统齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。（3）购买力分析根据我们的设想，项目户均面积120平方米，每套住宅销售均价约为25万元。一般情况下购房者首付30房款，约8万元左右，余款向银行分1030年按揭偿还，按
16、照购房贷款利率每月偿还，占家庭月收入的25-30，我们制定的购买对象完全有能力支付。且当地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下降。第三章 建设内容一、概况本项目共占地118.05亩，地处阎良区最繁华的地段胜利路，胜利路是传统的商业街，现规划确定为商业步行街。本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。所以该项目为六面临街，极具商业价值。二、设计依据1关于西安市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见2城市居住区规划设计规范3西安市规划管理条例4城市居住区公共服务设施设置规定5住宅设计规范6住宅建筑设计标准7建筑工程交通设计及停车场设置标
17、准8城市道路绿化规划及设计规范9多层民用建筑设计防火规范三、规划目标及设计构思我公司开发的嘉华商城及住宅项目占地约118.05亩，实际用地约89亩。位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中的文化东路从小区中间通过，项目交通地理位置较为优越。胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁的商业氛围。周边区委、区政府、公安局等相关单位以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在咫尺。配套设施非常齐全，生活条件非常方便。地理位置闹中取静，非常适于居住和商业经营。 因此为了对城市中心区土地价值的最大利用，及提高阎良区商业档次和城市品位，我公司将此项目开发建设定位为：集商业、娱乐、休闲
18、、居住于一体的大型商业综合建筑群体，体现以商业为主、休闲、居住为辅。开发建设的目的是建造一个上档次的高级购物商城和精品住宅小区，从而提升旧城区的商业购物和居住环境。四、总体布局l 从配合城市规划角度来定位建筑形象和总平面布置，创造标志性建筑，同时完善现有城市功能。l 整合城市空间形象，创造有特色上档次的大型商业购物商城。l 贯彻以人为本的思想，打造良好的视觉环境和居住环境。l 体现购物与休闲、居住相结合的主题，强调商城外部、内部广场设计，以及住宅外立面、户型、小区景观设计。五、主要经济技术指标项 目 数 量总用地面积 78621M2建筑占地面积 59228M2总建筑面积 15.6万M2商业用房
19、 3.7793万M2住 宅 9.9373万M2地 下 室 1.3678万M2阁 楼 0.5052万M2建筑密度 37-43.6%绿化率 32-35%容积率 1.80-2.44六、房型配比优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下：房型：小二房二厅单卫（100下）；大两房两厅双卫（110）；小三房两厅双卫（120）；三房两厅双卫（130上）；四房两厅双卫（140上）面积100下110120130140配比50%15%15%
20、15%5%七、附属设施（1）门窗：高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门；（2）厨房：设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；（3）卫生间：预留下水接口；（4）门扇：每户大门采用高级防盗门；（5）空调：预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；（6）楼梯：公共楼梯间防滑处理；（7）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；（8）安保： 24小时保安；（9）供水：一户一表，抄表到户。（10）供电：每户安装分时电表，每户电负荷6KW，电线接至套内空开箱；（11）内墙：公共楼梯间采用高级涂料；（12）层高：采用舒适大空间设计，标准层；（13）外墙：华美外观设计，外墙为高级涂料，局部为高级墙面砖；（14）屋
21、顶：坡面屋顶，欧式顶窗设计；（15）阳台：造型独特的落地观景阳台；（16）能源：除了天然气，电能外，最主要的能源是可使用具有环保性能的太阳能。第四章 环保与市政配套一、设计中配套A、吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。B、水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。C、通风系统均用消声器。D、厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。E、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。F、水泵等震动较大设备均采用减震器控制。二、施工中环保A、现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌
22、和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。B、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。C、混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。D、环保措施与工程进度做到“三同时”。E、施工中不产生超标准的空气污染。F、建筑垃圾及时清理，文明施工。三、使用中的环保A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化
23、粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。B、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。C、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。D、厨房油烟废气采取油烟净化处理。E、进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。F、大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。四、市政配套基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。第五章 机构组织与人力资源配置房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。组织机构设置图：（略）任务划分：1、总经理负责工程的总的规划设计、方案
24、确定、政策制定等总的任务。2、副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门的监督。3、经理部负责人力资源、行政计划、接待。（3人）4、财务部负责会计、经济核算。（3人）5、销售部负责原材料供应、产品销售。（2人）6、工程部负责工程，监理。（3人）行政秘书人员岗位职责的确立：（略）管理人员岗位职责的确立：（略）市场岗位人员职责的确立：（略）销售人员岗位职责的确立：（略）经理职责：（略）为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，急需向社会招聘有志之士到本公司。对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦被公司录用，公司将为其提供发展的空间和机会。公司具体录用原则为：（1）旺盛的精力；（2）表
25、达能力强；（3）具有高超的社会技能；（4）服从指挥；（5）脚踏实地；（6）适合顾客；（7）有冲劲、有创意；（8）具有与他人共同合作的能力。优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产品的一种信任。因此对销售人员的培训成为本开发项目的一项重要内容。对销售人员的培训必须抓好的中心环节为“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”，即：一个中心以客户为中心；两种能力应付能力、协调能力；三颗心对工作的热心、对客户的耐心、对成项的信心；四条熟悉熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司业务情况；五必会学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩顾
26、客心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。第六章 项目开发计划结合该项目特点，该项目拟采用建筑规划方案整体设计分期开发，按照西安市政府有关规定的要求，根据西安市规划，国土部门批准的建筑设计、施工方案，计划4年内完成设计、施工、安装、园林、配套、销售工作，开发周期为3.5-4年。一、项目开发进度*+根据项目所在片区项目开发的状况，建议本项目的开发分二期进行。第一期北区商业、南区1#、2#、3#、4#及9#楼，搞好小区总体公共区域规划，完善小区绿化及会所建设，为整个项目的销售增加卖点。第二期开发5#、6#、7#、8#楼，10#-15#楼，16#-21#、22#-27#楼，完善整体生活配套，达到区域建
27、设规模效益化。项目开发进度表各期总面积(万平方米)住宅(万平方米)商业(万平方米)地下室与阁楼开工日期预售日期竣工日期一期44489.225283.3814806.724399.12004.122005.112007.2二期111406.0574089.4422985.8314330.782006.102007.62008.6二、 项目销售计划本项目第一期于2005年11月开始预售，此时楼盘的形象进度为9#楼主体封顶。销售计划详见下页“皇城丽都”项目销售计划表：“皇城丽都”项目销售计划表分期开发时 间销售进度销售率累计销售率第一期2005年35月前期销售准备工作2005年5月6月样板房、销售大
28、堂装修、办理预售许可证2005年11月发售初期10%32%42%2005年12月强销期2005年12月-2007年4月持续销售38%80%2007年5月以后余盘销售15%95%第二期2007年3-5月销售准备工作、样板房、销售大堂装修、办理预售许可证2007年6月发售初期15%15%2007年7-11月强销期35%50%200年12-2008年5月持续销售30%80%2008年6月以后余盘销售15%95%第七章 资金筹措房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，我们应借助各种融资手段，争取充足的资金来开发我们的商品房项目。而且房地产开发融资方式的优劣，直接
29、影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏，我们应通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求。“皇城丽都”项目开发建设资金总概算约为3.0368亿元，公司将自筹投入2.0368亿元，商榷中国农业银行西安阎良区支行给予项目贷款投入1亿元。至2006年底公司已投入建设资金15632万元实施项目建设，如能获得农行西安阎良区支行的贷款支持，公司在2007年度续继筹资3000万元，一期房屋销售资金周转性投入2000万元，即可顺利的按时保质完成“皇城丽都”项目的开发建设。取得预期的经济与社会效益。第八章 效益及风险分析一、经济效益分析(一)、项目经营策略通过市场预测，本报告拟定下列经营
30、策略：“嘉华商住项目”预计总投资3.0368亿元，项目的资金来源分两部分：企业自筹资金、银行贷款。1、项目投入成本预算成本之和30368万元其中：A、土地补偿费与拆迁安置费5524万元B、城市建设配套费300万元C、勘测设计费180万元D、土建与设备投入17564万元E、销售费用1400万元F、管理费用2300万元G、财务费用2000万元H、绿地建设费用600万元L、不可预见费用500万元2、销售收入明细： 收入之和 46418万元其中：A、商业用房37792.55平方米平均售价7500元/平方米B、商品住宅99372.82平方米平均售价1750元/平方米C、地下室13677.58平方米平均售
31、价500元/平方米3、投资回收期：通过我公司对市场的全面调查及对比分析，确定该项目投资回收期为四年。 4、投资回收依据： “嘉华商住项目”选址在胜利街中段，由于该处有着得天独厚的优越地理环境，又是政府各级机关部门驻地和居民聚居区，因此，正好满足了周边对商铺和住宅需求的消费者，商机极佳。加之项目区域内无标志性建筑，新建项目的瞩目率高；周边商铺和住宅租赁市场的日渐完善和活跃，加大了项目的投资潜力；本项目区域良好的商业氛围为项目商业用房的开发提供了市场机会；通过超前的市场定位及新颖的建筑风格，赋予产品稀缺性，体现产品价值，同时将会提升整个阎良区的商业品质。随着“西部大开发，西安大发展”号召的响应，居
32、民改善自己的居住环境和居住条件的需求和欲望越加强烈，建成“嘉华商住项目”，不仅给国家和地方增加可观的财政和税收收入，同时又给阎良区增添了新的时代亮点。“嘉华商住项目”总建筑面积15.5万平方米，从设计、规模、质量上讲都将是阎良区的亮点，必定会引领全区的经济发展。 综上所述，由于“嘉华商住项目”自身的良好特性和开发的优势性就决定了本项目在短时期内必定可收回投资！5、财务效益测算l 利润估算利润总额=销售收入建设总费用=4.6418亿3.0368亿=1.605亿元其中销售税金约为2321万元所得税按33%计算：1.605亿25%=0.52965亿元税后利润=1.605亿0.52965亿=1.075
33、亿l 财务获利能力分析税前：1.605亿3.0368亿100%=52.8%税后：1.075亿3.0368亿100%=35.4%l 我公司在销售价格上以谨慎、保守的态度测算，使该项目的偿还能力得到进一步保证，极大程度的规避了还款风险。二、环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境不良的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态
34、效益的智能化大型住宅社区。它对改善“世界一流、亚洲第一”的航空城的周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著的环境效益。三、社会效益分析社会因素影响措施建议对居民收入的影响：项目建成后主要销售对象当地企业职工、政府机关工作人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难，分期付款对居民生活水平与生活质量的影响良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也有所增加物业管理职能的重要发挥。对就业的影响：提供百余个就业机会重才惜才加强招聘工作。对地区商业文化的影响：为周边住户提供了规范的商业文化场地。对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响：完善地区基础设施建设，促进周边地区发展，扩大
35、城市化进程，扩大服务范围，避免了盲目扩建。“皇城丽都”住宅建成后，将成为阎良地区第一个繁华地段商住小区。项目生活设施齐全，紧邻区中心，交通极为方便。加之近几年来周边地区将陆续开发建成住宅小区，因此环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高附近居民的居住生活质量，同时，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境；通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边房地产，餐饮，商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善阎良地区的城市形象和投资环境，促进该区域总体规划早日实现，社会效益巨大。四、风险性分析投资房地产业，具有高的投资回报，同时也
36、存在一定的投资风险。（一）投资风险：1、政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热，中国人民银行6月13日下达的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知等，不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。2、管理风险。本项目目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合项目的实际情况，摸索出符合公司和本区域特点的管理模式。3、规划设计风险。规划设计如何体现该项目所具有独特优势的地理位置和环境。对规划要多方多次论证，力求开发出符合市场需求的具有现代感的高品质产品。4、市场风险。项目能不能得到市场的
37、青睐和确立在目前周边房地产格局中的地位。5、融资风险。项目的运行有赖于经营者对资本的积极运作，以及如何取得资本最好效能。该项目要认真编制详细可行的资金投入计划，确保项目建设过程中项目资金的最佳使用。6、其它风险。不可抗力和不可预测事件的出现。（二）风险控制：1、对政策风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规、政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。2、针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有一定弹性、简洁和高效性的组织机构，同时建立一套监督、促进、相互制约的机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和专业技术知识，培养创新意识。加大促销力度，多渠道、多方式推广促销，
38、降低各项开发成本。3、针对规划设计风险。项目将请有经验、有影响的设计队伍共同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士，广泛听取他们的意见，从方案的规划、户型的布置、小区环境配套等各方面赢得市场认可，减少项目的设计风险。4、针对市场风险。项目将保证所开发物业的高品质，力争引领时代潮流的产品以及周到的服务，创立公司的品牌形象，从而占领市场；通过降低开发成本，提高市场竞争力，减少市场风险。5、针对融资风险。公司以科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道的顺畅和融资信用。（三）其它风险：1、区域性发展风险本项目的规划已基
39、本定型，该片区规划方面未来将不会出现重大的调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。随着深圳市城市化建设步伐的加快，本项目更多享受的是其建设带来的目标顾客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。2、市场因素的风险由于阎良周边的供应量不可忽视。据有关资料显示，阎良市区附近总共超过100万平方米的供应量可能在58年内全部推向市场并售罄。其中一部分基本与本项目不构成直接的威胁。五、敏感性分析以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关的敏感性分析：1、建安成本变化对利润率的变化假设，住宅销售均价为1750元；商铺7500元/平方米，地下室部分按500元/平方米，总加权平均价为：3077元/平方米。按建筑
40、单位成本为2013元/平方米时，当建安成本在-5%-5%之间波动时，对财务指标的影响。建安成本变化对利润率的变化表一、建安成本的影响估算成本估算成本估算成本（105%）（100%）（95%）单位开发成本(元/m2)2,113.720131912开发总成本318864000303680000 288500000税前利润145316000160500000175680000单位净利97361720107500000117705600销售毛利率%47.85%52.8%57.9%销售净利率%32.06.%35.4%38.76.%2、售价变化对利润率的变化假设，建安成本、地价保持不变，下表说明各期住宅平
41、均销售价格分别涨或降5时，对本项目的影响。加权平均售价变化对利润率的变化影响表二、售价的影响预计售价预计售价预计售价（105%）（100%）（95%）销售均价(元/m2)323130772923营业收入(均价)487389000464180000440971000税前利润183709000160500000137291000单位净利12308503010750000091984970销售毛利率%60.49.%52.8%45.21%销售净利率%40.53%35.4%30.29%第九章 研究结论与建议一、研究结论1、本项目位于区中心繁华地段，未来发展的前景光明，其区域内人口将持续增长，并有较强的支
42、付能力。该区域价位合理、品质优良的住宅将供不应求。该片区售价在1700-2100/平方米之间的住宅拥有良好的市场空间；该片区区位优势明显，发展潜力较大。2、阎良区为未来国家航空城。近年来随着国家对大西部的发展及支持，区域内经济将会在一定时期内成上涨趋势。3、本项目住宅计划以均价1700-2000元/平米左右、商铺计划以均价7500元/平米左右的适中价格推出市场，预期这一价格具有较大的市场需求与支付能力的支撑，有一定的价格上涨空间。4、本项目的投资周期约为3.54年，本项目所得税前总利润(含剩余物业)为16050万元。本项目含剩余物业的销售利润率为52.8%。5、本项目的主要风险来自市场变化及项
43、目的融资，我公司将通过发挥专业化优势，加强管理，努力提高产品竞争力来抵御市场变化的风险。6、本项目法律手续齐全、产权清晰。综上所述：“皇城丽都”项目经济回报比较理想，如果我司能够通过设计创新，将本项目的独特的配套资源优势、商业潜力优势充分发挥出来，进一步提升项目的综合质素，使本项目在与市场同档次楼盘的竞争时处于领先，建议投资本项目。二、项目建议本项目建筑工程量大，施工周期适中。工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取国内外大型住宅社区的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，
44、确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资又大，建议采用招标的方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，如能争取落实进一步的税收退还及减免，则对项目的资金运用及周转带来极大的帮助，为项目融资创造巨大的灵活空间。第十章项目进展近况和办理项目贷款的要求前九章论证所得的结论：“皇城丽都”项目是可行的，具有良好的社会效益和良好的经济效益，极具投资价值。一、嘉华公司从2002年起开响应政府号召，开始“皇城丽都”的前期工作，至2004年底开
45、工建设至今已完成25283.38平方米住宅、14806.72平方米商业用房和4399平方米的地下室建设，并已基本具备交房条件，预计销售收入房款15749.5865万元（简称一期工程）内容住宅商业用房地下室合计面积25283.3814806.722816.89*均价17507500500*预算收入额442459151110504001408445156704760至2006年底已实际取得房产预售收入7070万元收入己完工项目实际投入土建工程建设资金4459万元，分摊土地征迁与其他费用3889万元。总造价8348万元，单位造价1876元。二、待建面积56277.07平方米和初开工建设面积55128.98平方米，全面完成本部份建设项目需投入土建工程费用12945万元（概算数），摊入土地征迁与其他费用9075万元，总造价为22020万元。预计销售收入为30748.059