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1、 陕西坚瑞消防股份有限公司 关于营销中心（北京）建设的可行性研究报告 一、项目概况一、项目概况 （一）项目名称及建设地点 项目名称：坚瑞消防营销中心（北京）建设项目 建设地点： 北京经济技术开发区科创十四街99号汇龙森国际企业港9号楼-B 栋 （二）项目建设内容： 公司拟利用3990万元其他与主营业务相关的营运资金进行营销中心（北京） 的建设。为便于公司未来营销规划的实施和管理，进一步提升公司的国际市场和 国内市场营销水平、营销管理水平，公司拟组建公司营销中心（北京），海外事 业部、军队事业部、市场部、北京办事处等职能部门将迁移至此，北京办公场地 将作为公司全国营销中心和销售分支机构的管理中枢
2、。 二、项目提出的背景二、项目提出的背景 公司发展战略：持续加强以国内市场、国外市场、军队市场为目标的销售布 局，使得公司产品销售形成三分天下的局面。同时，紧紧围绕着这三个市场的客 户需求，持续开发具有高科技含量的、高产品附加值的固定灭火系列(工业) 、 手持灭火系列(民用) 、灭火抑爆系列(军用)三类产品。以产品研发创造市场的 需求、以市场需求带动产品的销售、以销售推动公司的快速发展。对三个市场深 挖细耕，使得公司具备不断发展的活力。 公司发展的瓶颈主要在于： 1、气溶胶灭火技术作为一种非常态的哈龙替代的气体灭火技术，在走向市 场主流的过程中，前期要经过艰苦卓绝的市场推广工作，消防行业新产品
3、的推广 尤其如此， 需要给设计人员进行传统理念的更新， 要打消设计人员的顾虑， 因此， 产品市场推广的力度和有效性成为制约公司业务发展的瓶颈。 公司一直认为，在气溶胶市场爆发的前夜，加强进行市场推广、加快进行销 售网络的建设，才能掌握市场的先机。公司需要持续的坚持进行这样的工作。随 着国内销售网络的拓展，公司的办事处在向全国各主要城市发展，同时随着公司 业务规模的不断扩大，对公司加强营销管理的要求日益加剧。公司需要有良好的 市场形象、产品形象对营销工作提供支持，公司要对销售业务加强管理，需要统 一部署、集中力量。另外，公司积极面向石油、石化、军队、铁路、电力等行业 市场的拓展工作，而这些行业总
4、部都集中在北京。因此，公司营销中心、军队事 业部、市场部向北京转移是企业规范化管理的要求，也是公司开阔视野，进一步 增强行业领先优势，将传统产业企业打造成国际化、现代化企业的要求。 2、公司一直在不遗余力地开展产品外销工作，公司对高端营销人才的需求 日益加剧，海外事业部需要在经济发达地区开展业务，引进人才、吸引客户，随 时走出国门或者接待外商。而西安地处西部，给公司吸纳人才及营销拓展的造成 一些障碍。 3、公司一些重要行业客户和行业代理集中在北京，公司所处区域，对于尽 快获取市场信息，贴身服务客户造成了滞后甚至障碍，不利于公司的客户维护和 业务的深入拓展。从尽力满足客户需求，尽力为代理商提供支
5、持方面考虑，距离 成为较大的障碍。 4、西安距离经济发达地区较远，距地公司业务的市场空白区较远，距离行 业客户管理总部较远，距离市场推广的对象较远，因此把公司的营销中心迁址到 合适的区域，是公司业务发展中摆脱羁绊，实现发展的一条途径。 三、项目实施的必要性三、项目实施的必要性 1、把公司做成大营销的模式。目前的公司的销售系统都是各自为战，业务 人员单打独斗，公司需要整合各方面的资源，在已经占据的行业要继续扩大，在 已经获得突破的行业要迅速扩展，没有进入的行业还要持续推广，要把全国市场 做成一盘棋，各地办事处统一调度，充分发挥公司的先发优势，行业市场要持续 跟进，商用、商住市场要调度有方，内销网
6、络向全国延伸，国际营销网络走向全 球化， 这是公司长远发展的必然方向。公司营销中心向北京迁移有利于该营销模 式的实现。 2、有利于公司营销网络的拓展，开拓空白市场，集中力量重点突破，同时 实现市场结构的优化，市场的均衡发展。 3、有助于公司市场信息、产品信息的收集，产品服务的开展，推进公司市 场形象的建立和品牌建设。 4、有助于增加公司管控能力，提升管理水平，减少迅速扩张带来的风险。 5、有助于公司吸引和引进人才，增强企业发展后劲。 6、为了有利于在北京全面开展公司产品的展示、推广和宣传，公司需要在 营销中心（北京）建立起产品展示室、培训教室、演示实验室，常驻人员拟达到 150 人，而且项目计
7、划实施地点为独栋建筑，公司一次性购置后可以便于管理和 满足未来发展的规划。 四、项目建设方案四、项目建设方案 （一）项目建设目标： 本项目实施后，公司将重新梳理管理结构，公司海外事业部、军队事业部、 市场部、北京办事处将整建迁入，将作为公司全国的营销指挥中枢，以进一步提 升公司的营销管理水平。 （二）项目建设内容： 本项目拟投资3990万元用于在北京的办公场地建设，包括场所购置、装修、 视频传输、办公设备等。 1、建设规模：本项目新增办公场所建筑面积3619.35平方米； 2、投资规模：3990万元，其中3260万元用于场地购置及装修工程，设备购 置费用510万元，相关税费及不可预见费用220
8、万元。 （三）投资估算及资金来源 项目总投资：3990万元，资金来源为其他与主营业务相关的营运资金，项目 建设内容及估算表如下： 建筑面积 单位预算（元） 投资估算（万元） 一、场地投入 1、场地购置及装修投入 （元/） 9000 3260 二、设备购置 1、办公环境所需的网络 设备等硬件设备 220 2、办公设备 250 3、车辆 40 三、房产税费 契税3%、公共维修费 0.8%、印花税0.05% 120 四、其他不可预见费用 100 公司已经与汇龙森欧洲科技（北京）有限公司初步达成购买意向，购买价格 已经参照北京经济技术开发区各楼盘写字楼价格及汇龙森欧洲科技（北京）有限 公司已售楼层出售
9、价格进行论证，但因未经股东大会批准尚未签署相关购置协 议。 （四）项目建设时间表 建设期三个月，自签订购销协议之日起计算。 五、效益分析五、效益分析 （一）经济效益与社会效益 1、有利于提升公司持续的市场开拓能力，进一步提高公司的品牌知名度和 市场竞争力。本项目的实施可较好的改善办公环境和研发条件，吸引更多的优秀 技术、管理人才，也可以提升运营管理效率，提高工作效率，进一步提高公司的 市场竞争力。 2、有利于提高公司营运管理水平，进一步提升公司的经济效益。 3、有助于提升公司整体形象和市场影响力。 （二）房产折旧对公司业绩有着积极的正面影响 本项目新增房屋资产3260万元，根据公司折旧政策，按
10、20年折旧，预计残值 率为5%，则每年这部分房产计提的折旧为154.85万元。 公司购置并使用了该等房产也相应节省了租金费用， 经初步调研， 同类地区、 同类品质的写字楼的单位租金平均为3元/平方米/天， 按此价格和同等面积计算， 年租金约为396.32万元。 因此，相对于租赁同等面积的办公场所，本项目的房屋折旧对公司业绩有着 积极的正面影响。 六六、风险分析、风险分析 （一）项目风险因素 本次房产购置的风险主要包括房产闲置风险和房产贬值风险。 公司营销中心（北京）担负着公司大营销的重任，对于良好的办公场所有着 迫切的需求。但我们也不能对今后的业务发展持过分乐观的态度。一旦发生业务 下滑的状况
11、，公司进行收缩调整，可能发生房产闲置的风险。 另一方面，根据目前北京房地产发展态势，房产仍处于不断升值的阶段。由 于近期国家对房地产市场的宏观调控，新购置的房产可能存在贬值的风险。 （二）项目风险控制 公司强化与客户的黏性，不断扩大市场占有量，不断取得新的市场突破，然 后迅速扩大，依靠业务支撑所带来的人员扩编将能降低办公场所的闲置率。 与此同时，伴随公司的扩张进程，与客户合作的紧密度加强乃至与各类利益 方建立合作公司，如公司营销中心（北京）存在闲置，可考虑联合办公，充分利 用北京地区的办公场所，从而可以避免房产闲置的风险。 七七、结论、结论 1、组建坚瑞消防营销中心（北京） ，有利于公司突破业务发展的瓶颈，迅速 扩大市场规模，在北京区域拥有自有办公场所对于公司的业务发展有重要作用。 2、该项目的购入将增加固定资产，对进一步改善公司资产结构，提升公司 形象，保持公司长期稳定发展都具有积极的作用。 3、通过多方平台询价，拟购置的汇龙森国际企业港 9 号楼-B 栋项目性价 比高，符合公司利益。 4、本项目是基于公司业务发展需要而作出的审慎决策，该项目的实施具有 可行性。 陕西坚瑞消防股份有限公司 董事会 2011 年 6 月 10 日