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1、 1 Table of Contents Proposal Title Month 2003 上海 上海 北外滩 上海市北外滩国际客运中心北侧地块 项目可行性研究报告 北外滩 上海市北外滩国际客运中心北侧地块 项目可行性研究报告 致 金光纸业(中国)投资有限公司 致 金光纸业(中国)投资有限公司 Private and Confidential Sep.12 2005 2 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 报告摘要 一、市场分析一、市场分析 ? 本项目位于上海市北外滩区域，地块东至规划新建路，西至旅顺 路，南至东大名路，北至东长治路。项目占地面积 62
2、211 平方米， 规划建筑面积 25万平方米，拟建物业包括商业、办公、酒店，本项 目是北外滩区域未来标志性建筑。 ? 截至 2005 年 6 月底，上海市甲级写字楼平均租金为 0.84 美元/平方 米.天。预计 2007 年之前市场租赁状况保持乐观，2008 年后供应增 加和需求减弱的双重压力下，预期上海市甲级写字楼空置率有所上 升，并导致租金下跌。2010 年后随着供应量的减少和需求的稳定， 市场将保持平稳。 目前北外滩商务区发展并不十分成熟，但航运、货运代理、物流等 行业聚集效应十分明显。区域内未来高档写字楼项目主要聚集在浦 江沿岸和苏州河四川北路区域。2009 年写字楼新增供应量达到市场
3、 顶峰，并导致空置率上升和租金的下跌。2012 年随着供应量的减 少，写字楼租金走势将保持平稳。 ? 上海高档酒店需求不断增强，至 2004 年底上海市五星级酒店平均 房价已达 143 美元/间.天，2006 年起还将有多家五星级酒店推向市 场。虽然新增过快导致入住率有所下滑，但是预计 2010 年前上海 市五星级酒店平均房价仍可达到 181 美元/间.天。2010 年由于世博 会带动，入住率将迅速提高，世博会后预计市场将保持平稳上升的 态势。 北外滩高星级酒店现有供应较少，且档次不高，但现有需求较为旺 盛，酒店入住率明显高于全市平均水平。未来高档酒店项目主要聚 集在浦江沿岸。供应量的增加导致
4、入住率下降，而 2010 年世博会的 召开，酒店入住率有所反弹。 ? 以“三街四城”为核心的上海市总体商业格局已经形成。随着城市 交通设施与城市整体经济发展，上海商业整体布局从条状、块状向 点状分布发展。上海整体经济的高速发展带动产业多元化而形成了 人口、商业的扩张分布，随着而来的特色商业形态将表现更加活 跃。例如未来的北外滩区域。 北外滩区域商业大多为社区型商铺，经营中低档次商品为主，区域 内缺乏高品味的综合性购物中心。区域内商业主要集中在北外滩西 部，包括吴淞路沿线商业、乍浦路商业街等。 3 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 北外滩未来高档商业项目
5、供应主要集中在滨江沿线区域，如摩天 轮、国际客运码头及本项目。未来新增商业面积总计约 10万平方米 左右，由于届时区域内高消费能力居民的大量导入，商业消费需求 的不断释放以及商业业态种类的丰富，促使租金持续保持小幅上涨 态势。 ? 本项目主题定位本项目主题定位 北外滩国际商务(航运)服务中心 ? 物业市场定位物业市场定位 ? 物业开发体量及租金建议物业开发体量及租金建议 建筑面积建筑面积(平方米平方米) 物业类型物业类型 地上 地下 开业前十年平均租金开业前十年平均租金 写字楼 146,000 2,000 $0.93平方米/天 酒店 55,000 3,000 $206/天 商场 49,000
6、56,000 $2.94-4.16平方米/天 建筑面积合计 250,000 61,000 二、财务表现二、财务表现 ? 项目总投资（估算）项目总投资（估算） 项目总投资（估算）需 79.50亿元，其中假定土地成本 30亿元。 ? 财务（估算）表现财务（估算）表现 股权投资税后资金内部收益率(IRR)-年 7.07% 投资回收期(年) 19.43 股权投资资金税后财务净现值(万元) ￥72,084 股权投资资金税后投资回报率(%) 24.13% 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 物业类型物业类型 市场定位市场定位 项目总体定位项目总体定位 北外滩标志性建筑北外滩标志性建筑 写字楼写字楼 超甲级写字
7、楼超甲级写字楼 酒店酒店 五星级江景酒店五星级江景酒店 商场商场 水岸休闲水岸休闲 MALL 4 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 三、工程进度三、工程进度 2006 2007 2008 2009 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12个月 设计设计 18个月 地基地基 施工施工 18个月 结构结构 施工施工 8个月 装修装修 工程工程 2个月 工程工程 验收验收 资料来源
8、：戴德梁行.研究咨询部 1 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 目录 目录 1 项目概况地块分析1 项目概况地块分析 3 3 1.1 地块周边现状分析 1.2 地块周边北外滩发展规划分析 1.3 项目 SWOT 分析 2 写字楼市场分析2 写字楼市场分析 8 8 2.1 上海甲级写字楼市场分析 2.2 北外滩高档写字楼市场分析 2.3 北外滩高档写字楼市场分析总结 3 酒店市场分析3 酒店市场分析 20 20 3.1 上海五星级酒店市场综述 3.2 北外滩高星级酒店市场现状分析 3.3 北外滩高星级酒店市场未来预测 3.4 北外滩高星级酒店市场分析小结
9、4 北外滩区域主要商业市场分析 404 北外滩区域主要商业市场分析 40 4.1 上海市商圈物业分布特征 4.2 北外滩商圈物业分布特征 4.3 北外滩商业市场分析小结 5 项目定位 53 5 项目定位 53 5.1 项目总体定位 5.2 办公物业定位 5.3 酒店物业定位 5.4 商业物业定位 5.5 项目定位总结 6 项目财务分析 686 项目财务分析 68 6.1 项目总投资估算 6.2 项目营业收入测算 6.3 现金流量分析 6.4 敏感性分析 7 项目工程进度 82 8 附件 84 7 项目工程进度 82 8 附件 84 市场分析市场分析 3 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧
10、地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1 地块分析 1 地块分析 1.11.1 地块周边现状分析 地块周边现状分析 1.1.1 项目概况及现状分析项目概况及现状分析 项目位置：项目位置：位于上海市北外滩区域，地块东至规划新建路，西 至旅顺路，南至东大名路，北至东长治路。 用地面积：用地面积：62211平方米 地上总建面积：地上总建面积：不大于 24万平方米 用地性质：用地性质：商业、办公、酒店 建筑高度：建筑高度：260米，是北外滩区域标志性建筑 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 4 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.1.2 区
11、位条件分析区位条件分析 区位条件：区位条件：项目位于北外滩中心区内，与陆家嘴 CBD 中心区隔 江相望，与南京东路商业中心区及外滩隔河相望。 北外滩建成后将与南京路外滩、陆家嘴共同构筑上 海未来的大 CBD商务圈。 景观条件：景观条件：地块长边沿江展开，形成较宽的观江景观面，地块 正对陆家嘴核心区域，景观条件优越。 项目地块项目地块 5 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.21.2 地块周边北外滩发展规划分析 地块周边北外滩发展规划分析 1.2.1 交通分析交通分析 轨道交通：轨道交通：地铁 12 号线通过地块北侧，向东跨越浦江连接金 桥，向
12、西经过火车站连接穿越市中心连接漕河泾开 发区，紧邻基地处设置地铁站点一处(如图示)。 过江隧道：过江隧道：地块东侧规划建设新建路过江隧道，隧道建成后将 方便地联系北外滩和陆家嘴地区。该隧道建成后将 成为北外滩乃至虹口与浦东联系的重要纽带。 道路拓宽：道路拓宽：地块南北两侧道路东大名路和东长治路现状路面较 窄，均为单行道，交通状况较差。规划东大名路将 拓宽，成为横穿北外滩南部的东西要道。 地铁地铁12号线号线 (规划中规划中) 地铁地铁4号线号线 巨峰路巨峰路 漕宝路漕宝路 大木桥路大木桥路 蓝村路蓝村路 地铁站点地铁站点 新建路隧道新建路隧道 (规划中规划中) 东大名路拓宽东大名路拓宽 (规划
13、中规划中) 项目地块项目地块 6 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.2.2 功能分区规划分析功能分区规划分析 按照规划北外滩分为 6 大功能片区：商住综合区、现代商务 区、高档居住区、航运商贸区、滨江休闲区、历史风貌区。 北外滩沿江重点区域占地面积 67 公顷，黄浦江岸线长约 2.2 公 里，共有 17 个重点项目,总建筑面积约 130 万平方米，总投资约 200亿人民币，主要位于滨江休闲区和航运商贸区内。 本项目位于航运商贸区内，是整个区域的地标性建筑。 ?商住综合区商住综合区 ?现代商务区现代商务区 (高档居住区 (航运商贸区 (滨江休
14、闲区 ?历史风貌区历史风貌区 ? ? ? ? 项目地块项目地块 ? 7 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.31.3 项目 SWOT 分析 项目 SWOT 分析 1.3.1 项目优势项目优势 ? 交通条件便利：地铁 12 线经过本地块，紧邻地块设置站点，地 块东侧新建路正在修建过江隧道，建成后可方便联系浦东陆家 嘴。 ? 区位条件优越：项目所在北外滩区域将与陆家嘴、外滩共同构筑 大 CBD商务核心区，成为上海最主要的商务集合地。 ? 景观条件优良：地块较宽的面江界面为项目赢得更佳的景观条件 ? 地标性建筑优势：本项目作为北外滩区域的地标性建筑
15、，无论在 建筑形式上还是区域的战略地位都具有绝对的号召力，区域内 同类别酒店、写字楼竞争小，对区域内高端租户/商户具有强烈 的吸引力。 1.3.2 项目劣势项目劣势 ? 地块周边现状条件较差，物业品质参差不齐，商务氛围尚不成 熟，需要加以时日来凝聚符合本项目定位的客层。 ? 地块所处地区位非传统商业区，消费者认知度较低。 1.3.3 项目机遇项目机遇 ? 政府正在积极推动整个北外滩项目的开发，在道路交通、市政基 础设施、环境整治等各方面均有较大的举措。 ? 北外滩区域作为综合性项目整体开发，商务、商业、居住、酒店 等各物业按计划逐步推行，使本项目享有综合项目的协同效 应。 ? 2010年世博会
16、在上海召开，对上海商务、旅游业等均有极大的促 进作用。 1.3.4 项目挑战项目挑战 ? 未来 5 年全市新供应的五星级酒店、商业、办公物业总量较大， 本项目未来面临竞争激烈。 8 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2 写字楼市场分析 2 写字楼市场分析 2.12.1 上海甲级写字楼市场分析 上海甲级写字楼市场分析 2.1.1 市场现状分析市场现状分析 ? 项目分布区域项目分布区域 上海市甲级写字楼主要分布在浦西的人民广场、淮海中路、南 京西路、徐家汇、虹桥开发区和浦东的小陆家嘴五个区域。 ? 历年供应和需求分析历年供应和需求分析
17、宏观经济的持续良好发展，吸引了众多跨国企业进驻上海，在 企业数量增加和企业扩张需求增加的双重因素下，上海市甲级 写字楼实际需求量大幅增加。 而另一方面，经历 90 年代末期房地产市场泡沫，写字楼开发项 目大幅减少。虽然每年均有新增供应，但在强大的市场需求效 应下，供应始终略显不足。 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄
18、浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 徐家汇徐家汇 中心商务区中心商务区 人民广场中心商务区人民
19、广场中心商务区 小陆家嘴小陆家嘴 中心商务区中心商务区 淮海中路中心商务区淮海中路中心商务区 南京西南京西路中心商务区路中心商务区 虹桥虹桥 中心商务区中心商务区 9 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 供应量的减少和需求量的增加，导致上海市甲级写字楼空置率 急速下降，从 1998年 56空置率下降到 2005上半年的 6.95。 2.1.2 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 ? 租金变化趋势租金变化趋势 中心商务区甲级写字楼租金走势 中心商务区甲级写字楼租金走势 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 强大的市场需求以及高品质写字楼的投放市场
20、，推动着上海市 甲级写字楼租金的全面上扬。截至 2005 年 6 月底，上海市甲级 写字楼平均租金 0.84美元/平方米.天，较去年同期上涨 16.2。 上海市甲级写字楼供需分析 上海市甲级写字楼供需分析 $0.00 $0.20 $0.40 $0.60 $0.80 $1.00 $1.20 $1.40 9899000102030405 静安长宁卢湾 黄浦小陆家嘴徐汇 美元/平方米.天 0 100 200 300 400 500 600 1991199319951997199920012003 1H 2005 0 10 20 30 40 50 60 供应 需求 空置率 000 平方米 % 空置率
21、10 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 区域方面，静安区甲级写字楼平均租金为全市最高，2005 年第 二季度平均租金达到 1.03美元/平方米.天，高于全市平均租金 22 个百分点，而卢湾和徐汇两区甲级写字楼平均租金也达到 0.92 和 0.90美元/平方米.天。 2.1.3 未来发展预测未来发展预测 ? 未来主要项目分布区域未来主要项目分布区域 上海市甲级写字楼未来供应主要分布在小陆家嘴、淮海中路新 天地、淮海中路襄阳路和南京西路至静安寺沿线。 小陆家嘴区域将成为上海未来甲级写字楼供应最为集中的区 域，包括环球金融中心、高宝金融中
22、心在内的优质写字楼将在 2009年之前纷纷建成投入使用。 南京西路中心商务区未来也有较多优质写字楼供应上市，以越 洋广场、嘉里中心(二期)、恒隆广场(二期)等项目为代表，打造 成为上海浦西高档中心商务区。 其余新增区域包括淮海中路新天地区域和襄阳路区域。 北外滩将成为未来唯一新开发中心商务区，依托区域规划和区 域优势，将成为未来上海重要的航运中心商务区。 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区
23、虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 北外滩商务区北外滩商务区 小陆家嘴小陆家嘴 中心
24、商务区中心商务区 淮海中路中心商务区淮海中路中心商务区 南京西南京西路中心商务区路中心商务区 11 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 注：上述预测回归模型分析，结合上海市GDP、第三产业产值、FDI以 及未来供应量等因素，并对于因素间加以不同的权重组合，测算未来 上海市甲级写字楼的市场实际需求量。 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 依托强劲市场需求和相对较少的市场供应，2007 年之前上海甲 级写字楼市场租赁状况仍保持乐观态势，空置率进一步降低， 预计 2007年空置率仅为 5.4，创造近 10年的历史最低点。 随着 2008 年环球
25、金融中心等物业的集中上市，市场面临又一个 供应高峰，20082010 年甲级写字楼新增供应量累计超过 1500 万平方米。而在需求方面，在经历数年的企业扩张后，2008 年 后企业新增数量和企业扩张规模均有所减少，在供应增加和需 求减弱的双重压力下，上海市甲级写字楼空置率有所上升，预 计 2008年空置率为 6.8，而 2010年空置率接近 10。 ? 预测未来租金趋势预测未来租金趋势 租金的走势完全体现了市场供需状况的变化。 2007 年之前市场潜在需求大于实际供应，并由此推动了租金的 上涨。预计 2007 年上海市甲级写字楼平均租金达到 0.92 美元/平 方米.天，但涨幅有趋缓的态势。
26、? 未来供需预测分析未来供需预测分析 上海市甲级写字楼未来供需预测上海市甲级写字楼未来供需预测 0 100 200 300 400 500 600 2005F2006F2007F2008F2009F2010F 0 2 4 6 8 10 12 供应需求空置率 000 平方米 空置率 12 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2008 年以后由于市场的供应大于实际需求，空置率的上升导致 租金近 10 年的首次下跌，预计 200810 年租金年下跌幅度约为 23之间。 然而 2010年后随着供应量的减少，预计租金将保持平稳。 zz 注：上述
27、预测回归模型分析，在未来市场供需的基础上结合上海市 GDP、第三产业产值、FDI等因素，并对于因素间加以不同的权重组 合，测算未来上海市甲级写字楼的租金走势。 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 ? 总结总结 在企业数量增加和企业扩张需求增加的双重因素下，上海市甲 级写字楼实际需求量大幅增加，并推动租金全面上扬。截至 2005 年 6 月底，上海市甲级写字楼平均租金为 0.84 美元/平方米. 天。 2007 年之前市场租赁状况保持乐观，2008 年后供应增加和需求 减弱的双重压力下，上海市甲级写字楼空置率有所上升，并导 致租金下跌。2010 年后随着供应量的减少，预计市场将保持平 稳。 上海市甲
28、级写字楼租金走势预测上海市甲级写字楼租金走势预测 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 199719981999200020012002200320042005F2006F2007F2008F2009F2010F 000 平方米 美元/平方米.天 13 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2.22.2 北外滩高档写字楼市场分析 北外滩高档写字楼市场分析 2.2.1 区域写字楼市场现状区域写字楼市场现状 ? 区域写字楼分布区域写字楼分布(见左图见左图) 北外滩高档写
29、字楼主要分布在黄浦江和苏州河的交汇处，便于 和市区中心商务区之间的便捷来往，以及确保浦江景观资源的 最大化利用。 由于高档写字楼数量较少，因此北外滩目前还无法形成中心商 务区。 目前北外滩高档写字楼主要指海湾大厦和上海滩国际广场。 ? 区域内高档写字楼历年供应区域内高档写字楼历年供应 北外滩高档写字楼新增供应北外滩高档写字楼新增供应 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 北外滩高档写字楼历年供应量较为稀缺，1997 年至今只有 2 栋 高档写字楼推向市场，分别为上海滩国际大厦和上海海湾大厦 (注 1)。 由于对预期北外滩发展规划不明朗，以及缺乏传统商务区交通 和商业等配套设施的支持，大部分获取土地的
30、发展商并没有马 上动工，而是观望并等待区域商务配套的成熟。因此 2000 年后 整个北外滩区域再也没有兴建任何高品质的写字楼。 注1：由于上海海湾大厦14层以上为酒店式公寓，上述面积中没有包 含酒店式公寓面积。 本项目 地块 本项目 地块 黄浦江黄浦江 上海滩国 际广场 上海滩国 际广场 海湾大厦海湾大厦 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 199719981999200020012002200320042005Q2 平方米 新增供应量累计供应量 14 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 20
31、05 ? 区域内高档写字楼租金走势区域内高档写字楼租金走势 北外滩高档写字楼租金变化北外滩高档写字楼租金变化 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 2002 年至今，北外滩高档写字楼租金始终在一个较为狭窄的区 间内平稳波动。一方面由于供应量的稀缺，确保物业租金的相 对平稳，而另一方面由于北外滩无法形成规模聚集效应的综合 商务区，因此无法吸引大型企业的入住，从而抑制租金的上涨 动力。 目前该区域租金为 0.47 美元/平方米.天，低于全市甲级写字楼租 金平均水平。这主要因为虹口区高档写字楼建造时期较早，楼 宇品质较差，另外由于无法形成核心商务圈，导致区域内高档 写字楼租金大大低于全市平均水平。 ? 区
32、域内高档写字楼空置率变化区域内高档写字楼空置率变化 北外滩高档写字楼空置率变化北外滩高档写字楼空置率变化 0% 5% 10% 15% 20% 25% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2002200320042005 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2002200320042005 美元/平方米.天 15 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 由于无法形成规模效应的商务区域，北外滩高档写字楼一直无 法
33、吸引到大型跨国企业的入驻，而小企业受行业周期和市场风 险影响较大，物业租赁变化较为频繁，并导致区域内物业空置 率振幅较大。 受北外滩规划以及行业景气影响，从 2004 年下半年开始入驻企 业的数量有所增加，入驻企业的规模和办公需求面积也有所提 高。因此区域内高档写字楼的空置率直线下降，2005 年出租率 达到 100，超出全市甲级写字楼平均使用出租率。 ? 区域内高档写字楼入驻企业分析区域内高档写字楼入驻企业分析 入住企业行业分布入住企业行业分布 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 由于北外滩地区集中了一大批航运功能性机构和行业协会(注 1)，因此区域内行业聚集效应非常明显。入驻企业中接近 70
34、的企业属于货运代理、航运和物流行业。此外贸易、IT、咨询、 房地产等行业企业入驻数量也较为明显。 目前入驻企业虽然数量众多，但是企业大都规模较小，缺少世 界著名跨国企业或大型国企得入驻。 注1：北外滩地区目前现有航运功能性机构和行业协会包括：上海航 运交易所、上海海事局、上海市船东协会、上海国际货运代理协会、 中国港口协会、上海货主协会、中国海事仲裁委员会上海分会。 36% 22% 10% 16% 5% 3% 8% 货运代理航运物流贸易IT房地产其他 16 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2.2.2 区域写字楼发展预测区域写字楼发
35、展预测 ? 区域内未来潜在写字楼项目区域内未来潜在写字楼项目 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 北外滩未来高档写字楼项目主要聚集在浦江沿岸和苏州河四川 北路区域。目前确定的项目共有 12 个，除了本项目地块外，其 余的项目分别为、鸿基休闲广场、会德丰广场、汉荣国际广 场、中美信托大厦、三角地广场、耀江国际广场、宝矿国际大 厦、国际客运中心、新外滩花园、国中世纪广场和瑞丰大厦。 其中瑞丰大厦和三角地广场为烂尾楼改建项目、会德丰广场、 宝矿国际大厦和中美信托大厦为单一功能的写字楼项目，其余 项目均为综合性开发项目。 ? 区域内未来写字楼供应量预测区域内未来写字楼供应量预测 北外滩高档写字楼供应量北外
36、滩高档写字楼供应量 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 本项目 地块 本项目 地块 黄 浦 江黄 浦 江 鸿基休闲 广场 鸿基休闲 广场 会德丰 广场会德丰 广场 汉荣国际 广场 汉荣国际 广场 中美信托 大厦 中美信托 大厦 国际客运 中心 国际客运 中心 新外滩 花园 新外滩 花园 国中世纪 广场 国中世纪 广场 瑞丰大厦瑞丰大厦 耀江国际 广场 耀江国际 广场 三角地 广场 三角地 广场 宝矿国际 大厦 宝矿国际 大厦 本项目 地块 本项目 地块 黄 浦 江黄 浦 江 鸿基休闲 广场 鸿基休闲 广场 会德丰 广场会德丰 广场 汉荣国际 广场 汉荣国际 广场 中美信托 大厦 中美信托 大厦 国
37、际客运 中心 国际客运 中心 新外滩 花园 新外滩 花园 国中世纪 广场 国中世纪 广场 瑞丰大厦瑞丰大厦 耀江国际 广场 耀江国际 广场 三角地 广场 三角地 广场 宝矿国际 大厦 宝矿国际 大厦 0 5 10 15 20 25 30 35 2005年2H 2006年 2007年 2008年 2009年 万平方米 17 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 注：上述供应体量包含本项目写字楼开发体量，预计其上市时间为 2009年 2005 年下半年位于吴淞路上耀江国际花园写字楼将交付使用， 该项目总建筑面积约 2.2万平方米。 2006
38、 年开始北外滩区域写字楼新增供应量开始增多。位于吴淞 路上北外滩三角地广场和宝矿国际大厦预计将建成使用，北外 滩三角地广场总建筑面积为 7.48 万平方米，宝矿国际大厦总建 筑面积为 5.43 万平方米，上述楼宇的建成使用将缓建北外滩区 域高档写字楼供应紧张的局面。 瑞丰大厦预计将于 2007 年建成交付使用，新增供应面积超过 5 万平方米。 2008 年预计大部分沿江写字楼物业均将基本完工，市场新增供 应量达到 13万平方米。 为迎合世博会举办，北外滩所有重要项目均需在 2009 年前完工 因此 2009 年写字楼新增供应量达到市场顶峰，新增供应量超过 32万平方米。新增项目主要包括本项目以
39、及苏州河沿线项目。 ? 未来需求预测未来需求预测 北外滩高档写字楼供需预测北外滩高档写字楼供需预测 注：上述预测回归模型分析，结合上海市GDP、第三产业产值、FDI、 货运运输量、国际集装箱吞吐量以及未来供应量等因素，并对于因素 间加以不同的权重组合，测算未来北外滩高档写字楼的市场实际需求 量。 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 平方米 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 累计
40、供应量预测需求量空置率 18 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2005 年少量的新增供应无法改变北外滩高档写字楼需求大于供 应的格局，预计 2006 年之前区域写字楼将接近 100的市场出 租率。 2006 年交付使用的三角地广场和和宝矿国际大厦将缓解区域内 高档写字楼供应压力，但由于上述项目品质(三角地广场为烂尾 楼改建项目)以及地利位置(北外滩边缘区域)的欠缺，将影响项 目的市场租赁速度。 2007 年瑞丰大厦交付使用标志着北外滩商务区开发进入成熟阶 段，而当年新增供应量减少有助于提高高档写字楼的出租率。 2008 年大部分沿
41、江高档写字楼均投入使用，北外滩规划和商务 氛围初具规模，并吸引众多以航运、货运代理、物流、贸易为 代表的世界级企业入驻。市场需求的增加将消化大部分的新增 供应量，空置率有望进一步降低。 无论是上海市还是北外滩区域，2009 年是高档写字楼供应高 峰，虽然北外滩区域依托整体规划、行业聚集和浦江景观优 势，高档写字楼需求保持较快的增长速度，但是供应量的急剧 增加仍然导致空置率上升。预计空置率将略高于全市平均水 平，达到 15。 2010年后供应量有所减少，空置率保持在 12左右。 ? 预测未来租金趋势预测未来租金趋势 北外滩高档写字楼租金变化预测北外滩高档写字楼租金变化预测 注：上述预测回归模型分
42、析，结合区域供需状况以及上海市GDP、第 三产业产值、FDI等宏观经济因素，并对于因素间加以不同的权重组 合，测算未来北外滩高档写字楼的租金变化。 资料来源：戴德梁行.研究咨询部 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 美元/平方米.天 19 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 由于市场缺乏足够的新增供应量，强劲的市场需求推动租金的 大幅上涨，预计 2005 下半年北外滩高档写字楼租金 0.5 美元/平 方
43、米.天，全年租金涨幅高达 8。 2006 年受空置率上升因素，租金涨幅略有回落，预计全年租金 涨幅在 4左右。 2007 年瑞丰大厦的建成使用，标志着北外滩商务区开发成熟， 商务氛围的渐现推动着租金的进一步上扬，预计 2007 年租金涨 幅接近 7。 200809 年市场供应量明显放大，虽然北外滩商务区的形成和 高品质江景写字楼投放市场带动区域租金水平的上涨，但是空 置率的上升抑制租金上涨空间，预计 2008 年租金涨幅为 2， 2009年租金走势保持不变。 2010 年后由于空置率仍然超过 10，租金有所回落，预计 2010 年租金下跌幅度 4，2011 年租金下跌幅度 3，2012 年开始
44、租 金走势有所起稳。 2.32.3 北外滩高档写字楼市场分析总结 北外滩高档写字楼市场分析总结 受规划和交通限制，北外滩商务区发展并不十分成熟，目前高 档写字楼主要以海湾大厦和上海滩国际广场为代表。但航运、 货运代理、物流等行业聚集效应十分明显。 北外滩未来高档写字楼项目主要聚集在浦江沿岸和苏州河四川 北路区域。2009 年写字楼新增供应量达到市场顶峰，供应量的 急剧增加导致空置率的上升，并导致北外滩区域高档写字楼市 场出租状况略低于全市平均水平。空置率的上升抑制租金上涨 空间，预计 200809 年租金涨幅有所减缓，201011 年租金有 下跌趋势，2012年开始保持平稳。 20 酒店市场分
45、析酒店市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 3 酒店市场分析 3 酒店市场分析 随着城市经济快速发展，上海市高星级酒店业日益繁荣，出现供需 两旺的态势。截止到 2005 年 6 月底，上海市共有五星级酒店 21 家 (参见附表)，酒店需求量也呈现平稳上升趋势。 3.13.1 上海五星级酒店市场综述 上海五星级酒店市场综述 上海五星级酒店分布特征非常明显，所有的五星级酒店均围绕在主 要商务区周边，交通便利，周边一般有高档休闲娱乐等商业场所。 总体上越成熟、高档、完善的商务区域，区内五星级酒店也更为高 档，规模较大、整体房价较高。因此，五星级酒店的运营情况与所
46、 处商务区的整体状况有密不可分的关系。 3.1.1 市场供应市场供应 历史供应历史供应 长 宁 区 区 普 陀 区 长 宁 区 区 普 陀 区 闸闸 北 区 虹 口 区北 区 虹 口 区 浦浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 长 宁 区 区 普 陀 区 闸闸 北 区 虹 口 区北 区 虹 口 区 浦浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 长 宁 区 区 普 陀 区 闸闸 北 区 虹 口 区北 区 虹 口 区 浦浦 静安区 徐 汇
47、 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸闸 北 区 虹 口 区北 区 虹 口 区 浦浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 徐家汇徐家汇 徐家汇商务区徐家汇商务区 黄浦黄浦 人民广场、外滩人民广场、外滩 浦东浦东 陆家嘴金融贸陆家嘴金融贸 卢湾卢湾 淮海中路商务区淮海中路商务区 静安静安 南京西路南京西路商务区商务区 长宁长宁 虹桥开发区虹桥开发区 0 2000 4000 6000 8000 10000 19901992199419961998200020022
48、004 累计新增 套 21 酒店市场分析酒店市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 从供应量看上海五星级酒店在过去 15年出现了 2个供应高峰。 ? 第一阶段是在 80 年代末，90 年代初。1988 年至 1991 年短短四年 间，共有 6 家五星级在市中心繁华地段建成。19921996 年，整 个市场五星级酒店的供应量为零。这一时期高档酒店的投资主 要集中在四星级酒店。 ? 第二阶段供应增长期在 90 年代后期，该阶段的增量主要集中在 浦东陆家嘴地区，1997 至 2000 年的四年中所建成的五家五星级 酒店中有三家兴建在浦东陆家嘴。显然在经历了 5年多
49、的开发， 陆家嘴商务氛围基本形成，对高档酒店的需求迅速增强。这将 作为本项目酒店开发的重要参考依据 ? 从目前已知的项目开发情况看，上海已经进入第三个五星级酒店 供应高峰期。 ? 未来几年上海五星级酒店供应影聚集在陆家嘴、南京路、淮海 路、人民广场等主要商务区周围，本项目所在北外滩区域也将 出现第一家五星级酒店。 ? 未来上海五星级酒店客房供应量较大，至 2008 年较为确定的已 知项目达 12个，新增客房供应将达 5071间。 ? 除已经明确的项目外，虹口区四川北路、徐汇区徐家汇以及南延 伸段滨江区域、普陀区长风公园、杨浦区五角场、世博会区域 等都规划在 5年内推出五星级酒店。 建成时间建成时间 酒店名称酒店名称 位置位置 客房数客房数 客房数小计客房数小计 2005 浦东香格里拉(二期) 陆家嘴 375 375 艾美酒店 人民广场