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1、锦绣香江行政高尔夫酒店公寓 可行性研究报告锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性研究报告香江控股住宅地产营销中心市场调研部2008年7月14日目录第一部分 广州酒店式公寓的发展进程3第二部分 广州酒店式公寓的投资前景4第三部分 广州各板块酒店式公寓经营现状51珠江新城板快1.1 富力丽思卡尔顿酒店1.2 合景泰富汇峰国际公寓2环市路板块2.1 时代YOU公寓2.2 君悦东山国际公寓3北京路商圈3.1锦源国际公寓4天河板块-广园东4.1 汇景新城第四部分 锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性建议报告8第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍9第六部分 广州各酒店式公寓装修效果图16第一部分 广州酒店式公寓的发
2、展进程 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。在中国酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(PropertyHotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Servicedapartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday
3、ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在教多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至2006年，是“商务服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍
4、然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。第二部分 广州酒店式公寓的投资前景广州酒店式公寓的投资前景可以通过以下几个方面来进行分析。1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件
5、品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：（1）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为
6、提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 2、酒店式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务
7、人士及本地的高级管理和技术人员日益增多等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。第三部分 广州各板块酒店式公寓经营现状珠江新城板块1富力丽思卡尔顿豪华公寓项目位于珠江新城兴安路，整栋建筑分为纯酒店及酒店公寓二部分，其中619层为酒店公寓，其余均为纯酒店套房。酒店式公寓户型最小为111m2的一房单位，该户型分布于酒店619层；160 m2二房单位，分布于酒店的612层；
8、191 m2的三房单位，分布于酒店的619层；275 m2四房单位，分布于酒店的1519层。公寓采取只租不售经营方式，以月租为单位实行租赁，一般以36月为一单位起租，一房公寓月租均价约33000元/月，二房单位月租均价约38000元/月。整栋建筑由富力集团兴建后，全权交由“丽思卡尔顿酒店”管理经营，并附以酒店式管理。（“丽思卡尔顿酒店”管理公司详细介绍附后）2合景泰富汇峰国际公寓项目位于珠江新城兴盛路，为一栋43层高的纯公寓住宅，面积有40-46 m2的铂领公寓，51 m2的行政套房，76-85m2的高级双套房，销售均价为18000-21000元/ m2，含3000元/ m2精装修，包括厨房用
9、具、冰箱、烘干式洗衣机等。该地段目前市场租赁价格约为100元/ m2/月。项目处于珠江新城规划步行街之内，避免了车路嘈杂。位于该栋楼体左侧是六层高的裙楼，集商业及会所配套服务于一体，包含无边际泳池、商务中心、红酒屋、健身室及国际化水准会所设施。项目聘请源自英国的“仲量联行”，提供酒店式管理服务。（“仲量联行”管理公司详细介绍附后）环市路板块1时代YOU公寓项目位于越秀区先烈南路，区庄立交桥旁，该地块规划为商业用地，属“商改住”用途。共一栋建筑，21层，每层18套单位，全部设计为住宅公寓，产权为50年。项目于 2008年6月28日公开发售，所推户型为三类：46m2及63m2一房单位，87 m2二
10、房单位。销售均价为15000元/ m2，其中含装修3000元/ m2，目前所剩单位最低均价为15227元/ m2 。建筑顶层配以露天泳池，并附健身会所。该地段目前公寓租赁价格约为60元/ m2/月。该项目采有酒店式管理性质，聘用全球最大物业管理顾问公司“世邦魏理仕”大中华区域，作为管家顾问分司与广州市信诚物业管理有限公司共同合作，为业主提供全方位的服务。业主购房后物业可交由管家公司代租，管家公司收取一定的中介费，租金每月按时划入业主帐户。物业服务费4.8元/ m2/月，提供干洗等业务，服务费另计。（“世邦魏理仕”管理公司详细介绍附后）2金悦东山国际公寓项目位于越秀区永福路，为单栋高31层建筑，
11、三梯16户设计，共400多户。户型为：34m2及50m2一房单位，60 m2及87 m2二房单位。销售均价含精装约为15000元/ m2，该地段目前公寓租赁价格约为60元/ m2/月，目前项目正接爱诚意登记，预计约8月初公开发售。该项目聘请北京“高力国际物业管理公司”作为酒店管理顾问，再接合自身的物业管理公司，为业主提供全方位服务。目前暂未确定购买物业是否统一交由顾问公司管理。（“高力国际”物业管理公司详细介绍附后）北京路商圈1锦源国际公寓项目位于越秀区北京路商业繁华地段，一栋住宅建筑及一栋商业裙楼建筑组成，住宅建筑共36层，每层22套单位，户型均为酒店式公寓设计，有37 m2、43 m2、5
12、1 m2一房单位；87 m2二房单位。销售均价为18000元/m2，附送全屋的家电及家私床具等。商业裙楼建筑首层至七层为商业及会所配套。该项目聘请香港“贵伙服务”http:/www.pir.hk/酒店管理公司为业主提供全套酒店式服务。包括会所管理、清洁服务、客户管理、迎宾服务等。该地段目前公寓租赁价格在100元/ m2/月以上，以43 m2户型为例，日租均价在300元/ 日左右，月租约为5800元/月。租赁价格酒店管理公司与业主采取30%-70%的分成方式，即酒店提取租赁价格的三成，返还业主七成。（“贵伙服务”酒店管理公司详细介绍附后）天河板块-广园东1侨鑫汇景新城汇景新城目前所推组团为“中央
13、庭园”，共12栋，其中7栋为二梯二户设计，5栋为二梯三户设计，户型面积主要为166m2三房单位及224m2四房单位。目前，汇景新城正推出一理财方式“投资换楼置业方案”。即业主购买房屋后，可以将房屋交由发展商，发展商每年以购买房屋总价的10%的回报率返还业主，每月定期将回报资金打入业主帐号，直至三年。期间业主无需承担任何风险。三年后发展商将房屋原样交还业主。目前汇景新城的销售均价为20000元/ m2，实行“投资换楼置业方案”后，三年后业主可获赠房屋总价的30%的回报率。这实际上是对目前购房业主的变像优惠策略。汇景新城的“投资换楼置业方案”将由项目物业管理公司自行实施，帮助业主完成租赁计划，无须
14、交由专业的管理公司管理。第四部分 锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性分析建议 锦绣香江项目位于规划中的广州城市中央居住区CLD，占据番禺新城CBD中心区域、据琶洲新会展中心、地铁三号线站点沿线、赤岗使馆区及南沙新区等利好优势，上述各项因素均决定着本项目投资高档酒店式公寓将具有十分利好的发展前景。下面就将本项目行政高尔夫酒店公寓的大致信息汇报如下：山水华府二期第17栋行政高尔夫酒店公寓，高23层，共计526户，标准层为每层29套单位，面积均小于90 m2；第2223层，设计为打通单位，每户面积约为800 m2；12层为裙楼设计，设公共配建；地下室为车库。目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而
15、投资者也较倾向。根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有4种： 1）每年5%固定回报30%客房利润60天/年免费住宿权。 2）送一成首期20年免月供20天/年免费居住权VIP消费卡。 3）送5%首期款15年免月供四天/月免费居住权。这就是开发商所倡导的一种“永不供楼”概念。 4）永久委托，阶段性回报方式。未来竞争靠物管，酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中，客户的去
16、留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。下面将广州市场上最具代表性的酒店式公寓专业管理公司介绍如下，并将部分酒店式公寓楼盘的室内装修效果图附后，仅供领导参考。第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍1 世邦魏理仕世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1
17、987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，但此后十多年，世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主，在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处，截至2002年，该公司在北京地区员工230人，收入约为3000万人民币。世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策
18、略顾问等。2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。角色的转变与庞大的交易额对应，世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产
19、评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本
20、企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。物业大摸底首先是咨询业务，据介绍，从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园；在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心；在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目；在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此，其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公
21、寓和住宅渗透，包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润，那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的，郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场，也为后续业务开进提供了便利。服务过的广州项目：时代YOU公寓、时代广场、中信广场、富力中心、金利来数码网络大厦、国际电子大厦、电信广场2贵 伙 贵伙是中国建立已久的服务公寓的供货商之一，目标是建立一条通向投资服务公寓或希望在中国从事服务公寓的供货商及服务商的途径。贵伙有超过15 年的行业经验，过去十多年在中国的主要城市例如上海、广州和北京都积极投身于服务公寓行业。一直以来，贵伙的经营目标是将国外蔓延迅速的服
22、务公寓趋势延展至中国主要城市，开辟国内第三产业的投资管道，增加房产业的使用量及使用价值；提供满足外籍人员及其家人在华之住房需求，努力使他们在中国体验到家的感觉，享受优雅舒适的家居生活。基于此，贵伙，从成立开始便提出要为客户提供高质素及一站式有关服务公寓的服务。经过十多年的辛勤耕耘，成为多个著名服务公寓发展商（营运商）的指定服务机构。另外，服务中心网络遍布中国主要城市，有国际预订系统和24 小时客户服务的能力。经营理念：服务过的广州项目：天河区：中信服务公寓、双城国际公寓、新达城公寓、纵横白领公寓、 星汇国际公寓、新凯国际公寓越秀区：泰富服务公寓、远洋商务大厦、锦州国际公寓白云区：山畔雍庭国际公
23、寓海珠区：滨江海怡公寓3香港联邦国际酒店管理公司香港联邦国际酒店管理公司 （以下简称联邦国际）是一家在香港特别行政区注册， 下属子公司有深圳白金酒店管理有限公司和旗下品牌曼福特。总部设在中国广东深圳，由国外及粤港资深酒店专业人士组建，集酒店管理、酒店顾问、酒店培训于一体的专业酒店管理公司。为中国加入WTO后，引领酒店业与国际接轨；先人一步，演绎国际管理新概念，以全新的管理模式进驻中国市场。联邦国际立足深圳，面向全国的发展战略目标。联邦国际不仅擅长国际性酒店的筹备策划与经营管理，也善于筹划与管理大型豪华粤菜酒楼、夜总会、桑拿；将国际酒店管理理念与中国酒店餐饮娱乐文化相结合，是本管理公司的独特优势
24、，这也是国外酒店管理公司无法比拟的。 联邦国际将通过给酒店业主和发展商提供组织严密、管理完善的专业化酒店管理服务，为他们开辟更广阔的发展前景。我们将通过酒店质量管理体系、高品质的专业服务和高效的市场推广战略，帮助酒店业主获取最大的投资回报。 服务过的项目：广东韶关莱斯大酒店、三亚五星温泉酒店、广东韶关龙翔大酒店、广东江门时代酒店（五星级）、广东东莞莲花山庄、深圳东方特为思(酒店)公寓4高力国际物业高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及
25、物业及资产管理等。高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视野及深厚的本地市场知识。现时高力国际在全球拥有超过11,000名专业人才和丰富的物业及客户数据库。这一切均让我们能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高成本效益的房地产服务。高力国际的客户来自不同行业及类型，包括跨国企业、金融机构及政府部门等，全均受惠于高力国际独到的全球观点及对本地市场的充分了解。高力国际在中国从 1989 年开始，高力国际一直立于中国房地产业的最前线，先后在北京、上海、广州、成都、南京及杭州设立分公司，同时亦有超过 40 个驻场办事处。高力国际市场领先的品牌形象，尽显我们具备国际化的业务覆盖网络和专业的
26、服务。这是因为我们拥有最富经验的物业顾问团队、创新的市场推广概念、最专业的营销和管理技能，在国内房地产市场内无人匹敌。无论是跨国企业、本地公司或是任何类型的机构，高力国际皆可以为其在中国提供全方位及无分地域界限的专业物业服务。现今，中国已成为全球最大的经济实体之一，高力国际更加关注客户在中国房地产市场的需求，并充分运用本地资源，努力为客户提供最优秀的物业服务方案。服务过的项目：中泰国际广场、天河城广场、粤海天河城大厦、金悦东山国际公寓5第一太平戴维斯Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。 公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、
27、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。 公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。成功案例：广州捷泰广场 捷泰广场定位为甲级写字楼，开发商为广州捷泰房地产开发有限公司。第一太平戴维斯公司负责该楼的物业管理。 策略：捷泰广场由国际知名之专业管理公司第一太平戴维斯提供管理，以丰富经验配合全电脑化24小时自动监控系统，监察大厦保安、消防、通讯、照明及一切运作，确保每一用户提供完善及高效率之管理服务，令物业更
28、超保值。 业绩通过良好的管理及市场策略，现有很多国际知名之公司进驻捷泰广场，例如：爱立信、友邦保险、BP石油，汇丰银行，戴尔等。与1997年比较，捷泰广场之租金上升了50。此外，捷泰广场还于2000年获得了“广东省物业管理优秀示范大厦”称号。 6仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。 仲量联行2007年全球业务收入约27亿美元，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾
29、12亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。 仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过16,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。服务
30、过的项目：合景泰富汇峰国际公寓7广州富力丽思卡尔顿广州富力丽思卡尔顿酒店项目为一栋160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。酒店的南侧隔广州新博物馆而望珠江，西北侧是将来广州的地标，400多米高的双子塔。建筑设计用现代的手法诠释了经典的比例，富有时代感又不失丽思卡尔顿的典雅风格。 丽思卡尔顿，是万豪酒店集团的全资子公司，是万豪集团最高端的的酒店品牌，从19世纪创建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。 广州富力丽思卡尔顿酒店，位于广州珠江新城核心区J2-7地块，建筑面积约7千平方米，建筑主体为一栋160米高的塔楼，分为酒店
31、客房和服务式公寓两部分，群楼部分为酒店的休闲娱乐空间。建筑位于广州新博物馆的北侧，俯视珠江海心沙。 广州富力丽思卡尔顿酒店的设计团队是世界级的精选，建筑设计为美国WATG事务所，室内设计为美国HBA事务所，机电设计为美国PB机电公司，以及其他多个世界知名的设计咨询公司。精选的团队在富力集团领导下必然为世界呈现又一典范建筑。第六部分 部分酒店式公寓装修效果图时代YOU公寓装修参考 1、外立面、2、客厅3、卧室4、浴室锦源国际公寓装修参考丽思卡尔顿装修参考汇峰国际公寓装修参考 住宅地产营销中心 市场调研部 2008年7月14日常州“broadway不夜城”招商手册设计稿设计要求：26*28CM纸张
32、要求：220KG，铜板纸封面设计：背景：红色企业LOGObroadway不夜城“东方拉斯维加斯”P1：broadway不夜城概况描述：背景：鲜红、彩色 底图：不夜城效果图“broadway不夜城”由broadway集团投资组建，以强大的网络会员为消费主体，是集各国风情演艺、特色酒吧、KTV、洗浴桑拿、豪华客房、健身为一体的大型休闲娱乐场所，首期营业面积18000M2，总投资逾2个亿，这是一座为成功人士精心打造的富丽堂皇、体味人生和尊贵的高档休闲娱乐城堡。P2：“常州broadway不夜城”项目概念描述背景：红黄相间底图：激情娱乐效果图文字内容：这里是一个国际级的娱乐摩尔；这里演绎着财富倍增的奇
33、迹；这里倡导的是一种兼容的娱乐文化；这里创造的是一种可持续繁荣的经营模式；这里最大限度的满足现代都市人追求刺激、满足情感、体验个性的消费需求；P3：项目介绍及功能分区底色：金色配图：高档独特的娱乐空间效果图“常州broadway不夜城”为目前江苏规模最大的娱乐城项目，是集娱乐、休闲、客房为一体的“一站式”综合性娱乐项目。其主要功能分区为：一层：来自世界各地的激情四溢的演艺吧、大型高档休闲娱乐中心；二层：金壁辉煌的高档KTV包厢、乐趣无穷的游艺；三层：风格独特、极具魅力的个性酒吧、咖啡，随时休憩的豪华套房。P4：演艺场景描述：背景：紫色底图：演艺效果图疯狂感动，激情碰撞！夜暮下“不夜城”星星点点
34、的荧色光芒好像远古繁星，散发宫殿的神秘和尊贵，广角式舞台使观众亲蜜接触、激情互动，阿丽娜美女神像虔诚保佑你自由自在，程控灯光渲染五彩缤纷，音响师为你营造如梦如幻，文艺表演因有你欢呼更精彩。来吧！品着美酒欣赏我们自已的综艺大观！此情此景，精致人生。当美妙的透明液体流入喉管，张扬或者低调，特立或者哗众，在此时，你完全可以自己做主了。Be yourself，放纵内心最深的欲望，趁着音乐，趁着色彩，随着动感如梦如痴！六根琴弦之间，黑白色键盘之中，音乐让人迷恋，歌声更叫人欲醉。质朴的音乐和黑暗中闪烁的绚丽色彩是“不夜城”的原汁原味！“靓丽”组合，震憾的劲舞，优雅的民族舞，抒情的歌伴舞，还特邀了俄罗斯、印
35、度、泰国等外籍著名舞蹈表演团，热情奔放精彩的演出领略异域风情让你不虚此行。来吧！一定让您从听觉到视觉感受耳目一新！精彩的舞蹈表演、缤纷的流行彩秀、令您赏心悦目、乐而忘返。每一位客人都能自得其乐，不由自主地融入其中。如果你喜欢看靓女的，这里每晚都美女如云，欢呼雀跃，楚楚动人，与舞台才艺品位融合得淋漓尽致！台上忘我全神投入，才艺观众纷纷激情上场伴随，精彩的表演，鲜活的世界，激情！是最好的理由，最佳的色彩，最美的放纵！看台居高临下热闹场景一览无余，身虽不在其中，心早已随火爆的音乐与台下的人群共舞了。做一个热闹的旁观者，多一道风景,乐趣也是无穷！台上精彩之极的表演，台下观众亦随着迷幻灯光劲爆音乐大喊大
36、叫，令你不觉中已经手舞足蹈，感染,陶醉,敲起来！P5: 特色酒吧描述：背景：绚丽黑白相间配图：特色酒吧效果图 尊贵的法式红酒吧、活力四射的美式动吧、散发着郁金香芬芳的荷兰风格酒吧、热情奔放的西班牙酒吧、富有浓厚文化气息的爱尔兰酒吧、恬静安逸的英式蓝调吧、可以吃露天烧烤的拉美风格酒吧不久后，这些具有各国浓郁风情的酒吧都可以在“不夜城”找到，这里将被打造一个大型的集世界各国风情酒吧的酒吧广场，有众多的主题酒吧和特色酒吧：拥有自酿啤酒系统的德式吧、有巴西女郎热舞的拉美吧、爵士乐飘扬的英式蓝调吧以及各类演艺吧，正在洽谈合作的美国NEWYORK酒吧一家慢摇吧。格林威治酒吧（英国风格酒吧）格林威治是英国著
37、名旅游胜地，因英皇天文台而闻名于世，是时间和坐标的启点。在这里，您可尽情领略英国的传统和绅士文化。芭堤亚酒吧（泰国风格酒吧）以泰国旅游胜芭堤亚命名的酒吧，在神秘佛国的熏陶下，感受金碧辉煌的浪漫；迷人的热带风情，美丽更诱惑人。酒吧饰以神话传说，人妖图，斗鸡毛面具等。樱花酒吧（日本风格酒吧）以樱花命名的日式酒吧。被日本奉为最神圣、最文明、最能代表日本人民情感的国花。每年4、5月份樱花盛开的季节，这里就变得更加美丽、浪漫。香榭丽舍酒吧（法国风格酒吧）香榭丽舍，时尚与浪漫的代名词。在这里，可以尽情领略时尚与前卫、品味法兰西风情与世界文化的交融韵味。圣彼得堡酒吧（俄国风格酒吧）历尽沧桑的圣彼得堡，风格炯
38、异的俄罗斯酒吧，在这里浓缩成了您思绪的长长舞台。在那伏特加的折射之中，透过那迷离的时空，似乎看到了列宁1918法兰克福酒吧（德国风格酒吧）置身于以德国名城命名的酒吧，感受日耳曼的严谨和奔放，杯盘碗盏间，畅想足球和啤酒。P6：其他功能描述：背景：紫色配图：KTV效果图“不夜城KTV”：集中最新尖端的科技合成视听器材，三声道立体音响，采用最新的音效材料，优质美化人声，达到最佳演唱效果。全新的触摸式DVD电脑点歌系统，最迅速的歌曲播放速度，给人一触即发的感觉，播放金曲集通俗、流行、影视、戏曲为一体，另设台、粤、日、韩、英文歌曲，供客人随意点唱。专业的音响技师保证每个包厢的每天的最佳音唱效果。“不夜城
39、水疗会所”：拥有全国独创整玉堆砌雕琢而成的“龙潭浴”，当您浸泡在热水中时，可以让您忘却烦忧如果您想休憩，我们提供的免费书吧、上网、健身、电影、香烟、柠檬水、棋牌包间等，可以让您尽享天伦之乐如果您是商务宴请或关系沟通，将会让您的被请者倍感尊贵，进而让您洽谈成功。而我们所特设的客户经理，就是您商务宴请时的个人秘书，为您提供贴心服务、替您规划消费安排，让您的花费用物超所值。“不夜城瑜伽馆”：瑜伽馆环境古朴、雅致、宁静、自然，满足您的多种需要： 1、热瑜伽（HOT YOGA）；2、节奏瑜伽（KYYOGA）；3、八支分法瑜伽（ASTANGA）；4、哈达瑜伽（HATHA）。“不夜城豪华套房和豪华标准间”：
40、有欧式套房和尼泊尔宫廷套房组成。设施豪华，布局合理，专为精英人士提供。P7：“常州broadway不夜城”可持续经营战略底色：金色、红色底图：人气旺盛的经营场景图“美国broadway娱乐管理公司”为国际顶级娱乐品牌，拥有全球娱乐资源和独特的经营模式，其战略经营优势为：一、“broadway娱乐联盟”的资源整合优势；该组织集聚专业媒介、娱乐人才、经营管理公司、创新节目、娱乐业经营者及投资人、人才培训机构等综合资源；二、取得政府借力优势；享受政府税费大幅减免及政策扶持；三、整合旅游、娱乐消费资源优势；与当地旅游部门的长期合作将保障稳定的消费客源；四、地方媒体的强势支持； 与当地卫视的紧密合作、整
41、合营销，将使broadway品牌在当地得以迅速推广；五、国际特色演艺节目的顺势嫁接，迅速形成行业同比竞争优势；六、“一站式”综合服务优势； 享受餐饮、休闲、娱乐、住宿全方位、多元化服务；七、经营内容“新、奇、特”； 把握独特性，差异化的项目引入原则，使每项经营内容均产生无可比的核心竞争力。P8：招商政策底色：金色配图：纯文字设计1、 享受同比更具竞争优势的租金价格；（详见副表）2、 租赁合同期限五年，租价逐年递增，细则详见合同；3、 租金为一年一付制，同时交纳半年租金为押金；4、 享受第一年营业税减免，第二、三减半收取政策；5、 享受工商管理费减免二年政策；6、 享受“broadway娱乐联盟
42、”下辖媒介的免费统一宣传；7、 试营业期间，享受免管理费；8、 享受三个月装修期；9、 如异地客户，其子女在常州享受本地居民子女同等教育待遇；10、 享受“broadway娱乐联盟”的免费资源配置；11、 合同期限内，保证每年95%的开张率。P9：客源基础 （底色：蓝色）配图：人头传动的场景图究竟有多少人会来“常州broadway不夜城”消费，他们的消费能力和层次又如何？如何保证经营者的可持续盈利？这将是本项目市场价值和经营前景的基础。1、 常州地区人口数为370万，2004年常州人均消费支出达9878元，位列江苏全省第一。与常州接壤的江阴市总人口116万，为全国首富县，也将是“常州broad
43、way不夜城”的重要消费客源；2、 2004年常州餐饮、休闲业零售额比上一年增长40.4%，并一直保持着这一强劲的发展势头；3、 随着常州老城区中大规模的工厂和居民区拆迁，新北区成为常州的高档住宅项目密集区域，“broadway不夜城”周边已建成和基本建成的大型居住社区有10多个，其中大部分为高层次的消费群体；4、 新北区是常州最大规模的新兴企业集群区，各种企业数量达到10680个，直接与常州新北区接壤的江阴璜土镇有大型企业450个，这些企业中的白领阶层、蓝领阶层、投资阶层的收入和素质普遍较高；5、 新长江自由贸易中心、月星家居市场、常州汽车交易市场是新北区的规模化企业，其覆盖面不仅涉及常州地
44、区和江阴市，还波及太湖流域和跨越长江，吸引大量的顾客资源；6、 “十一五”期间，常州市委、市政府准备投入700亿巨资，打造常州现代服务业，大力发展休闲度假旅游；7、 2004年常州接待国内游客1000万人次，接待海外游客近20万人次，完成旅游收入100亿元，其中“中华恐龙园”和“江苏常州园博园”，每年吸引外地旅游者超过100万人次，常州国际展览中心，每年一届的中国国际中小企业商品博览会，吸引20万人次的参观者；8、 2004年常州财政收入136亿元，社会存款余额1100亿元；9、 2004年常州全市私营企业37966户，并以每年22%的速度递增；个体工商户99490户，并以每年20%的速度增长
45、。P10：经营收益分析底色：金色配图：纯文字以建筑面积1000M2，30个包厢配置的高档KTV为例分析：投入： 房租：2元/ M2/天*1000 M2*365天=73万 装修（含设备购置）：300万 前期流动资金：12万 投入资金总计：300万+73万+18万=391万收益： 按所有包厢每天上座率60%预估； 按每个包厢消费额2000元预估； 按净利润70%预估。每天净利润：2000*30*60%*70%=25200元月收益纯利：25200*30=75.6万收回成本期限：391万75.6万/月=5个月P11： 项目平面图及经济技术指标、区块分布图。（共三页）P12：“常州broadway不夜城”投资商介绍底色：综红配图：公司所操作项目效果图“常州broadway不夜城”隶属broadway集团，是美国broadway国际发展公司旗下的中国公司。broadway集团是