《中华园项目可行性研究分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中华园项目可行性研究分析报告.doc（13页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、XX置业有限公司中华园项目可行性研究分析报告1 项目概况：1.1项目名称：XX置业公司南部县“中华园”项目。1.2项目地点：四川省南部县县城新区。1.3项目性质：商业、居住出让用地。1.4项目用地指标：占地面积：85.7亩；容积率4.5；绿地率：35%；建筑密度：26%；总建筑面积:约29.5万平方米，其中住宅23万平方米，商业3万平方米，地下停车库：3.5万平方米； 总投资约63964.8万元。 2 建设单位概况：四川XX置业有限公司,成立于2010年10月11日,公司地址位于成都市武侯区浆洗街1号8楼8号,注册资金800万元, 公司经营范围包括房地产开发经营；物业管理；水利水电工程施工；桥
2、梁工程施工；园林绿化工程施工；消防设施工程施工；（以上范围国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的除外，涉及资质的凭资质证经营。）3可行性研究报告编制的主要依据：3.1南部县国民经济“十二五”规划发展纲要。3.2南部县整体规划修编方案。3.3南部县城新区规划方案。3.4县计划与发展局相关文件。3.5 2004年9月30日，四川省人民政府（川府函2004228号）同意南部县人民政府机关办公驻地由南隆镇文庙街8号迁至该镇金葫路8号4可行性研究报告的编制原则：4.1符合城市总体规划的要求。4.2 立足实用，注重经济，布局合理，环境优美。4.3力求节约用地，合理确定建筑密度。4.4符合国家有关的法律
3、、法规和规范的要求。5 项目用地环境分析：5.1区域地理环境：四川省南部县位于四川盆地东北部，嘉陵江中游。全县幅员面积2311.36平方公里，折合土地约335.14平方公里。其中县城面积16余平方公里，耕地面积54602公顷。该县地跨北纬31度4分-31度30分，东经105度 27分-106度24分。县境东邻南部、蓬安，西连盐亭、梓潼，南界顺庆、西充，北达剑阁、阆中,距成都300公里。县境内丘陵起伏,其地势西北高、东南低，东西分布着大巴山余脉和剑门山余脉。地貌多以低山丘陵为主，平均海拔高度400-600米。主要河流嘉陵江由正北向东南贯穿境内，流长78公里；其支流西河由西北流向东南，流长202公
4、里。5.2宗地位置：东至南部县体育馆、五星级大酒店，西至300亩，北与县新政中心相距300米，项目两侧有两条市政景观达到与县行政中心相连，该景观大道也是县政府2011年投资建设的市政重大项目之一。5.3地质地貌：该地块位于南部县市政新区，属于嘉陵江冲积平原区，地势平坦，地方建筑材料沙卵石资源丰富，建筑成本低廉。5.4土地规划用途:居住与商业综合用地，容积率4.5，层高18F26F，建筑密度小于30%，绿地率大于30%。5.6交通状况：县境东界南部、蓬安，南接顺庆、西充，西连盐亭、梓潼，北邻剑阁、阆中。县城地处国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地
5、连线呈等边三角形；即将动工的兰(兰州)渝(重庆)铁路在此建有中型客(货)运站。共178.05公里穿越其境，县道207.14公里和乡道600公里密布全县，村道2300余公里延伸到千家万户，17条出境公路与相邻县、市、区相通；境内大河小溪纵横交错，嘉陵江纵贯县城106公里，北通川北门户广元，南下西南重镇重庆，西河环绕县内213公里汇入嘉陵江，南部历来被视为四川的“北道孔衢，东西要害”，是川北地区交通枢扭和物资集散地。5.7市政配套:5.7.1购物场所：以本项目为中心，建设有大型百货、中高档服装专卖店、精品店、餐饮、保健、茶艺等，是南部的品牌汇聚之地。5.7.2文化教育：项目周边南部中学、南部二中、
6、小学等。本项目位于南部县体育馆西侧，是全县的体育运动中心所在地。5.7.3医疗环境：县疾病控制中心、县人民医院、县中医院在该项目2000米范围内，加上周边的诊所、药房等,就近就医比较方便。5.7.4金融中心：本项目周边1公里内开设有县信用社、农业银行、农业银行等金融网点,实施上门星级金融服务。5.7.5餐饮娱乐场所：本项目临体育馆区域将引进大型餐饮名店特别是品牌绿色火锅、特色中餐、法式面包房、酒吧、KTV歌城作为整个城市的中档消费的支撑点。 5.7.6休闲场所：南部县山川秀丽，名胜众多。如四川十大立佛之一的北宋禹迹山大佛、杜甫题咏的晓霞观、元代古刹李封观、皇娘坟、陈氏三状元故里等古迹和有“西南
7、第一湖”之誉的升钟水库、红岩子风景区等自然人文景观早己蜚声省内外，吸引着大量游客前来观光、旅游。本项目靠近300亩市政公园，26%大型园林社区，三条直通政府大楼、政府中央公园的景观大道，将成为该项目主要景观地带和休闲场所，是南部县城独一无二的景观社区。 5.7.7能源：县森林覆盖率为413，嘉陵江流经境内78公里，水能蕴藏量28万千瓦，装机9万千瓦的红岩子电站并入国网发电。6区域市场现状及发展趋势分析:6.1、宏观经济运行状况：6.1.1土地政策：所有房地产开发用地必须用招标、挂牌、拍卖的形式进行，土地价格节节攀升，临近地块最高价格已经突破350万元/亩。6.1.2金融政策：个人住房按揭贷款政
8、策、抵押贷款、房屋公积金贷款等多项金融政策极大地推动了当地房地产消费。6.1.3房地产政策：多层商住房需主体完工后方可颁发商品房，增大了前期投入，以及国八条国六条等政策，使实力不足的开发商被淘汰，但从另外一方面来说，本项目的中小户型房屋的开发正是顺应于政府的新房产政策。6.1.4税收政策：房地产业现行税收需开发商交纳的主要有不动产销售税及附加税5.5%、购买土地的契税4%及增值税、土地使用税、企业所得税等税种；需购买人交纳的主要有房屋销售契税2-4%，房产税1.2%等税收。6.1.5县域经济状况：南部是四川省27个扩权强县之一，享有经济管理相对独立的权限等政策，减少了管理层次、提高行政效率，为
9、其发展带来了更多的自主权。近几年内，全县GDP总值位居全市第二，增长速度第一，经济发展保持强劲势头。南部县在西部经济百强县中排名64位。农业基础较好，工业经济整体实力较强。先后被列为国家初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县，选育的脆香甜柚被评为国优果品。基本形成能源、化工、食品、机械、丝棉纺织、建筑建材等六大支柱行业，水泵、汽车配件、铝塑管材、丝绸、啤酒、炸药等名优产品畅销国内外。6.2项目所在地市场概况:6.2.1人口状况: 南部县隶属四川省南充市，总人口126万。县城按照中等城市进行规划和建设，现有常住人口17万、建成区156平方
10、公里，是南充市第一个省级卫生城市、市级文明城市，全县人民正在努力打造四川丘陵地区经济强县。随着人口的逐渐增加，该镇在南部县的政治、经济、金融、文化中心的地位将进一步增强。在近年来内将有更大的房屋需求量，正是房地产开发企业迅猛发展壮大的最佳时机。县域人口规划：2010年总人口133.88万，城镇人口33.47万人，城镇化水平25%；2015年总人口138.16万，城镇人口40.06万人，城镇化水平29%；2025年总人口147.67万，城镇人口70万人，城镇化水平45%；城市规模及规划年限近期：2010年城市人口达到22万人，用地规模为22.5平方公里；中期：2015年城市人口达到28万人，用地
11、规模为29.0平方公里；远期：2025年城市人口达到38万人，用地规模为45.3平方公里；6.2.2消费习惯分析:平均工资水平与消费水平：当地居民的年平均工资在30000元/年左右，所以在6-10万元的房屋是当地的主力消费潮流。单套房屋总价款一般应在30-50万元之间，首付款在20万元左右。家庭人口规模与住宅消费：一般为4-5口，所以要求至少3个卧室的住宅；但是随着住宅单价的提高，总支付能力的增长幅度小，所以同样是3房的住宅，单套房屋面积变小。一般在80-110平方米之间；7、南部城市规划发展状况：7.1城市发展方向：北延、西拓、南进、东补 北延向北延伸至五面山脚下，濠口村和江东岸的长滩河一线
12、，与红岩子风景区的满福坝景区内的农民新村及旅游服务设施相呼应，交融发展。 西拓因兰渝铁路和高速公路均在县城西端由北至南通过，加之西向用地情况良好，无不良地质灾害，地势较平坦，故此区有很强的吸引力。将兰渝铁路“97规划”中的位置向西移至金星镇大刀山后梁家湾黑石崖一线，以拓出大片可建设用地。在此重点发展公共设施和居住。 南进将唐巴公路向南移，大幅度向南进军至枣儿。在此重点发展工业。东补河东镇在原基础上适当扩充，东至河东收费站，北达长滩河北侧，此区主要进行自身完善。7.2、形态布局结构：“一轴、两片、三心、四区”的功能结构。一轴：嘉陵江生态轴两片：主城片区和新城片区三心：城市新区中心、老城传统商业中
13、心和体育文化组团中心四区：2个工业产业区、一个仓储区、一个风景区。8 项目定位: 8.1市场定位：依托300亩市政公园，在住宅方面打造南部县唯一高起点、景观品质生活社区，打造南部品质生活的名片。为此，我们在注重房屋品质打造的同时，更加注重生活方式的塑造和环境独特风格的追求。在商铺方面，打造出南部县城独具休闲风情的集休闲、购物酒店、餐饮于一体的城市综合体商业。由于项目规模在北部新区是最大的，所以在市场定位上，把该项目定位为市场领跑者的位置，要求项目的规划设计理念先进，布局合理。8.2建筑风格及户型定位:采用中华合围式庭院建筑组团理念，打造具有时尚都市的生活方式，沿街综合楼1-2层为商铺，房屋面积
14、在50-1000平方米内。以上各层为高层住宅，房屋建筑面积为80-110平方米之间。9项目优势分析:9.1地段优势稀有性：公园居家，景观之中。南部县城唯一的也是最大的公园、体育馆所在地，必将为本项目带来当地最鼎盛的人气和商机，城市地标，无可比拟的投资所在地。9.2交通优势-流通性：四面临街，吸引八方来客，使商气互通，人气互动。9.3经营优势-统一性:统一规划、统一招商、统一宣传、统一管理，50年财富永动机，保障市场的长期稳定繁荣。9.4商业优势-商业人性化,购物休闲化：集购物、休闲、娱乐、金融、会展、市政集会等多元功能于一体的大型休闲购物中心，将开启当地商业发展的新篇章，标志当地商业经济发展登
15、上新台阶。9.5升值优势-成长性：凡是政府所在地，均是财富增长最快的地方，加上位于公园旁边，强大的人气支撑，引发强有力的增值势头。9.6规划优势-时尚、优雅：以优雅的现代高层建筑风格，为人们开辟轻松的休闲天地，营造得天独厚的风水宝地。9.7户型优势：错层设计，功能分区明显，客厅宽大，豪华气派。9.8景观优势：3重景观，园林家园，品质生活。10 经济效益预测：10.1用地指标：用地面积：85.7亩;建筑密度：26%;容积率：4.5建筑层高：沿街综合楼18层、26层；建筑面积：295000m2 , 其中：门市：30000m2；车库：35000m2；住宅：230000m2。 10.2资金筹措:注册资
16、本金:800万元,为股东现金投入。项目土地出让金12000万元为股东现金投入。 10.3投资概算：10.3.1土地成本：85.7亩270万元/亩=23139万元10.3.2土地购买税收及规费：23139万元7%=1619万元10.3.3建安成本：260000m21400元/m2=36400万元10.3.4设计费：260000m210元/m2=260万元10.3.5水电增容、变压器：260000m220元/m2=520万元10.3.6绿化/硬化工程：85.7亩666.6770%100元/m2=400万元10.3.7人防、消费费用: 260000m220元/m2=520万元10.3.8化粪池：21
17、0000元/m2=20万元10.3.9环保建设费：260000m24元/m2=10.4万元10.3.10市政配套费：260000m240元/m2=1040万元10.3.11质监费：36400万元1=36.4元投资合计: 63964.8万元10.4投资收益:(以下价格参照目前城北新区市场价格)10.4.1沿街2层门市:15000m27000元/m2=10500万元10.4.2沿街1层楼门市:15000m215000元/m2=22500万元10.4.3住宅230000m23650元/m2=83950万元收益合计: 116950万元10.5销售相关费税收及费用:。10.5.1销售税金：116950万
18、元5.5%=6342.25万元 10.5.2销售费用(工资+广告)51,904,0002.5%=2923.75元10.5.3产权登记费： 10.5.3.1转移登记:116950万元1%=1169.5万元10.5.3.2转让手续费：2600003元/m2=52万元 33000万元2%=660万元10.5.3.3测绘费: 2600001.36元/m2=35.36万元 300002.34元/m2=7.02万元10.5.4 管理费：116950万元1.5%=1754.25万元10.5.5财务费用：土地资金利息: 23139万元50%10%2年=2313.9万元;建筑资金利息: 36400万元25%2年
19、10%2年=3640万元销售相关费税收及费用:17298.03万元。10.6毛利=收益合计-投资合计-费用合计= 116950万元- 63964.8万元-17298.03万元=35687.97万元11 经济效益分析：11.1毛利为=35687.97万元; 11.2投资毛利润率：35687.97万元/63964.8万元=55.79%11.3企业所得税35687.97万元33%=11777.0301万元11.4税后利润=35687.97万元(1-33%)=23910.9399万元11.5投资净利润率=23910.9399万元/63964.8万元=37.38%12、项目结论及建议:从经济效益角度来看，毛利为35687.97万元，投资毛利润率为55.79%，投资净利润率为37.38%，如能进一步节约成本,再加上预期市场行情看涨，该项目的利润将进一步增长，具有较良好的市场前景和经济效益。 从社会效益来看，该项目一来可为政府带来的土地出让、建筑开发费税达6342.25万元；二来在建设过程中为当地解决了大量的就业机会；三来可为城市形象建设做出了一定贡献；四来项目门市面积30000平方米，将创造了1000人的永久就业机会。从以上看来，无论是社会效益，还是经济效益，该项目都是可行的。2011年5月13日13