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1、XX轻纺城项目可行性研究报告XX轻纺城项目可行性报告第一部分：前 言2009年江苏省政府服务行业重点项目之一、由苏州永星房地产有限公司出资建设的中国XX轻纺城座落在南通XX县西场镇海防大道288号。该项目开发的总体思路是：以党的政治路线为指针，以苏中、苏北地区密集的纺织产业带为依托，以“面向全国、走向全球”为目标，以懂管理、会经营、能吃苦的专业班子为运作主体，大胆开拓，与时俱进，做到以实惠的价格建市场，以优良的关系托市场，以优惠的政策推市场，以先进的科技带市场，使中国XX轻纺城早日成为促进苏中、苏北地区乃至华东和华北地区纺织产业发展的领头羊。该项目规划占地2000亩，总投资18亿元，建筑面积2
2、26万平方米。首期投资3.8亿元，经营业主4500户。项目采用国际一流专业市场设计，以纺织原材料集散为主体，下辖现货交易、精品荟萃、物流配送、仓储服务、博览展示、电子商务、科技研发、车站客运、超市酒店、生活配套等十大中心，是我国目前建设规模最大、配套功能最全、科技含量最高、发展潜力最大、成长速度最快的纺织原料集散中心。该项目从规划到建设得到了国家工商总局、中国纺织工业协会和行业主管部门等权威机构的鼎力支持，并得到江苏省、南通市和XX县各级政府的大力帮助，目前已被列为市政府重大建设项目和重点扶持市场。该项目的开发和建设是在国家大力实施沿江、沿海开发战略和以纺织、电子等为主体的产业由南向北梯度转移
3、的大背景下实施的，该项目在整合、集聚长江南北纺织产业带资源的同时，将构筑一个全新的国际贸易“平台”，不仅填补了江北纺织产业带的市场空白，又能直接与东北、华北、华东地区纺织经济融为一体，对促进XX、南通乃至全国现代服务业的发展和纺织产业的升级换代均具有十分重要的意义和战略性影响。第二部分：项目概况及主要经济技术指标一、 项目概况：中国XX轻纺城建设在XX县城东侧，总规划占地面积2000亩，总建筑面积为226万平方米，分四期开发：第一期建设面积50万平方米；第二期建设面积52万平方米；第三期建设面积65万平方米；第四期建设面积约59万平方米。全期采取滚动性开发，筹划开发时间正常性为68年时间，因其
4、它原因制约至迟不超过8-10年。力争一年内走出江苏、走向全国，三年内走向国际，八年内自由成长。三、主要经济技术指标全期经济技术指标：111座商铺区计860000平方米；258幢经营业主区计215760万平方米、层高层（在综合经营层上建设的住宅区）；358幢住宅楼下层综合经营商业房计：180960平方米;4市场管理综合配套房层计：25870平方米；590000平方米仓储；6仓储运输物流园计：53000平方米;7、15层主辅助楼四星级宾馆及演示厅计：18585平方米；8、20层各级驻城机构办公大楼：35800平方米；9、28层轻纺产业大厦计：38700平方米；10、省二级汽车站用房计：17500平
5、方米及时21000平方米的停车泊位；11、大型超市中心-4层计：20000平方米；12、双向四车道全期计：330300平方米；13、市场内全期停车场计：135000平方米；14、市场内全期人行道两侧绿化（香樟、桂花树）全长城51.86公里;15、市场内全期人行道两侧绿化（香樟、桂花树）全长51.86公里;16、市场内照明路灯全期全长51.86公里(中间道路绿化隔离带内安装)2074个燕鸟式路灯;17、市场内区域电缆各线路走向计：465300平方米；18、市场内各区域上下水管网；19、市场内区域消防设施配套；20、市场内区域污水设施配套。总规划用地1333332平方米 总建筑面积 2260000
6、平方米 总营业用房8448 套 一期经济技术指标：1、A、B区商铺营业大厦233447平方米（包括营业通道在内）。2、住宅楼上四层幢12幢每幢32套384套116.25/套44640平方米。3、住宅楼下二层综合性商业房12幢3120/幢37440。4、15层主辅楼四星宾馆及演示厅局级18585平方米。5、大型超市20000平方米。6、市场管理综合性配套房25870平方米。7、仓储12幢35027平方米。8、仓储运输物流园首期配套房25000平方米。出证土地指标429亩（分两次落实），280749.76平方米总建筑面积 500000平方米 总营业用房1536 套 第三部分：项目优势分析一、区位优
7、势： 中国XX轻纺城位于中国最具发展潜力的城市南通XX。目前，整个长江以北地区一级纺织类专业市场几乎呈空白状态，以致在南通周边地区以及鲁南、安徽等地许多纺织服装企业和经销代理商只得长途跋涉到苏南、上海、浙江、广东等专业市场购买原料和销售产品，消耗了大量的人力、物力和财力，使该地区纺织企业的物流成本居高不下。中国XX轻纺城建成后将依托市场所在地发达的高速公路网、密集的铁路干线和近在咫尺的火车站、机场、港口等交通物流优势，大大降低周边地区和鲁南、华北地区纺织企业的物流成本，并成为该地区纺织产业走向全国和国际市场的平台。实质上也即对现有的长江以南纺织专业市场形成有效的“截流”，这一“截流”效应，就足
8、以满足本案两期的需求。一、 交通优势：XX县地处于长江三角洲，东临黄海、南望长江、西通扬泰、北接盐阜，通扬、通榆运河畅通其间，204、328国道贯穿全境，新长、宁启铁路在此交汇，沿海、扬启高速公路在此链接，南通机场、洋口港与此毗邻。正在建设中的XX大桥将于2007年通车，使得本项目完全融入上海1.5小时经济圈。国家级深水港洋口港，距离本市场仅38公里，将成为本市场与国际市场连接的最佳通道。二、 产业优势：一百多年来，南通地区的纺织工业闻名全国，蓝印花布、家纺、茧丝绸早已列入我国轻纺基地的行列。南通地区有着近2万家的纺织企业。纺织业同样是XX的支柱产业，全县共有纺织企业近3000家，2005年全
9、县工农业生产销售总额450亿元，其中纺织业独占350亿元，占全县总值的75左右。强大而密集的支柱型产业的支撑，为XX轻纺城的发展奠定了雄厚的产业基础。三、 规模优势：XX轻纺城总规模达到226万平方米，是目前现有和在建专业纺织市场中最大的项目。大体量设计产生规模效应，无论是行业影响力还是市场覆盖面都将是行业内首屈一指的；并由此促进交易成本的降低，这些都是现有周边纺织品市场和国内现有的纺织专业市场所难以比拟的。四、 产品优势：本项目每套商铺建筑面积约在101.39（一楼约43.45平方米，二、三楼约28.97平方米）至130.31平方米（一楼43.45平方米，二、三楼43、43平方米）之间，面积
10、相对比其它竞争项目商铺面积更为经济合理。特别是目前苏南和浙江的老市场，虽然目前比较兴旺，但实际上许多配套功能已远远不能适应市场的需要，而且房租昂贵，每平方米年租金达万元之多。而XX轻纺城将按未来十年不落后的配置标准进行规划建筑，并以较低的投资缔造一个带有垄断性质的超级平台。五、 价格优势：中国XX轻纺城采取较低的价格销售政策，目前2400元/平方米的均价利润微薄。市场把赢利重点放在后期市场管理费用的长期收益上。与许多同类市场相比，商铺价格只有其他市场的1/3，这大大降低了投资者和经营户的入驻门坎。加上其它配套优惠政策，将经营户和投资者风险降到几乎为零，使他们无任何后顾之忧。六、 政策优势：中国
11、XX轻纺城得到了各级政府的全力支持。江苏省正在实行“沿江开发和沿海发展战略”， 如此大规模高起点的XX轻纺城无疑成南通市政府和XX县政府呼应和实施该战略的重点项目。根据江苏省2006年政府扶持项目海政办发（2008）第8号，地方政府将给予中国XX轻纺城最大的政策扶持，按经营者缴纳税费留成部分的一定比例给予奖励。奖励比例是：第一年100%，第二年100%，第三年100%，第四年50%、第五年50%。国家法定税收以外的其它费用实行费用包干扎口征收。这些实惠的扶持政策，可以确认本市场在未来的十年内有足够的发展崛起能力。第四部分：项目运作方案及运作策略一、 项目的资金安排和利润目标近年之内将注入资金人
12、民币3亿元，中途不抽资。目前已经注入2亿元。另外已实现销售收入12000万元。计划10年收回成本。二、 一年走出江苏，三年走向国际，八年快速发展计划为了确保这四期项目运作成功，采取以下的总体操作计划：1、第一期建设规模50万，此阶段注意控制房地产开发利润放在较低水平，做到求功积德不图利，立足于市场兴旺后的长期回报和巨额利润。 2、 第二期建设规模52万。要求规模上档次、提高成功率。在进一步发展华东地区客户群的同时，走向华北、东北地区并逐步走向国际平台，让国际相同和相关产业认知并进而认同XX轻纺城在国际上作为一个行业原料产区领头羊的地位。3、 第三期建设规模65万。以最优惠的政策、最完善配套服务
13、，以高科技的纺织产业带和权威的信息发布中心，以行业中举足轻重的位置引进周边、国内和国际的名牌企业。同时进行包装，力争公司股票在海外上市。4、 第四期建设规模59万。进一步完善升级市场配套十大服务中心，强化功能，提升地位，带动巩固和升级周边地区的产业发展，作为处于沿海地区南北枢纽位置的专业市场，促进和带动全国纺织产业的发展，进一步提升中国纺织产业在全球经济中的地位。三、 项目定位和客源定位：1、市场定位：中国XX轻纺城项目定位是“全球最大的纺织品原料交易专业批发市场”。其市场主要份额为长江以北地区纺织产业带和长江两岸以XX为中心的纺织产业带，本市场的形成和发展必将促进本区域乃至全国相关产业的全面
14、升级换代，进而在中国纺织业与国际采购商之间搭建一座全新的商贸平台。2、客源定位：（1）海内外主要纺织粗加工原料及坯布、服装生产基地相关企业和代理经销商；（2）已经成型的轻纺市场经营户及生产企业；（3）本地经营户、有实力纺织生产企业、经销商；四、 市场的功能配置：1、产品交易中心： 营业房打破传统的“掼地摊、鸽子笼、马蜂窝”的格局，整个市场布局采用大、小天井贯穿交易区的开放式设计，底层次（三层）设计，可做产品交易亦可做商务办公，在同类市场中遥遥领先。 2、物流配送中心： 建立以泛长三角地区为主，覆盖全国及全球的物流服务网络。可以为广大客户提供报关、商检、国际货运/海运、国际货物代理等一系列相关业
15、务服务. 3、仓储服务中心： 24小时的全天候专业服务，大面积的仓储，优质的加工、包装及人工服务，全力做好广大客户坚实的“后方根据地”。 4、博览展示中心： 轻纺城内设有三座大型展览馆，用以帮助广大客户交流行业信息，推广品牌，拓展销售管道等，同时也为本市场与国际采购商之间搭建交流平台。 5、电子商务中心： 海关、税务、电信、银行等单位进驻，提供一条龙流水线式电子商务配套服务。 6、科技研发中心： 15层的大型产品研发中心，将汇聚国内外最新科研成果，汇集众多行业顶尖人才，为国内外纺织企业提供最新的信息交流平台。 7、车站客运中心： 设有国家二级车站，与全国公路交通系统联网。并有通往全国各地的班车
16、。 8、休闲购物中心： 四星级酒店二座，五星级酒店一座，集商务、办公、旅游观光等多功能于一体，可为国内外客户提供进行商务洽谈和信息发布、举办纺织产业论坛、举行各类大型会议、讲座和时装影视表演等各种商务活动的服务。 9、生活配套中心： 项目建设配套商住楼，构建花园式住宅小区； 同时配套建设2万平米的四层大型超市一座，完全解决市场业主餐饮、娱乐等一系列生活需要。 10、纺织产业中心： XX轻纺城紧邻政府规划的纺织工业园，规模效应加协同效应，汇聚大江南北五洲四海商旅财富。 与此同时，市场内设立公安、工商、税务、金融、海关、检测、通讯、传媒等一应俱全的办事机构以及行业指导机构和市场发展机构，为广大业主
17、和商界人事提供全方位、一站式、高效率的服务。第五部分： 首期建设进度、招商状况中国XX轻纺城自落户以来，已经投入建设资金近2亿元。A区可售商铺768套中已售出540套，回笼资金1.28亿元。B区可售商铺也是768套，因为只完成项目建设三分之一，尚未拿到预售证。公司享有债权3800万元，同时负有债务5900万元。经初步评估，截止目前，中国XX轻纺城拥有净资产约1.2亿元。中国XX轻纺城一期工程包括A、B两个交易区，12幢仓储，12幢商住楼，大型超市、酒店各一座和污水处理中心等。目前，已建成各类经营用房和配套用房23万平方米，包括：A交易区（100000平方米）、B交易区（36000平方米）、商住
18、楼3幢（20000平方米）、配套营业房（16000平方米）、仓储（16000平方米）、泵房及污水处理中心（6000平方米）、大型停车场（15000平方米）等。市场内道路及水电等管网设施将于试营业前全部完工。其他配套设施正在加紧施工。通过采用先外后内、以外促内的招商策略，目前项目先后吸引了上海、苏州、温州、杭州等全国各地以及台湾、香港、澳大利亚等地区和国家客商的广泛加盟。在XX县委县政府及发改委、工商联、纺织板块挂钩部门、各轻纺行业商会领导的关心和支持下，XX轻纺城招商工作本地招商也取得了良好的开端。截至目前，仅XX本县有双弘纺织、联发集团、福兴集团、通源纱线、中山化纤等近百家纺织企业已相继签定
19、入驻市场意向。在他们的带动下，一些外地企业也逐渐对本项目产生浓厚的兴趣。目前上海、苏州、江阴、常熟、柯桥等地纺织企业正闻风而动，打来电话或通过本地业务上的朋友前来商谈入驻事宜。第六部分：开发企业简介 苏州市永星房地产公司是江苏省首家从事专业市场及房地产开发的民营企业，总资产近4亿元，曾成功开发建设过苏州水产城、苏州市长江果品综合批发市场、苏州市农副产品批发市场等多项重大工程项目，有着极为丰富的专业市场建设经验和运作经验。 2005年11月，苏州市人民政府将苏州市长江路水产果蔬批发市场确定为苏州市两个重点批发市场之一，目前市场日均成交量达到800万元以上，使公司开发建设的长江路水产果蔬批发市场迎
20、来新的发展机遇。 2006年10月，公司本着“功在社会，利在民众”的指导思想，在前期多次考察的基础上，经过权威机构和业内专家的充分论证，最终决定出巨资在南通市XX县开发建设“中国XX轻纺城”项目，并成立南通分公司。2006年8月苏州永星房地产公司南通分公司更名为南通永诚房地产有限公司。雄厚的资金实力、丰富的运作经验、一流的人才队伍加上完善的经营机制，为市场的科学化、集约化、国际化发展和市场的兴旺发达打下了坚实的基础。第七部分： 项目评估结论经本可行性研究报告初步分析和论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势及企业整体经营能力、符合社会经济发展和产业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了流通业现代化进程，促进制造业的发展，对产业发挥较强的影响和推动作用，同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，该项目正在实施中，市场形成后，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。“中国XX轻纺城”项目全面建成后,将会成为全球最大的纺织品原料散之地之一，将培育以XX为中心的纺织产业带,增加就业机会,带动XX经济和服务业的发展,成为整个苏中苏北经济发展的动力火车头。因此该项目具有广阔的市场前景。 南通永城房地产有限公司 XX轻纺城有限公司 二OO九年八月十九日