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1、中国运动休闲产品杭州营销展示中心可行性研究报告2007年11月一、项目提出的背景1、民营经济区域性营销总部迁移的发展趋势企业总部迁移现象在二十世纪九十年代就已经出现，随着市场经济的日益完善，企业总部迁移所具有的战略意义为众多企业所意识，因此许多企业纷纷加入到企业总部迁移行列中，形成了一股迁都潮。湖南长沙私营纳税大户远大集团、山东的浪潮集团迁都北京，江苏的春兰集团、深圳的平安保险公司、联想的笔记本研发总部等迁都上海，此外还有全国最大规模的电源生产企业双登集团将管理总部由姜堰迁往南京等。总部迁移的企业规模也存在着差异，早期的迁移企业一般都是大中型企业，而现在很多中小的企业也加入到迁移行列中。以泉州
2、晋江地区民营企业为例，七匹狼集团迁都上海、鸿兴尔克、九牧王等迁都厦门掀起了晋江民营企业总部迁移的热潮，随着这些企业在全国市场占有率的提高及企业上市后扩张的需要，在重点市场区域设立营销总部也成为这些民营企业家首选考虑的战略布局。3民营经济总部迁移的类别企业迁移可分为整体迁移、生产加工基地迁移和营销总部迁移，三种迁移方式对迁入地所具备的资源要素的要求存在着明显的差别，总部迁移相对于前两者来说更注重非常规资源（战略性资源）的需求。所谓非常规资源是指伴随着知识经济的到来而培育、开发和利用的非自然资源，如人才、信息、技术、销售网络等。企业总部担负着整个企业的管理、决策、投资、研发等功能，它具有知识密集性
3、、高价值增长性和技术密集性等特点。企业总部对资源需求存在的特点反映到企业对总部空间设置上，明显表现出向经济发达、地理位置独特的城市集中，如北京、上海、广州、深圳、杭州等。4福建晋江运动品牌区域营销总部迁移的优势据企业迁都动机调查的显示，需求市场空间、需求国际化经营平台、企业发展需要的高层次人才排在迁都动机的前三位，反映了企业对迁入地的资源要求。企业会根据不同地区的资源状况设置不同的职能单元，以期获得最大的价值。企业区域营销总部的迁移正是考虑到企业区域营销总部和生产加工基地对资源要求存在较大差距，打破企业组织空间的局限性，把企业区域营销总部设置在最具资源优势的地区。企业营销总部迁移或设立区域营销
4、总部是经济发展的必然产物，是企业构建更大发展平台的重要举措。顺应我国民营经济的发展趋势，针对民营企业发展过程中存在的问题，全国工商联提出要建立一个促进我国民营企业科技创新、管理提升、进军国际市场和实现大联合的发展基地，推动民营经济的大发展、大提高。中国福建省晋江市，下辖15个镇1个农场、385个村（居）。陆域面积649平方公里，海域面积6345平方公里，海岸线长110公里。总人口102万。自上世纪80年代以来，作为轻工产业链的一条终端，引起了晋江体育（运动）产业的蓬勃发展。晋江体育产业主要以经营（生产）旅游、休闲、运动（专业）类的鞋业、鞋机、鞋材及其它相关产业为主体。在同一经济区域内，达到供应
5、链流程的小环境为依托，上下游产业互为经营合作关系。当90年代末期，晋江走出了一个“安踏”之后。自创品牌的较大利润空间使晋江制鞋企业开始成批量的、大规模的品牌改制。品牌作为产品的商业名称，在现代化的市场动作中不仅仅提升了利润空间，而且作为企业经营规避风险的一种方式，已经慢慢由初期的想法最终落实于实践当中。而在2008年奥运会对体育产业的刺激下，近两年除部分企业进行品牌化动作之外，一些具有资金及渠道优势的个体投资者（或原代理商、渠道商）也在进入这个领域。他们设立单一的品牌企业，通过晋江强大的加工优势，利用已掌握并熟悉的市场品牌动作方式，成长为新的“品牌或市场网络持有人”。 此外，晋江企业近年来涌现
6、上市热潮，比如运动领域有安踏体育、鸿星尔克、特步体育、喜得龙体育等；服装领域有七匹狼实业、柒牌集团、劲霸男装、九牧王服饰等。目前这些品牌以占据全国运动产品市场的半壁江山，而这些企业领军人物大都属于九龙汇会员单位，在第三届北大总裁班会议中，已有多名会员企业提出以九龙湾置业牵头，在重点城市寻找设立区域性营销总部的设想，而杭州是其中不可或缺的选择地点之一。5区域营销总部经济理论和实践在国内的发展2002年北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘发现并提出了“区域营销总部经济”理论。区域营销总部经济指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将某个重点区域营销总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比
7、较优势的其它地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动统称。区域营销总部经济的精髓和核心在于总部和生产制造环节空间分离所形成的资源再配置价值，其所强调的是总部以及由总部需求所衍生出来的金融、保险、会计、法律、教育、培训、物流等构成的一套完整的服务业体系，是各经济体之间的内在联系和相互支撑。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应。大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程。以企业区域营销总部为专门服务对象的市场提供的是具有创意性、建设性的高级智力型服务。也就是说，由总部经济理
8、论和总部基地实践所衍生出来的“区域营销总部产业”，将是一个资本和知本高度密集的产业。“区域总部经济”的发展和“区域总部基地”的建设将在新的层面上重新整合全国各种资源，为区域经济发展提供新的动力。二判读杭州1杭州经济投资环境杭州在今年福布斯杂志举办的“中国大陆最佳商业城市榜”蝉联冠军。 福布斯杂志“中国大陆最佳商业城市榜”评选活动已连续举办了四年。本次评选，长三角地区的城市优势明显，在榜单前10名中占据了6个席位，在前100名中占据了40%的席位，且基本保持上升状态。Forbes的经济学家这样评价杭州，杭州之所以能够连续四次成为“最佳商业城市”第一名，在于这个城市的均衡发展，各方面的客观数据都位
9、于前列。对于企业家来说，所在城市各种资源的均衡，对经营成本是最理想的，也是一种非常理想的投资环境。特别值得注意的是，杭州已经是第四次取得中国内地最佳商业城市的第一名。按着福布斯的点评，努力打造“生活品质之城”的杭州已经把产业升级、发展现代服务业作为经济发展的重心。除了西湖的美景和杭州的美食，即将在香港上市的全球最大的B2B电子商务公司阿里巴巴已经成为杭州的另一张城市名片。营造“天堂般的环境”，则会成为杭州最大的竞争力。事实上，福布斯的评选中，一直有一条标准，那就是私营经济活力，主要由各城市规模以上私营经济贡献率、私营个体从业人员在就业人口中所占比重及各城市利用外资效率加权计算而得。 据了解，杭
10、州民营经济在商贸、工业和投资领域所占比重，早在2006年就均超过了50%，是杭州经济发展的主体和重要力量。而目前南京的民营经济发展仅占到三成左右。以个私经济为主体的非公经济已占据杭州经济的“半壁江山”，杭州市成为整个浙江民营经济“第一大市”。 2民营企业纷纷“迁都“杭州杭州民营经济的基础与潜力非常好，有着适合民营经济生根发展的肥沃土壤，而且杭州还是企业总部的理想落户点之一。杭州作为长三角的一翼，再加上浙江繁荣的民营经济做基础，其发展总部经济的条件都已具备。近年来，已经有不少外地民企“迁都”过来，吉利、苏泊尔、宋城、盾安等一大批企业纷纷将总部迁入杭州。 此外，杭州不仅是中国经济实力最强的10个城
11、市之一，百姓生活质量在全国287个城市中也排名前三甲。3杭州西溪（蒋村街道办）板块分析杭州大城西以蒋村街道办西溪板块为首目前进入了大开发与大改造阶段，是目前杭州市重点发展区域，不仅交通便利，现有的大量社区均有各具特色的社区生活和商业配套设施。在未来几年内，随着这些分散型的便利设施不断成熟与完善，所有中心型、集约式的配套设施将逐步到位，西溪湿地的高生态与旅游价值及包括西溪在内的大城西地块价值及生活价值将不断凸显。此板块北靠浙大紫金港校区，同步解决人才科研技术力量瓶颈，而随着众多高端项目在今后两年之内的迅速崛起，西溪板块将真正迎来本质性飞跃。西溪产学研一体化区域经济日渐成形，是设立以泉州晋江运动产
12、品为龙头，集合国内各知名运动休闲品牌设立区域性营销总部的理想选择。目前与多家会员企业进行战略接洽，大多数企业表示了强烈的入驻与合作意向。三、项目开发意义1、由于引入众多国内乃至国际知名的品牌企业，容易形成品牌群聚效应，而随着该品牌群的市场推广和市场份额不断加大必将扩大杭州知名度与影响力2、知名运动品牌的进驻不仅有效补充和丰富了杭州运动产业内容，其企业带来的现金技术和营销理念更有助于推动运动产业升级、促进运动产业经济进一步发展3、大量的运动品牌企业在此设立营销总部，其各个企业所涉及的生产、销售、科研等资源将在此做进一步的调配，进而促进全国各类相关市场资源在杭州的合理配置，进一步延长和完善杭州的产
13、业链。4、众多运动品牌营销总部每年共同形成巨大的交易量，必将为当地带来丰厚的税收，增加当地财政收入；而企业本身营销需要以及相关产业链所形成的用工需求也为当地提供了就业机会。5、本项目选址意向定于西湖区蒋村街道办杨家埭村，运动品牌营销总部的成功建立将在本地起到样本示范作用，带动周边其他用地的开发和建设，有利于杭州城市化进程，并可壮大集体经济，增加失地农民的收入，保障失地农民生活，促进各级经济的和谐发展。四项目开发基本思路1发展目标A、总体目标和杭州市西湖区蒋村街道办及杨家埭村合作开发，在九龙汇品牌群原有产业资源的基础上，对杭州及周边辐射区域资源进行全面整合和提升，打造一个以大中型运动休闲产品民营
14、企业为主的国内外企业相互交往、合作的平台，一个国内外政府机构和民间组织交流、协作的平台，一个按国际化规则运作、提供现代化商务服务的平台，一个智能化、生态型的新型商务花园，实现民营经济的跨越式发展，完善城市区域功能，提升西溪板块的城市地位，为当地创造更多就业机会和税源，实现企业、城市及当地村民共赢的良好局面。B、阶段性目标依托现有以上成熟品牌企业资源、已经形成的华东成熟市场及我司丰富的项目运作经验和成熟的工作团队，我们将在项目建成之日完成80以上的招商量并实际进驻，实现项目建成即开门营业，吸纳当地就业，立即为当地产生税收。2项目功能定位整合功能：整合泉州晋江民营企业资源，建立民营企业科技创新、管
15、理提升、进一步拓展重点市场的重要平台，以吸纳民营企业杭州营销总部为主，涵盖各类研发展示总部。通过总部入驻发挥总部经济的经济和社会效应。国际交流的功能：吸引国内外各类商会、协会和经济组织，举办各种会议、展览和洽谈会，形成强大的国际交流功能。研发和转化功能：侧重引进成长性好、带动性强、研发转化能力强，具有广阔发展前景的高技术产业项目，提高自主创新能力和国际竞争力，使本项目成为科技创新基地、研发成果转化基地。教育培训功能：与国内外知名教育和培训机构合作，针对性地开展各种教育和培训工作，形成发达的信息交流网络，增强总部基地作为智力资本核心的地位。国际商务服务功能：以现代信息技术为基础，建设专业的商务服
16、务体系，为入驻企业提供专业的商务服务。配套生活服务功能：秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的理念，建设配套生活区。 向周边居民开放，展示九龙汇品牌群最新运动产品，宣传企业文化。3入驻主体（目标客户）定位福建晋江运动品牌为主，其它地方运动产品为辅。已有资源：九龙汇会员单位:七匹狼、九牧王、鸿兴尔克、安踏、特步、361度。由于这些企业已上市或已占据全国市场，发挥它们投资大、水平高、带动性强的特点，从而吸引福建其它运动名品的入驻，形成以运动产品为主，以及延伸的商业配套共同形成总部聚集区。五项目规划1、综合配套平衡重视城市功能多样化及其结构的合理性，做到商务与商业、休闲等各项配套功能的和谐发
17、展，发展和谐生活，强化总部经济区域的比较优势。2、资源节约与环境保护并重 利用新型能源，加强资源综合利用，推行节能、绿色建筑，建设资源节约型、环境友好型生态新区。3、项目选址项目的合作方式及区域优势，能为项目建设提供理想的自然环境和足够的发展空间。作为民营企业的区域营销总部基地，要聚集足够的人气，不仅要提供完善的商业服务和配套设施，还要能降低入驻企业的建设和运营成本，使企业在获得最佳发展环境的同时获得最大的效益。通过以上分析及比对杭州上城、下城、江干、拱墅、高新（滨江）、萧山、余杭及西湖区等区域的各项综合条件，可以看出，西湖区具有其他区域不可比拟的浓厚人文气息和优良的自然生态环境，周边人气旺盛
18、，交通条件优良，选择杭州西溪作为运动产品区域营销总部基地具有多方面优势，利于区域营销总部基地的特色规划和项目建设，利于区域营销总部基地的项目招商和后期运营，也利于更好的发挥区域营销总部基地的集聚效应和辐射效应。有良好的市场运作前景。3、项目规模项目拟用地20亩，地面总建筑面积约30000平方米4项目功能分区与面积根据项目规模共分为三个功能区：展示区，办公区，配套多功能区。各功能区面积规划：一、二层用于产品、技术的展示中心，10000平方米；三层为配套会议多功能区，5000平方米；四、五层为商务九龙汇入驻企业办公楼，15000平方米；地下一层为停车场和其它辅助用房，5000平方米。拟建项目的建设
19、内容除建筑物之外，还有道路、广场、停车场、绿地及其他配套辅助工程。本项目的配套多功能区将配置多项文体活动场所，一方面满足项目内人员康体娱乐活动，一方面可向蒋村街道办居民开放，丰富当地社区活动，弥补当地康乐设施不足的现状。5项目公司规模拟成立由九龙湾置业控股，出资注册资金为人民币1亿元。六、投入产出分析本项目总建筑面积3万，为实施项目建设，建设标准为5000元/，资金需求约1.52亿元人民币。本项目总部基地的运作理念是“筑巢引凤、放水养鱼”。为高标准、高水平运动名品区域营销总部基地项目，尽快形成资本洼地，聚集区域内的人气和财气，提升区域形象，项目将采用“高标准、租金合理”的原则，建成的商场和写字楼基本按略高于成本的价格交由九龙汇成员企业使用，降低九龙汇成员企业入驻成本。以加快企业的移师入驻。考虑到当地目前租金水平及递增比例，保守估计本项目的投资回收期将不超过11年，是一个可以实现经济效益与社会效益双丰收的良性优质项目。 综上所述，在杭州设立运动产品区域营销总部的设想完全符合产业趋势，符合九龙湾置业及九龙汇战略格局，具备良好的经济效益与社会边际效益，据保守评估，本项目运作成功，将创造5亿元左右的年总产值，每年为当地带来近3千万的税收，解决当地数百人的就业机会，为九龙湾置业及九龙汇在杭州地区乃至长三角经济区的进一步拓展奠定良好的口碑基础，最终形成多方共赢。